FRANCESCO COPPOLA · francesco coppola engenheiro civil – crea 0600130502 membro titular do ibape-sp ana luisa coppola arquiteta – cau 40923-5 . tel (12) 3028-8598 e (11)cel:

FRANCESCO COPPOLA ENGENHEIRO CIVIL – CREA 0600130502

MEMBRO TITULAR DO IBAPE-SP

ANA LUISA COPPOLA ARQUITETA – CAU 40923-5

. Tel (12) 3028-8598 e (11)Cel: 97368-1724 e-mail: [email protected]

Exmo.Sr.Dr.JUIZ de DIREITO da 5a VARA CÍVEL do FÓRUM CENTRAL

PROC. 0007833-12.2013

FRANCESCO COPPOLA, engenheiro civil,

registrado no CREA sob n. 0600130502, perito

nomeado por V.Exa. nos autos da ação de Cobrança

que Condomínio Ed. VILA NORMANDA move contra

BRAZILIAN CRUISES REPRESENTAÇÕES vem

apresentar o resultado de seu trabalho representado

pelo seguinte

LAUDO DE AVALIAÇÃO

1- PRELIMINARES

mailto:[email protected]





A presente ação se deve à cobrança de débitos

condominiais do Conjuntos 202 do Bloco A, no

Condomínio Autor, que consta pertencer a Ré

(Matricula 8.177 do 5a CRI). A sentença condenatória

de 07/11/2013 se referia a um debito de R$ 8.431,27

mais despesas e honorários advocatícios. Houve

apelação(fl. 59) mas o Acordão negou provimento ao

recurso. Às fls. 99 foi requerida a penhora do

Conjunto 202, que foi deferida e processada através

do Av.05 na Matricula 8.177 do 5o. CRI

Em abril 2017 houve Bloqueio Judic ial de R$

41.851,42 e mais uma penhora do auto Meriva

2008(fl. 127) do proprietário do Conjunto devedor .

Foi juntado Laudo, da lavra do eng. Joaquim

V.Rezende Lopes, de outro conjunto no mesmo

prédio.

Este perito foi nomeado as fls 216, para que

procedesse à avaliação atualizada do imóvel da firma

devedora.

2. VISTORIA






A vistoria foi realizada em 06/08/18.

O escritório avaliando está inserido num prédio

comercial denominado Ed. Vila Normanda-Bloco A,

localizado na Avenida Ipiranga, 318 zona central de

São Paulo, no 7o. subdistrito-Consolação. O prédio

esta localizado ao lado do edifício Itália, na esquina

da avenida Ipiranga com Rua particular , que divide o

bloco que compreende o Ed. Italia e a Vila

Normanda, com o Ed. Copan, no centro de São

Paulo.

O conjunto avaliando 202, esta fechado e o

Zelador informou que o proprietário aparece

raramente, somente para pegar correspondência.

Entramos em contato como o patrono” que

procurou disponibilizar um conjunto igual àquele

avaliando.

Segundo o que lhe faculta o Art. 429 do CPC,

este subscritor, procedeu á coleta dos dados

necessários vistoriando um escritório idêntico ao






avaliando (Cj. 102 do mesmo prédio). Assim,

conforme determina a Norma, no caso de

“Impossibil idade de vistoria: Quando o avaliador

estiver impossibilitado de vistoriar internamente o

imóvel por motivo devidamente justificado no laudo

de avaliação, poderá o mesmo procede-la com os

elementos que lhe foi possível obter, tais como, no

caso de apartamentos e escritórios: áreas comuns,

outras unidades do mesmo edifício, informações da

respectiva administração...”. Foi vistoriado o

Conjunto 102, com a mesma área do “avaliando que

no caso esta localizado um andar acima, na mesma

prumada; este perito foi acompanhado pelo

proprietário do Cj.102 e ajudado com as informações

do Zelador Sr. Alfredo B. Lima.






Foto 1- “Ed. Vila Normanda”, lado esquerdo da rua.

Foto 2- Rua entre o Ed. Vila Normanda e o Ed. Copan.






Foto 3- Entrada do Ed. Vila Normanda-Bloco A.

Foto 4- Hall de entrada no Terreo do Bloco A.






Foto 5- Fachada do Ed. Vila Normanda.

Foto 6- Fachada do Vila Normanda para a Av.Ipiranga.






Foto 7- Porta de entrada principal do Cj 202 avaliando .

