RESUMEN

CONTRATOS. COMPRAVENTA INMOBILIARIA. SUSCRIPCIÓN DE RESERVA. Naturaleza jurídica. Contrato

atípico. Sumas entregadas en concepto de reserva, percibidas por el CORREDOR INMOBILIARIO. Falta de

información al vendedor acerca del dinero recibido. Posible especulación. Comisión a la que no tenía derecho.

Intermediario no registrado en la matrícula. Documento suscripto por separado por el vendedor en el que

acepta la operación. Diferencias con respecto a la práctica habitual que indica que efectuada la reserva, el

vendedor la confirma en el mismo instrumento. VENCIMIENTO DEL PLAZO PARA ESCRITURAR. Diversos

inconvenientes atribuibles a la parte vendedora. Comprador que desiste de la operación. RESOLUCIÓN DEL

CONTRATO. OPERACIÓN INMOBILIARIA FRUSTRADA. Remisión a la cláusula penal prevista en el

instrumento de reserva. Vendedor que debe restituir del monto abonado más otra suma idéntica en concepto

de indemnización. CONDENA AL CORREDOR INMOBILIARIO. RESTITUCIÓN DE LA SUMA RETENIDA EN

CONCEPTO DE COMISIÓN

FALLO COMPLETO

Expte. n° 42627/2010 - "C., N. O. c/ M., M. S. y Otro s/ cumplimiento de contrato"

- CNCIV – SALA H - 23/10/2013

En Buenos Aires, a los 23 días del mes de octubre de 2013, hallándose reunidos los

señores Jueces integrantes de la Sala H de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo

Civil de la Capital Federal, a los efectos de dictar sentencia en los autos: "C., N. O.

c/ M., M. S. y otro s/ cumplimiento de contrato" y habiendo acordado seguir en la

deliberación y voto el orden de sorteo de estudio, el Dr. Kiper dijo:

Contra la sentencia dictada en primera instancia (fs. 359/69), que hizo lugar

parcialmente a la demanda respecto de uno de los codemandados, y la rechazó con

relación al otro, así como desestimó las reconvenciones deducidas contra el actor,

expresan agravios el condenado (fs. 390/2) y actor (fs. 395/402). El primero

contestó el traslado a fs. 404/6, y el segundo lo hizo a fs. 408/9.

El codemandado I. se agravia de que se lo haya condenado a restituir la suma de

U$S 6000, cuando sostiene que sólo recibió U$S 2500, y que ignora si el

intermediario recibió más dinero, de lo que dice no haber sido informado. Dice que

surge de los recibos que el dinero que el actor entregó como seña fue recibido por

el otro demandado, y que el documento que él suscribió, titulado "aceptación de la

oferta", no hace mención a la cantidad de dinero entregada. Agrega que M. no

estaba inscripto como corredor inmobiliario, por lo que carecía de derecho a

percibir una comisión.

El actor, por su parte, pretende que se haga lugar a la demanda con mayor

amplitud, con costas. Tras relatar los hechos, señala la responsabilidad que a su

entender le cabe al codemandado M., quien no fue un mero intermediario sino que

–sostiene- actuó en connivencia con I.. Agrega que dicho intermediario no le

presentó al vendedor ni le facilitó una dirección o teléfono, y que le ocultaba

información relativa a la situación jurídica del inmueble. Concluye en que los

demandados actuaron en complicidad.

Es un hecho no controvertido que el actor, a través de la página de Internet

www.buscainmueble.com, tomó conocimiento del ofrecimiento en venta de una

oficina de 54 m2 sita en Paraguay al 900 de esta ciudad, aviso que estaba

promocionado por "M. Bienes Raíces". Se contactó con el Sr. M. (uno de los

codemandados), visitó el departamento, y suscribió una reserva el día 2 de

diciembre de 2008, por la que le dio la cantidad de un mil dólares (U$S1.000) (fs.

59). Dicha reserva se hizo por la suma de U$S 82.000, en efectivo, que serían

abonados el 30% a la firma del boleto y el 70% en el momento de la escritura. La

reserva tenía la cláusula de que una vez conformada la reserva por parte del

vendedor, si alguna de las partes desistiera de realizar la operación, la culpable

abonaría al martillero y/o corredor interviniente el total íntegro de ambas

comisiones. Se barajó la posibilidad de hacer directamente la escritura, a cuyo

efecto, a sugerencia del corredor inmobiliario, se solicitó presupuesto a la

escribanía P.. Luego M. le pidió para darle más seguridad al vendedor, que

adelantara una seña.

