Detaljregulering for Øygardsheia syd TT Anlegg AS … · 2020. 12. 1. · Detaljregulering for Øygardsheia syd TT Anlegg AS Planbeskrivelse 05.09.2020 Side 2 av 29 Bakgrunn for

Detaljregulering for Øygardsheia syd TT Anlegg AS Planbeskrivelse

05.09.2020 Side 1 av 29

PLANBESKRIVELSE Detaljregulering for Øygardsheia syd

OPPDRAGSGIVER Steinar Eikild mfl. EMNE Planbeskrivelse (Plan 1542) DOKUMENTKODE PLAN‐PBL‐rev00

Utarbeidet for: Steinar Eikild Utarbeidet av: TT Anlegg AS


05.09.2020 Side 2 av 29

Bakgrunn for planarbeidet

TT Anlegg AS fremmer på vegne av Steinar Eikild gnr. 416 bnr.85 mfl. detaljreguleringsplan for Øygardsheia syd, Plan ID 1542. Området ligger langs Langeneskilen i Søgne. Oppstarts melding ble annonsert i Fædrelandsvennen den 4. mai 2019 og brev datert 02.05.2019 til berørte grunneiere, offentlige instanser og organisasjoner. Det ble også varslet om utvidelse av planområdet i brev datert 07.11.2019 til berørte grunneiere, offentlige instanser og organisasjoner. Formålet med planarbeidet er å etablere kjørevei inn i eksisterende hyttefelt langs nåværende gangvei/sti. Etter dom i jordskifteretten (ref 16-112583RFA-JKRI_Marnar jordskifterett) av 09.04.2018 er eierne av gnr. 416 bnr. 67, 79, 85, 98 og 104 gitt rett til bilkjøring på vei over gnr. 416 bnr. 2 i Søgne kommune fra offentlig vei og fram til sine hytteeiendommer. Veiretten omfatter rett til opparbeidelse av en 3 meters bred vei. Etter anmodning fra plan og bygg er formålet med planen videre å avklare hva som skal tillates av utvidelser på eksisterende bebyggelse i området ettersom byggefeltet er gammelt og uregulert. Planen åpner ikke for utvidelser av brygger og tiltak i sjø eller nye hytter. Beskrivelse av dagens situasjon i planområdet I dag består området av 28 eksisterende fritidsboliger med tilhørende uthus, anneks og brygger i strandsonen. Hyttefeltet er bygd på 60-tallet og har bebyggelse som gjenspeiler tidsepoken. Det vil si små hytter som delvis er modernisert i nyere tid. Det svært lite terrenginngrep i hyttefeltet som gjør at området fremstår som naturpreget selv om det er bebygd.

Fig: Skråfoto fra deler av planområdet.


05.09.2020 Side 3 av 29

Hyttene har i dag parkering innerst i den kommunale veien til Øygarden boligfelt og tar seg til fots til hyttene langs gangveien som kommer frem i kartutsnitt under. Foruten atkomst til hyttene brukes gangveien som turvei av lokalbefolkningen i området. Det er ikke offentlig eierskap eller rettigheter knyttet til gangveien.

Kartutsnitt: Viser hyttefeltet med dagens gangvei og parkeringsplass i nordvest hvor den kommunale veien til Øygarden boligfelt slutter.


05.09.2020 Side 4 av 29

Bilde: Viser standard på dagens gangvei. Hyttefeltet har løst renovasjon med egne dunker plassert ved dagens parkeringsplass, og hytteeierne har selv ansvaret for å tømme dunkene.


05.09.2020 Side 5 av 29

Kartutsnitt: Viser dagens eiendomsstruktur i området. Det er kun private eiendommer. Oversikt over størrelser på eksisterende byggeverk. Under planprosessen har man forsøkt å kartlegge eksisterende bebyggelse for å sjekke dette opp mot kommuneplanen. Kommuneplanen tillater en BYA på 120m2 pr. tomt. Kartleggingen er gjort ved at en har fått oppgitt størrelse av noen grunneiere mens resterende er beregnet ut ifra kart. Mindre avvik kan forekomme. Se tabell under arealbruk. Kartleggingen viser at enkelte tomter i dag er bebygd med 120 m2, det foreslås derfor at BYA på 120 m² blir satt for alle fritidstomter innenfor planområdet. Planstatus Kommuneplanens arealdel: Området er i kommuneplanens arealdel for Søgne kommune avsatt til nåværende fritidsbebyggelse. Planen ble vedtatt av Søgne kommunestyre 28.02.2019.


