III КВАРТАЛ 2012 ГОДА РЫНОК ГОСТИНИЧНОЙ ... › research › 600 › documents › ...туре спроса в последние годы находится

ОБЗОР

III КВАРТАЛ 2012 ГОДАРЫНОК ГОСТИНИЧНОЙ НЕДВИЖИМОСТИМосква

Knight Frank

ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ• Задевятьмесяцев2012г.вМосквебылиоткрыты3новыегостиницысобщимномернымфондомв

350единиц,чтовдваразанижепоказателязааналогичныйпериод2011г.

• Осеньюпродолжиласьсертификациямосковскихотелейпоновымстандартам.Повышениекатегориирядагостиницс3до4привелоквыравниваниюихдолейвобщейструктурепредложения.

• ВМосквевозрослочисломеждународныхприбытий,чтовтомчислеобусловилоростзаполняемостичетырехзвездочныхотелей.ВIIIквартале2012г.этотпоказательпревысилуровеньтогожепериодапредыдущегогодана3процентныхпункта(п.п.).

• Увеличениезагрузкинафонеотносительностабильнойстоимостиразмещенияобусловилоростдоходностиномерногофонда(RevPar)московскихотелей.


2

РЫНОК ГОСТИНИЧНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Ключевые события

• ВIIIкварталетекущегогодапродолжиласьприватизация гостиничных активов, при-надлежащихПравительствуМосквы.Виюлеболее чем за 1 млрд рублей была проданадолявгостиницеHiltonLeningradskaya,ававгусте владелец гостиничной сети AzimutHotels,АлександрКлячин,приобрелгости-ницу «Метрополь» за 8,9 млрд рублей. ДоконцагодаДепартаментимуществаМосквынамереваетсявыставитьнапродажувсеак-ции ОАО «Гостиничная компания» (владеет11отелямикатегории2-3),доливгостини-цах«РэдиссонСлавянская»и«Будапешт».

• Компания «Г.М.Р. Планета гостеприим-ства» собирается инвестировать более$100 млн в открытие сети хостелов вРоссии. В течение двух лет планируетсяоткрыть новые объекты в городах-мил-лионниках, а также в некоторых городахЗолотого кольца. После одобрения планавластями начнется подбор подходящихпомещений.

• 21 августа 2012 г. закончила работу экс-пертная комиссия аккредитованнойорганизации «Российская гостиничнаяассоциация» по сертификации отеля«Дельта-Измайлово» на соответствие ка-тегории 4. Номерной фонд гостиницысоставляет845номеров.

• Росстандарт разработал ГОСТ на услугимини-отелей, имеющих до 15 номеров, игостевыхкомнат.Этотдокументопределитперечень обязательных требований к уч-реждениямгостеприимстваинаборуслуг,которыхвправетребоватьпосетители.

Антон Мельников, ЗаместительдиректораДепартаментстратегическогоконсалтинга,KnightFrank

«В текущем году сохранилась высокая инвестиционная активность в гости-ничном сегменте московского региона, чему в значительной степени способ-ствовала политика городских властей, направленная на реализацию непро-фильных активов. В частности, вслед за проданным в прошлом году отелем «Националь», в 2012 г. на торги была выставлена гостиница «Метрополь».

Кроме того, до конца года планирует-ся аналогичным способом реализовать трехзвездочный отель «Будапешт», расположенный в центре города. По-купателю данного актива имеет смысл задуматься о проведении реконструкции отеля с целью его перевода в более вы-сокую категорию. В условиях дефици-та земельных участков, пригодных для строительства отелей высокого класса, такая практика представляется доста-точно эффективной».

Основные показатели. Динамика*

Общееколичестводействующихгостиниц** 1635

Общееколичествономероввдействующихгостиницах 315005

Наиболеезначимыегостиницы,планируемыеквводувэксплуатациюв2012г.(количествогостиниц/номеров)

1/362

Средняястоимостьномера(ARR)гостиниц5 $2804



Средняязагрузканомерногофондагостиниц5 64,0%5



*Изменениепоказателяотносительноаналогичногопериода2011г.

