2011 begon hoopvol, maar

eindigde met een kater…

Het afgelopen jaar 2011 begon hoopvol.

Positieve ontwikkelingen in de wereld-

handel leidden aanvankelijk tot een be-

ter perspectief voor Nederlandse bedrijfs-

activiteiten. De export nam flink toe en

het producentenvertrouwen herstelde

zich. Toch heeft de nieuwbouw van be-

drijfsruimten hier niet van kunnen pro-

fiteren. Daarvoor duurde de economische

opleving te kort en was het herstel ook

niet krachtig genoeg.

In de vorige Thermometer (begin 2010)

was het al voorspeld: de bouw van be-

drijfsruimten stond aan de vooravond

van een enorm productieverlies. De

achterliggende jaren 2008 en 2009 wa-

ren weliswaar nog alleszins redelijke

jaren, maar economische ontwikkelin-

gen ijlen altijd lang na op de markt van

bedrijfsruimten. We voorspelden daar-

om een productieverlies tot een niveau

van uiteindelijk 2,3 miljoen m² in 2011.

Inmiddels kunnen we constateren dat

de klap inderdaad hard is aangekomen.

De teller is in 2011 volgens voorlopige

cijfers uitgekomen op 2,4 miljoen m².

Dit betekent ruimschoots een halve-

ring vergeleken met 2009. De productie

is terug op het niveau van begin jaren

tachtig van de vorige eeuw.

… ook voor 2012 blijven

onzekerheden het beeld

bepalenDe vooruitzichten voor de sector duiden

voorlopig niet op een krachtige verbete-

ring.

Weliswaar tekende zich in 2010 en

1e helft 2011 economisch herstel af,

wat de pijn heeft verzacht, maar de

combinatie van eurocrisis en afbou-

wende schuldenbalansen bij banken

zorgen ervoor dat de vooruitzichten

voor de sector zwak blijven. Het is

best mogelijk dat er eerst nog een

kleine opleving komt in de produc-

tie van bedrijfsruimten, om daarna

ogenblikkelijk weer terug te vallen.

Voor de komende jaren gaan we uit van pro

2011 begon hoopvol, maar

eindigde met een kater…

Het afgelopen jaar 2011 begon hoopvol.

Positieve ontwikkelingen in de wereld-

handel leidden aanvankelijk tot een be-

ter perspectief voor Nederlandse bedrijfs-

activiteiten. De export nam flink toe en

het producentenvertrouwen herstelde

zich. Toch heeft de nieuwbouw van be-

drijfsruimten hier niet van kunnen pro-

fiteren. Daarvoor duurde de economische

opleving te kort en was het herstel ook

niet krachtig genoeg.

In de vorige Thermometer (begin 2010)

was het al voorspeld: de bouw van be-

drijfsruimten stond aan de vooravond

van een enorm productieverlies. De

achterliggende jaren 2008 en 2009 wa-

ren weliswaar nog alleszins redelijke ja-

ren, maar economische ontwikkelingen

ijlen altijd lang na op de markt van be-

drijfsruimten. We voorspelden daarom

een productieverlies tot een niveau van

uiteindelijk 2,3 miljoen m² in 2011. In-

middels kunnen we constateren dat de

klap inderdaad hard is aangekomen. De

teller is in 2011 volgens voorlopige cijfers

uitgekomen op 2,4 miljoen m². Dit bete-

kent ruimschoots een halvering verge-

leken met 2009. De productie is terug

op het niveau van begin jaren tachtig

van de vorige eeuw.

… ook voor 2012 blijven

onzekerheden het beeld

bepalenDe vooruitzichten voor de sector duiden

voorlopig niet op een krachtige verbete-

ring.

Weliswaar tekende zich in 2010 en

1e helft 2011 economisch herstel af,

wat de pijn heeft verzacht, maar de

combinatie van eurocrisis en afbou-

wende schuldenbalansen bij banken

zorgen ervoor dat de vooruitzich-

ten voor de sector zwak blijven. Het

is best mogelijk dat er eerst nog een

kleine opleving komt in de produc-

tie van bedrijfsruimten, om daarna

ogenblikkelijk weer terug te vallen.

Voor de komende jaren gaan we uit van pro-

betaald voor eersteklas bedrijfsruim-

ten in de omgeving van Schiphol (ca. €

90 per m²), maar er zijn ook regio’s waar

met soms € 20 per m² al volstaan wordt.

We achten een verdere ‘verschraling’

van de (huur)prijzen reëel.

Bedrijfsruimtemarkt erg

conjunctuurgevoelig

De Nederlandse economie zal in 2012 vrij-

wel stilvallen. Net als eind 2008 staan

alle signalen die de economische toe-

stand weergeven op rood. Het was de laat-

ste tijd telkens de export die aan de basis

van enig economisch herstel stond, maar

nu de vooruitzichten voor de wereldhan-

del verslechteren, verslechtert tevens het

economisch perspectief voor Nederland.

Het was geen opleving, maar een op-

levinkje. De Nederlandse economie

haakte in 2010 en 1e helft 2011 verras-

send goed aan bij de opleving van de

wereldhandel, maar achteraf blijkt het

helaas niet meer dan een kleine ople-

ving te zijn geweest. De Nederlandse

economie slaagt er niet in om langer

dan twee jaar te groeien. Zowel de Ne-

derlandsche Bank (DNB) als het Cen-

traal Planbureau (CPB) zijn somber over

het perspectief voor 2012. Tegelijk moet

de situatie niet overdreven worden. Of-

ficieel wordt dan ook gesproken van

een “milde recessie”.

De ontwikkeling aangaande de we-

reldhandel is voor de Nederlandse eco-

nomie traditioneel altijd de meest be-

palende factor voor de toestand in ons

land. Het was de laatste tijd telkens de

export die aan de basis van enig econo-

misch herstel stond, maar nu de voor-

uitzichten voor juist de wereldhandel

in rap tempo verslechteren, verslech-

tert tevens het perspectief voor de Ne-

derlandse export. Een andere belang-

rijke graadmeter voor wat de economie

gaat doen, is het gedrag van inkoopma-

nagers. Als zij positief zijn en opdrach-

ten aan fabrieken en bedrijven durven

te geven, gaat het met de economie de goede kant op.

Een opdracht belandt bijvoorbeeld bij een grote fabriek, die weer

zijn toeleverancier aan het werk zet, die weer zelfstandigen een

deel(tje) van de opdracht geeft, etc.

De Nederlandse Vereniging van Inkoopmanagers (Nevi) ondervraagt

maandelijks de inkoopmanagers in

5 6

‘Always look on the bright side of life’

NVB Vereniging voor ontwikkelaars & bouwondernemers weet als geen ander dat kennis en kunde in een zo gespecialiseerde markt als projectontwikkeling een must is. Decennialang speelt kennis van de verschillende deelmarkten van projectontwik-keling dan ook een belangrijke rol in het bestaansrecht van onze vereniging. Deze kennis delen wij graag met anderen. En dat doen we met onze Thermometers.

De presentatie van deze Thermometer Bedrijfsruimten komt op een onrustig moment. Zelden eerder was er immers zo’n stortvloed aan slecht economisch nieuws, maar nu iedereen worstelt met de interpretatie ervan, wordt het langzamerhand tijd voor wat relativering. Bijvoorbeeld, dat de cijfers specifiek voor Nederland meevallen. Dat er vooralsnog sprake is van een “milde crisis” en beslist geen “melt-down”. En dat Ne-derland tot de landen behoort met de best georganiseerde economieën ter wereld, de laagste werkloosheid heeft van alle Europese landen en beschikt over een overheids-begroting die, zeker in vergelijking tot de meeste andere Westerse landen, ronduit ge-zond mag worden genoemd.

Sommigen zullen zeggen dat we te optimistisch zijn en dat de vooruitzichten voor de vastgoedmarkten nog nooit zo slecht zijn geweest als nu. Vaak zijn dit de mensen, die ons een paar jaar terug juist verweten veel te pessimistisch te zijn. Toch heeft NVB als één van de weinigen de ontwikkelingen op de bedrijfsruimtemarkt destijds goed voorspeld. In de vorige Thermometer voorspelden we een halvering (t.o.v. 2008) van de bouwproductie van bedrijfsruimten tot 2,3 miljoen opgeleverde vierkante meters in 2011. Het zijn er uiteindelijk 2,4 miljoen geworden. Dus we zaten dichtbij.

We moeten nu vooral oppassen niet te verzwelgen in het slechte nieuws. NVB is de laatste die beweert dat een krachtig herstel van de bedrijfsruimtemarkt nabij is, maar de grootste klap hebben we in elk geval met deze markt gehad. En bedenk ook: op het moment dat iedereen somber is, ligt vaak weer de kiem voor het herstel besloten, hoe pril ook. De belangrijkste aandelenbeurzen lijken er intussen al op vooruit te lopen; sinds oktober liggen de indices 20% tot 30% hoger dan in oktober vorig jaar. In de Ver-enigde Staten, vaak de voorloper, is intussen zelfs al weer sprake van groei.

Bedenk ook: Nederland beschikt over uitstekende mainports. Hans Smits, president-directeur van het Rotterdamse havenbedrijf, meldde recent enthousiast dat de over-slag in zijn haven vorig jaar voor de negende keer in tien jaar was gegroeid. Een gewel-dige prestatie en dit - plus het gegeven dat we naast het economisch sterke Duitsland zijn gelegen - maakt dat er ook in deze tijd nog volop kansen zijn. De vraag is dan ook niet of het herstel ooit komt, maar wanneer. In de tussentijd moet de sector van bedrijfsruimten wel op tijd klaar zijn om aan te haken. Wij zien vooral kansen in her-structurering, logistiek vastgoed en in goed geoutilleerde, flexibele gebouwen voor zzp-ers en andere kleine bedrijven.

Nico RietdijkLeendert Meijers

Directie NVB Vereniging voor ontwikkelaars & bouwondernemers

januari 2012

De NVB Thermometer Bedrijfsruimten

in minuten2012

postadres:Postbus 6202270 AP Voorburg

telefoon:(070) 386 02 04

e-mail:info@nvb-ontwikkelaars.nl

internet:www.nvb-ontwikkelaars.nl

aangeboden en trekken veel (tijde-lijke) gelegenheidsgebruikers (opslag, sportscholen, enz.), die worden aan-getrokken door de relatief lage prij-zen van het tweedehands vastgoed. Of - en ook dat komt voor - de panden zijn zo kansloos dat ze helemaal niet meer worden aangeboden en dus ook niet in meer de leegstandsstatistie-ken kunnen voorkomen. Het is dus niet de omvang van de leegstand die een probleem is, maar de concentra-tie van oude panden in verloederde en kansloze gebieden. Overigens valt ook wat te zeggen voor de gedachte, dat oud tweedehands vastgoed wel beantwoordt aan een vraag uit de samenleving, ook al is dat dan niet afkomstig van het klassieke bedrijfs-leven, waar deze objecten ooit voor bedoeld waren, maar zijn het de ge-legenheidsgebruikers die een vraag uitoefenen. We moeten er dus ook niet al te krampachtig over doen. Dit neemt niet weg, dat de opname aan de onderkant van de markt door ge-legenheidsgebruikers eindig is. Het is dus mogelijk dat dat de leegstand de komende tijd alsnog snel gaat groeien en voor problemen gaat zorgen.

(Huur)prijzen dalen vrijwel overal Dat de vraag naar bedrijfsruimten op de vrije markt zo in 2011 is toegenomen, betekent niet automatisch ook stijgende (huur)prijzen. Integendeel.

Het algemene beeld is dat de (huur)prijzen het afgelopen jaar opnieuw op vrijwel alle locaties zijn gedaald. Maar het is en blijft lastig om precieze uitspraken over de (huur)prijsontwik-keling te doen, omdat zij niet altijd bekend worden gemaakt, noch zuiver worden geregistreerd. De geregistreer-de huren zeggen bovendien vaak niets over de voor huurders aantrekkelijke incentives die achter de huren schuil-gaan.

Met deze nuancering in het achterhoofd bedraagt de gemiddelde huurprijs per vierkante meter bedrijfsruimte in 2011 € 48, tegen € 49 in 2010 en € 53 in 2008. Tegelijk moet worden opgemerkt dat onder invloed van het ruime aanbod ook de incentives, in de vorm van in-vesteringsbijdragen en/of huurkortin-gen een stijging te zien hebben gege-

ven. Een huurvrije periode van twaalf maanden op een vijfjarig huurcontract zou volgens NVM Business inmiddels geen uitzondering meer zijn. Evenals voorgaande jaren zijn er opnieuw forse verschillen tussen de regio’s. Vooral de bedrijfsruimtemarkten van Arnhem/Nijmegen (-4,2%), Amsterdam (-4,2%) en Limburg (-3,6%) vallen in negatieve zin op met verhoudingsgewijs forse huur-prijsdalingen. De hoogste huren wor-

den nog altijd betaald voor eersteklas bedrijfsruimten in de omgeving van Schiphol (ca. € 90 per m²), maar er zijn ook regio’s waar met soms € 20 per m² al volstaan wordt. We achten een ver-dere ‘verschraling’ van de (huur)prij-zen reëel.

Bedrijfsruimtemarkt erg conjunctuurgevoeligDe Nederlandse economie zal in 2012 vrijwel stilvallen. Net als eind 2008 staan alle signalen die de economische toestand weergeven op rood.

Het was achteraf geen opleving, maar een oplevinkje. De Nederlandse econo-mie haakte in 2010 en 1e helft 2011 ver-rassend goed aan bij de opleving van de wereldhandel, maar achteraf blijkt het niet meer dan een kleine opleving te zijn geweest. De Nederlandse eco-nomie slaagt er niet in om langer dan twee jaar te groeien. Zowel de Neder-landsche Bank (DNB) als het Centraal Planbureau (CPB) zijn somber over het perspectief voor 2012. Tegelijk moet de situatie niet overdreven worden. Offi-cieel wordt dan ook gesproken van een “milde recessie”.

De ontwikkeling aangaande de we-reldhandel is voor de Nederlandse eco-nomie traditioneel altijd de meest be-palende factor voor de toestand in ons land. Het was de laatste tijd telkens de export die aan de basis van enig economisch herstel stond, maar nu de vooruitzichten voor juist de wereld-handel in rap tempo verslechteren, verslechtert tevens het perspectief voor de Nederlandse export. Een an-dere belangrijke graadmeter voor wat de economie gaat doen, is het gedrag van inkoopmanagers. Als zij positief zijn en opdrachten aan fabrieken en bedrijven durven te geven, gaat het met de economie de goede kant op. Een opdracht belandt bijvoorbeeld bij een grote fabriek, die weer zijn toele-verancier aan het werk zet, die weer zelfstandigen een deel(tje) van de op-dracht geeft, etc.

De Nederlandse Vereniging van In-koopmanagers (Nevi) ondervraagt maandelijks de inkoopmanagers in ons land en verwerkt de antwoorden in een index, de zogeheten Purchasing Managers index (PMI). Als de score

hoger is dan 50 punten, dan voorspelt dat groei. Onder de 50 punten dreigt recessie. In april 2011 bedroeg de score nog 59 punten, in december jl. was dat 46, duidelijk dus onder de belangrijke grens. De laatste keer dat de index zo laag stond en bezig was aan een neer-waartse beweging, was halverwege 2008, vooruitlopend op de recessie. Ook de winstgevendheid van het be-drijfsleven is een belangrijke indica-tor. Een financieel krachtig bedrijfsle-ven met goede (winst)vooruitzichten zal eerder op zoek gaan naar andere huisvesting, dan een bedrijf dat on-zeker is over de eigen toekomst. Ook volgens deze indicator is sprake van ‘weersverslechtering’. Na een aantal uitbundige jaren, zijn de winsten sinds de kredietcrisis flink teruggevallen. In 2011 kwam de winstquote uit op 9,5%. Weliswaar was dat hoger dan de scores in de slechte jaren 2009 en 2010, maar in vergelijking met de winsten die in de jaren daarvóór gebruikelijk waren - 14% á 16% - is het toch even wennen. Voor 2012 gaat het CPB uit van een winstquote van 7%.

Niet onbelangrijk is ten slotte het ban-caire landschap en het vermogen van bedrijven om (vreemd) kapitaal aan te trekken. Het wordt eentonig, maar ook in dit opzicht is er veel veranderd.De vanzelfsprekendheid om krediet te krijgen, is verdwenen. De basis hier-voor is terug te vinden in Basel III. Dit zorgt er voor dat banken meer (en be-ter) kapitaal moeten aanhouden en daarnaast moeten beschikken over grotere liquiditeitsbuffers. Ook verze-keraars zijn terughoudender en kriti-scher geworden, omdat zij te maken krijgen met strengere eisen volgens Solvency II. Dit alles zorgt ervoor dat de financiële markten op zoek zijn naar een nieuw marktevenwicht.

Bijna 4% van bedrijfsruimteareaal in Nederland staat leeg of is te koop of te huur… maar plaatselijk enorme verschillen

BRON | DTZ Zadelhoff

Aanbod-voorraad ratio per gemeente (in% ultimo 2011)

V:\ABC\N\NVB\Diverse 2009\Publicaties\Thermometer Bedrijfsruimten\NVB_thermometer_bedrijfsruimte_jan2012\Bedrijfstherm_2011 p15

1 van 1 24-1-2012 8:26

Kad

er

R gegevens

Aanbod-voorraad ratio per gemeente (in% ultimo 2011) Diemen 13,0%Amsterdam 13,0%

Wijchen 12,0%Stichtse Vecht 11,0%

Zoetermeer 10,0%Oldenzaal 10,0%

Amersfoort 10,0%Moerdijk 9,0%

Veldhoven 9,0%Nieuwegein 9,0%

Almere 9,0%Haarlem 8,5%

Enschede 8,0%Venray 8,0%

Rotterdam 8,0%Tilburg 8,0%

Eindhoven 8,0%Deventer 7,0%

Haarlemmermeer 7,0%Ede 7,0%

Roosendaal 7,0%Rijswijk 6,0%

Schiedam 6,0%Best 6,0%

Houten 6,0%Venlo 6,0%Breda 5,0%

Leiden 5,0%Zwolle 5,0%

Utrecht 5,0%Den Haag 5,0%

Duiven 4,0%Woerden 4,0%Nijmegen 4,0%

Den Bosch 4,0%Dordrecht 4,0%

Son en Breugel 4,0%Leeuwarden 4,0%

Arnhem 4,0%Assen 4,0%

Zutphen 3,0%Delft 3,0%

Veenendaal 3,0%Etten-Leur 3,0%Hilversum 3,0%Roermond 3,0%

Zwijndrecht 3,0%BRON I DTZ Zadelhoff Almelo 3,0%

Hengelo 3,0%Maastricht 2,0%

Oosterhout 2,0%Apeldoorn 2,0%Groningen 2,0%

Zeist 2,0%Sittard-Geleen 2,0%Smallingerland 2,0%

Binnenmaas 2,0%Emmen 2,0%

Helmond 2,0%Capelle a/d IJssel 2,0%

Sliedrecht 1,0%Sneek 1,0%

Bijna 4% van bedrijfsruimteareaal in Nederland staat leeg of is te koop of te huur… maar plaatselijk enorme verschillen

0% 5% 10% 15% 20% 25%

DiemenAmsterdam

WijchenStichtse Vecht

ZoetermeerOldenzaal

AmersfoortMoerdijk

VeldhovenNieuwegein

AlmereHaarlem

EnschedeVenray

RotterdamTilburg

EindhovenDeventer

HaarlemmermeerEde

RoosendaalRijswijk

SchiedamBest

HoutenVenloBreda

LeidenZwolle

UtrechtDen Haag

DuivenWoerdenNijmegen

Den BoschDordrecht

Son en BreugelLeeuwarden

ArnhemAssen

ZutphenDelft

VeenendaalEtten-LeurHilversumRoermond

ZwijndrechtAlmelo

HengeloMaastricht

OosterhoutApeldoornGroningen

ZeistSittard-GeleenSmallingerland

BinnenmaasEmmen

HelmondCapelle a/d IJssel

SliedrechtSneek

2011 begon hoopvol, maar

eindigde met een kater…

Het afgelopen jaar 2011 begon hoopvol.

Positieve ontwikkelingen in de wereld-

handel leidden aanvankelijk tot een be-

ter perspectief voor Nederlandse bedrijfs-

activiteiten. De export nam flink toe en

het producentenvertrouwen herstelde

zich. Toch heeft de nieuwbouw van be-

drijfsruimten hier niet van kunnen pro-

fiteren. Daarvoor duurde de economische

opleving te kort en was het herstel ook

niet krachtig genoeg.

In de vorige Thermometer (begin 2010)

was het al voorspeld: de bouw van be-

drijfsruimten stond aan de vooravond

van een enorm productieverlies. De

achterliggende jaren 2008 en 2009 wa-

ren weliswaar nog alleszins redelijke

jaren, maar economische ontwikkelin-

gen ijlen altijd lang na op de markt van

bedrijfsruimten. We voorspelden daar-

om een productieverlies tot een niveau

van uiteindelijk 2,3 miljoen m² in 2011.

Inmiddels kunnen we constateren dat

de klap inderdaad hard is aangekomen.

De teller is in 2011 volgens voorlopige

cijfers uitgekomen op 2,4 miljoen m².

Dit betekent ruimschoots een halve-

ring vergeleken met 2009. De productie

is terug op het niveau van begin jaren

tachtig van de vorige eeuw.

… ook voor 2012 blijven

onzekerheden het beeld

bepalenDe vooruitzichten voor de sector duiden

voorlopig niet op een krachtige verbete-

ring.

Weliswaar tekende zich in 2010 en 1e

helft 2011 economisch herstel af, wat de

pijn heeft verzacht, maar de combinatie

van eurocrisis en afbouwende schul-

denbalansen bij banken zorgen ervoor

dat de vooruitzichten voor de sector

zwak blijven. Het is best mogelijk dat er

eerst nog een kleine opleving komt in

de productie van bedrijfsruim

1 2 3 4

zo bepalend voor de logistieke stromen

in Nederland, anno 2012 nog steeds

uitstekende prognoses afgeeft. De Rot-

terdamse haven heeft bovendien zijn

positie versterkt ten opzichte van zijn

buitenlandse concurrenten.

De markt voor kleinschalige en multi-

functionele bedrijfsruimten heeft de

laatste tijd al eveneens een sterke ex-

pansie te zien gegeven. Toch heeft de

vastgoedresearch hier tot nu toe nau-

welijks belangstelling voor getoond.

Dat is opmerkelijk, want kleinschalige

ruimten bieden onderdak aan vele dui-

zenden kleine ondernemingen. Een

vorm van huisvesting die de laatste

jaren een vlucht heeft genomen, is het

zogenoemde bedrijfsverzamelcomplex.

Daarbij gaat het om afzonderlijke units

die geschakeld zijn gebouwd en die een

gemeenschappelijke buitenruimte heb-

ben. Ze zijn vooral bestemd voor kleine

ondernemers die een zelfstandige en

flexibele bedrijfsruimte willen. Ves-

tiging in zo’n verzamelcomplex heeft

bovendien als voordeel dat de onderne-

mer ‘thuis’ en ‘werk’ goed gescheiden

kan houden en dat men kan werken

vanuit een omgeving met een profes-

sionele uitstraling. De afgelopen jaren

is het aantal kleine ondernemingen

en zzp-ers in ons land hard gegroeid.

