DOSSIER DE CREATION ZAC « LES PATISSEAUX » RAPPORT DE PRESENTATION … · 2019-09-25 · ENVIRONNEMENT, situé à CHAMBRAY-LES-TOURS (37170), 1 mail de la Papoterie. Cette étude

DOSSIER DE CREATION ZAC « LES PATISSEAUX » – RAPPORT DE PRESENTATION

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ZAC « LES PATISSEAUX » COMMUNE DE LONGUENEE-EN-ANJOU

COMMUNE DELEGUEE DE LA MEIGNANNE

DOSSIER DE CREATION

RAPPORT DE PRESENTATION

SEPTEMBRE 2019


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SOMMAIRE PREAMBULE P 3

PREMIERE PARTIE :

OBJET ET JUSTIFICATION DE L’OPERATION P 5

METTRE EN OEUVRE LES OBJECTIFS du SCoT P 5

L’APPLICATION DU PLUi AU TRAVERS DU PADD P 7

LE PLAN DE ZONAGE ET LES ORIENTATIONS D’AMENAGEMENT

ET DE PROGRAMMATION (OAP) P 9

DEUXIEME PARTIE :

DESCRIPTION DU SITE ET DE SON ENVIRONNEMENT P 13

SITUATION DU PROJET P 13

L’ETAT INITIAL DU SITE P 14

TROISIEME PARTIE :

INDICATION DU PROGRAMME PREVISIONNEL DES CONSTRUCTIONS ET PROJET D’AMENAGEMENT P 25

LE PERIMETRE DE LA ZAC P 25

LE PROGRAMME GLOBAL PREVISIONNEL DES CONSTRUCTIONS P 26

L’EXPRESSION DES ENJEUX P 28

LES ESQUISSES P 30

LE PROJET D’AMENAGEMENT RETENU P 32

QUATRIEME PARTIE :

RAISONS POUR LESQUELLES LE PROJET A ETE

RETENU AU REGARD DE L’INSERTION DANS LE SITE P 38

CINQUIEME PARTIE :

REGIME AU REGARD DE LA TAXE D’AMENAGEMENT P 43


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PPRREEAAMMBBUULLEE

La Meignanne, commune déléguée de Longuenée-en-Anjou, appartient à la deuxième couronne de l’agglomération angevine. Elle se situe à 11 kilomètres au nord-ouest d’Angers.

La Meignanne est une commune déléguée rurale très bien reliée à la ville-centre. Ces caractéristiques ont pu conduire à qualifier la commune déléguée de « cité-dortoir ». La Meignanne est reconnue pour la qualité de son cadre de vie et son caractère paisible. Elle offre une image de « campagne près de la ville », atout que les élus locaux cherchent à préserver. Dans le cadre de sa politique en matière de développement urbain la commune de Longuenée-en-Anjou a

décidé d’aménager, sur le territoire de la commune déléguée de La Meignanne, le site « Les Pâtisseaux »

ainsi que son « Extension Nord ». Ce site, localisé au nord-est du centre-bourg de La Meignanne, se compose aujourd’hui pour l’essentiel de friches, de cultures et de taillis. Il s’inscrit dans le prolongement direct du tissu urbain et constitue actuellement un espace de transition entre les lotissements pavillonnaires et les zones agricoles. Le périmètre de l’opération porte sur une superficie totale d’environ 11,2 hectares. Le projet d’aménagement de ce secteur a pour objet la création d’un quartier à vocation principale d’habitat. Ce site, situé pour la quasi-totalité en zone 1AU, est clairement identifié par le Plan Local d’Urbanisme intercommunal d’Angers Loire Métropole comme le réservoir de développement de la commune déléguée en matière d’habitats et de logements. Consciente de l’importance stratégique de ce vaste secteur en porte d’entrée nord et est du village, de la complexité du montage, et désireuse de garder la maîtrise des choix fondamentaux de l’aménagement, la commune a souhaité inscrire la mise en œuvre de cette politique d’habitat et d’équipements dans le cadre d’une Zone d’Aménagement Concerté (ZAC). La présente opération d’aménagement est soumise à évaluation environnementale. L’annexe de l’article R.122-2 du Code de l’Environnement fixe en effet les critères et seuils déterminant la soumission ou non à évaluation environnementale.

ANGERS

LA MEIGNANNE


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En ce qui concerne les travaux, constructions et opérations d’aménagement, correspondants à la catégorie

n°39 de ladite annexe, ces derniers se trouvent systématiquement soumis à évaluation environnementale

dans les cas de figure suivants :

Travaux et constructions qui créent une surface de plancher au sens de l’article R.111-22 du Code

de l’urbanisme ou une emprise au sol au sens de l’article R.420-1 du Code de l’urbanisme

supérieure ou égale à 40 000 m² ;

Opérations d’aménagement dont le terrain d’assiette est supérieur ou égal à 10 ha, ou dont la

surface de plancher au sens de l’article R.111-22 du Code de l’urbanisme ou l’emprise au sol au

sens de l’article R.420-1 du Code de l’urbanisme est supérieure ou égale 40 000 m².

Le présent projet d’aménagement couvre en l’espèce une superficie, comme indiqué ci-dessus, d’environ

11,2 hectares. Cette superficie du terrain d’assiette étant supérieure à 10 ha, l’opération se trouve soumise à

la réalisation d’une évaluation environnementale.

Une étude d’impact a été établie conformément à cette obligation par le bureau d’études dénommé THEMA

ENVIRONNEMENT, situé à CHAMBRAY-LES-TOURS (37170), 1 mail de la Papoterie.

Cette étude d’impact demeure ci-jointe (pièce n°4) au présent dossier de création de ZAC.

Le Conseil municipal de la commune de Longuenée-en-Anjou a décidé, par délibération en date du 7

décembre 2017 et ce conformément aux dispositions de l’article L.103-2 du Code de l’urbanisme, d’ouvrir la

phase de concertation préalable à la création de la ZAC autour des enjeux et objectifs suivants :

Le développement d’un quartier à vocation d’habitat s’insérant harmonieusement au sein du tissu

urbain existant en améliorant le maillage viaire et en soignant le traitement de la future frange

urbaine.

Proposer une offre diversifiée de logements en termes de mixité sociale et urbaine afin de répondre

aux besoins des ménages, et ce en conformité avec les orientations du programme local de l’habitat

d’Angers Loire Métropole et du Schéma de Cohérence Territoriale (SCoT) du pôle métropolitain

Loire Angers.

De favoriser l’émergence d’un quartier durable assurant l’intégration paysagère et promouvant des

formes urbaines peu consommatrices d’espace, conformément aux objectifs dudit SCoT.

Les modalités de cette concertation se sont traduites par :

La tenue d’une réunion publique le 10 octobre 2018, à 20h00, au cours de laquelle ont notamment

pu être présentés à l’ensemble du public présent deux scénarios d’aménagement ;

La tenue de deux permanences en la Mairie annexe de La Meignanne permettant aux personnes

intéressées de rencontrer les techniciens et les élus puis d’échanger sur les premiers schémas

d’intention. Ces permanences ont été organisées le 26 septembre 2018 de 15h00 à 18h00 et le 12

octobre 2018 de 15h00 à 18h00 ;

La consultation et la présentation du projet à la Chambre de l’Agriculture lors de différentes réunions.

La mise à disposition, respectivement en la Mairie annexe de La Meignanne et en Mairie de

Longuenée-en-Anjou, d’un registre destiné à recevoir les observations du public jusqu’à la date de

clôture de la concertation.

Les modalités de concertation prévues ont ainsi été respectées. Le bilan de cette concertation a été

approuvé par délibération du Conseil municipal en date du 4 avril 2019.

La phase de concertation préalable a donc été menée dans le respect de l’article L.103-2 du Code de

l’urbanisme. Il est ici précisé que la volonté de la collectivité est de poursuivre, au-delà de la phase de

concertation, les échanges et l’association du public à la poursuite du projet.

Le présent projet de ZAC a, par ailleurs, fait l’objet, conformément à l’article L.123-19 du Code de

l’environnement, d’une mise à disposition du public.


