Instructivo Gestion Predial

Código: IN-INT-13-04

INSTRUCTIVO GESTION PREDIAL

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Fecha: 10 – Jul. -2012

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1 OBJETO Generar una base metodológica que ilustre los conceptos, definiciones y actividades a desarrollar en proyectos de infraestructura vial desarrollados por MAB INGENIERÍA DE VALOR. Brindar las definiciones y los elementos legales básicos para la familiarización del proceso de adquisición de predios en proyectos de infraestructura vial desarrollados por MAB INGENIERÍA DE VALOR. 2 ALCANCE El alcance del presente instructivo se define para los proyectos en donde MAB INGENIERIA DE VALOR presta sus servicios, y se encuentra involucrada la gestión predial. 3 DESCRIPCION 3.1 INVESTIGACIÓN TÉCNICA Y CONSECUCIÓN DE INSUMOS El trabajo de elaboración de éste insumo incluye la recolección e información técnica, jurídica y el levantamiento planimétrico con base en lo cual se debe desarrollar un trabajo de Investigación Técnica que permita determinar la correspondencia entre el levantamiento topográfico (físico) y la titularidad de los predios. Lo anterior implica que deben estudiarse los documentos jurídicos básicos de cada predio para que el objeto levantado topográficamente sea correspondiente, o en caso distinto emitir un concepto técnico sobre las inconsistencias encontradas. En los casos donde linderos y área calculada difiera de lo obtenido en títulos, se debe acompañar de una nota aclaratoria y sustentar con una certificación de cabida y linderos expedida por la autoridad catastral competente. Las actividades que se describen a continuación, son ejecutadas por el concesionario y/o concesionario y verificadas por la interventoría. Levantamiento topográfico para elaborar fichas prediales: Este insumo es la entrada para el proceso de elaboración de avalúos comerciales y acometer el procedimiento para adquisición de inmuebles.



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Después de culminar el proceso de levantamiento de poligonales y de detalles, esta etapa se enfocará específicamente en la metodología para la elaboración de las fichas prediales de las unidades inmuebles, que se encuentran localizadas en el área de desarrollo de un proyecto vial, o de espacio público, previa determinación de los estudios y diseños, que deben ser adquiridos por la entidad contratante, por motivos de utilidad pública. Información del levantamiento de la unidad inmueble o predial: Se realiza este levantamiento para determinar con detalle las áreas de terreno del inmueble que se encuentran en zona de derecho de vía, y las características principales de sus componentes constructivos, así como del inventario de los elementos objeto de avalúo como las especies y cultivos. Los detalles que se deben tener en cuenta son los siguientes:

Efectuar la localización técnica de cada franja requerida teniendo en cuenta los puntos de referencia (PR) inicial y final, entre los cuales se encuentre ubicado el predio requerido, y estos hacen referencia a los puntos del predio más cercanos al eje de la calzada proyectada. Además, se debe indicar con una I: izquierda, D: derecha, la ubicación del predio en el sentido de origen del proyecto.

Las medidas se darán en número entero y dos decimales. Para predios rurales y suelos de protección en hectáreas (Has.) y metros cuadrados (m2); para áreas urbanas, suburbanas, o de expansión urbana en metros cuadrados (m2).

El área total es referente a la extensión total del predio completo según documentos legales.

El área requerida es aquella afectada por la construcción o ampliación de la vía o por los cortes u obras necesarias para la ejecución del proyecto y que se encuentren por fuera del derecho de vía.

El área sobrante es susceptible de compra cuando no pueda ser desarrollada por el propietario, bien sea por la forma, el tamaño o el uso; deberán ser levantadas en su totalidad, y se incluirán en el plano predial. Previo a la determinación de estas áreas, para su aprobación deberá contarse con la certificación de no desarrollabilidad expedida por la oficina de planeación del correspondiente municipio.

Las construcciones deberán determinarse como áreas cubiertas en metros cuadrados y estarán clasificadas así: vivienda (casas), comercio (locales), institucionales (escuelas), o industria (bodegas). Las construcciones afectadas parcial o totalmente se deberán levantar en su totalidad, especificando materiales, acabados, uso de las mismas, características especiales (tipo de cimentación, cubiertas, etc.), y deben estar registradas iniciando el cuadro de la descripción de construcciones requeridas en la ficha predial.



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El área construida es aquella afectada total o parcialmente por el proyecto, hace referencia al área total cubierta y únicamente a viviendas (casas), comercio (oficinas, locales), institucionales (escuelas), o industria (bodegas).

Dentro de la descripción del área construida se debe especificar las características constructivas como son paredes, pisos, acabados, cubierta, cimentación, ventanería; esta especificación se refiere a áreas cubiertas; de existir corredores cubiertos pero abiertos, patios cubiertos, terrazas, etc. anexos a la construcción se deben tomar aparte como otro ítem con su descripción respectiva.

