Colliers Raport de Piata Romania RO 2011

ROMNIA 2011 ANALIZA PIEEI IMOBILIAREPentru anul ncheiat pe 31 Decembrie 2010

Accelerating success.

This document has been prepared by Colliers International for advertising and general information only. Colliers International makes no guarantees, representations or warranties of any kind, expressed or implied, regarding the information including, but not limited to, warranties of content, accuracy and reliability. Any interested party should undertake their own inquiries as to the accuracy of the information. Colliers International excludes unequivocally all inferred or implied terms, conditions and warranties arising out of this document and excludes all liability for loss and damages arising there from. This publication is the copyrighted property of Colliers International and/or its licensor(s). All rights reserved. 2011

CUPRINSColliers International - Tranzacii Notabile Situaia Economic Birouri Spaii Comerciale Industrial Terenuri Investiii Rezidenial Evaluri Monitorizare Construcii Hoteluri 6 7 8 10 12 14 16 18 20 21 22

CollIERS RoMNIa aNalIZa PIEEI IMoBIlIaRE 2011

Dragi prieteni, Unul dintre cele mai recente rapoarte ale McKinsey despre evoluia educaiei la nivel global identific o legtur direct ntre nivelul de trai i nivelul educaional din diverse ri. De asemenea, raportul indic trei factori eseniali pentru creterea nivelului mediu de educaie: calitatea profesorilor, calificarea acestora i accesul egal la educaie pentru toicopiii. Dac despre calitatea profesorilor i expertiza lor se vorbete din ce n ce mai mult n ultimii ani, egalitatea n anse n ceea ce privete accesul la educaie mi-a atras atenia n mod special. Nu doar pentru c este un concept nou i mai puin mediatizat, ci i pentru c pn atunci nu vzusem o legtur direct ntre nivelul calitii vieii mele i nivelul mediu de educaie din ar. Dac v gndii puin ns, vei vedea c la muli dintre factorii care v influeneaz calitatea vieii vei regsi impactul educaiei i nivelului social al oamenilor din jurul nostru. Cautnd exemple de proiecte care adreseaz aceste probleme am gasit dou concepte de succes care funcioneaz de ani buni n America: KIPP i Teach for America. KIPP (Knowledge Is Power Program) este considerat cel mai promitor operator de coli private care beneficiaz i de finanare public (charter school) din SUA i a ajuns n 15 ani la 99 de coli. n aceste instituii nva gratuit copii care provin din medii sociale dificile i familii cu venituri mici. Elevii KIPP au un obiectiv foarte clar: s intre la o facultate bun; n consecin, rata lor de succes este mult superioar celor care provin din coli publice. n timpul vizitei pe care am fcut-o acum cteva sptmni la KIPP Academy n Houston, co-fondatorul KIPP, Mike Feinberg, mi spunea c strategia lor este recrutarea i pregtirea ct mai bun a directorilor de coli i implicarea profesorilor att n clas ct i n afaraei. Mike Feinberg avea 24 de ani cnd a nceput proiectul KIPP. Teach for America (TfA) i propune s elimine inegalitatea n accesul la educaie de calitate i faptul c astzi locul unde te nati determin n mare msur ansele de a avea o via bun. TfA recruteaz absolveni de la faculti de top din SUA, i pregtete i i plaseaz ca profesori n coli publice pentru o perioad de doi ani. n doar 20 de ani organizaia a ajuns cel mai mare angajator din America, cu o reputaie att de bun n rndul studenilor nct se spune c este mai uor s intri la Harvard dect la TfA. Strategia lor este s aduc n sistemul de educaie absolveni de top care n cei doi ani de predat au parte de o experien unic i un impact direct n viaa unor copii provenii din medii defavorizate. TfA mizeaz i pe faptul c recrutnd absolveni de top, din rndul acestora se vor ridica viitorii lideri ai societii civile i acetia vor promova reforma sistemului de educaie. Wendy Kopp, fondatoarea TfA, avea 22 de ani cnd a nceput programul. Alte 16 ri au urmat deja modelul TfA i sper c din Septembrie 2012 prima promoie de profesori Teach for Romnia s nceap s predea n coli din cartierele srace ale Bucuretiului. Cu sinceritate, Bogdan Georgescu Managing Partner colliers international romania

P. 4

Contact: [email protected]

|

Research: [email protected]

CollIERS RoMNIa aNalIZa PIEEI IMoBIlIaRE 2011

Dragi prieteni, Din pasiunea noastr pentru educaie, Colliers International a creat i anul acesta un raport cuprinztor, cu analize amnunite ale fiecrui segment din piaa imobiliar din 2010, dar i cu previziuni pentru 2011 pe fiecare segment de pia. Acest instrument este menit s ajute principalii juctori s neleag mecanismele pieei i s identifice factorii care duc la succes sau la eec n aceast industrie. Finalmente, raportul ar trebui s v ajute s luai decizii maibune. Astfel, dac ne uitm la micrile timide din pia, putem spune c ne-am ntors ntr-o perioad similar cu nceputul anilor 2000. Evenimentele din pia ne plaseaz acum la nceputul unui nou ciclu economic. A venit vremea s ncepem reconstruirea pieei, cu nelepciune i cu lecia trecutului nvat, dar cu ochii aintii asupra unui viitor mai bun. Dar, oare, putem nva cu adevrat din greelile trecutului? Dei nc traversm o perioad de criz, paradoxal, a nceput o curs a securizrii de locaii bune pentru multe dezvoltri imobiliare de ni. Astfel, unele piee devin aglomerate, n timp ce altele i continu lupta pentru revenire. Cu toate c aceasta efervescen este de bun augur i arat revenirea interesului pentru piaa imobiliar, mi aduce aminte i de momentele din anii trecui n care deciziile se bazau pe dorina de a maximiza marjele de rentabilitate pe termen scurt n locul unei analize de sustenabilitate a proiectelor. Tot din peisajul anilor 20082009, numeroi dezvoltatori i investitori militau atunci pentru consultana transparent i de calitate, n detrimentul agresivitii din pia. Acum, n pragul dezgheului imobiliar, unii juctori nu mai consider loialitatea, transparena i integritatea la fel de importante precum dorina de a-i asigura un portofoliu declieni. Acestea sunt cteva exemple ale leciilor ce trebuie nvate din trecut, urmrind un ciclul de pia sntos. Revenind la analiz, sperm c vei gsi multe informaii valoroase n urmtoarele pagini ale raportului de pia i c v vei altura eforturilor noastre de a recrea un mediu de afaceri sustenabil n Romnia. n cazul n care avei ntrebri suplimentare sau dac suntei interesai de echipa noastr sau de serviciile Colliers, ne va face plcere s v fim ghizi prin filozofia noastr de afaceri, expertiza i valorile noastre. Cu sinceritate, Ilinca Pun Managing Director colliers international romania

Contact: [email protected] |


P. 5

CollIERS RoMNIa aNalIZa PIEEI IMoBIlIaRE 2011 2010 HIGHlIGHTS

COLLIERS INTERNATIONAL - TRANZACII NOTABILE 2010

INVESTIII FLOREASCA BUSINESS PARK INVESTIIE dE 100 MLN

RETAIL GOLd PLAZA BAIA MARE dESCHIdEREA CENTRULUI COMERCIAL

RETAIL O REEA dE 300 dE MAGAZINE dE PROXIMITATE

Colliers International Romnia a oferit servicii de consultan cumprtorului n cea mai mare tranzacie n domeniul investiiilor din ultimii 2 ani. Colliers a acionat n numele fondului de investiii sud-african NEPI n achiziionarea cldirii de birouri Floreasca Business Park de 36,000 mp, o cldire premium livrat n 2009 de ctre Portland Trust. Preul de achiziie a atins 100 MLN.

Colliers International a fost agentul exclusiv de nchiriere a centrului comercial de 30.000 mp deschis n noiembrie n Baia Mare. Peste 30 de mrci internaionale i locale pot fi gsite n Gold Plaza, printre care Cora, New Yorker, Takko, C&A sau Cinema City. Centrul a atras 160.000 de vizitatori n primul sfrit de sptmn de la deschidere.

Divizia de spaii comerciale stradale a departamentului de Retail a nchiriat cu succes 300 de spaii pentru un lan de magazine n Bucureti i se ndreapt cu repeziciune ctre 1.000 de magazine n toate oraele importante din Romnia. Colliers a ctigat mandatul s nchirieze spaiile i a reuit s finalizeze n medie o tranzacie pe zi n 2010.

TERENURI CORA ACHIZIIE N BACU N VALOARE dE 9 MLN

MONITORIZARE dE CONSTRUCII A&d PHARMA TECHNICAL dUE dILIGENCE EVALURI I CONSULTAN CEC BANK - EVALUAREA PORTOFOLIULUI

Colliers International a intermediat vnzarea unui de teren de 3,5 ha n Bacu, unul din oraele importante cu peste 200,000 de locuitori din Romnia. Localizat n centrul oraului, terenul deinut de Imotrust a fost achiziionat de Cora pentru o dezvoltare comercial.

Departamentul de evaluri i consultan a realizat evaluarea celei mai importante pri a portofoliului imobiliar al CEC Bank, echivelentul a peste 900 de proprieti localizate n toat ara. CEC Bank este cea mai veche banc romneasc i are cea mai vast reea de proprieti din sistemul bancar.

Echipa de Monitorizare a Construciilor a fost desemnat s ofere servicii de technical due dilligence ctre A&D Pharma, lider pe piaa farmaceutic din Romnia. n timpul procesului, Colliers International a analizat 11 proprieti industriale i 5 spaii comerciale n Bucureti i n ar.

