브리핑 서울 프라임 오피스 · 2018-08-31 · IFC Two에 폴라리스펀딩, IFC Three에 라임자산운용과 플러스자산운용, FKI 타워에 DB생명과 DB자산운용

savills.co.kr/research 01

브리핑서울 프라임 오피스 2018년 2분기

Savills World Research Korea

YBD는 KB증권 및 자산운용사들이

프라임 빌딩으로 업그레이드 이전하면서,

공실률이 6 .7%p 대폭 감소하였고,

CBD도 대형임차인들의 업그레이드 이

전에 따라 공실률이 전분기 대비 1.7%p

감소하였다. 반면, GBD는 신규공급에

따라 1.7%p 증가했다.

2018년 2분기 기준, 전년 동기대비

명목임대료 상승률은 CPI 1 .5%대비

높은 2.0%를 기록하였다.

"우량 매물들이 활발하게 거래되고 있는 가운데, 국내 블라인드 펀드 운용사들이

주요투자자로 등장하고 있다."

Savills Research

사진 : YBD, Seoul

서울에서는 KDB생명타워, 금호아

시아나사옥 등 2,000억원 이상의 대형

거래들이 종결되었고, 판교에서도 알

파돔 6-3, 6-4와 같은 대형 신축 건물

들의 소유권도 이전되었다.

한국은행은 미·중 무역갈등, 고용

부진 등 대내외 불확실성 속에 한국

경제 성장률을 0.1%p 낮추어 2.9%로

전망하였다.

개요안정화된 Core 자산 다수가 거래되면서, 2018년 2분기 투자시장 총 거래 규모는 약 3.8조 원을 기록하였고, 상반기 거래규모는 약 6조 원으로 최근 20년간 가장 활발하였던 2017년 총 거래액의 70%에 달하였다.

2018년 2분기


브리핑 | 서울 오피스 권역

공급

2018년 2분기 신규공급이 제한적이

었던 GBD에 루첸타워가 준공되었다.

테헤란로 대로변에 위치한 루첸타워는

지상20층·지하6층 규모이다.

수요와 공실률

미·중 무역갈등 심화로 대외 불확실

성이 확대되고 고용 부진이 이어지면서

금융통화위원회는 7월 기준금리를

1.5%로 동결하고 한국은행은 올해

경제성장률을 2.9%로 0.1%p 하향

전망하였다. 다만, 잠재성장률(2.8%-

2.9%) 수준의 성장세는 지속될 것이

라고 보았다. 한국은행은 2019년에도

잠재수준인 2.8%의 성장률을 보일 것

이라고 전망했다.

2018년 2분기 서울 프라임 오피스 수

요는 CBD, GBD, YBD 세 권역에서

모두 증가하였다. 특히, YBD의 순흡수

면적은 87,700sqm로 2011년 이후 가

장 큰 폭의 증가를 보였다. 지난 분기

준공된 The-K타워(교직원공제회 신사

옥)의 KB증권 입주와 HP빌딩의 We-

Work 입주(7개층)가 수요 증가에 기여

한 것으로 파악된다. CBD는 계속되는

공유오피스의 확대와 활발한 업그레

이드 수요로 45,600sqm의 순흡수면

적을 기록하였다. GBD에서는 임대차

활동이 적어 순흡수면적이 4,700sqm

증가에 그쳤다. 최근 5년 장기평균 연

간 순흡수면적이 150,000sqm인 것을

고려해볼 때, 2분기 세 권역 전체 순흡

수면적은 138,000sqm로 장기평균의

약 90% 수준을 보였다.