Las enramadas, cobertizos, corredores cubiertos y similares no se consideran como construcciones sino como mejoras. Se incluirán las cercas, instalaciones varias, redes de servicios, acometidas, parqueaderos, zonas duras, etc. Cualquier tipo de mejora que está dentro del área requerida.

Las mejoras se considerarán así: Corrales (metros lineales y número de varas con su altura), estanques o lagos (metros cúbicos o metros cuadrados, dependiendo del tamaño), tanques para almacenamiento de agua (metros cúbicos), pozos profundos (metros lineales), portales de entrada (unidades), vías privadas de acceso describiendo el tipo de rodadura o superficie (ancho y metros lineales), cercas de piedra superpuestas o fijas con concreto (ancho, alto, metros lineales), muros de cerramiento en piedra o ladrillo o malla eslabonada (metros lineales, altura), vallados (ancho, metros lineales), sistemas de riego con sus especificaciones técnicas (metros lineales). Las cercas en alambre de púas se considerarán, solamente en los casos en que se adquiera la totalidad del predio. Se debe tener en cuenta que el constructor solamente repondrá la cerca que delimitará el nuevo derecho de vía.

Se considerarán: pozos sépticos, mejoras piscícolas, jagüeyes, cocheras o marraneras, establos, silos, beneficiaderos, trapiches, hornos y / o cualquier tipo de construcción que se encuentre dentro del corredor vial afectado con las características y medidas del caso.

En el caso de afectación de infraestructura industrial o comercial que esté conformada por un sistema modular de construcción y que sea viable de modificar eliminando alguno de los módulos sin afectar el funcionamiento, se hace la descripción y medición sobre este módulo, y además se debe relacionar como están integrados los módulos.

Se medirán y cuantificarán las áreas ocupadas por cultivos permanentes, semi-permanentes, y plantaciones, indicando tipo, densidad, la unidad de medida o cantidad, dependiendo de la especie.

Se levantarán fichas y planos prediales para las áreas destinadas como depósito de materiales sobrantes de la obra (Botaderos) autorizados en la licencia ambiental del proyecto vial.



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Se tomarán los siguientes registros fotográficos: a) Vista general del predio respecto de la vía: panorámica, b) vista exterior e interior de la construcción, c) registro fotográfico de todas las mejoras existentes dentro de la zona requerida, d) para los cultivos se tomará un registro que permita apreciar la condición de los mismos. Los registros fotográficos deben contener la fecha de toma.

Detalles en la localización de las esquinas o vértices de los linderos del inmueble.

Detalle de la descripción de vías, caminos y carreteables.

Longitud del cerramiento. Detalles de rondas hidráulicas, zonas de manejo y preservación ambiental, o cualquier otro tipo de reserva.

Detalles de rondas hidráulicas, zonas de manejo y preservación ambiental, o cualquier otro tipo de reserva.

Todos los componentes del levantamiento predial, se relacionaran en la ficha predial y se plasmarán en el cuadro de inventario predial.

Consideraciones Especiales

Para el caso de los minifundios (menos de una hectárea) se levantará el área total del predio. Cuando por razones del proyecto queden pequeñas áreas no afectadas y fragmentadas de la totalidad del predio, se levantará la información topográfica de dichas áreas.

Si el trazado de la vía afecta un predio en diferentes tramos, se levantará una sola ficha predial, incluyendo la totalidad de la zona requerida.

Para aquellos predios que se encuentren fuera del corredor vial proyectado y en los que el diseño considere taludes de corte iguales o superiores a 5 m. y que posean infraestructura ubicada a una distancia menor o igual a 20 m., se definirá por el concesionario y/o concesionario el manejo que se debe dar y se informará a la entidad contratante.

Cuando en un mismo predio, el terreno pertenece a un propietario y las construcciones, mejoras y cultivos a otro diferente, se elaborará una ficha predial por cada propietario y por dueño de mejora.

Cuando se presenten dos o más cultivos en la zona afectada de un predio, se deben discriminar las diferentes áreas para cada uno de los cultivos. En el caso que se encuentren cultivos y formen parte de la zona de influencia de la vivienda rural, y estos no sean afectados, pero la vivienda sea requerida, deberán aparecer medidos en la ficha predial, ya que se considera que estos cultivos forman parte de la huerta casera que genera sustento a la familia: cultivos de pan coger. También se consideran dentro de esta clasificación: frutales (unidades), cultivos de pan coger (unidades o metros cuadrados), etc.



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En los casos donde las construcciones o mejoras se encuentren total o parcialmente sobre el derecho de vía, en esta área se registrarán solamente las construcciones, viviendas, mejoras y/o cultivos existentes, sin incluir el terreno.