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PPRREEMMIIEERREE PPAARRTTIIEE

OOBBJJEETT EETT JJUUSSTTIIFFIICCAATTIIOONN DDEE

LL’’OOPPEERRAATTIIOONN Le secteur nord-ouest de l’agglomération angevine connaît une forte pression immobilière et foncière à laquelle la commune déléguée de La Meignanne n’échappe pas. Forte de son caractère villageois préservé, d’une offre en équipements, commerces et services qui répond à la demande des habitants, et d’une accessibilité aisée depuis l’axe Angers / Rennes, la commune souhaite lancer l’urbanisation effective du secteur des Pâtisseaux et de son Extension Nord, comme prévu dans le cadre des documents de stratégie et de planification que sont le Schéma de Cohérence Territorial (SCoT) du pôle Métropolitain Loire Angers et du Plan Local d’Urbanisme intercommunal (PLUi) d’Angers Loire Métropole. Le projet de ZAC permettra à la commune de maîtriser son développement en renouvelant sa population par la diversification de son parc de logements tout en assurant par ailleurs la mise à niveau des équipements du quartier et des services offerts à l’ensemble de la population. L’opération vise également à assurer la qualité architecturale et paysagère de l’opération projetée ainsi que son intégration dans l’environnement.

METTRE EN ŒUVRE LES OBJECTIFS DU SCOT

La commune déléguée de La Meignanne, sur le territoire de laquelle se situe le présent projet, est en l’espèce régie par le SCoT du Pôle Métropolitain Loire Angers. Ce dernier, approuvé en novembre 2011, a fait l’objet d’une révision dont l’approbation est intervenue le 9 décembre 2016. L’objectif de cette révision consistait notamment à adapter le SCoT aux dernières évolutions législatives et intégrer les recompositions territoriales (comme la création de communes nouvelles au nombre desquelles figure Longuenée-en-Anjou). Selon le scénario décliné par l’INSEE, le territoire du SCoT du Pôle Métropolitain Loire Angers doit se

préparer à accueillir, à l’horizon dudit SCoT (soit 2027), 34 000 à 37 000 ménages supplémentaires. Le

besoin de nouveaux logements est également dû, au-delà de cette augmentation du nombre d’habitants, à l’actuel phénomène de desserrement de la population (induit par le vieillissement de la population et la décohabitation des ménages) et au nécessaire renouvellement du parc immobilier existant. En matière de logements le rapport de présentation du SCoT relève, sur les vingt dernières années, une production relativement irrégulière en quantité et en décalage avec les besoins des ménages.

Sur la période comprise entre 2000 et 2014 la production neuve moyenne s’est élevée à 1 855 logements

par an, tombant à 1 634 logements neuf par an pour la période 2012-2014, alors que les besoins ont été

évalués entre 2 300 et 2 600 logements par an dans le Projet d’Aménagement et de Développement Durable

(PADD) du SCoT (en renouvellement ou en extension). Il résulte de ces considérations que la réalisation d’une offre de logements plus abondante, diversifiée et de qualité constitue un enjeu majeur pour le développement du territoire du Pays Loire Angers. En réponse à cette problématique le PADD prescrit notamment de relancer et de rééquilibrer la production de logements. Ces objectifs quantitatifs visant à accroitre la production de logements s’inscrivent dans un cadre de répartition cohérent avec l’organisation multipolaire du SCoT du pôle métropolitain Loire Angers. Ce dernier repose en effet, dans un souci d’assurer une évolution durable et harmonieuse de son territoire, sur une organisation multipolaire, définie dans le PADD et déclinée dans le Document d’Orientation et

d’Objectifs (DOO), identifiant : un pôle centre, des polarités et des communes/communes déléguées.

La commune déléguée de La Meignanne forme, avec les communes déléguées de la Membrolle-sur-Longuenée et le Plessis Macé, la polarité à constituer nord-ouest. Cette polarité, bénéficiant d’une bonne desserte depuis la RD 775 (reliant Angers à Rennes ou Laval), constitue la porte d’entrée nord-ouest du


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pôle métropolitain Loire Angers et joue un rôle d’interface avec les polarités des territoires extérieurs

(notamment le pôle intermédiaire du Lion d’Angers). La polarité regroupe environ 5 600 habitants et des

emplois majoritairement concentré sur les 20 hectares de la zone d’activité de la Chevalerie. En matière de logements le PADD prévoit que le renforcement de la part de production dans les polarités intermédiaires se poursuive afin d’atteindre une taille suffisante pour développer de véritables diversités et rayonner sur leur bassin de vie. Dix-sept pour cent de la production de nouveaux logements doit intervenir sur les polarités. En ce qui concerne la polarité à constituer de La Meignanne, La Membrolle-sur-Longuenée et Le Plessis-Macé, le PADD prévoit à ce titre que le dynamisme et l’attractivité de cette polarité soient confortés et

développés ; notamment via le développement d’une offre résidentielle nouvelle et diversifiée.


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Le DOO dudit SCoT prescrit, afin de parvenir à la diversité des typologies de logements souhaitée et à la mixité sociale recherchée, des objectifs spécifiques au pôle centre, aux polarités et aux communes/communes déléguées.

Ainsi, pour les polarités, l’offre nouvelle de logements doit comprendre :

au moins 20 % de logements collectifs et/ou intermédiaires et au moins 20 % d’individuels groupés

pour l’ensemble de la production de chaque polarité ;

au moins 20 % de logements locatifs aidés.

Le SCoT fixe également comme principal objectif de limiter la consommation foncière en respectant les seuils de densité et en privilégiant notamment un développement en continuité direct du tissu urbain existant.

Le SCoT impose une densité minimum de 20 logements à l’hectare pour les opérations d’aménagement intervenant sur les polarités.

L’APPLICATION DU PLUI AU TRAVERS DU PADD

La commune déléguée de La Meignanne dépend du PLUi d’Angers Loire Métropole dont l’approbation est intervenue le 13 février 2017. Le Projet d’Aménagement et de Développement Durable (PADD) du PLUi met en avant plusieurs orientations générales qui confortent le projet d’urbanisation du secteur des Pâtisseaux et de son Extension Nord, tant dans son capacitaire, que sa localisation géographique. Il décrit ainsi plusieurs éléments à prendre en compte :

un développement soutenu et nécessaire des logements sur l’agglomération ;

une répartition de cette production portée sur les polarités dont La Meignanne fait partie à hauteur

de 17 % ;

concentrer l’urbanisation ;

maîtriser les extensions urbaines et l’étalement urbain pour la promotion des règles de densité

notamment.

Extraits du PADD du PLUi ci-dessous :


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LA MEIGNANNE


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LE PLAN DE ZONAGE ET LES ORIENTATIONS D’AMENAGEMENT ET

DE PROGRAMMATION (OAP)

1 – Le plan de zonage

Au regard du plan de zonage dudit PLUi la ZAC des Pâtisseaux se trouve pour la quasi-totalité classée en zone 1AU. Cette zone peut être urbanisée à l’occasion de la réalisation d’opérations d’aménagement d’ensemble à dominante d’habitat, compatibles avec un aménagement cohérent de la zone.

La ZAC des Pâtisseaux se trouve, à la marge, située dans les zones suivantes :

UA, au sud-ouest, correspondant à l’îlot de l’actuelle poste (propriété de la commune) ;

UC, au centre de la ZAC, correspondant à la cour des Campanules et à la cour du Champ Fleuri,

ainsi qu’à l’accroche sur le lotissement de La Molinerie ;

NI, au nord-ouest du projet, correspondant à l’actuelle entrée de la propriété dite de « Mauny ».

Le plan de zonage du PLUi pré-localise différentes zones humides sur le secteur des Pâtisseaux. Un inventaire spécifique, réalisé dans le cadre de l’établissement des études pré-opérationnelles et sur le base des dernières évolutions jurisprudentielles en matière de qualification de zones humides, a toutefois

permis d’infirmer pour la quasi-totalité l’existence de ces zones ; une seule zone humide d’environ 350 m²

ayant été initialement confirmée. Suite à l’adoption de la loi n°2019-773 du 24 juillet 2019, intervenue entre temps et modifiant notamment l’article L.211-1 du Code de l’environnement pour apporter une nouvelle définition législative des zones humides, une seconde zone humide d’environ 250 m² a été identifiée à l’extrémité nord-ouest du secteur à l’aune de cette nouvelle réglementation. Le site n’est par ailleurs concerné par aucune servitude d’utilité publique.


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2 – Les Orientations d’Aménagement et de Programmation (OAP) : Le secteur des Pâtisseaux fait l’objet de deux OAP : l’une relative à l’Extension Nord du site et l’autre relative à l’extension sud intitulée Les Pâtisseaux.


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Les principales orientations et principes d’aménagement identifiés sont les suivants :

Pour la partie relative à l’Extension Nord :

Créer un nouveau quartier d’habitat au nord-est Ce futur quartier sera organisé de manière à se greffer harmonieusement sur les tissus existants situés à l’est et au sud.

Développer un réseau de voies de desserte pour fluidifier les déplacements Le site sera desservi par une voie traversant le site et reliant la RD 105 à la rue du Champ Fleuri. Un soin tout particulier devra être apporté au traitement des liaisons douces en direction du centre-bourg.