Wij denken dat deze trend doorzet, wat

potentie biedt voor deze kleinschalige

huisvestingsvormen. Aangezien kleine

(startende) bedrijven doorgaans geen

(lange) relatie met hun ba n k

hebben opgebouwd

en vaak ook lastig

een hypotheek kun-

nen krijgen, zijn ze

financieel dus wel

extra kwetsbaar. Dit

betekent voor deze

groep vaak meer

kansen bij verhuur

dan bij verkoop.

Verhoudingsgewijs

weinig leegstand

2011 was een jaar vól verrassingen. Zo

moeizaam als het ging met de bouw van

bedrijfsruimten, zo uitbundig trok vorig

jaar de vraag naar bedrijfsobjecten op de

vrije markt aan. De opname op de vrije

markt steeg met maar liefst 46% t.o.v.

2010. Dat was vooral voor makelaars een

hele opsteker. Toch zegt deze groei op

zichzelf niet veel. Door een efficiencyslag

bij bedrijven steeg wel de ‘handel’ in betere meters, maar leidde het ten

dele tot meer meters.

De vrije bedrijfsruimtemarkt reageert

Op zoek naar de kansen

De crisis heeft de vraag naar bedrijfs-

ruimten hard geraakt. Maar dat wil niet

zeggen dat er geen kansen meer zijn voor

ontwikkelaars of bouwbedrijven. Wij

zien vooral kansen in herstructurering,

logistiek vastgoed en in goed geoutilleer-

de, flexibele gebouwen voor zzp-ers en

andere kleine bedrijven.

De bouwmarkt van bedrijfsruimten

was de laatste decennia sterker dan de

bouwmarkten van kantoren en win-

kels afhankelijk van nieuwbouw. In

de periode 1990 tot 2010 had ongeveer

60% van alle aangevraagde bouwver-

gunningen voor bedrijfsruimten be-

trekking op nieuwbouw. Omdat het bij

nieuwbouw om gemiddeld duurdere

projecten gaat dan bij renovatie, was

het aandeel in de geldelijke waarde

zelfs nóg hoger: ca. 75%.

De laatste jaren zien we echter een dui-

delijke daling van het marktaandeel

van de nieuwbouw. Dat is een gevolg

van de crisis. In economisch slechte

tijden ligt de focus even minder op

nieuwbouw. Of we kunnen het ook an-

ders zeggen: renovatie is in deze sec-

tor minder conjunctuurgevoelig dan

nieuwbouw.

Richten we de blik puur op nieuwbouw,

dan signaleren we dat de markt voor lo-

gistiek vastgoed een belangrijke uitda-

ging blijft bieden. Met een totaal areaal

van 20 miljoen m² behoort Nederland

tot de grootste logistieke markten van

Europa.

In eerdere Thermometers conclu-

deerden we al, dat de logistieke sec-

tor jarenlang de ‘trekker’ was van de

nieuwbouw. Maar meer dan andere

segmenten is logistiek vastgoed tege-

lijk ook gevoelig voor internationale ge-

beurtenissen en zaken als wereldhan-

del. En toen de transportstromen als

gevolg van de kredietcrisis stagneer-

den, reageerde de vraag naar logistiek

vastgoed daar ogenblikkelijk op. Welis-

waar blijven de internationale vooruitzichten

voorlopig kwetsbaar, wat dus de kansen voor logistiek vastgoed

voorlopig beperkt, maar tegelijk zal logistiek vastgoed als eerste

aanhaken bij een herstel. En ook in structureel opzicht biedt het lo-

gistieke segment kansen. Door de invloed van o.a. moderne smart-

phones, iPads, etc. neemt de verkoop via het internet stormachtig

toe. Dit vraagt om nieuwe logistieke formules. Een andere opsteker

is dat de Rotterdamse haven,

in uitgerekend de grootste bouwpro-

vincie Noord-Brabant, is de productie-

afname in procenten ook nog eens het

grootst (-81% t.o.v. 2008), wat de klap

in deze provincie dus des te zwaarder

maakt. Ook Flevoland (-75%), Friesland

(-72%) en Noord-Holland (-70%) boeken

verhoudingsgewijs forse afnames in

de bouwactiviteit van bedrijfsruimten.

Zeeland laat als enige een groei zien in

de productie.

Vraagstuk gronduitgifteprijzen

belangrijk bottleneck

Eerst de kredietcrisis en later de econo-

mische crisis hebben een dikke streep ge-

trokken door veel nieuwbouwplannen.

De druk die ervan uitgaat op de huurprij-

zen, leidt in combinatie met de stichtings-

kosten tot spanning. Vooral de grondcom-

ponent is een factor van betekenis.

In de afgelopen jaren zijn de grond-

uitgifteprijzen voor de bouw van be-

drijfsruimten in veel gemeenten flink

verhoogd. Veel politici en wetenschap-

pers ervaren dat als een goede zaak.

Want hogere grondprijzen zijn nodig

om de herstructurering van oude ter-

reinen mogelijk te maken. Toch ervaren

ontwikkelaars en bouwbedrijven dat

meestal anders. Zij ervaren de geste-

gen gronduitgifteprijzen - zeker in deze

slechte - tijd als een belangrijke belem-

mering om tegen marktconforme aan-

vangsrendementen bouwprojecten

mogelijk te maken. Ook ondervinden zij

in veel gevallen dat de grondprijzen he-

lemaal niet ten goede komen aan her-

structurering, maar gebruikt worden

om tekorten in de gemeentebegroting

te helpen opvangen.

In de discussies over bedrijventerrei-

nen komt de hoogte van de grondprij-

zen dan ook met regelmaat terug. De

suggestie vanuit o.a. de wetenschap

is dat gemeenten de bouwrijpe grond

vaak te goedkoop verkopen vanuit con-

currentieoverwegingen. Onder invloed

van het advies van de Commissie Noor-

danus over de herstructurering van be-

drijventerreinen, hebben de pleidooien

voor verhoging van de grondprijzen

daarom veel aandacht gekregen. Of

dit de oorzaak is, is niet vast te stellen,

maar feit is wel dat de uitgifteprijzen

voor bedrijventerreinen de laatste jaren

flink zijn ver

afnames in de bouwactiviteit van be-drijfsruimten. Zeeland laat als enige een groei zien in de productie.

Vraagstuk gronduitgifteprijzen belangrijk bottleneckEerst de kredietcrisis en later de econo-mische crisis hebben een dikke streep getrokken door veel nieuwbouwplan-nen. De druk die ervan uitgaat op de huurprijzen, leidt in combinatie met de stichtingskosten tot spanning. Vooral de grondcomponent is een factor van bete-kenis.

In de afgelopen jaren zijn de grond-uitgifteprijzen voor de bouw van be-drijfsruimten in veel gemeenten flink verhoogd. Veel politici en wetenschap-pers ervaren dat als een goede zaak. Want hogere grondprijzen zijn nodig om de herstructurering van oude ter-reinen mogelijk te maken. Toch erva-ren ontwikkelaars en bouwbedrijven dat meestal anders. Zij ervaren de ge-stegen gronduitgifteprijzen - zeker in deze slechte tijd – als een belangrijke belemmering om tegen marktcon-forme aanvangsrendementen bouw-projecten mogelijk te maken. Ook on-dervinden zij in veel gevallen dat de grondprijzen helemaal niet ten goede komen aan herstructurering, maar gebruikt worden om tekorten in de ge-meentebegroting te helpen opvangen.

In de discussies over bedrijventerrei-nen komt de hoogte van de grondprij-zen dan ook met regelmaat terug. De suggestie vanuit o.a. de wetenschap is dat gemeenten de bouwrijpe grond vaak te goedkoop verkopen vanuit concurrentieoverwegingen. Onder in-vloed van het advies van de Commis-sie Noordanus over de herstructure-ring van bedrijventerreinen, hebben de pleidooien voor verhoging van de grondprijzen daarom veel aandacht gekregen. Of dit de oorzaak is, is niet vast te stellen, maar feit is wel dat de uitgifteprijzen voor bedrijventer-reinen de laatste jaren flink zijn ver-hoogd, soms wel met meer dan 100%. Dit geldt vooral voor de bovenkant van de markt. Het gevolg is dat ontwik-kelaars en beleggers in toenemende mate zijn gaan ervaren dat projecten niet meer rendabel op de markt zijn te brengen.

De prijzen die voor grond betaald wor-den, zijn het hoogst in de Randstad, waar de gemiddelde prijzen boven € 250,- per m2 liggen en het laagste in de drie noordelijke provincies en in Zeeland, waar gemiddelde prijzen on-der de € 100,- per m2 geen uitzondering zijn. Ook in dit opzicht zien we dus gro-te regionale verschillen.

Op zoek naar de kansenDe crisis heeft de vraag naar bedrijfs-ruimten hard geraakt. Maar dat wil niet zeggen dat er geen kansen meer zijn voor ontwikkelaars of bouwbedrijven. Wij zien vooral kansen in herstructurering,

logistiek vastgoed en goed geoutilleer-de, flexibele gebouwen voor zzp-ers en andere kleine bedrijven.

De bouwmarkt van bedrijfsruimten was de laatste decennia sterker dan de bouwmarkten van kantoren en win-kels, afhankelijk van nieuwbouw. In de periode 1990 tot 2010 had ongeveer 60% van alle aangevraagde bouw-vergunningen voor bedrijfsruimten betrekking op nieuwbouw. Omdat het bij nieuwbouw om gemiddeld duur-dere projecten gaat dan bij renovatie, was het aandeel in de geldelijke waar-de zelfs nóg hoger: ca. 75%. De laatste jaren zien we echter een duidelijke daling van het marktaan-deel van de nieuwbouw. Dat is een gevolg van de crisis. In economisch slechte tijden ligt de focus even min-der op nieuwbouw. Of we kunnen het ook anders zeggen: renovatie is in deze sector minder conjunctuurgevoelig dan nieuwbouw.

Richten we de blik puur op nieuw-bouw, dan signaleren we dat de markt voor logistiek vastgoed een belangrij-ke uitdaging blijft bieden. Met een to-taal areaal van 20 miljoen m² behoort Nederland tot de grootste logistieke markten van Europa. In eerdere Ther-mometers concludeerden we daarom al, dat de logistieke sector jarenlang de ‘trekker’ was. Maar meer dan an-dere segmenten is logistiek vastgoed tegelijk gevoelig voor internationale gebeurtenissen en zaken als wereld-handel. En toen de transportstromen als gevolg van de kredietcrisis stag-neerden, reageerde de vraag naar lo-gistiek vastgoed daar ogenblikkelijk op. Weliswaar blijven de internatio-nale vooruitzichten voorlopig kwets-baar, wat dus de kansen voor logistiek vastgoed beperkt, maar tegelijk zal logistiek vastgoed als eerste aanha-ken bij een herstel. Ook in structureel opzicht biedt het logistieke segment kansen. Door de invloed van o.a. mo-derne smartphones, iPads, etc. neemt de verkoop via het internet stormach-tig toe. Dit vraagt om nieuwe logis-tieke formules. Een andere opsteker is dat de Rotterdamse haven, zo be-palend voor de logistieke stromen in Nederland, anno 2012 nog steeds uit-stekende prognoses afgeeft. De Rot-terdamse haven heeft bovendien zijn positie versterkt ten opzichte van zijn buitenlandse concurrenten.

De markt voor kleinschalige en multi-functionele bedrijfsruimten heeft de laatste tijd al eveneens een sterke ex-pansie te zien gegeven. Toch heeft de vastgoedresearch hier tot nu toe nau-welijks belangstelling voor getoond. Dat is opmerkelijk, want kleinscha-lige ruimten bieden onderdak aan vele duizenden kleine ondernemin-gen. Een vorm van huisvesting die de laatste jaren een vlucht heeft geno-men, is het zogenoemde bedrijfsver-zamelcomplex. Daarbij gaat het om afzonderlijke units die geschakeld zijn gebouwd en die een gemeenschap-pelijke buitenruimte hebben. Ze zijn vooral bestemd voor kleine onderne-mers die een zelfstandige en flexibele bedrijfsruimte willen. Vestiging in zo’n verzamelcomplex heeft boven-dien als voordeel dat de ondernemer ‘thuis’ en ‘werk’ goed gescheiden kan houden en dat men kan werken van-uit een omgeving met een professio-nele uitstraling. De afgelopen jaren is het aantal kleine ondernemingen en zzp-ers in ons land hard gegroeid. Wij denken dat deze trend doorzet, wat potentie biedt voor deze kleinscha-lige huisvestingsvormen. Aangezien kleine (startende) bedrijven door-gaans geen (lange) relatie met hun bank hebben opgebouwd en vaak ook lastig een hypotheek kunnen krijgen, zijn ze financieel dus wel kwetsbaar. Dit betekent voor deze groep vaak meer kansen bij verhuur dan bij ver-koop.

Vrije markt zorgt voor verrassingen 2011 was een jaar vól verrassingen. Zo moeizaam als het ging met de bouw van bedrijfsruimten, zo uitbundig trok vorig jaar de vraag naar bedrijfsobjecten op de vrije markt aan. De opname op de vrije markt steeg met maar liefst 46% t.o.v. 2010. Dat was vooral voor makelaars een hele opsteker. Toch zegt deze groei op zichzelf niet veel.

De vrije bedrijfsruimtemarkt reageert doorgaans sterk op conjuncturele ont-wikkelingen, maar in 2011 was die reactie wel erg hevig. In het segment vanaf 750 m² werd 46% meer produc-tie- en opslagruimte verhuurd en ver-kocht dan in 2010. Daarnaast kwam er een eind aan de snelle groei van het di-rect beschikbare aanbod. Ultimo 2011

stond voor circa 9,5 miljoen m² te huur of te koop tegen 9,3 miljoen m² een jaar eerder.

Dat de vrije markt van bedrijfsruim-ten zich in 2011 zo verrassend ontwik-kelde, was vooral te danken aan de aantrekkende wereldhandel en dien-tengevolge aan de sterke groei van de Nederlandse economie in de periode 2e helft 2009 t/m 1e helft 2011.Tevens was het een correctie op de enorme klap-pen die de markt eerder had opgelo-pen. Weliswaar laten de voorlopige cij-fers zien dat er (iets) meer nieuwbouw is opgenomen vergeleken met een jaar eerder, per saldo lijkt het zwaartepunt van het herstel toch bij de bestaande gebouwen te liggen. Dit kan te maken hebben met het feit dat ontwikkelaars en beleggers de laatste tijd terughou-dend zijn geworden bij het op risico ontwikkelen van bedrijfsmatig vast-goed.

dit betere vastgoed zijn dan wel hoger, maar deze bedrijven beseffen dat zij met een ‘shift’ 15% tot 20% op hun pro-ces kunnen besparen. Dit zorgt voor stijgende ‘handel’ en een groeiend aantal transacties bij deze makelaars, maar zorgt niet voor meer gebruikte meters in de voorraad. Zeker is ook dat de leegstandsproblematiek van de oude voorraad voorlopig het toneel zal blijven bepalen. Intussen is al sprake van een enorm reservoir aan oude en incourante panden op verouderde ter-reinen, waarvoor in de markt weinig belangstelling bestaat. Dit reservoir hangt als een molensteen om de nek van de gehele markt, mede doordat delen ervan dreigen te verloederen of al zijn verloederd. Hoewel er aller-wegen meer aandacht komt voor het vraagstuk van deze oude voorraad en vrijwel iedereen vindt dat herstructu-rering van oude terreinen en gebou-wen de toekomst heeft, blijkt dit in de praktijk toch lastig realiseerbaar. Bureaucratie, lage lokale politieke pri-oriteit (vanwege hoge financiële ri-sico’s en een slechte financiële positie van veel grondbedrijven), versnipperd eigendom en de complexiteit van pro-blemen, liggen aan de basis van dit aandachtspunt. De huidige eurocrisis draagt evenmin bij aan een snelle op-lossing. Nee, in de optiek van NVB is nog een lange weg te gaan. Maar her-stel zal ooit weer komen.

Verhoudingsgewijs weinig leegstand Ondanks het sterk gegroeide aanbod, is de leegstand bij bedrijfspanden nog altijd relatief laag. DTZ-Zadelhoff schat deze op 3,6% van de voorraad. De leeg-stand is daarmee aanzienlijk kleiner dan die op de kantorenmarkt (14,1%).

Ondanks de zwakke markt, ligt de leegstand op de markt voor bedrijfs-ruimten onder de als normaal geachte frictieleegstand van 4 à 5%, die nodig is om de markt zijn werk te laten doen. Dat moet toch een geruststelling zijn. Toch heeft DTZ er eerder terecht op gewezen dat de gedachte, dat het al-leen om frictieleegstand gaat, fictie is. Er is een toenemend aantal incou-rante bedrijfspanden dat niet of nau-welijks verkoopbaar of verhuurbaar is. Veel kansloze panden worden via informele kanalen te koop of te huur

Thermometer Nederlandse Bedrijfsruimtemarkt

BRON | Geowetenschappen Universiteit Utrecht en STOGO onderzoek + advies

De klap is hard aangekomen

Vooruitzichten in teken van eurocrisis en knelpunten vastgoedfinanciering, 2012

• Verrassende stijging marktopname op vrije markt in 2011

• Relatief goede uitgangspositie Nederlandse economie• Sterke mainports

• Nederlandse economie officieel in recessie• Risico op verscherping eurocrisis• Zwak producentenvertrouwen bij afnemende bedrijvig-

heid en winstgevendheid bij bedrijfsleven• Knelpunten vastgoedfinanciering• Hoge grondprijzen

+-

BRON | NVB

index 1990 = 100

2011 begon hoopvol, maar eindigde met een kater…Het afgelopen jaar 2011 begon hoopvol. Positieve ontwikkelingen in de wereld-handel leidden tot een beter perspectief voor Nederlandse bedrijfsactiviteiten. De export nam flink toe en het produ-centenvertrouwen herstelde zich. Toch heeft de nieuwbouw van bedrijfsruim-ten hier niet van kunnen profiteren. Daarvoor duurde de economische ople-ving te kort en was het herstel ook niet krachtig genoeg.

In de vorige Thermometer (begin 2010) was het al voorspeld: de bouw van be-drijfsruimten stond aan de vooravond van een enorm productieverlies. De achterliggende jaren 2008 en 2009 waren weliswaar nog alleszins redelij-ke jaren, maar economische ontwikke-lingen ijlen altijd lang na op de markt van bedrijfsruimten. We voorspelden daarom een productieverlies tot een niveau van uiteindelijk 2,3 miljoen m² in 2011. Inmiddels kunnen we con-stateren dat de klap inderdaad hard is aangekomen. De teller is uiteinde-lijk uitgekomen op 2,4 miljoen m². Dit betekent ruimschoots een halvering vergeleken met 2009. De productie is terug op het niveau van begin jaren tachtig van de vorige eeuw.

… ook voor 2012 blijven onzekerheden het beeld bepalenDe vooruitzichten voor de sector duiden voorlopig niet op een krachtige verbete-ring.

De combinatie van eurocrisis en af-bouwende schuldenbalansen bij ban-ken zorgen ervoor dat de vooruitzich-ten voor de sector onzeker blijven. Het is best mogelijk dat er eerst nog een kleine opleving komt in de productie van bedrijfsruimten, om daarna weerterug te vallen. Voor de komende jaren gaan we uit van productieniveaus die schommelen tussen de 2,3 en 2,6 mil-

joen opgeleverde m². Ter vergelijking: in topjaar 1999 draaide de sector nog 8 miljoen m2 aan bouwproductie.

De bouw van bedrijfsruimten reageert doorgaans met een vertraging van an-derhalf tot drie jaar op economische ontwikkelingen. Allereerst duurt het enige tijd voordat een economische vertraging of stijging zichtbaar komt in de opdrachten. Vervolgens neemt de bouw van lopende projecten ook al-tijd tijd in beslag. Aangezien de econo-mie in 2010 en 1e helft 2011 zich aardig herstelde, kan dat er best voor zorgen dat de productie eerst nog kortstondig (licht) opveert. Cruciaal is vervolgens hoe de eurocrisis zich verder ontwik-kelt en of Europa er in slaagt economi-sche groei terug te pakken.

Regionaal grote uitschieters De bouwproductie van bedrijfsruimten is van oudsher sterk geconcentreerd in vier van de twaalf provincies. Aan de ‘top’ zijn opvallende verschuivingen zichtbaar.

Tot de voor de bouwmarkt van be-drijfsruimten belangrijke provincies behoren van oudsher: Noord-Brabant, Zuid- en Noord-Holland en Gelderland. In deze provincies vindt traditiege-trouw twee derde van álle productie van nieuwe bedrijfsruimten plaats. Veruit de grootste bouwprovincie voor de sector was altijd Noord-Brabant. deze provincie was alleen al goed voor bijna een kwart van alle jaarproductie in heel Nederland. Nu de bouw van bedrijfsruimten echter zo hard is te-ruggevallen, is dat vooral voor deze grote bouwprovincies ingrijpend. In uitgerekend de grootste bouwprovin-cie Noord-Brabant, is de productieaf-name in procenten bovendien ook nog eens het grootst (-81% t.o.v. 2008), wat de klap in deze provincie dus des te zwaarder maakt. Ook Flevoland (-75%), Friesland (-72%) en Noord-Holland (-70%) boeken verhoudingsgewijs forse

De Thermometer algemeen

Hoe positief deze opleving op zichzelf ook is, het is niet waarschijnlijk dat het herstel doorzet. De verklaring daarvoor is te vinden in de inmiddels weer ver-slechterde economische vooruitzichten. Zeker is ook dat het huidige aanbod vele malen groter is dan de toekomstige vraag. Wij gaan er vanuit dat de proble-matiek rond de euro voorlopig niet voor-bij is en dat het producentenvertrouwen negatief zal blijven. Een ‘double-dip’ op de vrije markt van bedrijfsruimten is dan ook reëel.

Makelaars signaleren al enige tijd een vernieuwingsvraag bij bedrijven naar betere gebouwen. De huurprijzen van

V:\ABC\N\NVB\Diverse 2009\Publicaties\Thermometer Bedrijfsruimten\NVB_thermometer_bedrijfsruimte_jan2012\Bedrijfstherm_2011

p05

1 van 1 24-1-2012 8:24

Thermometer Nederlandse Bedrijfsruimtemarktindex 1990 = 100

BRON I Geowetenschappen Universiteit Utrecht en STOGO onderzoek + advies

De klap is hard aangekomen

0

20

40

60

80

100

120

140

160

198819891990199119921993199419951996199719981999200020012002200320042005200620072008200920102011201220132014201520162017

Ver

wac

htin

g

De Thermometer geeft een cijfermatige indruk van het totale marktbeeld. Dus van nieu-we en bestaande bedrijfsgebouwen. Vooral de richting is belangrijk. Het beeld dat begin 2012 naar voren komt is het beeld van een sector die dichtbij het dieptepunt is.

