JLL Korea Property Digest | Q4 2017 1

Korea Property DigestSlower demand alongside relocations into owner occupied stock leads to negative net absorption

Q4 2017

2 JLL Korea Property Digest | Q4 2017

SeoulOffice

Seoul

Note: Seoul Office refers to Seoul’s Grade A office market.

EconomyWith the global economy continuing to recover, the Bank of Korea raised its benchmark interest rate from 1.25% to 1.50% on 30 November 2017. Consumption has improved modestly in line with economic growth driven by an increase in exports and investment. In 2017, employment in the service industry slowed due to the decline in the number of foreign tourists, but the number of manufacturing workers has been recovering, aided by brisk exports. According to Statistics Korea in December 2017, the employment rate increased in the manufacturing industry (2.0% y-o-y), public administration, defence and social security administration (8.3% y-o-y) and the construction industry (4.1% y-o-y), while a downturn was observed in accommodation and food services activity (-2.1% y-o-y), education services ( -1.3% y-o-y) and financial insurance (-1.8% y-o-y). As the number of employed workers in the manufacturing industry showed a positive trend, the total number of employed workers increased by 253,000 people on a y-o-y basis.

Demand/VacancyNet absorption in the Seoul Grade A office market was -8,412 sqm during the quarter, slightly up from the previous quarter but still subdued. While the CBD showed positive net absorption of 37,597 sqm in the quarter, in two other business districts, Yeouido and Gangnam, demand slowed, resulting in net absorption of -37,316 sqm and -8,693 sqm, respectively. As a result, the vacancy rate decreased by 172 bps q-o-q in the CBD, while Yeouido (352 bps) and Gangnam (46 bps) witnessed an increase. The average vacancy rate for the Seoul Grade A office market increased 20 bps q-o-q to 11.7%.

Notable activity in the CBD included Shinhan Card moving into 101 Pine Avenue A to take up 14 floors, which contributed to the improvement in the occupancy rate in the district. Wells Fargo relocated to D Tower from Sogong Hankook Tower, a secondary location in Jung-gu. MetLife consolidated its branches and has taken up a floor in D Tower.

At Tower 8, LB Investment has expanded its space. Hyundai Life has completed its move into Samsung Life Taepyungro Building.

GDP and CPI

Source: Oxford Economics

Title

7.00%

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

GDP, real, LCU Consumer price index

0.00%

1.00%

2.00%

3.00%

4.00%

5.00%

6.00%

Net Absorption for Grade A Offices in Seoul

Source: JLL Korea

250,000

250,000

250,000

250,000

250,000

250,000

250,000

Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q42009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

CBD Yeouido Gangnam

250,000

Title

Employment by Industries

Source: Statistics Korea

23000

24000

25000

26000

27000

0

1000

2000

3000

4000

5000

2011 Q4 2012 Q4 2013 Q4 2014 Q4 2015 Q4 2016 Q4 2017 Q4

Manufacturing Construction Wholesale and retail tradeFinancial and insurance activities

Real estate and leasing activities

Professional, scientific and technical activities

Total number of employees

Title

(Unit: % growth y-o-y)

(Unit: 1,000 people)

(Unit: m2)

JLL Korea Property Digest | Q4 2017 3

SeoulThe vacancy rate in Yeouido was 19.4%, increasing for the second consecutive quarter. During the quarter, the departure of HPE from HP Building and LG Electronics from IFC resulted in the district's vacancy rate increasing.

The Gangnam vacancy rate was 5.2% in 4Q17, slightly up from 4.8% in the previous quarter; however, the district continued to maintain the lowest vacancy rate of the three major business districts. The major reason for the increase in the vacancy rate was that some tenants moved out of Samsung Life Seocho Tower and SI Tower. On the other hand, the fourth WeWork branch in Seoul opened at ARC Place (formerly Capital Tower) on 1 December 2017, contributing to the rise in the building’s occupancy rate.

SupplyNo new major Grade A office space was added in the three main districts, but Icon Yeoksam (GFA: 19,580 sqm) completed in October 2017 in Gangnam.

Outside of three core business districts, in Yongsan, Amore Pacific's new headquarters building (total GFA: 188,902 sqm) completed in November 2017.

In 2018, four Grade A office projects are scheduled for completion. KTCU Building (GFA: 79,770 sqm) in Yeouido, Centropolis (office space GFA: 122,718 sqm) in the CBD, and Luceen Tower (GFA: 39,875 sqm) and N Tower (GFA: 41,824 sqm) in Gangnam will enter the market in 2018. It is reported that KB Securities pre-committed to space at KTCU Building for its new headquarters.