Fue así que el 26 de diciembre de 2008 integró la suma de cinco mil dólares (U$S

5.000) en efectivo. El precio se confirmó en U$S 82.000, que según el texto de ese

instrumento, ya estaba conformado por la vendedora. En este instrumento ya no se

hace mención del boleto, sino que se estableció que la escritura traslativa de

dominio se iba a celebrar dentro de los sesenta días corridos desde la firma de la

seña en la escribanía P.. También había un pacto comisorio expreso donde se

indicaban los efectos jurídicos para el incumplimiento de la parte compradora o

vendedora y se reiteró el monto de la comisión ya pactada en la reserva de U$S

3280 que debían ser abonados en el acto de la escritura traslativa de dominio (ver

fs. 62).

Aparecieron inconvenientes diversos que fueron demorando la situación, tales

como la existencia de una hipoteca que debía ser cancelada, la promoción de un

juicio contra el vendedor por parte de la dueña del inmueble, la traba de una

medida cautelar, cambios de escribanía, necesidad de otro testimonio, entre los

más importantes. Cabe advertir que el vendedor no era el dueño sino que contaba

con un boleto de compraventa y un poder para vender. Ya vencido ese plazo

largamente, el actor decidió desistir de la operación y solicitó a los demandados

que le restituyesen el dinero adelantado. Ante la negativa, promovió el presente

juicio.

Por otra parte, I. no desconoció que suscribió el documento titulado "Aceptación

de la oferta", según el cual como vendedor aceptó la reserva del día 2 de diciembre

de 2008 por el oferente N. O. C.. La venta se realizaría por el monto total de U$S

82.000, en base a títulos perfectos, libre de todo gravamen, con todos los impuestos

inmobiliarios, municipales o que por cualquier otro concepto graven el inmueble

(ver pieza que obra fs. 61, del 26-12-08). Además, I. reconoció en forma expresa que

si bien en tal documento no hace referencia que se le haya entregado suma alguna

de dinero, se le entregaron U$S 2.500, y como prueba de ello adjunta la copia que

realizó el tomar la numeración de los billetes de 100 y 50 dólares que le fueron

entregados (ver fs. 145 vta., copia de fs. 137 y fs. 61/vta.).

La juez de primera instancia rechazó la demanda incoada contra el martillero, con

el argumento de que el legitimado pasivo era el vendedor, no el intermediario. En

cuanto a lo demás, rechazó la demanda por daños contra el vendedor en la

inteligencia de que no había un plazo cierto y que no había sido constituido en

mora. No obstante, también rechazó la reconvención porque entendió que estaba

justificada la conducta del actor y que, en definitiva, la resolución se producía por

decisión de ambas partes, lo que le daba derecho al comprador a la restitución del

dinero adelantado.

Comenzaré por examinar la situación del martillero. Para comenzar, quiero señalar

que la juez decidió que M., a la época de la operación, no se encontraba registrado

en la matrícula de martillero y que ello lo privada del derecho a percibir la

comisión (fs. 368 vta). Cualquiera sea el criterio que se tenga sobre este punto, lo

cierto es que lo resuelto se encuentra firme por falta de agravios del interesado.

El actor sostiene que hubo una maniobra en la que ambos demandados actuaron

en connivencia, que urdieron una maniobra para perjudicarlo. Este razonamiento,

a esta altura, me resulta difícil de aceptar teniendo presente lo resuelto en la causa

penal, y los efectos que se proyectan en sede civil, en especial en lo que hace a la

existencia de los hechos.