서울 프라임 오피스 공실률은 13.0%로

전분기 대비 1.8%p 하락하였다. 신규

공급으로 GBD 공실률은 전분기 대

비 1.7%p 상승한 6.8%를 기록하였

지만, CBD와 YBD 공실률 하락으로

서울 프라임 오피스 전체 공실률은

하락하였다. CBD의 공실률은 전분기

5.2% 5.5%

2.8%0.7%

6.5%

3.7%2.3% 2.9%

3.3%2.6% 2.8%

3.1% 2.9% 2.8%

13.4% 12.4%

6.0%

0.4%

13.5%

17.1%

4.4% 4.5%

2.3% 0.5% 2.2%

3.8%3.5% 3.5%

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

14%

16%

18%

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018F 2019F

실질경제성장률 (전년대비증가율 %) 수출액실질증가율 (전년대비증가율 %)

차트 1

실질 GDP 성장률 및 실질 수출증가율, 2006년 - 2019년(전망)

출처 : 한국은행

차트 2

금융 및 보험업 종사자수 추이, 2009년 6월 - 2018년 6월

16,000

18,000

20,000

22,000

24,000

26,000

28,000

600

700

800

900

1,000

1,100

1,200

Jun-09 Jun-10 Jun-11 Jun-12 Jun-13 Jun-14 Jun-15 Jun-16 Jun-17 Jun-18

단위: 고용자 수(천 명) 금융 및 보험업 고용자 수(좌) 고용자 수(우)

출처 : 통계청

표 1

권역별 월 임관리비 및 공실률, 2018년 2분기

권역

임대료 관리비순흡수면적

(sqm)공실률 (%)

(전분기 공실률)평균 임대료

(임대면적 기준)

전년동기대비

인상률(%)

평균 관리비

(임대면적 기준)

전년동기대비

인상률(%)

CBD 106,200 3.3% 42,300 3.0% 45,600 15.1% (16.8%)

GBD 92,600 1.2% 38,300 1.3% 4,700 6.8% (5.1%)

YBD 79,700 0.1% 37,700 1.5% 87,700 17.8% (24.5%)

전체 96,400 2.0% 40,000 2.1% 138,000 13.0% (14.8%)

출처 : 세빌스 코리아


표 2

신규 공급 오피스, 2018년 2분기

(단위 : 원/3.3 sqm)

빌딩명 루첸타워(Luceen Tower)

주소지 강남구 대치동 943연면적(sqm)

45,680

준공년도 2018년 6월 층수 20F / B6

2018년 2분기



대비 1.7%p 하락한 15.1%를 기록하

였다. YBD는 LG계열사의 마곡 신사옥

입주와 신규공급으로 1분기 공실률이

24.5%로 상승하였지만, 보험/금융투

자업 등 금융계 임차인들의 YBD 내

업그레이드 수요로 2분기 공실률은

전분기보다 6.7%p 하락한 17.8%를

기록하였다.

CBD에서는 CJ헬스케어, 코리아세

븐, 서울경제와 같은 대형 임차인들이

프라임 오피스로 업그레이드 이전하

여 공실을 해소하였다. CJ헬스케어는

한국콜마에 인수된 이후, CJ계열사가

입주해있던 충무로 CJ제일제당빌딩에

서 파인에비뉴A로 이전하였다. 정동빌

딩에서는 기존임차인 김앤장 법률사무

소가 8개층 증평을 하며 한국교육과정

평가원의 지방이전으로 발생한 공실

을 대부분 해소하였다. WeWork와 같

은 공유오피스의 확장 역시, CBD 공

실률 하락에 영향을 주었다. 서울스퀘

어에 WeWork와 KCCI빌딩에 워크스

테이션이 입주하여 약 22,000sqm의

공실이 감소하였다.

타 권역 대비 낮은 공실률을 유지해온

GBD 공실률은 신규공급으로 전분기

대비 소폭 상승한 6.8%를 기록하였다.

6월에 준공된 루첸타워는 현재 전체 오

피스 면적에 대해 임대마케팅 중이다.

삼성생명 대치타워에 입주했던 매그나

칩반도체는 포스코사거리 인근에 위치

한 V-PLEX로 이전하여 GBD 프라임

오피스 공실률을 상승시켰고, A+에셋

타워에서 A+에셋과 LIG넥스원이 감

평하여 공실이 증가하였다.