RentsNet effective rents for Grade A office space in Seoul softened 1.5% q-o-q and stood at KRW 88,467 per pyung per month at end-4Q17. Landlords of some of the buildings located in CBD and Yeouido have expanded their rent incentives, such as rent-free period and fit-out period, due to planned tenant departures as well as the underlying pressure of lingering vacant space.

By districts, in 4Q17, CBD net effective rents were KRW 91,698 per pyeong per month and in Yeouido the figure was KRW 70,469 per pyung per month, down 0.9% and 5.1%, respectively, from the previous quarter. Gangnam, which recently showed robust growth, declined 0.3% q-o-q to KRW 94,022 per pyung per month, indicating a slowdown in rent growth.

Vacancy Rate for Grade A Offices in Seoul

Source: JLL Korea

Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q40.0%

5.0%

10.0%

15.0%

20.0%

25.0%

30.0%

Overall CBD Yeouido Gangnam

Title

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Net Effective Rents for Grade A Offices in Seoul by districts

Source: JLL Korea

Title

100,000

60,000

50,000

70,000

80,000

90,000

2007Q1 Q2 Q3 Q4

2008Q1 Q2 Q3 Q4

2009Q1 Q2 Q3 Q4

2010Q1 Q2 Q3 Q4

2011Q1 Q2 Q3 Q4

2012Q1 Q2 Q3 Q4

2013Q1 Q2 Q3 Q4

2014Q1 Q2 Q3 Q4

2015Q1 Q2 Q3 Q4

2016Q1 Q2 Q3 Q4

2017Q1 Q2 Q3 Q4

Overall CBD Yeouido Gangnam

(Unit: KRW/py/month)

4 JLL Korea Property Digest | Q4 2017

Capital MarketsIn November 2017, the Monetary Policy Committee of the Bank of Korea raised the benchmark interest rate by 0.25%, the first rise for six years, which led to an overall burden on market yields. However, the improvement in investment sentiment had a positive impact on transaction volumes, which increased significantly in 4Q17 compared to the previous quarter. Market yields remained at 4.5%.

Core assets were the main focus of the quarter’s notable transactions. Anda Asset Management purchased Metro Tower (GFA: 39,908 sqm) near Seoul Station for KRW 240 billion from Angelo Gordon. Dongyang Life Insurance is known to be an investor in the building.

PAG, a Hong Kong-based private equity fund, acquired POBA Gangnam Tower (GFA: 45,348 sqm) for KRW 310 billion from the Public Officials Benefits Association, as a share deal.

Mastern Investment Management completed the acquisition of West Financial Centre (office GFA: 92,173 sqm) located in Shindorim for KRW 295 billion from Shinhan BNP Paribas Asset Management. The investor reportedly plans to change the building name to Centre Point West.

Icon Yeoksam (formerly Y Tower; GFA: 19,580 sqm), a new building located in Gangnam , was sold by Yeoksam PFV to Ascendas for KRW 100 billion.

Hyundai Elevator acquired Hyundai Group Building (GFA: 52,476 sqm) from KORAMCO for KRW 245 billion, regaining its ownership of the building in five years. It is reported that Hyundai Group affiliates are scheduled to commit to 100% of the office building.

Investment Volume

Market Yields for Grade A Offices in Seoul

Source: JLL Korea

Source: JLL Korea

Title

102030405060708090100

0123456789

10

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Investment Volume No. of sales (RHS)

0

Title

-1.0%

0.0%

1.0%

2.0%

3.0%

4.0%

5.0%

6.0%

7.0%

8.0%

Spread Market Yields 10 Year Government Bond Yield

Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

(Unit: KRW trillion) (Unit: # of transactions)

• Office grade criteria: location in major business districts, gross floor area, typical floor area, investment and lease availability, rent etc.

• Vacancy rate: based on actual occupancy (move-in) for leasable office buildings. New stocks are included in the vacancy survey sample upon completion.

• Rent: Before and after completion of the new buildings, rents for new tenants are often different from the appropriate rent level of the property. Therefore, new property is included in the rent survey sample after one year of completion, when we believe the property is stabilized.

