Income approach per la stima del valore di mercato · Estimo A prof. Antonella Faggiani _ Lezione #4 _ marzo 2014 _ Università IUAV di Venezia Dipartimento ... L’articolazione

Income approach per la stima del valore di mercato

Venezia, 3 aprile 2014

Estimo A prof. Antonella Faggiani _ Lezione #4 _ marzo 2014 _ Università IUAV di Venezia Dipartimento CdPEstimo A prof. Antonella Faggiani _ Lezione #6 _ marzo 2014 _ Università IUAV di Venezia Dipartimento CdP

Income approach in IVS

This approach considers the income that an asset will generate over its useful life and indicates value through a capitalisation process.

Capitalisation involves the conversion of income into a capital sum through the application of an appropriate discount rate.

The income stream may be derived under a contract or contracts, or be non-contractual, eg the anticipated profit generated from either the use of or holding of the asset.

Relazione tra flusso/reddito e capital

value/valore di stock

Relazione tra flusso/reddito e capital

value/valore di stock

Riferimento concettuale alla

capitalizzazione

Direct capitalisation/DCF presentano il

medesimo riferimento concettuale alla

capitalizzazione di flussi

Riferimento concettuale alla

capitalizzazione

Direct capitalisation/DCF presentano il

medesimo riferimento concettuale alla

capitalizzazione di flussi

I dati utilizzabili e tipologia di

sfruttamento del bene

Informazioni desunte da contratti o

dati/informazioni stimate/presuntive

I dati utilizzabili e tipologia di

sfruttamento del bene

Informazioni desunte da contratti o

dati/informazioni stimate/presuntive


L’articolazione delle tecniche

Procedimenti reddituali

Incomecapitalisation

Capitalizzazione dei redditi

Discounted cash flow

Modelli finanziari/DCF

Various option pricing models

DCF

Income approach: diversi procedimenti che assumono il principio del valore creato dall'aspettativa di vantaggi (income) futuri

In funzione della tipologia di asset, l’income può essere rappresentato da canoni di locazione effettivi o presunti o flussi di cassa reali o potenziali generati da un’attività commerciale

Riferimento a International Valuation StandardRiferimento a International Valuation Standard


La stima per capitalizzazione

La capitalizzazione dei redditi rappresenta il procedimento analitico per la stima del valore di mercato.

Nella capitalizzazione dei redditi si determina l’ammontare del capitale immobiliare - il valore di mercato - dividendo il reddito netto che il capitale produce - Rn - per un saggio r che definiremo saggio di capitalizzazione

Vm = Rn / r

Estimo A prof. Antonella Faggiani _ Lezione #6 _ marzo 2014 _ Università IUAV di Venezia Dipartimento CdP

Presupposti della capitalizzazione

Presupposto economico

Un bene vale quanto rende

Esiste un’equivalenza tra i valore patrimoniale di un bene ed il reddito che questo è in grado di dispiegare

Presupposto finanziario

L’operazione matematico finanziaria che consente di trasformare un valore di reddito (o di flusso) in un valore capitale (o di stock) è denominata accumulazione iniziale di redditi costanti, posticipati ed illimitati.


Presupposto finanziario: le annualità

Annualità (a) sono prestazioni finanziarie che si verifica ad intervalli annuali

Costanti: sono annualità il cui ammontare non varia (al contrario variabili)

Posticipate: in ragione della scadenza della prestazione vengono corrisposte alla fine dell’anno (viceversa anticipate)

Illimitate: in ragione della durata della prestazione (al contrario limitate)


Presupposto finanziario: accumulazione iniziale

Il principio della matematica finanziaria assume che non si possono addizionare, sottrarre o confrontare tra loro valori differiti nel tempo

L’accumulazione iniziale (A0) assume che le annualità (a) siano sommate e riportate al momento zero

t

0 1 2 3 n4 5 6 … n-1

A0

an

an-1

a6a5a4a3a2a1


Presupposto finanziario: accumulazione iniziale a posticipate, costanti e illimitate

È possibile dimostrare che l’accumulazione iniziale (A0) annualità costanti, posticipate ed illimitate sia pari a

Dove

A0 è il capitale accumulato

a è l’annualità

i è il saggio d’interesse ovvero il prezzo d’uso del capitale finanziario

annualità cost. post. ill. a 500

saggio d'interesse i 5%

Accumulazione iniziale Ao 10.000

Un esempio

Calcolare il capitale derivato da un’annualità costante di 500 euro posticipata ed illimitata

Saggio d’interesse del 5%

i

a A 0


Valore di mercato come accumulazione di redditi

Sotto il profilo economico, è possibile assimilare il valore di mercato di un dato immobile alla stregua di qualsiasi capitale e reddito connesso

Ne consegue che, l’operazione implicita che sottende alla formula della capitalizzazione dei redditi sia

l’accumulazione iniziale di un reddito costante, posticipato e illimitato

Impiegando un saggio di capitalizzazione r che riflette il prezzo d’uso del capitale immobiliare.


