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Golden opportunity

ESSENTIAL SPOKE TO SOME OF THE ALGARVE'S MOST INFLUENTIALPROPERTY PROFESSIONALS ABOUT THE NEW GOLDEN VISA LAW TO ATRACTNON-EUROPEAN PROPERTY INVESTORS

A ESSENTIAL FALOU COM VÁRIAS FIGURAS INFLUENTES DO ALGARVE SOBRE A NOVA LEI DE AUTORIZAÇÃO DE RESIDÊNCIA PARA NÃO-EUROPEUS

TEXT ANA TAVARES / PREPARED IN COLLABORATION WITH JORGE DE ABREU OF THE LISBON-BASED LAW FIRM ABREU & MARQUES E ASSOCIADOS WWW.AMSA.PTILLUSTRATION FILIPA RODRIGUES

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A huge asset in terms of the economyand tourism, free movement of

people within the European Union under theSchengen Agreement was undervalued by itssignatories for a long time, who were used totravelling in Europe without restrictions.However, in times of economic downturn,this mobility became a valuable currency.From the Schengen Agreement, we havemoved on to the deal on residence permits: inreturn for investment, many Europeancountries are offering residence permits tocitizens from non-EU member countries.

Interestingly, many of these territories aretoday emerging economies and appealingmarkets, such as Brazil, China, Angola andRussia, which opens up great opportunitiesfor countries like Portugal which, during arecession, desperately need to attract newinvestors and gain more revenue.

One of the measures found by thePortuguese Government was the creation of anew programme of Residence Permits forInvestment Activity – the so-called GoldenVisa – which came into force in October ��

Uma grande mais-valia a nível eco nómicoe turístico, a livre circulação de pessoas

dentro da União Europeia ao abrigo do Acordo deSchengen foi durante muito tempo desva lorizadapelos seus signatários, habituados a circular pelaEuropa sem restrições. No entanto, em temposde crise económica, esta mobilidade passou aser uma moeda de troca valiosa. Do acordo deSchengen passou-se para o acordo dasautorizações de residência: em troca deinvestimento, muitos países europeus estão aoferecer autorizações de residência a cidadãos depaíses que não são membros da UE.

Curiosamente, muitos desses territórios sãohoje economias emergentes e mercadosapetecíveis, como o Brasil, China, Angola e Rússia,o que dá uma oportunidade a países comoPortugal, que em fase de recessão precisamdesesperadamente de atrair novos investidores ede obter mais receita.

Uma das medidas encontradas pelo Governoportuguês foi a criação de um novo regime deAutorização de Residência para Actividade deInvestimento, que entrou em vigor em Outubro de2012 e que veio criar um poderoso incentivo ��

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�� 2012 and created a powerful incentive forthose who have always dealt with thebureaucracy of visas: “granting a temporaryresidence permit without the need to obtaina prior residence visa,” explains Jorge deAbreu, of the Lisbon firm Abreu & Marquese Associados.

Such a permit is granted to all those whomake a capital transfer of €1million or more;who create at least 30 jobs; or who buy aproperty valued at €500,000 or more –investments that should be maintained for aminimum period of five years.

But will this measure, also extendible tocandidates' families, be able to attract newresidents to the country and benefit theresidential tourism market?

Constantino Jordan, owner of the realestate agency of the same name in Almanciland member of the third generation of one ofPortugal's most prominent property families,believes the measure can attract investorsfrom “countries with an uncertain politicaland social future, such as Russia, China,Middle East and Africa”, who will benefitfrom the safety in the country. “Portugal has aprofoundly stable population, with 97%Portuguese Christians. We also have a goodclimate, modern infrastructures, low cost ofliving, and we're a Schengen country and EUmember,” says the entrepreneur.

To these qualities, Roman Stern, one ofthe founders of the 5-star Martinhal BeachResort & Hotel in Sagres, adds the “good,healthy food, tolerant and welcoming localsand good access to Europe and the rest of theworld”. According to the businessman,Portugal – and particularly the Algarve – mayappeal to businesspeople and retirees who are

in search of a “safer and more pleasantcountry out of which to operate”.