• q-o-q: quarter over quarter

• y-o-y: year over year

• Effective Rent (Based on GFA): Achievable Rents - Free Rent + Assumed profit on CAMs

• Net absorption: changes in office demand compared to previous quarters = (Example) 3Q14 Office total use area - 4Q14 Total office use area

JLL Korea Property Digest | Q4 2017 5

Seoul

ContractMove in Tenant Industry GFA (sqm) Moved From Moved To

4Q172Q18 WeWork Service 20,160 New Business Seoul Square

(CBD – Grade A)4Q171Q18 WeWork Service 12,356 New Business HP Building

(Yeouido – Grade A)4Q171Q18 WeWork Service 7,018 New Business The-K Twin Tower B

(CBD - Grade A)3Q174Q17 Able C&C (Missha) Manufacturing 16,499 SK Twin Tech Tower

(Gasan Digital Complex – Grade C)Maje Star City Tower One(Seocho – Grade B)

4Q171Q18 BNK Financial Group Finance/Banking 7,792 Keumsegi Building

(CBD – Grade B)Samsung Life Yeouido Building(Yeouido – Grade A)

4Q171Q18 Mugunghwa Trust Finance/Banking 6,591 Glass Tower

(Gangnam – Grade A)Posco P&S Tower(Gangnam – Grade A)

4Q171Q18 Renault Samsung Manufacturing 6,532 RSM Tower

(Gasan Digital Complex – Grade B)Prudential Tower(Gangnam – Grade B)

4Q171Q18 PCA Life Finance/Banking 4,575 PCA Life Tower

(Gangnam – Grade B)Mirae Asset Daewoo Securities Building(Yeouido – Grade B)

4Q171Q18 Dyson Manufacturing 2,821 New Busines ARC Place (former Capital Tower)

(Gangnam – Grade A)

Effective Rent (Based on GFA) (KRW/pyung/month)4Q17 q-o-q y-o-y

Seoul 88,467 -1.5% -3.6%CBD 91,698 -0.9% -3.6%

Yeouido 70,469 -5.1% -13.7%Gangnam 94,022 -0.3% 1.6%

Location Building Name Seller Buyer Deal Area PriceCBD Metro Tower Vestas Asset Management (Angelo Gordon) Anda Asset Management 39,908 sqm KRW 240 billion

Gangnam POBA Gangnam Tower(share-deal) IGIS Asset Management PAG 44,410 sqm KRW 310 billionOthers West Center Shinhan BNP Paribas (Ascendas) Mastern Investment Management 92,173 sqm KRW 312 billion

CBD Hyundai Group Building KORAMCO Hyundai Elevator 52,476 sqm KRW 245 billionGangnam Icon Yeoksam Yeoksam Office PFV Ascendas 19,580 sqm KRW 103 billion

ForecastAccording to the Economic Outlook Report released by the Bank of Korea in October 2017, the economic growth rate for 2018 was estimated at 2.9% based on the recovery of the world economy and private consumption. With the nation’s solid economic outlook, the employment growth rate is expected to increase, aided by the employment policy of the government.

If exports continue to recover and the government's policies help to restore the number of overseas tourists, the possibility of additional office demand is likely to increase in the manufacturing and service industries. In terms of leasing activity, co-working operators such as WeWork are expected to drive demand and contribute to a lower vacancy rate in the office market.

WeWork recently completed several new leases: three floors in The-K Twin Tower B,

four floors in Seoul Square and six floors in HP Building, actively expanding its presence. In early 2018, the number of WeWork locations will increase to seven in Seoul.

In the CBD, net absorption is expected to improve y-o-y because of major relocations and consolidation of major domestic corporates. However, as new supply is scheduled to come on stream, the vacancy rate is expected to rise slightly in the near term.

The Yeouido vacancy rate is expected to lower slightly over 2018 as positive take up at KTCU which is reported to be 100% pre-committed already likely contributes to robust net absorption and its lease activities would become normalized gradually despite of pending exits of LG affiliates to Magok LG Science Park.

In Gangnam, demand is likely to pick up on the back of robust IT companies, coupled with two new supplies, but the vacancy rate is expected to rise slightly at year-end due to the volume of new supply. In terms of leasing activity.

Compared to 2017, rent growth in the Seoul office market is expected to recover in 2018 as rent incentives are unlikely to deteriorate from their current levels due to the improved net absorption outlook.

Investment activity, which has been softened due to geopolitical risks related to the North Korean nuclear threats, is expected to become more active, aided by the improved investment sentiment and solid liquidity. Prime stocks to be traded in the near future are The-K Twin Towers and Centropolis in the CBD; the two projects are expected to record the highest price per pyeong since the Centre Point Gwanghwamun deal in 2016.

Major leasing deals in 4Q17

Office Rental Information

Major Investment Activity 4Q17

6 JLL Korea Property Digest | Q4 2017

Note: Seoul Office refers to Seoul’s Grade A office market.

Economy세계경제가 지속적으로 회복세를 보이는 가운데 한국은행은 지난 11월 30일 발표자료를 통해 기준금리를 1.25%에서 1.50%로 상향 조정. 수출 및 투자 증가 등에 힘입은 경제성장의 낙수효과로 소비 또한 완만히 개선된 것으로 파악.

2017년중 외국인 관광객 감소 여파로 서비스업 고용이 둔화 되었으나 최근 지속되는 수출 호조에 힘입어 제조업 취업자수는 회복세를 보이는 중.