**ГостиницыМосквыкатегории3-5Источник:KnightFrankResearch,2012

InterContinental Hotel Group

Marriott International

The Rezidor Hotel Group

Accor Hotels

Best Western International

Другие

16%

24%

23%10%

10%

17%

На две ведущие компании приходится почти половина гостиничного фонда Москвы, управляемого международны-ми операторами, а на первую пятерку – более 80%

Источник:KnightFrankResearch,2012

www.knightfrank.ru

3

Предложение

За девять месяцев 2012 г. в Москве были от-крыты3новыегостиницысобщимномернымфондом в 350 номеров. Это в два раза нижепоказателя аналогичного периода 2011 г.(770номеров)ипочтивпятьразуступаетре-зультату2010г.

Средивведенныхобъектовотельпододнимизбрендов французского гостиничного опера-тораAccor–MercureArbat(4,109номеров).Такимобразом,вместимостьгостиницМосквы,функционирующих под международнымибрендами,превысила10,1тыс.номеров.

При этом продолжалась сертификация отелейпоновымстандартам.Затриквартала2012г.еепрошлинесколькокрупныхгостиницвсоставекомплекса «Измайлово»: «Альфа» (964 номе-ра),BestWesternVega(969номеров),«Дельта»(845номеров).Всемимбылаприсвоенакате-гория4(доэтогоониотносилиськсегменту3),чтоповлиялонаструктуруномерногофон-да московских гостиниц (уровня 3-5). Долячетырехзвездочныхотелейувеличиласьисос-тавила42%,адолятрехзвездочныхснизиласьс53%вконце2011г.до45%посостояниюнаначалооктября2012г.Такимобразом,тенден-ция по выравниванию долей трех- и четырех-звездочных гостиницвМосквепродолжилась.Учитывая планируемые к вводу в ближайшейперспективегостиничныеобъекты,можноожи-датьусиленияданноготренда.

Еще одним трендом гостиничного рынка мос-ковскогорегионасталопродолжившеесястро-ительство загородных отелей. Подмосковьесегодня–этоактивноразвивающийсярегион.ВIIIквартале2012г.открылсяотельParkInnOdintsovobyRadisson(3,122номера).Однимизегопреимуществявляетсяудачноерасполо-жение–в7кмотМКАД,внепосредственнойблизостикакотинновационногоцентра«Скол-ково»,такиотаэропортаВнуково.

Стоит отметить, что на сегодняшний день вМосковской области уже функционирует рядгостиниц под управлением международныхсетейиготовятсякоткрытиюновые.Всепро-ектыможноразделитьнадвегруппы:курорт-ныеотелииприаэропортовыегостиницы.ПриэтомеслисейчасвПодмосковьепреобладаютгостиницы средней ценовой категории (3),тосредизаявленныхпроектовбольшаячастьотноситсяквысокомусегменту(4-5).

ВIIIквартале2012г.нескольковсемирноиз-вестных сетей заявили о своей готовностивыйти на российский рынок. Так, известныйгостиничныйоператор–одинизлидеровпре-миального сегмента – Jumeirah Group (самымизвестным проектом является гостиница BurjAl Arab) будет управлять апартаментами ком-плекса «Царев сад». Американская гостинич-наясетьMorgansHotelGroupвозьметподсвойконт-роль отель Delano Moscow, который по-явится на территории ММДЦ «Москва-Сити».При этом InterContinental Hotel Group, напро-тив,анонсировалапланыпооткрытиювМосквесетиотелейкатегории3HolidayInnExpress.

0

500

1000

1500

2000количество номеров

I-III 2010

I-III 2011

I-III 2012

Прирост предложения за первые 9 месяцев 2012 г. стал минимальным за последние 3 года


дек. 2011 июн. 2012 сен. 2012 дек. 2012 (П)0

10

20

30

40

50

60

3 4 5

%

Повышение категории ряда отелей при-вело к выравниванию долей 3 и 4 гостиниц в общей структуре предложения


Карта загородных отелей московского региона, находящих под управлением международных сетевых операторов. Сентябрь 2012 г.



4

Спрос

НапротяжениипоследнихполуторалетвМос-квепланомерноувеличиваетсячисломежду-народных прибытий. За 9 месяцев 2012 г.,по нашим оценкам, Москву посетили более3,5 млн туристов из иностранных государств,что несколько превысило показатели анало-гичного периода прошлого года. Ожидается,чтодоконцагодатуристическийпотоквсто-лицуРФможетсоставитьоколо5млнчеловек.