BIROURI BdO CONTI A NCHIRIAT 2.700 MP N VICTORY BUSINESS CENTER

MONITORIZARE dE CONSTRUCII PALAS IAI MONITORIZAREA CELUI MAI MARE PROIECT MIXT dIN ROMNIA

INdUSTRIAL GOLdEN FOOdS 6,000 MP NCHIRIAI N MILLENIUM LOGISTIC PARK

Echipa de birouri din cadrul Colliers International a intermediat tranzacia n care BDO Conti, una din primele 5 companii de audit din Romnia a nchiriat 2.700 mp n Victory Business Center.

Divizia de Monitorizare a Construciilor a fost numit de ctre banca finanatoare s realizeze serviciile de monitorizare a proiectului Palas, cel mai mare proiect mixt din Romnia (320.000 mp construii i 2.500 de locuri de parcare subterane). Palas este dezvoltat de Iulius Group, bazndu-se pe o investiie total de peste 260 MLN.

Golden Foods, firma care activeaz n industria snacks-urilor a nchiriat 6.000 mp n Millenium Logistic Park fiind singura tranzacie de pre-nchiriere ncheiata din 2008. Echipa de Industrial a Colliers International este cea care a intermediat tranzacia. MLP este singurul proiect anunat n sudul Bucuretiului n urmtoarea perioad.Research: [email protected]

P. 6

CollIERS RoMNIa aNalIZa PIEEI IMoBIlIaRE 2011 SITUaIa ECoNoMIC

SITUAIA ECONOMICSUMAR CIFRE CHEIEIndicator PIB Real (modificare procentual) Producie Industrial Rata omajului (sf. per.) Rata Inflaiei (sf. per.) Deficit Public (% din PIB)Sursa: Comisia Naional de Prognoz, Institutul Naional de Statistic

Valoare -1.2% 4.2% 8% 8.1% -6.8%

Dup o scdere de 7% a PIB-ului n 2009, anul 2010 aduce economia romneasc mai aproape de revenire, finalul anului nregistrnd o scdere de 1,2%. Astfel, economia se stabilizeaz, iar creterea urmeaz a fi reluat, ncepnd cu anul 2011. Rata omajului a crescut uor fa de anul trecut, atingnd o valoare de 8% estimat pentru sfritul anului 2010. n ceea ce privete inflaia, aceasta a nregistrat o cretere accentuat, ca urmare a majorrii recente a TVA-ului dar i a creterii preurilor la alimente (din cauza preurilor globale mai mari, precum i din cauza inundaiilor care au perturbat producia alimentar n Romnia, n vara lui 2010). Indicele preurilor de consum s-a dublat de la 4,4% nregistrat n Mai la o valoare estimat de 8,1% ctre sfritul anului. nainte de majorarea TVA-ului, preurile erau pe un trend dezinflaionist ferm apropiindu-se de inta Bncii Naionale de 3,5% 1 punct procentual. n ceea ce privete relaiile externe, Romnia continu s recupereze. Deficitul de cont curent s-a mbuntit de la 13,5% n 2007 la 5% din PIB (modificare anual) n Septembrie 2010, determinat n mare parte de un deficit comercial n scdere. Exporturile ctig teren pe msur ce principalii parteneri comerciali revin la cretere economic (datorit industriei prelucrtoare), n timp ce cererea intern modest limiteaz creterea importurilor. Remitenele lucrtorilor s-au diminuat n comparaie cu anul 2009 din cauza recesiunii i ratei mari a omajului n economiile gazd. Investiiile strine directe continu s fie modeste. Sectorul bancar rmne lichid i bine capitalizat, dar creditele neperformante continu s creasc i cel mai probabil vor continua s creasc n prima

jumtate a anului 2011, din cauza redresrii economice lente i a efectelor reducerilor salariale asupra venitului disponibil.PROGNOZ

10% 8% 6% 4% 2% 0% -2% -4% -6% -8%

PIB, RATA INFLAIEI I RATA OMAJULUI

Sursa: Comisia Naional de Prognoz, Institutul Naional de Statistic 2007|

Conform Fondului Monetar Internaional, structura de venituri i cheltuieli a Guvernului se mbuntete, atingnd inta deficitului bugetar pentru 2010. Msurile fiscale ar putea mbunti percepia pe pieele financiare internaionale asupra Romniei, n pofida incertitudinii considerabile n zona periferic a Euro. n timp ce redresarea economic a fost ntrziat de cererea intern slab (n parte din cauza consolidrii fiscale necesare), exporturile sunt n plin expansiune i creterea PIB este ateptat s fie reluat n trimestrele viitoare. Pentru 2011, se estimeaz c PIB-ul real va crete cu 1,5%. Cererea intern i va reveni lent dup ce veniturile disponibile au fost diminuate prin reducerea salariilor bugetare i creterea TVA-ului. ncepnd cu 2012, cererea privat ar trebui s devin principalul motor de cretere, pe msur ce veniturile i vor reveni. Riscurile acestei perspective rmn n continuare mari, dar n general echilibrate. Ca un dezavantaj, tensiunile politice ar putea reduce ncrederea i ar slbi performana economic a rii. O recuperare mai lent dect cea estimat n Europa de Vest ar putea afecta exporturile Romniei. Turbulenele din zona Euro ar putea afecta i economiile emergente din Europa Centrala i de Est, avnd ca efect creterea riscului asociat economiei i astfel afectnd fluxul de capital ctre Romnia. Ca un avantaj, sectorul exporturilor, aflat n plin expansiune ar putea duce la efecte pozitive colaterale n restul economiei locale. Ajustarea fiscal din 2010 ar putea facilita creterea ncrederii consumatorilor i a cererii interne n 2011.

2008

|

2009

|

2010

|

PIB Real Indicele Preurilor Rata omajului

12.00 11.00 10.00 9.00 8.00 7.00 6.00 5.00 4.00

RATA DOBNZII DE POLITIC MONETAR

Sursa: Banca Naional a Romniei Dec 2006|

Iun 2007

|

Dec 2007

|

Iun 2008

|

Dec 2008

|

Iun 2009

|

Dec 2009

|

Iun 2010

|

Dec 2010

|


P. 7

CollIERS RoMNIa aNalIZa PIEEI IMoBIlIaRE 2011 BIRoURI

BIROURICIFRE CHEIEIndicator Stoc total Absorbie net Rata de neocupare Chiria contractual prime Volum 1.360.000 mp 110.000 mp 18% 18/mp/lun

Pentru piaa de birouri, anul 2010 a fost mai activ comparativ cu anul precedent, dei acest lucru nu implic nc o revenire complet a pieei. Pe msur ce chiriaii s-au obinuit cu noul mediu economic, cererea a crescut uor. n plus, proprietarii au fost mult mai flexibili, acordnd mai mult atenie nevoilor companiilor.OFERTA

n al doilea rnd, un numr semnificativ de contracte semnate n perioada 20052006, pentru o perioad de 5 ani, au expirat n 2010, iar chiriaii au fost nevoii s ia o decizie. Sectorul de servicii medicale, mpreun cu cel de IT i companiile de outsourcing au fost cei mai activi chiriai de pe pia. Din moment ce livrrile noi au nceput s se diminueze, unii chiriai precaui, care au cerine importante de spaiu, vor ncerca cel mai probabil s contracteze un spaiu de birouri profitnd de oportuniti de prenchiriere sau apelnd la soluii de tip build to suit. n ceea ce privete absorbia pe zone la nivelul anului 2010, cea mai cutat a fost zona semi central, cu aproximativ 50% din cererea total de pe pia. Spaiul rmas a fost distribuit aproape egal ntre centru i periferie. n ncercarea de a optimiza costurile aferente nchirierii spaiului de birouri, un numr mare de chiriai au cutat cldiri situate n zonele semi-centrale. Astfel de soluii ar putea oferi un nivel rezonabil al chiriei n plus fa de o bun accesibilitate i expunere pe pia.dISPONIBILITATEA SPAIILOR

1,600 1,400 1,200 1,000 800 600 400 200 0

EVOLUIA STOCULUI DE SPAII DE BIROURIColliers International monitorizeaz cldirile de clasa A, peste 3.000 mp.

2006

|

2007

|

2008

|

2009

|

2010

|

Stoc

Livrri noi

120,000 100,000 80,000 60,000 40,000 20,000 0

EVOLUIA ABSORBIEI NETE PE FIECARE ZON

La sfritul anului 2010, stocul de birouri de clasa A a ajuns la 1.360.000 mp, dup livrarea a doar 170.000 mp n cursul acestui an. Din stocul total de birouri moderne, peste 20% se afl n zonele centrale, n timp ce restul este mprit aproximativ n mod egal ntre semi-centru i periferie. n comparaie cu livrrile de spaii noi de birouri din anul precedent, n 2010 acestea au sczut cu aproximativ 55%. Acest lucru arat c dezvoltatorii au fost foarte receptivi la condiiile economice i ale pieei de birouri actuale, alegnd s i amne planurile de dezvoltare. Cea mai mare pondere din totalul livrrilor pe pia n 2010 a avut loc n prima jumtate a anului (74% din spaiile nou livrate), reprezentate de proiecte ncepute nainte de debutul crizei financiare.CEREREA

2006

|

2007

|

2008

|

2009

|

2010

|

Centru

Semi-centru

Periferie

TRANZACII IMPORTANTEChiria Sanador Rompetrol Oracle Mic.ro Suprafa 11,735 9,300 7,000 6,000 Proiect Castrum City Gate Nusco Tower Cubic Center dezvoltator Castrum GTC Nusco Expert Roinvest

2010 a fost caracterizat printr-o dinamizare a pieei de birouri din Bucureti. 65% din cei 170.000 mp tranzacionai au reprezentat absorbie net, n timp ce restul de 35% includ renegocieri, rennoiri de contracte, subnchirieri, etc. Dup ce n 2009 s-a nregistrat o cerere modest, acest an a adus o uoar cretere n ceea ce privete absorbia de spaii de birouri. n primul rnd, proprietarii au fost mai flexibili n negocierea termenilor contractuali, n ncercarea de a asigura prezena chiriailor.