Despite the common language, DiogoGaspar Ferreira, CEO of the luxury resortVale do Lobo in the Golden Triangle, isn'tconvinced, particularly when it comes to theAngolan and Brazilian markets. “I'm sure thatsome Brazilians and Angolans buy a house inLisbon because they have roots here, butmost people who buy a second home usuallydo so three or four hours away from theirmain residence,” he explains. “I don't thinkthat a Brazilian person, who has the mostbeautiful beaches on his doorstep, will cometo buy a house in the Algarve, and the samegoes for the Chinese, who have Thailand rightnearby; or the Americans, who are a stone'sthrow from the Caribbean.”

The CEO, who was involved in thedevelopment of the new programme throughthe Portuguese Resorts Association, which hehelped fund and currently presides over,noted that another problem for Portugueseresidential tourism is the issue ofexpectations: “As long as Portugal doesn'timprove its image, clients will tend to thinkthat prices will be going down.”

For Diogo Gaspar Ferreira, the market tofocus on is Eastern Europe, an emergingmarket with around 350million inhabitants,with great interest in the elimination of visabureaucracy, and in which Vale do Lobo hasbeen investing for around two years. Proof ofthat is the CEO's business card, which is inEnglish and Russian.

“All markets have different specifications,but those from Eastern countries prefer biggerhouses, between 1000 and 1500sqm. Amongstall the communities I know, it is also the ��

“The investors interested in thisprogramme come from countrieswith an uncertain political andsocial future, such as Russia, China,Middle East and Africa.”Constantino Jordan, real estate & tourism expert

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�� para os que sempre lidaram com a burocraciados vistos: “A atribuição de uma autorização deresidência temporária, sem necessidade deobtenção prévia de visto de residência”, explicaJorge de Abreu, da firma lisboeta Abreu & Marquese Associados.

Tal autorização é concedida a todos os querealizem uma transferência de capitais de valorigual ou superior a um milhão de euros; que criem,pelo menos, 30 postos de trabalho; ou que adqui-ram bens imóveis de valor igual ou superior a€500 000 – investimentos que devem ser manti-dos por um período mínimo de cinco anos.

Mas, será que esta medida, extensível tambémaos familiares dos candidatos, vai atrair novos

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residentes ao país e beneficiar o mercado deturismo residencial?

Constantino Jordan, proprietário da media-dora imobiliária com o mesmo nome em Almancile membro da terceira geração de uma das famíliasimobiliárias mais proeminentes de Portugal, acre-dita que a medida pode atrair investidores de “paí-ses com um futuro político e social incerto, comoa Rússia, China, Médio Oriente e África”, que irão be-neficiar da segurança de Portugal. “Portugal temuma população extremamente estável, com 97%de cristãos portugueses. Temos ainda um bomclima, infra-estruturas modernas, um

baixo custo de vida e somos um país Schengen emembro da UE”, diz o empreendedor.

A estas características, Roman Stern, um dosfundadores do empreendimento de cinco estrelasMartinhal Beach Resort & Hotel, em Sagres, acres-centa ainda a “comida boa e saudável, residentestolerantes e acolhedores e o acessorápido ao resto da Europa edo mundo”. ��

A RESORT REPRESENTED

BY CONSTANTINO JORDAN

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VALE DO LOBO

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�� one that has the strongest ties to family,which, for a system of family or integratedresorts like we have here in Portugal, worksvery well.”

With 662 residential units for saletotalling a billion euros, the Vale do LoboCEO also believes that Portugal has to domore campaigns abroad and sell to foreigners,“because when people arrive in Portugal, theyare generally pleasantly surprised. However,it's not enough to simply come as tourists”.

Although Roman Stern says that we nowsee more Chinese, Angolan, Brazilian andRussian tourists in the Algarve, thebusinessman agrees that what's needed are“further years and marketing efforts by thehoteliers and tourism associations to increasetheir number to any significant level”. AtMartinhal, these efforts have already begun,with the promotion of a buy-to-let-schemewith fixed rental income over eight years forthe resort's beach-front houses.