2017년 12월 통계청 고용동향에 따르면 제조업 (2.0%), 공공행정 • 국방및사회보장행정 (8.3%), 그리고 건설업 (4.1%)에서 전년동월대비 고용률이 증가한 반면 숙박및음식점업(-2.1%), 교육서비스업(-1.3%), 및 금융보험업(-1.8%) 감소. 전체 취업자는 제조업 취업자 증가세 지속으로 전년동월대비 25만 3천명 증가.

Demand & Vacancy2017년 4분기 서울 A등급 오피스의 순흡수면적은 -8,412sqm로 지난 분기 대비 소폭 상승 했으나 여전히 둔화세. CBD 권역의 순흡수면적은 37,597sqm로 세 권역 중 유일하게 수요가 증가한 것으로 나타났으며, 여의도와 강남은 각각 -37,316sqm 및 -8,693sqm로 수요가 감소한 것으로 조사되었음.

따라서 4분기의 서울 A등급 오피스 공실률은 CBD권역이 전분기 대비 1.72%p 하락하였고, 여의도와 강남이 3.52%p 및 0.46%p 상승. 서울 전체 A등급 평균 공실률은 11.7%로 전분기 대비 0.2%p 상승.

주요 이전 사례로는 CBD권역의 경우, 신한카드가 101 파인애비뉴 A동 14개층에 입주를 완료하여 권역 전체의 공실 해소에 가장 크게 기여. D타워에서는 웰스파고가 중구 소재 소공 한국타워에서 이전을 완료 하였으며, 메트라이프생명이 강북 지점들을 통합하여 한 개 층에 입주를 완료. 타워 8에서는 LB자산운용의 증평 수요가 있었으며, 삼성생명태평로빌딩에는 현대해상이 신규 입주를 완료하며 공실을 부분 해소.

여의도 권역의 4분기 공실률은 19.4%를 기록하며 2분기 연속 공실이 증가. 이번 분기에는 IFC에 입주해있던 LG전자와 HP빌딩의HPE가 권역을 떠나 이전하며 공실률 상승의 주된 원인으로 조사되었음.

실질 GDP 성장률 및 물가상승률

Source: Oxford Economics

Title

7.00%

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

실질 GDP 성장률 물가상승률

0.00%

1.00%

2.00%

3.00%

4.00%

5.00%

6.00%

서울 Grade A 오피스 순흡수면적

Source: JLL Korea

250,000

250,000

250,000

250,000

250,000

250,000

250,000

Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q42009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

도심 여의도 강남

250,000

Title

실질 GDP 성장률 및 물가상승률

Source: Statistics Korea

23000

24000

25000

26000

27000

0

1000

2000

3000

4000

5000

2011. 4/4 2012. 4/4 2013. 4/4 2014. 4/4 2015. 4/4 2016. 4/4 2017. 4/4

제조업 건설업 도매 및 소매업금융 및 보험업 부동산업 및 임대업 전문, 과학 및 기술 서비스업전체 취업자수

Title

(단위: % y-o-y)

(단위: 천명)

(단위: m2)

JLL Korea Property Digest | Q4 2017 7

Seoul강남 권역의 공실률은 5.23%를 기록하며 지난 분기 4.77%에서 소폭 상승하였으나, 여전히 세 권역 중 가장 안정적인 수요를 보임. 공실률이 상승한 주요 원인으로는 삼성생명서초타워와 SI타워에서 일부 임차인의 타 권역 이전으로 조사되었음. 한편 ARC Place (구 캐피탈 타워)에는 위워크(WeWork) 4호점이 12월 1일부로 오픈하여 빌딩 입주율 상승에 기여.

Supply2017년 4분기 주요 3대 권역에 공급된 A급 오피스는 없었으나 강남 권역에 아이콘 역삼 (연면적 19,580 m²)이 2017년 10월에 준공 되었음.

권역 밖으로는 용산 아모레퍼시픽 신사옥 (연면적 188,902 m²) 이 11월 준공되었음.

2018년에는 현재 4개의 A등급 오피스가 준공 될 예정. 권역별로는 여의도에 한국교직원공제회빌딩 (연면적 79,770m²), CBD의 센트로폴리스 (오피스 연면적 122,718m²), 강남에 루첸타워 (연면적 39,875m²) 및 N타워가 (연면적 41,824m²) 있음. 사전 임차 계약이 이루어진 곳은 현재까지 한국교직원공제회빌딩으로, KB증권이 통합사옥으로 사용할 것으로 알려짐.