Rata de neocupare s-a stabilizat pe parcursul anului 2010 la circa 18%. n ceea ce privete vrsta cldirilor i etapa n care se afl piaa de birouri, proiectele livrate pe pia ntre 2005 i 2007 au cea mai mic suprafa disponibil, mai puin de 10% din suprafaa nchiriabil brut. Anul 2005 a marcat o nou faz n dezvoltarea pieei de birouri, noile proiecte livrate beneficiind de noi standarde de calitate. Acest fapt a sporit interesul chiriailor pentru piaa de birouri din Bucureti. Prin urmare, prenchirierea a jucat un rol semnificativ n cererea total.

P. 8


|


CollIERS RoMNIa aNalIZa PIEEI IMoBIlIaRE 2011 BIRoURI

BIROURI300 250 200 150 100 50 0 2006|

ABSORBIE I GRADUL DE OCUPARE

20% 15% 10% 5%

ncepnd cu anul 2008, oferta de spaii de birouri a depit cererea i prin urmare, cldirile livrate dup 2008 au n medie rate de neocupare mai mari. Rata de neocupare nu este repartizat n mod uniform. Cldirile semi-centrale au nregistrat cel mai sczut nivel de neocupare (14%), urmat ndeaproape de zona central (16%). Acest lucru a fost determinat de ctre chiriaii care i-au redirectionat atenia ctre zonele semi-centrale unde au putut obine soluii mai eficiente din punct de vedere al costurilor.CHIRII

PROGNOZA

2007

|

2008

|

2009

|

2010

|

0%

nchirieri

Pre-nchirieri

Rata de neocupare

Pentru anul 2011, aproximativ 150.000 mp sunt anunati a fi livrai pe pia. Lund n considerare faptul c toate proiecte incluse sunt foarte aproape de finalizare, ne ateptm ca livrrile noi de cldiri n 2011 s fie aproape de acest numr. Cea mai mare parte a cldirilor se vor livra n prima jumtate a anului 2011. Din moment ce doar trei proiecte au fost anunate pentru a fi lansate pe pia n 2011, livrrile de noi spaii vor scdea semnificativ spre sfritul anului 2011 i nceputul anului 2012. Cererea din anul 2011 ar trebui s ajung i s depeasc nivelul din 2010 avnd n vedere faptul c economia ncepe s se redreseze n 2011. n acelasi timp, ne ateptm ca rata de neocupare s scad ca urmare a penuriei de cldiri livrate n a doua jumtate a anului 2011 i n prima jumtate a lui 2012. Ca o consecin, estimm c per ansamblu chiriile vor rmne constante pe parcursul lui 2011. Cu toate acestea, proprietarii vor rmne flexibili n negocierea cu potenialii chiriai, oferind n continuare stimulente pentru amenajarea spaiului i perioade fr plata chiriei. Astfel, condiiile actuale ale pieei rmn mai avantajoase pentru chiriai, iar chiriile efective vor rmne pe o pant descendent.

CHIRII CERUTE (/MP/LUN)Centru 2009 2010 18 20 16 20 Semi-centru 15 18 13 16 Periferie 10 15 10 13

PREUL SPAIILOR dE PARCARE (/LOC/LUN)Centru Subteran Suprateran 120 100 Semi-centru 100 80 Periferie 90 60

n 2010, media chiriilor cerute pe pia a nregistrat n continuare o scdere de aproximativ 20%. Cu toate acestea, exist nc dezvoltatori care nu au sczut preurile, n special n cldirile situate n zona central. n ceea ce privete chiriile contractuale medii, s-a nregistrat o scdere cu nc 10% n comparaie cu cele cerute. n afara reducerii obinute n urma negocierilor, chiriaii ar putea beneficia de asemenea de luni fr plata chiriei dar i o alocaie pentru amenajarea spaiului, astfel ajungndu-se la o chirie efectiv cu 10% mai mic. Ca urmare a reducerii modeste de circa 10% nregistrat la chiria spaiilor de parcare n 2009, coroborat cu faptul c acestea au atins nivelul din 2007, chiriile cerute pe spaiile de parcare au rmas stabile n 2010.

Chiriaii pot beneficia de reduceri n urma procesului de negociere, luni fr plata chiriei sau suport financiar pentru amenajarea spaiului.



P. 9

CollIERS RoMNIa aNalIZa PIEEI IMoBIlIaRE 2011 SPaII CoMERCIalE

SPAII COMERCIALESTOC I LIVRRI NOI, 2010 (MP)Criteriu Livrri 2010 centre comerciale parcuri retail Stoc 2010 centre comerciale parcuri retail Romnia 145,000 140,000 5,000 1,342,000 1,037,000 305,000 Bucureti 80,000 80,000 0 552,000 452,000 100,000 Alte orae 65,000 60,000 5,000 790,000 585,000 205,000

CENTRE COMERCIALE OFERT

CHIRII

n 2010 oferta de spaii n centre comerciale a crescut modest, cu doar 3 proiecte noi i o renovare major n toat ara. Aceasta este cea mai mic cretere anual a stocului de centre comerciale din 2002. Proporia magazinelor deschise n momentul inaugurrii centrelor comerciale (msurat n mp) a oscilat ntre 50% i 90%. Diferena se datoreaz n principal unor factori precum concurena local ct i momentul livrrii n cursul anului (centrele comerciale deschise n toamn, atunci cnd economia i consumul s-au stabilizat, au fost favorizate de ctre retaileri). 2010 a adus i cteva premiere: am vzut primele dou centre comerciale n insolven (Tiago Mall Oradea i City Mall Bucureti) dar i prima vnzare a unui mall n aceste circumstane, Tiago Mall, dezvoltat de Mivan.CERERE

n centrele comerciale cu o rat de neocupare nsemnat i un nivel sczut al traficului, chiriile au rmas stabile, ntruct majoritatea contractelor sunt semnate la chirie procentual din cifra de afaceri. n cazul proiectelor performante, am asistat la o scdere modest a chiriilor, n special pentru cele care nu au oferit n trecut reduceri ale chiriei sau au fost ameninate de viitoarea competiie din zona lor de atracie.PROGNOZ

Analiza ia n considerare centrele comerciale i galeriile parcurilor de retail cu o suprafa nchiriabil mai mare de 5.000 mp, cu excepia DIY.

RATA dE NEOCUPARE CENTRE COMERCIALE, 2010Zona Bucureti Alte orae Rata de neocupare 10% 13%

Cifrele de mai sus reprezint niveluri medii, existnd diferene mari ntre centrele comerciale din acelai ora dar i ntre orae.

NIVELUL CHIRIILOR LOCAII PERFORMANTE, 2010Ora Bucureti Orae cu peste 250.000 de locuitori EUR/mp/lun* 60 75 30 35**

Chiar dac sfritul anului 2010 a adus o avalan de comunicate de pres anunnd relansarea unor centre comerciale n ar, din cauza lipsei de finanare, foarte puine vor ncepe/ rencepe realist construciile pe parcursul anului 2011. Cu toate acestea credem c anul acesta vor exista proiecte, aflate n construcie la momentul de debut al crizei, care vor rencepe lucrrile. Conform cu interesul acordat de ctre retaileri, atenia dezvoltatorilor va fi ndreptat ctre oraele principale cu concuren limitat sau chiar fr concuren (Galai, Braov, Timioara, Craiova). 2011 va aduce pe pia mult ateptata deschidere a primelor magazine H&M. Nu ne ateptm la alte intrri notabile, pentru c muli retaileri se vor concentra pe consolidarea operaiunilor n rile unde sunt deja prezeni. Chiriile vor fi afectate de situaia economic general, prin urmare i consumul/nivelul vnzrilor, dar i de nivelul cererii i al ofertei. Ca i tendina general, ne ateptm la o stabilizare, puternic dependent de orice msuri guvernamentale noi care ar putea influena climatul economic general.

Orae cu mai puin de 250.000 de locuitori 15 20* Reprezint cel mai ridicat nivel al chiriei ce poate fi obinut ntr-un centru comercial performant (cu o rat de ocupare peste 70%), ntr-un spaiu de 100 mp. ** Acest nivel reprezint media pieei, existnd diferene mari ntre orae n funcie de competiia existent.

n 2010 retailerii germanici au rmas principalul motor ale cererii datorit puterii lor financiare, majoritatea operatorilor fiind mult mai activi comparativ cu 2009. n ceea ce privete retailerii care pn n 2010 nu au reuit s nchirieze spaii n Bucureti i n oraele principale, acum acetia s-au concentrat pe deschiderea unor astfel de locaii. Datorit opiunilor limitate de expansiune n retail park-uri dar i condiiilor financiare avantajoase obinute din partea dezvoltatorilor de centre comerciale, o parte din operatorii clasici de parcuri de retail au ales soluii de compromis, adaptndu-i formatul pentru centre comerciale (Decathlon, Kiabi). Nivelul redus al vnzrilor mpreun cu problemele de lichiditate au forat mai muli retaileri s iniieze procedura de insolven: InterHome, Diverta, Lee Cooper sunt doar cteva exemple.