Ricardo Volpintesta, general director ofLuxus, an agency dedicated to luxury realestate based in Cascais, states that thecompany is also analysing the possibility oforganising various showrooms across Brazil'smain cities to promote Portuguese property,alongside Coelho da Fonseca, one of thelargest real estate agencies in Brazil. Notingthat the measure will stir interest incountries like Brazil, Angola, Russia andChina, the Luxus general manager says thatit is “an excellent initiative to attract capitalto the Portuguese market and can influencethe intention of buying in the top-endproperty market, not only in big cities but alsoin resorts”.

Of the same opinion is ConstantinoJordan, who has worked with real estateagents in China, the Middle East andSouth Africa since October 2012. “Given thelarge supply at competitive prices, Portugal isvery attractive.”

For the Vale do Lobo CEO, makingPortugal attractive relies on implementingmore attractive fiscal measures, such as thecreation of a fixed IRS tax of 20% over 10years for high-qualified foreign residents orinvestors, a measure in force since 2009 andwhich, ultimately, allows foreign retirees to beexempt from paying tax in Portugal as long asthey do so in their home country.

Condemning measures he considers“counterproductive”, such as the VATincrease in golf from 6% to 23% and taxationon properties valued at €1million or over,the CEO also argues that Portugal shouldn'tjust promote its assets, such as the high-quality health infrastructures, low-densityconstruction and safety, but also make themost of the fact that many of its direct rivals– Spain, Italy and France – still don't have ��

�� De acordo com o empresário, Portugal - eparticularmente o Algarve - podem apelar a refor-mados ou empresários, que procuram um país“mais seguro e agradável onde operar”.

Apesar da ligação da língua, Diogo GasparFerreira, CEO do resort de luxo Vale do Lobo, noTriângulo Dourado, não está tão confiante,particularmente no que diz respeito ao mercadoangolano e brasileiro. “Acredito que algunsbrasileiros e angolanos comprem casa em Lisboapor terem cá raízes, mas a maioria das pessoas quecompra uma segunda habitação fá-lo geralmentea três, quatro horas de distância da residênciaprincipal”, explica. “Não acredito que um brasileiro,que tem as praias mais bonitas do mundo à portavenha comprar casa no Algarve, e o mesmo sepassa com os chineses, que têm a Tailândiamesmo ao pé; ou os americanos, que ficam ao ladodas Caraíbas.”

O CEO, que esteve envolvido no desen -volvimento do novo regime através da AssociaçãoPortuguesa de Resorts, associação que ajudou afundar e que actualmente preside, afirmou queoutro problema para o turismo residencialportuguês é a crise de expectativas face aPortugal: “Enquanto Portugal não melhorar a suaimagem, os clientes tendem a pensar que ospreços vão baixar.”

Para Diogo Gaspar Ferreira, o mercado a apos-tar é definitivamente a Europa de Leste, um mer-cado emergente com cerca de 350 milhões dehabitantes, com bastante interesse em livrar-se daburocracia dos vistos, e no qual Vale do Lobo já ��

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“I don't think that a Brazilianperson, who has the most beautifulbeaches on his doorstep, will buy a

house in the Algarve.”Diogo Gaspar Ferreira, CEO of

Vale do Lobo

VALE DO LOBO

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�� similar fiscal measures. Just as Ireland andCyprus have conceded the same residencepermits to foreigners who buy houses valuedat €400,000 and €300,000, respectively,Spain is yet to go ahead with the measure,which would lower the bar to €160,000.“They are aiming at a different market. Spainhas around 200,000 houses to sell; it has aproblem with getting rid of properties,” statesthe head of the Algarve resort.