3.2 PRODUCTOS INICIALES PLANOS PREDIALES El plano predial es la representación gráfica del espacio destinado para plasmar las características técnicas del inmueble objeto de una afectación predial, y la relación directa que genera el diseño propuesto con dicha afectación. En el plano se relacionan gráficamente características tales como el lindero del predio y la geometría de los lotes adyacentes, los cuerpos de agua, las zonas verdes, árboles, arbustos, construcciones, características topográficas como puntos de referencia, mojones, postes, vértices topográficos, y sobresale la marca de la zona afectada o zona a adquirir que debe estar achurada con el fin de indicar dicha zona. Igualmente, se relacionan características técnicas indispensables como la grilla, la cual debe marcar las coordenadas respectivas, un cuadro de coordenadas que indique los puntos que se colocan en los linderos y las distancias entre cada punto, y dichos puntos deben ser marcados con números y el predio debe ser marcado consecutivamente y siguiendo el sentido de las manecillas del reloj con el fin de tener un mejor entendimiento del plano. A continuación se detalla la elaboración de los planos prediales:

Se entregará este producto en escalas 1:200, 1:500, 1:1000 o 1:1250, según solicitud de la entidad contratante, y teniendo en cuenta el área e información con la que el predio cuente. (Lo anterior se realiza teniendo en cuenta los documentos jurídicos básicos y el número de ficha predial).

El plano del predio debe aparecer centrado con respecto al rotulo y debe contener dos juegos de coordenadas como mínimo en esquinas opuestas de tal forma que faciliten una digitalización y calibración de tableta en caso de ser necesario. La norte debe estar orientada siempre hacia arriba a la izquierda. En predios urbanos la nomenclatura domiciliaria de este y de los predios colindantes debe aparecer perpendicular a la línea de manzana y el texto centrado sobre esta línea, en la manzana catastral, el área afectada debe aparecer achurada.



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Los datos que incluyen la ficha y el plano referentes a la información predial se obtienen del certificado catastral del predio, de la escritura pública y/o del certificado de tradición y libertad, debidamente actualizados.

El cuadro de coordenadas se diligencia en el espacio asignado para tal fin en el documento del plano predial. Además se anotarán los datos de longitudes de los linderos y área afectadas.

Se dibujarán los accidentes geográficos como ríos, quebradas, vías, caminos veredales, servidumbres o referencias, en las capas determinadas para tal fin en el archivo digital del dibujo, de acuerdo con las especificaciones técnicas de la entidad contratante, con el fin de facilitar la ubicación del predio y especificar claramente los detalles y accidentes geográficos cercanos o afectados por el corredor vial.

Sí el predio es colindante con ríos, quebradas o cualquier cuerpo de agua se debe tener en cuenta la ronda de río, para el respectivo avalúo posterior. De todas maneras en alguna parte del plano predial se debe anotar el área de la ronda de río que será afectada por el proyecto. Para tal fin se debe consultar la normatividad legal vigente.

El plano en su totalidad deberá ir referenciado con los PR’s entre los cuales se ubique el predio afectado con referencia al eje de la vía proyectada.

El plano predial debe diferenciar el corredor vial existente con la vía actual y la vía proyectada.

El área requerida deberá estar referenciada en un cuadro de coordenadas planas.

Las convenciones deben definir claramente cada una de las variables que contenga el plano y dibujadas a color, como son: eje definitivo, vía actual, construcciones, linderos, cercas, árboles, accidentes geográficos, etc.

El área requerida debidamente resaltada, subrayada o demarcada.

El cuadro de coordenadas de los puntos de inflexión o vértices del predio requerido.

El plano debe contener los predios circundantes al área requerida con el nombre de los propietarios, de tal forma que facilite la identificación de los linderos.



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El rótulo debe contener nombre de la entidad contratante, nombre del proyecto, nombre del concesionario, propietario, número del predio, área requerida, la fecha, escala numérica, así como un cuadro de coordenadas de los puntos de inflexión del predio requerido.

El área de rotulo debe contener la información básica del inmueble que se relaciona a continuación: nombre y logo de la entidad contratante; nombre del propietario del predio; nombre del proyecto; nombre de concesionario que lleva a cabo el trabajo de predios; nombre del Ingeniero o Topógrafo responsable del levantamiento.

Cuadro de áreas donde se discrimina el área total (área estipulada en los títulos de adquisición o tradición del inmueble), área requerida o afectada, área sobrante y área construida.

Sector de acuerdo al proyecto vial y número de plano o consecutivo de ficha.

Fecha de entrega a la Entidad Contratante y escala numérica

Cuadro de Convenciones que se especifica a continuación: Borde de vía proyectada; eje vía proyectada; eje vía existente; derecho de vía; lindero; cercas; área requerida; área construida requerida; mejoras existentes; postes; árboles; y accidentes geográficos o topográficos representativos.

