Il Condominio NuovoRivista del Condominio, dell’Ambiente e del Territorio

ANNO III | PRIMO TRIMESTRE 2014 | N°1 Ed

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Focus

DottrinaImpugnazione deliberasolo con citazione

Le tabelle millesimali si approvano a maggioranza

UltimissimeObbligatoria latracciabilità dei canoni di locazione

Le sanzioni le irrogal’assemblea

I dati per la sicurezzasolo per i beni in comune

UtilitàProspetto di ripartizionedelle spese tra proprietarioe conduttore

Scheda anagrafica condominiale

Registro di nominaamministratore

FocusLa privacy in condominio

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SOMMARIONumero 1 - 1° Trimestre 2014

Editoriale

Il condominio come opportunità di lavoro pag 5 Rodolfo Cusano

Ultimissime

La Riforma della riforma pag. 7Locazioni Opposizione a D.I. Litisconsorzio Canoni di locazione

DOTTRINA

Impugnazione delibera assembleare, solo con citazione pag. 11 Rosa Tignola

La maggioranza per l’approvazione delle tabelle millesimali pag. 13 Rodolfo Cusano

GIURISPRUDENZA Recenti sentenze in materia condominiale pag. 17 Pietro D’Antò

Assemblea condominiale Barriere Architettoniche Contratto preliminare di vendita Patto commissorio Rumore Uso della cosa comune Riparto delle spese e competenza dell’assemblea Amministratore

UTILITA’

L’attestato di prestazione energetica pag. 23Domenico Pagliuca

La mediazione in condominio pag. 28Francesco Franzese

Ulteriori modi che alla Riforma: D.L. 23/12/2013 n°145 pag. 33• Modelli e documenti• Prospetto di ripartizione delle spese tra proprietario ed inquilino• Richiesta di due condomini della convocazione dell’assemblea• Verbale di passaggio delle consegne tra amministratore entrante ed uscente• Scheda anagra ca condominiale• Registro di nomina e revoca dell’amministratore

Focus

Il condominio e la privacy pag. 43

Attualità

Lavori condominiali: la proroga delle agevolazioni scali pag. 69Enrico Mecheri

Meretricio in condominio pag. 70Giuliana Bartiromo e Maria Rosaria Monsellato

Il verde verticale pag. 72Ida De Falco

L’Esperto Risponde pag. 73

Benessere in Condominio

L’amore questo sconosciuto pag. 75Giovanni del Mastro

Storie in Condominio

Fatti in condominio: sottostoria di “volevo essere avvocato” pag. 79Rodolfo Cusano

Appuntamenti - Nel prossimo numero pag. 82

Nuove possibilità di lavoro

A distanza di sei mesi dall’entrata in vigore della riforma del condominio (18 giugno 2013) molte cose sono cambiate e molte altre stanno cambiando: in primis, la stessa professione di amministratore di condominio. La necessaria sussistenza dei requisiti di professionalità se da un lato sta obbligando gli operatori alla frequenza dei corsi di formazione ed aggiornamento, organizzati dalle associazioni di categoria, dall’altro sta spingendo fuori dal mercato coloro che svolgono detta attività solo per pochi condomini o come secondo lavoro. Insomma, l’attività di amministratore sta diventando una vera e propria professione. Ciò signi�ca anche che si stanno aprendo nuovi spazi per chi vuole o�rire la sua opera.

La riforma del condominio ha introdotto anche nuove gure: il rappresentante, il revisore, il consiglio di

condominio; ed il nuovo contratto di lavoro quelle della badante e dell’assistente condominiale. Tutte attività normativamente regolamentate che ampliano la possibilità di occupazione. Esse richiedono una speci�ca professionalità per la quale occorre che ci si attrezzi al più presto con speci ci corsi di formazione.

L’istituto condominiale

Lo stesso istituto condominiale trova ormai generale applicazione nei confronti di tutte quelle �gure che �no a prima della riforma erano considerate ibride: il condominio minimo, il supercondominio, il condominio parziale. Anche le altre problematiche relative ai beni in comune quali: l’indivisibilità, la tutela delle destinazioni d’uso delle parti comuni; il distacco dal

riscaldamento centralizzato, la revisione delle tabelle millesimali, hanno trovato maggiore certezza applicativa. La previsione espressa del sito internet del condominio ed i recenti provvedimenti del garante della privacy specialmente in materia di videosorveglianza hanno eliminato i dubbi che vi regnavano.Ancora molto vi è da chiarire: sulla nascita delle obbligazioni in condominio, sulla ripartizione delle spese tra acquirente ed alienante; sulla riscossione dei crediti da parte dei terzi nei confronti dei singoli condomini.