Veamos. De la compulsa de la causa n° 20.614/10caratulada "M. M. S. y otros", que

vino del Juzgado Nacional en lo Criminal de Instrucción n° 13, Secretaría n° 140, se

observa que se resolvió sobreseer a M. S. M. y O. A. I., por no encuadrar el hecho

investigado en una figura legal. Para así decidir se ponderó que no estaba

discutida la existencia de la operación comercial; que no se advertía la existencia de

un ardid por parte de I. y del comisionado M. para vencer la voluntad del

denunciante; que del cruce epistolar acompañado por la propia querella surgía que

el 23 de abril de 2009 M. había puesto al corriente de aquél, acerca de la posibilidad

de no tener que pedir un nuevo testimonio de la escritura del inmueble para poder

completar la operación inmobiliaria conforme la conversación mantenida con el

notario del Banco Hipotecario y de cómo marchaba el trámite tendiente a

solucionar las cuestiones suscitadas durante la gestión llevada adelante para

concretar la operación inmobiliaria; que quedó también demostrado que I. había

iniciado los trámites tendientes a la cancelación de la deuda hipotecaria que pesaba

sobre el inmueble a fines de 2008 y que la canceló el 29 de junio de 2009 (ver

también, fs. 262/269 de la presente),"…lo cual habla a las claras de su intención de

efectivizar la operación inmobiliaria…", por todo lo cual "… es posible sostener que

existen elementos que permitan inferir que C. conocía las reales condiciones en la

que se encontraba el inmueble, máxime cuando a fs. 9, reconoció que se le hizo un

comentario respecto de la existencia de un derecho real de hipoteca con el que

estaba gravado el inmueble y que la mentada hipoteca sería cancelada

simultáneamente con la venta realizada en su favor…". Asimismo, el Sr. Juez en lo

Criminal de Instrucción concluye que como la seña no constituye un depósito

regular, sino que se trata de un adelanto del precio que se debía pagar por el

inmueble o bien un resarcimiento para el vendedor en caso que el comprador

desista de la operación, conceptúa que el imputado tuvo la libre disponibilidad

sobre la suma fue le fuera entregada en concepto de seña (ver resolución de fs.

187/192).

Tal decisión fue confirmada a fs.215/216. Al respecto, la Sala V de la Cámara

Nacional Criminal y Correccional, tuvo por acreditado el conocimiento que C.

tenía desde el inicio de la existencia del gravamen que pesaba sobre la propiedad.

Asimismo, que la inhabilidad para disponer del bien por parte de I. que el

nombrado C. aducía como coetánea con los desplazamientos patrimoniales,

fundada en el vencimiento de la vigencia del poder y en las actuaciones del

Juzgado Nacional en lo Civil n° 89 (expte. 22.716/09) que Taboada le había

promovido a aquél por rescisión de contrato, no encontraban sustento en las

constancias sumariales. En efecto, el expediente civil mencionado estas últimas se

inició recién el 6 de abril de 2009 y se dictó sentencia rechazando la demanda

articulada por Taboada (ver fs. 375/378 y fs. 418/420 del juicio civil citado, que en

este acto tengo también a la vista), de forma tal que "ala fecha de la reserva y de la

seña mencionadas, los derechos en cabeza de I., emanados del boleto y del poder

estaban plenamente vigentes…Coincidimos con el magistrado en que no existen

motivos objetivos para atribuir un obrar doloso encaminado a generar un

desplazamiento patrimonial perjudicial en las ocasiones señaladas. Conforme la

prueba rendida la recepción del importe en concepto de seña se dio cuando

efectivamente el vendedor había aprobado la contraoferta de la operación y el

dinero recibido en ambas ocasiones quedó parcialmente en manos de ambos

imputados (fs. 111, 113,171/173 y 180/182)…" (ver sentencia de Cámara de fs.

215/216).

Sin embargo, creo que lo expuesto no basta para, en este caso, liberade

responsabilidad al intermediario. La a quo entendió que el co-demandado M. no se

encuentra legitimado para ser demandado en este proceso y ello por cuanto su

intervención se limitó a la gestión de la operación inmobiliaria, la que quedó

perfeccionada con la voluntad de los contratantes, a saber, C. como comprador e I.

como vendedor. Además, consideró que no existe prueba de que el agente

inmobiliario incumplió con las obligaciones a su cargo.

En este punto discrepo con la juez de primera instancia. Considero que dicho

demandado se ha quedado con la suma de U$S 3.500, sin razón que lo justifique.

En la causa penal M. dijo que los U$S 6.000 que C. le había entregado fueron a

manos de I. y luego él le pagó sus honorarios o comisión por la operación

inmobiliaria encomendada (ver fs. 173). Por ende, reconoce expresamente haber

percibido esa cantidad, en concepto de comisión por una operación que no llegó a

formalizarse en escritura pública, ni en el plazo previsto inicialmente ni

posteriormente.