Rents2017년 4분기 서울 A등급 오피스의 실질 임대료는 88,467원/평으로 전분기 대비 1.5% 하락. 예정된 임차인들의 이동과 공실률 해소 부담으로 인해 CBD권역과 여의도 권역에 위치한 일부 빌딩에서 무상 임대기간 및 인테리어 공사기간 지원 등 임대료 할인 혜택이 확대된 것으로 파악.

권역별로는 CBD권역이 91,698원/평, 여의도 권역이 70,469원/평으로 전분기 대비 각각0.9%, 5.1% 하락. 최근 호조세를 보였던 강남 권역 또한0.3% 하락하여 94,022원/평으로 임대료 성장이 둔화세를 보임.

서울 Grade A 오피스 공실률

Source: JLL Korea

Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q40.0%

5.0%

10.0%

15.0%

20.0%

25.0%

30.0%

Overall 도심 여의도 강남

Title

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

서울 Grade A 오피스 권역별 실질임대료

Source: JLL Korea

100,000

60,000

50,000

70,000

80,000

90,000

Title

2007Q1 Q2 Q3 Q4

2008Q1 Q2 Q3 Q4

2009Q1 Q2 Q3 Q4

2010Q1 Q2 Q3 Q4

2011Q1 Q2 Q3 Q4

2012Q1 Q2 Q3 Q4

2013Q1 Q2 Q3 Q4

2014Q1 Q2 Q3 Q4

2015Q1 Q2 Q3 Q4

2016Q1 Q2 Q3 Q4

2017Q1 Q2 Q3 Q4

Overall 도심 여의도 강남

(단위: 원/월/평)

8 JLL Korea Property Digest | Q4 2017

Capital Markets지난 11월말 한국은행 금융통화위원회는 약 6년여만에 기준금리를 0.25% 상향 조정하여 전반적인 금리 상승으로 시장 수익률 (Market Yield)에 부담감으로 작용했으나, 지정학적 리스크 완화로 인한 투자심리 개선 및 풍부한 유동성이 긍정적으로 작용하며 거래량이 전분기 대비 대폭 증가. 시장 수익률은 여전히 4.5%를 유지하여 강세를 보였음.

2017년 4분기에 주목할만한 거래들은 코어(Core) 자산들로써 안다자산운용이 서울역 인근에 있는 메트로타워 (연면적 39,908m²)를 안젤로고든으로부터 약 2,400억원에 매입하였으며, 동양생명 (중국안방보험)이 최대 투자자인 것으로 알려짐.

홍콩계 사모펀드인 PAG는 강남구청역 인근POBA 강남타워 (연면적 45,348m²)를 행정공제회로부터 수익증권거래 형식으로 약 3,100억원에 매입.

마스턴투자운용은 신도림에 위치한 서부금융센터 (오피스 연면적: 92,173m²)를 신한BNP파리바자산운용으로부터 약 2,950억원에 매입을 완료. 이 거래는 공제회와 보험사들이 리츠 지분을 매입하는 구조로 이루어졌으며 추후 빌딩명을 센터포인트 웨스트로 변경할 예정.

강남 권역에 위치한 신축 빌딩인 아이콘 역삼빌딩(구 Y타워, 연면적 19,580m²)은 아센다스가 사모펀드를 조성하여 역삼PFV로부터 1,003억원에 매입을 완료.

현대엘리베이터가 현대그룹의 연지동 사옥 (연면적 52,476 m²)을 코람코로부터 2,450억원에 매입, 5년만에 사옥을 재 인수 하였음. 해당 사옥은 매입 이전부터 현대그룹 계열사들이100% 임차해 사용중인 것으로 알려짐.

• Office 등급 관련 기준: 주요 업무 구역에 위치, 연면적, 기준층 면적, 투자 및 임대 가능, 임대료 등• 공실률: 임대를 목적으로 하는 오피스 빌딩을 대상으로, 실제 입주(이전) 기준으로 하고 있으며, 준공과 동시에 공실률 조사 샘플에 포함.• 임대료: 준공 전·후 신규 임차인은 자산에 대한 적정 임대료와 다른 경우가 많음, 따라서 자산이 안정화 되었다고 판단되는 준공 1년 후, 임대·자산가치

평가 샘플에 포함• q-o-q: 전분기 대비• y-o-y: 전년도 대비• Effective Rent (Based on GFA): 임대면적당 실질 임대금액 = Achievable Rents - Free Rent + Assumed profit on CAMs• Net absorption: 전 기 대비 오피스 사용면적 증감 량 = (예시) 3Q14 오피스 총 사용면적 – 4Q14 오피스 총 사용면적

상업용 오피스 거래규모

서울 Grade A 오피스 시장 수익률(Cap-rate)

Source: JLL Korea

Source: JLL Korea

Title

102030405060708090100

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2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

오피스 거래규모 거래 수

0

Title

-1.0%

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7.0%

8.0%

스프레드 시장 수익률 (Cap-rate) 10년만기 국고채 수익률

Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

(단위: 조) (단위: 거래 수)

JLL Korea Property Digest | Q4 2017 9

SeoulForecasts한국은행이 지난 10월 발표한 경제전망보고서에서는 세계경제의 회복세 및 민간소비의 증가세를 근거로2018년 경제성장률을 2.9%로 전망하였으며, 국내 경기회복과 정부의 일자리 정책에 힘입어 취업인구 증가폭이 확대될 것으로 전망.