La riforma del condominio: novità oltre le previsioni testuali

Siamo convinti che la riforma porterà delle novità che andranno al di là di quelle che sono state le previsioni normative. Vedi lo stesso problema della personalità giuridica tuttora non risolto. Senza contare dei progetti di riforma che già sono stati presentati a pochi mesi dalla riforma. Di tali problematiche ci continueremo ad occupare. La rubrica “Focus” vuole rendere al lettore una completa disamina dell’argomento scelto che in questo numero riguarda “La privacy in condominio” e nel prossimo riguarderà “I lavori straordinari”. Insieme alla rubrica “Utilità “ci si propone lo scopo di aiutare gli operatori, anche praticamente, fornendo loro i modelli necessari per lo svolgimento dell’attività.

Con questo numero abbiamo voluto rifondare la rivista, plaudendo ai nuovi arrivi nella gestione che gli hanno dato una nuova veste gra�ca e ne hanno arricchito i contenuti.

Rimango come sempre a disposizione per domande e quesiti che potete inviarmi all’indirizzo: direttore@ilcondominionuovo.it, nel frattempo ringrazio voi lettori a�ezionati e tutti i collaboratori della rivista.

Il condominio come opportunità di lavoro

EDITORIALE

Il Condominio Nuovo

Rodolfo CusanoAvvocato

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La prima pubblicazione

Va bene, ti presento a Francesco De Ritis, solo non dovrai mai scrivere in materia tributaria. Così disse il dr. Gianni Di Mare. In un primo momento rimasi stupito. Quale pericolo avrei potuto portare io al grande Gianni Di Mare? Egli, oltre che essere il mio capo (già dirigente ed io funzionario di 9° livello) nel ministero delle nanze, era già un a ermato autore della casa editrice, con all’attivo diverse decine di pubblicazioni tra saggi e codici, manuali. Io non avevo mai scritto niente ma ero attirato da questo mondo, forse per l’odore della carta appena stampata che mi risvegliava sensazioni di fresco e laborioso forse perché mi sentivo contento ogni volta che andavo alla casa editrice.

All’epoca, eravamo nel 1996 vi lavoravano appena una decina di collaboratori, di cui solo alcuni assunti, gli altri, tutti però laureati, prestavano la loro opera in maniera occasionale e nalizzata ad un libro, una collana, ecc. Certo è che, appena li vidi, mi sembravano degli eletti che si muovevano tra nuvole e cielo.

Quel giorno, portavo con me i primi due capitoli di un libro che mi ero inventato e cioè un libro sul condominio. Non un trattato (troppo di cile) e nemmeno un manuale vero e proprio, non ci avevo mai pensato ma solo una raccolta delle lezioni che, su richiesta del mio amico avv. Nunzio Coti, avevo cominciato a tenere presso il suo studio e per la sua associazione di amministratori di condominio. L’idea era quella di spiegare, a chi mi guardava intontito, perché il diritto condominiale spesso ha principi contrari al diritto ordinario. Forse, l’intontimento era dovuto anche all’ora tarda in cui si tenevano le lezioni, visto che la maggior parte di

coloro che frequentavano avevano già un lavoro, esse cominciavano alle otto di sera. A dire il vero vi poteva essere anche un’altra spiegazione: ero io che non sapevo spiegare.

All’epoca cominciai dall’avv. Nunzio, poi continuai ad andare in giro a tenere lezioni in materia condominiale, tanto che se ne accorsero in molti. Per no il presidente dell’Ordine degli avvocati, dopo alcuni anni e diverse pubblicazioni, volle propormi per la nomina di vice-presidente della Commissione locazioni e condominio. Ed allora le lezioni cominciai a tenerle nel Salone dei Busti nel Tribunale di Napoli a Castel Capuano Si proprio in quel salone quello dove c’erano i busti del primo presidente della repubblica De Nicola, quello del Filangieri il primo ministro dei Borbone e di tanti altri illustri giuristi. Io ero lì che parlavo, parlavo, contentissimo dei molti colleghi presenti ma ancora più contento di essere lì in quelle stanze in quel preciso momento. Il mio sguardo era irretito dai busti e per ognuno di loro immaginavo i tempi in cui avevano vissuto: gli odi dei meschini e le ire dei potenti che avevano accompagnato la loro esistenza.