05.09.2020 Side 6 av 29

Kartutsnitt: Viser kommuneplanens arealdel. Kommuneplanens arealdel har flere materielle bestemmelser som først og fremst benyttes i byggesaker for uregulerte områder, men også som retningslinjer ved utarbeidelse av reguleringsplaner. Den mest relevante planbestemmelsen er § 6 c. som angir maksimalt tiltatt størrelse på fritidsbebyggelse: Bebyggelse (hytte, uthus og anneks) kan oppføres med maksimalt BYA = 138 m² inkl. parkering på fritidseiendommer med parkering på egen tomt. Parkeringsareal inngår i beregning av grad av utnytting. Hver tomt skal ha 1 parkeringsplass på minimum 18 m². I tillegg kan det etableres terrasser ol. med BYA inntil 50 m². Maksimalt tillatt bebyggelse (hytte, uthus og anneks) er BYA = 120 m² for tomter for fritidsbebyggelse som ikke har eller får parkeringsareal på egen tomt. Maks mønehøyde 5,5 meter og maks gesimshøyde 4 meter. Anneks med maks BYA = 20 m² og maks mønehøyde 4,5 meter og maks gesimshøyde 3 meter kan kun oppføres der totalt bebygd areal ikke overstiger maks tillatt bebygd areal på tomta, og skal ligge nærmere fritidsbolig enn 8 meter. Nord for hyttefeltet er det avsatt et større område til boligbygging, benevnt som Øygardsheia nord/Langenesåsen. Gjeldende reguleringsplaner: Søgne kommunestyre vedtok områderegulering for Øygardsheia nord den 19.12.2019. Planen regulerer blant annet det avsatte boligfeltet nord for hyttefeltet. I tillegg forutsetter planen at nåværende parkeringsplass til hyttene skal fjernes og ny skal opparbeides i enden ny kommunal vei når områdereguleringen blir realisert.


05.09.2020 Side 7 av 29

Kartutsnitt: viser utsnitt av områderegulering for Øygardsheia nord med ny parkeringsplass. Blå linje viser planområdet. Som det kommer frem av kartutsnittet inngår mindre deler av gjeldende områderegulering i detaljreguleringen for arealer som berører hyttefeltet. Helt nordvest i planområdet hvor veien ned til hyttefeltet er planen også i berøring av reguleringsplan for Øygardsheia del av 416/2. Planen ble vedtatt av Søgne kommunestyre 16.6.1994. Området er avsatt til offentlig friområde og viser linjesymboler for vei med påskrift «mulig vei».


05.09.2020 Side 8 av 29

Kartutsnitt: Grønt område i senter av kartet viser arealet hvor planområdet er i berøring av reguleringsplan for Øygardsheia del av 416/2. Nord- og østover vises gjeldende områderegulering for Øygardsheia nord. Planforslaget Planforslaget for ønsket utnyttelse har forsøkt å ivareta hensynet til overordnede mål om å få til en hensiktsmessig og fornuftig arealbruk ut ifra de gitt forholdene på stedet. Hovedgrep En vesentlig del av arbeidet har vært å komme opp med planløsninger som ikke gir uforholdsmessige terrenginngrep og at naturpreget i området kan opprettholdes i størst mulig grad. Dette gjelder både med tanke på å få fram veien og eventuelle utvidelser av hytter i området. For å minimere inngrepene med vei og parkeringsplass har man valgt veibredde på 3 meter med flere mindre parkeringsplasser som gir mindre terrenginngrep og bedre landskapstilpasninger. For eksisterende hytter har man valgt forholdsvis små byggeområder og stramme byggegrenser med hensyn til hvor utvidelser kan skje på innenfor byggeområdene, samt lagt seg på lik utnyttelsesgrad og høydebestemmelser som kommuneplanbestemmelsene har lagt opp til. Områder som ikke er regulert til utbyggingsformål er regulert til friluftsformål.


05.09.2020 Side 9 av 29

Arealbruk Planområdet for Øygardsheia syd er totalt på 73 dekar fordelt på følgende formål:

Arealbruksformål Antall m² Fritidsbebyggelse 27732 Friluftsformål 29567 Småbåtanlegg i sjø og vassdrag 383 Friluftsformål sjø 10341 Veg 2347 Annen veggrunn – tekniske anlegg 1118 Parkering 1339 Renovasjon 50

Totalt er det regulert 28 hyttetomter innenfor plankartet. Vi har kartlagt dagens BYA pr. tomt. Kartleggingen er gjort ved at en har fått oppgitt størrelse av noen grunneiere mens resterende er beregnet ut ifra kart. Mindre avvik kan forekomme.

Byggeområder fritidsbebyggelse nummert i plankart Antall m² BYA (inkl. uthus/anneks) 43 120 45 80 47 72 49 100 51 74 52 100 54 70 56 83 58 81 60 116 62 117 64 70 66 86 68 75 70 69 74 90 76 114 78 105 79 96 80 98 81 91 82 92 83 117 84 106 85 113 86 120 87 114 88 99

Av de 28 eksisterende fritidsboligene ligger 25 av tomtene innenfor 100- meters beltet til sjø.


05.09.2020 Side 10 av 29

Bebyggelse, struktur og tiltak Ved utforming av planbestemmelser har man tatt utgangspunkt i det som allerede er oppført i området. Eksempelvis har samtlige av hyttene saltak som er foreslått videreført i planbestemmelsene. Det er åpnet for en utnyttelsesgrad på 120 BYA pr. byggeområde/tomt som er størrelsen på de største hyttene i planområdet. Dyreliv og vegetasjon Innenfor planområdet er det 2 registeringer av arter med stor forvaltningsinteresse. Arten er Strandrødsopp (Odontites litoralis) som er nært truet er registrert 2 plasser. Tilknyttet artsregisteringene er det registrert naturtype Strandeng og strandsump som er kategorisert som svært viktig. Registrerte naturtyper blir ikke påvirket av planforslaget da disse utenfor formål med tillatt utbygging.

Kartutsnitt: Miljødirektoratets naturbase. Gullfargede kors viser artslokalitetene og grønn skravert felt viser registrerte naturtyper. I sjøen er det registrert ålegrassamfunn. Lenger inn i kilen er det observert makrelltærne og hettemåke.