Assurer l’intégration paysagère de ce nouveau quartier Préserver les éléments paysagers existants tels que les haies bocagères situées en frange ouest, nord et à l’arrière des lotissements existants. Le cas échéant, au nord renforcer la végétation existante par des plantations pour isoler l’opération du site de la Mauny. Conserver si possible les arbres les plus significatifs au sein du site permettant de qualifier avantageusement l’opération.

Pour la partie relative à l’extension intitulé Les Pâtisseaux :

Créer un nouveau quartier d’habitat à l’est Ce futur quartier sera organisé de manière à se greffer harmonieusement sur les tissus existants en veillant notamment à assurer des transitions entre les formes d’habitats pavillonnaires au nord et à l’ouest et le château de Saint-Venant au sud.

Développer un réseau de voies de desserte pour fluidifier les déplacements Au moins une voie de desserte traversante assurera la liaison entre la RD 103 et la rue du Champ Fleuri. La partie ouest du site sera desservie par une voie structurante traversante reliant directement la RD 103 et la RD 105. Une liaison douce pourra être envisagée si nécessaire à l’extrémité nord-ouest pour rejoindre la rue de la Molinerie.

Assurer l’intégration paysagère de ce nouveau quartier Les éléments paysagers tels que les haies existantes ou tout du moins les principaux arbres les constituants seront préservés. La perception du projet le long de la RD 103 au sud fera l’objet d’une attention particulière en réalisant des aménagements paysagers intégrant notamment les bassins de rétention des eaux pluviales afin de maintenir un équilibre végétal avec l’écrin boisé du parc du château de Saint-Venant situé de l’autre côté de la voie. Ces aménagements intégreront également l’aménagement d’une liaison douce sécurisée en direction du cœur du bourg.

Ces deux OAP, dont les objectifs de production de logements ont été notamment conditionnés en considération de la présence d’importantes zones humides pré-identifiées sur le secteur, identifiaient respectivement un potentiel de logements d’environ :

80 logements environ pour le secteur Les Pâtisseaux ;

90 logements environ pour l’Extension Nord.

L’inventaire spécifique réalisé dans le cadre de l’établissement des études pré-opérationnelles a toutefois permis, comme indiqué ci-dessus d’infirmer pour la quasi-totalité l’existence de ces zones humides (deux zones ayant au final été identifiées d’une superficie totale d’environ 600 m²). A contrario le secteur de La Nouëllé situé sur la commune déléguée du Plessis-Macé, faisant également partie de la commune de Longuenée-en-Anjou et de la polarité Nord-Ouest à constituer, a vu sa programmation prévue interrogée à la baisse par la découverte lors des études opérationnelles de zones humides supplémentaires par rapport à celles prédéfinies au PLUi. La ZAC « les Pâtisseaux » prévoit donc la réalisation d’environ 224 logements ou équivalents-logements du fait :

D’une nouvelle répartition, à l’échelle de la commune de Longuenée-en-Anjou et entre deux

opérations d’aménagement à intervenir sur ce territoire, des objectifs de production de logements de

la commune nouvelle définis dans l’OAP Habitat et le Programme d’Orientations et d’Actions ; soit

plus 40 logements pour le secteur des Pâtisseaux et moins 40 logements pour le secteur de la

Nouëllé.


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L’obligation, au regard de l’infirmation de l’existence d’une majeure partie des zones humides

prédéfinies par le PLUi sur le secteur de la ZAC des Pâtisseaux, de respecter la densité minimum de

20 logements par hectare fixée par le SCoT.

Les objectifs de programmation sur l’ensemble du site sont les suivants :

25 % en locatif social ;

25 % en accession aidée ;

50 % en marché libre.


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DDEEUUXXIIEEMMEE PPAARRTTIIEE

DDEESSCCRRIIPPTTIIOONN DDUU SSIITTEE

EETT DDEE SSOONN EENNVVIIRROONNNNEEMMEENNTT

SITUATION DU PROJET

La situation de la ZAC des Pâtisseaux se trouve en frange nord-est du bourg, délimitée : A l’ouest par les arrières bourgs et les lotissements de la Molinerie et de la rue du Plessis,

Au sud par la rue de Juigné (RD 103),

A l’est par le chemin des Baillis et la coopérative agricole,

Au nord en appui du site de Mauny et du réseau bocager agricole.


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L’ETAT INITIAL DU SITE

1 – En termes de paysage L’évolution du paysage passe par l’analyse de plusieurs facteurs :

Un bourg avec une place centrale implanté sur le versant exposé nord de la vallée du Brionneau, au cœur du bocage ponctué de château et parcs.

Un bourg qui s’est développé à l’ouest et au sud de la vallée du Brionneau préservant le réseau bocager à l’est.

Un écrin paysager du bourg qui se lit encore : jardins, vergers, parcs, terril, bocage.

Les Pâtisseaux


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Des perspectives préservées du bourg dans sa campagne.

Un site structuré par le bocage ancré sur un cœur de bourg qui lui tourne le dos.


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Une trame bocagère de qualité qui structure l’espace et crée avec les parcs des horizons verts.

Une palette végétale bocagère adaptée au calcaire qui s’enrichit des échappées de parcs et jardins :

Cornouiller, troène, églantier, aubépine, frêne, saule cendré, sureau, chêne pédoncule

Erable plane, tilleul, fruitiers

Des arbres isolés et des parcs qui marquent l’espace : tilleul, sophora, platane, marronnier, chêne,

érable plane, pin sylvestre, cèdre, etc.

Un site structuré par le bocage ancré sur un cœur de bourg qui lui tourne le dos : un potentiel fort de cadre de vie qualitatif mais quel accueil demain pour les nouveaux habitants ?


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2 – En termes urbain

CARTOGRAPHIE DE LA MEIGNANNE DANS LES ANNEES 1960 : 713 HABITANTS

CARTOGRAPHIE DE LA MEIGNANNE AUJOURD’HUI :

Environ 2 220 habitants

Une centralité qui a peu évolué

Une évolution démographique projetée avec Les Pâtisseaux + Extension Nord + Les Gaspardières

soit environ 1 000 habitants de plus à l’horizon de 2027.

Soit un poids total d’environ 3 000 habitants après réalisation de ces opérations et la nécessité de mener une réflexion sur le tissu du bourg, ainsi que sur la programmation des équipements publics, commerces et

services en corrélation avec cette échelle d’agglomération à venir.


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LE SITE D’ACCUEIL DES PATISSEAUX ET DE SON EXTENSION NORD :

Un site bien intégré dans son environnement paysager et urbain qui présente une légitimité

d’urbanisation ;

Un rééquilibrage de l’urbanisation sur le pourtour du centre ancien / vue d’avion ;

Un appui sur une frange urbaine pavillonnaire et sur les arrières bourgs ;

Une proximité directe des commerces de proximité et des services situés dans le centre-bourg, rue

du Plessis et place de l’Eglise.

Cartographie d’analyse urbaine


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3 – En termes de déplacements

Une desserte potentielle au travers des rue de Juigné et rue du Champ Fleuri.

Une liaison potentielle sur la rue de La Molinerie.

Des voies aux accents ruraux, intimes et marquées par le végétal : rue de Juigné et rue du Champ Fleuri.

Des portes d’entrée de bourg clairement identifiées.

4 – En termes de patrimoine

Un patrimoine riche et omniprésent dans le bourg : château, église, pavillons et annexes de châteaux.

Un environnement paysager particulier et identifiable au travers des parcs notamment et de la couverture végétale.

Des matériaux et un vocabulaire commun, sources d’inspiration.

Les annexes et clôtures : - Murs en pierre bahut,

- Modénatures en briques et pierres de taille

- Omniprésence du schiste

Le bois comme référence constructive actuelle


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5 – En termes de topographie

Globalement, les terrains concernés par le site du projet présentent une altitude moyenne comprise entre 41 et 52 mètres. La pente est orientée vers le sud / sud-ouest. L’orientation du terrain est clairement perceptible pour le secteur des Pâtisseaux mais la topographie reste peu marquée au niveau de l’extension nord.

La topographie conditionne néanmoins les choix en termes de gestion des eaux pluviales.

L’altitude à l’échelle de la commune déléguée de La Meignanne varie de 30 mètres, à l’extrémité sud-est du territoire, à 98 mètres à l’extrémité nord-ouest.

6 – En termes hydrographique Le réseau hydrographique de La Meignanne (voir carte ci-après) est représenté par le Brionneau qui s’écoule suivant un axe nord-ouest à sud-est et qui reçoit à l’échelle communale deux affluents que sont :

Le ruisseau du Rossay, dont la confluence avec le Brionneau se situe au sud du lieu-dit de la Basse Benaudière ;

Le ruisseau de Gahard dont la confluence avec le Brionneau se situe au sud-est du bourg, au lieu-dit de la Perrière.