YBD의 공실률은 17.8%로 전분기 대비

6.7%p 감소하였다. YBD 내 3개 빌딩

(KB금융타워, KB증권빌딩, 심팩빌딩)에

흩어져있던 KB증권이 지난 분기에

준공된 The-K타워의 80% 면적을

임차하여 YBD 공실률이 하락하였다.

The-K타워 이전으로 비어있던 KB금

차트 3

공실해소 구분, 2018년 2분기

CBD36%

GBD9%

YBD55%

Secondary to prime28%

Prime to prime31%

Expansion19%

New organisation

22%

구분별 해소비율


차트 4

순흡수면적, 2008년 1분기 - 2018년 2분기


-200,000

-150,000

-100,000

-50,000

0

50,000

100,000

150,000

200,000

250,000

300,000

350,000

Q1

Q2

Q3

Q4

Q1

Q2

Q3

Q4

Q1

Q2

Q3

Q4

Q1

Q2

Q3

Q4

Q1

Q2

Q3

Q4

Q1

Q2

Q3

Q4

Q1

Q2

Q3

Q4

Q1

Q2

Q3

Q4

Q1

Q2

Q3

Q4

Q1

Q2

Q3

Q4

Q1

Q2

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

단위 : sqm CBD GBD YBD

융타워에는 현대차증권이 입주하였고,

KB증권빌딩에는 명동 본점 조직을 포

함한 KB국민은행의 몇몇 조직이 입주

할 것으로 알려졌다. 이 외에도 자산

운용사들의 YBD 오피스 수요증가로

YBD 공실률이 하락하였다.

IFC Two에 폴라리스펀딩, IFC Three에

라임자산운용과 플러스자산운용, FKI

타워에 DB생명과 DB자산운용 등이

입주하여 YBD 공실이 감소하였다.

WeWork는 HP빌딩 7개층을 임차하여

여의도 첫 지점을 오픈하였고, YBD

공실이 크게 감소하였다.

임대료2018년 2분기 서울 프라임 오피스 평균

명목임대료는 96,400원/3.3m2로 전년

동기대비 2.0% 상승하였다. 권역별로

CBD는 3.3%, GBD는 1.2%, YBD는

0.1%의 임대료 상승률을 보였다.

전망2018년 3분기, CBD에 센트로폴리스

(141,479sqm)와 GBD에 강남N타워

(51,133sqm)가 준공될 예정이다.

권역별 해소비율

2018년 2분기



센트로폴리스는 현재 활발히 임대마케

팅 중이며, 준공 후 시장에 공급되는

오피스 규모를 고려할 때 CBD 공실

률은 상승할 것으로 예상된다. 하지

만, 업그레이드를 비롯한 CBD 권역에

대한 임차인들의 선호가 지속적으로 존

재하여 신규공급에 따른 공실은 점차

감소할 것으로 보인다. 3분기에 GS타

워에 본사를 둔 아마존의 신규조직이

파인에비뉴A에 입주할 예정이고 덴

마크대사관, 오일허브코리아와 에쏘

석유코리아가 서울스퀘어로 입주할

예정이다. 또한, 공유오피스의 프라임

오피스 임차수요는 3분기에도 지속

될 것으로 보인다. 시그니쳐타워에

FastFive, 종로타워에 WeWork가 입

주하여 두 빌딩의 공실률이 하락할 것

으로 예상된다.

3분기 GBD에는 강남N타워 준공 외에,

아셈타워와 트레이드타워에 있는 LS

그룹 계열사들이 3, 4분기 동안에 LS

용산타워로 이전이 예정되어 공실률이

상승할 것으로 예상된다. 그러나, 증

평 및 통합이전 수요와 성장산업군인

IT, 게임 업체들의 GBD 권역 임차선

호로 임대시장은 점차 안정될 것으로

예상된다. 강남N타워를 매입 중인 KB

부동산신탁이 풍림빌딩에서 이전해 전

체 오피스 면적의 약 20%를 임차할

것으로 알려졌다.

