GUÍA BÁSICA DETÉRMINOS UTILIZADOS ENLOS CENTROS COMERCIALES

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COMITÉ TÉCNICO DE LA AECC:

Pedro Pérez Montero (Presidente)Director Comercial de ALTAREA ESPAÑA

Sharon Fernández-Cavada KingDirectora de Retail de DTZ

Tristán López-Chicheri Ruiz-LarreaDirector Oficina Madrid de L35 ARQUITECTOS

Juan José Martín AndujarDirector General Adjunto de MULTI DEVELOPMENT SPAIN

Rafael Palenzuela GómezKey Account Manager de ING REAL ESTATE DEVELOPMENT

GUÍA BÁSICADE TÉRMINOSUTILIZADOSEN LOSCENTROSCOMERCIALES

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INTRODUCCIÓN

Ha sido siempre deseo de la AECC elaborar una guía de lostérminos y conceptos que se utilizan habitualmente en nues-tro sector, que sirviera de ayuda a todos aquellos que seacercan al mismo.

La creación de un documento que fuera útil a neófitos y pro-fesionales de los Centros Comerciales es el objetivo que sepersigue con la publicación de estas páginas. Para una rápi-da identificación se utiliza el vocablo más comúnmente utili-zado en el sector, con independencia de su idioma de ori-gen.

Para elaborar esta guía se ha recabado la opinión de exper-tos en las diferentes áreas que componen la actividad de loscentros comerciales, pero se ha limitado voluntariamente laextensión de su trabajo por razones de oportunidad. Lacelebración de nuestro Congreso en Valencia, aconteci-miento en él que siempre se acercan al sector nuevos parti-cipantes, ha sido el motivo de editar la guía, aunque fuera deforma resumida, en este momento.

Este primer documento, que intenta aprovechar la ampliadifusión que tiene el Congreso y la distribución del Directoriode la AECC, documento ya imprescindible para todos nos-otros, será ampliado y reformado para dar lugar a unexhaustivo Diccionario de Términos, siguiendo la línea de laspublicaciones de otras asociaciones.

Sirva por tanto este documento como antesala de un pro-yecto más ambicioso, que verá la luz en los próximosmeses, y en él que se recogerá el listado y definición de lamayor parte de los términos utilizados en el sector, términosque configuran ya un extenso vocabulario por él que semueven habitualmente los diferentes protagonistas de nues-tra industria.

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Afluencia (attendance): Número total de visitantes de uncentro comercial durante un determinado periodo de tiem-po, que se obtiene a través de los distintos sistemas de con-teo.

Aljibe: Depósito de agua contra incendios.

Anteproyecto: Estudio inicial, tanto arquitectónico comocomercial, del concepto de un centro comercial

Aval: Obligación de un promotor, ofrecida a través de unbanco o corporación, para garantizar el pago de un terrenoal propietario del mismo.

Bancadas: Plataformas para maquinaria que normalmentese sitúan en la cubierta de un centro comercial.

Bandó: Espacio, normalmente ubicado en el techo, en elque se canalizan las instalaciones y acometidas a locales.

BIE: Boca de incendios equipada.

Bienes Comparativos: Son aquellos productos, habitual-mente de mayor precio, que el consumidor adquiere des-pués de comparar varias opciones o alternativas de compra.

Bienes Cotidianos o de Conveniencia: Son aquellos bien-es, normalmente de precio reducido, que el consumidorestá dispuesto a comprar en proximidad a su domicilio.

Bonificación de Renta (bonus rent/rent reduction):Reducción temporal del importe de la renta concedida a unarrendatario, en función de sus condiciones particulares y lasituación de un centro comercial en concreto.

Breakpoint (breakpoint): Con respecto a la renta variable,es el punto que alcanza la cifra de ventas de un arrendata-rio, a partir del cual, según el porcentaje establecido en con-trato, la renta variable iguala a la renta mínima garantizada,y por tanto da lugar a la liquidación de renta variable adicio-nal.

Business Plan (Plan de Negocios): Elaboración de unahoja de ruta, detallada, de las operaciones de un negocio enun determinado plazo de tiempo. Usualmente integra opera-ciones, marketing, evolución de alquileres y plan financiero.