Le site du projet s’inscrit au sein du bassin versant du Brionneau, en rive gauche de ce dernier, à environ 180 m au nord.

Ce cours d’eau est en partie naturel et en partie uniformisé voire canalisé, comme dans la traversée de La Meignanne. L’élargissement du cours d’eau avant son passage dans le parc de Balzac présente un envasement important (étang Saint-Nicolas)

Par ailleurs, il est à noter que La Meignanne s’inscrit dans le territoire du Schéma Directeur d’Aménagement et de Gestion des Eaux (SDAGE) du bassin Loire-Bretagne 2016-2021 : les aménagements doivent donc respecter les dispositions de ce document. Le site du projet ne s’inscrit pas au sein d’un Schéma d’Aménagement et de Gestion des Eaux (SAGE).


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En ce qui concerne l’Extension Nord l’ensemble des eaux de ruissellement s’écoule vers la partie boisée au Sud puis vers la rue du Champ Fleuri et la cour des Campanules. Ces eaux recueillies et le reste des eaux du secteur nord sont ensuite évacuées par un fossé principal dans les champs des Pâtisseaux.

En ce qui concerne les Pâtisseaux l’ensemble des eaux s’écoule actuellement vers la rue de Juigné. Les fossés présents rue de Juigné dirigent l’eau vers une traversée de voirie évacuant l’eau vers la propriété privée du Château de Saint-Venant. L’angle sud-est du champ et de la rue de Juigné sont évacués par un second exutoire vers le ruisseau de Gahard à l’est.

Une présence restreinte de zones humides

Un inventaire des connaissances sur les zones humides d’Angers Loire Métropole a été réalisé en 2015. A l’échelle du site du projet et comme indiqué ci-dessus plusieurs zones humides ont été recensées.

Des investigations ont été réalisées dans le cadre des études préalables afin de préciser ce caractère humide. Les secteurs identifiés comme humides au Plan Local d’Urbanisme intercommunal n’ont pas été confirmés, pour la plus grande partie, dans le cadre de la campagne pédologique de mars 2018.


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Le site du projet interfère toutefois avec deux zones humides de tailles réduites évaluées à une superficie totale d’environ 600 m², à savoir :

Une zone humide d’environ 350 m² située au centre de la ZAC (Sondage S9), dont l’existence est

liée à des particularités pédologiques et topographiques locales favorables, qui sera compensée.

Une zone humide d’environ 250 m² située à l’extrémité nord-ouest du périmètre de la ZAC (Sondage

S19) qui sera préservée. Cette dernière ayant été caractérisée suite à la modification de l’article

L211-1 du Code de l’environnement, issue de la loi n°2019-773 du 24 juillet 2019.


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7 – En termes d’occupation des sols et végétation La Flore Le site de projet est essentiellement caractérisé par des parcelles de prairies améliorées et de cultures en périphérie urbaine. L’ensemble des milieux qui ont été observés lors des investigations de terrain sont des cultures et prairies améliorées, des prairies mésophiles, une zone de fourrés, un jeune boisement de feuillus et des haies bocagères. À cet ensemble s’ajoute des habitats fortement anthropisés tels que les bâtis avec leur jardin associé bordé par des haies ornementales, un verger et un espace de pelouse. Les habitats artificialisés (cultures, prairies améliorées, etc.), qui accueillent une diversité végétale relativement faible et sans flore patrimoniale, occupent une grande majorité du site d’étude. Seules les prairies mésophiles et les haies bocagères accueillent une biodiversité intéressante malgré l’absence d’espèce protégée et/ou patrimoniale. La Faune L’intérêt faunistique du site du projet réside principalement dans la présence du réseau bocager et du jeune boisement, qui présentent par endroit de vieux chênes constituant un habitat larvaire pour un coléoptère saproxylique protégé en France (ainsi que ses habitats) : le grand capricorne (Cerambyx cerdo). Des galeries d’émergence y ont en effet été observées. Ces milieux présentent également un intérêt en tant qu’habitats d’alimentation, de refuge et de reproduction pour certaines espèces d’oiseaux et de mammifères. Ils sont enfin également favorables aux reptiles (lézard des murailles) et à leurs déplacements, ainsi qu’au transit et à la chasse des chiroptères. Les autres espaces (prairies, fourrés, cultures, etc.) présentent quant à eux un intérêt pour une entomofaune commune et en tant que zone d’alimentation pour certaines espèces d’oiseaux et de mammifères.


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TROISIEME PARTIE INDICATION DU PROGRAMME

PREVISIONNEL DES CONSTRUCTIONS ET PROJET D’AMENAGEMENT

LE PERIMETRE DE LA ZAC

Le périmètre de la ZAC couvre une superficie d’environ 11,2 ha, occupée par des espaces agricoles cultivés

et pâturés au sud, et une zone enfrichée en partie nord. Des traces de vergers persistent au cœur de la zone et une trame bocagère est présente sur l’ensemble du site.


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LE PROGRAMME GLOBAL PREVISIONNEL DES CONSTRUCTIONS

La mise en œuvre d’une opération d’ensemble sur un périmètre adapté

La mise en œuvre de l’opération porte sur un périmètre d’environ 11,2 ha qui inclut donc :

Le secteur des Pâtisseaux : depuis la rue de Juigné et le parc du château de Saint-Venant, au sud

de l’opération, jusqu’à la rue du Champ Fleuri, à l’ouest les arrières du lotissement de La Molinerie

jusqu’au chemin des Baillis en frange est, en appui du bâtiment de la CUMA (Coopérative

d’Utilisation de Matériel Agricole).

L’extension vers le nord : depuis l’accroche nord-ouest sur l’entrée du site de Mauny, englobant les

voiries cour du Champ Fleuri et cour des Campanules, jusqu’à l’ancien Moulin des Baillis à l’est.

L’ensemble du périmètre comprend essentiellement à un parcellaire agricole entrecoupé de voiries

(tronçon de la rue du Champ Fleuri) et vient s’appuyer sur les arrières de l’urbanisation, sous forme

de lotissements et de bâti résidentiel diffus.

A noter que les constructions existantes (maisons individuelles et jardins), situées le long de ces

voies, sont exclues du périmètre à l’exception du bâtiment correspondant à l’actuelle poste.

Un découpage en plusieurs phases

Afin de respecter une commercialisation progressive, et de prendre en compte la bonne gestion des équipements publics communaux, notamment les écoles et l’accueil petite enfance, la réalisation de la présente opération d’aménagement est prévue en plusieurs phases d’urbanisation successives. Une première phase d’une cinquantaine de logements est proposée en partie sud-ouest du site, correspondant à la fois à une logique technique puisqu’elle intègre le plus vaste bassin de rétention des eaux pluviales et une logique urbaine puisque le calage de l’entrée principale depuis la rue du Plessis permettra de poursuivre le travail sur la requalification du centre-bourg initié parallèlement par la municipalité. Il s’agit pour la commune déléguée de La Meignanne de miser sur un développement correspondant à l’échelle de la commune et lissé dans le temps afin d’amortir ses équipements scolaires, de petite enfance et de sports et loisirs. L’ensemble de l’opération de la ZAC des Pâtisseaux devrait donc couvrir une dizaine d’années de commercialisation. Chacun des îlots comprendra une diversité de typologies de logements : individuel, individuel groupé, intermédiaire et collectif.

Un programme résidentiel diversifié

Ce quartier à dominante d’habitat propose une véritable mixité urbaine et sociale qui repose sur : La création d’environ 210 logements dont 25 % de locatifs sociaux (PLAI et PLUS) et 25 % en

accession aidée (PSLA) ; les 50 % restant pouvant être considérés comme de l’accession libre

(terrain à bâtir) ou privée (via un promoteur immobilier).

Une répartition entre logements individuel, habitat groupé ou intermédiaire et logements collectifs. A

ce titre, il s’agira de contribuer à la production de logements collectifs et/ou intermédiaires et

individuels groupés, au niveau de la polarité (objectif fixé respectivement à hauteur de 20 % chacun

à l’échelle de la polarité).

Le projet d’aménagement respectera par ailleurs la densité nette prescrite par le SCoT s’élevant, comme indiquée ci-dessus, à au moins 20 logements par hectare.

Les typologies envisagées sont les suivantes :

L’HABITAT GROUPÉ, INTERMÉDIAIRE, TRÈS DENSE OU EN RÉSIDENCE POUR DU LOCATIF

SOCIAL : il s’agit de logements groupés, accolés. Ils seront réalisés par un bailleur social.