Riprendiamo da Francesco De Ritis, il titolare della casa editrice. Mi fece entrare con un buongiorno dottore, (abbastanza informale) forse si chiedeva perché ero lì. Fu così che senza preamboli, lo sapeva che venivo da parte del dr. Di Mare suo ottimo amico e collaboratore, gli dissi che avevo scritto due capitoli su un libro di cui gli chiedevo se fosse possibile la pubblicazione. Un libro sul condominio.

Caro dr. Cusano ad oggi non abbiamo pubblicato ancora nulla in materia e quindi non siamo nemmeno sicuri che il libro possa avere un suo pubblico, comunque le chiamo la caporedattrice: dr. Paola Salerno: “ Paola, il dr. Cusano ha portato i primi due capitoli di un manuale sul condominio, dacci un’occhiata e se li ritieni validi glielo comunichi. Il dr. provvederà a scrivere i restanti ed a consegnarceli per la pubblicazione.” Il tono era di quelli: va bene ti ho fatto contento, ma sapessi quanta gente si illude di scrivere e poi messa di fronte alla nuda

Fatti in condominioSottostoria di “volevo essere avvocato”

StorieIN CONDOMINIO

Il Condominio Nuovo

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Rodolfo CusanoAvvocato

Il Condominio Nuovo

realtà escono dei pastrocchi vergognosi. Tanto non mi è costato niente ed ho fatto contento Gianni.

Dopo che a Gianni avevo fatto una testa così di presentarmi l’editore la risposta mi sembrò più che un impegno una liberazione. In realtà il più era fatto perché il resto dipende-va da me. E’ come quando a qualcuno dei nostri giovani diamo un’occasione raccomandandogli di non sprecarla. Il resto dipende-va da me. Ero in un brodo di giuggiole, di odo-ri sconosciuti, di illusioni dello scrittore Cusano. Non glielo avevo detto a Federico ma io le lezioni (10) o capitoli se parliamo del libro li avevo già pronti per l’in-tero. Perché esse altro non erano che gli appunti che mi ero preparato volta per volta quando avevo tenuto i corsi sul condo-minio.

Fu così che, quando mi telefono la caporedattrice dicen-domi che i primi capitoli, certo avevano bisogno di rimaneggiamenti e puliture ma tutto sommato poteva-no andare. Il giorno dopo ero lì e gli consegnai tutto il libro. Avevo paura che se passasse del tempo potessero cambiare idea.

Non aveva detto l’editore, che loro ad oggi non avevano mai pubblicato un libro sul condominio? Ed allora era inutile insistere nel sostenere che dovevo ancora scriverlo e lasciar passare altro tempo. Nel frattempo potevano cambiare idea. I costi di stampa e distribuzione, (pensavo) dovevano essere recuperati ed in fretta e l’editore, che pubblica per mestiere deve essere convinto almeno di questo e solo dopo si può parlare di guadagni. Per me l’importante era che lo pubblicasse il resto veniva dopo. Ed allora Rodolfo portaglielo e basta.

Così feci. Fu uno dei giorni più belli della mia vita (dopo quello in cui mio glio mi dette il primo bacio). Federico non si fece aspettare ed era già insieme alla dr. Paola, quando la porta si aprì ed una delle sue collaboratrici mi fece entrare. La stanza era piccola ma pulita (Federico non ha mai fumato) ed il tepore che entrava dalle luci della nestra aveva odore di primavera e di cose buone. Sapete quando arriva la festa sembra che siano in arrivo tante cose buone, ma se uno vi chiede di che si tratti, non gli sapete rispondere. Era così che mi sentivo.