Como ya adelanté, la a quo resolvió que no tenía derecho a percibir la comisión

quien no estaba registrado como martillero, y esta conclusión no fue cuestionada

por el interesado. Está bajo los efectos de la cosa juzgada. Por ende, habría un pago

sin causa.

Pero creo que hay un motivo más importante para condenar a M. a restituir la

suma que percibió. Si I. le hubiese pagado dicha suma, ya en concepto de comisión,

honorarios, liberalidad, o lo que fuera, podría decir que se trata de una cuestión

entre ellos inoponible al comprador, respecto del cual sólo tiene obligaciones el

vendedor.

Pero el caso es diferente porque no hay prueba de que I. haya sabido y percibido

esa suma. De acuerdo a las constancias de la causa, el dinero adelantado por el

comprador fue percibido por el intermediario; no consta la firma del vendedor en

los instrumentos respectivos que ya mencioné al principio de este voto. A fs. 40

puede verse que I. aceptó la operación en un documento separado al que habían

suscripto el comprador y el martillero, ambos en la misma fecha. Generalmente, la

práctica indica que efectuada la reserva, el vendedor suele confirmarla en el mismo

instrumento. I. dice que presta conformidad con la oferta efectuada el 2 de

diciembre de 2008 (fecha de la reserva), por el precio total de U$S 82.000, sin

mención alguna a las cantidades adelantadas como reserva o bien como seña.

En el anverso del documento, se puede observar que se detalló la numeración de

los billetes recibidos, en un total de 29 (ver fs. 40 vta), lo que indica que nunca se le

entregaron U$S 6.000. Tampoco hay algún recibo que pruebe que I. recibió esa

suma, ni que M. haya recibido de I. U$S 3500 por comisión. Como es sabido, en

esta clase de operaciones, suele otorgarse recibo de las sumas que se reciben, y se

indica el concepto. Además, la falta de facturación indica también otra infracción,

de naturaleza impositiva, aunque detenerme en ello excedería el objeto de la

presente causa.

La forma habitual de probar el pago de la prestación, especialmente en las

obligaciones de dar, se concreta mediante el otorgamiento de un recibo. La falta de

recibo en poder del deudor constituye una presunción de no haberse hecho el

pago, de modo que si el interesado pretende su liberación debe cargar con la

prueba del hecho.

La finalidad de la actividad probatoria es producir certeza en el ánimo del

juzgador, no lógica o matemática, sino psicológica, sobre la existencia de los

hechos afirmados. Ante la falta de certeza, o ante la falta de prueba, la teoría del

onus probandi reviste fundamental importancia.

Como principio, la prueba del pago le incumbe al deudor, pues cuando el acreedor

ha demostrado la existencia de la obligación, aquél debe acreditar el hecho del

pago que invoca, por aplicación de las reglas generales en materia de carga de la

prueba (conf. Alterini-Ameal-LopezCabana, "Derecho de obligaciones", p. 122,

n281; Cazeaux-Trigo Represas, "Derecho de las obligaciones", 3, p. 165).

El recibo es un instrumento escrito, para el cual rige la libertad de formas, pero que

normalmente se realiza en instrumento privado (art. 1020, Cód Civil), el que si se

encuentra reconocido judicialmente por la parte a quien se opone, o declarado

debidamente reconocido, tiene el mismo valor que el instrumento público entre

quienes lo suscribieron (art. 1026). De ser así, goza de autenticidad por sí mismo y

hace fe en cuanto al contenido y a la fecha que expresa (art. 994). Es el medio

normal y corriente de prueba del cumplimiento. El deudor tiene derecho a exigirlo

cada vez que realice un pago, sea total o parcial (arts. 505, Cód. Civil; 474, Cód. de

Comercio; 42, dec-ley 5965/63). Su otorgamiento produce la prueba completa del

pago (art. 994 y 1026, Cód. Civil) y, en principio, provoca la liberación del deudor.

Por ende, si bien el pago puede ser acreditado por cualquier medio de prueba, es

claro que algunos de ellos son más convincentes que otros. Así, el recibo

(instrumento privado), o la confesión, se muestran superiores a la prueba de

testigos. El valor probatorio consiste en la idoneidad o capacidad de

convencimiento del juez de cada medio de prueba.