27

L’HABITAT INDIVIDUEL GROUPÉ OU DENSE : il s’agit de logements individuels accolés. Ils seront

réalisés par un bailleur social, un opérateur privé ou libres de constructeurs.

L’HABITAT INDIVIDUEL : il s’agit de logements individuels accolés ou non. Ils seront

essentiellement libres de constructeurs.

L’HABITAT COLLECTIF : il s’agit de logements au sein de petits immeubles collectifs susceptibles

de compter deux à trois niveaux maximum. On pourra y trouver tant du locatif social, de l’accession

aidée que de l’accession privée.

L’accueil potentiel de services et commerces

Au vu de la proximité avec le centre-bourg, un espace stratégique devra mettre en œuvre une transition dans le tissu urbain entre centre-bourg ancien dense et le nouveau quartier d’habitat. Pour y répondre cet espace transitionnel se caractérisera par l’accueil de fonctions de centralité (équipements et services à la personne, commerce), et/ou par une densité et une volumétrie plus marquée (positionnement des petits collectifs).

Ainsi, adossé au bâtiment de La Poste actuelle, un secteur dessiné par la déviation de la rue de Juigné par le nord et constituant une nouvelle entrée et perception du centre-bourg, pourra accueillir, le cas échéant, des commerces et services à la personne, en complément de ceux présents dans le centre-bourg. Des logements pourront compléter la structuration de cet espace, de type petit collectif afin de renforcer cette nouvelle entrée. Il est ainsi prévu de créer un maximum de 1 000 m² de surfaces de plancher (sdp) dédiées aux surfaces actives (commerces, services ou équipements) correspondant à 14 équivalents-logements selon la règle de calcul du SCoT en matière de densité (pour les équipements et commerces installés dans un bâtiment mixte : 70 m² de surfaces de plancher = 1 logement).

L’accueil d’équipements publics ou privés et l’aménagement d’espaces publics communs

Des équipements publics ou privés pourront être réalisés en fonction des besoins de la commune, prioritairement sur les aires de densité identifiées, directement sur les arrières du bourg (arrière du bâtiment accueillant actuellement La Poste et de la rue du Plessis).

En outre des aménagements d’espaces publics viendront agrémenter le quartier :

Cheminements piétonniers irriguant tout le quartier et particulièrement en direction du centre-bourg

et de la rue du Plessis, mais aussi en appui des principales haies bocagères qui structurent le site

suivant une orientation nord/sud ;

Aménagements de noues transversales d’orientations nord/sud en appui du réseau bocager ;

Création de placettes publiques avec traitement différencié ;

Trois bassins de rétention des eaux pluviales :

En rive sud, créant une transition végétalisée avec le parc du château de Saint-Venant,

En entrée sud-est de l’opération depuis la rue de Juigné,

Au sein de l’extension nord en appui du réseau bocager.

Le programme global : habitat et surfaces actives

Le programme prévisionnel global de la ZAC des Pâtisseaux prévoit donc la réalisation d’environ 224 logements ou équivalents-logements se répartissant de la manière suivante :

Environ 210 logements,

Un maximum de 1 000 m² de surface de plancher dédiées aux surfaces actives, équivalant en

matière de densité à 14 équivalents-logements selon les modalités de calcul du SCoT.


28

L’EXPRESSION DES ENJEUX

Consécutivement au diagnostic des idées directrices ont été déclinées et exposées aux élus sous forme interrogative. Ces thèmes ont servi ensuite de base de construction au projet d’aménagement du futur quartier. Il s’agit de questionner et de développer des axes de réflexion, découlant du diagnostic et des attendus exprimés par la maîtrise d’ouvrage et l’aménageur. Le thème central exprimé consiste bien, dans un contexte urbain de transition, à offrir un quartier où il fait

« bon vivre ». La conception proposée cherche à y répondre, en considérant chaque sous-thème sous cet

angle.

Cartographie d’expression des enjeux


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EEnn tteerrmmeess ddee ddééppllaacceemmeenntt Créer une continuité urbaine entre Les Pâtisseaux et le centre-bourg ?

Organiser les déplacements consécutivement à la création de ce nouveau quartier à l’est et à la

fermeture de la rue de Juigné ?

Prévoir des nouvelles entrées sécurisées au sein d’une agglomération augmentée (sur la rue du

Plessis au niveau de Mauny et sur la rue de Juigné au niveau du chemin des Baillis).

Aménager une voie de desserte structurante nord/sud dans le site, permettant, à terme, d’établir un

lien interquartier en cohérence avec les OAP depuis la route d’Angers jusqu’à la rue du Plessis.

Prévoir la circulation des engins agricoles dans le cadre de l’aménagement du quartier.

Intégrer le projet d’aménagement du centre-bourg en cours de conception.

Imaginer des connexions piétonnes intégrées à la voirie générale ou dissociée permettant de relier

ce nouveau quartier au centre-bourg, à ses équipements et services.

Intégrer les voiries existantes dans le projet tant dans leur fonctionnement que dans leur

aménagement : rue de Juigné, rue du Champ Fleuri, chemin des Baillis.

EEnn tteerrmmeess uurrbbaaiinn La mise en exergue du patrimoine périphérique : château, église, moulin, demeures.

Prendre en compte dans l’implantation du bâti, les formes urbaines, et les tracés viaires,

l’urbanisation périphérique afin de former des continuités urbaines cohérentes à terme.

Organiser l’urbanisation autour d’une desserte hiérarchisée : desserte principale et voies

secondaires plus intimistes.

Privilégier des ambiances naturelles au niveau des traitements des espaces publics en lien avec les

dominantes paysagères propres au site d’étude et à son environnement : haies bocagères, parc de

château.

Adopter une implantation du bâti (orientation, retrait) qui prenne en compte le calage de la future

entrée sur la rue de Juigné, et sur les voies existantes comme la rue du Champ Fleuri.

Prendre en compte le bâti présent qui forme de petites enclaves au sein de l’opération (moulin,

pavillon au niveau du chemin des Baillis, les trois logements le long de la rue de Juigné, etc.).

EEnn tteerrmmeess ppaayyssaaggeerr eett dd’’eennvviirroonnnneemmeenntt Mise en relation des grands ensembles paysagers : étang des anciennes carrières, bocage, parc

paysager.

Intégrer la zone humide centrale dans le projet ou la compenser.

Intégration de la trame bocagère suivant son tramage historique et lui redonner du sens.

Organiser le quartier autour des éléments végétaux présents : alignement d’arbres fruitiers, haies

bocagères, réseau bocager détérioré.

Adopter un écoulement « doux » des eaux pluviales : noues, bassins paysagers.

En termes énergétique : privilégier les orientations bâties nord/sud et faire attention aux ombres

portées.


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LES ESQUISSES

A l’issue du diagnostic, deux scénarii d’aménagement ont été esquissés et présentés au public.

LLee ppaarrttii pprriiss dd’’aamméénnaaggeemmeenntt dduu ssccéénnaarriioo 11 :: Un accès au site en véhicules légers, au sud de la rue du Plessis, par la rue de Juigné et la rue de la Molinerie ;

Une voie pour les engins agricoles située à l’extérieur du quartier, afin de minimiser les impacts de cette dernière

sur la vie de quartier et optimiser les flux agricoles ;

L’aménagement de trois bassins de rétention ;

Une zone humide compensée le long des haies, noues et fossés ;

Des emplacements différents pour la « réserve foncière pour équipement public » et « l’aire de jeux » avec le

scénario 2 ;

Des découpages de lots et de positionnement de voiries différents ;

Un programme indicatif d’environ 200 logements.


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LLee ppaarrttii pprriiss dd’’aamméénnaaggeemmeenntt dduu ssccéénnaarriioo 22 :: Un accès au site en véhicules légers différents.

Les accès se fond par le sud de la rue du Plessis, et par la rue de la Molinerie.

La rue de Juigné devient une liaison douce.

Une voie partagée pour les véhicules légers et les engins agricoles, située à l’intérieur du quartier sur l’Extension

Nord,

Deux bassins de rétention.

Une zone humide préservée en l’état et améliorée sur place.

Des emplacements différents pour la « réserve foncière pour équipement public »

et l’« aire de jeux » avec le scénario 1.

Des découpages de lots et de positionnement de voiries différents.

Un programme indicatif d’environ 209 logements.


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LE PROJET D’AMENAGEMENT RETENU

Les études et la concertation préalables ont permis d’aboutir au schéma d’aménagement suivant :


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Il porte sur les points essentiels que sont :

L’articulation entre le futur quartier et le centre-bourg.

Le schéma des circulations routières et piétonnes.