Cadena: Conjunto de tiendas que, bajo un mismo rótulocomercial, se implantan en un determinado mercado o zonageográfica. Este mercado puede ser internacional, nacional,regional o local.

Calificación del suelo: Calidad urbanística que tiene undeterminado terreno para ser edificable, y susceptible deque en él se construya un centro comercial.

Canon de Entrada (key money): Importe distinto de larenta, que paga un arrendatario al firmar el contrato dealquiler de un local e iniciar su actividad en un centro comer-cial en concreto.

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Cash Flow (Flujo de Fondos): Monto de ingresos disponi-ble después de todos los pagos realizados para gastos ope-rativos y pagos de capital e intereses de hipoteca.

Categorías Comerciales: Apartado de bienes que formanparte integrante del surtido básico de los comercios de uncentro comercial. Los principales son: alimentación, bricola-je y otros bienes cotidianos y vestido y calzado, muebles yelectrodomésticos y otros bienes comparativos.

Caución, Fianza de: Fianza de pago utilizada generalmen-te en trabajos de construcción de una cierta magnitud.

Centro Ciudad (CBD: Central Business District):Históricamente, la zona principal de comercios y negociosde una ciudad.

Centro Comercial: Un conjunto de establecimientos comer-ciales independientes, planificados y desarrollados por una ovarias entidades, con criterio de unidad; cuyo tamaño, mez-cla comercial, servicios comunes y actividades complemen-tarias están relacionadas con su entorno, y que dispone per-manentemente de una imagen y gestión unitaria.

Centro Comercial Grande: Centro Comercial desde40.000 m2 hasta 79.999 m2 de SBA.

Centro Comercial Mediano: Centro Comercial desde20.000 m2 hasta 39.999 m2 de SBA.

Centro Comercial Muy Grande: Centro Comercial superiora 79.999 m2 de SBA.

Centro Comercial Pequeño: Centro Comercial desde5.000 m2 hasta 19.999 m2 de SBA.

Centro de Fabricantes: Centro Comercial, de ubicaciónnormalmente periférica o en zonas turísticas, integrado poruna agrupación de tiendas de fabricantes y marcas, quevenden con descuento sus propios productos.

Centro de Ocio: Centro Comercial integrado fundamental-mente por establecimientos destinados al ocio, la restaura-ción y el tiempo libre, que tiene habitualmente un complejode cines como locomotora principal.

Cesión de Mall (temporary occupancy agreement):Acuerdo por el que el propietario de las zonas comunes deun centro comercial cede a un tercero un espacio en con-

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creto para la realización de una actividad comercial o infor-mativa, a cambio de una cantidad pactada, y durante untiempo determinado. Las cesiones de espacio generaningresos extraordinarios para el centro comercial.

Cifra de Ventas Arrendatario (turnover): Importe percibidopor el arrendatario, una vez deducidos los impuestos, enespecial el IVA, por todos los productos vendidos o serviciosprestados como consecuencia de su actividad comercial,así como cualquier otro ingreso resultante de actividadesrealizadas por cualquier persona con su autorización en odesde el local arrendado (entrega a domicilio), o en los ele-mentos comunes del centro comercial (terrazas).

Cifra de Ventas Centro Comercial: Volumen de ventas rea-lizable por un centro comercial, considerando la aportaciónexterior a la zona de atracción, y el potencial abatimiento delas ventas en los primeros años de funcionamiento.

Coeficiente de Ponderación (pondering rate): Factor quemodifica la superficie de un local a los efectos del cálculo delreparto de cargas de un centro comercial, y que normalmen-te forma parte de una escala preestablecida a efectos decomercialización.

Comercialización: El proceso de planificación, organiza-ción, selección, y firma de contratos de arrendamiento paralos locales de un centro comercial, de forma que en este seofrezcan productos y servicios, en el lugar y en las cantida-des adecuadas.

Competencia: Establecimientos comerciales, existentes ofuturos, dentro o cerca de la zona de atracción de un deter-minado centro comercial, que ofrecen productos similares almismo público.

Comunidad de Propietarios( co-ownership): Entidad conpersonalidad jurídica propia creada a partir de una situaciónde pluralidad de propietarios existente sobre un mismo edi-ficio o complejo inmobiliario, recogida en la Escritura deDivisión Horizontal (Título Constitutivo), y cuyo funcionamien-to está regulado por la Ley 8/1999, (BOE 8-4-99), dePropiedad Horizontal.