En el caso, como señalé, no hay prueba alguna que demuestre que M. le entregó el

dinero a I. y que luego cobró su comisión (a la que no tenía derecho). Por el

contrario, todo indica que el primero no le dijo al segundo cuánto dinero recibió en

concepto de seña, seguramente en la especulación de que el día de la escritura

blanquearía la situación y deduciría su comisión, o bien si esta no se concretaba

podía hacerse de una suma de dinero, como efectivamente ocurrió. El único recibo

que aparece firmado por I. alude a la cantidad de U$S2500, en concepto de seña, a

cuenta de precio y principio de ejecución (ver fs. 42).

Además, la suma mencionada, supera incluso el porcentaje que se suele recibir de

comisión en el mercado, máxime tratándose del vendedor.

No puedo aceptar que M. sea quien salga beneficiado de esta operación fracasada,

por lo que debe ser condenado a restituirle al actor la referida cantidad de U$S

3.500.

En un caso se resolvió que corresponde rechazar la demanda incoada contra

quienes actuaron como intermediarios en una operación de compraventa

inmobiliaria frustrada, a efectos de obtener la devolución de las sumas de dinero

oportunamente abonadas en concepto de reserva y seña de precio, en tanto la parte

actora no ha logrado probar la efectiva recepción de tales sumas por los accionados

y, en cambio, éstos acreditaron que el monto menor que reconocen haber recibido,

fue entregado al vendedor del inmueble, contra quien debió promoverse la acción

(Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial, sala C, Fornari, Carlos David c.

Muszkat, Alfredo y otro, 24/10/2008, Exclusivo Doctrina Judicial Online,

AR/JUR/15254/2008). Pues bien, en el caso sucede lo contrario, por lo que debe

prosperar la demanda contra el intermediario por la suma retenida.

De acuerdo a la propuesta anterior, por el momento I. debe restituir al actor la

cantidad de U$S 2.500, como postula en sus agravios. Resta considerar si debe

indemnizar una suma adicional.

Según la a quo, ello no corresponde ya que el actor no constituyó en mora al

vendedor.

No se discute en esta instancia, pues ha quedado firme, que el plazo previsto para

el otorgamiento de la escritura se encontraba largamente vencido. Debió ser hecha

la escritura a fines de febrero, aproximadamente, y el actor comunicó al martillero

su decisión de no seguir adelante el 3 de agosto de 2009 (ver fs. 21 y 45). Tampoco

se controvierte en esta instancia que eran diversos los obstáculos que se fueron

presentado para la concreción de la escritura pública, y que no eran imputables al

comprador.

En el instrumento de aceptación, I. declaró que vendía el inmueble objeto de este

juicio "en base a títulos perfectos, libre de todo gravamen" (fs. 40), lo cual no era

exacto. Se ha tenido por probado en sede penal, y debo aceptarlo, que el actor sabía

de la hipoteca existente. Además, de consultar el Registro de la Propiedad lo

hubiera sabido o debido saber. No obstante, bien pudo entender que sería

solucionado el inconveniente dentro del tiempo estipulado. En cambio, no se

probado adecuadamente que se le haya informado acerca del juicio incoado contra

el vendedor por la dueña del inmueble.

El día 26 de diciembre de 2008 el actor suscribió un contrato con el intermediario

M., en el que pagaba la suma de U$S 5000, en concepto de "seña, cuenta de precio,

y principio de ejecución" (fs. 41). Ahora pretende como indemnización el doble de

lo pagado en ese acto más el doble de lo pagado anteriormente.

Esto trae a la memoria la clasificación clásica de las arras: simplemente

confirmatorias, es decir, aquellas que se confieren como una demostración

simbólica de la conclusión del contrato y que si éste se ejecuta deben ser restituidas

a quien las entregó o deben considerarse como parte del precio (si el contrato no se

realiza, la parte no culpable tiene derecho, en principio, a solicitar la ejecución

forzada o, en su defecto, el pago de los daños y perjuicios); confirmatorias

propiamente dichas, esto es, las que se conceden, de atenernos a Giorgi, como una

liquidación predeterminada de los daños que la inejecución del convenio es

susceptible de producir y poseen, por eso, todos los caracteres de una verdadera

cláusula penal, de la que difieren, sin embargo, en su efectividad material, ya que

si esa cláusula no pasa de ser verbal o escrita, las arras, en cambio, consisten

siempre en la entrega de una suma de dinero o de alguna cosa valorable; y,

finalmente, penitenciales, cuyas características son las de una multa en la amplia

acepción del vocablo, aunque se apartan de ella en que, en lugar de consistir en

una sanción en potencia, con proyecciones hacia lo futuro, requieren una

prestación inmediata, real y anterior a la ejecución o inejecución del contrato

(Giorgi, Jorge: "Teoría de las obligaciones en el derecho moderno", t. 4, p. 493, núm.