L’organisation du programme envisagé dans le périmètre de l’opération, notamment au regard de

l’articulation entre le tissu existant et le futur quartier.

La gestion paysagère et le rôle urbain des haies bocagères.

Le mode de gestion des eaux pluviales.

A noter que la traduction des principes émis en plan de masse sera affinée dans le cadre des études de réalisation de la ZAC.

LLee ppaarrttii dd’’aamméénnaaggeemmeenntt rreetteennuu Le parti d’aménagement retenu intègre à la fois des composantes des scénarios 1 et 2. Les justifications ayant conduit aux choix réalisés sont présentées ci-dessous :

Passage des engins agricoles :

Le second scénario étudié proposait le passage des engins agricoles au cœur du secteur nord de la ZAC, à

l’inverse du premier scénario qui proposait leur passage en périphérie du secteur est et nord. Après

concertation avec l’ensemble des acteurs agricoles locaux (Chambre d’Agriculture de Maine-et-Loire,

CUMA, agriculteurs, etc.) et pour des raisons de sécurité, l’hypothèse retenue, à ce stade, est que le trafic

des engins agricoles soit localisé en périphérie du site, sur les voiries existantes, rues de Juigné et du

Plessis. Les engins agricoles pourront profiter d’une voirie refaite à neuf et élargie, rue de Juigné, pour

rejoindre la rue du Plessis, via un carrefour à créer au niveau du calvaire. Aucune voie dédiée aux engins

agricoles ne sera donc créée en parties est et nord du site comme l’envisageait le scénario 1.

Zone humide :

Il est à noter que lors de l’élaboration des scénarii précédemment présentés, la zone humide nord-ouest ne remplissait pas les critères réglementaires de délimitation. En effet, le projet a débuté sur la base de la réglementation de 2017 qui prévoyait un cumul des critères pédologiques et botaniques. La zone humide au nord a donc été intégrée au projet par la suite et sa préservation mise en œuvre dans le cadre des modifications de la réglementation issue du 24 juillet 2019. Le scénario 2 visait à conserver la zone humide centrale, à l’inverse du scénario 1. Comme évoqué

précédemment, la position de cette zone humide, au sein de la ZAC des Pâtisseaux, a conduit à estimer sa

pérennité comme très aléatoire. En effet, en cas de maintien de la zone humide au sein du projet, celle-ci

serait alors enclavée entre des îlots cessibles, ce qui aboutirait à son assèchement potentiel. Au vu de ces

éléments et de la faible fonctionnalité de la zone humide, le maintien de cette dernière, en l’état, apparaissait

peu pertinent. Le scénario retenu a donc intégré la suppression de la zone humide (scénario 1) et la mise en

place des mesures compensatoires au sud-ouest du secteur, comme cela est plus amplement détaillé aux

pages 41 et 42 du présent rapport.

Bassins de gestion des eaux pluviales :

Le scénario 1 prévoyait la réalisation de trois bassins de gestion des eaux pluviales, contre deux dans le

scénario 2. Suite aux réflexions hydrauliques en termes de gestion des eaux pluviales, la solution intégrant

la réalisation des trois bassins est apparue la plus pertinente et a donc été conservée dans le scénario

retenu.


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Rue de Juigné :

Le premier scénario conservait la rue de Juigné en l’état, et le second faisait évoluer la voirie en liaison

douce. Toutefois, après les échanges avec la profession agricole, il est apparu nécessaire de conserver la

rue de Juigné en voie routière afin de permettre le passage des engins agricoles. Par ailleurs, détruire cette

infrastructure déjà existante avait peu de sens. Il a donc été choisi, dans le scénario retenu, de conserver

une fonction routière la rue de Juigné (avec reprofilage de la voie) et de créer une liaison douce au sein de

la ZAC pour permettre aux piétons et cycles de rejoindre le centre-bourg en toute sécurité.

UUnnee cceennttrraalliittéé ééllaarrggiiee eett rreettoouurrnnééee vveerrss lleess PPââttiisssseeaauuxx

La considération de l’accroche de ce nouveau quartier d’habitat sur le centre-bourg est fondamentale dans la réflexion. Qui plus est, elle doit s’opérer en tenant compte des réflexions en cours concernant le réaménagement du centre-bourg (pourtour de la place de l’église et rue du Plessis notamment).

Ainsi, un élément fondateur est venu conditionner la conception de cette accroche : la coupure de la rue de Juigné, axe historique débouchant dans l’axe de l’église et permettant de relier la frange est de l’agglomération à la place de l’église et aux commerces.

Dès lors, la réflexion s’est bâtie sur la nouvelle composition urbaine à mettre en place. Elle repose sur les

éléments suivants :

Déviation du débouché de la rue de Juigné plus au nord, pour organiser une accroche au niveau du

carrefour entre la rue du Plessis et la rue des Fours à Chaux ; ce nouveau tracé dessine un îlot

triangulaire au niveau de La Poste qui devra exposer façade urbaine sur cette voie nouvelle.

Il est proposé de renforcer ce croisement par sa construction en frange sud, permettant

éventuellement de retourner l’îlot de La Poste vers le nord et le carrefour.

L’îlot nouvellement dessiné de La Poste doit être considéré comme une aire de centralité dans la

continuité du tissu du centre-bourg. Ainsi, tant par ses fonctions (accueil d’équipements publics ou

privés, des commerces et/ou services, logements), que par sa volumétrie et densité (îlot séniors ou

petits collectifs en R+1+combles ou R+2), cet espace devra constituer une extension naturelle du

centre-bourg.

Dans le même esprit, une autre aire de centralité s’exprime au nord du bassin d’eau pluviale

permettant aussi d’y retrouver une densité plus marquée et des fonctions urbaines de centre-bourg,

enjeu de face à face avec le bassin.


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Schéma de principe à titre d’illustration / Esquisse d’ambiance d’entrée depuis la rue de Juigné sur le centre-bourg

UUnnee ddeesssseerrttee hhiiéérraarrcchhiissééee dduu ffuuttuurr qquuaarrttiieerr

La façade du site sur la rue de Juigné offre l’opportunité non seulement de renforcer le caractère urbain de cette entrée sud dans le bourg, mais aussi de générer un nouveau carrefour d’entrée d’agglomération au niveau de la CUMA et du chemin des Baillis.

Il s’agit de donner un caractère de rue plus identifiable à la « route » de Juigné non seulement par un

nouveau traitement de la chaussée mais aussi en créant une façade urbaine sur cette dernière. La

dissociation entre urbanité au nord et parc du château au sud restera douce du fait : d’une typologie de

logements individuels ainsi que la ponctuation de cette dernière par des bassins tampons de collecte des eaux pluviales qui se veulent paysagers ; avec un sens et un traitement adapté à leur situation dans le projet.

L’ensemble du quartier est desservi par un registre de voies hiérarchisées :

1- Aménager une voie de desserte structurante, au tracé sinueux, traversant le site du nord au sud, dans le respect des OAP du PLUi, permettant, à terme, d’établir un lien interquartier, reliant le nord de l’agglomération par la rue du Plessis à la rue de Juigné, puis la route d’Angers à long terme. Dès lors, son profil est adapté avec une chaussée volontairement maîtrisée en termes de largeur, afin de ne pas inciter à la vitesse. Une continuité piétonne latérale vient la border alors que des places de stationnement alternées d’arbres d’alignement viennent animer la voie.


36

2- Une desserte du quartier assurée par des voies secondaires.

Si l’extension nord est desservie uniquement au travers de la voie principale sinueuse nord/sud, sur laquelle viennent se greffer des placettes, le secteur des Pâtisseaux plus compact et large est irrigué par deux autres voies d’orientation nord/sud, permettant la jonction entre la rue du Champ Fleuri et la rue de Juigné. La première la plus à l’ouest permettra un rabattement au plus proche de la centralité du bourg.

3- Les placettes de desserte des îlots, un traitement différencié.

La finalisation de la desserte intérieure des cœurs d’îlots pourra être assurée par des jeux de placettes traitées sous forme d’espace public mixte, plus végétalisées, accueillant aussi un potentiel en terme de stationnement sur le domaine public. La circulation doit y être apaisée pour correspondre à un usage mixte de l’espace (piétons, cycles et véhicules).

4- Des connexions piétonnes sont intégrées à la voirie principale et secondaire, permettant de répondre aux enjeux de liaisons directes entre les secteurs nord et sud, mais aussi en direction du centre-bourg. D’autres continuités douces sont aussi proposées, notamment en association du réseau de haies bocagères qui traversent le site du nord au sud.