So far, the Portuguese Government seemsto be committed in investing in the sector, asthe Minister of Economy Álvaro SantosPereira announced the launch of Living inPortugal in January 2013, a two-yearcampaign that aims to attract foreignresidents to Portugal. Based on a website ofthe same name, which acts as an informationplatform for potential foreign residents, thecampaign will be promoted in roadshows inthe UK, Russia and Sweden, among others.

Álvaro Santos Pereira believes thatresidential tourism can be a source of wealthfor the economy, as this type of visitorrepresents 9% of the Portuguese GrossNational Product and 8% of the country'semployment, having generated an external netrevenue of €5.1billion in 2011 alone. But theminister highlights that “Portugal still isn'tcompetitive enough”, adding that the countryrepresents just 4% of Europe's residentialtourism sales.

�� está a apostar há cerca de dois anos. Provadisso é o cartão de visita do responsável do resort,que já se encontra em inglês e russo.

“Todos os mercados têm especificidadesdiferentes, mas os países de leste procuram casasmuito maiores, entre os 1 000 e os 1 500m2. Entretodas as comunidades que conheço, é também aque tem uma ligação mais forte à família, o quepara um sistema de resorts familiares ouintegrados como temos aqui em Portugalfunciona muito bem.”

Com 662 unidades residenciais para venda,num total de mil milhões de euros, o CEO de Valedo Lobo defende ainda que Portugal tem de fazermais campanhas no estrangeiro e de ir vender láfora, “porque as pessoas quando chegam a Portu-gal têm geralmente uma agradável surpresa. Con-tudo, não basta virem como turistas, isso é pouco”.

Apesar de Roman Stern afirmar que já se vêemmais turistas chineses, angolanos, brasileiros e rus-sos no Algarve, o empresário concorda que serãonecessários “mais anos e esforços de marketing porparte dos hoteleiros e associações de turismo paraaumentar o seu número significativamente”. NoMartinhal, estes esforços já começaram com a pro-moção de um esquema de compra para investi-mento com rendimento fixo durante oito anospara as casas do resort em frente ao mar.

Ricardo Volpintesta, director geral da Luxus,uma agência dedicada ao imobiliário de luxo e se-deada em Cascais, afirma que a empresa está tam-bém a analisar a oportunidade de organizar vários

With a more positive outlook is the Ministerof Foreign Affairs Paulo Portas, who, at thelaunch of the campaign, said that theimplementation of new residence permitswere already having an effect: “The levels ofdemand have been good and many people arealready knocking on our door.”

Although Roman Stern and ConstantinoJordan agree that the implementation of otherpolicies could help the new measure, Jordannotes that “Portugal must be very proactivewith this legislation, make the necessaryadjustments quickly and decide on changesas soon as other countries become threats”.

On the other hand, bearing in mind that“the residence permit is valid for a period ofone year and to be subsequently renewedevery two years, as long as the necessaryrequirements for the concession are stillmaintained,” as the Abreu & Marques eAssociados lawyer explains, Roman Sternleaves a piece of advice: “The authorities needto deal with applications and annual renewalsintelligently and efficiently.”

However, it's this need for debureau -cratisation and efficiency that could stallPortugal's progress and end the dream of athriving residential tourism market. As DiogoGaspar Ferreira sums up, “I don't thinkthere's a lack of infrastructures, but rather ofgovernmental and public flexibility”.www.livinginportugal.com �

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MARTINHAL BEACH RESORT

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showrooms nas principais cidades brasileiras parapromover as propriedades portuguesas, em con-junto com a Coelho da Fonseca, uma das maioresconsultoras imobiliárias do Brasil. Afirmando que amedida está a despertar o interesse de paísescomo o Brasil, Angola, Rússia e China, o directorgeral da Luxus diz que esta é “uma excelente ini-ciativa para atrair capital para o mercado portu-guês e que pode influenciar a intenção de comprano mercado imobiliário topo de gama, não só ur-bano, mas também turístico.”

Da mesma opinião é Constantino Jordan, quetem vindo a trabalhar com agentes imobiliários naChina, Médio Oriente e África do Sul desde Outu-bro de 2012: “Dada a grande oferta a preços com-petitivos, Portugal pode ser muito atraente”.