Existen dos tipos de planos prediales para los proyectos de infraestructura vial: Plano Individual y Plano de Levantamiento General o Tira Topográfica.

Plano Individual: Representación gráfica de cada predio requerido para el desarrollo o construcción del proyecto vial, de acuerdo a la información solicitada por la entidad contratante, según el caso. Corresponde al levantamiento predial realizado sobre la topografía detallada.

Plano de Levantamiento General o Tira Topográfica: Representación gráfica de los predios requeridos para el desarrollo o construcción del proyecto vial, que se realiza a partir del levantamiento topográfico detallado del proyecto, que contenga el diseño geométrico definitivo de la vía proyectada y la línea de derecho de vía o derecho de compra. Su presentación es a escala: 1:1000 o ajustable a la longitud del proyecto y fácilmente visible. Se representa el predio por un polígono cerrado, con identificación de propietarios y número; achurado o sombreado que indique el estado de avance de la gestión predial. La



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información en medio magnética se entregará una (1) copia, en C.D en Autocad en la versión que defina la Entidad Contratante.

FICHA PREDIAL La ficha predial es el documento base para determinar el valor del predio, ya que contiene la información y descripción de los elementos materia del avalúo, como son: nombre del proyecto, tipo de predio, número de identificación del predio, número catastral, nombre del propietario, linderos del predio requerido, aspectos jurídicos básicos, identificación de puntos de referencia (PR`s) o kilómetros (KM) entre los cuales está ubicado el predio requerido, área total del predio por títulos, folio y cédula catastral, área requerida de terreno y construcción, descripción del tipo de construcción existente, inventario de mejoras, y clasificando especies. Se anotarán aquellas observaciones que informen y faciliten la enajenación voluntaria del predio. A continuación se detalla el diligenciamiento del documento de ficha predial: Las fichas prediales se identificarán con el número del predio de acuerdo a su ubicación con respecto al eje del proyecto, tomando como puntos de referencia en el predio los puntos más cercanos a dicho eje, numerando los predios de forma ascendente, ejemplo: 001, 002,…etc., indicando con I: izquierda o D: derecha, dependiendo su ubicación en sentido ascendente con respecto al abscisado de la calzada proyectada. La numeración de las fichas prediales será continua y ascendente, de tal manera que el último número de la última ficha establezca la cantidad total de fichas prediales requeridas por el proyecto. Si en el transcurso de la compra de los predios surgen algunas divisiones dentro de un mismo predio o áreas adicionales, estas fichas se numerarán de la siguiente manera: 001A, 001B, 001C, etc. En caso que se generen dos o más fichas en uno de estos predios por ajuste de información u otra causa, su identificación será así: 001A-1 o 001B-2, etc. La fecha hará relación al levantamiento de la información en campo. En la casilla “Nombre del sector”, se indicará el nombre del sector donde se desarrollan los trabajos. La identificación del predio deberá corresponder a lo que establecen los documentos jurídicos, con su respectiva dirección y/o nombre del predio, vereda, municipio y departamento.



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En la casilla “Nombre del propietario” se debe consignar el que aparece en el certificado de tradición y libertad actualizado, con su respectivo documento de identificación y si posee algún número telefónico para su posterior ubicación. Los datos jurídicos contenidos en la ficha predial, deben corresponder a los documentos jurídicos soportes de la ficha. En la identificación del predio correspondiente a la casilla “tipo de predio”, se debe tener en cuenta la implementación de la Ley 388 de 1997, la cual en su capítulo IV, artículos 30 al 35, establece la clasificación del suelo para municipios y distritos así: suelo urbano, suelo de expansión urbana, suelo rural, suelo suburbano, y suelo de protección, reglamentado en el Plan de Ordenamiento Territorial. La ficha deberá contener los linderos, en metros lineales, del área requeridas por la Entidad Contratante, con respectivo propietario colindante. Los linderos serán descritos con base a distancias perimetrales y coordenadas, las cuales deberán ser amarradas al sistema de coordenadas geográficas del país, e irán en el plano así: NORTE-ORIENTE-SUR-OCCIDENTE- COLINDANTE-DISTANCIA. Los elementos constructivos se especificarán haciendo una descripción general de: estructura, muros, cubierta, pisos, baños, cocina, servicios públicos, equipos adicionales, acabados y estado de conservación general. El inventario de especies deberá contener el tipo, densidad, la unidad de medida o cantidad, dependiendo de la especie. La ficha predial debe ser firmada por quién elabore el trabajo de campo, con su respectiva matricula profesional y será responsable de los datos contenidos en ella y además debe ser avalada por el concesionario, quién será el responsable para las aclaraciones o reclamaciones del caso, por parte de la Entidad Contratante. CARPETAS INDIVIDUALES El concesionario deberá hacer entrega de carpetas individuales para cada predio a la Entidad Contratante o a quien ella designe, y la portada de la misma deberá contener la siguiente información:

Nombre de la Entidad Contratante, con su respectivo logo.