05.09.2020 Side 11 av 29

Vegetasjon, planområdet består av barskog med lav bonitet.

Bilde 5_kartutsnitt fra Kilden (Nibio) som viser boniteten.

Energi og klima Det er ikke krav til energiklasse for oppføring av ny bygningsmasse ut over plan- og bygningslovens generelle krav etter TEK17. Folkehelse og friluftsliv Øygardsheia er tilrettelagt for aktivt friluftsliv både sommer og vinter. Naturområdene benyttes til nærrekreasjon som turgåing og bading. Det går traktorveier og stier på kryss og tvers som benyttes til friluftsliv. Det er også tømmeruttak i skogen. På Indre og Ytre Kilen er det rekreasjon med båter og bading. Det er et omfangsrikt og godt utbygd turvegnett i nærheten av planområdet som er mye i bruk hele året. Forurensing Tidligere bruk av området har vært landbruk/friluftsliv, og det er ikke kjennskap om forurenset grunn eller noen forurensing i området. Frilufts formål Areal regulert til friluftsformål utgjør en stor del av arealet innenfor planområdet. Det er i dag etablerte stier som forbinder fritidsbebyggelsen med vei og adkomst til sjø/brygger.


05.09.2020 Side 12 av 29

Grunnforhold Området for eksisterende bebyggelse er grunnlent skogsmark med noe fjell i dagen. Det er ikke registrert marine avsetninger i NGUs løsemassekart. Området vises som bart fjell, stedvis tynt dekke. Konsekvensutredninger (KU) Ny forskrift om konsekvensutredninger tredde i kraft 01.07.2017. Etter den nye KU-forskriften skal alle nye områder for fritidsboliger som ikke er i tråd med overordna plan konsekvensutredes. Planforslaget er vurdert å ikke utløse konsekvensutredning av både forslagsstiller og kommunen i oppstartsmøte. Det ble vurdert om planen var i samsvar med pbl. og forskrift om konsekvensutredning. Konklusjonen av vurdering ble at administrasjonen (Tidligere Søgne kommune) kan ikke se at planinitiativet rammes av vurderingskriteriene § 4 (kriterier for vurdering av vesentlige virkninger for miljø og samfunn) i forskriften. Området er avsatt til eksisterende fritidsbebyggelse. Kulturminner Det er ikke registrert eldre bygninger, freda bygninger, spesielle kulturmiljø eller kulturminner i området. Fylkeskonservator har ikke merknader til ønsket utnyttelse av område, men om det oppdages kulturminner eller er mistanke om slike funn så skal arbeidene innstilles og fagmyndighet kontaktes. Norsk maritimt museum som ivaretar kulturminner under vann, har gitt innspill om at det må foretas undersøkelser i sjø. Planen åpner ikke for nye tiltak i sjø, og av den grunn er det ikke foretatt nærmere undersøkelser i sjøen. Landskapsanalyse Det er i forkant av reguleringen ikke utført noen landskapsanalyse eller utarbeidet noen modell for dette. Ettersom det ikke legges opp til store utvidelser av eksisterende bebyggelse eller tunge terrenginngrep for framføring av veien, så det har blitt vurdert at det ikke er nødvendig å lage illustrasjoner. Miljø og miljøkonsekvenser Planområdet er i kommuneplanen for tidligere Søgne kommune avsatt som et område for utbygging av fritidsboliger. Det er gjennom planarbeidet ikke påvist forhold som tilsier at planen vil ha miljøkonsekvenser av betydning. Som nevnt er det er heller ikke lagt opp til utvidelser av brygger eller andre tiltak i sjø. Området er avsatt til fritidsbebyggelse som medfører at dagens bruk er ment opprettholdt.


05.09.2020 Side 13 av 29

Naturmangfoldloven Planleggingen må skje i samsvar med naturmangfoldlovens alminnelige bestemmelser om bærekraftig bruk. § 8 og 12 skal legges til grunn som retningslinjer ved utøving av offentlig myndighet. Vurderingene som gjøres skal fremgå, jf. § 7. Eksisterende kunnskap om området må skaffes og det må vurderes om det er behov for ytterligere undersøkelser. Det registrert arter nasjonal betydning innenfor planområdet, men ikke innenfor områder avsatt til utbyggingsformål. Lokalitetene er innenfor friluftsformålet. For å verne lokalitetene mot friluftstiltak har man valgt å legge hensynssone naturmiljø på disse områdene i plankartet. Konkrete vurderinger av §§ 8-12: Kunnskapsgrunnlaget ansees å være tilstrekkelig ut ifra de nasjonale databasene som foreligger. De planlagte utbyggingstiltakene som planen hjemler, vil ikke berøre eller påvirke de registrerte artene eller naturtypene. De øvrige bestemmelsene i nml. §§ 9-12 kommer dermed ikke til anvendelse. Renovasjon, miljøstasjon og post Hytterenovasjon forutsettes videreført som i dag. Det reguleres inn et nytt område for plassering av renovasjonsdunker i starten av p_V1. Område som er avsatt i plan er i størrelse 10 x 5 meter. Her videreføres dagens ordning med 3 dunker for avfallshåndtering. Innenfor avsatte område R1 vil det og være mulighet for å legge opptil nedgravd avfallssystem. Hytteeierne sørger selv for å levere sitt avfall i dunkene. Risiko og sårbarhetsanalyse Det er vedlagt en egen rapport for risiko- og sårbarhetsanalyse der mulig risiko for hendelse er vurdert. I analysen så er følgende forhold gjenstand for vurdering: - I forhold til aktsomhet for radon, bør det bruke radonsperre ved nyetablering av fritidsboliger. - Eksisterende 22 kV høyspentlinje må reguleres med hensynssone med en bredde på totalt 15 meter, dersom den ikke skal fjernes.