PROIECTE AFLATE IN CONSTRUCIEOra Arad Bucureti Oradea Constana Iai Baia Mare Proiect Galleria Bneasa Shopping City - extindere Oradea Shopping City Polus Center/Maritimo Palas Iai Maramure (renovare) dezvoltator GTC Bneasa Development Shopping Center Holding Immofinanz Iulius Grup SC Magazin Universal Maramure SRL Centre comerciale

Parcuri de retail Craiova Bucureti European Retail Park Colosseum Belrom Modus, UK

Analiza ia n considerare centrele comerciale i galeriile parcurilor de retail cu o suprafa nchiriabil mai mare de 5.000 mp.

P. 10


|


CollIERS RoMNIa aNalIZa PIEEI IMoBIlIaRE 2011 SPaII CoMERCIalE

SPAII COMERCIALEEmporio Armani i Gucci au intrat pe Calea Victoriei n 2010. Exist nc o diferen ntre ateptrile proprietarilor i ceea ce sunt dispui chiriaii s plteasc. Cererea pentru spaii stradale va continua s fie vitalizat de sectorul alimentar i cel bancar, prin relocri.PARCURI dE RETAIL OFERT PROGNOZ

n 2010, dou parcuri de retail au fost deschise i alte dou sunt n construcie. Mai mult, n oraele principale sunt disponibile puine loturi de teren potrivite. Datorit ofertei limitate n cadrul parcurilor de retail, retailerii pun acum accentul pe uniti individuale. Avnd n vedere ca preul terenurilor a rmas ridicat, activitatea dezvoltatorilor a sczut, astfel retailerii achiziionnd n mod direct pentru uzul propriu. O parte important a dezvoltatorilor activi au n vedere parcurile de retail, pe msur ce se ndeprteaz de piaa mai saturat a centrelor comerciale tradiionale.CERERE

Sectorul DIY i operatorii alimentari vor rmne principalii generatori ai cererii att pentru nchiriere ct i pentru achiziia de big box-uri n oraele mari. Urmtorii 34 ani vor fi decisivi pentru cota de pia a fiecrui brand. Datorit structurii cererii, anumite amplasamente destinate iniial dezvoltrii unor centre comerciale ar putea fi utilizate pentru parcuri de retail.SPAII STRAdALE OFERT

O parte din proprietarii de terenuri din interiorul cartierelor sunt deschii ctre a construi spaii pentru nchiriere. n 2010 au fost livrate puine cldiri (de birouri i rezindeniale) avnd spaii comerciale la parter i astfel oferta de spaii noi a fost limitat. Datorit procesului de optimizare a reelei iniiat de marile lanuri comerciale, o parte din spaii au devenit disponibile pentru sub-nchiriere.CEREREA

PRINCIPALELE dESCHIdERI dE BIG BOX-URIOperator Baumax Dedeman OBI Praktiker Carrefour Kaufland Real Hornbach Uniti Localizare 4 5 3 1 1 11 1 1 Bucureti, Piteti, Constana, Timioara Braov, Craiova, Arad, Timioara, Reia Bucureti, Ploieti, Sibiu Botoani Drobeta Ortie, Deva, Rmnicu Srat, Carei, Sighet, Botoani, Media, Cmpu Lung Muscel, Mioveni, Giurgiu Bucureti Bucureti

Cele cinci orae principale, alturi de Bucureti atrag n continuare atenia juctorilor importani din pia. Prezena operatorilor de fast food cu optiunea de drive-through, a atelierelor auto dar i a benzinriilor a devenit o tendin pe pia. Leroy Merlin va intra pe pia n 2011 prin deschiderea primului magazin n proiectul Colosseum din Bucureti. Grupul Auchan a realizat cea mai important achiziie pe piaa parcurilor de retail din 2010, n Craiova i ia n considerare deschiderea de magazine pentru toate brandurile din grup n acest proiect pn la sfritul lui 2011. Mai mult, exist posibilitatea ca i Tesco s intre pe piaa din Romnia printr-o achiziie.CHIRII

Cererea a fost activ n special pentru uniti de 100 mp aproximativ, excepie fcnd supermarket-urile, care au avut cerine pentru suprafee mai mari. Majoritatea cererilor au venit din partea procesatorilor alimentari, bnci (datorit relocrilor) i ali retaileri care au profitat de chiriile reduse. Sectorul alimentar a fost cel mai activ, urmat de cazino-uri i ageniile de pariuri.CHIRII

NIVELUL CHIRIEI SPAII STRAdALE, 2010Zona Centru Semi-centru Periferie EUR/mp/lun 50 75 20 35 8 25

Chiriile pentru unitile de tip big box au rmas constante. Prezena unui hypermarket n cadrul proiectului a majorat i chiria celorlali chiriai. Chiriile n trepte sunt utilizate de chiriai pentru a acoperi riscul unor vnzri reduse n primii 23 ani de la deschidere.

n urma scderii chiriilor n perioada 20082009, acestea s-au redus cu nc 1015% n 2010, cu excepia zonelor cu o rat de neocupare aproape de zero, unde chiriile au rmas constante.PROGNOZ

Chiriile vor rmne constante n zonele cu spaii disponibile puine. Ne ateptm ca n zonele periferice chiria s scad uor.



P. 11

CollIERS RoMNIa aNalIZa PIEEI IMoBIlIaRE 2011 INDUSTRIal

INDUSTRIALCIFRE CHEIEIndicator Stoc Total Absorbie Rata de Neocupare Chirie Contractual Prime Valoare 907,000 mp 86,000 mp 15% 4.4/mp/lun

Piaa spaiilor logistice i industriale a intrat n blocaj n 2009 i nu a nregistrat schimbri importante n 2010, nici n ceea ce privete cldirile nou livrate dar nici cererea de spaii.OFERTA

foarte activi n 2010. n plus, o parte important a cererii din partea sectorului auto s-a ndreptat ctre orae secundare, datorit proximitii fa de fabricile Renault i Ford.dISPONIBILITATE

200,000 180,000 160,000 140,000 120,000 100,000 80,000 60,000 40,000 20,000 0

EVOLUIA LIVRRILOR I A STOCULUI TOTAL

1,000,000 900,000 800,000 700,000 600,000 500,000 400,000 300,000 200,000 100,000

n Bucureti i mprejurimi, oferta de spaii industriale i logistice nu a suferit schimbri majore n 2010. Dup perioada 2006 2008 n care spaiile industriale nou livrate au depit 650.000 mp, ultimii doi ani au adugat nc 50.000 mp la stocul total. n 2010, doar 12.000 mp au fost livrai pe pia, n cadrul primei faze a parcului Millenium Logistik Park, situat n partea de sud a Bucuretiului. Aadar, stocul total de spaii industriale i logistice din Bucureti a atins 907.000 mp. n celelalte orae ale rii, Ploieti i Timioara i-au mrit oferta de spaii industriale cu nc 50.000 mp.CEREREA

n 2008 rata de neocupare a nceput s creasc, ajungnd de la 0% la 15% la sfritul lui 2010. Aceast rat este diferit n funcie de zon, astfel c n partea de vest a Bucuretiului 12% din spaii sunt disponibile, n timp ce celelalte zone nregistreaz rate de neocupare de peste 30%. Lund n considerare c peste 85% din totalul spaiilor industriale moderne sunt localizate n vest, influena acestora n total este considerabil.CHIRII

H1 H2 H1 H2 H1 H2 H1 H2 H1 H2 H1 H2 2005 2005 2006 2006 2007 2007 2008 2008 2009 2009 2010 2010

|

|

|

|

|

|

|

|

|

|

|

|

0

Livrri

Stoc

STRUCTURA CERERII8% 8% 9% 9% 15% 15% 35% Logistic FMCG Auto Media Industrie Retail Altele

TRANZACII IMPORTANTEChiria Geodis Augsburg Adevrul Golden Foods Suprafa 20,800 10,000 6,400 6,000 Proiect Prologis Bucharest A1 A1 Business Park Mobexpert Tunari Millenium Logistic Park

n ceea ce privete cererea, lucrurile nu au stat mai bine. ncepnd cu anul 2008, cererea pentru spaii industriale a sczut, astfel c n 2010 s-au nregistrat 86.000 mp nchiriai, cu puin mai mult fa de valoarea din 2004. Din totalul spaiului nchiriat, 60% a fost reprezentat de absobia net. Cei mai activi juctori prezeni pe pia au fost operatorii logistici, sectorul bunurilor de consum ct i cel auto, dar nu la fel de activi ca n anii trecui. Mai mult, retailerii nu au fost att de activi n 2010 (8% din cererea de spaii) n comparaie cu perioada precedent cnd o parte important a cererii a fost determinat de acest sector. Aceast evoluie este explicabil lund n considerare scderea cererii interne. Unul din motivele pentru care cererea pentru spaii industriale a sczut este i faptul c sectorul bunurilor de larg consum i operatorii logistici nu au fost

Nivelul chiriilor a rmas constant n 2010. Ca o excepie, chiriaii care au avut nevoie de spaiu cu o suprafa mai mic de 3.000 mp au beneficiat de condiii mai bune comparativ cu 2009, avnd n vedere c majoritatea spaiilor sunt disponibile n astfel de partiii.PROGNOZA

Pe termen scurt, nu estimm o activitate important pe pia, avnd n vedere c cererea pentru spaii industriale i logistice este strns legat de cererea intern. Astfel, considerm c pe msur ce constrngerile impuse de consolidarea fiscal se vor estompa i consumul va crete, i cererea pentru spaii industriale se va activa. Lund n considerare numrul mic de livrri noi, coroborat cu un nivel sczut al cererii, estimm o tendin de stabilitate a chiriilor. n ceea ce privete piaa din afara Bucuretiului, chiriaii i vor menine interesul pentru vestul rii dar i pentru orae precum Craiova i Piteti, zone n care centre industriale sunt create prin intermediul unor investiii strine.