Construction Management (Gestión de las Obras deConstrucción): La gestión de obras de construcción es unacontratación externa que busca una mejor coordinación enel proceso de construcción de un centro comercial. Laempresa de gestión trabaja por cuenta del promotor, sinadquirir responsabilidades financieras por el resultado delproyecto. Su labor es supervisar, coordinar y administrar lostrabajos de construcción para el promotor, sin embargotodos los contratos son realizados entre el contratista gene-ral, o contratistas, y el promotor.

Contra aval: Obligación del propietario de un terreno, ofre-cida a través de un banco o corporación, para garantizar ladevolución del precio del terreno en el caso de que no secumplan unas determinadas condiciones urbanísticas ocomerciales (especialmente obtención de la licencia comer-cial autonómica).

Control Costs (Control de Costes): Evaluación y controldel seguimiento de los costes de un centro comercial.

Coque (Local): Envolvente para ser ocupada por un arren-datario. Cáscara del local comercial

Cronograma: Planificación en el tiempo de las distintasfases de promoción de un centro comercial, desde los estu-dios de mercado hasta su apertura al público.

CT: Centro de transformación.

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D.A.F.O. (Debilidades, Amenazas, Fortalezas yOportunidades): Estudio de las características de un centrocomercial, y análisis comparativo con otras unidades o equi-pamientos comerciales competitivos.Datos de Mercado: Características demográficas y econó-micas del área de mercado de un centro comercial.

Desenfumage: Sistema de evacuación de humos.

Destino, Uso o Actividad: Actividad comercial que se des-arrolla bajo el rótulo del local objeto de arrendamiento.

Due Diligence (Auditoria de la Compra): Actividades deinvestigación llevadas a cabo por un posible comprador, oacreedor hipotecario, para confirmar que la propiedad escomo la presenta el vendedor y no está sujeta a problemasambientales, jurídicos, urbanísticos, etc.

E.C.O.P. (Equipo de Coordinación de Obras Privativas):Órgano operativo creado para facilitar la coordinación entrelas obras privativas del arrendatario y las generales del cen-tro comercial.

Edificabilidad de un Terreno: Superficie, medida en metroscuadrados o metros cúbicos, que se puede construir o edi-ficar en un determinado terreno.

EF: Estabilidad al fuego que tienen los materiales.

Emplazamiento: Un terreno específico elegido para el des-arrollo de un centro o equipamiento comercial, y que ofrecelas condiciones de ubicación, tamaño, forma, visibilidad yaccesos, adecuadas para el desarrollo de un centro comer-cial.

Escalator: Escalera mecánica.

Estatutos (statutes): Disposiciones que regulan el funciona-miento de la Comunidad de Propietarios de un modo gene-ral, estableciendo cual debe ser el uso y destino del edificio,tanto en lo que respecta los locales privativos, como a loselementos comunes. Comprenden aspectos relativos a gas-tos comunes, administración, órganos de gobierno, funcio-namiento de las Juntas de Propietarios, y la conservacióndel edificio.

Estimated Rent Value (E.R.V.): Renta prevista o estimadapara un local vacío, -que ya ha tenido actividad o no,-peroque es susceptible de ser objeto de arrendamiento

Estudio de Mercado: Proceso de determinación de lascaracterísticas de un mercado y análisis de la capacidad deun proyecto para atraer a los residentes de dicho mercado.

Exhutorios: Evacuación de humos en cubierta o altos enfachada.

F.E.C. (Family Entertainment Center): Siglas que corres-ponden a un centro de entretenimiento familiar en el que seintegran actividades recreativas y lúdicas como bolera, salónde juegos, etc.

Fecha de Apertura: Día en que se abre un centro comercialal público.

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Fecha de Entrega: Día en que se entrega un determinadolocal al comprador o arrendatario.

Fecha de Inauguración: Día en que se realizan los eventosque celebran el final de la construcción de un centro comer-cial.

Fondo de Grandes Reparaciones (sinking fund): Fondode reserva que se constituye con base legal en las comuni-dades de propietarios, destinado a la financiación de obrasde conservación y reparación del inmueble. Normalmente elfondo de grandes reparaciones está integrado en el presu-puesto de gastos comunes del centro comercial, y en elcaso de comunidades de propietarios, su dotación nopuede ser inferior al 5% de su último presupuesto ordinario.