ROS-analysen må ellers legges til grunn i kommunens arbeid med samfunns-sikkerhet og beredskap og følges opp i beredskapsplan. I tillegg må overvann ledes på en god måte slik at overvann ikke blir til vesentlig ulempe for lavereliggende område. Fyllinger må også prosjekteres slik at utrasing ikke skal skje.


05.09.2020 Side 14 av 29

Snøopplag Snø kan legges på sideareal til vei eller på nabogrunn der det ikke er til ulempe eller til skade for andre. Hver eiendom anses ellers til å ha nok areal for håndtering- og lagring av snø på egen eiendom. Stier i utmark Tiltaket berører ikke etablerte stier. Støy Planlagt utnyttelse i området vil ikke kreve kartlegging av støy eller gjennomføring av spesielle støyreduserende tiltak. Teknisk infrastruktur Per i dag er det lagt et privat fellesanlegg for hyttene. Dette fellesanlegget er tilkoplet kommunalt nett. Universell utforming Temaet er ikke aktuelt i fritidsboligområder og det er derfor ikke stilt noen spesifikke krav til UU i planen. Utbyggingsavtale Det er ikke grunnlag for utbyggingsavtale i aktuell reguleringsplan. Veg og parkering I forslaget får alle hyttene (unntatt hytte 78) regulert veiadkomst forbi sine hytter. De aller fleste vil og få mulighet til å anlegg parkering på egen eiendom eller i tilknytning til sin eiendom. Noen hytter ligger slik til i terreng at mulighet for tilrettelegging av parkering på egen eiendom ikke lar seg gjennomføre slik at disse tomtene må få nye parkeringsplasser innenfor felles parkeringsplasser som P_pv1, P_pv7, P_pv8 og P_pv14. Innenfor felles parkeringene er det avsatt 1 parkeringsplass pr. hytte mens resterende plasser er gjesteparkering og avsatt til de i dag som har tinglyste rettigheter til parkeringsplass, lokalisert nord for startpunktet til veien. Dagens parkeringsløsning er lokalisert i starten av feltet, denne parkeringsplassen er i reguleringsplan for Øygardsheia nord regulert til boligformål og vil da falle bort slik at alternative muligheter for parkering må komme på plass. Fordeling av parkeringsplasser er følgende:


05.09.2020 Side 15 av 29

Tomtenummer Parkering Antall plasser

43 P_Pv1 1 45 P_Pv1 1 47 P_Pv1 1 49 P_Pv1 1 51 P_Pv2 2 52 P_pv3 2 54 P_Pv4 3 56 P_Pv5 1 58 P_Pv5 1 60 P_Pv6 1 62 P_Pv7 1 64 P_Pv7 1 66 P_Pv8 1 68 P_Pv8 1 70 P_Pv8 1 74 P_Pv8 1 76 P_Pv10 2 78 P_Pv8 1 79 P_Pv9 3 80 P_Pv10 2 81 P_Pv11 2 82 P_Pv12 2 83 P_Pv14 1 84 P_Pv13 2 85 P_Pv16 2 86 P_Pv14 1 87 P_Pv16 3 88 P_Pv15 2

Det presiseres at kravet i planbestemmelsene er at det skal opparbeides 1 plass pr. hytte. Opparbeidelse av flere parkeringsplasser der det åpnet for det vil være frivillig. Veiene dimensjoneres/tilpasses terrenget nede i feltet med 3 meters bredde. I krysset området på kommunal veg skal kommunal vegnormal legges til grunn. Det er blant annet vist siktssoner iht. normen. Eierskapet til veien er privat. Det opprettes et veilag hvor interessert innenfor planområdet kan kjøpe seg inn. Gjennomføring av plan og økonomiske konsekvenser for kommunen Planen vil gi økt utnyttelse og tilgjengelighet til hyttefeltet. Økt tilgjengelighet antas å være positivt i beredskapssammenheng selv om veien ikke oppfyller krav til offentlig vei.


05.09.2020 Side 16 av 29

En etablering av vei og parkering vil ikke få økonomiske konsekvenser for Kristiansand kommune. Varsel om oppstart av reguleringsarbeid Det er avholdt oppstartsmøte med kommunen den 02.10.2018 jf. pbl § 12-8. Varsel om oppstart av arbeid med detaljert reguleringsplan ble annonsert i Fædrelandsvennen den 04.05.2019 og med høringsfrist til den 01.06.2019. Brev til berørte grunneiere ble sendt ut 02.05.2019 med frist for å komme med merknader 01.06.2019.