1,000 800 600 400 200 0

CEREREA I RATA DE NEOCUPARE

H1 H2 H1 H2 H1 H2 H1 H2 H1 H2 H1 H2 2005 2005 2006 2006 2007 2007 2008 2008 2009 2009 2010 2010

|

|

|

|

|

|

|

|

|

|

|

|

Stoc

Rata de neocupare Absorbie net

CHIRII CERUTESuprafa (mp) < 3,000 3,000 10,000 > 10,000 Chirie (/mp) 4 4.5 3.75 4.2 3.5 4 Evoluie Scdere uoar Stabil Stabil Prognoz Stabil Stabil Stabil

P. 12


|


CollIERS RoMNIa aNalIZa PIEEI IMoBIlIaRE 2011 INDUSTRIal

PRINCIPALELE PROIECTE INDUSTRIALE DIN BUCURETI

DN1 Truck road Brasov DN1A A1 Business Park DN7

Brasov Ploiesti Airport

N200B

WA3 Brasov

E S

Atlas Center

Moldova Constanta DN2 Nord Est Logistic Park

Prologis

Bucharest West Equest LogisticPark

Chitila Logistic Park

A1 Hungary Pitesti

Key Logistic Center Otter Distribution Center Mega Distribution Park Europolis Logistic Park Apollo Center

DN3

KM23 KM14 Mercury Logistic Park

A2 Phoenix Distribution Park DN6 Millenium Logistic Park Constanta

DN4 DN5 Giurgiu Bulgaria Greece



P. 13

CollIERS RoMNIa aNalIZa PIEEI IMoBIlIaRE 2011 TERENURI

TERENURIZONE DE INTERES N BUCURETICentru Semicentru Periferie

1

2

Piaa de terenuri a reuit s ias din blocajul instituit n cea de-a doua jumtate a anului 2008, datorit ncheierii ctorva tranzacii. Numrul investiiilor a fost egal mprit ntre Bucureti i restul pieei din ar. Investitorii estimeaz un potenial crescut pentru viitoarele proiecte din Bucureti, cu destinaii de retail, office, rezidenial adaptat la cererea curent, hoteluri sau domeniul medical. Achiziiile de terenuri din ar au fost n principal inta retailerilor de tip big box i a dezvoltatorilor de parcuri de retail. Totui, nu se poate vorbi nc de o revenire complet a pieei, n ciuda activitii crescute, avnd n vedere numrul limitat de tranzacii (multe dintre ele avnd o valoare mic) dar i tendina descendent a preurilor la terenuri.OFERTA

6 5 4

3

O component important a ofertei n afara Bucuretiului a fost vnzarea fabricilor afectate de criz i a terenurilor aferente acestora (majoritatea n industria textila i productoare de mobil). Multe dintre aceste proprieti au fost tranzacionate datorit interesului mare al retailerilor pentru amplasament (central sau semi-central) i pentru caracteristicile terenurilor (suprafa de la 2.5 pn la 5 hectare, form regulat, deschidere generoas).CERERE

8,000 7,000 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 0

ZONE CENTRALE (/mp)

n 2010, cei care au cumprat terenuri au fost aproape n totalitate beneficiari direci ai viitoarelor proiecte (ex. retaileri, persoane fizice n cutare de terenuri pentru construcia de locuine personale, companii interesate de dezvoltarea propriului spaiu de birouri etc) sau dezvoltatori cu chiriaii-ancor asigurai. Achiziiile speculative au fost extrem de rare, cu toate c muli investitori oportuniti au scanat piaa n cutare de terenuri distressed. Retailerii de tip big box au fost de departe cei mai activi cumprtori. Deoarece Bucuretiul nu este nc o pia saturat pentru aceste spaii, el reprezint prioritatea pentru majoritatatea dintre ei. Alte piee avute n vedere au fost oraele cu o populaie mai mare de 50.000 locuitori, unde competiia este slab. Anul acesta, Cora, Kaufland, Lidl, Penny Market i Dedeman au ncheiat cele mai multe tranzacii. Cererea din partea dezvoltatorilor tradiionali de spaii de birouri a revenit n 2010 n Bucureti, n locurile cu infrastructur bun i conexiuni la reeaua de transport n comun. Preurile actuale ale terenurilor permit obinerea unui profit al dezvoltatorului nsemnat, cu condiia livrrii proiectului n 23 ani. n tot acest timp, ne ateptm ca cererea pentru spaii de birouri s revin, iar stocul s se reduc din cauza numrului mic de livrri estimat.

2006

|

2007

|

2008

|

2009

|

2010

|

Min Max

2,500 2,000 1,500 1,000 500 0

ZONE SEMICENTRALE (/mp)

2006

|

2007

|

2008

|

2009

|

2010

|

Oferta de terenuri a crescut susinut n ultimii 2 ani, influenat de civa factori: Cerere sczut din partea investitorilor/dezvoltatorilor; Proprietari ai cror afaceri au fost afectate de declinul economic i care au decis scoaterea la vnzare a terenurilor pentru a obine lichiditi; Dezvoltatori afectai de criza economic, care i-au scos proprietile la vnzare; Bnci care au nceput s execute creditele neperformante din portofoliu.

Min Max

1,200 1,000 800 600 400 200 0

ZONE PERIFERICE (/mp)

2006

|

2007

|

2008

|

2009

|

2010

|

Min Max

P. 14


|


CollIERS RoMNIa aNalIZa PIEEI IMoBIlIaRE 2011 TERENURI

TERENURITRANZACII IMPORTANTEOra Craiova Supr 12 ha Valoare 30M Teren Fabrica Electroputere Fabrica Timpuri Noi Client Auchan Group & 2 manageri ai grupului BelRom Interprime Properties, Ikea Investment Fund

n acest an s-a nregistrat i cea mai important tranzacie de la nceputul crizei, n valoare de peste 10 milioane Euro. Alte cteva tranzacii semnificative sunt nc n negocieri, att n ar ct i n Bucureti. ncheierea acestora a fost n general amnat din cauza divergentelor de pre sau dificultilor de planificare.PREURI

Bucureti Braov* TVA inclus

5.1 ha 34.6M* 4 ha 13M

Fabrica Cora Hidromecanica

Pe termen scurt i mediu, piaa terenurilor va rmne o pia a cumprtorilor, unde doar proprietarii cu un pre competitiv vor putea ncheia o tranzacie. n consecin, este deosebit de important ca proprietarii s rmna flexibili, att n termeni de pre ct i n variante de structurare a tranzaciilor, n scopul finalizrii acestora. Acest lucru se va transpune ntr-o cerere nc timid pe o pia cu ofert bogat. Efectul va fi o continuare a negocierii strnse a preurilor pentru terenuri. Ca i concluzie, nu ne ateptm la o stabilizare a preurilor n viitorul apropiat, ns nici la scderi spectaculoase. Vor fi posibile ajustri modeste, n limita marjei obinuite de negociere de 1525%. Cu toate acestea, exist segmente de pia unde preurile terenurilor susin dezvoltarea unor proiecte imobiliare profitabile. n aceste cazuri, cumprtorii activi au 2 opiuni: fie s achiziioneze terenuri, mulumindu-se cu o marj de profit rezonabil, fie s atepte pentru o posibil scdere ulterioar a preurilor, lund n considerare faptul c n tot acest timp, proiecte similare vor fi livrate i astfel vor intra pe o pia mai competitiv.

PREURILE TERENURILOR N CAPITALE dE JUdETip Ora Braov, Cluj-Napoca, Constana, Craiova, Timioara Bacau, Galati, Iai, Ploiesti, Sibiu Alba Iulia, Botosani, Focani, Piatra Neamt, Targu Jiu Centru Semicentru Periferie

Primar

300 600 200 400

50 200

Secundar

250 500 150 300

50 150

Preurile terenurilor au continuat s scad pe parcursul anului 2010, ns ntr-un ritm mai lent comparativ cu anul precedent. Tranzaciile n Bucureti s-au concretizat la preuri ce au fost, n medie, mai mici cu 1530% dect n 2009. Amplasamentele periferice au rmas totui neatractive. Lipsa tranzaciilor n aceste zone ngreuneaz estimarea unui pre, ns credem c o valoare mai mic cu cel puin 50% fa de preurile cerute actuale, ar fi un punct de atracie pentru potenialii cumprtori. n ar, scderea a fost mai abrupt, exceptnd acele orae unde 23 proprietari controleaz terenurile bune i presiunea pentru a vinde este limitat. n consecin, aceste zone opun o rezisten mai mare la scderi semnificative de pre.PROGNOZA

Teriar

150 350

100 200

35 100

Am luat n considerare terenurile localizate intravilan, cu suprafee cuprinse ntre 5.000 i 50.000 mp, care beneficiaz att de vizibilitate ct i de expunere bun.

n 2010 au fost ncheiate primele tranzacii de la nceputul crizei financiare, ce depesc 10 mil. Euro. Investitorii i dezvoltatorii nou intrai pe pia, scaneaz posibilitatea achiziionrii de terenuri.

n expectativa mbuntirii indicatorilor economici, ne ateptm ca investitorii s i recapete ncrederea n potenialul de absorbie al pieei locale imobiliare.