Fondo de Inversión: Fondo fiduciario o corporación quecombina el capital de los inversores para adquirir o financiaractivos inmobiliarios.

Food-Court (Plaza de Restaurantes): Plaza o zona delcentro comercial en la que los diferentes operadores de res-tauración comparten la explotación de terrazas comunes,participando en una derrama de gastos independiente a ladel resto de los operadores del centro comercial.

Forward Funding: Venta de un centro comercial a un fondode inversión antes de la fecha de apertura de este, pero con-dicionado a unas ciertas condiciones que se deben produciren la fecha de apertura, o en los meses siguientes.

Franquicia: Sistema de distribución comercial con métodosy productos diferenciados y particularizados, con unasreglas de funcionamiento y contratación específicas, y cuyadifusión se produce mediante la realización de contratos condiferentes comerciantes.

Freestander / Stand Alone (Construcción Exenta):Edificio comercial exento en un complejo comercial, situadocerca de éste, y que comparte aparcamiento común con él.

Gasto Medio por Visitante (average expenditure):Cantidad resultante de dividir la cifra de ventas total del con-junto de establecimientos de un centro comercial entre elnúmero total de visitantes de ese mismo centro.

Gastos Comunes (service charges): Cargas adicionalesque se facturan junto con la renta, y que tienen el carácterde provisión de fondos para el presupuesto de gastoscomunes del centro comercial.

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Gastos Minoristas: Cantidades producidas por las ventasminoristas, por categorías comerciales, generadas por losresidentes en una zona de atracción, ajustada en funciónsus diferencias de ingresos y la elasticidad de los diferentestipos de bienes.

Gerencia (shopping centre management): Actividad quese ocupa de la gestión de un centro comercial, al servicio deun propietario o de una Comunidad de Propietarios. Incluyefundamentalmente la explotación del centro comercial, lagestión de los servicios comunes, la elaboración de presu-puestos, la gestión inmobiliaria, y la gestión del marketing ylos espacios comunes. En una Comunidad de Propietariosla Gerencia tiene además la condición de Administrador dedicha Comunidad, y el Gerente del centro comercial es elSecretario de la Junta de Propietarios.

Gestión Patrimonial (property management): Actividadque se ocupa de la gestión de los contratos de arrendamien-to de un centro comercial, por encargo del propietario de loslocales. Esto incluye la facturación de renta y gastos, y lavigilancia del cumplimiento de todas las condiciones dedichos contratos, tales como repercusión de impuestos,cambios de rótulo y actividad, etc.

Gran Superficie: Operadores comerciales que actúan ensuperficies de gran tamaño (como mínimo a partir de 2.500m2 de superficie de ventas), normalmente se identificancomo locomotoras/anclas del centro comercial, suelen inte-grar en su surtido productos de diferentes marcas, y viabili-zan, en muchos casos, la operación inmobiliaria.

Hipoteca: Instrumento financiero por el cual el dueño de unterreno compromete dicho terreno para obtener un créditoque le facilite la construcción de un centro comercial. Lahipoteca tiene un tipo de interés que, normalmente, vienereferenciada al Euribor.

Honorarios Profesionales: Monto que cubre los costosfijos y la ganancia del contratista en un determinado proyec-to, así como de los diversos profesionales y técnicos queintervienen en el proceso de construcción de un centrocomercial. Generalmente se presenta como un porcentajesobre la construcción.

Impuestos: Tributos a abonar a los administraciones públi-cas, locales o autonómicas, por las licencias pertinentespara adquirir los terrenos, ordenarlos, construir y abrir uncentro comercial.

Ingreso o Gasto por persona: Ingreso o gasto minorista delos residentes, dividido por el número de residentes de unazona de atracción.

Ingresos Extraordinarios (mall income): Todos aquellosingresos provenientes de la explotación de las zonas comu-nes del centro, y que no están incluidos en las dotacionesperiódicas al presupuesto ordinario de gastos comunes(derramas).

Investigación de Mercado: Estudio inicial, o permanente,necesario para tomar decisiones de mercadotecnia. Puederealizarse antes de construir el centro comercial, para cono-cer la opinión del consumidor, o con posterioridad a su aper-tura, para conocer al cliente. Normalmente, la investigaciónde mercados se realiza a través de encuestas, de muy diver-sa tipología.