466; trad. castell.; Madrid, 1911).

Mucha tinta ha corrido sobre el alcance que cabe asignar al art. 1202 del Código

Civil. En lo que atañe a los convenios que se perfeccionan desde su iniciación,

ninguna duda queda que los contratantes están facultados para arrepentirse

perdiendo la señal recibida o devolviendo el doble de ella, según se trate de quien

la dio o de quien la recibió. El art. 1202 concede esa atribución, que en el fondo

involucra un verdadero pacto comisorio (Colombo, Leonardo, La cláusula "como

seña y a cuenta de precio", LA LEY 40-841).

Las arras confirmatorias, cumplen una función aseguradora del contrato y, por eso,

se reputan como principio de ejecución (conf., art. 475 del Cód. de Comercio). No

confieren la facultad discrecional de arrepentimiento —como sucede con las arras

penitenciales— porque en caso de incumplimiento de quien dio la señal o arras, el

que las recibió puede a su arbitrio demandar la ejecución o quedarse con la seña

recibida, que desempeña entonces el papel de una indemnización predeterminada;

si el incumplimiento fuese, en cambio, del que la recibió, quien dio la seña podrá

demandar la ejecución del contrato o la devolución de ella más otro tanto (conf.,

López de Zavalía, Teoría de los contratos. Parte general, 4° ed., Bs. As., 1997, pág.

669; Borda, Contratos, 7° ed., t. I, n° 313 a 315; Lorenzetti, Tratado de los contratos.

Parte general, Bs. As., 2004, pág. 294; Lavalle Cobo, en Belluscio-Zannoni, Código

Civil comentado, t. 5, comentario al art. 1202, n° 1, pág. 957; Mosset Iturraspe, en

Bueres-Highton, Código Civil comentado, t. 3-C, comentario al art. 1202, pág. 58 a

61, etcétera). A modo de síntesis, mientras la señal o arras de carácter penitencial

mantiene incólume el derecho o facultad de arrepentimiento a una o ambas partes,

la señal o arras confirmatoria no les otorga el derecho o facultad de arrepentirse,

sino la posibilidad de optar entre: 1°) demandar el cumplimiento del contrato, o,

2°) retener para sí la seña recibida, o perder la entregada, según fuere el caso.

En el caso, hay un problema, ya que mientras en el instrumento suscripto por el

comprador se alude a la idea de "seña, cuenta de precio y principio de ejecución",

en el suscripto por I. sólo se menciona que el vendedor presta "plena y expresa

conformidad con la oferta efectuada el día 2 de diciembre de 2008", sin hacer

referencia a ninguna cláusula penal ni a la existencia de la seña, ni a posibles

consecuencias de un incumplimiento.

He sostenido que los contratos de reserva son contratos atípicos, en virtud de los

cuales el futuro vendedor se compromete a mantener indisponible el inmueble por

un cierto período, a cambio de una suma de dinero. El futuro comprador paga para

que dicha cosa sea retirada de la venta mientras se negocian las condiciones de la

operación y para tener preferencia en la adquisición. Al vencer el plazo sin que se

arribe a la conclusión del negocio, se produce la caducidad, y la suma entregada se

reintegrará o se retendrá según lo que hayan pactado las partes. Por regla,

corresponde la restitución de lo recibido. Ahora, de haberse estipulado que si el

contrato fracasara la perdería quien la hubiera dado, funciona como seña

penitencial (Kiper, Claudio, "Juicio de escrituración", 2ª ed, pág. 140). Se entiende

que el plazo fijado es "esencial" (CNCiv, Sala F, 22/8/78, Rev del Notariado, 762-

2386).

En ciertos casos, si las estipulaciones son suficientemente completas, se entiende

que hubo una compraventa más que una reserva. Esto ocurre cuando se reúnen los

elementos necesarios, especialmente el consentimiento, la cosa y el precio, se fija el

plazo para la escrituración, y media cumplimiento parcial de las obligaciones, lo

que equivale a un principio de ejecución del contrato (ob. Cit., pág. 141).