P. 15

CollIERS RoMNIa aNalIZa PIEEI IMoBIlIaRE 2011 INVESTIII

INVESTIIICIFRE CHEIEIndicator Volumul investiiilor Prime yield birouri Prime yield - spaii comerciale Prime yield - industrial Valoare 460 Mln 8 8.5% 9 9.25% 9.25 10%

1,600 1,400 1,200 1,000 800 600 400 200 0

VOLUMUL TRANZACIILOR (Mln, EUR)

2004

|

2005

|

2006

|

2007

|

2008

|

2009

|

2010

|

n 2010, piaa investiiilor n active imobiliare a nregistrat o mbuntire semnificativ a volumului de tranzacii, de la EUR100 Mln n 2009 la aproximativ EUR500 Mln n urmtorul an. Dei majoritatea tranzaciilor au fost atipice, reprezentnd achiziii trans-frontaliere, nelegeri intra-grup sau tranzacii cu sume nominale, au avut loc i un numr de investiii clasice (aproximativ EUR150 Mln). Sfritul anului a fost marcat de cea mai important achiziie din ultimii doi ani, i anume cea a cldirii de birouri din Floreasca 169A, o tranzacie cu valoarea de EUR100 Mln.TRANZACII

aproximativ EUR220 Mln. n urma acestei achiziii, CA Immo a devenit al doilea juctor ca importan pe piaa imobiliar de birouri din Bucureti, dup Immofinanz. Al doilea semestru a debutat mai lent, din cauza efectului negativ al msurilor de austeritate ale guvernului romn asupra ncrederii investitorilor n piaa romneasc. Cu toate acestea, sfritul semestrului a adus vnzarea proprietii Floreasca 169A, care a marcat un punct de cotitur ntr-o pia de investiii lovit de criz, indicnd o revenire la tranzacii cu proprieti bune, core assets. Vnzarea cldirii de birouri Floreasca 169A, intermediat de Colliers International, reprezint a treia investiie a Portland Trust pe piaa din Bucureti, dup Opera Center (2003) i Bucharest Business Park (2005). Cldirea de 36,000 mp, ocupat complet de chiriai internaionali puternici, a fost cumprat de NEPI pentru suma de EUR100 Mln. La sfritul anului a mai avut loc nc o tranzacie intra-grup, i anume transferul complexelor comerciale Vitantis Shopping Center din Bucureti i Moldova Mall din Iai de la Equest Balkan Properties n proprietatea lui George Teleman.JUCATORI I PREURI

ACHIZIII CLASICEProprietate Iris Park Piteti Polus Constana (85%) Floreasca 169A Vnztor Avrig 35 Trigranit Portland Trust Cumprtor NEPI Immofinanz NEPI

Cele mai multe tranzacii s-au nregistrat n prima jumtate a anului: 7 achiziii cu o valoare total de aproximativ EUR300 Mln. Activele tranzacionate au fost n principal cldiri de birouri n Bucureti i centre comerciale din restul rii. Cea mai important tranzacie din prima jumtate de an ncheiat pe plan local a fost vnzarea de ctre Avrig 35 a Iris Park Piteti, un spaiu comercial care are ca ancore Auchan i Bricostore. Fondul de investiii Sud-African NEPI a pltit EUR21 Mln pentru aceast proprietate. Primul semestru a nregistrat i prima vnzare a unei proprieti cu probleme (distressed). Creditorul Unicredit Bank a scos la licitaie centrul comercial aproape finalizat Tiago Oradea. Licitaia a fost ctigat de Bneasa Investments pentru suma de EUR30.5 Mln. Proiectul nu fusese dat n folosin la data achiziiei. Cea mai mare tranzacie din punct de vedere al volumului a fost vnzarea portofoliului Europolis (divizia de investiii imobiliare a Volksbank) ctre CA Immo. Tranzacia a fost semnat la nivelul companiilor mam n Austria. Tranzacia a inclus, printre altele, i toate activele din Romnia ale fondului, care cuprind proprieti industriale i cldiri de birouri, cu o valoare estimat de

ALTE TRANZACIIProprietate Portofoliu Tiago Oradea Tip tranz. Tranzactie trans frontaliera Activ in dificultate Vnztor Europolis Unicredit NEPI Cumprtor CA Immo Baneasa Investments Avrig 35 Atrium Shopping Centers i Arcadom GTC George Teleman George Teleman

Cladire de birouri Optiune de Constanta recumparare Atrium Centers Transfer intra-grup Schimb de actiuni intragrup

Carpathian PLC

City Gate (15%)

Bluehouse Equest Balkan Properties Equest Balkan Properties

Schimb de Vitantis Shopping actiuni intraCenter grup Schimb de Moldova Mall Iasi actiuni intragrup

Unul din cei mai activi jucatori pe piaa investiiilor imobiliare a fost NEPI, un fond Sud-African listat att la Bursa din Londra (pe piaa AIM), ct i la Bursa din Johannesburg. NEPI a anunat recent ca intenioneaz s se listeze i la Bursa din Bucureti. Fondul a efectuat trei dintre cele mai mari tranzacii de pe piaa naional din ultimii doi ani, i anume European Retail Park Brila cumprat de la Belrom n 2009, Iris Shopping Center Piteti i Floreasca 169A.

P. 16


|


CollIERS RoMNIa aNalIZa PIEEI IMoBIlIaRE 2011 INVESTIII

INVESTIII14.0% 12.0% 10.0% 8.0% 6.0% 4.0%| | | | | | | | | |

EVOLUIA RANDAMENTELOR

Piata de investiii a continuat s se confrunte cu un numr mic de cumprtori. Multe dintre fondurile instituionale i tip private equity care erau active pe piaa romneasc nainte de criza financiar nu au fost tentate s se ntoarc n Romnia n 2010 att din cauza riscului pieei locale ct i a oportunitilor atractive de investiii din rile vecine sau din alte ri emergente. Deoarece numrul de proprieti n dificultate scoase la vnzare a fost sub ateptri, investitorii s-au concentrat asupra segmentelor mai puin riscante, i anume proprietile prime i de tip big box. De asemenea, fondurile tip private equity au nceput s se intereseze de oportuniti de dezvoltare a noi proiecte, deoarece a devenit din ce n ce mai greu s ating rata de profit dorit prin achiziia de proprieti existente. Anul 2010 a micorat decalajul dintre cumprtori i vnztori din punctul de vedere al preurilor. Ateptrile de randament ale fondurilor de investiii s-au redus fa de 2009 cu aproape 100 puncte procentuale pe toate segmentele. Cu toate acestea, mai avem de ateptat pn cnd vom vedea o cretere semnificativ a numrului de tranzacii. Decalajul ntre ateptrile legate de pre se datoreaz i disponibilitii reduse dar i preului ridicat al finanrii. n lipsa unor condiii adecvate de finanare, fondurile de tip private equity nu pot s i ating obiectivele de performan i sunt forate s ofere yield-uri mai mari. Deoarece sunt foarte puini cumprtori pe pia care folosesc doar capitalul propriu (equity) pentru achiziii, decalajul dintre yield-uri nu se va putea reduce pn cnd nu se vor relaxa condiiile de finanare.

PROGNOZA

H1 2006

H2 2006

H1 2007

H2 2007

H1 2008

H2 2008

H1 2009

H2 2009

H1 2010

H2 2010

Dei n 2010 nu au fost ncheiate multe tranzacii, s-a simit un interes crescut al investitorilor spre sfritul anului. Astfel, ne ateptm s vedem un numr mai mare de tranzacii clasice n 2011. Dei ritmul de cretere economic al Romniei nu s-a redresat, ateptm ca piaa investiiilor s beneficieze de pe urma revenirii economice din vestul Europei. tirile economice favorabile din vest influeneaz Romnia n dou moduri: n primul rnd, oportunitile din Europa de Vest i Centru sunt din ce n ce mai puine, ducnd la scderea yield-urilor, ceea ce va determina investitorii s se reorienteze ctre pieele de investiii din est. n al doilea rnd, datorit legturilor strnse ale Romniei cu restul Europei, investitorii strini consider c economia romneasc va reintra n curnd pe un trend ascendent, aa c urmresc activ piaa local i ateapt momentul oportun pentru a reintra pe pia. Este posibil ca numrul de vnzri de proprieti aflate n dificultate s creasc uor n 2011, ns la momentul actual juctorii sunt deja resemnai i nu mai ateapt acele executri silite numeroase prognozate n urm cu doi ani. n concluzie, prognoza pentru piaa de investiii imobiliare n 2011 este una optimist. Dei pn acum nu am vzut o cretere rapid a activiti economice i de investiii, ateptm ca acest an s fie un punct de cotitura la sfritul cruia piaa romneasc s reintre pe un trend ascendent.