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Junta de Propietarios (owner’s General Meeting): Es elórgano de gobierno y representación propio del régimen jurí-dico de la Propiedad Horizontal. Tiene la forma de asambleaen la que participan todos los miembros de la Comunidadde Propietarios, y en ella se adoptan las decisiones necesa-rias para el buen funcionamiento del Centro Comercial.

Lay Out (Estudio del Terreno): Análisis arquitectónico deun determinado terreno, y ubicación inicial de las diferentesedificaciones y usos a integrar en él.

Leasing Plan (Plan de Comercialización): Planificación,normalmente mensual, de la comercialización de los localesde un centro comercial.

Licencia Comercial: Autorización administrativa, expedidapor las Comunidades Autónomas, requerida para poderconstruir un centro comercial.

Licencia de Actividad y Apertura: Autorizaciones munici-pales por la que se permite la apertura al público de undeterminado centro comercial y de los establecimientos quelo integran.

Licencia de Obras: Autorización municipal para el comien-zo de las obras de construcción.

Límite de Gastos CAP (service charge limit): Término delcual no puede exceder la cantidad que paga un arrendata-rio en concepto de gastos comunes, y que normalmente seacuerda en contrato a los efectos de su inclusión en el repar-to de cargas.

Local (en Bruto): Local comercial que se entrega a unarrendatario, normalmente con acometidas en espera, en élque este debe realizar sus trabajos internos de decoración.En ocasiones, las propias negociaciones entre las locomoto-ras y el promotor obligan a que se realicen obras internas enel local por cuenta del promotor.

Locomotora/Ancla: Operadores que, por su capacidad deatracción, el volumen de clientes y de ventas que generan, yla superficie que ocupan en el centro comercial, se conside-ra que son esenciales para el mismo, pudiendo definir suscaracterísticas arquitectónicas y comerciales.

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Lucernario: Tragaluz situado en el techo del centro comer-cial que permite que entre la luz, así como la economía deenergía.

Luminaria: Lámpara de iluminación.

Mall: Pasillos y áreas, abiertas o cerradas, sobre las que searticula conceptualmente un centro comercial, por las quepasean los visitantes y a las que dan las fachadas de loslocales. Aunque el mall no es objeto de comercializaciónpermanente, si puede ser utilizado para el alquiler temporalde actividades, promociones y eventos.

Masa Comercial: Suma de las actividades comerciales delcentro comercial.

Masa Crítica: Número de comercios, y/o superficie, nece-sarios en un centro comercial para atraer un cierto númerode clientes.

Media: Promedio aritmético de una serie de números (per-sonas, masa monetaria, gastos minoristas, superficiescomerciales, etc.)

Mediana Superficie: Operadores comerciales que actúanen superficies de tamaño medio (dependiendo del centro oparque comercial puede ser un mínimo de 900 m2), quesuelen estar especializadas en su actividad, y que configu-ran una determinada zona comercial en torno a ellas.

Mediana: El punto medio de una serie de números.

Mercado Principal: Mercado geográfico de dónde puedenprovenir la mayor parte de los compradores de un centrocomercial. Puede ser Primario, Secundario o Terciario.

Mercadotecnia (Marketing): Apartado de gastos de la pro-moción destinados a identificar el posicionamiento y la ima-gen de un centro comercial en su mercado potencial,comercializar los locales que lo integran, e inaugurarlo.

Merchandising (Mezcla Comercial): Distribución de losdistintos rótulos comerciales dentro del centro comercial, oparque de medianas, teniendo en cuenta variables comosuperficie, actividad, rentas objetivo, etc.

Modo: El número que aparece más frecuentemente en unaserie de números.

Muelles de Carga: Zonas comunes en las que se producenlas labores de carga y descarga de las tiendas del centrocomercial.

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Multiplicador de los Gastos: El incremento del gasto deuna población con ingresos mayores al promedio de unazona de atracción varía de un grupo de ingresos a otro, aun-que no en proporción directa a la diferencia de ingresos, ysegún las distintas categorías de bienes y servicios. Cuantomayor es el ingreso, menor es la elasticidad del gasto.

MUPI: Poste de señalización vertical situado en el interiordel centro comercial.