Já para o CEO de Vale do Lobo, tornar Portugalatraente passa por implementar mais medidas fis-cais atractivas, como a criação de uma taxa fixa deIRS de 20% durante 10 anos para residentes es-trangeiros com alta qualificação ou investidores,uma medida em vigor desde 2009, e que, no limite,permite aos reformados estrangeiros a isenção dopagamento de impostos em Portugal, desde queo façam no seu país de origem.

Condenando medidas que considera “contra-producentes”, como o aumento do IVA no golfe de6% para 23% e a taxação de propriedades comvalor patrimonial igual ou superior a um milhão deeuros, o CEO defende ainda que Portugal tem nãosó de promover as suas mais-valias, como a altaqualidade das suas infra-estruturas de saúde, baixa

densidade de construção e a segurança, mastambém aproveitar o facto de que muitos dos seusconcorrentesdirectos–Espanha, Itáliae França – nãotêm ainda medidas fiscais semelhantes. Ao passoque a Irlanda e o Chipre já concederam as mesmasautorizações de residência a estrangeiros que com-prem casas no valor de 400 e 300 mil euros, res-pectivamente, a Espanha ainda não avançou coma sua medida, que baixaria a fasquia para os 160mil euros. “Estão a direccionar-se para um mercadodiferente. Espanha tem cerca de 200 mil casas porvender; tem um problema de escoamento destock”, afirma o responsável do resort algarvio.

Até agora, o Governo português parece estarempenhado em investir no sector, como anunciouo Ministro da Economia, Álvaro Santos Pereira, emJaneiro de 2013, durante o lançamento da Living inPortugal, uma campanha de dois anos que pre-tende atrair residentes estrangeiros a Portugal. Ba-seando-se num site com o mesmo nome, quefunciona como uma plataforma de informaçãopara os potenciais residentes estrangeiros, a cam-panha vai ser promovida em roadshows no ReinoUnido, Rússia e Suécia, entre outros países.

Álvaro Santos Pereira acredita que o turismoresidencial pode ser uma fonte de riqueza para aeconomia, já que este tipo de visitantes representa9% do Produto Interno Bruto português e 8% doemprego no país, tendo gerado uma receitalíquida externa de 5,1 mil milhões de eurosapenas em 2011. Mas, o ministro salienta que“Portugal ainda não é competitivo o suficiente”,

acrescentando que o país representa apenas 4%das vendas em turismo residencial na Europa.

Uma visão mais positiva é a do Ministro dosNegócios Estrangeiros, Paulo Portas, que disse nolançamento da campanha que a implementaçãodas novas autorizações de residência já estava ater efeito: “Os níveis de procura têm sido bons emuitas pessoas já estão a bater-nos à porta.”

Apesar de Roman Stern e Constantino Jordanconcordarem com a implementação de outras po-líticas que venham auxiliar a nova medida, Jordannota que “Portugal tem de ser muito pró-activocom esta legislação, fazer os ajustamentos neces-sários rapidamente e realizar mudanças assim queoutros países se transformem em ameaças”.

Por outro lado, tendo em conta que “aautorização de residência é válida por um períodode um ano devendo ser renovada por períodossubsequentes de dois anos, desde que semantenham os requisitos necessários para aconcessão”, como explica o advogado da Abreu &Marques e Associados, Roman Stern deixa aindaum conselho: “As autoridades têm de lidar com ascandidaturas e renovações anuais com inteligênciae eficiência.”

No entanto, é esta necessidade de desburocra -tização e eficiência que podem travar a progressãode Portugal e acabar com o sonho de um mercadode turismo residencial próspero. Como DiogoGaspar Ferreira resume, “não acho que faltem infra-estruturas, mas sim agilidade estatal e pública”.www.livinginportugal.com �

“The authorities need to deal withapplications and annual renewals

intelligently and efficiently.”Roman Stern, one of the founders of

Martinhal Beach Resort & Hotel

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