Coupe de principe à titre d’illustration / Les liaisons douces en association des haies bocagère

5- Les accroches mixtes Des accès sont identifiés en direction des quartiers périphériques, permettant des liaisons urbaines à définir ainsi que des raccordements de réseaux. Tel est le cas en direction du lotissement de la Molinerie, mais aussi des cours des Campanules et du Champ Fleuri.

6- Le stationnement des résidents est prévu, soit de façon longitudinale par rapport à la voie structurante

et aux voies secondaires, soit au sein des placettes. Le traitement des places de stationnement, qu’elles soient gérées individuellement ou sous forme de petits parkings adoptera des traitements adaptés, permettant de les intégrer en douceur dans le parti d’aménagement. Il convient enfin de mentionner que des engins agricoles transitent aujourd’hui par la rue de Juigné, le chemin des Baillis et la rue du Champ Fleuri, notamment en raison de la présence de la coopérative agricole en entrée est du bourg. Le projet prévoit, comme indiqué ci-dessus, que ce trafic d’engins agricoles s’opère en périphérie du site sur les voiries existantes : rues de Juigné et du Plessis. Les engins agricoles pourront profiter d’une voirie refaite à neuf et élargie, rue de Juigné, pour rejoindre la rue du Plessis, via un carrefour à créer au niveau du calvaire.


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LLeess oobbjjeeccttiiffss eenn mmaattiièèrree ddee ddéévveellooppppeemmeenntt dduurraabbllee

Ils sont de plusieurs ordres : Association des fonctions écologiques, de déplacements doux et de gestion des eaux pluviales avec

le triptyque haie bocagère + chemins doux + noue.

Optimisation foncière avec un objectif de densité respecté à 20 logements par hectare minimum.

Objectifs énergétiques (orientation du bâti, bio-climatisme des constructions, norme thermique).

Mutualisation des espaces de stationnement au niveau de l’aire de centralité au profit de l’habitat,

mais aussi des fonctions complémentaires (équipements, commerces, services) et maîtrise des

largeurs de chaussée.

Gestion des eaux pluviales en aérien sous forme de noues associées aux haies bocagères et

bassins paysagers.


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QQUUAATTRRIIEEMMEE PPAARRTTIIEE

RRAAIISSOONNSS PPOOUURR LLEESSQQUUEELLLLEESS

LLEE PPRROOJJEETT AA EETTEE RREETTEENNUU

AAUU RREEGGAARRDD DDEE LL’’IINNSSEERRTTIIOONN DDAANNSS LLEE

SSIITTEE

Le présent projet d’aménagement a été retenu puisqu’il répond à l’ensemble des enjeux notamment liés :

aux dispositions d’urbanisme applicables ;

à sa bonne insertion dans son environnement naturel et urbain.

AAuu rreeggaarrdd ddeess ddiissppoossiittiioonnss dd’’uurrbbaanniissmmee eenn vviigguueeuurr

Contribue aux objectifs de création de logements fixés par le SCoT du Pôle Métropolitain Loire

Angers pour la polarité à constituer comme indiqué ci-dessus.

Maintient la compacité de l’agglomération en venant insérer une urbanisation dans les limites

urbaines et viaires existantes suivant une densité minimale de 20 logements par hectare ainsi qu’il a

été indiqué ci-dessus.

Respecte les objectifs de mixité sociale du PLUi :

o 25 % de logements en locatif social

o 25 % de logements en accession sociale

Participe, conformément au SCoT, à contribuer à la production de logements collectifs et/ou

intermédiaires et individuels groupés, au niveau de la polarité (objectif fixé respectivement à hauteur

de 20 % chacun à l’échelle de la polarité).

Permet à la commune déléguée, et plus globalement à la commune de Longuenée-en-Anjou, de

contribuer à pouvoir maîtriser sur le court, moyen et long terme un processus de développement

équilibré et durable en matière de logements.

Conformité avec le PLUi d’Angers Loire Métropole puisque la ZAC des Pâtisseaux se trouve pour la

quasi-totalité classée, par rapport au périmètre retenu, en zone 1AU ; permettant un aménagement

dans le cadre d’une opération d’aménagement d’ensemble. La ZAC se trouve, à la marge, située

dans les zones UA, UC et NL qui permettront de réaliser les aménagements prévus.

S’attache à respecter les principales orientations et principes d’aménagement définis par les OAP

sur le secteur.

N’affecte pas les corridors écologiques identifiés au niveau des vallées du Brionneau et du Gahard

qui se trouvent situés en dehors du périmètre de la ZAC. L’urbanisation projetée tend, au contraire,

à maintenir et restaurer au maximum la trame bocagère historique présente sur site tout en lui

associant un réseau hydraulique sous forme de noues.

Le projet envisagé se trouve donc en compatibilité avec les dispositions du SCoT du Pôle Métropolitain Loire Angers et le Plan Local d’Urbanisme d’Angers Loire Métropole. Ledit PLUi devra toutefois être actualisé pour tenir compte des résultats sus-énoncés en matière de zones humides. L’opération projetée favorise par ailleurs les principes de gestion durable.


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AAuu rreeggaarrdd ddee ll’’iinnsseerrttiioonn ddaannss ll’’eennvviirroonnnneemmeenntt nnaattuurreell eett uurrbbaaiinn ::

Insertion viaire

L’implantation du bâti a été réfléchie de manière à épouser les tracés viaires et mettre en place une cohérence ainsi qu’une continuité avec l’urbanisation périphérique existante.

A ce titre, afin de marquer l’entrée sur la rue de Juigné et de dessiner une façade urbaine sur la voie, il est proposé de composer un front urbain sous forme pavillonnaire individuel. Comme indiqué ci-dessus, la

dissociation entre urbanité au nord et parc du château au sud restera douce du fait : de cette typologie de

logements individuels ainsi que la ponctuation de cette dernière par deux bassins tampons de collecte des eaux pluviales qui se veulent paysagers ; avec un sens et un traitement adapté à leur situation dans le projet

L’objectif de cette mutation, intégrant le traitement de surface et le calibre de la voie, est enfin d’opérer une

transformation de « route » en « rue », afin que le carrefour avec le chemin des Baillis devienne

véritablement la nouvelle entrée d’agglomération, se démarquant par un caractère paysager affirmé et qualitatif, mettant en relief le cadre de vie de La Meignanne.

Cette même logique doit être mise en œuvre sur la rue du Champ Fleuri dont la densité bâtie (de type maisons de bourg ou individuelles denses) sera renforcée de part et d’autre de la voie. Les accès directs des futures constructions viendront qualifier la rue. Son profil devra être revu pour être adapté à la circulation des véhicules légers et doux, tout en conservant les caractéristiques actuelles qui font son charme et son

intimité : largeur de chaussée modérée, conservation des haies ou adaptations de ses dernières, bas-côtés

végétalisés, limitations des bordures saillantes.

Le carrefour en accroche nord sur la rue du Plessis devra être aussi sécurisé afin d’intégrer la nouvelle accroche viaire de desserte du futur quartier.

Intégration des futures constructions

En termes d’intégration des futures constructions dans son environnement bâti et habité : il est proposé qu’à proximité des maisons existantes, des modulations de densités et des aménagements paysagers viennent atténuer les risques de promiscuités :

Ainsi, sur les franges ouest de l’opération, les densités sont adaptées avec maisons individuelles ou

groupées en limite des jardins et constructions existantes. A l’extrémité nord-ouest du périmètre la

zone humide ainsi que sa zone d’alimentation, toutes deux préservées, permettront de créer une

zone « tampon » avec les futures constructions et de profiter d’une entrée « verte » dans le quartier.

Les haies existantes sur cette frange ouest sont conservées dans leur principe, voire renforcées.

Au nord le projet d’aménagement prend en compte la proximité du Domaine de la Mauny. Il est en

effet prévu de renforcer, conformément aux prescriptions de l’OAP instituée sur ce secteur par le

PLUi, la végétation existante par des plantations afin d’isoler le futur quartier d’habitat du site de la

Mauny. Le projet prévoit également d’éloigner au maximum de ce site les futures habitations, en

créant à proximité de la Mauny une zone de stationnement et d’espaces verts.

Le bassin de rétention des eaux pluviales nord est proposé en rive des habitations de la rue du

Champ Fleuri formant un tampon.

Une continuité douce sillonnera les arrières du bâti de la rue de Juigné.

On privilégiera des ambiances intégrées au niveau des traitements des bassins des eaux pluviales avec une

thématique plus « naturelle » pour le bassin en entrée sur la rue de Juigné et celui de l’extension nord, et

un aménagement plus urbain et sophistiqué pour le grand bassin d’entrée sur le centre-bourg.

Le site des Pâtisseaux n’est par ailleurs concerné par aucune Servitude d’Utilité Publique et aucun périmètre de Monument Historique.