NOI (net operating income): Importe obtenido a partir de ladeducción de los ingresos brutos, de todos los costes ope-rativos no repercutibles, tales como honorarios, impuestos,gastos de locales sin arrendar, etc., soportados directamen-te por el propietario de un activo inmobiliario.

Ocupación de un Terreno: Superficie del terreno sobre elque se puede construir el edificio comercial.

Parque Comercial: Parque de Actividades Comerciales,que tengan un espacio común urbanizado, realicen activida-des comerciales al por menor, y estén formados, principal-mente, por medianas y grandes superficies.

Parte de Mercado: Técnica analítica en la que se conside-ra que determinadas cadenas, o equipamientos comercia-les, en condiciones normales de competencia, tienen unadeterminada capacidad para captar una parte representati-va del mercado de bienes y servicios, a pesar de la existen-cia de otras unidades competitivas.

Parte Suburbana: Es la parte de los gastos minoristas deuna zona de atracción que queda disponible a los equipa-mientos comerciales de la periferia, en relación con los quecontinúa absorbiendo la estructura comercial del centro ciu-dad. En su determinación se consideran los equipamientoscomerciales existentes y los previstos.

Pasarela: Puente que une dos zonas del mall o dos comple-jos comerciales situados uno al lado del otro. Permite mejo-rar el flujo de visitantes o unir dos actuaciones complemen-tarias.

Patinillos: Patios interiores que permiten la entrada de luz yla salida de humos de los locales del centro comercial.

Patio de Maniobras: Áreas comunes en las que se produ-cen las maniobras de los camiones y furgonetas que abas-tecen las locomotoras y tiendas del centro comercial.

Perfil del Consumidor: Características demográficas de laspersonas que compran un determinado producto, y perfil dela compra que realizan.

Perfil del Mercado: Descripción de las personas y hogaresresidentes en mercados primarios y secundarios.

Periferia: Zonas de crecimiento urbanístico de las ciudadesdesarrolladas a partir de su centro ciudad.

Período de Obras del Arrendatario: Plazo que se da alarrendatario para realizar las obras de acondicionamiento desu local, normalmente sin pagar el alquiler (entre 60 y 180

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días), especificado en el contrato de arrendamiento. El plazolímite suele coincidir con la fecha de inauguración del centrocomercial, y caso de no cumplirse, puede acarrear la resci-sión del contrato de arrendamiento o, lo más normal, pena-lizaciones.

Pilastra (Separador): Divisoria entre dos locales.

Plan de Emergencia (emergency & contingency plan):Plan establecido por la gerencia del centro para una situa-ción de emergencia, y que incluye aspectos fundamentalescomo evacuación, seguridad, y lucha contra el fuego. Esteplan es inicialmente aprobado por la autoridad competente,y revisado periódicamente, incluyendo la ejecución de simu-lacros.

Plan de Emergencia y Evacuación: Plan de coordinaciónpara evacuar un centro comercial, atendiendo a las distintassalidas o pasillos de emergencia. Debe contemplar la eva-cuación de minusválidos.

Plan de Medios: Determinación de la participación en dife-rentes medios, con objeto de lograr la mayor eficacia dedifusión posible, en un determinado mercado.

Planos: Conjunto de documentos gráficos necesarios paraestudiar, diseñar, construir o comprar un centro comercial.Comprenden desde los primeros planos de ubicación, acce-sos o zona de atracción, hasta los más definidos de planosde proyecto, ejecución o “as built” (último plano de obras).

Póliza de Seguro: Contrato del seguro.

Porcentaje de Ocupación (occupancy rate): Porcentajede locales o m2 arrendados en un centro comercial, con res-pecto al total de locales o m2 de SBA de ese centro.

Potencial de Ventas: Estimación de los gastos totales deuna determinada área de atracción, determinada de manerasubjetiva, atendiendo a criterios tales como datos reales delmercado, análisis del comportamiento de sus residentes yevaluación de la competencia principal

Potencial Disponible de Ventas: Parte de los gastos tota-les minoristas de una determinada zona (centro ciudad operiferia), que puede captar un determinado equipamientocomercial. No es la cifra de ventas de un centro comercial.