A quadra onde se localiza o prédio é completada

além da Av. Ipiranga, pela rua São Luiz e rua

Consolação nos fundos. O local pode ser

considerado praticamente o centro da cidade, com a

totalidade de prédios comerciais e de escritórios em

toda vizinhança. O prédio esta bem localizado sendo;

que a Av.Ipiranga é de “duas mãos de direção” no

trecho, sendo servida por diversas linhas de ônibus.

* Do prédio






É constituído por um bloco único, de esquina,

com formato retangular, sem recuos, as duas

fachadas principais são revestidas de pastilhas de

porcelana e caixilharia de alumínio(Foto 5) .

O Ed. Vila Normanda é um edifício comercial

composto de 17 andares, servidos por 4 elevadores

no mesmo patamar de distribuição, e contendo de 2

unidades por andar. O edifício é dividido em duas

prumadas, Bloco A e Bloco B, contendo um

subsolo/garagem com 26 vagas para cada Bloco.

No Térreo temos a “recepção” (Foto 4) com

bancada de mármore, piso e paredes revestidas de

mármore com identificação obrigatória dos visitantes.

Piso de granito, painel com indicação dos diversos

escritórios e acesso aos 4 elevadores automáticos .

Sob o prédio, no Pav. Térreo ha um bar de

esquina(Foto 6) entre a Av. Ipiranga e rua particular

de acesso a poucos prédios e ao Ed. Copan.






Pela Planta Genérica de Valores do Município, o

imóvel pertence ao Setor 006- Quadra 064 e seu

Índice Fiscal ( I l) é 5.262,00/18 Zona: Sé PCb/05.

As escadarias do prédio possuem corrimão metálico

e portas tipo corta-fogo em todos os andares.

Da unidade avalianda

O conjunto avaliando ocupa boa parte do 2o.andar

e onde ha também o conjunto 201.

O escritório avaliando(Conjunto 202), tem duas

portas de aço, acessada pelo hall, sendo composto por:

Corredor de distribuição

varias salas divididas por divisórias

c/ vidros.

2 sanitários: masc. e feminino

contendo cada um, lavatório e bacia

sanitária de louça branca. Piso

cerâmico e barra de azulejos ate

1,50m.






Todo o conjunto tem “pé direito” (aprox de

3,00m) e piso de madeira, paredes e teto com tinta

látex PVA sobre m.corrida, janelas de alumínio com

vidros tipo max-ar. As janelas do conjunto fazem

frente para uma área interna de ventilação e também

para a rua lateral, vista na Foto 2.

Areas do Cj 202:

Area privativa: 147,25 m2

Area comum : 30,01 m2

Fração de 2,094% no terreno

Foto 6- Hall de distribuição e elevadores do 2o. andar.






Foto 7- Vista da sala central.

Foto 8- Box c/ lavatório, num dos 2 WC privativos.






Foto 9-Detalhe típico de WC c/ barra de azulejos ate 1,5m.

Foto 10- Detalhe de outra sala do conjunto c/ janela p/ poço de ventilação nos fundos.






Foto 11- Sala tipica.

A instalação elétrica está em uso normal, com

tomadas embutidas e iluminação junto ao forro. Foi

reportado pelo Zelador que, no Cj 202 ha um piso de

madeira elevado, para passagem da enfiação das

tomadas e informática. Este detalhe não influi no

preço da unidade.






Pelo seu padrão construtivo e acabamentos, o

conjunto comercial pode ser definido como

pertencente à categoria de "escritório padrão

médio c/ elevador" com idade aparente de 50

anos.

Segundo o estudo Valores de Edificações de

imóveis urbanos/SP 2002/2006 enquadra-se na

referencia de Estado da Edificação: Entre “regular e

reparos simples”. Não consta vaga de garagem para

esta unidade.






3. AVALIAÇÃO

3.1.GENERALIDADES

A fixação do valor do bem a seguir avaliado

atenderá as seguintes Normas:

a.- “Avaliação de Imóveis Urbanos" - NBR-

14653-2-2004 da ABNT- Associação Brasileira de

Normas Técnicas.

b.- "Normas para Avaliação de Imóveis Urbanos-

2005"- IBAPE-SP Instituto Brasileiro de Avaliações e

Perícias de Engenharia.

Na realidade todos os métodos de avaliação

baseiam-se em comparar valores já conferidos a fim

de se obter o valor para o bem avaliando. Este

"conceito" é a regra básica do exercício a ser

realizado pelo Avaliador, acompanhado de um critério

de bom senso e lógica.