40

Adaptation du bâti à la question énergétique

Une attention est aussi portée en termes énergétique, avec une orientation réfléchie du bâti, en préférant

une exposition nord/sud et une attention aux ombres portées.

Préservation du patrimoine naturel existant

Du point de vue environnemental, le périmètre de la ZAC n’interfère avec aucune zone protégée (aucun

inventaire, ni zonage de protection du milieu naturel).

Le principe fondateur d’aménagement du site repose sur la considération du patrimoine végétal existant et sur l’intégration la plus naturelle possible d’espaces publics fonctionnels. Il s’agit donc de marier les besoins

techniques du quartier et une esthétique « naturelle » adaptée à son environnement.

Pour y répondre la première proposition consiste en une conservation maximale des boisements d’intérêt qui repose sur la trame bocagère encore existante sur le site et qui représente un maillon d’un ensemble plus

vaste et plus structuré historiquement. Cette orientation prend deux expressions :

Une préservation quasi-intégrale des haies principales d’orientation nord-sud qui compartimentent le

site des Pâtisseaux et qui présentent la particularité d’être talutées. Souvent dégradées aujourd’hui

par l’effet du temps et de la pratique agricole, il s’agira de retrouver leur rôle écologique,

bioclimatique et hydraulique en leur octroyant un profil associant cheminement doux, haie sur talus

et noue ou petit fossé en pied. Ce domaine public permettra le déplacement piétonnier sécurisé de

la population.

Une préservation ajustée des haies périphériques au site, qu’elles soient en limite des quartiers

habitées ou des parcelles agricoles. Leur configuration sera plus sobre, l’objectif étant leur

conservation et renforcement, que ce soit sur domaine public ou en fond de domaine privé.

Cette trame bocagère confère au quartier toute son intimité mais compose aussi des petites unités habités

de dimension « humaine ».

La seconde proposition repose sur le rôle urbain à attribuer au boisement nord actuel. Ce dernier, de qualité modeste, en raison de son caractère enfriché récent, ne sera pas conservé dans son intégralité. Seul son pourtour composé de sujets de plus belle facture sera préservé sous forme de haies, cloisonnant le futur quartier de sa périphérie habitée ou accompagnant le domaine public (voie et bassin).

Le projet prévoit enfin de créer plusieurs haies multistrates ainsi qu’une haie arbustive qui compenseront les

mètres linéaires de haires supprimées pour les besoins de l’aménagement. Une attention toute particulière

sera, de plus, apportée au choix des essences afin d’assurer une certaine homogénéité et de planter des

espèces végétales attractives pour la faune. Les essences allergènes ou invasives seront par ailleurs

proscrites.

L’ensemble des lignes haute tension existantes seront dévoyées et enfouies sous les voiries dans le cadre de l’aménagement du site ; réduisant ainsi fortement les risques sanitaires.

D’une manière générale, les autres éléments de potentialités d’accueil du site en matière de faune et de flore se trouvent limités par un milieu commun et fortement marqué par la présence humaine.

Modalités de gestion des eaux pluviales

L’opération d’aménagement vise à adopter un écoulement « doux » des eaux pluviales, en conjuguant :

Un système de noues d’orientation nord/sud, traversant l’ensemble du quartier des Pâtisseaux pour

ramener les eaux dans un dispositif de deux bassins au sud ;


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Un dispositif de deux bassins de collecte des eaux pluviales, situés en rive sud et basse du site, et

un bassin intermédiaire au sein de l’Extension Nord, en ponctuation centrale du quartier.

Leurs traitements, tantôt naturels peu profond, à pentes douces, se rapprocheront d’un aspect de type plan d’eau pour celui en entrée de la rue de Juigné, tantôt plus urbain et sophistiqué en entrée de la centralité du bourg, tout en formant une continuité naturelle avec le parc du château.

Le bassin situé au sud-est permettra d’espacer les activités économiques (CUMA) des futures habitations.

En ce qui concerne les zones humides, et comme indiqué ci-dessus, un inventaire spécifique a été réalisé dans le cadre de l’établissement des études pré-opérationnelles sur la base des dernières évolutions jurisprudentielles en matière de qualification de zones humides. Cet inventaire a permis d’infirmer pour la quasi-totalité l’existence des zones humides prédéfinies par le PLUi d’Angers Loire Métropole.

Une seule zone humide, d’une superficie d’environ 350 m² au centre du projet, a été initialement confirmée. Cette zone humide présente de faibles fonctionnalités du fait de sa taille réduite, de son absence de lien avec le réseau hydrographique, de l’absence de toute végétation hygrophile en lien avec l’activité agricole du site et de toute espèce animale inféodée aux zones humides. Elle joue ainsi un rôle mineur dans le stockage des eaux de surfaces ou la recharge de nappes. Son rôle de soutien à l’étiage est fortement réduit et son couvert herbacé ne constitue pas une protection efficace contre l’érosion des sols. L’absence de végétation spécifique induit une fonctionnalité « biodiversité » inexistante.

Au regard de ces différents éléments, l’enjeu de conservation de cette zone humide a été jugé comme faible. Par ailleurs, la location de cette zone humide au sein de la ZAC Les Pâtisseaux a conduit à estimer sa pérennité comme très aléatoire. En cas de maintien de cette dernière au sein du projet, celle-ci se retrouverait enclavée entre des îlots cessibles, ce qui aboutirait à son assèchement potentiel (pérennité non assurée).

Il a donc été décidé de supprimer cette zone humide et de la compenser, conformément aux dispositions du SDAGE du bassin Loire-Bretagne.

Pour faire suite à l’avis de la Mission Régionale d’Autorité environnementale des Pays de la Loire en date du 24 avril 2019, il est prévu que la mesure compensatoire se localise en partie sud-ouest du site et prenne la forme d’une « noue améliorée » n’ayant en soi aucune fonction technique hydraulique.

Les caractéristiques de cette « noue améliorée » sont les suivantes :

Elle est divisée en deux sections : la partie nord d’une surface de 180 m² et la partie sud d’une

surface de 190 m² (cf. figure ci-après). Au total, environ 370 m² seront donc constitués pour

compenser la suppression de la zone humide ;

Elle sera alimentée par les eaux d’écoulements de surface issues de la rue du Champ Fleuri et des

bâtis existants (cf. figure ci-après) ;

Elle présentera une largeur de 2,5 mètres et un profil en long présentant chacun une faible pente (de

l’ordre de 5 mm/m) permettant un ralentissement des eaux de ruissellement et le développement

d’une végétation hygrophile ;

Afin de compenser la pente naturelle du terrain, de petites marches seront créées, d’une hauteur de

20 cm à 40 cm, permettant de garder un profil doux et linéaire ;

Les eaux résiduelles seront captées au point bas et renvoyées dans le bassin de rétention sud.


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Schéma à titre d’illustration / Localisation de la mesure compensatoire de la zone humide

Cette « noue améliorée » permettra la mise en scène du chemin de l’eau tout en générant des ambiances naturelles et en contribuant au développement d’une biodiversité sur le site.

Au regard de la nouvelle rédaction de l’article L211-1 du Code de l’environnement, intervenue depuis et

issue de la loi n°2019-773 du 24 juillet 2019, qui apporte une nouvelle définition législative des zones

humides, une seconde zone humide d’une superficie d’environ 250 m² a été identifiée à l’extrémité nord-

ouest du projet.

Dans le cadre de la démarche Eviter-Réduire-Compenser, il est prévu de conserver cette zone humide. Son

aire d’alimentation, d’une superficie d’environ 300 m², située directement au nord de la zone humide sera

également préservée de toute urbanisation afin de garantir la pérennité de celle-ci.


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CCIINNQQUUIIEEMMEE PPAARRTTIIEE

RREEGGIIMMEE AAUU RREEGGAARRDD DDEE LLAA TTAAXXEE

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S’agissant d’une ZAC autre que de rénovation urbaine, il sera mis à la charge des constructeurs, a minima, le coût des équipements publics énumérés à l’article R.331-6 du Code de l’urbanisme c’est à dire :

les voies et les réseaux publics intérieurs à la zone ;

les espaces verts et les aires de stationnement correspondant aux seuls besoins des futurs

habitants ou usagers de la zone.

Ainsi, en vertu de l’article L.331-7 du Code de l’urbanisme, les constructions édifiées dans le périmètre de la ZAC seront exonérées de la part intercommunale de la taxe d’aménagement.

Documents

DOSSIER DE CREATION ZAC « LES PATISSEAUX » RAPPORT DE PRESENTATION … · 2019-09-25 · ENVIRONNEMENT, situé à CHAMBRAY-LES-TOURS (37170), 1 mail de la Papoterie. Cette étude