PPS (Puerto Permanente de Seguridad): Centro de con-trol de seguridad, monitorizado e informatizado, dónde seencuentran concentrados los sistemas de seguimiento deseguridad e incendios.

Precio Máximo Garantizado: Importe máximo total, fijadoen un contrato, por el que se remunera al contratista gene-ral de una obra.

Precomercialización: Contacto previo con operadores dedistintos productos y servicios quienes, confirmando su inte-rés en un determinado proyecto, otorgan viabilidad almismo.

Presupuesto de Gastos Comunes (service charge bud-get): Cantidad de fondos calculado para hacer frente a losgastos generales de explotación de un centro comercial, demanera a garantizar su correcto funcionamiento, y cuyaaportación se divide entre los distintos propietarios, en fun-ción de sus respectivas cuotas de participación.

Presupuesto: Listado detallado de ingresos y costos nece-sarios para conseguir esos ingresos en un período de tiem-po determinado.

Productividad: Ventas, por unidad de superficie y actividadcomercial, de un determinado local en un centro comercial.La cifra de ventas, dividida por la productividad, permite esti-mar la superficie comercial recomendada para un centrocomercial.

Project Management (Gestión de Proyecto): Métodoorganizado, sistemático, de planificar, organizar y adminis-trar el proceso de diseño y construcción.

Promoción Delegada: Misión de promoción realizada poruna empresa externa por cuenta del propietario real de uncentro comercial. La empresa de gestión trabaja por cuentadel promotor, sin adquirir responsabilidades financieras porel resultado del proyecto.

Promotor: Empresa, o grupos de empresas, propietarias ono de un terreno, encargadas de realizar la concepción delcentro comercial, gestionar las licencias para su desarrollo,construir el complejo, comercializar sus locales, y realizar suinauguración y apertura al público.

Proyecto Básico: Documento arquitectónico, visado por elColegio de Arquitectos, en él que se define pormenorizada-mente un centro comercial, y permite la obtención de laslicencias y autorizaciones necesarias para su construcción.

Proyecto de Ejecución: Documento arquitectónico total-mente definido en materia constructiva y de instalaciones enbase al cual se construye un centro comercial

Quiosco: Local comercial, con estructura ligera, normal-mente financiada por el arrendatario, situado en el mall.

Recomercialización: Búsqueda, negociación y firma decontrato de arrendamiento de locales disponibles en centrosy parques comerciales cuya apertura ya se ha efectuado ycuyos contratos de arrendamiento o bien han finalizado obien se han resuelto con anterioridad a la fecha pactada.

Reglamento de Régimen Interior (internal regulation):Norma de obligado cumplimiento para todos los integrantesde un centro comercial, propietarios, comerciantes, y geren-cia, que regula de forma ordenada los detalles de la convi-vencia de los distintos negocios en el interior del centro.Normalmente forma parte del contrato de arrendamientocomo anexo, e incluye disposiciones relativas a carga y des-

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carga, horario, seguridad, limpieza, recogida de basuras,rótulos y anuncios, publicidad, uso del aparcamiento y delas zonas comunes, etc.

Rent Roll (Listado de Tarifas): Listado de los importesanuales de renta prevista para los arrendamientos de loslocales.

Renta Efectiva (effective rent): Renta total que paga unarrendatario, compuesta de la renta fija más la renta variableresultante de su cifra de ventas.

Renta Escalonada (step rent): Renta estipulada en contra-to con variaciones, normalmente en ascenso, en función dedeterminados periodos de tiempo establecidos.

Renta Mínima Garantizada (R.M.G.): Cantidad mínima yfija que deben de pagar mensualmente los arrendatarios enconcepto de alquiler de un local comercial.. Se determina enfunción de la superficie, la actividad y la localización del local,aunque se aplica directamente sobre su superficie.

Renta Variable (E.R.V. / turnover rent): Cantidad variableque paga un arrendatario adicionalmente a la renta mínimagarantizada, basada en la aplicación de un porcentaje sobresu cifra de ventas cuando esta alcanza un determinado nivel(breakpoint). La renta variable puede ser de liquidación men-sual o anual según lo pactado en el contrato de arrenda-miento.

Reparto de Cargas (charges breakdown): Distribución porpropietarios o locales de la repercusión de cargas de uncentro comercial, con indicación de los coeficientes correc-tores en función de la superficie, y los límites de gastos exis-tentes.