Valore di mercato come accumulazione di redditi: sintesi

t

0 1 2 3 n4 5 6 … n-1

A0

an

an-1

a6a5a4a3a2a1

€

t

0 1 2 3 n4 5 6 … n-1

Vm

Rn

Rn-1

R6R5R4R3R2R1

Capitale finanziario = a / i (saggio d’interesse)

Capitale immobiliare (Vm) = R / r (saggio di capitalizzazione)

Il principio finanziario nell’immobiliare

L’accumulazione iniziale (A0) annualità costanti, posticipate ed illimitate sia pari a

i

a A 0


rate cap

Reddito V m


Teoria dell’ordinarietà estima per capitalizzazione

Nell’ambito della stima per capitalizzazione si assume che il reddito ed il saggio di capitalizzazione

siano ordinari ovvero riferiti a

il reddito netto ordinario, ovvero il reddito che l’immobile genera in una situazione stazionaria, senza che elementi eccezionali ne determinino variazioni verso l’alto o verso il basso,

il saggio di capitalizzazione ordinario ovvero che rifletta il rendimento proprio dell’immobile

dati dal mercato


I temi operativi

I temi operativi riguardano:

1. La stima del reddito lordo ordinario

2. La stima delle spese in detrazione

3. La stima del saggio di capitalizzazione ordinario

4. La stima del valore di mercato

Capitalizzazione diretta

Reddito al netto/lordo delle

spese

Saggio di capitalizzazione


La stima dei redditi

La stima del reddito rimanda ad un doppio approccio:

Il reddito è disponibile (contratto di locazione in essere). In questo caso andrà verificata la congruità rispetto alle indicazioni di mercato (canoni superiori o inferiori al mercato conducono alla stima di valori diversi dal valore di mercato)

Il reddito va ricercato con un’analisi di mercato (si rimanda alla stima comparativa del canone di locazione e alla definizione di canone di mercato)

I rapporti economici operativi specificano che la proiezione di reddito è soggetta all’ipotesi secondo cui l’immobile è gestito da un operatore ragionevolmente efficiente o un’amministrazione mediamente competente

È il richiamo alla teoria dell’ordinarietà


Reddito lordo, spese, reddito netto

Il reddito capitalizzabile o reddito netto (Rn) è dato dal reddito lordo ordinario dell’immobile al netto di tutte le spese a carico della proprietà (S spese in detrazione)

Rn = Rl - S

Il reddito lordo annuo dell’immobile (Rl) non è altro che l’affittoannuale dell’immobile

Può essere stimato con riferimento alle fonti indirette e dirette (euro/mq-anno o euro/mq mese*12)

Le spese in detrazione

Le spese in detrazione al reddito lordo

Manutenzione

Servizi/Amministrazione

Inesigibilità/sfitti (vacancy)

Assicurazione

Imposte

L’evoluzione nel tempo della loro incidenza in ragione di

Cambiamenti tecnologici ed impiantistici

Variazioni occorse nella normativa fiscale riferita alla figura del proprietario



Le spese della gestione immobiliare

La stima delle spese in detrazione può fare riferimento ad un’articolazione più condivisa tra gli operatori immobiliari

Costi fissi, la cui incidenza è indipendente dall'effettivo utilizzo dell'immobile (assicurazione, fiscalità immobiliare)

Costi variabili, in funzione dell'utilizzo (della locazione) del fabbricato (property management, facility)

Gli ammortamenti, ovvero i costi a cadenza pluriennale (manutenzione ordinaria & straordinaria)


Il saggio di capitalizzazione: diverse definizioni

In termini generali, il saggio di capitalizzazione rappresenta il rendimento richiesto dal mercato per un certo tipo di cespite

Cioè il rapporto tra il reddito immediato (canone di locazione) e valore di mercato del bene

In realtà, poiché esistono diversi modi per esprimere un rendimento immobiliare, esistono diversi saggi

Il saggio di capitalizzazione si riferisce al prezzo d'uso di un'unità di risparmio trasformata in capitale, ovvero impiegata nell'acquisto di beni economici (beni immobili) e non in un'unità di risparmio indifferenziata

Per questa natura, il saggio di capitalizzazione riflette e internalizza il livello di rischio connesso all'investimento immobiliare


Il saggio di capitalizzazione

Il saggio di capitalizzazione riflette

il prezzo d’uso del capitale impiegato nell’acquisto dei beni economici;

il livello di rischio connesso all’investimento immobiliare Il saggio di capitalizzazione aumenta all’aumentare del rischio

La corretta stima del saggio di capitalizzazione

può condizionare notevolmente gli esiti della stima per capitalizzazione

viene effettuata mediante procedimento sintetico o analitico


Stima del saggio di capitalizzazione

Procedimento sintetico

Si procede a confrontare i redditi con i valori di mercato secondo la formula:

R1+R2+R3+…Rn

r = -------------------------

V1+V2+V3+…Vn

Procedimento analitico

Il saggio di capitalizzazione si determina a partire da un saggio medio di mercato al quale si aggiungono aggiuntee detrazioni

r = rm + S A - S D


Stima analitica del saggio

La stima analitica del saggio di capitalizzazione si sviluppa in tre fasi:

Ricerca del saggio ordinario medio in ragione della localizzazione e del segmento di mercato considerato (cfr fonti del mercato)

Apporto degli opportuni aggiustamenti in ragione delle caratteristiche del bene oggetto di stima

Cfr. Aggiunte e detrazioni

Stima del saggio di capitalizzazione da adottare nella stima.