2011 begon hoopvol, maar

eindigde met een kater…

Het afgelopen jaar 2011 begon hoopvol.

Positieve ontwikkelingen in de wereld-

handel leidden aanvankelijk tot een be-

ter perspectief voor Nederlandse bedrijfs-

activiteiten. De export nam flink toe en

het producentenvertrouwen herstelde

zich. Toch heeft de nieuwbouw van be-

drijfsruimten hier niet van kunnen pro-

fiteren. Daarvoor duurde de economische

opleving te kort en was het herstel ook

niet krachtig genoeg.

In de vorige Thermometer (begin 2010)

was het al voorspeld: de bouw van be-

drijfsruimten stond aan de vooravond

van een enorm productieverlies. De

achterliggende jaren 2008 en 2009 wa-

ren weliswaar nog alleszins redelijke

jaren, maar economische ontwikkelin-

gen ijlen altijd lang na op de markt van

bedrijfsruimten. We voorspelden daar-

om een productieverlies tot een niveau

van uiteindelijk 2,3 miljoen m² in 2011.

Inmiddels kunnen we constateren dat

de klap inderdaad hard is aangekomen.

De teller is in 2011 volgens voorlopige

cijfers uitgekomen op 2,4 miljoen m².

Dit betekent ruimschoots een halve-

ring vergeleken met 2009. De productie

is terug op het niveau van begin jaren

tachtig van de vorige eeuw.

… ook voor 2012 blijven

onzekerheden het beeld

bepalenDe vooruitzichten voor de sector duiden

voorlopig niet op een krachtige verbete-

ring.

Weliswaar tekende zich in 2010 en 1e

helft 2011 economisch herstel af, wat de

pijn heeft verzacht, maar de combinatie

van eurocrisis en afbouwende schul-

denbalansen bij banken zorgen ervoor

dat de vooruitzichten voor de sector

zwak blijven. Het is best mogelijk dat er

eerst nog een kleine opleving komt in

de productie van bedrijfsruim

1 2 3 4

zo bepalend voor de logistieke stromen

in Nederland, anno 2012 nog steeds

uitstekende prognoses afgeeft. De Rot-

terdamse haven heeft bovendien zijn

positie versterkt ten opzichte van zijn

buitenlandse concurrenten.

De markt voor kleinschalige en multi-

functionele bedrijfsruimten heeft de

laatste tijd al eveneens een sterke ex-

pansie te zien gegeven. Toch heeft de

vastgoedresearch hier tot nu toe nau-

welijks belangstelling voor getoond.

Dat is opmerkelijk, want kleinschalige

ruimten bieden onderdak aan vele dui-

zenden kleine ondernemingen. Een

vorm van huisvesting die de laatste

jaren een vlucht heeft genomen, is het

zogenoemde bedrijfsverzamelcomplex.

Daarbij gaat het om afzonderlijke units

die geschakeld zijn gebouwd en die een

gemeenschappelijke buitenruimte heb-

ben. Ze zijn vooral bestemd voor kleine

ondernemers die een zelfstandige en

flexibele bedrijfsruimte willen. Ves-

tiging in zo’n verzamelcomplex heeft

bovendien als voordeel dat de onderne-

mer ‘thuis’ en ‘werk’ goed gescheiden

kan houden en dat men kan werken

vanuit een omgeving met een profes-

sionele uitstraling. De afgelopen jaren

is het aantal kleine ondernemingen

en zzp-ers in ons land hard gegroeid.

Wij denken dat deze trend doorzet, wat

potentie biedt voor deze kleinschalige

huisvestingsvormen. Aangezien kleine

(startende) bedrijven doorgaans geen

(lange) relatie met hun ba n k

hebben opgebouwd

en vaak ook lastig

een hypotheek kun-

nen krijgen, zijn ze

financieel dus wel

extra kwetsbaar. Dit

betekent voor deze

groep vaak meer

kansen bij verhuur

dan bij verkoop.

Verhoudingsgewijs

weinig leegstand

2011 was een jaar vól verrassingen. Zo

moeizaam als het ging met de bouw van

bedrijfsruimten, zo uitbundig trok vorig

jaar de vraag naar bedrijfsobjecten op de

vrije markt aan. De opname op de vrije

markt steeg met maar liefst 46% t.o.v.

2010. Dat was vooral voor makelaars een

hele opsteker. Toch zegt deze groei op

zichzelf niet veel. Door een efficiencyslag

bij bedrijven steeg wel de ‘handel’ in betere meters, maar leidde het ten

dele tot meer meters.

De vrije bedrijfsruimtemarkt reageert

Op zoek naar de kansen

De crisis heeft de vraag naar bedrijfs-

ruimten hard geraakt. Maar dat wil niet

zeggen dat er geen kansen meer zijn voor

ontwikkelaars of bouwbedrijven. Wij

zien vooral kansen in herstructurering,

logistiek vastgoed en in goed geoutilleer-

de, flexibele gebouwen voor zzp-ers en

andere kleine bedrijven.

De bouwmarkt van bedrijfsruimten

was de laatste decennia sterker dan de

bouwmarkten van kantoren en win-

kels afhankelijk van nieuwbouw. In

de periode 1990 tot 2010 had ongeveer

60% van alle aangevraagde bouwver-

gunningen voor bedrijfsruimten be-

trekking op nieuwbouw. Omdat het bij

nieuwbouw om gemiddeld duurdere

projecten gaat dan bij renovatie, was

het aandeel in de geldelijke waarde

zelfs nóg hoger: ca. 75%.

De laatste jaren zien we echter een dui-

delijke daling van het marktaandeel

van de nieuwbouw. Dat is een gevolg

van de crisis. In economisch slechte

tijden ligt de focus even minder op

nieuwbouw. Of we kunnen het ook an-

ders zeggen: renovatie is in deze sec-

tor minder conjunctuurgevoelig dan

nieuwbouw.

Richten we de blik puur op nieuwbouw,

dan signaleren we dat de markt voor lo-

gistiek vastgoed een belangrijke uitda-

ging blijft bieden. Met een totaal areaal

van 20 miljoen m² behoort Nederland

tot de grootste logistieke markten van

Europa.

In eerdere Thermometers conclu-

deerden we al, dat de logistieke sec-

tor jarenlang de ‘trekker’ was van de

nieuwbouw. Maar meer dan andere

segmenten is logistiek vastgoed tege-

lijk ook gevoelig voor internationale ge-

beurtenissen en zaken als wereldhan-

del. En toen de transportstromen als

gevolg van de kredietcrisis stagneer-

den, reageerde de vraag naar logistiek

vastgoed daar ogenblikkelijk op. Welis-

waar blijven de internationale vooruitzichten

voorlopig kwetsbaar, wat dus de kansen voor logistiek vastgoed

voorlopig beperkt, maar tegelijk zal logistiek vastgoed als eerste

aanhaken bij een herstel. En ook in structureel opzicht biedt het lo-

gistieke segment kansen. Door de invloed van o.a. moderne smart-

phones, iPads, etc. neemt de verkoop via het internet stormachtig

toe. Dit vraagt om nieuwe logistieke formules. Een andere opsteker

is dat de Rotterdamse haven,

in uitgerekend de grootste bouwpro-

vincie Noord-Brabant, is de productie-

afname in procenten ook nog eens het

grootst (-81% t.o.v. 2008), wat de klap

in deze provincie dus des te zwaarder

maakt. Ook Flevoland (-75%), Friesland

(-72%) en Noord-Holland (-70%) boeken

verhoudingsgewijs forse afnames in

de bouwactiviteit van bedrijfsruimten.

Zeeland laat als enige een groei zien in

de productie.

Vraagstuk gronduitgifteprijzen

belangrijk bottleneck

Eerst de kredietcrisis en later de econo-

mische crisis hebben een dikke streep ge-

trokken door veel nieuwbouwplannen.

De druk die ervan uitgaat op de huurprij-

zen, leidt in combinatie met de stichtings-

kosten tot spanning. Vooral de grondcom-

ponent is een factor van betekenis.

In de afgelopen jaren zijn de grond-

uitgifteprijzen voor de bouw van be-

drijfsruimten in veel gemeenten flink

verhoogd. Veel politici en wetenschap-

pers ervaren dat als een goede zaak.

Want hogere grondprijzen zijn nodig

om de herstructurering van oude ter-

reinen mogelijk te maken. Toch ervaren

ontwikkelaars en bouwbedrijven dat

meestal anders. Zij ervaren de geste-

gen gronduitgifteprijzen - zeker in deze

slechte - tijd als een belangrijke belem-

mering om tegen marktconforme aan-

vangsrendementen bouwprojecten

mogelijk te maken. Ook ondervinden zij

in veel gevallen dat de grondprijzen he-

lemaal niet ten goede komen aan her-

structurering, maar gebruikt worden

om tekorten in de gemeentebegroting

te helpen opvangen.

In de discussies over bedrijventerrei-

nen komt de hoogte van de grondprij-

zen dan ook met regelmaat terug. De

suggestie vanuit o.a. de wetenschap

is dat gemeenten de bouwrijpe grond

vaak te goedkoop verkopen vanuit con-

currentieoverwegingen. Onder invloed

van het advies van de Commissie Noor-

danus over de herstructurering van be-

drijventerreinen, hebben de pleidooien

voor verhoging van de grondprijzen

daarom veel aandacht gekregen. Of

dit de oorzaak is, is niet vast te stellen,

maar feit is wel dat de uitgifteprijzen

voor bedrijventerreinen de laatste jaren

flink zijn ver

afnames in de bouwactiviteit van be-drijfsruimten. Zeeland laat als enige een groei zien in de productie.

Vraagstuk gronduitgifteprijzen belangrijk bottleneckEerst de kredietcrisis en later de econo-mische crisis hebben een dikke streep getrokken door veel nieuwbouwplan-nen. De druk die ervan uitgaat op de huurprijzen, leidt in combinatie met de stichtingskosten tot spanning. Vooral de grondcomponent is een factor van bete-kenis.

In de afgelopen jaren zijn de grond-uitgifteprijzen voor de bouw van be-drijfsruimten in veel gemeenten flink verhoogd. Veel politici en wetenschap-pers ervaren dat als een goede zaak. Want hogere grondprijzen zijn nodig om de herstructurering van oude ter-reinen mogelijk te maken. Toch erva-ren ontwikkelaars en bouwbedrijven dat meestal anders. Zij ervaren de ge-stegen gronduitgifteprijzen - zeker in deze slechte tijd – als een belangrijke belemmering om tegen marktcon-forme aanvangsrendementen bouw-projecten mogelijk te maken. Ook on-dervinden zij in veel gevallen dat de grondprijzen helemaal niet ten goede komen aan herstructurering, maar gebruikt worden om tekorten in de ge-meentebegroting te helpen opvangen.

In de discussies over bedrijventerrei-nen komt de hoogte van de grondprij-zen dan ook met regelmaat terug. De suggestie vanuit o.a. de wetenschap is dat gemeenten de bouwrijpe grond vaak te goedkoop verkopen vanuit concurrentieoverwegingen. Onder in-vloed van het advies van de Commis-sie Noordanus over de herstructure-ring van bedrijventerreinen, hebben de pleidooien voor verhoging van de grondprijzen daarom veel aandacht gekregen. Of dit de oorzaak is, is niet vast te stellen, maar feit is wel dat de uitgifteprijzen voor bedrijventer-reinen de laatste jaren flink zijn ver-hoogd, soms wel met meer dan 100%. Dit geldt vooral voor de bovenkant van de markt. Het gevolg is dat ontwik-kelaars en beleggers in toenemende mate zijn gaan ervaren dat projecten niet meer rendabel op de markt zijn te brengen.

De prijzen die voor grond betaald wor-den, zijn het hoogst in de Randstad, waar de gemiddelde prijzen boven € 250,- per m2 liggen en het laagste in de drie noordelijke provincies en in Zeeland, waar gemiddelde prijzen on-der de € 100,- per m2 geen uitzondering zijn. Ook in dit opzicht zien we dus gro-te regionale verschillen.

Op zoek naar de kansenDe crisis heeft de vraag naar bedrijfs-ruimten hard geraakt. Maar dat wil niet zeggen dat er geen kansen meer zijn voor ontwikkelaars of bouwbedrijven. Wij zien vooral kansen in herstructurering,

logistiek vastgoed en goed geoutilleer-de, flexibele gebouwen voor zzp-ers en andere kleine bedrijven.

De bouwmarkt van bedrijfsruimten was de laatste decennia sterker dan de bouwmarkten van kantoren en win-kels, afhankelijk van nieuwbouw. In de periode 1990 tot 2010 had ongeveer 60% van alle aangevraagde bouw-vergunningen voor bedrijfsruimten betrekking op nieuwbouw. Omdat het bij nieuwbouw om gemiddeld duur-dere projecten gaat dan bij renovatie, was het aandeel in de geldelijke waar-de zelfs nóg hoger: ca. 75%. De laatste jaren zien we echter een duidelijke daling van het marktaan-deel van de nieuwbouw. Dat is een gevolg van de crisis. In economisch slechte tijden ligt de focus even min-der op nieuwbouw. Of we kunnen het ook anders zeggen: renovatie is in deze sector minder conjunctuurgevoelig dan nieuwbouw.

Richten we de blik puur op nieuw-bouw, dan signaleren we dat de markt voor logistiek vastgoed een belangrij-ke uitdaging blijft bieden. Met een to-taal areaal van 20 miljoen m² behoort Nederland tot de grootste logistieke markten van Europa. In eerdere Ther-mometers concludeerden we daarom al, dat de logistieke sector jarenlang de ‘trekker’ was. Maar meer dan an-dere segmenten is logistiek vastgoed tegelijk gevoelig voor internationale gebeurtenissen en zaken als wereld-handel. En toen de transportstromen als gevolg van de kredietcrisis stag-neerden, reageerde de vraag naar lo-gistiek vastgoed daar ogenblikkelijk op. Weliswaar blijven de internatio-nale vooruitzichten voorlopig kwets-baar, wat dus de kansen voor logistiek vastgoed beperkt, maar tegelijk zal logistiek vastgoed als eerste aanha-ken bij een herstel. Ook in structureel opzicht biedt het logistieke segment kansen. Door de invloed van o.a. mo-derne smartphones, iPads, etc. neemt de verkoop via het internet stormach-tig toe. Dit vraagt om nieuwe logis-tieke formules. Een andere opsteker is dat de Rotterdamse haven, zo be-palend voor de logistieke stromen in Nederland, anno 2012 nog steeds uit-stekende prognoses afgeeft. De Rot-terdamse haven heeft bovendien zijn positie versterkt ten opzichte van zijn buitenlandse concurrenten.

De markt voor kleinschalige en multi-functionele bedrijfsruimten heeft de laatste tijd al eveneens een sterke ex-pansie te zien gegeven. Toch heeft de vastgoedresearch hier tot nu toe nau-welijks belangstelling voor getoond. Dat is opmerkelijk, want kleinscha-lige ruimten bieden onderdak aan vele duizenden kleine ondernemin-gen. Een vorm van huisvesting die de laatste jaren een vlucht heeft geno-men, is het zogenoemde bedrijfsver-zamelcomplex. Daarbij gaat het om afzonderlijke units die geschakeld zijn gebouwd en die een gemeenschap-pelijke buitenruimte hebben. Ze zijn vooral bestemd voor kleine onderne-mers die een zelfstandige en flexibele bedrijfsruimte willen. Vestiging in zo’n verzamelcomplex heeft boven-dien als voordeel dat de ondernemer ‘thuis’ en ‘werk’ goed gescheiden kan houden en dat men kan werken van-uit een omgeving met een professio-nele uitstraling. De afgelopen jaren is het aantal kleine ondernemingen en zzp-ers in ons land hard gegroeid. Wij denken dat deze trend doorzet, wat potentie biedt voor deze kleinscha-lige huisvestingsvormen. Aangezien kleine (startende) bedrijven door-gaans geen (lange) relatie met hun bank hebben opgebouwd en vaak ook lastig een hypotheek kunnen krijgen, zijn ze financieel dus wel kwetsbaar. Dit betekent voor deze groep vaak meer kansen bij verhuur dan bij ver-koop.

Vrije markt zorgt voor verrassingen 2011 was een jaar vól verrassingen. Zo moeizaam als het ging met de bouw van bedrijfsruimten, zo uitbundig trok vorig jaar de vraag naar bedrijfsobjecten op de vrije markt aan. De opname op de vrije markt steeg met maar liefst 46% t.o.v. 2010. Dat was vooral voor makelaars een hele opsteker. Toch zegt deze groei op zichzelf niet veel.

De vrije bedrijfsruimtemarkt reageert doorgaans sterk op conjuncturele ont-wikkelingen, maar in 2011 was die reactie wel erg hevig. In het segment vanaf 750 m² werd 46% meer produc-tie- en opslagruimte verhuurd en ver-kocht dan in 2010. Daarnaast kwam er een eind aan de snelle groei van het di-rect beschikbare aanbod. Ultimo 2011

stond voor circa 9,5 miljoen m² te huur of te koop tegen 9,3 miljoen m² een jaar eerder.

Dat de vrije markt van bedrijfsruim-ten zich in 2011 zo verrassend ontwik-kelde, was vooral te danken aan de aantrekkende wereldhandel en dien-tengevolge aan de sterke groei van de Nederlandse economie in de periode 2e helft 2009 t/m 1e helft 2011.Tevens was het een correctie op de enorme klap-pen die de markt eerder had opgelo-pen. Weliswaar laten de voorlopige cij-fers zien dat er (iets) meer nieuwbouw is opgenomen vergeleken met een jaar eerder, per saldo lijkt het zwaartepunt van het herstel toch bij de bestaande gebouwen te liggen. Dit kan te maken hebben met het feit dat ontwikkelaars en beleggers de laatste tijd terughou-dend zijn geworden bij het op risico ontwikkelen van bedrijfsmatig vast-goed.

dit betere vastgoed zijn dan wel hoger, maar deze bedrijven beseffen dat zij met een ‘shift’ 15% tot 20% op hun pro-ces kunnen besparen. Dit zorgt voor stijgende ‘handel’ en een groeiend aantal transacties bij deze makelaars, maar zorgt niet voor meer gebruikte meters in de voorraad. Zeker is ook dat de leegstandsproblematiek van de oude voorraad voorlopig het toneel zal blijven bepalen. Intussen is al sprake van een enorm reservoir aan oude en incourante panden op verouderde ter-reinen, waarvoor in de markt weinig belangstelling bestaat. Dit reservoir hangt als een molensteen om de nek van de gehele markt, mede doordat delen ervan dreigen te verloederen of al zijn verloederd. Hoewel er aller-wegen meer aandacht komt voor het vraagstuk van deze oude voorraad en vrijwel iedereen vindt dat herstructu-rering van oude terreinen en gebou-wen de toekomst heeft, blijkt dit in de praktijk toch lastig realiseerbaar. Bureaucratie, lage lokale politieke pri-oriteit (vanwege hoge financiële ri-sico’s en een slechte financiële positie van veel grondbedrijven), versnipperd eigendom en de complexiteit van pro-blemen, liggen aan de basis van dit aandachtspunt. De huidige eurocrisis draagt evenmin bij aan een snelle op-lossing. Nee, in de optiek van NVB is nog een lange weg te gaan. Maar her-stel zal ooit weer komen.

Verhoudingsgewijs weinig leegstand Ondanks het sterk gegroeide aanbod, is de leegstand bij bedrijfspanden nog altijd relatief laag. DTZ-Zadelhoff schat deze op 3,6% van de voorraad. De leeg-stand is daarmee aanzienlijk kleiner dan die op de kantorenmarkt (14,1%).

Ondanks de zwakke markt, ligt de leegstand op de markt voor bedrijfs-ruimten onder de als normaal geachte frictieleegstand van 4 à 5%, die nodig is om de markt zijn werk te laten doen. Dat moet toch een geruststelling zijn. Toch heeft DTZ er eerder terecht op gewezen dat de gedachte, dat het al-leen om frictieleegstand gaat, fictie is. Er is een toenemend aantal incou-rante bedrijfspanden dat niet of nau-welijks verkoopbaar of verhuurbaar is. Veel kansloze panden worden via informele kanalen te koop of te huur

Thermometer Nederlandse Bedrijfsruimtemarkt

BRON | Geowetenschappen Universiteit Utrecht en STOGO onderzoek + advies

De klap is hard aangekomen

Vooruitzichten in teken van eurocrisis en knelpunten vastgoedfinanciering, 2012

• Verrassende stijging marktopname op vrije markt in 2011

• Relatief goede uitgangspositie Nederlandse economie• Sterke mainports

• Nederlandse economie officieel in recessie• Risico op verscherping eurocrisis• Zwak producentenvertrouwen bij afnemende bedrijvig-

heid en winstgevendheid bij bedrijfsleven• Knelpunten vastgoedfinanciering• Hoge grondprijzen

+-

BRON | NVB

index 1990 = 100

2011 begon hoopvol, maar eindigde met een kater…Het afgelopen jaar 2011 begon hoopvol. Positieve ontwikkelingen in de wereld-handel leidden tot een beter perspectief voor Nederlandse bedrijfsactiviteiten. De export nam flink toe en het produ-centenvertrouwen herstelde zich. Toch heeft de nieuwbouw van bedrijfsruim-ten hier niet van kunnen profiteren. Daarvoor duurde de economische ople-ving te kort en was het herstel ook niet krachtig genoeg.

In de vorige Thermometer (begin 2010) was het al voorspeld: de bouw van be-drijfsruimten stond aan de vooravond van een enorm productieverlies. De achterliggende jaren 2008 en 2009 waren weliswaar nog alleszins redelij-ke jaren, maar economische ontwikke-lingen ijlen altijd lang na op de markt van bedrijfsruimten. We voorspelden daarom een productieverlies tot een niveau van uiteindelijk 2,3 miljoen m² in 2011. Inmiddels kunnen we con-stateren dat de klap inderdaad hard is aangekomen. De teller is uiteinde-lijk uitgekomen op 2,4 miljoen m². Dit betekent ruimschoots een halvering vergeleken met 2009. De productie is terug op het niveau van begin jaren tachtig van de vorige eeuw.

… ook voor 2012 blijven onzekerheden het beeld bepalenDe vooruitzichten voor de sector duiden voorlopig niet op een krachtige verbete-ring.

De combinatie van eurocrisis en af-bouwende schuldenbalansen bij ban-ken zorgen ervoor dat de vooruitzich-ten voor de sector onzeker blijven. Het is best mogelijk dat er eerst nog een kleine opleving komt in de productie van bedrijfsruimten, om daarna weerterug te vallen. Voor de komende jaren gaan we uit van productieniveaus die schommelen tussen de 2,3 en 2,6 mil-

joen opgeleverde m². Ter vergelijking: in topjaar 1999 draaide de sector nog 8 miljoen m2 aan bouwproductie.