Para avaliar o escritório usaremos o Método

Comparativo de dados de mercado, estes

elementos constam do Anexo I e serão ponderados

por inferência estatística(Anexo 2).

Pelo processo da inferência estatíst ica, a forma

e o grau das relações que explicam as diferenças de

preços entre as ofertas, são investigadas nas

observações das próprias amostras, que se supõe

estarem interligadas de alguma maneira, e a partir

delas construímos um modelo de regressão ; para

tanto verificamos outros escritórios oferecidos a

venda no Setor 006 através de uma Pesquisa

Imobiliária com 19 elementos de ofertas (ver lista no

Anexo1 ).

O importante é que todos os elementos da

pesquisa fazem parte da mesma região

geoeconômica !

3.2 NIVEL DE RIGOR

Pela NBR-5676/89 – Norma Brasileira de

Avaliações de Imóveis Urbanos", o trabalho






avaliatorio pode ser classificado, de acordo com os

níveis alcançados em : expedito, normal e rigoroso .

A avaliação apresentada a seguir será do nível

rigoroso que define o trabalho com grande isenção

de subjetividade, e o tratamento para alcançar a

convicção de valor é baseado em processo de

inferência estatística que permite calcular

estimativas não tendenciosas.

3.3. AMOSTRAS

Pelos elementos coletados, percebe-se que o

zoneamento e a quantidade de conjuntos comerciais

por andar, não influem de forma incisiva no preço do

apartamento, portanto estas variáveis não foram

consideradas. Nota-se uma grande diferença no valor

de R$/m2 dos escritórios pois depende, se tem ou

não vaga de garagem, da idade e também pelo

estado de conservação do prédio.

3.4. RESUMO DA AVALIAÇÃO






VALOR DE MERCADO

Consideradas as condições particulares do

escritório sob a avaliação, a sua área útil, com

147,25 m2, padrão médio, idade aproximada de 50

anos, variáveis independentes na hipótese em

exame, a equação deduzida conduz a um Valor

Unitário de venda (conf. ANEXO 2), que vai de R$

4.027,00/m2 até R$ 4.757,00/m2. Tendo em vista a

localização do escritório avaliando e as condições

descritas, adotaremos o valor unitário de R$

4.650,00/m2 ao qual devemos aplicar o “fator

negociação”, usualmente aceito como 10%.

Vu = 4.650,00 x 0,9 = R$ 4.185,00/,m2

Substituindo na formula genérica o valor unitário

temos:

V = Au x VU teremos que

Au = Área útil privativa

Au = 147,25 m2






V = 147,25 x 4.185,00 = 616.241,25 que pode

ser arredondado

Portanto pelo exposto podemos afirmar que o Valor

de Mercado dos Conj. 202 da Av. Ipiranga, 318 é

V = R$ 616.000,00

( seiscentos e dezesseis mil reais)

Matricula: 8.177 do 5o.CRI Inscr.Imob. PMSP: 006.064.0880

(entretanto este numero cadastral de Contribuinte, que

consta da matricula não esta correto)

4. ENCERRAMENTO






E assim o perito encerra sua tarefa que constou

do presente laudo com 50 (cinquenta) folhas,

inclusive os 2 Anexos, todas impressas de um só

lado sendo esta ultima datada e assinada .

Nota: Atendendo ao P rovimento 2 .306/15 do Conselho Sup er ior d a

Magis t ra tu ra , e s t e s ignatá r io in forma que es t a cadast r ado no Por ta l co mo Au xi l i a r

da Jus t iça .

São Paulo, 09 de agosto de 2.018

Perito Judicial -CREA 600130502/D

Exmo.Sr.Dr.JUIZ de DIREITO da 5a VARA CÍVEL do FÓRUM CENTRAL






PROC. 0007833-12.2013

FRANCESCO COPPOLA, engenheiro civil,

registrado no CREA sob n. 0600130502, perito

nomeado por V.Exa. nos autos da ação de Cobrança

que Condomínio Ed. VILA NORMANDA move contra

BRAZILIAN CRUISES REPRESENTAÇÕES tendo

apresentado seu trabalho vem respeitosamente

requerer a expedição da Guia recolhida às fls 220.

Pede Deferimento

São Paulo, 10 de agosto de 2018

Eng.Francesco Coppola(004.555.558-34)


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