수출 실적이 회복세를 유지하고 정부정책에 힘입어 해외 관광객 규모가 회복된다면 제조업과 서비스업에서 추가 오피스 수요 증대에 대한 가능성이 점쳐짐. 또한 임차활동 중에서도 위워크(WeWork)을 비롯한 공유오피스 업체들이 수요를 견인하여 오피스 시장의 공실율 하락에 기여할 것으로 예상.

위워크의 경우 광화문 더케이트윈타워 B동에 3개층과 서울역 인근 서울스퀘어의 4개층에 대한 신규 임차 계약을 완료하였고, 여의도 HP 빌딩에

계약시기입주시기 임차인 산업군 임대면적(m²) From Moved To

4Q172Q18 위워크 서비스 20,160 신규 서울스퀘어

(CBD – Grade A)4Q171Q18 위워크 서비스 12,356 신규 HP빌딩

(Yeouido – Grade A)4Q171Q18 위워크 서비스 7,018 신규 더케이트윈타워 B

(CBD - Grade A)3Q174Q17 에이블 C&C (미샤) 제조업 16,499 SK트윈테크타워

(가산디지털단지 – Grade C)마제스타시티 타워원(Seocho – Grade B)

4Q171Q18 BNK금융 금융업 7,792 금세기빌딩

(CBD – Grade B)삼성생명여의도빌딩(Yeouido – Grade A)

4Q171Q18 무궁화신탁 금융업 6,591 글라스타워

(Gangnam – Grade A)포스코P&S타워(Gangnam – Grade A)

4Q171Q18 르노삼성 제조업 6,532 RSM타워

(Gasan Digital Complex – Grade B)푸르덴셜타워(Gangnam – Grade B)

4Q171Q18 PCA생명 금융업 4,575 PCA생명타워

(Gangnam – Grade B)미래에셋대우증권빌딩(Yeouido – Grade B)

4Q171Q18 다이슨 제조업 2,821 신규 아크플레이스 (구 캐피탈타워)

(Gangnam – Grade A)

실질임대료 (Based on GFA) (KRW/pyung/month)4Q17 q-o-q y-o-y

Seoul 88,467 -1.5% -3.6%CBD 91,698 -0.9% -3.6%Yeouido 70,469 -5.1% -13.7%Gangnam 94,022 -0.3% 1.6%

권역 빌딩명 매도자 매수자 거래면적(m2) 금액(억원)CBD 메트로타워 베스타스자산운용 (안젤로 고든) 안다자산운용 39,908 2,400Gangnam POBA강남타워 (수익증권거래) 이지스자산운용 PAG 44,410 3,100Others 서부금융센터 신한BNP파리바자산운용 (아센다스) 마스턴투자운용 92,173 3,120CBD 현대그룹연지동빌딩 코람코자산운용 현대엘리베이터 52,476 2,450Gangnam 아이콘역삼 역삼오피스PFV 아센다스 19,580 1,030

2017년 4분기 주요 임차 사례

서울 Grade A 오피스 권역별 실질임대료

2017년 4분기 주요거래사례

또한 6개층에 대한 계약을 완료하며 2018년 초에는 국내 지점 수가 7개로 늘어날 예정.

CBD권역은 대기업 이전 및 통합 수요 등으로 인해서 순흡수면적은 전년대비 증가할 것으로 보이나, 신규 공급 물량이 예정된 만큼 공실 수준은 현재 수준에 비해 소폭 상승할 것으로 예상.

여의도 권역은 LG 계열사들의 권역 이탈에도 불구, 2018년 준공예정인 교직원공제회빌딩이 사전 임차 100%를 달성한 것으로 알려짐에 따라 권역의 순흡수면적에 기여할것으로 전망되어 공실률이 소폭 하락할 것으로 기대.

강남 권역의 경우, IT 기업들의 호조세에 힘입어 지속적으로 수요가 이어질 것으로 예상되지만, 신규 공급물량으로 인해 공실률은 연말 기준으로 소폭 상승할 것으로 예측.