Birouri Industrial Retail

DECALAJUL DE PRE SE MICOREAZ, BLOCAJUL N FINANARE CONTINUVnztor Finanator Investitor

TIPUL TRANZACIILOR27% Spaii comerciale

73% Birouri



P. 17

CollIERS RoMNIa aNalIZa PIEEI IMoBIlIaRE 2011 CoNSUlTaN

REZIDENIALOFERTA DE APARTAMENTE N FUNCIE DE VENITURILE CLIENILOR INT10% Ridicate

37% Medii

53% Sczute

20,000 15,000 10,000 5,000 0

EVOLUIA STOCULUI I A LIVRRILOR

Au trecut mai bine de doi ani de la debutul crizei financiare, marcnd astfel o schimbare important pe piaa rezidenial. nainte de 2008, aproape fiecare proprietar de teren construia apartamente, ntruct tot ceea ce se oferea pe pia se vindea nainte de finalizarea construciei. Totui, n ultimii doi ani numai dezvoltatorii independeni din punct de vedere financiar au rmas activi i au reuit s finalizeze proiectele. n acelai timp, utilizatorii finali au devenit mult mai sensibili la nivelul preurilor.OFERTA

Numrul apartamentelor livrate i nevndute a continuat s creasc n 2010, ajungnd la circa 3.800 de uniti pn la finalul anului. Creterea stocului s-a manifestat diferit n cele dou semestre ale anului trecut. n prima jumtate a anului, stocul de apartamente nevndute a crescut cu 1.200 de uniti, n timp ce n cea de-a doua jumtate a anului s-au mai adugat doar 500 de uniti.CEREREA

2007

|

2008

|

2009

|

2010

|

2011F

|

Livrri

Stoc

La finalul anului 2010 oferta de apartamente noi nevndute era de 4.500 de uniti n 35 de proiecte provenind direct de la dezvoltatori. Majoritatea apartamentelor sunt deja livrate sau foarte aproape de livrare. n 2010, niciun proiect nou de apartamente nu a fost lansat, iar unul dintre proiectele existente a oprit lucrrile de construcie. n plus, n 2010, proprietarul proiectului Stejarii a ales s ofere apartamentele spre nchiriere pentru a reduce impactul vnzrilor slabe din ultimii doi ani. Oferta este nc dominat de proiecte care se adreseaza populaiei cu venituri mici, acestea reprezentnd 53% din unitile disponibile pentru vnzare. Aproximativ 3.900 de uniti au fost livrate n 2010, mprite aproape egal ntre prima i a doua jumtate a anului. Astfel, stocul de apartamente finalizate a ajuns la 15.000 de uniti la finalul anului 2010. Comparativ cu numrul record de livrri din 2009 (6.100 de uniti), n 2010 piaa a nregistrat o scdere de 36%.1 Fiecare proiect disponibil pe pia a fost inclus n una din urmtoarele categorii: proiecte care se adreseaz populaiei cu venituri mici, medii i peste medie, lund n considerare localizarea proiectului i tipul produsului oferit.

5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 0

EVOLUIA CERERIISursa: Colliers International

nainte de debutul crizei financiare (nainte de 2008), numrul de locuine vndute urcase pn la 7.000 de uniti pe an. n 2009, vnzrile au sczut pn la 1.300 de uniti i au continuat s scad n 2010 pn la aproximativ 1.100 de uniti. Scderea vnzrilor a fost rezultatul direct al ncrederii sczute n economie i al msurilor de austeritate (precum creterea TVA i reducerile salariale n cazul angajailor din sectorul public) adoptate de guvern n luna Mai a anului trecut. Cu toate c starea general a pieei s-a mbuntit ctre finalul lui 2010, doar 500 de uniti au mai fost vndute n a doua jumtate a anului. Astfel, la sfritul anului, numrul de apartamente vndute era cu 17% mai mic dect cel nregistrat n prima jumtate a anului. n 2010, atenia cumprtorilor s-a concentrat pe apartamentele cu preuri mici indiferent de calitatea acestora. Ultimii doi ani au reprezentat o oportunitate pentru proiectele care vizau populaia cu venituri mici. Chiar dac piaa a fost puternic afectat de criza financiar, dezvoltatorii cu proiecte destinate populaiei cu venituri mici au putut reduce preurile astfel nct s se adapteze cererii, compensnd astfel dezavantajele acestei perioade. Conform analizei noastre, n 2010 circa 67% din unitile vndute au fost n proiecte care vizau populaia cu venituri mici. Programul Prima Cas a fost un catalizator pentru aceasta categorie de proiecte.

H2 2006

|

H1 2007

|

H2 2007

|

H1 2008

|

H2 2008

|

H1 2009

|

H2 2009

|

H1 2010

|

H2 2010

|

P. 18


|


CollIERS RoMNIa aNalIZa PIEEI IMoBIlIaRE 2011 CoNSUlTaN

REZIDENIALVNZRILE DE APARTAMENTE N FUNCIE DE VENITURILE CLIENILOR INT8% Ridicate

PREURILE

PROGNOZA

25% Medii

67% Sczute

n comparaie cu anul 2009, n 2010 preurile au sczut cu 18%, de la 1.300 EUR/mp la finalul lui 2009 la 1.070 EUR/ mp (fr TVA) la finalul lui 2010. Scderea a fost distribuit n mod egal pe parcursul anului, fiecare semestru nregistrnd o scdere de aproximativ 10% comparativ cu perioada precedent. Reducerea preului mediu pe pia s-a datorat mai ales proiectelor destinate populaiei cu venituri medii. Apartamentele din proiectele care se adreseaz populaiei cu venituri mici au fost primele care s-au adaptat noilor condiii din pia. n consecin, n cadrul acestor proiecte preurile nu s-au modificat semnificativ n 2010, nregistrnd o scdere de doar 7%, de la 1.020 EUR/mp pn la 950 EUR/mp construit, fr TVA. Preurile au avut nevoie de mai bine de 6 luni pentru a se alinia la noile condiii din pia. Dezvoltatorii au acceptat reducerea preurilor abia spre finalul primei jumti a anului 2009 i prin urmare, preurile au cobort cu 11% n acea perioad. n urmtoarele trei semestre (S2 2009S2 2010) preurile au continuat s scad n medie cu aproximativ 8%. Cea mai mare reducere a preurilor s-a nregistrat n rndul proiectelor care vizeaz populaia cu venituri medii i peste medie. Dup ce preurile au ncercat s se menin att n cea de-a doua jumtate a anului 2008 ct i n 2009, n anul 2010 proiectele din categoriile menionate mai sus au fost nevoite s se adapteze noilor condiii de pia. Astfel, proiectele adresate populaiei cu venituri medii au nregistrat o scdere medie de 16% n comparaie cu nivelul preurilor la finalul lui 2009, (de la 1.430 pn la 1.200 EUR/mp construit, fr TVA). Proiectele destinate populaiei cu venituri peste medie au nregistrat scderi de 20% n 2010 (de la 1.860 la 1.490 EUR/mp construit, fr TVA).

Aa cum s-a vzut n 2010, piaa rezidenial este influenat direct de ncrederea cumprtorilor n situaia economic i depinde de msurile guvernamentale. Din punct de vedere al vnzrilor i al preurilor, estimm o evoluie similar cu cea de anul trecut pe msur ce piaa se va stabiliza. Singura schimbare din pia se va nregistra n rndul livrrilor. Majoritatea proiectelor disponibile la vnzare sunt deja livrate sau sunt foarte aproape de acest stadiu. Dup ce n ultimii ani stocul de apartamente noi a crescut exponenial, cel mai probabil, n 2011, piaa de apartamente noi din Bucureti nu va mai nregistra livrri semnificative. Astfel, dei dezvoltatorii au anunat c vor finaliza aproximativ 1.900 de uniti n 2011, cel mai probabil o mare parte dintre acestea vor fi amnate pentru anul 2012. innd cont c cererea va rmne stabil sau cel mult va crete uor, n 2011 am putea vedea dezvoltatori n cutare de oportuniti pentru a cumpra terenuri cu potenial pentru proiecte viitoare.

2,000 1,500 1,000 500 0

EVOLUIA PREURILOR N FUNCIE DE TIPUL PROIECTULUI

venituri sczute

|

venituri medii

|

media pieei

|

venituri peste medie

|

Pre mediu 2009

Pre mediu 2010

EVOLUIA PREULUI N COMPARAIE CU VALOAREA DE VRFH1 2008 0% -10% -20% -30% -40%|

H2 2008|

H1 2009|

H2 2009|

H1 2010|

H2 2010|



P. 19

CollIERS RoMNIa aNalIZa PIEEI IMoBIlIaRE 2011 EValURI

EVALURIYIELd-URI PRIME, 2010Bucureti Birouri Industrial 8 8.5% 9.25 10% Spaii comerciale 9 9.25% Budapesta Praga 7.75% 7.50% 9% 7% 7% 9% Varovia 6 6.5% 6.5 7% 8.25%

n ultimii 3 ani, toate proprietile imobiliare au nregistrat modificri semnificative ale valorilor. Care sunt elementele principale care influeneaz valoarea unei proprieti generatoare de venit i cum au fost proprietile de clasa A afectate de criz? Determinat n cele mai multe cazuri prin metoda DCF (actualizarea fluxurilor de numerar) valoarea de pia a unei proprieti generatoare de venit este influenat direct de urmtorii factori: chirie, rata de neocupare i rata de capitalizare. ntrebarea imediat urmtoare este cum putem estima aceti factori ct mai precis? Dac n cazul chiriei i al gradului de neocupare ne putem baza pe informaiile puse la dispoziie de agenii specializai, cnd vine vorba despre rata de capitalizare, din cauza numrului redus de tranzacii ncheiate pe piaa local n ultimii ani, trebuie s ne uitm la pieele similare din regiune. Am detaliat mai jos principalele tendine pe mai multe piee reprezentative ale proprietilor generatoare de venit. Analiza ia n considerare numai proprietile bune, localizate n zone centrale ale Bucuretiului.CENTRE COMERCIALE