Nombre del Proyecto con el Sector y PR entre los cuales está ubicado el sector.



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Número de Ficha Predial.

Nombre del Propietario.

Número del Contrato.

Nombre del concesionario.

Fecha. Cada carpeta debe contener la siguiente información:

Ficha, plano predial y documentos soporte de éstos.

Para predios urbanos, copia de la plancha catastral donde se encuentran ubicados los predios requeridos para el proyecto (se debe entregar de manera independiente a las carpetas pero al mismo tiempo).

Registro fotográfico.

Copia de los títulos que permitan determinar el titular actual del predio (folio de matrícula y escritura pública de la última transferencia de dominio). Si se trata de mejora, el documento legal expedido por la autoridad competente, que permita determinar la titularidad de la mejora.

Fotocopia de la Cédula de ciudadanía del titular de dominio o certificado de existencia y representación legal, en caso de que se trate de una persona jurídica.

Constancia de solicitud de los documentos que no se aporten con el expediente (en caso de no ser posible) y respuesta de la respectiva entidad a dicha solicitud.

Certificación o constancia de visita predial firmada por el propietario o su representante y el concesionario, de acuerdo al documento suministrado.

3.3 CONSIDERACIONES JURIDICAS El proceso de adquisición predial tiene su fundamento en la función social de la propiedad que se ha consagrado en el artículo 58 de la Constitución Política, en los siguientes términos:

“Se garantizan la propiedad privada y los demás derechos adquiridos con arreglo a las leyes civiles, los cuales no pueden ser desconocidos ni vulnerados por leyes posteriores. Cuando de la aplicación de una ley expedida por motivos de utilidad pública o interés social, resultaren en conflicto los derechos de los particulares con la necesidad por ella reconocida, el interés privado deberá ceder al interés público o social. La propiedad es una función social que implica obligaciones. Como tal, le es inherente una función ecológica. El Estado protegerá y promoverá las formas asociativas y solidarias de propiedad. Por motivos de utilidad pública o de interés social definidos por el legislador, podrá haber expropiación mediante sentencia



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judicial e indemnización previa. Esta se fijará consultando los intereses de la comunidad y del afectado. En los casos que determine el legislador, dicha expropiación podrá adelantarse por vía administrativa, sujeta a posterior acción contenciosa - administrativa, incluso respecto del precio”.

La rama del derecho que ahonda en los conceptos y definiciones de bienes inmuebles es el Derecho Civil, que para el caso de ésta guía metodológica es necesario resaltar algunas de las definiciones más importantes, como el Certificado de Matricula Inmobiliaria y los documentos más comunes que están descritos en él, así como el desarrollo normativo del Artículo 58 de la Constitución Política Nacional.

REQUISITOS PARA LA ADQUISICIÓN DE LA PROPIEDAD INMOBILIARIA EN COLOMBIA: La adquisición de derechos reales en Colombia requiere de una doble formalidad: el título y el modo:

1. TITULO: Es el contrato que otorga a la persona la prerrogativa de que se le haga la transmisión de un derecho (fuente mediata de propiedad), ya sea que dicho contrato se denomine: compraventa, usufructo, comodato, etc., en tratándose de compraventa inmuebles se requiere una formalidad adicional por ley, que es la escritura pública.

2. MODO: Es la forma en que el derecho que se ha obtenido en virtud del contrato

(título) finalmente llegue al patrimonio de las personas, dichos modos están determinados por la propia ley y son: Prescripción, Accesión, Sucesión por causa de muerte, Tradición y Ocupación (artículo 673 del Código Civil). Tratándose de compraventa de inmuebles el modo es la tradición que implica de una parte facultad e intención de transmitir el derecho y entrega del bien y de otra capacidad e intención de adquirirlo, junto al requisito legal de inscribir el inmueble en la oficina de registro de instrumentos públicos.

Registro de instrumentos públicos: Es un servicio del Estado, que se presta por funcionarios públicos y que cumple la función de dar publicidad a los actos inscritos, de permitir la oposición de los actos inscritos ante terceros y para el caso de las ofertas de compra de acuerdo a la Ley extraer los bienes del comercio.

Certificado de tradición y libertad: Documento identificado con un número denominado folio de matrícula inmobiliaria, el cual es asignado por el sistema de registro de instrumentos públicos y en el cual se describen los actos inscritos.