2017년 대비 서울 오피스 시장의 실질 임대료 증가율은 회복세를 나타낼 것으로 보이나, CPI 대비 일정 수준 하회할 것으로 전망. 다만, 무상임대기간 등 임대료 할인 혜택은 2017년에 비해 순흡수면적이 확대되며 현재 수준보다 더 확대되지는 않을 전망.

북핵 관련 지정학적 리스크로 인해 잠시 주춤했던 매매시장도, 투자 심리 개선과 더불어 견조한 유동성으로 인해 더욱 활발해질 것으로 예측. 추후 거래가 예상되는A급 자산으로 CBD권역의 더케이트윈타워 및 센트로폴리스가 현재 마케팅중이며 2016년 거래된 센터포인트 광화문 이후 사상 최고 평단가를 경신 할 것으로 예측.

10 JLL Korea Property Digest | Q4 2017

JLL Korea Property Digest | Q4 2017 11

12 JLL Korea Property Digest | Q4 2017

Seoul Retail

12 JLL Korea Property Digest | Q2 2017

Seoul

Seoul Retail Market refer to Seoul major high street

Financial Indices

Rental Value Index Capital Value Index

Inde

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4Q144Q13 4Q15 4Q16 4Q17 4Q1890

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Arrows indicate 12-month outlookIndex base: 4Q13 = 100Financial Indicators are for Myeondong.Source: JLL

Retail Sales

Sales Growth of Large-scale Retail Stores in Seoul

y-o-

y (%

)

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3

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3Q12 3Q13 3Q14 3Q15 3Q16 3Q17

-3

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Source: Statistics Korea

Financial Indices

Seoul Retail Sales

Arrows indicate 12-month outlookIndex base: 4Q13 =100Financial Indicators are for Prime high street shop in MyeongdongSource: JLL Korea

Source: Statistics Korea

“Retail demand improves de-spite a continuous slowdown

in tourist arrivals”

Sungmin Park, Head of Research,South Korea

Rental Growth Y-O-Y

-1.4%

pyung per month,net on NLA

KRW 1,960,417

Stage in Cycle

Rents Falling

Consumer sentiment remains high while tourist arrivals continue to slow• The Consumer Sentiment Index for December remained near a six-year high. In

addition, November retail sales increased by5.6% m-o-m, the highest monthly gain since February 2009. However, foreign tourist arrivals remained weak, decreasing 16.5% y-o-y in November, adversely affecting high street sales.

• High street leasing activity was focused on Gangnamdaero and Hongdae as Olive Young (365 pyung) and TWICE Store (168 pyung) opened new stores. Times Square mall benefitted from its recent tenant adjustment, as it welcomed global sports brands New Balance (87 pyung) and FILA (74 pyung).

Occupancy improves in both high street and shopping malls• Shopping mall vacancy declined 1.3 percentage points q-o-q as Times Square and

Coex Mall nearly completed their tenant remixing. New major leases at Coex Mall included fashion retailer H&M, and health and beauty brand Boots.For high streets, vacancy declined 250 bps q-o-q to 8.9%, driven by new leases in Gangnamdaero and Hongdae.

• Yeoksam-dong 808 Building (total GFA 8,663 sqm) in Gangnam completed during the quarter; Adidas opened a new flagship store on the first four floors of the building. Rents decline despite positive consumer sentiment.

Rents decline despite positive consumer sentiment• High street rents declined by 0.6% q-o-q, led by Cheongdam, reflecting high

vacancy in the district. Rental growth was also limited in Myeongdong and Garosugil due to the ongoing slowdown in foreign tourist arrivals. For shopping malls, rents grew only marginally by 0.1% q-o-q, impacted by growing online sales.

• Investment volumes recovered on the back of strength from institutional investors. Notable deals included KB Reit’s acquisition of Homeplus Namhyeon Building (GFA 32,282 sqm) for KRW 162 billion and IGIS’ purchase of the Swatch flagship store building in Garosugil for KRW 31.7 billion.

Outlook: Retail conditions expected to improve• Retail spending is likely to benefit from robust economic growth, along with an

expected gradual recovery in Chinese tourist visits over 2018. The upcoming Pyeongchang Winter Olympics should serve as a catalyst to drive improving retail sentiment, helping boost overall retail sales.