05.09.2020 Side 17 av 29


05.09.2020 Side 18 av 29


05.09.2020 Side 19 av 29


05.09.2020 Side 20 av 29


05.09.2020 Side 21 av 29

Det ble 07.11.2019 varslet om utvidelse av plangrense


05.09.2020 Side 22 av 29

Planprosess og medvirkning Ut over kontakt med kommunen, grunneierne og innkomne høringssvar så har det ikke vært andre medvirkende til planen. Høringssvar og forslagsstillers vurdering Høringsuttalelser –offentlige / andre I fra offentlige høringsinstanser/andre så er det mottatt høringssvar fra: Høringsinnspill Navn (offentlig / andre)

1 Norsk Maritimt Museum 2 Søgne kommune, Ingeniørvesenet 3 Fiskeridirektoratet 4 Fylkesmannen i Agder 5 Kystverket 6 Norsk zoologisk forening 7 Naturvernforbundet 8 Agder Energi AS 9 Vest-Agder Fylkeskommune 10 Grunneiere v/ Richard Kleiven og Reidun Westergren 11 Naboer i Øygardsveien 12 Olav Arneberg 13 Gerd Inger Mellingen 14 Line og Olaf Ellingsen (tomt 49)

Høringsuttalelsenes innhold er kort beskrevet og besvart nedenfor. De mottatte høringssvarene er ellers i sin helhet vedlagt i vedlegg. Høringsinnspill 1 (Norsk Maritimt Museum) Museet kjenner ikke til skipsfunn eller andre marine kulturminner innenfor plangrensen, men potensialet for kulturminner til stede i området. Planområdet omfatter sjøareal som ikke tidligere er blitt undersøkt marin arkeologisk.

NMM varsler om at kan bli stilt krav om marinarkeologiske registreringer i forbindelse med offentlig ettersyn av planen, jf. Kml. § 9. Tiltakshaver plikter å dekke kostnadene for arkeologiske undersøkelser, jf. kml § 10. Museet anbefaler at forholdet til marine kulturminner blir klarlagt så tidlig som mulig i planprosessen, og anmoder derfor tiltakshaver om å ta kontakt med museet for utarbeidelse av budsjett.

Svar: Vi har ikke kontaktet NMM vedr. utarbeidelse av budsjett da plangrensen er flyttet inn til land og ikke tar med seg areal i sjø. Høringsinnspill 2 (Søgne kommune, Ingeniørvesenet) Vann- og avløp: Status for hvilken eiendom og hvordan den enkelte eiendom er tilkoblet kommunalt ledningsnett må avklares med ingeniørvesenet. Svar: Det vil bli innmålt og lagd en asbuiltoversikt som sendes kommunen når arbeidet er ferdigstilt.


05.09.2020 Side 23 av 29

Veg: Ved planlegging av vei vises til kommunal veinormal som setter føringer. Svar: Veiene dimensjoneres/tilpasses så langt vi kan etter kommunens veinormal. Etter dom i jordskifteretten har vi kun 3 meter å forholde oss til. Renovasjon: Avfall sør må kontaktes ift. Eventuelle ny vurdering av hytterenovasjon for området. Svar: Regulant tar kontakt med renovasjonsselskap og kommer frem til løsning. Frem til dette er klarert videreføres dagens ordning i ny plan. Høringsinnspill 3 (Fiskeridirektoratet) Fiskeridirektoratet region Sør har ingen merknader til den del av planarbeidet som omfatter veier, parkeringsplasser og utnyttingsgrad. Et søk i vår karttjeneste viser imidlertid at det finnes registrert marint biologisk mangfold i området. I hele Ytre Kilen er det en forekomst av naturtypen ålegraseng, som er gitt verdi Svært viktig. Hele avgrensingen av planområdet i sjø er markert til å ligge midt i dette ålegrassamfunnet, som strekker seg over hele kilen inn mot ca. 10 meter fra land langs hele strekningen. Fiskeridirektoratet region Sør vil foreslå at følgende sees på som eventuelle vilkår for etablering av småbåtanlegg/småbåthavn:

• Båthavn med servicebrygge/slipp og sjønære opplagsområder skal være utstyrt med innretninger for oppsamling og håndtering (rensing) av avløps- og overvann. Dette vil redusere forurensingen fra land til sjø vesentlig.

• Det tilrettelegges for kildesortering av avfall i en eventuell småbåthavn, og

miljøfarlig avfall (batterier, olje, lakk, maling og andre kjemiske produkter) skal tas hånd om på en forsvarlig måte.

• Eventuelle bryggeanlegg og bølgebrytere utformes og plasseres med tanke på

å opprettholde tilstrekkelig vanngjennomstrømning for å opprettholde god vannkvalitet.

Svar: Plangrensen er justert inn til land. Det er i planforslaget tatt med dagens brygger/fortøyninger og ikke lagt opp til nye båtplasser innen planområdet. Høringsinnspill 4 (Fylkesmannen i Agder) Fylkesmannen ber om at særlig følgende vurderes og gjøres rede for i det videre planarbeidet:

• 100-metersbeltet langs sjøen, samt sjøarealer ca. 40 m ut i Ytre Kilen. Her må planarbeidet legge til grunn statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen.

• Retningslinjene sier bl.a. at bygging og landskapsinngrep skal unngås på arealer som har betydning for natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser.


05.09.2020 Side 24 av 29

• Prinsippene i naturmangfoldloven §§ 8 til 12. Vurderingen skal fremgå av beslutningen, jf. naturmangfoldloven § 7. Det er bl.a. registrert svært viktig ålegrassamfunn i Ytre Kilen, samt svært viktig strandeng og strandsump i vestre del av planområdet, se bl.a. Miljødirektoratets naturbase.