De bouw van bedrijfsruimten reageert doorgaans met een vertraging van an-derhalf tot drie jaar op economische ontwikkelingen. Allereerst duurt het enige tijd voordat een economische vertraging of stijging zichtbaar komt in de opdrachten. Vervolgens neemt de bouw van lopende projecten ook al-tijd tijd in beslag. Aangezien de econo-mie in 2010 en 1e helft 2011 zich aardig herstelde, kan dat er best voor zorgen dat de productie eerst nog kortstondig (licht) opveert. Cruciaal is vervolgens hoe de eurocrisis zich verder ontwik-kelt en of Europa er in slaagt economi-sche groei terug te pakken.

Regionaal grote uitschieters De bouwproductie van bedrijfsruimten is van oudsher sterk geconcentreerd in vier van de twaalf provincies. Aan de ‘top’ zijn opvallende verschuivingen zichtbaar.

Tot de voor de bouwmarkt van be-drijfsruimten belangrijke provincies behoren van oudsher: Noord-Brabant, Zuid- en Noord-Holland en Gelderland. In deze provincies vindt traditiege-trouw twee derde van álle productie van nieuwe bedrijfsruimten plaats. Veruit de grootste bouwprovincie voor de sector was altijd Noord-Brabant. deze provincie was alleen al goed voor bijna een kwart van alle jaarproductie in heel Nederland. Nu de bouw van bedrijfsruimten echter zo hard is te-ruggevallen, is dat vooral voor deze grote bouwprovincies ingrijpend. In uitgerekend de grootste bouwprovin-cie Noord-Brabant, is de productieaf-name in procenten bovendien ook nog eens het grootst (-81% t.o.v. 2008), wat de klap in deze provincie dus des te zwaarder maakt. Ook Flevoland (-75%), Friesland (-72%) en Noord-Holland (-70%) boeken verhoudingsgewijs forse

De Thermometer algemeen

Hoe positief deze opleving op zichzelf ook is, het is niet waarschijnlijk dat het herstel doorzet. De verklaring daarvoor is te vinden in de inmiddels weer ver-slechterde economische vooruitzichten. Zeker is ook dat het huidige aanbod vele malen groter is dan de toekomstige vraag. Wij gaan er vanuit dat de proble-matiek rond de euro voorlopig niet voor-bij is en dat het producentenvertrouwen negatief zal blijven. Een ‘double-dip’ op de vrije markt van bedrijfsruimten is dan ook reëel.

Makelaars signaleren al enige tijd een vernieuwingsvraag bij bedrijven naar betere gebouwen. De huurprijzen van

V:\ABC\N\NVB\Diverse 2009\Publicaties\Thermometer Bedrijfsruimten\NVB_thermometer_bedrijfsruimte_jan2012\Bedrijfstherm_2011

p05

1 van 1 24-1-2012 8:24

Thermometer Nederlandse Bedrijfsruimtemarktindex 1990 = 100

BRON I Geowetenschappen Universiteit Utrecht en STOGO onderzoek + advies

De klap is hard aangekomen

0

20

40

60

80

100

120

140

160

198819891990199119921993199419951996199719981999200020012002200320042005200620072008200920102011201220132014201520162017

Ver

wac

htin

g De Thermometer geeft een cijfermatige indruk van het totale marktbeeld. Dus van nieu-we en bestaande bedrijfsgebouwen. Vooral de richting is belangrijk. Het beeld dat begin 2012 naar voren komt is het beeld van een sector die dichtbij het dieptepunt is.

2011 begon hoopvol, maar

eindigde met een kater…

Het afgelopen jaar 2011 begon hoopvol.

Positieve ontwikkelingen in de wereld-

handel leidden aanvankelijk tot een be-

ter perspectief voor Nederlandse bedrijfs-

activiteiten. De export nam flink toe en

het producentenvertrouwen herstelde

zich. Toch heeft de nieuwbouw van be-

drijfsruimten hier niet van kunnen pro-

fiteren. Daarvoor duurde de economische

opleving te kort en was het herstel ook

niet krachtig genoeg.

In de vorige Thermometer (begin 2010)

was het al voorspeld: de bouw van be-

drijfsruimten stond aan de vooravond

van een enorm productieverlies. De

achterliggende jaren 2008 en 2009 wa-

ren weliswaar nog alleszins redelijke

jaren, maar economische ontwikkelin-

gen ijlen altijd lang na op de markt van

bedrijfsruimten. We voorspelden daar-

om een productieverlies tot een niveau

van uiteindelijk 2,3 miljoen m² in 2011.

Inmiddels kunnen we constateren dat

de klap inderdaad hard is aangekomen.

De teller is in 2011 volgens voorlopige

cijfers uitgekomen op 2,4 miljoen m².

Dit betekent ruimschoots een halve-

ring vergeleken met 2009. De productie

is terug op het niveau van begin jaren

tachtig van de vorige eeuw.

… ook voor 2012 blijven

onzekerheden het beeld

bepalenDe vooruitzichten voor de sector duiden

voorlopig niet op een krachtige verbete-

ring.

Weliswaar tekende zich in 2010 en 1e

helft 2011 economisch herstel af, wat de

pijn heeft verzacht, maar de combinatie

van eurocrisis en afbouwende schul-

denbalansen bij banken zorgen ervoor

dat de vooruitzichten voor de sector

zwak blijven. Het is best mogelijk dat er

eerst nog een kleine opleving komt in

de productie van bedrijfsruim

1 2 3 4

zo bepalend voor de logistieke stromen

in Nederland, anno 2012 nog steeds

uitstekende prognoses afgeeft. De Rot-

terdamse haven heeft bovendien zijn

positie versterkt ten opzichte van zijn

buitenlandse concurrenten.

De markt voor kleinschalige en multi-

functionele bedrijfsruimten heeft de

laatste tijd al eveneens een sterke ex-

pansie te zien gegeven. Toch heeft de

vastgoedresearch hier tot nu toe nau-

welijks belangstelling voor getoond.

Dat is opmerkelijk, want kleinschalige

ruimten bieden onderdak aan vele dui-

zenden kleine ondernemingen. Een

vorm van huisvesting die de laatste

jaren een vlucht heeft genomen, is het

zogenoemde bedrijfsverzamelcomplex.

Daarbij gaat het om afzonderlijke units

die geschakeld zijn gebouwd en die een

gemeenschappelijke buitenruimte heb-

ben. Ze zijn vooral bestemd voor kleine

ondernemers die een zelfstandige en

flexibele bedrijfsruimte willen. Ves-

tiging in zo’n verzamelcomplex heeft

bovendien als voordeel dat de onderne-

mer ‘thuis’ en ‘werk’ goed gescheiden

kan houden en dat men kan werken

vanuit een omgeving met een profes-

sionele uitstraling. De afgelopen jaren

is het aantal kleine ondernemingen

en zzp-ers in ons land hard gegroeid.

Wij denken dat deze trend doorzet, wat

potentie biedt voor deze kleinschalige

huisvestingsvormen. Aangezien kleine

(startende) bedrijven doorgaans geen

(lange) relatie met hun ba n k

hebben opgebouwd

en vaak ook lastig

een hypotheek kun-

nen krijgen, zijn ze

financieel dus wel

extra kwetsbaar. Dit

betekent voor deze

groep vaak meer

kansen bij verhuur

dan bij verkoop.

Verhoudingsgewijs

weinig leegstand

2011 was een jaar vól verrassingen. Zo

moeizaam als het ging met de bouw van

bedrijfsruimten, zo uitbundig trok vorig

jaar de vraag naar bedrijfsobjecten op de

vrije markt aan. De opname op de vrije

markt steeg met maar liefst 46% t.o.v.

2010. Dat was vooral voor makelaars een

hele opsteker. Toch zegt deze groei op

zichzelf niet veel. Door een efficiencyslag

bij bedrijven steeg wel de ‘handel’ in betere meters, maar leidde het ten

dele tot meer meters.

De vrije bedrijfsruimtemarkt reageert

Op zoek naar de kansen

De crisis heeft de vraag naar bedrijfs-

ruimten hard geraakt. Maar dat wil niet

zeggen dat er geen kansen meer zijn voor

ontwikkelaars of bouwbedrijven. Wij

zien vooral kansen in herstructurering,

logistiek vastgoed en in goed geoutilleer-

de, flexibele gebouwen voor zzp-ers en

andere kleine bedrijven.

De bouwmarkt van bedrijfsruimten

was de laatste decennia sterker dan de

bouwmarkten van kantoren en win-

kels afhankelijk van nieuwbouw. In

de periode 1990 tot 2010 had ongeveer

60% van alle aangevraagde bouwver-

gunningen voor bedrijfsruimten be-

trekking op nieuwbouw. Omdat het bij

nieuwbouw om gemiddeld duurdere

projecten gaat dan bij renovatie, was

het aandeel in de geldelijke waarde

zelfs nóg hoger: ca. 75%.

De laatste jaren zien we echter een dui-

delijke daling van het marktaandeel

van de nieuwbouw. Dat is een gevolg

van de crisis. In economisch slechte

tijden ligt de focus even minder op

nieuwbouw. Of we kunnen het ook an-

ders zeggen: renovatie is in deze sec-

tor minder conjunctuurgevoelig dan

nieuwbouw.

Richten we de blik puur op nieuwbouw,

dan signaleren we dat de markt voor lo-

gistiek vastgoed een belangrijke uitda-

ging blijft bieden. Met een totaal areaal

van 20 miljoen m² behoort Nederland

tot de grootste logistieke markten van

Europa.

In eerdere Thermometers conclu-

deerden we al, dat de logistieke sec-

tor jarenlang de ‘trekker’ was van de

nieuwbouw. Maar meer dan andere

segmenten is logistiek vastgoed tege-

lijk ook gevoelig voor internationale ge-

beurtenissen en zaken als wereldhan-

del. En toen de transportstromen als

gevolg van de kredietcrisis stagneer-

den, reageerde de vraag naar logistiek

vastgoed daar ogenblikkelijk op. Welis-

waar blijven de internationale vooruitzichten

voorlopig kwetsbaar, wat dus de kansen voor logistiek vastgoed

voorlopig beperkt, maar tegelijk zal logistiek vastgoed als eerste

aanhaken bij een herstel. En ook in structureel opzicht biedt het lo-

gistieke segment kansen. Door de invloed van o.a. moderne smart-

phones, iPads, etc. neemt de verkoop via het internet stormachtig

toe. Dit vraagt om nieuwe logistieke formules. Een andere opsteker

is dat de Rotterdamse haven,

in uitgerekend de grootste bouwpro-

vincie Noord-Brabant, is de productie-

afname in procenten ook nog eens het

grootst (-81% t.o.v. 2008), wat de klap

in deze provincie dus des te zwaarder

maakt. Ook Flevoland (-75%), Friesland

(-72%) en Noord-Holland (-70%) boeken

verhoudingsgewijs forse afnames in

de bouwactiviteit van bedrijfsruimten.

Zeeland laat als enige een groei zien in

de productie.

Vraagstuk gronduitgifteprijzen

belangrijk bottleneck

Eerst de kredietcrisis en later de econo-

mische crisis hebben een dikke streep ge-

trokken door veel nieuwbouwplannen.

De druk die ervan uitgaat op de huurprij-

zen, leidt in combinatie met de stichtings-

kosten tot spanning. Vooral de grondcom-

ponent is een factor van betekenis.

In de afgelopen jaren zijn de grond-

uitgifteprijzen voor de bouw van be-

drijfsruimten in veel gemeenten flink

verhoogd. Veel politici en wetenschap-

pers ervaren dat als een goede zaak.

Want hogere grondprijzen zijn nodig

om de herstructurering van oude ter-

reinen mogelijk te maken. Toch ervaren

ontwikkelaars en bouwbedrijven dat

meestal anders. Zij ervaren de geste-

gen gronduitgifteprijzen - zeker in deze

slechte - tijd als een belangrijke belem-

mering om tegen marktconforme aan-

vangsrendementen bouwprojecten

mogelijk te maken. Ook ondervinden zij

in veel gevallen dat de grondprijzen he-

lemaal niet ten goede komen aan her-

structurering, maar gebruikt worden

om tekorten in de gemeentebegroting

te helpen opvangen.

In de discussies over bedrijventerrei-

nen komt de hoogte van de grondprij-

zen dan ook met regelmaat terug. De

suggestie vanuit o.a. de wetenschap

is dat gemeenten de bouwrijpe grond

vaak te goedkoop verkopen vanuit con-

currentieoverwegingen. Onder invloed

van het advies van de Commissie Noor-

danus over de herstructurering van be-

drijventerreinen, hebben de pleidooien

voor verhoging van de grondprijzen

daarom veel aandacht gekregen. Of

dit de oorzaak is, is niet vast te stellen,

maar feit is wel dat de uitgifteprijzen

voor bedrijventerreinen de laatste jaren

flink zijn ver

afnames in de bouwactiviteit van be-drijfsruimten. Zeeland laat als enige een groei zien in de productie.

Vraagstuk gronduitgifteprijzen belangrijk bottleneckEerst de kredietcrisis en later de econo-mische crisis hebben een dikke streep getrokken door veel nieuwbouwplan-nen. De druk die ervan uitgaat op de huurprijzen, leidt in combinatie met de stichtingskosten tot spanning. Vooral de grondcomponent is een factor van bete-kenis.

In de afgelopen jaren zijn de grond-uitgifteprijzen voor de bouw van be-drijfsruimten in veel gemeenten flink verhoogd. Veel politici en wetenschap-pers ervaren dat als een goede zaak. Want hogere grondprijzen zijn nodig om de herstructurering van oude ter-reinen mogelijk te maken. Toch erva-ren ontwikkelaars en bouwbedrijven dat meestal anders. Zij ervaren de ge-stegen gronduitgifteprijzen - zeker in deze slechte tijd – als een belangrijke belemmering om tegen marktcon-forme aanvangsrendementen bouw-projecten mogelijk te maken. Ook on-dervinden zij in veel gevallen dat de grondprijzen helemaal niet ten goede komen aan herstructurering, maar gebruikt worden om tekorten in de ge-meentebegroting te helpen opvangen.

In de discussies over bedrijventerrei-nen komt de hoogte van de grondprij-zen dan ook met regelmaat terug. De suggestie vanuit o.a. de wetenschap is dat gemeenten de bouwrijpe grond vaak te goedkoop verkopen vanuit concurrentieoverwegingen. Onder in-vloed van het advies van de Commis-sie Noordanus over de herstructure-ring van bedrijventerreinen, hebben de pleidooien voor verhoging van de grondprijzen daarom veel aandacht gekregen. Of dit de oorzaak is, is niet vast te stellen, maar feit is wel dat de uitgifteprijzen voor bedrijventer-reinen de laatste jaren flink zijn ver-hoogd, soms wel met meer dan 100%. Dit geldt vooral voor de bovenkant van de markt. Het gevolg is dat ontwik-kelaars en beleggers in toenemende mate zijn gaan ervaren dat projecten niet meer rendabel op de markt zijn te brengen.

De prijzen die voor grond betaald wor-den, zijn het hoogst in de Randstad, waar de gemiddelde prijzen boven € 250,- per m2 liggen en het laagste in de drie noordelijke provincies en in Zeeland, waar gemiddelde prijzen on-der de € 100,- per m2 geen uitzondering zijn. Ook in dit opzicht zien we dus gro-te regionale verschillen.

Op zoek naar de kansenDe crisis heeft de vraag naar bedrijfs-ruimten hard geraakt. Maar dat wil niet zeggen dat er geen kansen meer zijn voor ontwikkelaars of bouwbedrijven. Wij zien vooral kansen in herstructurering,

logistiek vastgoed en goed geoutilleer-de, flexibele gebouwen voor zzp-ers en andere kleine bedrijven.

De bouwmarkt van bedrijfsruimten was de laatste decennia sterker dan de bouwmarkten van kantoren en win-kels, afhankelijk van nieuwbouw. In de periode 1990 tot 2010 had ongeveer 60% van alle aangevraagde bouw-vergunningen voor bedrijfsruimten betrekking op nieuwbouw. Omdat het bij nieuwbouw om gemiddeld duur-dere projecten gaat dan bij renovatie, was het aandeel in de geldelijke waar-de zelfs nóg hoger: ca. 75%. De laatste jaren zien we echter een duidelijke daling van het marktaan-deel van de nieuwbouw. Dat is een gevolg van de crisis. In economisch slechte tijden ligt de focus even min-der op nieuwbouw. Of we kunnen het ook anders zeggen: renovatie is in deze sector minder conjunctuurgevoelig dan nieuwbouw.

Richten we de blik puur op nieuw-bouw, dan signaleren we dat de markt voor logistiek vastgoed een belangrij-ke uitdaging blijft bieden. Met een to-taal areaal van 20 miljoen m² behoort Nederland tot de grootste logistieke markten van Europa. In eerdere Ther-mometers concludeerden we daarom al, dat de logistieke sector jarenlang de ‘trekker’ was. Maar meer dan an-dere segmenten is logistiek vastgoed tegelijk gevoelig voor internationale gebeurtenissen en zaken als wereld-handel. En toen de transportstromen als gevolg van de kredietcrisis stag-neerden, reageerde de vraag naar lo-gistiek vastgoed daar ogenblikkelijk op. Weliswaar blijven de internatio-nale vooruitzichten voorlopig kwets-baar, wat dus de kansen voor logistiek vastgoed beperkt, maar tegelijk zal logistiek vastgoed als eerste aanha-ken bij een herstel. Ook in structureel opzicht biedt het logistieke segment kansen. Door de invloed van o.a. mo-derne smartphones, iPads, etc. neemt de verkoop via het internet stormach-tig toe. Dit vraagt om nieuwe logis-tieke formules. Een andere opsteker is dat de Rotterdamse haven, zo be-palend voor de logistieke stromen in Nederland, anno 2012 nog steeds uit-stekende prognoses afgeeft. De Rot-terdamse haven heeft bovendien zijn positie versterkt ten opzichte van zijn buitenlandse concurrenten.

De markt voor kleinschalige en multi-functionele bedrijfsruimten heeft de laatste tijd al eveneens een sterke ex-pansie te zien gegeven. Toch heeft de vastgoedresearch hier tot nu toe nau-welijks belangstelling voor getoond. Dat is opmerkelijk, want kleinscha-lige ruimten bieden onderdak aan vele duizenden kleine ondernemin-gen. Een vorm van huisvesting die de laatste jaren een vlucht heeft geno-men, is het zogenoemde bedrijfsver-zamelcomplex. Daarbij gaat het om afzonderlijke units die geschakeld zijn gebouwd en die een gemeenschap-pelijke buitenruimte hebben. Ze zijn vooral bestemd voor kleine onderne-mers die een zelfstandige en flexibele bedrijfsruimte willen. Vestiging in zo’n verzamelcomplex heeft boven-dien als voordeel dat de ondernemer ‘thuis’ en ‘werk’ goed gescheiden kan houden en dat men kan werken van-uit een omgeving met een professio-nele uitstraling. De afgelopen jaren is het aantal kleine ondernemingen en zzp-ers in ons land hard gegroeid. Wij denken dat deze trend doorzet, wat potentie biedt voor deze kleinscha-lige huisvestingsvormen. Aangezien kleine (startende) bedrijven door-gaans geen (lange) relatie met hun bank hebben opgebouwd en vaak ook lastig een hypotheek kunnen krijgen, zijn ze financieel dus wel kwetsbaar. Dit betekent voor deze groep vaak meer kansen bij verhuur dan bij ver-koop.

Vrije markt zorgt voor verrassingen 2011 was een jaar vól verrassingen. Zo moeizaam als het ging met de bouw van bedrijfsruimten, zo uitbundig trok vorig jaar de vraag naar bedrijfsobjecten op de vrije markt aan. De opname op de vrije markt steeg met maar liefst 46% t.o.v. 2010. Dat was vooral voor makelaars een hele opsteker. Toch zegt deze groei op zichzelf niet veel.

De vrije bedrijfsruimtemarkt reageert doorgaans sterk op conjuncturele ont-wikkelingen, maar in 2011 was die reactie wel erg hevig. In het segment vanaf 750 m² werd 46% meer produc-tie- en opslagruimte verhuurd en ver-kocht dan in 2010. Daarnaast kwam er een eind aan de snelle groei van het di-rect beschikbare aanbod. Ultimo 2011

stond voor circa 9,5 miljoen m² te huur of te koop tegen 9,3 miljoen m² een jaar eerder.

Dat de vrije markt van bedrijfsruim-ten zich in 2011 zo verrassend ontwik-kelde, was vooral te danken aan de aantrekkende wereldhandel en dien-tengevolge aan de sterke groei van de Nederlandse economie in de periode 2e helft 2009 t/m 1e helft 2011.Tevens was het een correctie op de enorme klap-pen die de markt eerder had opgelo-pen. Weliswaar laten de voorlopige cij-fers zien dat er (iets) meer nieuwbouw is opgenomen vergeleken met een jaar eerder, per saldo lijkt het zwaartepunt van het herstel toch bij de bestaande gebouwen te liggen. Dit kan te maken hebben met het feit dat ontwikkelaars en beleggers de laatste tijd terughou-dend zijn geworden bij het op risico ontwikkelen van bedrijfsmatig vast-goed.

dit betere vastgoed zijn dan wel hoger, maar deze bedrijven beseffen dat zij met een ‘shift’ 15% tot 20% op hun pro-ces kunnen besparen. Dit zorgt voor stijgende ‘handel’ en een groeiend aantal transacties bij deze makelaars, maar zorgt niet voor meer gebruikte meters in de voorraad. Zeker is ook dat de leegstandsproblematiek van de oude voorraad voorlopig het toneel zal blijven bepalen. Intussen is al sprake van een enorm reservoir aan oude en incourante panden op verouderde ter-reinen, waarvoor in de markt weinig belangstelling bestaat. Dit reservoir hangt als een molensteen om de nek van de gehele markt, mede doordat delen ervan dreigen te verloederen of al zijn verloederd. Hoewel er aller-wegen meer aandacht komt voor het vraagstuk van deze oude voorraad en vrijwel iedereen vindt dat herstructu-rering van oude terreinen en gebou-wen de toekomst heeft, blijkt dit in de praktijk toch lastig realiseerbaar. Bureaucratie, lage lokale politieke pri-oriteit (vanwege hoge financiële ri-sico’s en een slechte financiële positie van veel grondbedrijven), versnipperd eigendom en de complexiteit van pro-blemen, liggen aan de basis van dit aandachtspunt. De huidige eurocrisis draagt evenmin bij aan een snelle op-lossing. Nee, in de optiek van NVB is nog een lange weg te gaan. Maar her-stel zal ooit weer komen.

Verhoudingsgewijs weinig leegstand Ondanks het sterk gegroeide aanbod, is de leegstand bij bedrijfspanden nog altijd relatief laag. DTZ-Zadelhoff schat deze op 3,6% van de voorraad. De leeg-stand is daarmee aanzienlijk kleiner dan die op de kantorenmarkt (14,1%).