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Son sujeto de registro a todo acto, contrato, providencia judicial, administrativa o arbitral que implique constitución, declaración, aclaración, adjudicación, modificación, limitación, gravamen, medida cautelar, traslación o extinción del dominio u otro derecho real principal o accesorio sobre bienes raíces, salvo la cesión del crédito hipotecario o prendario; al igual que todo acto, contrato, providencia judicial, administrativa o arbitral que implique constitución, declaración, aclaración, adjudicación, modificación, limitación, gravámen, medida cautelar, traslación o extinción del dominio u otro derecho real principal o accesorio sobre vehículos automotores terrestres, salvo la cesión del crédito prendario; los contratos de prenda agraria o industrial y por último los actos, contratos y providencias que dispongan la cancelación de las anteriores inscripciones.

Algunos ejemplos de gravámenes, limitaciones al dominio, y medidas cautelares son:

Inmuebles con hipoteca: Se debe hacer la cancelación de la hipoteca mediante escritura pública y registro, previo pago de la deuda que la generó.

Inmuebles con servidumbres: Si la servidumbre ha sido constituida mediante

titulo la extinción deberá hacerse de la misma manera. En el caso de servidumbres que por algún motivo deban permanecer deberán quedar constituidas legalmente.

Patrimonio de Familia: Para su cancelación se requiere de un proceso judicial o

si los hijos ya son mayores de edad y la madre cabeza de familia ha fallecido, se levanta por escritura pública.

Afectación a Vivienda Familiar: Se cancela con la firma de los dos cónyuges al

momento de la venta o con proceso judicial. Usufructo: La cancelación del usufructo requiere escritura pública entre quienes

le constituyeron y su correspondiente registro o proceso judicial. Medidas cautelares: Para su cancelación se requiere orden de la autoridad que

la impuso.

Predios con falsa tradición: Depende de la causa de la falsa tradición en general requieren proceso judicial o hacer nuevamente la adquisición de quien tiene la propiedad o hacer sucesión, depende de cada caso.



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Situaciones especiales: No gravámenes, ni limitaciones al dominio, o medidas cautelares, simplemente requieren un tratamiento especial.

Predios de Menores de Edad o Incapaces: en el caso de menores de edad la

venta requiere visto bueno de un defensor de menores del Instituto Colombiano de Bienestar Familiar y en el caso de los incapaces el visto bueno es del personero municipal.

Errores en los linderos: Si no configura cambio en el objeto del contrato se aclara con fundamento en los comprobantes allegados en la escritura que se cometió el error y en los títulos antecedentes donde se note el error de manifiesto, pero si no aparece el error de manifiesto se deberá suscribir nueva escritura por todos los otorgantes de la que se corrige.

Actualización de cabida y linderos: a. Cuando siendo los linderos claros en títulos y verificables se deben precisar técnicamente. b. cuando los linderos son confusos o inexistentes físicamente; si no hay acuerdo entre los colindantes para hacer resolución IGAC, se debe hacer proceso de deslinde y amojonamiento.

Acto Administrativo: Es la decisión general o especial de una autoridad administrativa, en el ejercicio de sus propias funciones, y que se refiere a derechos, deberes, e intereses, de las entidades administrativas o de los particulares respecto de ellas y que está sometido a la competencia de la jurisdicción contenciosa administrativa.

DESARROLLO NORMATIVO DEL ARTÍCULO 58 DE LA CONSTITUCIÓN POLÍTICA NACIONAL: Debido a la necesidad de la Reforma Urbana se expidió la Ley 9 de 1989, la cual después de la promulgación de la Constitución Política Nacional de 1991, fue modificada por la Ley 388 de 1997, conocida como Ley de Desarrollo Territorial. Estas dos leyes han sido la base del procedimiento de adquisición de predios para el desarrollo de obras públicas. Es de resaltar que el Plan Nacional de Desarrollo Ley 1450 de 2011 y el estatuto anticorrupción Ley 1474 de 20112 han incluido una serie de modificaciones al procedimiento y a los mecanismos a utilizar, para conseguir el objetivo de la adquisición predial y fundamentalmente contiene lo siguiente:



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El mecanismo a utilizar en el impulso inicial del proyecto, el cual debe hacerse por la entidad responsable del proyecto emitiendo una resolución con las coordenadas del proyecto.

Vincula al IGAC como la entidad que debe hacer la identificación predial y le da la responsabilidad de emitir la medida cautelar para sacar a dichos bienes del comercio;

En cuanto a los avalúos, acoge lo dicho en todas las jurisprudencias en desarrollo constitucional, al expresar que dicha reglamentación se hará sobre el precio y/o indemnización e integrará reglamentación a utilizar para avaluar dichos intereses en la expropiación; en cuanto a lo que se debe reconocer económicamente, se incluye no solo la propiedad de la tierra, sino todos los derechos que a cualquier título se deban indemnizar por afectar el patrimonio de los particulares.

Genera la posibilidad de expropiación administrativa (en los procesos de adquisición predial para obras infraestructura) sin pasar primero por una declaración de urgencia manifiesta como lo consagra la Ley 9 para otros casos.