Federico mi apostrofò per primo: caro Rodolfo, il tono con denziale mi portò al settimo cielo,

un editore a ermato la seconda volta che mi vedeva mi dava del tu. Bravo Rodolfo disse. Per essere a ermato era anche bravo e la contrattazione dei diritti d’autore venne subito. Mi o rì, sempre con la solita canzone della prima pubblicazione in materia condominiale,

di darmi una tantum due o tre milioni di lire (io all’epoca guadagnavo come funzionario del ministero delle nanze circa un mi-lione e due-centomila al mese e pensai che non avevo bisogno dell’una tantum). Quasi o eso gli risposi che se lui correva un qualche rischio nella pubbli-cazione, io ci credevo invece tanto che mi

sarei assunto anche il rischio di non essere pagato e che mi sarebbe bastato sottoscrivere un normale contratto dove i diritti di autore sarebbero stati stabiliti in per-centuale alle vendite. Così facemmo. Per di più il dr. Del Giudice, quasi a confermare che avevo fatto bene a ri-

utare l’una tantum, volle grati carmi immediatamente aggiungendo nel contratto la consegna di un milione di lire quale acconto sui futuri diritti. Firmai il contratto sotto shock.

Mi trovai fuori dalla casa editrice (all’epoca anche abitazione di Federico) a Posillipo, l’aria non era su cientemente fredda e cominciai a sudare. Era vero, usciva un libro a mio nome ed in tasca avevo un milione di lire guadagnato scrivendo. Bravo Rodolfo, ti ricordi quando a scuola era proprio l’italiano la tua materia orribilis. Cosa hai da dire adesso? Non è che dentro di te c’era una guerra aperta a quello che eri e che invece volevi essere? Oppure tutto è molto più semplice: ti ci sei ritrovato per caso. In ogni caso, adesso però la sfogliatella da Scaturchio non me la leva nessuno, tanto per tornare in u cio ci devo passare davanti.

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Nel Prossimo Numero

FOCUSI lavori straordinari in condomino.

Ed inoltre:

• La nullità dei contratti di locazione (quadro storico)

• Il condominio alberghiero, i condomini commerciali, i villaggi turistici

• La nomina e la revoca dell’amministratore, obblighie responsabilità

• La tenuta della contabilità regole ed obblighi

Appuntamenti

• 22 Febbraio 2014 - ore 11:00Presentazione della rivista “Il Condominio Nuovo” Libreria Libri e professioni - Via S. Brigida n. 22, Napoli

• 8 Marzo 2014 - ore 10:00Convegno: “Il Condominio ad un anno dalla riforma”Temi del convegno: l’amministratore:nomina, obblighi e revoca; impugnativa delibere solo con citazione; le tabelle millesimali si approvano in maggioranza; l’esecuzioni dei crediti in condominio;ritorna il condominio apparente.Sala convegni del “Santuario Madonna dell’Arco” via Arco, Sant’Anastasia, Napoli

• 22 Marzo 2014 - ore 10:00Seminario di approfondimento sulla sicurezza in condominio.Intervengono: avv. Enzo Rocco – Gli impianti comuni: l’impianto di riscaldamento centralizzato; la videosorveglianza; l’impianto elettrico;l’impianto radiotelevisivo.Ing. Pietro Pireneo – Gli obblighi dell’amministratore in materia di sicurezza.Angela Uliano broker assicurativo: La polizza fabbricato; la polizza rischi dell’am-ministratore.Modera: Ottavio Ruggiero, edizioni LetMedo srlSala Convegni Tamarin S.S. Sannitica 87 Km. 19800 Marcianise (uscita Caserta Sud)

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DirettoreResponsabile Pasquale Tignola

DirettoreEditoriale Rodolfo Cusano direttore@ilcondominionuovo.it

Editore LetMeDo S.r.l. SS Sannitica 87 Km 19,800 81025 Marcianise (CE) tel 0823/281191 fax 0823/584616 P.Iva 06020906212

Redazione niìramaT ortneC SS Sannitica 87 Km 19,800 81025 Marcianise (CE) tel 0823/281191 fax 0823/584616 redazione@ilcondominionuovo.it

Autori Rodolfo Cusano - Giuliana Bartiromo Pietro d’Antò - Ida de Falco Giovanni del Mastro - Francesco Franzese Enrico Mecheri - Maria Rosaria Monsellato Domenico Pagliuca - Rosa Tignola

Autorizzazione al Tribunale di Santa Maria Capua Vetere n. 820/2013

Impaginazione: LetMeDo Srl