Ondanks de zwakke markt, ligt de leegstand op de markt voor bedrijfs-ruimten onder de als normaal geachte frictieleegstand van 4 à 5%, die nodig is om de markt zijn werk te laten doen. Dat moet toch een geruststelling zijn. Toch heeft DTZ er eerder terecht op gewezen dat de gedachte, dat het al-leen om frictieleegstand gaat, fictie is. Er is een toenemend aantal incou-rante bedrijfspanden dat niet of nau-welijks verkoopbaar of verhuurbaar is. Veel kansloze panden worden via informele kanalen te koop of te huur

Thermometer Nederlandse Bedrijfsruimtemarkt

BRON | Geowetenschappen Universiteit Utrecht en STOGO onderzoek + advies

De klap is hard aangekomen

Vooruitzichten in teken van eurocrisis en knelpunten vastgoedfinanciering, 2012

• Verrassende stijging marktopname op vrije markt in 2011

• Relatief goede uitgangspositie Nederlandse economie• Sterke mainports

• Nederlandse economie officieel in recessie• Risico op verscherping eurocrisis• Zwak producentenvertrouwen bij afnemende bedrijvig-

heid en winstgevendheid bij bedrijfsleven• Knelpunten vastgoedfinanciering• Hoge grondprijzen

+-

BRON | NVB

index 1990 = 100

2011 begon hoopvol, maar eindigde met een kater…Het afgelopen jaar 2011 begon hoopvol. Positieve ontwikkelingen in de wereld-handel leidden tot een beter perspectief voor Nederlandse bedrijfsactiviteiten. De export nam flink toe en het produ-centenvertrouwen herstelde zich. Toch heeft de nieuwbouw van bedrijfsruim-ten hier niet van kunnen profiteren. Daarvoor duurde de economische ople-ving te kort en was het herstel ook niet krachtig genoeg.

In de vorige Thermometer (begin 2010) was het al voorspeld: de bouw van be-drijfsruimten stond aan de vooravond van een enorm productieverlies. De achterliggende jaren 2008 en 2009 waren weliswaar nog alleszins redelij-ke jaren, maar economische ontwikke-lingen ijlen altijd lang na op de markt van bedrijfsruimten. We voorspelden daarom een productieverlies tot een niveau van uiteindelijk 2,3 miljoen m² in 2011. Inmiddels kunnen we con-stateren dat de klap inderdaad hard is aangekomen. De teller is uiteinde-lijk uitgekomen op 2,4 miljoen m². Dit betekent ruimschoots een halvering vergeleken met 2009. De productie is terug op het niveau van begin jaren tachtig van de vorige eeuw.

… ook voor 2012 blijven onzekerheden het beeld bepalenDe vooruitzichten voor de sector duiden voorlopig niet op een krachtige verbete-ring.

De combinatie van eurocrisis en af-bouwende schuldenbalansen bij ban-ken zorgen ervoor dat de vooruitzich-ten voor de sector onzeker blijven. Het is best mogelijk dat er eerst nog een kleine opleving komt in de productie van bedrijfsruimten, om daarna weerterug te vallen. Voor de komende jaren gaan we uit van productieniveaus die schommelen tussen de 2,3 en 2,6 mil-

joen opgeleverde m². Ter vergelijking: in topjaar 1999 draaide de sector nog 8 miljoen m2 aan bouwproductie.

De bouw van bedrijfsruimten reageert doorgaans met een vertraging van an-derhalf tot drie jaar op economische ontwikkelingen. Allereerst duurt het enige tijd voordat een economische vertraging of stijging zichtbaar komt in de opdrachten. Vervolgens neemt de bouw van lopende projecten ook al-tijd tijd in beslag. Aangezien de econo-mie in 2010 en 1e helft 2011 zich aardig herstelde, kan dat er best voor zorgen dat de productie eerst nog kortstondig (licht) opveert. Cruciaal is vervolgens hoe de eurocrisis zich verder ontwik-kelt en of Europa er in slaagt economi-sche groei terug te pakken.

Regionaal grote uitschieters De bouwproductie van bedrijfsruimten is van oudsher sterk geconcentreerd in vier van de twaalf provincies. Aan de ‘top’ zijn opvallende verschuivingen zichtbaar.

Tot de voor de bouwmarkt van be-drijfsruimten belangrijke provincies behoren van oudsher: Noord-Brabant, Zuid- en Noord-Holland en Gelderland. In deze provincies vindt traditiege-trouw twee derde van álle productie van nieuwe bedrijfsruimten plaats. Veruit de grootste bouwprovincie voor de sector was altijd Noord-Brabant. deze provincie was alleen al goed voor bijna een kwart van alle jaarproductie in heel Nederland. Nu de bouw van bedrijfsruimten echter zo hard is te-ruggevallen, is dat vooral voor deze grote bouwprovincies ingrijpend. In uitgerekend de grootste bouwprovin-cie Noord-Brabant, is de productieaf-name in procenten bovendien ook nog eens het grootst (-81% t.o.v. 2008), wat de klap in deze provincie dus des te zwaarder maakt. Ook Flevoland (-75%), Friesland (-72%) en Noord-Holland (-70%) boeken verhoudingsgewijs forse

De Thermometer algemeen

Hoe positief deze opleving op zichzelf ook is, het is niet waarschijnlijk dat het herstel doorzet. De verklaring daarvoor is te vinden in de inmiddels weer ver-slechterde economische vooruitzichten. Zeker is ook dat het huidige aanbod vele malen groter is dan de toekomstige vraag. Wij gaan er vanuit dat de proble-matiek rond de euro voorlopig niet voor-bij is en dat het producentenvertrouwen negatief zal blijven. Een ‘double-dip’ op de vrije markt van bedrijfsruimten is dan ook reëel.

Makelaars signaleren al enige tijd een vernieuwingsvraag bij bedrijven naar betere gebouwen. De huurprijzen van

V:\ABC\N\NVB\Diverse 2009\Publicaties\Thermometer Bedrijfsruimten\NVB_thermometer_bedrijfsruimte_jan2012\Bedrijfstherm_2011

p05

1 van 1 24-1-2012 8:24

Thermometer Nederlandse Bedrijfsruimtemarktindex 1990 = 100

BRON I Geowetenschappen Universiteit Utrecht en STOGO onderzoek + advies

De klap is hard aangekomen

0

20

40

60

80

100

120

140

160

198819891990199119921993199419951996199719981999200020012002200320042005200620072008200920102011201220132014201520162017

Ver

wac

htin

g

De Thermometer geeft een cijfermatige indruk van het totale marktbeeld. Dus van nieu-we en bestaande bedrijfsgebouwen. Vooral de richting is belangrijk. Het beeld dat begin 2012 naar voren komt is het beeld van een sector die dichtbij het dieptepunt is.

2011 begon hoopvol, maar

eindigde met een kater…

Het afgelopen jaar 2011 begon hoopvol.

Positieve ontwikkelingen in de wereld-

handel leidden aanvankelijk tot een be-

ter perspectief voor Nederlandse bedrijfs-

activiteiten. De export nam flink toe en

het producentenvertrouwen herstelde

zich. Toch heeft de nieuwbouw van be-

drijfsruimten hier niet van kunnen pro-

fiteren. Daarvoor duurde de economische

opleving te kort en was het herstel ook

niet krachtig genoeg.

In de vorige Thermometer (begin 2010)

was het al voorspeld: de bouw van be-

drijfsruimten stond aan de vooravond

van een enorm productieverlies. De

achterliggende jaren 2008 en 2009 wa-

ren weliswaar nog alleszins redelijke

jaren, maar economische ontwikkelin-

gen ijlen altijd lang na op de markt van

bedrijfsruimten. We voorspelden daar-

om een productieverlies tot een niveau

van uiteindelijk 2,3 miljoen m² in 2011.

Inmiddels kunnen we constateren dat

de klap inderdaad hard is aangekomen.

De teller is in 2011 volgens voorlopige

cijfers uitgekomen op 2,4 miljoen m².

Dit betekent ruimschoots een halve-

ring vergeleken met 2009. De productie

is terug op het niveau van begin jaren

tachtig van de vorige eeuw.

… ook voor 2012 blijven

onzekerheden het beeld

bepalenDe vooruitzichten voor de sector duiden

voorlopig niet op een krachtige verbete-

ring.

Weliswaar tekende zich in 2010 en 1e

helft 2011 economisch herstel af, wat de

pijn heeft verzacht, maar de combinatie

van eurocrisis en afbouwende schul-

denbalansen bij banken zorgen ervoor

dat de vooruitzichten voor de sector

zwak blijven. Het is best mogelijk dat er

eerst nog een kleine opleving komt in

de productie van bedrijfsruim

1 2 3 4

zo bepalend voor de logistieke stromen

in Nederland, anno 2012 nog steeds

uitstekende prognoses afgeeft. De Rot-

terdamse haven heeft bovendien zijn

positie versterkt ten opzichte van zijn

buitenlandse concurrenten.

De markt voor kleinschalige en multi-

functionele bedrijfsruimten heeft de

laatste tijd al eveneens een sterke ex-

pansie te zien gegeven. Toch heeft de

vastgoedresearch hier tot nu toe nau-

welijks belangstelling voor getoond.

Dat is opmerkelijk, want kleinschalige

ruimten bieden onderdak aan vele dui-

zenden kleine ondernemingen. Een

vorm van huisvesting die de laatste

jaren een vlucht heeft genomen, is het

zogenoemde bedrijfsverzamelcomplex.

Daarbij gaat het om afzonderlijke units

die geschakeld zijn gebouwd en die een

gemeenschappelijke buitenruimte heb-

ben. Ze zijn vooral bestemd voor kleine

ondernemers die een zelfstandige en

flexibele bedrijfsruimte willen. Ves-

tiging in zo’n verzamelcomplex heeft

bovendien als voordeel dat de onderne-

mer ‘thuis’ en ‘werk’ goed gescheiden

kan houden en dat men kan werken

vanuit een omgeving met een profes-

sionele uitstraling. De afgelopen jaren

is het aantal kleine ondernemingen

en zzp-ers in ons land hard gegroeid.

Wij denken dat deze trend doorzet, wat

potentie biedt voor deze kleinschalige

huisvestingsvormen. Aangezien kleine

(startende) bedrijven doorgaans geen

(lange) relatie met hun ba n k

hebben opgebouwd

en vaak ook lastig

een hypotheek kun-

nen krijgen, zijn ze

financieel dus wel

extra kwetsbaar. Dit

betekent voor deze

groep vaak meer

kansen bij verhuur

dan bij verkoop.

Verhoudingsgewijs

weinig leegstand

2011 was een jaar vól verrassingen. Zo

moeizaam als het ging met de bouw van

bedrijfsruimten, zo uitbundig trok vorig

jaar de vraag naar bedrijfsobjecten op de

vrije markt aan. De opname op de vrije

markt steeg met maar liefst 46% t.o.v.

2010. Dat was vooral voor makelaars een

hele opsteker. Toch zegt deze groei op

zichzelf niet veel. Door een efficiencyslag

bij bedrijven steeg wel de ‘handel’ in betere meters, maar leidde het ten

dele tot meer meters.

De vrije bedrijfsruimtemarkt reageert

Op zoek naar de kansen

De crisis heeft de vraag naar bedrijfs-

ruimten hard geraakt. Maar dat wil niet

zeggen dat er geen kansen meer zijn voor

ontwikkelaars of bouwbedrijven. Wij

zien vooral kansen in herstructurering,

logistiek vastgoed en in goed geoutilleer-

de, flexibele gebouwen voor zzp-ers en

andere kleine bedrijven.

De bouwmarkt van bedrijfsruimten

was de laatste decennia sterker dan de

bouwmarkten van kantoren en win-

kels afhankelijk van nieuwbouw. In

de periode 1990 tot 2010 had ongeveer

60% van alle aangevraagde bouwver-

gunningen voor bedrijfsruimten be-

trekking op nieuwbouw. Omdat het bij

nieuwbouw om gemiddeld duurdere

projecten gaat dan bij renovatie, was

het aandeel in de geldelijke waarde

zelfs nóg hoger: ca. 75%.

De laatste jaren zien we echter een dui-

delijke daling van het marktaandeel

van de nieuwbouw. Dat is een gevolg

van de crisis. In economisch slechte

tijden ligt de focus even minder op

nieuwbouw. Of we kunnen het ook an-

ders zeggen: renovatie is in deze sec-

tor minder conjunctuurgevoelig dan

nieuwbouw.

Richten we de blik puur op nieuwbouw,

dan signaleren we dat de markt voor lo-

gistiek vastgoed een belangrijke uitda-

ging blijft bieden. Met een totaal areaal

van 20 miljoen m² behoort Nederland

tot de grootste logistieke markten van

Europa.

In eerdere Thermometers conclu-

deerden we al, dat de logistieke sec-

tor jarenlang de ‘trekker’ was van de

nieuwbouw. Maar meer dan andere

segmenten is logistiek vastgoed tege-

lijk ook gevoelig voor internationale ge-

beurtenissen en zaken als wereldhan-

del. En toen de transportstromen als

gevolg van de kredietcrisis stagneer-

den, reageerde de vraag naar logistiek

vastgoed daar ogenblikkelijk op. Welis-

waar blijven de internationale vooruitzichten

voorlopig kwetsbaar, wat dus de kansen voor logistiek vastgoed

voorlopig beperkt, maar tegelijk zal logistiek vastgoed als eerste

aanhaken bij een herstel. En ook in structureel opzicht biedt het lo-

gistieke segment kansen. Door de invloed van o.a. moderne smart-

phones, iPads, etc. neemt de verkoop via het internet stormachtig

toe. Dit vraagt om nieuwe logistieke formules. Een andere opsteker

is dat de Rotterdamse haven,

in uitgerekend de grootste bouwpro-

vincie Noord-Brabant, is de productie-

afname in procenten ook nog eens het

grootst (-81% t.o.v. 2008), wat de klap

in deze provincie dus des te zwaarder

maakt. Ook Flevoland (-75%), Friesland

(-72%) en Noord-Holland (-70%) boeken

verhoudingsgewijs forse afnames in

de bouwactiviteit van bedrijfsruimten.

Zeeland laat als enige een groei zien in

de productie.

Vraagstuk gronduitgifteprijzen

belangrijk bottleneck

Eerst de kredietcrisis en later de econo-

mische crisis hebben een dikke streep ge-

trokken door veel nieuwbouwplannen.

De druk die ervan uitgaat op de huurprij-

zen, leidt in combinatie met de stichtings-

kosten tot spanning. Vooral de grondcom-

ponent is een factor van betekenis.

In de afgelopen jaren zijn de grond-

uitgifteprijzen voor de bouw van be-

drijfsruimten in veel gemeenten flink

verhoogd. Veel politici en wetenschap-

pers ervaren dat als een goede zaak.

Want hogere grondprijzen zijn nodig

om de herstructurering van oude ter-

reinen mogelijk te maken. Toch ervaren

ontwikkelaars en bouwbedrijven dat

meestal anders. Zij ervaren de geste-

gen gronduitgifteprijzen - zeker in deze

slechte - tijd als een belangrijke belem-

mering om tegen marktconforme aan-

vangsrendementen bouwprojecten

mogelijk te maken. Ook ondervinden zij

in veel gevallen dat de grondprijzen he-

lemaal niet ten goede komen aan her-

structurering, maar gebruikt worden

om tekorten in de gemeentebegroting

te helpen opvangen.

In de discussies over bedrijventerrei-

nen komt de hoogte van de grondprij-

zen dan ook met regelmaat terug. De

suggestie vanuit o.a. de wetenschap

is dat gemeenten de bouwrijpe grond

vaak te goedkoop verkopen vanuit con-

currentieoverwegingen. Onder invloed

van het advies van de Commissie Noor-

danus over de herstructurering van be-

drijventerreinen, hebben de pleidooien

voor verhoging van de grondprijzen

daarom veel aandacht gekregen. Of

dit de oorzaak is, is niet vast te stellen,

maar feit is wel dat de uitgifteprijzen

voor bedrijventerreinen de laatste jaren

flink zijn ver

afnames in de bouwactiviteit van be-drijfsruimten. Zeeland laat als enige een groei zien in de productie.

Vraagstuk gronduitgifteprijzen belangrijk bottleneckEerst de kredietcrisis en later de econo-mische crisis hebben een dikke streep getrokken door veel nieuwbouwplan-nen. De druk die ervan uitgaat op de huurprijzen, leidt in combinatie met de stichtingskosten tot spanning. Vooral de grondcomponent is een factor van bete-kenis.

In de afgelopen jaren zijn de grond-uitgifteprijzen voor de bouw van be-drijfsruimten in veel gemeenten flink verhoogd. Veel politici en wetenschap-pers ervaren dat als een goede zaak. Want hogere grondprijzen zijn nodig om de herstructurering van oude ter-reinen mogelijk te maken. Toch erva-ren ontwikkelaars en bouwbedrijven dat meestal anders. Zij ervaren de ge-stegen gronduitgifteprijzen - zeker in deze slechte tijd – als een belangrijke belemmering om tegen marktcon-forme aanvangsrendementen bouw-projecten mogelijk te maken. Ook on-dervinden zij in veel gevallen dat de grondprijzen helemaal niet ten goede komen aan herstructurering, maar gebruikt worden om tekorten in de ge-meentebegroting te helpen opvangen.

In de discussies over bedrijventerrei-nen komt de hoogte van de grondprij-zen dan ook met regelmaat terug. De suggestie vanuit o.a. de wetenschap is dat gemeenten de bouwrijpe grond vaak te goedkoop verkopen vanuit concurrentieoverwegingen. Onder in-vloed van het advies van de Commis-sie Noordanus over de herstructure-ring van bedrijventerreinen, hebben de pleidooien voor verhoging van de grondprijzen daarom veel aandacht gekregen. Of dit de oorzaak is, is niet vast te stellen, maar feit is wel dat de uitgifteprijzen voor bedrijventer-reinen de laatste jaren flink zijn ver-hoogd, soms wel met meer dan 100%. Dit geldt vooral voor de bovenkant van de markt. Het gevolg is dat ontwik-kelaars en beleggers in toenemende mate zijn gaan ervaren dat projecten niet meer rendabel op de markt zijn te brengen.

De prijzen die voor grond betaald wor-den, zijn het hoogst in de Randstad, waar de gemiddelde prijzen boven € 250,- per m2 liggen en het laagste in de drie noordelijke provincies en in Zeeland, waar gemiddelde prijzen on-der de € 100,- per m2 geen uitzondering zijn. Ook in dit opzicht zien we dus gro-te regionale verschillen.

Op zoek naar de kansenDe crisis heeft de vraag naar bedrijfs-ruimten hard geraakt. Maar dat wil niet zeggen dat er geen kansen meer zijn voor ontwikkelaars of bouwbedrijven. Wij zien vooral kansen in herstructurering,

logistiek vastgoed en goed geoutilleer-de, flexibele gebouwen voor zzp-ers en andere kleine bedrijven.

De bouwmarkt van bedrijfsruimten was de laatste decennia sterker dan de bouwmarkten van kantoren en win-kels, afhankelijk van nieuwbouw. In de periode 1990 tot 2010 had ongeveer 60% van alle aangevraagde bouw-vergunningen voor bedrijfsruimten betrekking op nieuwbouw. Omdat het bij nieuwbouw om gemiddeld duur-dere projecten gaat dan bij renovatie, was het aandeel in de geldelijke waar-de zelfs nóg hoger: ca. 75%. De laatste jaren zien we echter een duidelijke daling van het marktaan-deel van de nieuwbouw. Dat is een gevolg van de crisis. In economisch slechte tijden ligt de focus even min-der op nieuwbouw. Of we kunnen het ook anders zeggen: renovatie is in deze sector minder conjunctuurgevoelig dan nieuwbouw.

Richten we de blik puur op nieuw-bouw, dan signaleren we dat de markt voor logistiek vastgoed een belangrij-ke uitdaging blijft bieden. Met een to-taal areaal van 20 miljoen m² behoort Nederland tot de grootste logistieke markten van Europa. In eerdere Ther-mometers concludeerden we daarom al, dat de logistieke sector jarenlang de ‘trekker’ was. Maar meer dan an-dere segmenten is logistiek vastgoed tegelijk gevoelig voor internationale gebeurtenissen en zaken als wereld-handel. En toen de transportstromen als gevolg van de kredietcrisis stag-neerden, reageerde de vraag naar lo-gistiek vastgoed daar ogenblikkelijk op. Weliswaar blijven de internatio-nale vooruitzichten voorlopig kwets-baar, wat dus de kansen voor logistiek vastgoed beperkt, maar tegelijk zal logistiek vastgoed als eerste aanha-ken bij een herstel. Ook in structureel opzicht biedt het logistieke segment kansen. Door de invloed van o.a. mo-derne smartphones, iPads, etc. neemt de verkoop via het internet stormach-tig toe. Dit vraagt om nieuwe logis-tieke formules. Een andere opsteker is dat de Rotterdamse haven, zo be-palend voor de logistieke stromen in Nederland, anno 2012 nog steeds uit-stekende prognoses afgeeft. De Rot-terdamse haven heeft bovendien zijn positie versterkt ten opzichte van zijn buitenlandse concurrenten.

De markt voor kleinschalige en multi-functionele bedrijfsruimten heeft de laatste tijd al eveneens een sterke ex-pansie te zien gegeven. Toch heeft de vastgoedresearch hier tot nu toe nau-welijks belangstelling voor getoond. Dat is opmerkelijk, want kleinscha-lige ruimten bieden onderdak aan vele duizenden kleine ondernemin-gen. Een vorm van huisvesting die de laatste jaren een vlucht heeft geno-men, is het zogenoemde bedrijfsver-zamelcomplex. Daarbij gaat het om afzonderlijke units die geschakeld zijn gebouwd en die een gemeenschap-pelijke buitenruimte hebben. Ze zijn vooral bestemd voor kleine onderne-mers die een zelfstandige en flexibele bedrijfsruimte willen. Vestiging in zo’n verzamelcomplex heeft boven-dien als voordeel dat de ondernemer ‘thuis’ en ‘werk’ goed gescheiden kan houden en dat men kan werken van-uit een omgeving met een professio-nele uitstraling. De afgelopen jaren is het aantal kleine ondernemingen en zzp-ers in ons land hard gegroeid. Wij denken dat deze trend doorzet, wat potentie biedt voor deze kleinscha-lige huisvestingsvormen. Aangezien kleine (startende) bedrijven door-gaans geen (lange) relatie met hun bank hebben opgebouwd en vaak ook lastig een hypotheek kunnen krijgen, zijn ze financieel dus wel kwetsbaar. Dit betekent voor deze groep vaak meer kansen bij verhuur dan bij ver-koop.

Vrije markt zorgt voor verrassingen 2011 was een jaar vól verrassingen. Zo moeizaam als het ging met de bouw van bedrijfsruimten, zo uitbundig trok vorig jaar de vraag naar bedrijfsobjecten op de vrije markt aan. De opname op de vrije markt steeg met maar liefst 46% t.o.v. 2010. Dat was vooral voor makelaars een hele opsteker. Toch zegt deze groei op zichzelf niet veel.

De vrije bedrijfsruimtemarkt reageert doorgaans sterk op conjuncturele ont-wikkelingen, maar in 2011 was die reactie wel erg hevig. In het segment vanaf 750 m² werd 46% meer produc-tie- en opslagruimte verhuurd en ver-kocht dan in 2010. Daarnaast kwam er een eind aan de snelle groei van het di-rect beschikbare aanbod. Ultimo 2011

stond voor circa 9,5 miljoen m² te huur of te koop tegen 9,3 miljoen m² een jaar eerder.