HPI와 LG 계열사가 각각 판교와 마

곡으로 이전하여 대형공실이 발생했던

YBD 내 빌딩 임대인들은 적극적인 마

케팅으로 공실을 해소하고 있다. 신규

오피스를 찾는 신생 자산운용사가 많아

지면서, YBD 오피스의 공실률이 하락

할 것으로 보인다. 3분기에 케이클라

비스가 한진해운빌딩에서, 디아지오가

강남파이낸스센터에서 IFC Three로

이전할 예정이다.

매매 및 투자시장

2 0 1 8 년 2 분 기 오 피 스 투 자 시 장 은

활발한 거래 속에, 총 거래 규모 3.8

조원으로 10년 동기 평균 대비 약 3배

로 증가하였다. 서울에서는 KDB생명

타워, SK증권빌딩, 씨티센터타워, 대

우조선해양사옥, 금호아시아나본관과

같은 2,000억원 이상의 대형 거래가

5건 종결되었으며, 판교에 위치한 알

파돔 6-3, 6-4와 같은 대형 신축 건물

들의 소유권도 이전되며 전체 거래 규

모를 증가시켰다.

2018년 2분기 거래사례들은 대부분

임대율 90% 전후의 안정화된 물건이

었고, 자산 가격 상승에 따라 일부 오

피스들은 해당 권역에서 평당 최고가

기록을 경신하였다. 국내 블라인드펀드

운용사가 주요 투자자로 등장하고 있

으며, 상반기 해외투자자 비중은 13%

수준을 유지하였다.

KB자산운용은 블라인드펀드를 활용

하여 서울역 인근(CBD)에 위치한 KDB

생명타워를 4,223억원에 매입하였다.

KDB생명타워는 칸서스자산운용이 설

정한 펀드가 소유하고 있었으며, KDB

생명이 주요 임차인 및 투자자였다.

KDB생명은 콜옵션(옵션행사가격:

3,800억원)을 매도하여 약 400억원

이상의 우선매수권 매각 차익을 얻었

고, 신규 설정 펀드에도 일부 재투자

차트 6

권역별 전년동기대비 임대료 인상률, 2008년 1분기 - 2018년 2분기

출처 : 세빌스 코리아, 한국은행

-1%

0%

1%

2%

3%

4%

5%

6%

7%

8%

9%

Q1

Q2

Q3

Q4

Q1

Q2

Q3

Q4

Q1

Q2

Q3

Q4

Q1

Q2

Q3

Q4

Q1

Q2

Q3

Q4

Q1

Q2

Q3

Q4

Q1

Q2

Q3

Q4

Q1

Q2

Q3

Q4

Q1

Q2

Q3

Q4

Q1

Q2

Q3

Q4

Q1

Q2

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

CBD GBD YBD 소비자물가상승률(전년동기비)


차트 5

서울 프라임 오피스 공실률, 2008년 1분기 - 2018년 2분기

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

Q1

Q2

Q3

Q4

Q1

Q2

Q3

Q4

Q1

Q2

Q3

Q4

Q1

Q2

Q3

Q4

Q1

Q2

Q3

Q4

Q1

Q2

Q3

Q4

Q1

Q2

Q3

Q4

Q1

Q2

Q3

Q4

Q1

Q2

Q3

Q4

Q1

Q2

Q3

Q4

Q1

Q2

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

CBD GBD YBD

2018년 2분기



한 것으로 알려졌다.

KB자산운용은 SK증권빌딩을 2,951억

원에 매입하였다. SK증권빌딩은 여의

도 KB국민은행 본점 및 2020년 준공

예정인 KB금융타운 인근에 위치한 건

물이다. SK증권빌딩은 평당 2,060만

원에 거래되며, 지난해 YBD에서 최고

가에 거래된 씨티플라자의 매각가격을

경신하였다. SK증권빌딩은 매도자인

KTB자산운용이 미래에셋 여의도 사옥

을 매입하여 재개발한 건물이며, 주요

임차인은 SK증권, 한국HPE 등이다.