Положение Москвы как политического и фи-нансовогоцентрастранывомногомопределя-етделовойхарактертуристическихпотоковвстолицу.Долябизнес-туризмавобщейструк-туре спроса в последние годы находится науровне55-65%всехприбытий,втовремякакна познавательный туризм приходится менее20%. При этом следует отметить возросшуюактивностьвластей,направленнуюнапривле-чение иностранных туристов. С начала годабыло предпринято несколько важных шагов:упрощениевизовыхформальностейдляграж-данРФиСША,атакжеинициатива,благодарякоторой иностранцы смогут в течение трехднейпроживатьвстраневбезвизовомрежи-ме,еслиониприбылисцельюпосетитькуль-турные события, спортивные соревнования идругиемероприятия.

В свою очередь иностранные туристы отме-чаютизменения,происходящиевМоскве.Так,за последние несколько лет в столице выросуровеньудовлетворенностикачествомгости-ничных услуг. Если раньше основная массажалоб приходилась на уровень сервиса, тосейчас претензии иностранных гостей столи-цыбольшесвязаныстранспортнойситуациейи недостаточной развитостью туристическойинфраструктуры.

ВIIIквартале2012г.заполняемостьнаиболеевостребованных отелей категории 4 воз-росла и превысила показатели предыдущегогода,составив72%.Загрузкапятизвездочныхотелей относительно аналогичного периода2011г.незначительноувеличилась(на3п.п.)идостигла64%.

Коммерческие условия

В III квартале 2012 г.наметилось небольшоеснижение средней стоимости размещения(ARR)вгостиницахуровня3-5посравнениюстемжепериодом2011г.Вотеляхсегментов3 и 5 значение показателя снизилось на5%и4%соответственно,ачетырехзвездочныегостиницы, напротив, несколько прибавили встоимости.

Увеличение загрузки на фоне относительностабильной стоимости размещения обусло-вилоувеличениедоходностиномерногофон-да (RevPar)московских отелей.Всреднемпорынкупоказательдостигзначения$150.

Прогноз

Так как анонсированные ранее сроки вводагостиниц в эксплуатацию были изменены, доконцагодаожидаетсяоткрытиелишьодногоотеля–NovotelMoscow-City(4,362номера)всоставеМФКCityPointнатерриторииММДЦ«Москва-Сити». Заявленный к выходу на ры-нок доконцатекущего годаKempinskiHotelNikolskaya (5, 210 номеров) начнет прини-матьгостейнеранее2013г.,тогдажеожида-ется завершение реконструкции гостиницы

«Москва», в которой откроется отель FourSeasonsMoscow(5,180номеров).

Такимобразом,поитогамгодастоличныйно-мерной фонд может пополниться более чем700номерами,чтоуступаетпоказателямпре-дыдущих лет. Объясняется это в первую оче-редьтем,чтосейчасвводятсявэксплуатациюотели,которыеначалистроитьсявкризисные2008-2009 гг., и количество таких проектовотносительно невелико. При этом планы,анонсируемыедевелоперамии гостиничнымиоператорами, позволяют нам ожидать значи-тельногоростапредложенияновыхгостинич-ныхномероввближайшиегоды.

Краткий глоссарий основных терминов

Rack Rate–Объявленнаягостиницейценазаномербезучётавозможныхскидок.

ARR (Average Room Rate) – Средняя стои-мость номера за определенный отрезок вре-мени (сутки, месяц, год). Рассчитывается какчастноеотделенияобщейвыручкигостиницыотпродажиномеровначислопроданныхно-меровзасоответствующийотрезоквремени.

Загрузка гостиницы (Occupancy) – Выра-женная в процентах доля реализованных но-мероввобщемколичестведоступныхномеровзаопределенныйотрезоквремени(сутки,ме-сяц,год).

RevPAR (Revenue Per Available Room) –Среднийдоходсномеразаопределенныйот-резок времени (сутки, месяц, год). Рассчиты-ваетсякакчастноеотделенияобщейвыручкиотпродажиномеровначислодоступныхноме-ровзасоответствующийотрезоквремени.По-казатель математически равен произведениюсредней стоимости номера на коэффициентиспользованияномерногофонда(уровеньза-грузкигостиницы).