Dat de vrije markt van bedrijfsruim-ten zich in 2011 zo verrassend ontwik-kelde, was vooral te danken aan de aantrekkende wereldhandel en dien-tengevolge aan de sterke groei van de Nederlandse economie in de periode 2e helft 2009 t/m 1e helft 2011.Tevens was het een correctie op de enorme klap-pen die de markt eerder had opgelo-pen. Weliswaar laten de voorlopige cij-fers zien dat er (iets) meer nieuwbouw is opgenomen vergeleken met een jaar eerder, per saldo lijkt het zwaartepunt van het herstel toch bij de bestaande gebouwen te liggen. Dit kan te maken hebben met het feit dat ontwikkelaars en beleggers de laatste tijd terughou-dend zijn geworden bij het op risico ontwikkelen van bedrijfsmatig vast-goed.

dit betere vastgoed zijn dan wel hoger, maar deze bedrijven beseffen dat zij met een ‘shift’ 15% tot 20% op hun pro-ces kunnen besparen. Dit zorgt voor stijgende ‘handel’ en een groeiend aantal transacties bij deze makelaars, maar zorgt niet voor meer gebruikte meters in de voorraad. Zeker is ook dat de leegstandsproblematiek van de oude voorraad voorlopig het toneel zal blijven bepalen. Intussen is al sprake van een enorm reservoir aan oude en incourante panden op verouderde ter-reinen, waarvoor in de markt weinig belangstelling bestaat. Dit reservoir hangt als een molensteen om de nek van de gehele markt, mede doordat delen ervan dreigen te verloederen of al zijn verloederd. Hoewel er aller-wegen meer aandacht komt voor het vraagstuk van deze oude voorraad en vrijwel iedereen vindt dat herstructu-rering van oude terreinen en gebou-wen de toekomst heeft, blijkt dit in de praktijk toch lastig realiseerbaar. Bureaucratie, lage lokale politieke pri-oriteit (vanwege hoge financiële ri-sico’s en een slechte financiële positie van veel grondbedrijven), versnipperd eigendom en de complexiteit van pro-blemen, liggen aan de basis van dit aandachtspunt. De huidige eurocrisis draagt evenmin bij aan een snelle op-lossing. Nee, in de optiek van NVB is nog een lange weg te gaan. Maar her-stel zal ooit weer komen.

Verhoudingsgewijs weinig leegstand Ondanks het sterk gegroeide aanbod, is de leegstand bij bedrijfspanden nog altijd relatief laag. DTZ-Zadelhoff schat deze op 3,6% van de voorraad. De leeg-stand is daarmee aanzienlijk kleiner dan die op de kantorenmarkt (14,1%).

Ondanks de zwakke markt, ligt de leegstand op de markt voor bedrijfs-ruimten onder de als normaal geachte frictieleegstand van 4 à 5%, die nodig is om de markt zijn werk te laten doen. Dat moet toch een geruststelling zijn. Toch heeft DTZ er eerder terecht op gewezen dat de gedachte, dat het al-leen om frictieleegstand gaat, fictie is. Er is een toenemend aantal incou-rante bedrijfspanden dat niet of nau-welijks verkoopbaar of verhuurbaar is. Veel kansloze panden worden via informele kanalen te koop of te huur

Thermometer Nederlandse Bedrijfsruimtemarkt

BRON | Geowetenschappen Universiteit Utrecht en STOGO onderzoek + advies

De klap is hard aangekomen

Vooruitzichten in teken van eurocrisis en knelpunten vastgoedfinanciering, 2012

• Verrassende stijging marktopname op vrije markt in 2011

• Relatief goede uitgangspositie Nederlandse economie• Sterke mainports

• Nederlandse economie officieel in recessie• Risico op verscherping eurocrisis• Zwak producentenvertrouwen bij afnemende bedrijvig-

heid en winstgevendheid bij bedrijfsleven• Knelpunten vastgoedfinanciering• Hoge grondprijzen

+-

BRON | NVB

index 1990 = 100

2011 begon hoopvol, maar eindigde met een kater…Het afgelopen jaar 2011 begon hoopvol. Positieve ontwikkelingen in de wereld-handel leidden tot een beter perspectief voor Nederlandse bedrijfsactiviteiten. De export nam flink toe en het produ-centenvertrouwen herstelde zich. Toch heeft de nieuwbouw van bedrijfsruim-ten hier niet van kunnen profiteren. Daarvoor duurde de economische ople-ving te kort en was het herstel ook niet krachtig genoeg.

In de vorige Thermometer (begin 2010) was het al voorspeld: de bouw van be-drijfsruimten stond aan de vooravond van een enorm productieverlies. De achterliggende jaren 2008 en 2009 waren weliswaar nog alleszins redelij-ke jaren, maar economische ontwikke-lingen ijlen altijd lang na op de markt van bedrijfsruimten. We voorspelden daarom een productieverlies tot een niveau van uiteindelijk 2,3 miljoen m² in 2011. Inmiddels kunnen we con-stateren dat de klap inderdaad hard is aangekomen. De teller is uiteinde-lijk uitgekomen op 2,4 miljoen m². Dit betekent ruimschoots een halvering vergeleken met 2009. De productie is terug op het niveau van begin jaren tachtig van de vorige eeuw.

… ook voor 2012 blijven onzekerheden het beeld bepalenDe vooruitzichten voor de sector duiden voorlopig niet op een krachtige verbete-ring.

De combinatie van eurocrisis en af-bouwende schuldenbalansen bij ban-ken zorgen ervoor dat de vooruitzich-ten voor de sector onzeker blijven. Het is best mogelijk dat er eerst nog een kleine opleving komt in de productie van bedrijfsruimten, om daarna weerterug te vallen. Voor de komende jaren gaan we uit van productieniveaus die schommelen tussen de 2,3 en 2,6 mil-

joen opgeleverde m². Ter vergelijking: in topjaar 1999 draaide de sector nog 8 miljoen m2 aan bouwproductie.

De bouw van bedrijfsruimten reageert doorgaans met een vertraging van an-derhalf tot drie jaar op economische ontwikkelingen. Allereerst duurt het enige tijd voordat een economische vertraging of stijging zichtbaar komt in de opdrachten. Vervolgens neemt de bouw van lopende projecten ook al-tijd tijd in beslag. Aangezien de econo-mie in 2010 en 1e helft 2011 zich aardig herstelde, kan dat er best voor zorgen dat de productie eerst nog kortstondig (licht) opveert. Cruciaal is vervolgens hoe de eurocrisis zich verder ontwik-kelt en of Europa er in slaagt economi-sche groei terug te pakken.

Regionaal grote uitschieters De bouwproductie van bedrijfsruimten is van oudsher sterk geconcentreerd in vier van de twaalf provincies. Aan de ‘top’ zijn opvallende verschuivingen zichtbaar.

Tot de voor de bouwmarkt van be-drijfsruimten belangrijke provincies behoren van oudsher: Noord-Brabant, Zuid- en Noord-Holland en Gelderland. In deze provincies vindt traditiege-trouw twee derde van álle productie van nieuwe bedrijfsruimten plaats. Veruit de grootste bouwprovincie voor de sector was altijd Noord-Brabant. deze provincie was alleen al goed voor bijna een kwart van alle jaarproductie in heel Nederland. Nu de bouw van bedrijfsruimten echter zo hard is te-ruggevallen, is dat vooral voor deze grote bouwprovincies ingrijpend. In uitgerekend de grootste bouwprovin-cie Noord-Brabant, is de productieaf-name in procenten bovendien ook nog eens het grootst (-81% t.o.v. 2008), wat de klap in deze provincie dus des te zwaarder maakt. Ook Flevoland (-75%), Friesland (-72%) en Noord-Holland (-70%) boeken verhoudingsgewijs forse

De Thermometer algemeen

Hoe positief deze opleving op zichzelf ook is, het is niet waarschijnlijk dat het herstel doorzet. De verklaring daarvoor is te vinden in de inmiddels weer ver-slechterde economische vooruitzichten. Zeker is ook dat het huidige aanbod vele malen groter is dan de toekomstige vraag. Wij gaan er vanuit dat de proble-matiek rond de euro voorlopig niet voor-bij is en dat het producentenvertrouwen negatief zal blijven. Een ‘double-dip’ op de vrije markt van bedrijfsruimten is dan ook reëel.

Makelaars signaleren al enige tijd een vernieuwingsvraag bij bedrijven naar betere gebouwen. De huurprijzen van

V:\ABC\N\NVB\Diverse 2009\Publicaties\Thermometer Bedrijfsruimten\NVB_thermometer_bedrijfsruimte_jan2012\Bedrijfstherm_2011

p05

1 van 1 24-1-2012 8:24

Thermometer Nederlandse Bedrijfsruimtemarktindex 1990 = 100

BRON I Geowetenschappen Universiteit Utrecht en STOGO onderzoek + advies

De klap is hard aangekomen

0

20

40

60

80

100

120

140

160

198819891990199119921993199419951996199719981999200020012002200320042005200620072008200920102011201220132014201520162017

Ver

wac

htin

g

De Thermometer geeft een cijfermatige indruk van het totale marktbeeld. Dus van nieu-we en bestaande bedrijfsgebouwen. Vooral de richting is belangrijk. Het beeld dat begin 2012 naar voren komt is het beeld van een sector die dichtbij het dieptepunt is.

2011 begon hoopvol, maar

eindigde met een kater…

Het afgelopen jaar 2011 begon hoopvol.

Positieve ontwikkelingen in de wereld-

handel leidden aanvankelijk tot een be-

ter perspectief voor Nederlandse bedrijfs-

activiteiten. De export nam flink toe en

het producentenvertrouwen herstelde

zich. Toch heeft de nieuwbouw van be-

drijfsruimten hier niet van kunnen pro-

fiteren. Daarvoor duurde de economische

opleving te kort en was het herstel ook

niet krachtig genoeg.

In de vorige Thermometer (begin 2010)

was het al voorspeld: de bouw van be-

drijfsruimten stond aan de vooravond

van een enorm productieverlies. De

achterliggende jaren 2008 en 2009 wa-

ren weliswaar nog alleszins redelijke

jaren, maar economische ontwikkelin-

gen ijlen altijd lang na op de markt van

bedrijfsruimten. We voorspelden daar-

om een productieverlies tot een niveau

van uiteindelijk 2,3 miljoen m² in 2011.

Inmiddels kunnen we constateren dat

de klap inderdaad hard is aangekomen.

De teller is in 2011 volgens voorlopige

cijfers uitgekomen op 2,4 miljoen m².

Dit betekent ruimschoots een halve-

ring vergeleken met 2009. De productie

is terug op het niveau van begin jaren

tachtig van de vorige eeuw.

… ook voor 2012 blijven

onzekerheden het beeld

bepalenDe vooruitzichten voor de sector duiden

voorlopig niet op een krachtige verbete-

ring.

Weliswaar tekende zich in 2010 en

1e helft 2011 economisch herstel af,

wat de pijn heeft verzacht, maar de

combinatie van eurocrisis en afbou-

wende schuldenbalansen bij banken

zorgen ervoor dat de vooruitzichten

voor de sector zwak blijven. Het is

best mogelijk dat er eerst nog een

kleine opleving komt in de produc-

tie van bedrijfsruimten, om daarna

ogenblikkelijk weer terug te vallen.

Voor de komende jaren gaan we uit van pro

2011 begon hoopvol, maar

eindigde met een kater…

Het afgelopen jaar 2011 begon hoopvol.

Positieve ontwikkelingen in de wereld-

handel leidden aanvankelijk tot een be-

ter perspectief voor Nederlandse bedrijfs-

activiteiten. De export nam flink toe en

het producentenvertrouwen herstelde

zich. Toch heeft de nieuwbouw van be-

drijfsruimten hier niet van kunnen pro-

fiteren. Daarvoor duurde de economische

opleving te kort en was het herstel ook

niet krachtig genoeg.

In de vorige Thermometer (begin 2010)

was het al voorspeld: de bouw van be-

drijfsruimten stond aan de vooravond

van een enorm productieverlies. De

achterliggende jaren 2008 en 2009 wa-

ren weliswaar nog alleszins redelijke ja-

ren, maar economische ontwikkelingen

ijlen altijd lang na op de markt van be-

drijfsruimten. We voorspelden daarom

een productieverlies tot een niveau van

uiteindelijk 2,3 miljoen m² in 2011. In-

middels kunnen we constateren dat de

klap inderdaad hard is aangekomen. De

teller is in 2011 volgens voorlopige cijfers

uitgekomen op 2,4 miljoen m². Dit bete-

kent ruimschoots een halvering verge-

leken met 2009. De productie is terug

op het niveau van begin jaren tachtig

van de vorige eeuw.

… ook voor 2012 blijven

onzekerheden het beeld

bepalenDe vooruitzichten voor de sector duiden

voorlopig niet op een krachtige verbete-

ring.

Weliswaar tekende zich in 2010 en

1e helft 2011 economisch herstel af,

wat de pijn heeft verzacht, maar de

combinatie van eurocrisis en afbou-

wende schuldenbalansen bij banken

zorgen ervoor dat de vooruitzich-

ten voor de sector zwak blijven. Het

is best mogelijk dat er eerst nog een

kleine opleving komt in de produc-

tie van bedrijfsruimten, om daarna

ogenblikkelijk weer terug te vallen.

Voor de komende jaren gaan we uit van pro-

betaald voor eersteklas bedrijfsruim-

ten in de omgeving van Schiphol (ca. €

90 per m²), maar er zijn ook regio’s waar

met soms € 20 per m² al volstaan wordt.

We achten een verdere ‘verschraling’

van de (huur)prijzen reëel.

Bedrijfsruimtemarkt erg

conjunctuurgevoelig

De Nederlandse economie zal in 2012 vrij-

wel stilvallen. Net als eind 2008 staan

alle signalen die de economische toe-

stand weergeven op rood. Het was de laat-

ste tijd telkens de export die aan de basis

van enig economisch herstel stond, maar

nu de vooruitzichten voor de wereldhan-

del verslechteren, verslechtert tevens het

economisch perspectief voor Nederland.

Het was geen opleving, maar een op-

levinkje. De Nederlandse economie

haakte in 2010 en 1e helft 2011 verras-

send goed aan bij de opleving van de

wereldhandel, maar achteraf blijkt het

helaas niet meer dan een kleine ople-

ving te zijn geweest. De Nederlandse

economie slaagt er niet in om langer

dan twee jaar te groeien. Zowel de Ne-

derlandsche Bank (DNB) als het Cen-

traal Planbureau (CPB) zijn somber over

het perspectief voor 2012. Tegelijk moet

de situatie niet overdreven worden. Of-

ficieel wordt dan ook gesproken van

een “milde recessie”.

De ontwikkeling aangaande de we-

reldhandel is voor de Nederlandse eco-

nomie traditioneel altijd de meest be-

palende factor voor de toestand in ons

land. Het was de laatste tijd telkens de

export die aan de basis van enig econo-

misch herstel stond, maar nu de voor-

uitzichten voor juist de wereldhandel

in rap tempo verslechteren, verslech-

tert tevens het perspectief voor de Ne-

derlandse export. Een andere belang-

rijke graadmeter voor wat de economie

gaat doen, is het gedrag van inkoopma-

nagers. Als zij positief zijn en opdrach-

ten aan fabrieken en bedrijven durven

te geven, gaat het met de economie de goede kant op.

Een opdracht belandt bijvoorbeeld bij een grote fabriek, die weer

zijn toeleverancier aan het werk zet, die weer zelfstandigen een

deel(tje) van de opdracht geeft, etc.

De Nederlandse Vereniging van Inkoopmanagers (Nevi) ondervraagt

maandelijks de inkoopmanagers in

5 6

‘Always look on the bright side of life’

NVB Vereniging voor ontwikkelaars & bouwondernemers weet als geen ander dat kennis en kunde in een zo gespecialiseerde markt als projectontwikkeling een must is. Decennialang speelt kennis van de verschillende deelmarkten van projectontwik-keling dan ook een belangrijke rol in het bestaansrecht van onze vereniging. Deze kennis delen wij graag met anderen. En dat doen we met onze Thermometers.

De presentatie van deze Thermometer Bedrijfsruimten komt op een onrustig moment. Zelden eerder was er immers zo’n stortvloed aan slecht economisch nieuws, maar nu iedereen worstelt met de interpretatie ervan, wordt het langzamerhand tijd voor wat relativering. Bijvoorbeeld, dat de cijfers specifiek voor Nederland meevallen. Dat er vooralsnog sprake is van een “milde crisis” en beslist geen “melt-down”. En dat Ne-derland tot de landen behoort met de best georganiseerde economieën ter wereld, de laagste werkloosheid heeft van alle Europese landen en beschikt over een overheids-begroting die, zeker in vergelijking tot de meeste andere Westerse landen, ronduit ge-zond mag worden genoemd.

Sommigen zullen zeggen dat we te optimistisch zijn en dat de vooruitzichten voor de vastgoedmarkten nog nooit zo slecht zijn geweest als nu. Vaak zijn dit de mensen, die ons een paar jaar terug juist verweten veel te pessimistisch te zijn. Toch heeft NVB als één van de weinigen de ontwikkelingen op de bedrijfsruimtemarkt destijds goed voorspeld. In de vorige Thermometer voorspelden we een halvering (t.o.v. 2008) van de bouwproductie van bedrijfsruimten tot 2,3 miljoen opgeleverde vierkante meters in 2011. Het zijn er uiteindelijk 2,4 miljoen geworden. Dus we zaten dichtbij.

We moeten nu vooral oppassen niet te verzwelgen in het slechte nieuws. NVB is de laatste die beweert dat een krachtig herstel van de bedrijfsruimtemarkt nabij is, maar de grootste klap hebben we in elk geval met deze markt gehad. En bedenk ook: op het moment dat iedereen somber is, ligt vaak weer de kiem voor het herstel besloten, hoe pril ook. De belangrijkste aandelenbeurzen lijken er intussen al op vooruit te lopen; sinds oktober liggen de indices 20% tot 30% hoger dan in oktober vorig jaar. In de Ver-enigde Staten, vaak de voorloper, is intussen zelfs al weer sprake van groei.

Bedenk ook: Nederland beschikt over uitstekende mainports. Hans Smits, president-directeur van het Rotterdamse havenbedrijf, meldde recent enthousiast dat de over-slag in zijn haven vorig jaar voor de negende keer in tien jaar was gegroeid. Een gewel-dige prestatie en dit - plus het gegeven dat we naast het economisch sterke Duitsland zijn gelegen - maakt dat er ook in deze tijd nog volop kansen zijn. De vraag is dan ook niet of het herstel ooit komt, maar wanneer. In de tussentijd moet de sector van bedrijfsruimten wel op tijd klaar zijn om aan te haken. Wij zien vooral kansen in her-structurering, logistiek vastgoed en in goed geoutilleerde, flexibele gebouwen voor zzp-ers en andere kleine bedrijven.

Nico RietdijkLeendert Meijers

Directie NVB Vereniging voor ontwikkelaars & bouwondernemers

januari 2012

De NVB Thermometer Bedrijfsruimten

in minuten2012

postadres:Postbus 6202270 AP Voorburg

telefoon:(070) 386 02 04

e-mail:info@nvb-ontwikkelaars.nl

internet:www.nvb-ontwikkelaars.nl

aangeboden en trekken veel (tijde-lijke) gelegenheidsgebruikers (opslag, sportscholen, enz.), die worden aan-getrokken door de relatief lage prij-zen van het tweedehands vastgoed. Of - en ook dat komt voor - de panden zijn zo kansloos dat ze helemaal niet meer worden aangeboden en dus ook niet in meer de leegstandsstatistie-ken kunnen voorkomen. Het is dus niet de omvang van de leegstand die een probleem is, maar de concentra-tie van oude panden in verloederde en kansloze gebieden. Overigens valt ook wat te zeggen voor de gedachte, dat oud tweedehands vastgoed wel beantwoordt aan een vraag uit de samenleving, ook al is dat dan niet afkomstig van het klassieke bedrijfs-leven, waar deze objecten ooit voor bedoeld waren, maar zijn het de ge-legenheidsgebruikers die een vraag uitoefenen. We moeten er dus ook niet al te krampachtig over doen. Dit neemt niet weg, dat de opname aan de onderkant van de markt door ge-legenheidsgebruikers eindig is. Het is dus mogelijk dat dat de leegstand de komende tijd alsnog snel gaat groeien en voor problemen gaat zorgen.

(Huur)prijzen dalen vrijwel overal Dat de vraag naar bedrijfsruimten op de vrije markt zo in 2011 is toegenomen, betekent niet automatisch ook stijgende (huur)prijzen. Integendeel.

Het algemene beeld is dat de (huur)prijzen het afgelopen jaar opnieuw op vrijwel alle locaties zijn gedaald. Maar het is en blijft lastig om precieze uitspraken over de (huur)prijsontwik-keling te doen, omdat zij niet altijd bekend worden gemaakt, noch zuiver worden geregistreerd. De geregistreer-de huren zeggen bovendien vaak niets over de voor huurders aantrekkelijke incentives die achter de huren schuil-gaan.

Met deze nuancering in het achterhoofd bedraagt de gemiddelde huurprijs per vierkante meter bedrijfsruimte in 2011 € 48, tegen € 49 in 2010 en € 53 in 2008. Tegelijk moet worden opgemerkt dat onder invloed van het ruime aanbod ook de incentives, in de vorm van in-vesteringsbijdragen en/of huurkortin-gen een stijging te zien hebben gege-

ven. Een huurvrije periode van twaalf maanden op een vijfjarig huurcontract zou volgens NVM Business inmiddels geen uitzondering meer zijn. Evenals voorgaande jaren zijn er opnieuw forse verschillen tussen de regio’s. Vooral de bedrijfsruimtemarkten van Arnhem/Nijmegen (-4,2%), Amsterdam (-4,2%) en Limburg (-3,6%) vallen in negatieve zin op met verhoudingsgewijs forse huur-prijsdalingen. De hoogste huren wor-

den nog altijd betaald voor eersteklas bedrijfsruimten in de omgeving van Schiphol (ca. € 90 per m²), maar er zijn ook regio’s waar met soms € 20 per m² al volstaan wordt. We achten een ver-dere ‘verschraling’ van de (huur)prij-zen reëel.

Bedrijfsruimtemarkt erg conjunctuurgevoeligDe Nederlandse economie zal in 2012 vrijwel stilvallen. Net als eind 2008 staan alle signalen die de economische toestand weergeven op rood.

Het was achteraf geen opleving, maar een oplevinkje. De Nederlandse econo-mie haakte in 2010 en 1e helft 2011 ver-rassend goed aan bij de opleving van de wereldhandel, maar achteraf blijkt het niet meer dan een kleine opleving te zijn geweest. De Nederlandse eco-nomie slaagt er niet in om langer dan twee jaar te groeien. Zowel de Neder-landsche Bank (DNB) als het Centraal Planbureau (CPB) zijn somber over het perspectief voor 2012. Tegelijk moet de situatie niet overdreven worden. Offi-cieel wordt dan ook gesproken van een “milde recessie”.