En cuanto a su aplicación si bien de acuerdo a la misma norma es inmediata, debido a sus novedades en este momento se encuentra en proceso de reglamentación por el INCO. En consideración a ello el procedimiento que se expondrá es el establecido en la Ley 9 de 1989 y su modificatoria la Ley 388 de 1997. ESTUDIO DE TÍTULOS: Para adelantar el proceso de adquisición predial, adicional a la identificación técnica de los mismos, al avalúo, debe hacerse un estudio de la información jurídica del predio mediante estudio de títulos.

Definición: Estudio de títulos es el análisis que se hace sobre el Certificado de Libertad y los documentos que corresponden a cada una de sus anotaciones, bien sean Actos Administrativos o títulos de propiedad.

Tradición: Los predios a adquirir deben contar con un estudio de la cadena de tradición ininterrumpida a 20 años; dentro de la cual se revisan gravámenes, limitaciones al dominio, medidas cautelares, acreencias con el estado, etc.



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Procedimiento general: El procedimiento de estudio de títulos se realiza por cada unidad predial identificada con FOLIO DE MATRICULA INMOBILIARIA, unidad predial de la cual se elabora un expediente que incluya, documentos que soporten totalmente el estudio de títulos y cada una de las actuaciones adelantadas en el proceso de obtener la propiedad del inmueble.

Alcances: El estudio de títulos tiene como alcances:

Datos de identificación del inmueble como el número de folio de matrícula inmobiliaria que identifica al inmueble como único en el sistema registral del país, la cédula catastral, área y linderos e identificación del propietario.

La situación jurídica actual del inmueble, dentro de la cual se identifica el

propietario con quien se debe adelantar la negociación del inmueble, si el predio ha sido objeto de ventas parciales y la tradición que para el caso debe hacerse a 20 años.

Identificación de gravámenes como hipoteca, limitaciones al dominio como las

servidumbres o los usufructos, las medidas cautelares, o restricciones de venta, entre otras.

Adicional al estudio de títulos se debe efectuar la revisión de acreencias con el

estado, en donde se incluye: El paz y salvo en los últimos 5 años (término de prescripción) de impuestos; tasas, contribuciones; plusvalías o cualquier otra imposición o gravamen estatal económico, tanto del nivel nacional o local.

Finalmente en el estudio de títulos el profesional del derecho a cargo, emite un

concepto sobre la viabilidad de adquisición del inmueble al tiempo que recomienda el tipo de saneamiento que se deba hacer para que al adquirir el predio el mismo este saneado. El estudio de títulos lleva como anexo todos los documentos estudiados en copia.

PROCEDIMIENTO PARA ADQUISICIÓN: La Ley 9 de 1989 modificada por la Ley 388 de 1987 trae para ello, una vez determinado que existe un motivo de utilidad pública, el siguiente procedimiento: o Identificar plenamente el inmueble que se requiere. o Hacer el respectivo estudio jurídico.



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o Avalúo del inmueble. El precio de adquisición está dado por valor comercial que determine el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, la entidad que cumpla sus funciones, o por peritos privados inscritos en las lonjas o asociaciones autorizadas.

o Oficio de la oferta de compra suscrito por el representante legal de la entidad o quien este haya autorizado, que incluya la trascripción de las normas que reglamentan la enajenación voluntaria y la expropiación, la identificación precisa del inmueble, y el precio base de la negociación y se le anexará copia del avalúo. Este oficio no será susceptible de recurso o Acción Contencioso Administrativa.

o El oficio de oferta de compra se notificará personalmente o por edicto de acuerdo al Código Contencioso Administrativo.

o La oferta de compra será inscrita por la entidad adquirente en el folio de matrícula inmobiliaria del inmueble, para que el mismo quede fuera del comercio, dentro de los cinco (5) días hábiles siguientes a su notificación.

o 30 días hábiles a la notificación de la oferta de compra existe posibilidad de acuerdo formar mediante promesa de compraventa.

o Posterior a ello se hace escritura pública y su registro, entrega del bien, en los términos pactados.

o Se debe iniciar el proceso de expropiación si transcurridos treinta (30) días hábiles después de la comunicación de la oferta de compra, no se ha llegado a un acuerdo formal mediante promesa de compraventa.

o Sin embargo, durante el proceso de expropiación y siempre y cuando no se haya dictado sentencia definitiva, será posible que el propietario y la administración lleguen a un acuerdo para la enajenación voluntaria, caso en el cual se pondrá fin al proceso.

o El proceso de expropiación judicial siempre que:1. transcurrido del término para celebrar contrato de promesa de compraventa o de compraventa sin ser ampliado y sin que se hubieren celebrado dichos contratos. 2. Se presente incumplimiento del propietario de la obligación de transferirle a la entidad adquirente el derecho de dominio en los términos pactados. 3. Notificado personalmente o por edicto el propietario rechazare cualquier intento de negociación o guardare silencio sobre la oferta por un término mayor de quince (15) días hábiles contados desde la notificación personal o de la desfijación del edicto.

o Ocurrido lo anterior el representante legal de la entidad adquirente expedirá resolución motivada en la cual se ordene la expropiación, dentro de los dos (2) meses siguientes a la fecha del agotamiento de la etapa de adquisición directa por enajenación voluntaria directa.

o La resolución de expropiación se notificará en los términos previstos en el Código Contencioso Administrativo y contra la misma procede el recursos de reposición, que se entenderá negado si no se resuelve en los 15 dias siguientes a su interposición.