• Estetisk utforming/landskapsestetikk, jf. pbl. § 1-1 femte ledd. • Støy, se retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging T-1442/2012. • Universell utforming, jf. pbl. § 1-1 femte ledd. • Barn og unges oppvekst-vilkår, herunder bl.a. lekearealer, som er

tilfredsstillende med hensyn til sikkerhet, omfang og lokalisering, jf. pbl. § 1-1 femte ledd og rundskriv om barn og planlegging T-2/2008.

• Risiko- og sårbarhetsanalyse. Resultatet fra analysen skal innarbeides i plan og bestemmelser, jf. pbl. § 4-3. Klimaendringer/klimatilpasning skal også belyses i ROS-analysen, i den sammenheng se bl.a. www.klimatilpasning.no.

Svar:

• Planen legger ikke opp til endring av dagens bruk foruten mindre utvidelser av hytter og vei med tilhørende parkering. Det er for store deler av planen regulert inn friområde ned mot sjø som det og er i kommuneplanen.

• Enkelte tomter har i dag eiendomsgrense til sjø. Her er det heller ikke lagt opp til endringer av bruk. Vi har i planen lagt vei så skånsomt vi kan etter terreng. For best mulig ivaretakelse av terrenget har vi måtte fravike kommunale normer for veibygging.

• Plangrensen er justert inn til land slik at vi ikke kommer i konflikt med ålegrasset.

• Veier og parkering er tilpasset terreng. • Da planen i hovedsak dreier seg om å regulere inn vei har vi for eksisterende

hytter ikke tatt hensyn til støyvurdering. • Det er ikke ønskelig å legge til rette for universell utforming av hensyn til

terrenget og landskapsvirkninger, samt at det ikke er krav til dette i fritidsbebyggelsesområder.

• Barn og unges oppvekst, innen planområdet er det naturlig terreng for lek på land samt sjørelaterte aktiviteter. Det for øvrig ikke krav til lekearealer i hytteområder.

• Det er utarbeidet eget ROS-analyse. Høringsinnspill 5 (Kystverket) Planområdet ligger ved Ytre Kilen som har forbindelse til sjøen via småbåtleden Ytre Rona. Småbåtleden Ytre Rona er i dårlig forfatning, og bør etter vår vurdering utbedres dersom det skal etableres nye båtplasser i området. Svar: Planforslaget legger ikke opp til etablering av nye båtplasser. Høringsinnspill 6 (Norsk zoologisk forening) Ytre Kilen er et viktig fugleområde, og med sin nærhet til sjøen og kystlinja har området en særlig viktig funksjon for rastende vannfugl i vinterhalvåret. På dette grunnlaget vil vi sterkt henstille til at det ikke planlegges tekniske anlegg som vil true Ytre Kilen som viktig fugleområde, det være seg brygger eller andre installasjoner nær vannkanten.

http://www.klimatilpasning.no/


05.09.2020 Side 25 av 29

Svar: Det er ikke planlagt utbygging i strandsone. Planen legger ikke opp til nye bryggeanlegg mm enn det som allerede er etablert. Høringsinnspill 7 (Naturvernforbundet) Vi finner det merkelig at det ikke stilles krav til konsekvensutredning da planområdet berører store deler av Ytre Kilen. Dette er svært viktig nasjonalt ålegress område. Brygger for fritidsbebyggelse vil vi sterkt fraråde. Svar: Tema rundt konsekvensutredning ble tatt opp og vurdert i oppstartsmøtet. Plangrensen er justert inn til land. Det er i planforslaget tatt med dagens brygger/fortøyninger og ikke lagt opp til nye båtplasser innen planområdet. Høringsinnspill 8 (Agder Energi Nett AS) I området som inngår i reguleringen har vi en 22 kV høyspentlinje og to nettstasjoner med et tilhørende lavspent luftnett. Det er en byggeforbudssone på min. 6 meter målt vannrett fra nærmeste faseleder (tråd) til nærmeste bygningsdel. Eventuell flytting eller omlegging av våre anlegg må bekostes av utbygger. Svar: Reguleringsplanen legger ikke opp til ny bebyggelse, kun oppgradering av vei og etablering av parkeringsplasser. Høringsinnspill 9 (Vest-Agder Fylkeskommune)

• Områderegulering for Øygardsheia er ikke vedtatt. Områdereguleringen grenser til varslet avgrensing i nord. I forslag til områderegulering er det avsatt vei og parkeringsplasser tett opptil aktuelt hytteområde. De to planene må ses i sammenheng og avveie arealløsninger.

• Det er knyttet sterke interesser til arealbevaring i strandsonen. Avgrensing av byggeområde avsatt i kommuneplanens arealdel bør videreføres.

• Planarbeidet må ikke legge opp til tiltak eller påvirkninger som kan bidra til at miljømålet for vannforekomsten om god økologisk tilstand ikke kan oppnås.

• Fylkeskonservator har ingen merknader til saken. Svar:

• Planen tar hensyn til reguleringsplanen for Øygardsheia Nord og følger planavgrensningen. Selv om planene grenser inntil hverandre er formålene med planene ulike, da denne plan i hovedsak tar for seg å regulere inn kjørevei til hyttene med mulighet til parkering, samt mindre utvidelser av hyttene.

• Det er i planforslaget tatt med dagens brygger/fortøyninger og ikke lagt opp til nye båtplasser innen planområdet.

• Det er i planforslaget tatt med dagens brygger/fortøyninger og ikke lagt opp til nye båtplasser innen planområdet.