DGB자산운용은 CBD에 위치한 대우

조선해양사옥을 2,054억원에 매입하

였다. 대우조선해양이 전체 연면적의

2/3를 임차하고, 잔여 면적은 DGB그

룹이 사옥으로 사용할 예정으로 알려

졌다. 2016년 10월 캡스톤자산운용

(오라이언파트너스)은 대우조선해양으

로부터 본 건물을 1,700억원에 매입

하였고, 이후 사옥 수요를 지닌 DGB

자산운용에 매각하였다.

하나대체투자자산운용은 중구 저동

(CBD)에 위치한 씨티센터를 2,377억

원에 매입하였다. 하나대체투자자산운

용은 블라인드펀드를 조성하여 씨티

센터타워를 매입하였으며, 우정사업

본부, 군인공제회, 경찰공제회 등이

주요 투자자로 알려졌다. 씨티센터타

워는 쌍용양회, 삼성화재 등이 주요

임차인이다.

한화자산운용은 모회사인 한화생명이

주요 투자자로 참여한 코어블라인드펀

드를 조성하여 GBD에 위치한 삼성생

명대치2빌딩을 1,905억원에 매입한

것으로 알려졌다. 삼성생명대치2빌

딩은 삼성생명, 다우케미컬 등이 주요

임차인이다.

싱가포르투자청(GIC)과 캐나다연금

투자위원회(CPPIB)는 도이치자산운

용이 설정한 펀드에 투자하여, 신문로

(CBD)에 위치한 금호아시아나본관을

4,180억원에 매입하였다. 2015년 신

도림 디큐브시티 쇼핑몰에 공동출자한

경험이 있는 GIC와 CPPIB는 이번 거

래에도 절반씩 지분을 투자하였다. 매

도자인 금호아시아나그룹은 아시아나

표 3

주요 임차인 이동, 2018년 2분기

To From

권역 빌딩명 임차인 임대면적 (sqm) 권역 빌딩명

CBD

서울스퀘어 WeWork 20,200 신규

파인에비뉴 A CJ헬스케어 8,300 Non-core CJ제일제당빌딩(충무로)

시그니쳐타워 코리아세븐 7,600 CBD 롯데손해보험빌딩

트윈트리타워 서울경제 4,300 Non-core NH농협생명빌딩(서대문)

포스트타워 사회적참사 특별조사위원회 3,900 신규

파인에비뉴 A 아고다 2,800 신규

대한상공회의소 워크스테이션 2,000 신규

GBD

포스코P&S타워 무궁화신탁 4,900 GBD 글라스타워

A+에셋타워 마이워크스페이스 1,500 신규

엔씨타워 1 퀄슨 1,000 GBD 함양재빌딩

포스코센터 포스코건설 900 Non-core 송도

YBD

교직원공제회빌딩 KB증권 58,500 YBD KB금융타워, KB증권빌딩, 심팩빌딩

KB금융타워 현대차증권 16,900 YBD 여의도파이낸스타워

HP빌딩 WeWork 12,600 신규

여의도파이낸스타워 브리지텍 3,900 YBD 사학연금회관

삼성생명 여의도빌딩 동양 3,900 CBD 시그니쳐타워

교보증권빌딩 SBCN 2,200 YBD 대산빌딩

63빌딩 그리니치홀딩스 2,100 YBD 가든빌딩

IFC Three 라임자산운용 1,500 YBD FKI타워

SK증권빌딩 칸서스자산운용 1,400 CBD KDB생명빌딩

IFC Three 한국해외인프라 도시개발 지원공사 1,300 신규


2018년 2분기



항공의 유동성 확보를 위해 매각하였

고, 매각 후 1년간 재임차 할 예정이다.

2010년 이후 추가적인 신규 오피스 투

자를 진행하지 않았던 GIC는 본건이

대규모 공실이 예상되지만, 한국 시장

의 지속적인 성장 가능성을 기대하며

투자 한 것으로 알려졌다. 운용사인 도

이치자산운용은 금호아시아나의 임대

차 계약 종료 후, 회의실 등의 공용공

간을 전용공간으로 리노베이션할 예정

으로 알려졌다.