De ontwikkeling aangaande de we-reldhandel is voor de Nederlandse eco-nomie traditioneel altijd de meest be-palende factor voor de toestand in ons land. Het was de laatste tijd telkens de export die aan de basis van enig economisch herstel stond, maar nu de vooruitzichten voor juist de wereld-handel in rap tempo verslechteren, verslechtert tevens het perspectief voor de Nederlandse export. Een an-dere belangrijke graadmeter voor wat de economie gaat doen, is het gedrag van inkoopmanagers. Als zij positief zijn en opdrachten aan fabrieken en bedrijven durven te geven, gaat het met de economie de goede kant op. Een opdracht belandt bijvoorbeeld bij een grote fabriek, die weer zijn toele-verancier aan het werk zet, die weer zelfstandigen een deel(tje) van de op-dracht geeft, etc.

De Nederlandse Vereniging van In-koopmanagers (Nevi) ondervraagt maandelijks de inkoopmanagers in ons land en verwerkt de antwoorden in een index, de zogeheten Purchasing Managers index (PMI). Als de score

hoger is dan 50 punten, dan voorspelt dat groei. Onder de 50 punten dreigt recessie. In april 2011 bedroeg de score nog 59 punten, in december jl. was dat 46, duidelijk dus onder de belangrijke grens. De laatste keer dat de index zo laag stond en bezig was aan een neer-waartse beweging, was halverwege 2008, vooruitlopend op de recessie. Ook de winstgevendheid van het be-drijfsleven is een belangrijke indica-tor. Een financieel krachtig bedrijfsle-ven met goede (winst)vooruitzichten zal eerder op zoek gaan naar andere huisvesting, dan een bedrijf dat on-zeker is over de eigen toekomst. Ook volgens deze indicator is sprake van ‘weersverslechtering’. Na een aantal uitbundige jaren, zijn de winsten sinds de kredietcrisis flink teruggevallen. In 2011 kwam de winstquote uit op 9,5%. Weliswaar was dat hoger dan de scores in de slechte jaren 2009 en 2010, maar in vergelijking met de winsten die in de jaren daarvóór gebruikelijk waren - 14% á 16% - is het toch even wennen. Voor 2012 gaat het CPB uit van een winstquote van 7%.

Niet onbelangrijk is ten slotte het ban-caire landschap en het vermogen van bedrijven om (vreemd) kapitaal aan te trekken. Het wordt eentonig, maar ook in dit opzicht is er veel veranderd.De vanzelfsprekendheid om krediet te krijgen, is verdwenen. De basis hier-voor is terug te vinden in Basel III. Dit zorgt er voor dat banken meer (en be-ter) kapitaal moeten aanhouden en daarnaast moeten beschikken over grotere liquiditeitsbuffers. Ook verze-keraars zijn terughoudender en kriti-scher geworden, omdat zij te maken krijgen met strengere eisen volgens Solvency II. Dit alles zorgt ervoor dat de financiële markten op zoek zijn naar een nieuw marktevenwicht.

Bijna 4% van bedrijfsruimteareaal in Nederland staat leeg of is te koop of te huur… maar plaatselijk enorme verschillen

BRON | DTZ Zadelhoff

Aanbod-voorraad ratio per gemeente (in% ultimo 2011)

V:\ABC\N\NVB\Diverse 2009\Publicaties\Thermometer Bedrijfsruimten\NVB_thermometer_bedrijfsruimte_jan2012\Bedrijfstherm_2011 p15

1 van 1 24-1-2012 8:26

Kad

er

R gegevens

Aanbod-voorraad ratio per gemeente (in% ultimo 2011) Diemen 13,0%Amsterdam 13,0%

Wijchen 12,0%Stichtse Vecht 11,0%

Zoetermeer 10,0%Oldenzaal 10,0%

Amersfoort 10,0%Moerdijk 9,0%

Veldhoven 9,0%Nieuwegein 9,0%

Almere 9,0%Haarlem 8,5%

Enschede 8,0%Venray 8,0%

Rotterdam 8,0%Tilburg 8,0%

Eindhoven 8,0%Deventer 7,0%

Haarlemmermeer 7,0%Ede 7,0%

Roosendaal 7,0%Rijswijk 6,0%

Schiedam 6,0%Best 6,0%

Houten 6,0%Venlo 6,0%Breda 5,0%

Leiden 5,0%Zwolle 5,0%

Utrecht 5,0%Den Haag 5,0%

Duiven 4,0%Woerden 4,0%Nijmegen 4,0%

Den Bosch 4,0%Dordrecht 4,0%

Son en Breugel 4,0%Leeuwarden 4,0%

Arnhem 4,0%Assen 4,0%

Zutphen 3,0%Delft 3,0%

Veenendaal 3,0%Etten-Leur 3,0%Hilversum 3,0%Roermond 3,0%

Zwijndrecht 3,0%BRON I DTZ Zadelhoff Almelo 3,0%

Hengelo 3,0%Maastricht 2,0%

Oosterhout 2,0%Apeldoorn 2,0%Groningen 2,0%

Zeist 2,0%Sittard-Geleen 2,0%Smallingerland 2,0%

Binnenmaas 2,0%Emmen 2,0%

Helmond 2,0%Capelle a/d IJssel 2,0%

Sliedrecht 1,0%Sneek 1,0%

Bijna 4% van bedrijfsruimteareaal in Nederland staat leeg of is te koop of te huur… maar plaatselijk enorme verschillen

0% 5% 10% 15% 20% 25%

DiemenAmsterdam

WijchenStichtse Vecht

ZoetermeerOldenzaal

AmersfoortMoerdijk

VeldhovenNieuwegein

AlmereHaarlem

EnschedeVenray

RotterdamTilburg

EindhovenDeventer

HaarlemmermeerEde

RoosendaalRijswijk

SchiedamBest

HoutenVenloBreda

LeidenZwolle

UtrechtDen Haag

DuivenWoerdenNijmegen

Den BoschDordrecht

Son en BreugelLeeuwarden

ArnhemAssen

ZutphenDelft

VeenendaalEtten-LeurHilversumRoermond

ZwijndrechtAlmelo

HengeloMaastricht

OosterhoutApeldoornGroningen

ZeistSittard-GeleenSmallingerland

BinnenmaasEmmen

HelmondCapelle a/d IJssel

SliedrechtSneek

2011 begon hoopvol, maar

eindigde met een kater…

Het afgelopen jaar 2011 begon hoopvol.

Positieve ontwikkelingen in de wereld-

handel leidden aanvankelijk tot een be-

ter perspectief voor Nederlandse bedrijfs-

activiteiten. De export nam flink toe en

het producentenvertrouwen herstelde

zich. Toch heeft de nieuwbouw van be-

drijfsruimten hier niet van kunnen pro-

fiteren. Daarvoor duurde de economische

opleving te kort en was het herstel ook

niet krachtig genoeg.

In de vorige Thermometer (begin 2010)

was het al voorspeld: de bouw van be-

drijfsruimten stond aan de vooravond

van een enorm productieverlies. De

achterliggende jaren 2008 en 2009 wa-

ren weliswaar nog alleszins redelijke

jaren, maar economische ontwikkelin-

gen ijlen altijd lang na op de markt van

bedrijfsruimten. We voorspelden daar-

om een productieverlies tot een niveau

van uiteindelijk 2,3 miljoen m² in 2011.

Inmiddels kunnen we constateren dat

de klap inderdaad hard is aangekomen.

De teller is in 2011 volgens voorlopige

cijfers uitgekomen op 2,4 miljoen m².

Dit betekent ruimschoots een halve-

ring vergeleken met 2009. De productie

is terug op het niveau van begin jaren

tachtig van de vorige eeuw.

… ook voor 2012 blijven

onzekerheden het beeld

bepalenDe vooruitzichten voor de sector duiden

voorlopig niet op een krachtige verbete-

ring.

Weliswaar tekende zich in 2010 en

1e helft 2011 economisch herstel af,

wat de pijn heeft verzacht, maar de

combinatie van eurocrisis en afbou-

wende schuldenbalansen bij banken

zorgen ervoor dat de vooruitzichten

voor de sector zwak blijven. Het is

best mogelijk dat er eerst nog een

kleine opleving komt in de produc-

tie van bedrijfsruimten, om daarna

ogenblikkelijk weer terug te vallen.

Voor de komende jaren gaan we uit van pro

2011 begon hoopvol, maar

eindigde met een kater…

Het afgelopen jaar 2011 begon hoopvol.

Positieve ontwikkelingen in de wereld-

handel leidden aanvankelijk tot een be-

ter perspectief voor Nederlandse bedrijfs-

activiteiten. De export nam flink toe en

het producentenvertrouwen herstelde

zich. Toch heeft de nieuwbouw van be-

drijfsruimten hier niet van kunnen pro-

fiteren. Daarvoor duurde de economische

opleving te kort en was het herstel ook

niet krachtig genoeg.

In de vorige Thermometer (begin 2010)

was het al voorspeld: de bouw van be-

drijfsruimten stond aan de vooravond

van een enorm productieverlies. De

achterliggende jaren 2008 en 2009 wa-

ren weliswaar nog alleszins redelijke ja-

ren, maar economische ontwikkelingen

ijlen altijd lang na op de markt van be-

drijfsruimten. We voorspelden daarom

een productieverlies tot een niveau van

uiteindelijk 2,3 miljoen m² in 2011. In-

middels kunnen we constateren dat de

klap inderdaad hard is aangekomen. De

teller is in 2011 volgens voorlopige cijfers

uitgekomen op 2,4 miljoen m². Dit bete-

kent ruimschoots een halvering verge-

leken met 2009. De productie is terug

op het niveau van begin jaren tachtig

van de vorige eeuw.

… ook voor 2012 blijven

onzekerheden het beeld

bepalenDe vooruitzichten voor de sector duiden

voorlopig niet op een krachtige verbete-

ring.

Weliswaar tekende zich in 2010 en

1e helft 2011 economisch herstel af,

wat de pijn heeft verzacht, maar de

combinatie van eurocrisis en afbou-

wende schuldenbalansen bij banken

zorgen ervoor dat de vooruitzich-

ten voor de sector zwak blijven. Het

is best mogelijk dat er eerst nog een

kleine opleving komt in de produc-

tie van bedrijfsruimten, om daarna

ogenblikkelijk weer terug te vallen.

Voor de komende jaren gaan we uit van pro-

betaald voor eersteklas bedrijfsruim-

ten in de omgeving van Schiphol (ca. €

90 per m²), maar er zijn ook regio’s waar

met soms € 20 per m² al volstaan wordt.

We achten een verdere ‘verschraling’

van de (huur)prijzen reëel.

Bedrijfsruimtemarkt erg

conjunctuurgevoelig

De Nederlandse economie zal in 2012 vrij-

wel stilvallen. Net als eind 2008 staan

alle signalen die de economische toe-

stand weergeven op rood. Het was de laat-

ste tijd telkens de export die aan de basis

van enig economisch herstel stond, maar

nu de vooruitzichten voor de wereldhan-

del verslechteren, verslechtert tevens het

economisch perspectief voor Nederland.

Het was geen opleving, maar een op-

levinkje. De Nederlandse economie

haakte in 2010 en 1e helft 2011 verras-

send goed aan bij de opleving van de

wereldhandel, maar achteraf blijkt het

helaas niet meer dan een kleine ople-

ving te zijn geweest. De Nederlandse

economie slaagt er niet in om langer

dan twee jaar te groeien. Zowel de Ne-

derlandsche Bank (DNB) als het Cen-

traal Planbureau (CPB) zijn somber over

het perspectief voor 2012. Tegelijk moet

de situatie niet overdreven worden. Of-

ficieel wordt dan ook gesproken van

een “milde recessie”.

De ontwikkeling aangaande de we-

reldhandel is voor de Nederlandse eco-

nomie traditioneel altijd de meest be-

palende factor voor de toestand in ons

land. Het was de laatste tijd telkens de

export die aan de basis van enig econo-

misch herstel stond, maar nu de voor-

uitzichten voor juist de wereldhandel

in rap tempo verslechteren, verslech-

tert tevens het perspectief voor de Ne-

derlandse export. Een andere belang-

rijke graadmeter voor wat de economie

gaat doen, is het gedrag van inkoopma-

nagers. Als zij positief zijn en opdrach-

ten aan fabrieken en bedrijven durven

te geven, gaat het met de economie de goede kant op.

Een opdracht belandt bijvoorbeeld bij een grote fabriek, die weer

zijn toeleverancier aan het werk zet, die weer zelfstandigen een

deel(tje) van de opdracht geeft, etc.

De Nederlandse Vereniging van Inkoopmanagers (Nevi) ondervraagt

maandelijks de inkoopmanagers in

5 6

‘Always look on the bright side of life’

NVB Vereniging voor ontwikkelaars & bouwondernemers weet als geen ander dat kennis en kunde in een zo gespecialiseerde markt als projectontwikkeling een must is. Decennialang speelt kennis van de verschillende deelmarkten van projectontwik-keling dan ook een belangrijke rol in het bestaansrecht van onze vereniging. Deze kennis delen wij graag met anderen. En dat doen we met onze Thermometers.

De presentatie van deze Thermometer Bedrijfsruimten komt op een onrustig moment. Zelden eerder was er immers zo’n stortvloed aan slecht economisch nieuws, maar nu iedereen worstelt met de interpretatie ervan, wordt het langzamerhand tijd voor wat relativering. Bijvoorbeeld, dat de cijfers specifiek voor Nederland meevallen. Dat er vooralsnog sprake is van een “milde crisis” en beslist geen “melt-down”. En dat Ne-derland tot de landen behoort met de best georganiseerde economieën ter wereld, de laagste werkloosheid heeft van alle Europese landen en beschikt over een overheids-begroting die, zeker in vergelijking tot de meeste andere Westerse landen, ronduit ge-zond mag worden genoemd.

Sommigen zullen zeggen dat we te optimistisch zijn en dat de vooruitzichten voor de vastgoedmarkten nog nooit zo slecht zijn geweest als nu. Vaak zijn dit de mensen, die ons een paar jaar terug juist verweten veel te pessimistisch te zijn. Toch heeft NVB als één van de weinigen de ontwikkelingen op de bedrijfsruimtemarkt destijds goed voorspeld. In de vorige Thermometer voorspelden we een halvering (t.o.v. 2008) van de bouwproductie van bedrijfsruimten tot 2,3 miljoen opgeleverde vierkante meters in 2011. Het zijn er uiteindelijk 2,4 miljoen geworden. Dus we zaten dichtbij.

We moeten nu vooral oppassen niet te verzwelgen in het slechte nieuws. NVB is de laatste die beweert dat een krachtig herstel van de bedrijfsruimtemarkt nabij is, maar de grootste klap hebben we in elk geval met deze markt gehad. En bedenk ook: op het moment dat iedereen somber is, ligt vaak weer de kiem voor het herstel besloten, hoe pril ook. De belangrijkste aandelenbeurzen lijken er intussen al op vooruit te lopen; sinds oktober liggen de indices 20% tot 30% hoger dan in oktober vorig jaar. In de Ver-enigde Staten, vaak de voorloper, is intussen zelfs al weer sprake van groei.

Bedenk ook: Nederland beschikt over uitstekende mainports. Hans Smits, president-directeur van het Rotterdamse havenbedrijf, meldde recent enthousiast dat de over-slag in zijn haven vorig jaar voor de negende keer in tien jaar was gegroeid. Een gewel-dige prestatie en dit - plus het gegeven dat we naast het economisch sterke Duitsland zijn gelegen - maakt dat er ook in deze tijd nog volop kansen zijn. De vraag is dan ook niet of het herstel ooit komt, maar wanneer. In de tussentijd moet de sector van bedrijfsruimten wel op tijd klaar zijn om aan te haken. Wij zien vooral kansen in her-structurering, logistiek vastgoed en in goed geoutilleerde, flexibele gebouwen voor zzp-ers en andere kleine bedrijven.

Nico RietdijkLeendert Meijers

Directie NVB Vereniging voor ontwikkelaars & bouwondernemers

januari 2012

De NVB Thermometer Bedrijfsruimten

in minuten2012

postadres:Postbus 6202270 AP Voorburg

telefoon:(070) 386 02 04

e-mail:info@nvb-ontwikkelaars.nl

internet:www.nvb-ontwikkelaars.nl

aangeboden en trekken veel (tijde-lijke) gelegenheidsgebruikers (opslag, sportscholen, enz.), die worden aan-getrokken door de relatief lage prij-zen van het tweedehands vastgoed. Of - en ook dat komt voor - de panden zijn zo kansloos dat ze helemaal niet meer worden aangeboden en dus ook niet in meer de leegstandsstatistie-ken kunnen voorkomen. Het is dus niet de omvang van de leegstand die een probleem is, maar de concentra-tie van oude panden in verloederde en kansloze gebieden. Overigens valt ook wat te zeggen voor de gedachte, dat oud tweedehands vastgoed wel beantwoordt aan een vraag uit de samenleving, ook al is dat dan niet afkomstig van het klassieke bedrijfs-leven, waar deze objecten ooit voor bedoeld waren, maar zijn het de ge-legenheidsgebruikers die een vraag uitoefenen. We moeten er dus ook niet al te krampachtig over doen. Dit neemt niet weg, dat de opname aan de onderkant van de markt door ge-legenheidsgebruikers eindig is. Het is dus mogelijk dat dat de leegstand de komende tijd alsnog snel gaat groeien en voor problemen gaat zorgen.

(Huur)prijzen dalen vrijwel overal Dat de vraag naar bedrijfsruimten op de vrije markt zo in 2011 is toegenomen, betekent niet automatisch ook stijgende (huur)prijzen. Integendeel.

Het algemene beeld is dat de (huur)prijzen het afgelopen jaar opnieuw op vrijwel alle locaties zijn gedaald. Maar het is en blijft lastig om precieze uitspraken over de (huur)prijsontwik-keling te doen, omdat zij niet altijd bekend worden gemaakt, noch zuiver worden geregistreerd. De geregistreer-de huren zeggen bovendien vaak niets over de voor huurders aantrekkelijke incentives die achter de huren schuil-gaan.

Met deze nuancering in het achterhoofd bedraagt de gemiddelde huurprijs per vierkante meter bedrijfsruimte in 2011 € 48, tegen € 49 in 2010 en € 53 in 2008. Tegelijk moet worden opgemerkt dat onder invloed van het ruime aanbod ook de incentives, in de vorm van in-vesteringsbijdragen en/of huurkortin-gen een stijging te zien hebben gege-

ven. Een huurvrije periode van twaalf maanden op een vijfjarig huurcontract zou volgens NVM Business inmiddels geen uitzondering meer zijn. Evenals voorgaande jaren zijn er opnieuw forse verschillen tussen de regio’s. Vooral de bedrijfsruimtemarkten van Arnhem/Nijmegen (-4,2%), Amsterdam (-4,2%) en Limburg (-3,6%) vallen in negatieve zin op met verhoudingsgewijs forse huur-prijsdalingen. De hoogste huren wor-

den nog altijd betaald voor eersteklas bedrijfsruimten in de omgeving van Schiphol (ca. € 90 per m²), maar er zijn ook regio’s waar met soms € 20 per m² al volstaan wordt. We achten een ver-dere ‘verschraling’ van de (huur)prij-zen reëel.

Bedrijfsruimtemarkt erg conjunctuurgevoeligDe Nederlandse economie zal in 2012 vrijwel stilvallen. Net als eind 2008 staan alle signalen die de economische toestand weergeven op rood.

Het was achteraf geen opleving, maar een oplevinkje. De Nederlandse econo-mie haakte in 2010 en 1e helft 2011 ver-rassend goed aan bij de opleving van de wereldhandel, maar achteraf blijkt het niet meer dan een kleine opleving te zijn geweest. De Nederlandse eco-nomie slaagt er niet in om langer dan twee jaar te groeien. Zowel de Neder-landsche Bank (DNB) als het Centraal Planbureau (CPB) zijn somber over het perspectief voor 2012. Tegelijk moet de situatie niet overdreven worden. Offi-cieel wordt dan ook gesproken van een “milde recessie”.

De ontwikkeling aangaande de we-reldhandel is voor de Nederlandse eco-nomie traditioneel altijd de meest be-palende factor voor de toestand in ons land. Het was de laatste tijd telkens de export die aan de basis van enig economisch herstel stond, maar nu de vooruitzichten voor juist de wereld-handel in rap tempo verslechteren, verslechtert tevens het perspectief voor de Nederlandse export. Een an-dere belangrijke graadmeter voor wat de economie gaat doen, is het gedrag van inkoopmanagers. Als zij positief zijn en opdrachten aan fabrieken en bedrijven durven te geven, gaat het met de economie de goede kant op. Een opdracht belandt bijvoorbeeld bij een grote fabriek, die weer zijn toele-verancier aan het werk zet, die weer zelfstandigen een deel(tje) van de op-dracht geeft, etc.

De Nederlandse Vereniging van In-koopmanagers (Nevi) ondervraagt maandelijks de inkoopmanagers in ons land en verwerkt de antwoorden in een index, de zogeheten Purchasing Managers index (PMI). Als de score

hoger is dan 50 punten, dan voorspelt dat groei. Onder de 50 punten dreigt recessie. In april 2011 bedroeg de score nog 59 punten, in december jl. was dat 46, duidelijk dus onder de belangrijke grens. De laatste keer dat de index zo laag stond en bezig was aan een neer-waartse beweging, was halverwege 2008, vooruitlopend op de recessie. Ook de winstgevendheid van het be-drijfsleven is een belangrijke indica-tor. Een financieel krachtig bedrijfsle-ven met goede (winst)vooruitzichten zal eerder op zoek gaan naar andere huisvesting, dan een bedrijf dat on-zeker is over de eigen toekomst. Ook volgens deze indicator is sprake van ‘weersverslechtering’. Na een aantal uitbundige jaren, zijn de winsten sinds de kredietcrisis flink teruggevallen. In 2011 kwam de winstquote uit op 9,5%. Weliswaar was dat hoger dan de scores in de slechte jaren 2009 en 2010, maar in vergelijking met de winsten die in de jaren daarvóór gebruikelijk waren - 14% á 16% - is het toch even wennen. Voor 2012 gaat het CPB uit van een winstquote van 7%.

Niet onbelangrijk is ten slotte het ban-caire landschap en het vermogen van bedrijven om (vreemd) kapitaal aan te trekken. Het wordt eentonig, maar ook in dit opzicht is er veel veranderd.De vanzelfsprekendheid om krediet te krijgen, is verdwenen. De basis hier-voor is terug te vinden in Basel III. Dit zorgt er voor dat banken meer (en be-ter) kapitaal moeten aanhouden en daarnaast moeten beschikken over grotere liquiditeitsbuffers. Ook verze-keraars zijn terughoudender en kriti-scher geworden, omdat zij te maken krijgen met strengere eisen volgens Solvency II. Dit alles zorgt ervoor dat de financiële markten op zoek zijn naar een nieuw marktevenwicht.