Revisión a Precios de Mercado: Actualización de la rentade un arrendamiento aplicando los valores de mercado.

RF: Resistencia al fuego que tienen los materiales.

Rótulo: Marca comercial que identifica a un determinadoestablecimiento comercial.

SAS: Cortavientos localizados en las entradas peatonalesdel centro comercial y en las conexiones del mall con elaparcamiento subterráneo.

Sector: División geográfica menor de una zona de atrac-ción, realizada en base a sus características geográficas,demográficas, o de competencia.

Sectorización: División, segregación y separación contraincendios en la que, siguiendo una reglamentación, se sub-divide un centro comercial.

Seguros: primas y costos generados por seguros quecubren la construcción de un centro comercial.

Sinergia: Capacidad de diversas unidades comerciales que,aún pudiendo ser competitivas, son capaces de generar,concentradas, mayor atracción que una sola de ellas, deforma individualizada.

Sprinkler: Rociador de agua contra incendios, colocado,según normativa, en el techo del centro comercial y de lastiendas.

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Superficie Bruta Alquilable (S.B.A. ó G.L.A.): Total demetros cuadrados estimados, susceptibles de ser objeto deun contrato de arrendamiento. Se suele entender el total dela superficie del local medida a cara exterior de fachada ymuro perimetral y a eje con colindantes, sin descontarsuperficie ocupada por huecos y pilares.

Superficie de un Terreno: Dimensión total del emplaza-miento sobre el que se va a realizar el equipamiento comer-cial. El tamaño del terreno va determinar las característicasarquitectónicas y comerciales del mismo (verticalidad, tipode aparcamiento, clase de locomotoras, etc.)

T.I.R. (Tipo Interno de Retorno o TRI Tasa deRendimiento Interno): Se llama así al tipo de descuentoque iguala el valor de los flujos de entrada y salida de unainversión, a la fecha inicial de la misma.

Tasa de Esfuerzo (effort index): Valor expresado en por-centaje, resultante de dividir los costes que soporta unarrendatario de un local en el centro comercial (renta + gas-tos comunes) entre el valor de su cifra de ventas total.Normalmente se utiliza para valorar la viabilidad de la activi-dad comercial de un arrendatario.

Tótem: Torre de señalización vertical que permite identificaral centro comercial y a sus principales locomotoras a unacierta distancia.

Travelator: Rampa mecánica que permite unir el aparca-miento y las plantas comerciales. Suele instalarse en centroscomerciales en los que la principal locomotora es la alimen-tación (hipermercado o supermercado) y se utilizan carritosde compra.

V.A.N. (Valor Actual Neto): Este valor se refiere al rendi-miento actualizado de los flujos positivos y negativos origina-dos por una inversión inmobiliaria.

Vía de Evacuación: Pasillo de salida de emergencia, sujetoa normativa contra incendios, que forma parte de las áreascomunes del centro comercial.

Yield (Tasa de Capitalización): Tasa a la cual se descuen-ta el ingreso operativo neto (alquileres menos gastos norecuperables) para determinar el valor de mercado de uncentro comercial.

Zona de Atracción: Área geográfica sobre la que una cade-na o equipamiento comercial ejerce su mayor influencia.Normalmente se determina en base a tiempos de conduc-ción en determinadas condiciones (curvas isocronas), a laexistencia o no de barreras naturales o artificiales, a la com-petencia existente o futura, etc.

Zonas Comunes: Áreas, visitadas o no por la clientela de uncentro comercial, que no son susceptibles de ser alquiladas.Pueden incorporar el mall, las zonas o pasillos de abasteci-miento y emergencia, los aseos, los almacenes, los localestécnicos, el aparcamiento, las oficinas del administrador, etc.

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(c) 2006 AECC. Reservados todos los derechos. No estápermitida la reproducción total o parcial de este libro y CD-Rom, ni su tratamiento por cualquier medio informático, ni latransmisión en ninguna forma ni por ningún medio, ya seamecánico, electrónico, por fotocopia, o por cualquier otro,sin el permiso previo y por escrito del editor.

Esta publicación tiene como objetivo el estudio y la aclara-ción de terminología especializada de Centros Comerciales.Su contenido no tiene ningún valor jurídico ni debe interpre-tarse como asesoramiento legal

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