2018년 2분기의 Cap. Rate은 마케팅

임대료로 90% 임대되었다고 가정하면,

4.7% 수준이다. 하지만, Rent Free

및 TI를 감안하면 4% 초중반으로 추

정된다. 6월 말 기준, 5년 만기 국고

채는 2.35%로 지난 분기 말 대비 하

락하였으며, 약 235bps 내외의 스프

레드를 보이고 있다. 한국 투자시장의

일반적인 LTV는 55%이다.

차트 7

오피스 시장 거래규모, 2008년 1분기 - 2018년 2분기


0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

단위 : 조 원 Q1 Q2 Q3 Q4

출처 : 세빌스 코리아, 한국은행

차트 8

서울 프라임 오피스 Cap. Rate 추이, 2007년 1분기 - 2018년 2분기

0

100

200

300

400

500

600

700

800

0%

1%

2%

3%

4%

5%

6%

7%

8%

Q1

Q2

Q3

Q4

Q1

Q2

Q3

Q4

Q1

Q2

Q3

Q4

Q1

Q2

Q3

Q4

Q1

Q2

Q3

Q4

Q1

Q2

Q3

Q4

Q1

Q2

Q3

Q4

Q1

Q2

Q3

Q4

Q1

Q2

Q3

Q4

Q1

Q2

Q3

Q4

Q1

Q2

Q3

Q4

Q1

Q2

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

Spread (우) Cap rate (좌) 5년만기국고채수익률(좌)

차트 9

5년 만기 국고채 수익률 및 기준금리 추이, 2012년 1월 - 2018년 6월

출처 : 한국은행

1.0%

1.5%

2.0%

2.5%

3.0%

3.5%

4.0%

2012

-01-

0220

12-0

3-02

2012

-05-

0220

12-0

7-02

2012

-09-

0220

12-1

1-02

2013

-01-

0220

13-0

3-02

2013

-05-

0220

13-0

7-02

2013

-09-

0220

13-1

1-02

2014

-01-

0220

14-0

3-02

2014

-05-

0220

14-0

7-02

2014

-09-

0220

14-1

1-02

2015

-01-

0220

15-0

3-02

2015

-05-

0220

15-0

7-02

2015

-09-

0220

15-1

1-02

2016

-01-

0220

16-0

3-02

2016

-05-

0220

16-0

7-02

2016

-09-

0220

16-1

1-02

2017

-01-

0220

17-0

3-02

2017

-05-

0220

17-0

7-02

2017

-09-

0220

17-1

1-02

2018

-01-

0220

18-0

3-02

2018

-05-

0220

18-0

7-02

5년만기국고채수익률 기준금리

2018년 2분기



JoAnn HongDirectorKorea+82 2 2124 [email protected]

Savills Korea

Please contact us for further information

Savills plcSavills is a leading global real estate service provider listed on the London Stock Exchange. The company established in 1855, has a rich heritage with unrivalled growth. It is a company that leads rather than follows, and now has over 500 offices and associates throughout the Americas, Europe, Asia Pacific, Africa and the Middle East.

This report is for general informative purposes only. It may not be published, reproduced or quoted in part or in whole, nor may it be used as a basis for any contract, prospectus, agreement or other document without prior consent. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, Savills accepts no liability whatsoever for any direct or consequential loss arising from its use. The content is strictly copyright and reproduction of the whole or part of it in any form is prohibited without written permission from Savills Research.