Høringsinnspill 10 (Grunneiere v/Richard Kleiven og Reidun Westergren)

• Parkeringsplasser må reguleres på egen grunn og ikke på 16/2. Dersom det er behov for felles parkering, så er det foreslått felles parkering i reguleringsplanen for Øygardsheia.


05.09.2020 Side 26 av 29

• Ulovlige brygger tillates ikke regulert. • Det reguleres inntil 5 fritidsboliger på vår eiendom.

Svar:

• For å få til en fin kjøreveg og parkering uten store naturinngrep har vi måtte legge opp til felles parkering for omtrent halvparten av tomtene på eiendommen 16/2. Det har vært et ønske fra initiativtakere til å få mest mulig parkering på egen eiendom, men for å bevare mest mulig av terreng slik det ligger i dag har vi måtte legge inn felles parkeringsplasser.

• Ulovlige brygger har regulant ikke kontroll på og anser dette som et privatrettslig forhold. Dagens brygger innenfor planområde tas med.

• Vi har sett på mulighet til fortetting med 5 nye tomter og kan få til 4 tomter, men initiativtakerne til planen ønsker i utgangspunktet at planen kun skal dreie seg om å få regulert inn vei slik at en fortetting av dagens plan med inntil 5 nye tomter er ikke tatt med.

Høringsinnspill 11 (Naboer i Øygardsheia) • En kjørevei til hyttefeltet vil føre til kjøring hele døgnet med mye trafikk. • Støy fra biltrafikk vil bli til betydelig plage for de som bor i Øygardsheia 20. • Lys fra biler vil bli plagsomt for de som bor i området. • Vi som naboer er av oppfattelse at det er et mindretall blant hytteeiere som er

pådrivere for vei og parkering i området. • Området som ønskes regulert består i dag av flott natur som blir benyttet av

oss som bor i Øygardsheia. • Det ligger en reguleringsplan for hele området hvor det skal planlegges

bygging av eneboliger, i denne plan er det planlagt å etablere en kjørevei inn til hytteområdet med en stor parkeringsplass som blir tilgjengelig for hytteeiere.

Svar:

• Svar på punkt 1-3_ om det etableres en kjørevei inn i hytteområdet kan en ikke se at dette skulle medføre mer trafikk og økt bruk av hyttene enn det er i dag hvor all trafikk fortsatt går forbi boligene i Øygardsheia til felles parkeringsplass.

• Vi er engasjert av hytteeiere innenfor Øygardsheia hyttefelt, hvor mange som er pådrivere til vei vites ikke og er heller ikke av relevans for planarbeidet.

• Vi vil i arbeidet med plan legge vei og parkeringsplasser så skånsomt som mulig med tanke på områdets beliggenhet og natur.

• At det er under utarbeidelse en reguleringsplan nord for vår plan med felles parkering er ikke i samsvar med ønske fra vår oppdragsgiver da de har vunnet frem rett til å anlegge kjørevei som vist i reguleringsplan. Oppdragsgiver ønsker å få vei direkte til hyttene, noe som også vil være til fordel i eventuell nødsituasjon.


05.09.2020 Side 27 av 29

Høringsinnspill 12 (Olav Arneberg) • Som eier av hytte Øygardsheia 84 matrikkelen. 1018-16/100 er vi positiv til vei

inn til hyttene. Men vi ønsker ikke at parkeringsplass for de som ikke kan parkere på egen tomt blir lagt mellom hytta vår og hytte med matrikkelen. 1018-16/65. Disse to hyttene tilhører samme storfamilie, og en parkeringsplass mellom hyttene vil derfor være til stor sjenanse for oss.

Svar: For noen hytter vil det ikke være mulig uten store inngrep å legge parkering på egen eiendom. Vi har for å bevare mest mulig stedlig terreng skrevet at de som ikke kan få parkering på egen tomt må benytte seg av dagens parkering, på felles parkeringsplass i enden av Øygardsveien. Høringsinnspill 13 (Gerd Inger Mellingen) Jeg er hytteeier i Øygardsheia og medlem av velforeningen. Velforeningen er ikke samstemt i ønsket om bilvei i hytteområdet. Hytteområdet trues på alle kanter av tett bebyggelse, også innenfor 100meters belte. En bilvei betyr trafikk, uro og naturinngripen. God sti med mulighet til nyttetransport med ATV holder. Parkeringsplass kan beholdes der den er i dag, praktisk om vinteren for vi som bruker stedet hele året. Hytterenovasjon må ha plass til konteinerne, de står på dagens parkeringsplass. Å holde en bilvei kjørbar vinterstid vil være en utfordring. Det er bratt. Svar: Vi er engasjert til utarbeidelse av reguleringsplan med formål å få til en kjørevei til hyttene. Etablering av bilvei trenger nødvendigvis ikke å tilsi at det vil bli økt trafikk i området utover dagens bruk av atv`er. Hytterenovasjon ønskes fortsatt beholdt i området hvor hyttecontainere står i dag. Veien blir lagt som en privat vei, vintervedlikehold vil bli et spørsmål i fellesskap blant brukere, uansett er det i planforslaget før Øygardsheia nord at dagens parkeringsplass skal oppheves og erstattes av boliger. Høringsinnspill 14 (Line og Olaf Ellingsen) Min kone eier en fritidsbolig i planområdet. Dagens hytte er delvis av mindreverdig konstruksjon og materialer og det vil på sikt trolig være fornuftig å sanere den. I det minste den eldste delen av hytten. Hytten ligger i dag helt sydøst på tomten. Det vil trolig ikke være en optimal plassering i et framtidsscenario også fordi den der ligger nærmest høyspentlinjene. Når vi ble bedt om å gi innspill til planen for arealet som ligger bak ba vi om at det ble vurdert å legge tomtens parkeringsplass på platået helt nordøst på eiendommen. Da med innkjøring fra boligtilkomstveien som var planlagt nordøst av tomten. Vi kjenner ikke til hva som er status der. Det vil være en fremtidsrettet plassering som og vil kreve langt mindre terrenginngrep enn en vegtrase inn fra vest – grunnet stedets topografi. Sikkert og mye rimeligere. Svar: For de hytter som kan anlegge parkering på egen eiendom vil dette bli beskrevet i reguleringsbestemmelsene og ikke vist i plankart.