0

250

200

150

100

50

300$

2011 г. 2012 г.

5 4 3

В III квартале 2012 г. наметилось не-большое снижение средней стоимости размещения (ARR) в гостиницах уров-ня 3–5 по сравнению с тем же пери-одом 2011 г.


январь февраль март апрель май июнь июль август сентябрь30

40

50

60

70

80

2011 2012

%

Загрузка московских отелей в январе-сентябре 2012 г. незначительно отличалась от показателей прошлого года


ОБЗОР

Европа

Австрия

Бельгия

Великобритания

Германия

Ирландия

Испания

Италия

Монако

Нидерланды

Польша

Португалия

Россия

Румыния

Украина

Франция

Чешскаяреспублика

Швейцария

Африка

Ботсвана

Замбия

Зимбабве

Кения

Малави

Нигерия

Танзания

Уганда

ЮжнаяАфрика

Ближний Восток

Бахрейн

ОАЭ

Азия и Тихоокеанский регион

Австралия

Вьетнам

Индия

Индонезия

Камбоджа

Китай

Малайзия

НоваяЗеландия

Сингапур

Тайланд

ЮжнаяКорея

Америка и Канада

Бермудскиеострова

Канада

Карибскиеострова

США

ОснованнаявЛондонеболеевеканазад,компанияKnightFrankявляетсяпризнаннымлидеромнамеждународномрынкенедвижимости.Вместесосвоимстратегическимпартнером,компаниейNewmark,KnightFrankрасполагаетсетьюизболеечем243офисовв43странахмираинасчитывает7067специалистов.

Вотуже116летKnightFrankостаетсясимволомпрофессионализмадлядесятковтысячклиентоввовсеммире.За16летработывРоссииKnightFrankсталаоднойизведущихкомпанийнарынкахофисной,складской,торговойижилойнедвижимости.ТольковРоссиинашимиуслугамивоспользовалисьболее500крупныхроссийскихимеждународныхкомпаний.

ЭтотидругиеобзорыKnightFrankразмещенынасайтеwww.knightfrank.ru

МОСКВА

115054,ул.Валовая,д.26Телефон:+7(495)9810000Факс:+7(495)9810011

САНКТ-ПЕТЕРБУРГ

191025,ул.Маяковского,д.3БТелефон:+7(812)3632222Факс:+7(812)3632223

КИЕВ

04071,ул.Хорива,д.39-41,офис80Телефон:+380(44)5456122Факс:+380(44)5456122

© Knight Frank 2012

Этототчетявляетсяпубликациейобобщенногохарактера.Материалподготовленсприменениемвысокихпрофессиональныхстандартов,однакоинформация,аналитикаипрогнозы,приведенныевданномотчете,неявляютсяоснованиемдляпривлечениякюридическойответственностикомпанииKnightFrankвотношенииубытковтретьихлицвследствиеиспользованиярезультатовотчета.

Публикацияданныхизотчета,целикомиличастично,возможнатолькосупоминаниемKnightFrankкакисточникаданных.

Профессиональные услугипо консалтингу и управлению недвижимостьюКонстантинРомановДиректор,Партнер[email protected]

Оценка недвижимостиОльгаКочетоваДиректор,РоссияиСНГ[email protected]

Маркетинг и PR, исследования рынка, HRМарияКотоваИсполнительныйдиректор,Партнер[email protected]

Развитие бизнесаАндрейПетровПартнер[email protected]

Санкт–ПетербургНиколайПашковГенеральныйдиректор[email protected]

КиевЯрославаЧапкоДиректорпоразвитиюбизнеса[email protected]

Офисная недвижимостьНиколаОбайдинДиректор[email protected]

Складская недвижимостьВячеславХолоповДиректор,РоссияиСНГ[email protected]

Торговая недвижимостьСергейГипшДиректор,РоссияиСНГ,Партнер[email protected]

Элитная жилая недвижимостьЕленаЮргеневаДиректор,РоссияиСНГ[email protected]

Иностранные инвестиции ХайкоДавидсПартнер[email protected]

Инвестиции и продажиЕвгенийСеменовДиректор,Партнер[email protected]

Documents

III КВАРТАЛ 2012 ГОДА РЫНОК ГОСТИНИЧНОЙ ... › research › 600 › documents › ...туре спроса в последние годы находится