Savills Research

Simon SmithSenior DirectorAsia Pacific+852 2842 [email protected]

Seunghan LeeSenior Director Leasing & Marketing+82 2 2124 [email protected]

Crystal LeeActing CEO

+82 2 2124 [email protected]

Myungchul LeeAssociate DirectorPM Services+82 2 2124 [email protected]

Miah YangSenior DirectorRetail Service+82 2 2124 [email protected]

Shinjae LeeAssociate DirectorPM Services+82 2 2124 [email protected]


권역 빌딩명 매도자 매수자매매면적

(sqm)

매매가격

(단위:억 원)

CBD

KDB생명타워 칸서스자산운용 KB자산운용 82,116 4,223

금호아시아나본관 금호아시아나그룹 도이치자산운용 (CPPIB, GIC) 60,197 4,180

씨티센터타워 이지스자산운용 하나대체투자자산운용 36,573 2,377

대우조선해양사옥 캡스톤자산운용 (오라이언파트너스) DGB자산운용 24,854 2,054

에이스타워 삼성생명 LB자산운용 43,450 1,998

YBD

SK증권빌딩 KTB자산운용 KB자산운용 47,362 2,951

현대카드캐피탈 1관 현대라이프생명보험 NH아문디자산운용 37,207 1,775

GBD

삼성생명 대치2빌딩 삼성생명 한화자산운용 26,389 1,905

삼성메디슨빌딩 삼성메디슨 엠디엠플러스 26,526 1,510

Seocho JW타워 JW홀딩스 코람코자산운용 29,785 1,530

Pangyo

알파돔타워 6-4 한국토지주택공사 신한리츠운용 99,596 5,410

알파돔타워 6-3 행정공제회 미래에셋자산운용 87,865 4,663

표 4

주요거래사례, 2018년 2분기

2018년 2분기



부록

서울 오피스 시장 및 Savills Korea 조사빌딩 개요

표 5

조사빌딩 개요, 2018년 6월 기준

출처 : 세빌스 코리아 리서치&컨설팅 팀

CBD GBD YBD Total

A

빌딩개수 23 12 10 45

평균 연면적 (sqm) 85,000 99,000 99,000 92,000

평균 준공연도 2006 2004 2005 2005

B

빌딩개수 22 19 8 49

평균 연면적 (sqm) 54,000 47,000 45,000 50,000

평균 준공연도 2004 2000 1996 2001

빌딩개수 총합계 45 31 18 94

면적 총합계(sqm) 3,150,000 2,080,000 1,350,000 6,580,000

1. 서울 대형 오피스 빌딩•서울시에 입지하고 있는 30,000 sqm

이상의 대형 오피스 빌딩은 100% 사옥으로 사용되는 빌딩을 포함하여 2018년 6월 현재 CBD에 31%, GBD에 17%, YBD에 13%가 밀집되어, 전체의 약 60%가 이들 세 지역에 분포하고 있는 것으로 나타났음.

2. Seoul Prime Office 등급에 대한 정의•Savills Korea에서는 연면적과 위치, 접

근성, 가시성, 인지도, 임차인, 준공연도, 빌딩시설, 관리상태 등을 종합적으로 고려하여 오피스 빌딩의 등급을 정하고 있음.

•CBD, GBD, YBD의 3개 주요 권역에 위치한 30,000 sqm 이상 빌딩 중 상대적

으로 우수한 빌딩을 프라임 빌딩이라고 정의함.

•프라임빌딩 121개 중 94개를 대상으로 서울 오피스시장 동향에 대한 조사 및 분석을 하였음.

3. 임대료•임대료는 보증금과 월세로 이루어져 있

으며, Savills Korea는 건물주가 책정한 기준층 명목임대료(Face Rent)를 조사 및 분석함. 보고서에서 언급된 월임대료는 월세로, 보증금은 월세의 10배임.

4. 순 흡수면적 (Net absorption)•해당 기간 동안 오피스 시장 내 증가하

거나 감소한 임대면적임.

5. Cap. Rate 산정 방법•Cap. Rate : (보증금운용이익(5%)+기

준층 명목임대료+관리비초과이익)x임대율(90%) x 12 / 거래가, 거래사례별 Cap Rate의 비교를 위해 보증금운용이율은 5%, 임대율은 90%를 일괄적용 함.

Documents

브리핑 서울 프라임 오피스 · 2018-08-31 · IFC Two에 폴라리스펀딩, IFC Three에 라임자산운용과 플러스자산운용, FKI 타워에 DB생명과 DB자산운용