Aggiunte e detrazioni

A titolo esemplificativo si riportano le indicazioni della letteratura che tuttavia è data e non riflette le attuali condizioni del mercato

Carlo Forte ha sistematizzato tutti i contributi ascendenti e discendenti che influenzano il valore del saggio di capitalizzazione

ad es: interventi presumibili di manutenzione straordinaria, ubicazioni periferiche

al contrario: particolari pregi architettonici, previsione di miglioramenti urbanistici

Orefice ha proposto di classificare le aggiunte e le detrazionial saggio in caratteristiche posizionali, intrinseche, posizionali intrinseche e produttive

Valutazione estimativa del progetto - aa. 2012 - 2013 - Corso A&C – Federica Di Piazza&Antonella Faggiani – Lezione #6


Le aggiunte e detrazioni - Orefice

Le caratteristiche positive diminuiscono r; quelle negative lo aumentano.

Intervallo minimo /massimo di

incidenza

caratteristiche che intervengono sulla definizione dello specifico

saggio

Aggiunte e

detrazioni al

saggio medio

Centralità dell’ubicazione dell’immobile rispetto al centro urbano. Livello dei

collegamenti e del servizio dei trasporti

± 0,22 %

Presenza di attrezzature collettive (scuole, mercati, edifici pubblici, ecc.) a

distanza pedonale

± 0,28 %

Qualificazione dell’ambiente esterno. Idoneità insediativa. Previsioni di

peggioramenti o miglioramenti ambientali

± 0,18 %

Livello di inquinamento ambientale. Presenza di verde pubblico o privato ± 0,8 %

Disponibilità di spazi pubblici o privati utilizzabili a parcheggio ± 0,6 %

Caratteristiche di panoramicità ± 0,36 %

Caratteristiche di prospicenza e di luminosità ± 0,20 %

Quota rispetto al piano stradale ± 0,08 %

Dimensioni subordinarie o superordinarie degli spazi coperti o scoperti ± 0,06 %

Grado di rifinitura interna ed esterna. Livello tecnologico e di efficienza dei

servizi

± 0,16 %

Necessità di manutenzione ordinaria e straordinaria. Sicurezza delle

situazioni strutturali

± 0,12 %

Età dell’edificio ± 0,10 %

Possibilità di dilazioni nei pagamenti (anche per la presenza di mutui edilizi) ± 0,06 %

Suscettibilità di trasformazioni, adattamenti e modifiche di destinazione ± 0,04 %

Car.

Posiz

ionali

estr

inseche

Car.

Posiz

ionali

intr

inseche

Car.

Intr

inseche

Car.

Pro

dutt

ive

Un esempio di stima

Un’abitazione assicura un affitto mensile di 500 euro

Il saggio di rendimento del segmento residenziale è del 2,5%

Le spese in detrazione sono stimate nel 25% del reddito lordo.

Reddito lordo mensile 500

Reddito lordo annuale 6.000

Incidenza spese in detrazione 25%

Reddito netto annuale 4.500

Saggio di capitalizzazione 2,50%

Valore di mercato 180.000



I rischi della capitalizzazione e attuali tendenze

Due sono i rischi connessi all’income approach:

Il primo è connesso alle difficile ed incerta determinazione delle spese in detrazione

Gli operatori si orientano ad effettuare una stima considerando canoni annuali lordi e saggi di capitalizzazione lordi, esito del rapporto fra redditi lordi e valore patrimoniale

In questo caso, le fonti indirette forniscono indicazioni sul saggio di capitalizzazione lordo dell’immobile (cfr. slide i valori delle fonti indirette)

Il secondo elemento di aleatorietà è riconducibile al fatto che limitate variazioni del saggio possono determinare significative variazioni del valore

I rischi della capitalizzazione

L’esempio riportato evidenzia come partendo dallo stesso valore reddituale si possa giungere a valori molto diversi con piccole variazioni del saggio

Reddito

annuo (Rn) Saggio (r )

Valore di

mercato (Vm)

Variazione

di valore

4.500 2,5% 180.000

4.500 3,0% 150.000 -17%

4.500 3,5% 128.571 -29%

4.500 4,0% 112.500 -38%

4.500 4,5% 100.000 -44% 4.500 5,0% 90.000 -50%

+1%

+1%



Disclaimer

Il presente documento è stato predisposto da Antonella Faggiani nell’ambito dell’attività didattica

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