Bijna 4% van bedrijfsruimteareaal in Nederland staat leeg of is te koop of te huur… maar plaatselijk enorme verschillen

BRON | DTZ Zadelhoff

Aanbod-voorraad ratio per gemeente (in% ultimo 2011)

V:\ABC\N\NVB\Diverse 2009\Publicaties\Thermometer Bedrijfsruimten\NVB_thermometer_bedrijfsruimte_jan2012\Bedrijfstherm_2011 p15

1 van 1 24-1-2012 8:26

Kad

er

R gegevens

Aanbod-voorraad ratio per gemeente (in% ultimo 2011) Diemen 13,0%Amsterdam 13,0%

Wijchen 12,0%Stichtse Vecht 11,0%

Zoetermeer 10,0%Oldenzaal 10,0%

Amersfoort 10,0%Moerdijk 9,0%

Veldhoven 9,0%Nieuwegein 9,0%

Almere 9,0%Haarlem 8,5%

Enschede 8,0%Venray 8,0%

Rotterdam 8,0%Tilburg 8,0%

Eindhoven 8,0%Deventer 7,0%

Haarlemmermeer 7,0%Ede 7,0%

Roosendaal 7,0%Rijswijk 6,0%

Schiedam 6,0%Best 6,0%

Houten 6,0%Venlo 6,0%Breda 5,0%

Leiden 5,0%Zwolle 5,0%

Utrecht 5,0%Den Haag 5,0%

Duiven 4,0%Woerden 4,0%Nijmegen 4,0%

Den Bosch 4,0%Dordrecht 4,0%

Son en Breugel 4,0%Leeuwarden 4,0%

Arnhem 4,0%Assen 4,0%

Zutphen 3,0%Delft 3,0%

Veenendaal 3,0%Etten-Leur 3,0%Hilversum 3,0%Roermond 3,0%

Zwijndrecht 3,0%BRON I DTZ Zadelhoff Almelo 3,0%

Hengelo 3,0%Maastricht 2,0%

Oosterhout 2,0%Apeldoorn 2,0%Groningen 2,0%

Zeist 2,0%Sittard-Geleen 2,0%Smallingerland 2,0%

Binnenmaas 2,0%Emmen 2,0%

Helmond 2,0%Capelle a/d IJssel 2,0%

Sliedrecht 1,0%Sneek 1,0%

Bijna 4% van bedrijfsruimteareaal in Nederland staat leeg of is te koop of te huur… maar plaatselijk enorme verschillen

0% 5% 10% 15% 20% 25%

DiemenAmsterdam

WijchenStichtse Vecht

ZoetermeerOldenzaal

AmersfoortMoerdijk

VeldhovenNieuwegein

AlmereHaarlem

EnschedeVenray

RotterdamTilburg

EindhovenDeventer

HaarlemmermeerEde

RoosendaalRijswijk

SchiedamBest

HoutenVenloBreda

LeidenZwolle

UtrechtDen Haag

DuivenWoerdenNijmegen

Den BoschDordrecht

Son en BreugelLeeuwarden

ArnhemAssen

ZutphenDelft

VeenendaalEtten-LeurHilversumRoermond

ZwijndrechtAlmelo

HengeloMaastricht

OosterhoutApeldoornGroningen

ZeistSittard-GeleenSmallingerland

BinnenmaasEmmen

HelmondCapelle a/d IJssel

SliedrechtSneek

2011 begon hoopvol, maar

eindigde met een kater…

Het afgelopen jaar 2011 begon hoopvol.

Positieve ontwikkelingen in de wereld-

handel leidden aanvankelijk tot een be-

ter perspectief voor Nederlandse bedrijfs-

activiteiten. De export nam flink toe en

het producentenvertrouwen herstelde

zich. Toch heeft de nieuwbouw van be-

drijfsruimten hier niet van kunnen pro-

fiteren. Daarvoor duurde de economische

opleving te kort en was het herstel ook

niet krachtig genoeg.

In de vorige Thermometer (begin 2010)

was het al voorspeld: de bouw van be-

drijfsruimten stond aan de vooravond

van een enorm productieverlies. De

achterliggende jaren 2008 en 2009 wa-

ren weliswaar nog alleszins redelijke

jaren, maar economische ontwikkelin-

gen ijlen altijd lang na op de markt van

bedrijfsruimten. We voorspelden daar-

om een productieverlies tot een niveau

van uiteindelijk 2,3 miljoen m² in 2011.

Inmiddels kunnen we constateren dat

de klap inderdaad hard is aangekomen.

De teller is in 2011 volgens voorlopige

cijfers uitgekomen op 2,4 miljoen m².

Dit betekent ruimschoots een halve-

ring vergeleken met 2009. De productie

is terug op het niveau van begin jaren

tachtig van de vorige eeuw.

… ook voor 2012 blijven

onzekerheden het beeld

bepalenDe vooruitzichten voor de sector duiden

voorlopig niet op een krachtige verbete-

ring.

Weliswaar tekende zich in 2010 en

1e helft 2011 economisch herstel af,

wat de pijn heeft verzacht, maar de

combinatie van eurocrisis en afbou-

wende schuldenbalansen bij banken

zorgen ervoor dat de vooruitzichten

voor de sector zwak blijven. Het is

best mogelijk dat er eerst nog een

kleine opleving komt in de produc-

tie van bedrijfsruimten, om daarna

ogenblikkelijk weer terug te vallen.

Voor de komende jaren gaan we uit van pro

2011 begon hoopvol, maar

eindigde met een kater…

Het afgelopen jaar 2011 begon hoopvol.

Positieve ontwikkelingen in de wereld-

handel leidden aanvankelijk tot een be-

ter perspectief voor Nederlandse bedrijfs-

activiteiten. De export nam flink toe en

het producentenvertrouwen herstelde

zich. Toch heeft de nieuwbouw van be-

drijfsruimten hier niet van kunnen pro-

fiteren. Daarvoor duurde de economische

opleving te kort en was het herstel ook

niet krachtig genoeg.

In de vorige Thermometer (begin 2010)

was het al voorspeld: de bouw van be-

drijfsruimten stond aan de vooravond

van een enorm productieverlies. De

achterliggende jaren 2008 en 2009 wa-

ren weliswaar nog alleszins redelijke ja-

ren, maar economische ontwikkelingen

ijlen altijd lang na op de markt van be-

drijfsruimten. We voorspelden daarom

een productieverlies tot een niveau van

uiteindelijk 2,3 miljoen m² in 2011. In-

middels kunnen we constateren dat de

klap inderdaad hard is aangekomen. De

teller is in 2011 volgens voorlopige cijfers

uitgekomen op 2,4 miljoen m². Dit bete-

kent ruimschoots een halvering verge-

leken met 2009. De productie is terug

op het niveau van begin jaren tachtig

van de vorige eeuw.

… ook voor 2012 blijven

onzekerheden het beeld

bepalenDe vooruitzichten voor de sector duiden

voorlopig niet op een krachtige verbete-

ring.

Weliswaar tekende zich in 2010 en

1e helft 2011 economisch herstel af,

wat de pijn heeft verzacht, maar de

combinatie van eurocrisis en afbou-

wende schuldenbalansen bij banken

zorgen ervoor dat de vooruitzich-

ten voor de sector zwak blijven. Het

is best mogelijk dat er eerst nog een

kleine opleving komt in de produc-

tie van bedrijfsruimten, om daarna

ogenblikkelijk weer terug te vallen.

Voor de komende jaren gaan we uit van pro-

betaald voor eersteklas bedrijfsruim-

ten in de omgeving van Schiphol (ca. €

90 per m²), maar er zijn ook regio’s waar

met soms € 20 per m² al volstaan wordt.

We achten een verdere ‘verschraling’

van de (huur)prijzen reëel.

Bedrijfsruimtemarkt erg

conjunctuurgevoelig

De Nederlandse economie zal in 2012 vrij-

wel stilvallen. Net als eind 2008 staan

alle signalen die de economische toe-

stand weergeven op rood. Het was de laat-

ste tijd telkens de export die aan de basis

van enig economisch herstel stond, maar

nu de vooruitzichten voor de wereldhan-

del verslechteren, verslechtert tevens het

economisch perspectief voor Nederland.

Het was geen opleving, maar een op-

levinkje. De Nederlandse economie

haakte in 2010 en 1e helft 2011 verras-

send goed aan bij de opleving van de

wereldhandel, maar achteraf blijkt het

helaas niet meer dan een kleine ople-

ving te zijn geweest. De Nederlandse

economie slaagt er niet in om langer

dan twee jaar te groeien. Zowel de Ne-

derlandsche Bank (DNB) als het Cen-

traal Planbureau (CPB) zijn somber over

het perspectief voor 2012. Tegelijk moet

de situatie niet overdreven worden. Of-

ficieel wordt dan ook gesproken van

een “milde recessie”.

De ontwikkeling aangaande de we-

reldhandel is voor de Nederlandse eco-

nomie traditioneel altijd de meest be-

palende factor voor de toestand in ons

land. Het was de laatste tijd telkens de

export die aan de basis van enig econo-

misch herstel stond, maar nu de voor-

uitzichten voor juist de wereldhandel

in rap tempo verslechteren, verslech-

tert tevens het perspectief voor de Ne-

derlandse export. Een andere belang-

rijke graadmeter voor wat de economie

gaat doen, is het gedrag van inkoopma-

nagers. Als zij positief zijn en opdrach-

ten aan fabrieken en bedrijven durven

te geven, gaat het met de economie de goede kant op.

Een opdracht belandt bijvoorbeeld bij een grote fabriek, die weer

zijn toeleverancier aan het werk zet, die weer zelfstandigen een

deel(tje) van de opdracht geeft, etc.

De Nederlandse Vereniging van Inkoopmanagers (Nevi) ondervraagt

maandelijks de inkoopmanagers in

5 6

‘Always look on the bright side of life’

NVB Vereniging voor ontwikkelaars & bouwondernemers weet als geen ander dat kennis en kunde in een zo gespecialiseerde markt als projectontwikkeling een must is. Decennialang speelt kennis van de verschillende deelmarkten van projectontwik-keling dan ook een belangrijke rol in het bestaansrecht van onze vereniging. Deze kennis delen wij graag met anderen. En dat doen we met onze Thermometers.

De presentatie van deze Thermometer Bedrijfsruimten komt op een onrustig moment. Zelden eerder was er immers zo’n stortvloed aan slecht economisch nieuws, maar nu iedereen worstelt met de interpretatie ervan, wordt het langzamerhand tijd voor wat relativering. Bijvoorbeeld, dat de cijfers specifiek voor Nederland meevallen. Dat er vooralsnog sprake is van een “milde crisis” en beslist geen “melt-down”. En dat Ne-derland tot de landen behoort met de best georganiseerde economieën ter wereld, de laagste werkloosheid heeft van alle Europese landen en beschikt over een overheids-begroting die, zeker in vergelijking tot de meeste andere Westerse landen, ronduit ge-zond mag worden genoemd.

Sommigen zullen zeggen dat we te optimistisch zijn en dat de vooruitzichten voor de vastgoedmarkten nog nooit zo slecht zijn geweest als nu. Vaak zijn dit de mensen, die ons een paar jaar terug juist verweten veel te pessimistisch te zijn. Toch heeft NVB als één van de weinigen de ontwikkelingen op de bedrijfsruimtemarkt destijds goed voorspeld. In de vorige Thermometer voorspelden we een halvering (t.o.v. 2008) van de bouwproductie van bedrijfsruimten tot 2,3 miljoen opgeleverde vierkante meters in 2011. Het zijn er uiteindelijk 2,4 miljoen geworden. Dus we zaten dichtbij.

We moeten nu vooral oppassen niet te verzwelgen in het slechte nieuws. NVB is de laatste die beweert dat een krachtig herstel van de bedrijfsruimtemarkt nabij is, maar de grootste klap hebben we in elk geval met deze markt gehad. En bedenk ook: op het moment dat iedereen somber is, ligt vaak weer de kiem voor het herstel besloten, hoe pril ook. De belangrijkste aandelenbeurzen lijken er intussen al op vooruit te lopen; sinds oktober liggen de indices 20% tot 30% hoger dan in oktober vorig jaar. In de Ver-enigde Staten, vaak de voorloper, is intussen zelfs al weer sprake van groei.

Bedenk ook: Nederland beschikt over uitstekende mainports. Hans Smits, president-directeur van het Rotterdamse havenbedrijf, meldde recent enthousiast dat de over-slag in zijn haven vorig jaar voor de negende keer in tien jaar was gegroeid. Een gewel-dige prestatie en dit - plus het gegeven dat we naast het economisch sterke Duitsland zijn gelegen - maakt dat er ook in deze tijd nog volop kansen zijn. De vraag is dan ook niet of het herstel ooit komt, maar wanneer. In de tussentijd moet de sector van bedrijfsruimten wel op tijd klaar zijn om aan te haken. Wij zien vooral kansen in her-structurering, logistiek vastgoed en in goed geoutilleerde, flexibele gebouwen voor zzp-ers en andere kleine bedrijven.

Nico RietdijkLeendert Meijers

Directie NVB Vereniging voor ontwikkelaars & bouwondernemers

januari 2012

De NVB Thermometer Bedrijfsruimten

in minuten2012

postadres:Postbus 6202270 AP Voorburg

telefoon:(070) 386 02 04

e-mail:info@nvb-ontwikkelaars.nl

internet:www.nvb-ontwikkelaars.nl

aangeboden en trekken veel (tijde-lijke) gelegenheidsgebruikers (opslag, sportscholen, enz.), die worden aan-getrokken door de relatief lage prij-zen van het tweedehands vastgoed. Of - en ook dat komt voor - de panden zijn zo kansloos dat ze helemaal niet meer worden aangeboden en dus ook niet in meer de leegstandsstatistie-ken kunnen voorkomen. Het is dus niet de omvang van de leegstand die een probleem is, maar de concentra-tie van oude panden in verloederde en kansloze gebieden. Overigens valt ook wat te zeggen voor de gedachte, dat oud tweedehands vastgoed wel beantwoordt aan een vraag uit de samenleving, ook al is dat dan niet afkomstig van het klassieke bedrijfs-leven, waar deze objecten ooit voor bedoeld waren, maar zijn het de ge-legenheidsgebruikers die een vraag uitoefenen. We moeten er dus ook niet al te krampachtig over doen. Dit neemt niet weg, dat de opname aan de onderkant van de markt door ge-legenheidsgebruikers eindig is. Het is dus mogelijk dat dat de leegstand de komende tijd alsnog snel gaat groeien en voor problemen gaat zorgen.

(Huur)prijzen dalen vrijwel overal Dat de vraag naar bedrijfsruimten op de vrije markt zo in 2011 is toegenomen, betekent niet automatisch ook stijgende (huur)prijzen. Integendeel.

Het algemene beeld is dat de (huur)prijzen het afgelopen jaar opnieuw op vrijwel alle locaties zijn gedaald. Maar het is en blijft lastig om precieze uitspraken over de (huur)prijsontwik-keling te doen, omdat zij niet altijd bekend worden gemaakt, noch zuiver worden geregistreerd. De geregistreer-de huren zeggen bovendien vaak niets over de voor huurders aantrekkelijke incentives die achter de huren schuil-gaan.

Met deze nuancering in het achterhoofd bedraagt de gemiddelde huurprijs per vierkante meter bedrijfsruimte in 2011 € 48, tegen € 49 in 2010 en € 53 in 2008. Tegelijk moet worden opgemerkt dat onder invloed van het ruime aanbod ook de incentives, in de vorm van in-vesteringsbijdragen en/of huurkortin-gen een stijging te zien hebben gege-

ven. Een huurvrije periode van twaalf maanden op een vijfjarig huurcontract zou volgens NVM Business inmiddels geen uitzondering meer zijn. Evenals voorgaande jaren zijn er opnieuw forse verschillen tussen de regio’s. Vooral de bedrijfsruimtemarkten van Arnhem/Nijmegen (-4,2%), Amsterdam (-4,2%) en Limburg (-3,6%) vallen in negatieve zin op met verhoudingsgewijs forse huur-prijsdalingen. De hoogste huren wor-

den nog altijd betaald voor eersteklas bedrijfsruimten in de omgeving van Schiphol (ca. € 90 per m²), maar er zijn ook regio’s waar met soms € 20 per m² al volstaan wordt. We achten een ver-dere ‘verschraling’ van de (huur)prij-zen reëel.

Bedrijfsruimtemarkt erg conjunctuurgevoeligDe Nederlandse economie zal in 2012 vrijwel stilvallen. Net als eind 2008 staan alle signalen die de economische toestand weergeven op rood.

Het was achteraf geen opleving, maar een oplevinkje. De Nederlandse econo-mie haakte in 2010 en 1e helft 2011 ver-rassend goed aan bij de opleving van de wereldhandel, maar achteraf blijkt het niet meer dan een kleine opleving te zijn geweest. De Nederlandse eco-nomie slaagt er niet in om langer dan twee jaar te groeien. Zowel de Neder-landsche Bank (DNB) als het Centraal Planbureau (CPB) zijn somber over het perspectief voor 2012. Tegelijk moet de situatie niet overdreven worden. Offi-cieel wordt dan ook gesproken van een “milde recessie”.

De ontwikkeling aangaande de we-reldhandel is voor de Nederlandse eco-nomie traditioneel altijd de meest be-palende factor voor de toestand in ons land. Het was de laatste tijd telkens de export die aan de basis van enig economisch herstel stond, maar nu de vooruitzichten voor juist de wereld-handel in rap tempo verslechteren, verslechtert tevens het perspectief voor de Nederlandse export. Een an-dere belangrijke graadmeter voor wat de economie gaat doen, is het gedrag van inkoopmanagers. Als zij positief zijn en opdrachten aan fabrieken en bedrijven durven te geven, gaat het met de economie de goede kant op. Een opdracht belandt bijvoorbeeld bij een grote fabriek, die weer zijn toele-verancier aan het werk zet, die weer zelfstandigen een deel(tje) van de op-dracht geeft, etc.

De Nederlandse Vereniging van In-koopmanagers (Nevi) ondervraagt maandelijks de inkoopmanagers in ons land en verwerkt de antwoorden in een index, de zogeheten Purchasing Managers index (PMI). Als de score

hoger is dan 50 punten, dan voorspelt dat groei. Onder de 50 punten dreigt recessie. In april 2011 bedroeg de score nog 59 punten, in december jl. was dat 46, duidelijk dus onder de belangrijke grens. De laatste keer dat de index zo laag stond en bezig was aan een neer-waartse beweging, was halverwege 2008, vooruitlopend op de recessie. Ook de winstgevendheid van het be-drijfsleven is een belangrijke indica-tor. Een financieel krachtig bedrijfsle-ven met goede (winst)vooruitzichten zal eerder op zoek gaan naar andere huisvesting, dan een bedrijf dat on-zeker is over de eigen toekomst. Ook volgens deze indicator is sprake van ‘weersverslechtering’. Na een aantal uitbundige jaren, zijn de winsten sinds de kredietcrisis flink teruggevallen. In 2011 kwam de winstquote uit op 9,5%. Weliswaar was dat hoger dan de scores in de slechte jaren 2009 en 2010, maar in vergelijking met de winsten die in de jaren daarvóór gebruikelijk waren - 14% á 16% - is het toch even wennen. Voor 2012 gaat het CPB uit van een winstquote van 7%.

Niet onbelangrijk is ten slotte het ban-caire landschap en het vermogen van bedrijven om (vreemd) kapitaal aan te trekken. Het wordt eentonig, maar ook in dit opzicht is er veel veranderd.De vanzelfsprekendheid om krediet te krijgen, is verdwenen. De basis hier-voor is terug te vinden in Basel III. Dit zorgt er voor dat banken meer (en be-ter) kapitaal moeten aanhouden en daarnaast moeten beschikken over grotere liquiditeitsbuffers. Ook verze-keraars zijn terughoudender en kriti-scher geworden, omdat zij te maken krijgen met strengere eisen volgens Solvency II. Dit alles zorgt ervoor dat de financiële markten op zoek zijn naar een nieuw marktevenwicht.

Bijna 4% van bedrijfsruimteareaal in Nederland staat leeg of is te koop of te huur… maar plaatselijk enorme verschillen

BRON | DTZ Zadelhoff

Aanbod-voorraad ratio per gemeente (in% ultimo 2011)

V:\ABC\N\NVB\Diverse 2009\Publicaties\Thermometer Bedrijfsruimten\NVB_thermometer_bedrijfsruimte_jan2012\Bedrijfstherm_2011 p15

1 van 1 24-1-2012 8:26

Kad

er

R gegevens

Aanbod-voorraad ratio per gemeente (in% ultimo 2011) Diemen 13,0%Amsterdam 13,0%

Wijchen 12,0%Stichtse Vecht 11,0%

Zoetermeer 10,0%Oldenzaal 10,0%

Amersfoort 10,0%Moerdijk 9,0%

Veldhoven 9,0%Nieuwegein 9,0%

Almere 9,0%Haarlem 8,5%

Enschede 8,0%Venray 8,0%

Rotterdam 8,0%Tilburg 8,0%

Eindhoven 8,0%Deventer 7,0%

Haarlemmermeer 7,0%Ede 7,0%

Roosendaal 7,0%Rijswijk 6,0%

Schiedam 6,0%Best 6,0%

Houten 6,0%Venlo 6,0%Breda 5,0%

Leiden 5,0%Zwolle 5,0%

Utrecht 5,0%Den Haag 5,0%

Duiven 4,0%Woerden 4,0%Nijmegen 4,0%

Den Bosch 4,0%Dordrecht 4,0%

Son en Breugel 4,0%Leeuwarden 4,0%

Arnhem 4,0%Assen 4,0%

Zutphen 3,0%Delft 3,0%

Veenendaal 3,0%Etten-Leur 3,0%Hilversum 3,0%Roermond 3,0%

Zwijndrecht 3,0%BRON I DTZ Zadelhoff Almelo 3,0%

Hengelo 3,0%Maastricht 2,0%

Oosterhout 2,0%Apeldoorn 2,0%Groningen 2,0%

Zeist 2,0%Sittard-Geleen 2,0%Smallingerland 2,0%

Binnenmaas 2,0%Emmen 2,0%

Helmond 2,0%Capelle a/d IJssel 2,0%

Sliedrecht 1,0%Sneek 1,0%

Bijna 4% van bedrijfsruimteareaal in Nederland staat leeg of is te koop of te huur… maar plaatselijk enorme verschillen

0% 5% 10% 15% 20% 25%

DiemenAmsterdam

WijchenStichtse Vecht

ZoetermeerOldenzaal

AmersfoortMoerdijk

VeldhovenNieuwegein

AlmereHaarlem

EnschedeVenray

RotterdamTilburg

EindhovenDeventer

HaarlemmermeerEde

RoosendaalRijswijk

SchiedamBest

HoutenVenloBreda

LeidenZwolle

UtrechtDen Haag

DuivenWoerdenNijmegen

Den BoschDordrecht

Son en BreugelLeeuwarden

ArnhemAssen

ZutphenDelft

VeenendaalEtten-LeurHilversumRoermond

ZwijndrechtAlmelo

HengeloMaastricht

OosterhoutApeldoornGroningen

ZeistSittard-GeleenSmallingerland

BinnenmaasEmmen

HelmondCapelle a/d IJssel

SliedrechtSneek