01223 467155 

bsm.uk.com 

INVESTMENT ‐ FOR SALE 

Totals 5,544 sq ft (515.04 sq m) 

Tenants include Scrivens and East 

Anglia’s Children’s Hospices 

New 10 yr leases with 5 yr breaks 

Producing £75,000 pax 

7.91% NIY 

UNITS 1, 2 & 3, GROUND FLOOR, 40‐42 HIGH STREET,  

ROYSTON, HERTFORDSHIRE, SG8 9AG 

£900,000 long‐leasehold 

NEW RETAIL INVESTMENT 

Note: Barker Storey Matthews is the trading name of Eddisons Commercial Limited.  Reg No. 2566342.  These particulars do not constitute or form any part of an offer or contract nor may they 

be regarded as representations.   All interested parties must themselves verify their accuracy.   All measurements are approximate.   Unless otherwise stated, all prices and rents are quoted 

exclusive of Value Added Tax. NIA Refers to Net Internal Area. Where appropriate or stated IPMS 3 relates to the International Property Measurement Standards 1st Edition. A definition can be 

found at: www.ipmsc.org/standards/office 

  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

   

   

Bury St Edmunds ● Cambridge ● Huntingdon ● Peterborough

Location 

Royston is an attractive and expanding market town with a 

population of approximately 16,000.  

 

It is situated in North Hertfordshire at the junction of the 

A10 & A505 trunk roads, and has a mainline station serving 

London in under 1 hour. 

 

The subject property is located in a prime position on the 

High Street next to Boots and WH Smith.  

______________________________________________ 

Description 

Retail investment comprising 3 x newly created ground 

floor retail units let to East Anglia's Children's Hospices, 

Kooky Nohmad Limited and Scrivens Limited producing a 

total income of £75,000 per annum exclusive. 

_________________________________________________ 

Services 

Mains electricity gas and water are believed to be available 

to the premises. Interested parties are however advised to 

make their own enquiries of the relevant service providers.  

_________________________________________________  

 _________________________________________________ 

 

 

Accommodation 

Each unit comprises a front sales area with ancillary 

accommodation, WC's and kitchens to the rear.  

 

Accommodation  

sq ft  

sq m Unit 1 Ground floor  2,207  205.03 Unit 2 Ground floor  1,590  147.71 Unit 3 Ground floor  1,747  162.3                Total  5,544  515.04 

 The upper floors have been converted to flats and are being disposed of independently by the vendor. _________________________________________________ Lease Terms The property is to be let to three tenants on new 10 year leases with 5 year break options. Total rent to be £75,000 per annum exclusive. See tenancy schedule attached. _________________________________________________ Covenant Status See tenancy schedule attached. _________________________________________________ Yield Profile Based on the current income, the net initial yield after purchasers costs is 7.91% _________________________________________________ Rates The property will need to be re‐assessed for business rates purposes following its sub‐division. It is currently assessed as a whole building with a rateable value of £66,000, of which £58,070 related to the ground floor. _________________________________________________ Price The price will be £900,000+VAT. _________________________________________________ Tenure A new long‐leasehold interest is to be created for a term of 999 years at a peppercorn rent. The Freehold is to be retained by the vendor.  The leases are subject to rent free/reduced rent incentives. The seller will pay the buyer the rent that would have been due in the absence of the incentives. Therefore the property will produce £75,000 per annum exclusive from completion of the sale. _________________________________________________ VAT We understand that VAT will be charged on the price. _________________________________________________  

 

 

  Bury St Edmunds ● Cambridge ● Huntingdon ● Peterborough

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Legal Costs Each party to bear their own costs in relation to this transaction. _________________________________________________   Timetable Scrivens are in occupation. The target for occupation by the other two Tenants is March 2020. 

 Service Charge A service charge is levied for the upkeep and maintenance of the structure and communal areas of the building and is recoverable from each of the Tenants. _________________________________________________ EPC The whole building is currently assessed in its entirety with an Energy Performance Asset Rating of D77.  _________________________________________________ Viewing Strictly by appointment with the sole agents:‐   Barker Storey Matthews  Pound Hill House, Pound Hill, Cambridge, CB3 0AE.  Contact: Mark Critchley mark.critchley@eddisons.com  (01223) 467155 

Ref: MC/821.116492 

200116 

 

Note: Barker Storey Matthews is the trading name of Eddisons Commercial Limited.  Reg No. 2566342.  These particulars do not constitute or form any part of an offer or contract nor may they 

be regarded as representations.   All interested parties must themselves verify their accuracy.   All measurements are approximate.   Unless otherwise stated, all prices and rents are quoted 

exclusive of Value Added Tax. NIA Refers to Net Internal Area. Where appropriate or stated IPMS 3 relates to the International Property Measurement Standards 1st Edition. A definition can be 

found at: www.ipmsc.org/standards/office 

 

 

 

Bury St Edmunds ● Cambridge ● Huntingdon ● Peterborough

Units 1, 2

 & 3, 40‐42 High Street, Royston    

TENANCY SCHED

ULE 

 

UNIT 

TENANT 

TERMS 

REN

T £pax 

COMMEN

TS 

1 

East Anglia’s Children’s 

Hospices (EA

CH) 

  (Company No: 03550187) 

 

10 years (Target completion M

arch 2020) 

5 yearly upward only rent review

s Tenant break option at end of year 5 on 6 m

onths’ notice 

Inside the 1954 Act 

  4 m

onths’ ren

t free

 from commencemen

t (to be topped

 up by the Landlord)  

£25,000 

 Experian Credit Risk Score – Very Low Risk 

  Total income to 31st M

arch 2019 of £15,606,496 with a net income of £2,998,729. 

(Source: h

ttps://www.each.org.uk/about‐us/reports‐and‐accounts) 

  EACH has stores in 42 locations and is continuing to acquire new

 premises. 

2 

Kooky Nohmad

 Royston 

Limited

   (Company No: 12396631) 

 

10 years (Target completion M

arch 2020) 

5 yearly upward only rent review

s Tenant break option at end of year 5 on 6 m

onths’ notice 

Inside the 1954 Act 

  4 m

onths’ ren

t free

 from commencemen

t (to be topped

 up by the Landlord) 

£25,000 

Experian Credit Risk Score – N/A 

  New

 Company 

3 

Scrivens Limited

   (Company No: 00377588) 

10 years from November 2019 

5 yearly upward only rent review

s Tenant break option at end of year 5 on 6 m

onths’ notice 

Inside the 1954 Act 

  3 m

onths’ ren

t free

 followed

 by 6 m

onths at half rent (to 

be topped

 up by the  Landlord) 

£25,000 

Experian Credit Risk Score – Very Low Risk 

  Turnover to 28/10/2018 of £42,436,935 with pre‐tax profit of £2,869,486. 

  Scrivens has stores in over 180 locations nationwide and was incorporated on 

12/2/1942. 

TOTA

L  

 £75,000