• A modest decline in vacancy is likely for core high street locations and shopping malls given a paucity of new supply and location advantage; however, rental growth is expected to be hindered by the growing online retail marketplace and slow recovery in foreign tourist arrivals

JLL Korea Property Digest | Q4 2017 13

Seoul

임대료 변동(명동 전년 동기대비)

-1.4%

실질임대료(명동 원/3.3 m²/월)

1,960,290 원

순환주기

임대료 하락

“외국인 관광객 방한 감소 불구 리테일 수요 개선”

리서치 박성민 부장

해외 관광객 감소 지속되었지만 소매판매 향상• 11월 소매 판매량은 전월대비 5.6% 증가, 2009 년 2월 이래 최고 수준을

기록하며 그 동안 침체되었던 소비가 경제확장국면에 따라 회복세를 나타냄. 12월 소비자 심리 지수 역시 전월대비 소폭 감소하였으나 지난 6년 중 가장 최고 수준에 머무르며 향후 내수에 긍정적으로 작용할 전망. 그러나 중국 관광객 감소 여파가 지속되며 11월 외국인 관광객 수는 여전히 전년대비 16.5% 감소하며 서울 중심가에 위치한 리테일 브랜드들의 매출에 부정적으로 작용. 쇼핑몰 역시 온라인 거래 성장에 따른 여파로 매출 성장세는 다소 지지부진한 모습.

서울 중심가 및 대형 쇼핑몰 입주율 상승• 서울 중심가의 경우 강남대로와 홍대에서의 신규 임대수요로 전분기 대비

공실률이 2.5%p 감소하여 8.9%를 기록. 올리브영 (1,206 m²) 은 강남대로에 신규 지점을 오픈하였고, 홍대의 경우 TWICE 스토어 (555 m²)가 오픈하며 서울 주요 중심가 공실률 하락에 기여.

• 대형 쇼핑몰 또한 타임스퀘어와 코엑스몰이 임차인 재구성을 거의 완료함에 따라 공실률이 1.3 % p하락. 코엑스 몰은 글로벌 SPA 브랜드인 H&M 및 영국의 헬스 & 뷰티 브랜드인 부츠(Boots)가 신규 입점을 완료 하였으며, 타임 스퀘어에는 스포츠 브랜드인 뉴밸런스와 필라가 새로 오픈.

• 금번 분기 서울 지역의 신규 공급으로는 역삼동 808타워 (연면적 8,663 sqm)가 준공 되었으며, 아디다스가 빌딩의 약 4개층에 신규 플래그쉽 스토어를 오픈.

소비자 심리지수 개선 불구 임대료 하락• 서울 중심가의 임대료는 청담과 가로수길의 하락세가 두드러지면서 지난

분기에 이어 하락세 지속. 청담 지역은 높은 공실률로 하락세가 두드러졌고 명동 및 가로수길 지역은 외국인 관광객 감소 여파로 국내 뷰티 브랜드들의 비즈니스가 침체되면서 임대료 성장이 둔화 중. 대형 쇼핑몰의 경우, 온라인 거래 영향으로 임대료 성장이 제한이 되며 전분기 대비0.1%p 소폭 상승에 그침.

• 리테일 투자는 기관 투자자들에 힘입어 회복세를 보임. 주목할만한 거래로는 KB부동산신탁이 리츠를 통해 홈플러스 남현 빌딩 (GFA 32,282 m²)을 코람코로부터 1,620 억에 매입하였으며 이지스자산운용이 가로수길에 위치한 스와치 플래그십 스토어를 317 억 원에 인수를 완료.

12-month Outlook• 리테일 소비는 견조한 경제 성장 및 정부의 소비진작정책의 영향으로 2017

년 대비 어느 정도 개선 기대. 특히 조만간 개최 될 평창 동계 올림픽과 중국 관광객 방한 개선 기대감이 긍정적으로 작용하며 서울 리테일 상권의 심리 회복이 기대됨.

• 서울 주요 중심가 및 대형 쇼핑몰 모두 제한적인 공급 물량 및 입지 등의 이점으로 인해 공실률 하락세는 지속될 전망. 그러나 임대료의 경우, 온라인 소비가 계속 증가하고 더딘 외국인 관광객 회복 속도 등의 요소로 인해 상승세는 제한될 것으로 보임.

14 JLL Korea Property Digest | Q4 2017

Financial Indices

Rental Value Index Capital Value Index

Inde

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Arrows indicate 12-month outlookIndex base: 4Q13 = 100Financial Indicators are for Myeondong.Source: JLL

Retail Sales

Sales Growth of Large-scale Retail Stores in Seoul

y-o-

y (%

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Source: Statistics Korea

Financial Indices

Seoul Retail Sales

Arrows indicate 12-month outlookIndex base: 4Q13 =100Financial Indicators are for Prime high street shop in MyeongdongSource: JLL Korea

Source: Statistics Korea

JLL Korea Property Digest | Q4 2017 15

AMBITIONlove

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16 JLL Korea Property Digest | Q4 2017

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곽일웅 상무 National Director Integrated Facility Management +82 2 3704 8870 ilwoong.kwak@ap.jll.com

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