05.09.2020 Side 28 av 29

Etter varsling om utvidelse av planområde/plangrense kom det inn følgende høringsinnspill: (kommenterer kun nye innspill) Høringsinnspill 15 (Repstad Eiendom AS) Jeg viser til varsling om utvidelse av planområdet datert 07.11.2019 som vi ikke er varslet om, men har fått kunnskap om via naboer i området. Det varsles om utvidelse av planområde som vil omfatte eiendom regulert til parkering og veiformål. Vei SKV1 er regulert som privat vei for 6 boliger i området. Vi vil ikke akseptere noen endring i plankartet, da det vil få konsekvenser for boligene i BFS111. I den grad det i bestemmelser foreslås at SKV1 skal være felles også for hytteeiere, må det privatrettslig legges til grunn at hytteeierne må betale for sin forholdsmessige andel av kostnad for opparbeidelse vei og grunnerverv med tilhørende vedlikehold. Parkeringsområdet SPP1 er regulert som privat parkeringsplass som dagens grunneiere har tenkt å tilbys som parkeringsplass for hytteeiere, evnt også dekke turbehov i planen. Dersom det foreslås planforslag som reduserer parkeringsdekningen må det fremmes løsninger som opprettholder formålet. Svar: Ved varsling av planarbeid forholder vi oss til grunneiere, planprosessen er varslet etter lister vi har fått av kommunen. Utvidelse av planområdet gjøres etter ønske fra Kristiansand kommune da de ville se på behovet for størrelse på parkeringsarealet SPP1. Vi har i planforslaget justert/flyttet parkeringsarealet SPP1 da de fleste tomter innenfor reguleringsplanen for Øygardsheia syd for etablert parkering på egen tomt. Endringen medfører ingen konsekvenser for delt BFS111. SKV1 faller ut av plan. Høringsinnspill 16 (Vidar Jerstad) Ønsker avkjørsel/parkering til Øygardsheia 45 i eiendommens nordvestre hjørne. Svar: vi har i planforslaget lagt inn parkering langs SKV1. dette for å ikke lage unødig store terrenginngrep. Planforslaget legger kun opp til en sprengnings- / fyllingshøyde på 1,5 meter. Høringsinnspill 17 (Sara Hemmer) Vi er som hytteeiere (nr 83) positive til den parkeringsmuligheten som er innregulert i forbindelse med planen for Øygardsheia Nord. For svært mange hytter, også vår, vil det innebære kortere vei og mindre stigning til P-plass. Vi ser ikke behov for kjørevei til et hvert sted man måtte velge å oppholde seg. Vi mener at den planlagte veien stedvis vil innebære store og unødige naturinngrep i et fredelig område som er vernet (100-m beltet). Dette gjelder spesielt fra starten av vår tomt og videre som ligger dårlig til rette for vei, og der det må både sprenges og fylles ut for å få den ønskede veibredden. Vi vil ikke godta at slike inngrep berører vår tomt på noen måte.


05.09.2020 Side 29 av 29

Høringsinnspill 18 (Øystein Eriksen) Vi viser til innlegg fra Sara Hemmer og er enige i det hun skriver. Vi har hele tiden vært for grunneiers forslag ang. vei, altså den øvre løsning og med felles parkeringsplass på myra. Vi ønsker IKKE bilvei bak hytta vår (nr 86) Det vil bli store fyllinger og inngrep på tomta. Svar (innspill 17 og 18): Da det er slik at jordskifteretten sier at det kan anlegges vei helt ut til tomt 88 har vi i planforslaget tilpasset veien forbi tomt 83 og 85. Veien legges skånsomt i terreng og veibredde er redusert til 2 meter, dette for å unngå å komme inn på de nevnte tomter. Planforslaget legger og opp til at tomtene 83 og 85 skal få parkeringsplasser på p_PV16. Andre dokumenter i planforslaget / vedlegg

• Reguleringsplan. • Bestemmelser. • Risiko- og sårbarhetsanalyse. • Varslingsbrev (finnes i planbeskrivelsen). • Mottaksliste for varslingsbrev (Tabellført og finnes i planbeskrivelsen). • Innkomne merknader til oppstartsmeldingen.

Documents

Detaljregulering for Øygardsheia syd TT Anlegg AS … · 2020. 12. 1. · Detaljregulering for Øygardsheia syd TT Anlegg AS Planbeskrivelse 05.09.2020 Side 2 av 29 Bakgrunn for