Versión:01

Fecha: 10 – Jul. -2012

Hoja: 17 de 18

o Dos meses siguientes a la fecha de la firmeza de la resolución de expropiación, se presentará demanda de expropiación ante el juez, por el representante legal de la entidad expropiante mediante abogado titulado e inscrito, so pena de que la resolución quede sin efecto de pleno derecho sin necesidad de procedimiento judicial.

o Es viable acumularse en una demanda pretensiones contra todos los propietarios de los distintos inmuebles que se requieran para la integración inmobiliaria del proyecto o la obra de la entidad estatal.

o En el auto admisorio de la demanda, el juez librará oficio al registrador para que se efectúe la inscripción correspondiente en el folio de matrícula inmobiliaria.

o Con la demanda se puede solicitar al juez que ordene la entrega anticipada del inmueble, previa consignación del 50% del valor del avalúo del inmueble.

o El juez ordenará en la sentencia indemnización que comprenda el daño emergente y el lucro cesante. El daño emergente incluirá el valor del inmueble expropiado, para el cual el juez tendrá en cuenta el avalúo comercial elaborado de conformidad con lo aquí previsto.

o El proceso puede terminar antes de sentencia con acuerdo logrado con el propietario del inmueble.

VERIFICACION SOPORTES DE PAGO Previo conocimiento de los conceptos básicos de gestión predial y del diligenciamiento de FR-INT-13-55 Verificación de información de la carpeta predial una vez efectuado el pago de cada predio derivado de Contrato de Promesa de Compraventa o bien de orden judicial, la Fiducia que maneja los recursos del proyecto, envía los reportes de mes vencido a la Interventoría de los pagos efectuados con cargo a la subcuenta de predios. Los pagos pueden ser de tres nominaciones: Pago de predios, pago de compensación social y pago de honorarios de los funcionarios la entidad contratante. Estos controles se registran en el FR-INT-13-61 Verificación soportes orden de operación bancaria, los cuales son verificados por el área predial en acompañamiento del área social. Corresponde al equipo de la Subdirección Predial de la Interventoría, la verificación de los soportes suministrados por la Subdirección Financiera de la Interventoría, razón por la que los profesionales de la Subdirección Predial de la Interventoría efectúan la solicitud al Área Predial del Concesionario los expedientes prediales en físico para compararlos con los soportes escaneados que fueron presentados por el Concesionario a la Fiducia para solicitar el desembolso a terceros (propietarios y/o depósito judicial).



Versión:01

Fecha: 10 – Jul. -2012

Hoja: 18 de 18

Para la citada verificación se efectúa la comparación mediante el diligenciamiento del FR-INT-13-55 Verificación de información de la carpeta predial, que se expone a continuación: Una vez diligenciados los espacios correspondientes a predio, fecha y abscisado se establece diligencia siempre el primer componente, que es el general y corresponde a documentos previos a: Promesa de venta, autorización judicial o acuerdo de reconocimiento de compensación. Acto seguido, de acuerdo a los soportes magnéticos enviados, se diligencia el correspondiente a los pagos reportados en la fecha de revisión, que pueden ser: Por compensación socio-económica, por primer Pago y/o por segundo pago. La verificación del pago por compensación socio-económica corresponde al Área Social de la Interventoría y se registra en el FR-INT-13-73 Seguimiento a la implementación del plan de compensaciones socioeconómicas Si existe diferencia entre lo que existe en el expediente físico y los soportes de pago, se evalúa si dicha diferencia es de forma y se indica la observación para que el Concesionario efectúe la corrección, de igual manera, si la diferencia es de fondo y afecta el área a adquirir, las cantidades inventariadas, o el valor a pagar, re requiere la aclaración respectiva del Concesionario mediante Alcance de Oferta o mediante la Reconfiguración del pago por exceso o defecto en el pago. Finalmente se efectúan las observaciones generales en el documento se es necesario Alcance de Oferta o Reconfiguración del Pago. Los documentos deben ir soportados con la firma del profesional que efectuó la verificación y la del profesional que verificó el diligenciamiento del FR-INT-13-61 Verificación soportes orden de operación bancaria.

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Instructivo Gestion Predial