En el contrato de reserva, si están contenidos los elementos propios de la

compraventa (consentimiento, cosa y precio), es posible reclamar el cumplimiento

sin necesidad de que antes se celebre otro contrato que se titule boleto definitivo

(Solari Costa, "La reserva de compra inmobiliaria", La Ley, 2000-B-117), y no tiene

cabida la facultad de arrepentirse, a menos que se la haya previsto expresamente;

de lo contrario, no habrá arrepentimiento sino incumplimiento.

Lo cierto es que en estas cuestiones no conviene tampoco fijar reglas estrictas, pues

en cada caso hay que examinar cuál fue la verdadera intención de las partes.

Al ser así, entiendo que el comprador –resuelto el contrato por incumplimiento del

vendedor- tiene derecho a la indemnización del perjuicio sufrido (art. 1204), pero

tales daños deben limitarse a la cláusula penal prevista en el instrumento de

reserva suscripto el 2 de diciembre de 2008, ratificado posteriormente por el

vendedor. Allí se estableció que "si fuese el vendedor quien una vez conformada la

reserva por él, no cumpliera con dicha obligación, o la operación no se realizare

por cualquier causa imputable a él, deberá restituir íntegramente a la parte

compradora la totalidad de los importes entregados por todo concepto, con más

otra suma idéntica en concepto de indemnización" (ver fs. 38).

Si bien surge de dicho instrumento que se entregaron U$S 1000, el demandado

reconoció haber recibido U$S 2.500, suma que entonces deberá restituir doblada.

Finalmente, teniendo en cuenta lo que propongo y la suerte corrida por cada

recurso, propongo que las costas de primera instancia sean soportadas ambos

demandados, ya que el actor triunfa parcialmente en su pretensión, y porque se vio

obligado a litigar para ver satisfecho su crédito. En cuanto a las de esta instancia,

teniendo en cuenta que el codemandado M. no apeló ni respondió los traslados

conferidos, y que el otro codemandado también tuvo éxito en su planteo, sugiero

que se impongan por su orden.

Por todo lo expuesto, voto para que se revoque parcialmente la sentencia apelada

con el siguiente alcance: a) se condene al demandado M. a pagarle al actor la suma

de U$S 3.500, en el plazo, con la cotización y los intereses previstos en la sentencia

apelada: b) se condene al demandado I. a pagarle al actor la suma de U$S 5000,

también en el plazo, con la cotización y los intereses previstos en la sentencia

apelada; con costas de primera instancia a ambos codemandados. Las de esta

instancia se imponen en el orden causado.

El Dr. S. Picasso dijo:

Adhiero a las consideraciones expuestas por el Dr. Kiper en su voto, proponiendo

la solución allí indicada.

La Dra. Abreut de Begher dijo:

Adhiero a las consideraciones expuestas por el Dr. Kiper en su voto, proponiendo

la solución allí indicada.

Con lo que se dio por finalizado el acto, firmando los señores Jueces por ante mí de

lo que doy fe.

Fdo.: Sebastián Picasso - Liliana E. Abreut de Begher - Claudio M. Kiper.-

///nos Aires, 23 de octubre de 2013.-

Y VISTO, lo deliberado y conclusiones establecidas en el acuerdo transcripto

precedentemente, por unanimidad, el Tribunal decide:

Revocar parcialmente la sentencia apelada con el siguiente alcance: a) se condene

al demandado M. a pagarle al actor la suma de U$S 3.500, en el plazo, con la

cotización y los intereses previstos en la sentencia apelada: b) se condene al

demandado I. a pagarle al actor la suma de U$S 5000, también en el plazo, con la

cotización y los intereses previstos en la sentencia apelada; con costas de primera

instancia a ambos codemandados.

Las de esta instancia se imponen en el orden causado.

Regístrese, comuníquese a la Dirección de Comunicación Pública dependiente de

la CSJN (conf. Ac. 15/13), notifíquese y oportunamente, devuélvase.-

Fdo.: Sebastián Picasso - Liliana E. Abreut de Begher - Claudio M. Kiper

Citar: elDial.com - AA84E4

Publicado el 12/02/2014

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