BIROURI

EVOLUIA YIELd-URILOR PRIMEBucureti Birouri Industrial Spaii comerciale Budapesta Praga Varovia

stabil scdere stabil/scdere

n ultimul an, valorile de pia ale cldirilor de birouri de clasa A au rmas constante. Lund n considerare factorii care influeneaz valoarea, am observat c att rata de neocupare ct i chiriile pentru zonele performante nu au suferit modificri. Totui, comparativ cu 2009, proprietarii au oferit mai multe stimulente pentru chiriai. Pe piaa investiiilor am vzut semne pozitive ce arat o mic reducere a ratelor de capitalizare, la 8.08.5%, pentru cldirile cu un nivel sustenabil al chiriilor. n 2011, innd cont de numrul redus al cldirilor ce urmeaz a fi livrate, ne ateptm ca rata de neocupare s nregistreze o uoar scdere n condiiile unei evoluii similare a pieei cu 2010. Aceasta, coroborata cu valori mai optimiste pentru rata de capitalizare pot aduce o uoar cretere a valorii pentru cldirile de birouri din zonele bune.INdUSTRIAL

Proprietile industriale din Bucureti au nregistrat o uoar reducere de valoare de la finalul lui 2009. Aceasta se datoreaz n principal unei creteri minore a ratei de neocupare de aproximativ 3% i scderii nivelului mediu al chiriilor cu 57 procente. n 2011, nu este ateptat nici o schimbare semnificativ pe piaa spaiilor industriale, deoarece att dezvoltatorii ct i chiriaii se afl n ateptare. Creterea valorii va aprea cel mai probabil pe msur ce piaa va deveni mai activ (generat de un mediu economic pozitiv).CONCLUZII

Valorile centrelor comerciale performante nu au suferit modificri semnificative n ultimele 12 luni. 2010 a adus chirii constante, incluznd stimulente pentru retaileri similar anului 2009, n timp ce rata medie de neocupare a nregistrat o scdere de 5%. Bazndu-ne pe declaraiile investitorilor i lund n considerare pieele similare din regiune, putem estima o rat de capitalizare de 9%. Avnd n vedere ca nici un proiect major nu va fi livrat pe pia anul viitor, este foarte probabil ca ratele de neocupare, chiriile i ratele de capitalizare s se modifice. n acest caz, valoarea centrelor comerciale performante va crete.

n urma analizei proprietilor generatoare de venit i lund n considerare nivelul chiriilor, al ratelor de capitalizare i neocupare, ne ateptm ca n 2011 piaa s nregistreze uoare creteri ale valorilor. Previziunile noastre se bazeaz pe o ameliorare a mediului economic local n 2011.

P. 20


|


CollIERS RoMNIa aNalIZa PIEEI IMoBIlIaRE 2011 MoNIToRIZaRE CoNSTRUCII

MONITORIZARE CONSTRUCII400 350 300 250 200| | | | | | | | | |

BETON CLASA 25/30 (B400, MC)Sursa: Bursa Constructiilor

Mar 2010

Apr 2010

Mai 2010

Iun 2010

Iul 2010

Aug 2010

Sep 2010

Oct 2010

Noi 2010

Dec 2010

3.5 3.0 2.5 2.0 1.5

OEL BETON NETED OB 37 (KG)Sursa: Bursa Constructiilor

Mar 2010

|

Apr 2010

|

Mai 2010

|

Iun 2010

|

Iul 2010

|

Aug 2010

|

Sep 2010

|

Oct 2010

|

Noi 2010

|

Dec 2010

|

24 23 22 21 20

PLCI GIPS CARTON (RB 12.5mm/buc.)Sursa: Bursa Constructiilor

Majoritatea companiilor susin ca ocuparea unui nou birou reprezint un proces costisitor att din punct de vedere financiar ct i logistic. n plus, aceste companii aleg soluia mutrii destul de rar, atunci cnd nevoia de mai mult spaiu pentru desfurarea activitii reprezint o condiie imposibil de evitat. Corelarea noilor partiionri cu instalaiile existente precum i adaptarea mobilierului la noile cerine de extindere reprezint o provocare n ntreg procesul de dezvoltare al unei companii. Doar cteva dintre acestea dispun de o echip specializat pentru coordonarea acestor activiti. Prin urmare, de cele mai multe ori se solicit sprijinul firmelor specializate n project management pentru amenajarea birourilor. Exist dou tipuri de project management pentru amenajarea birourilor: Design & Build o singur firm se ocup de ntreg proiectul: aprovizionare, proiectare i execuie i Traditional project managerul este responsabil doar de coordonarea ntregii activiti, ncepnd de la concept, design, contractare, execuie pn la predarea la cheie a spaiului. Cu toate c primul tip de management poate fi mai rapid i are avantajul unei singure pri responsabile, angajarea unui project manager extern aduce avantaje financiare avnd n vedere c el poate compara i alege cea mai bun ofert ntr-un mod transparent i obiectiv. Mai mult dect att: Chiriaul beneficiaz de o singur persoan de contact pe tot parcursul proiectului, aceast persoan fiind zilnic prezent n antier. Chiriaul are o imagine de ansamblu asupra tuturor posibilitilor de partiionare i amenajare, astfel nct s poat eficientiza utilizarea acestuia. Managerul are capacitatea i experiena de a nelege metoda de lucru i preurile practicate de ctre subantreprenori, astfel nct s negocieze i s obin cel mai bun pre. Prin acest proces se asigur calitatea execuiei lucrrilor, livrarea acestora la timp, ct i controlul financiar.

Pe lng recomandrile consultanilor n domeniu (privind project management-ul pentru amenajarea birourilor), evoluia preurilor materialelor de construcie reprezint unul dintre cele mai importante aspecte de luat n considerare. Dac n anul 2009 s-a nregistrat o scdere a preului pentru materialele de construcie de aproximativ 20%, sfritul anului 2010 a adus o cretere a preurilor pe piaa materialelor. Analiznd evoluia preurilor pe parcursul primei jumti a anului 2010, se poate observa c nivelul acestora a fost similar cu cel din anul 2009, a doua jumtate nregistrnd creteri semnificative. Cu toate c tendina general n piaa imobiliar a materialelor de construcie preconiza o scdere continu, un studiu recent al Colliers International arat c preurile au o tendin ascendent. Materialele de construcie independente pieei din Romnia, n special cele care au n compoziie oel, (bare oel-beton, tabl, conducte, evi, profile metalice) au nregistrat creteri de 25 35% n comparaie cu prima parte a anului 2010. Productorii internaionali justific aceste scumpiri pe baza creterii preului materiilor prime i a altor costuri indirecte. Fierul vechi reprezint una dintre materiile prime pentru care nregistrm o cretere a preului att din cauza minimizarii ofertei ct i a scumpirii petrolului pe cele mai importante piee. Cu toate acestea, exist i materiale de construcie care au nregistrat scderi medii de 6% la preul de comercializare cum ar fi crmizile, blocurile BCA, gipscarton-ul (produse n Romnia). Lund n considerare cele de mai sus, scderea costurilor de construcie nu mai reprezint o certitudine chiar i n contextul unei piee foarte competitive.

Mar 2010

|

Apr 2010

|

Mai 2010

|

Iun 2010

|

Iul 2010

|

Aug 2010

|

Sep 2010

|

Oct 2010

|

Noi 2010

|

Dec 2010

|

3.5 3.0 2.5 2.0 1.5

OEL BETON STRIAT PC 52 (KG)Sursa: Bursa Constructiilor

Mar 2010

|

Apr 2010

|

Mai 2010

|

Iun 2010

|

Iul 2010

|

Aug 2010

|

Sep 2010

|

Oct 2010

|

Noi 2010

|

Dec 2010

|

2.0 1.9 1.8 1.7

CRMID EFICIENT

(240115138mm/buc)

Sursa: Bursa Constructiilor 1.6 Mar 2010|

Apr 2010

|

Mai 2010

|

Iun 2010

|

Iul 2010

|

Aug 2010

|

Sep 2010

|

Oct 2010

|

Noi 2010

|

Dec 2010

|



P. 21

CollIERS RoMNIa aNalIZa PIEEI IMoBIlIaRE 2011 HoTElURI

HOTELURI15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% 2007|

SOSIRI N HOTELURI, ROMNIA

SUMAR

BUCURETI

2008

|

2009

|

2010F

|

Domestic

Internaional

PRINCIPALE RI GENERATOARE dE CAMERETar1. 2. 3. 4.

Dup o scdere consistent a sosirilor n 2009, activitatea hotelier a continuat s descreasc n 2010, att n ceea ce privete piaa intern ct i piaa extern, cu o medie de 6,5%. Cei mai importani generatori de clieni i nopi/cazare au fost rile europene, n special rile din imediata vecintate a Romniei, cum ar fi Ungaria, Bulgaria i Austria. Contribuia direct a industriei turistice n PIB a fost n 2010 de 5,1%, iar ponderea acestei industrii n ocuparea forei de munc de 6,1%. Aceste valori sunt printre cele mai mici din Europa, cu mult sub rile vecine. Prezena lanurilor hoteliere internaionale este nc limitat, doar 7,6% din stocul total de camere sunt afiliate unui grup hotelier, majoritatea fiind concentrate n Bucureti. Principalele lanuri hoteliere prezente n Romnia sunt Windham Hotel Group (1.808 camere), Accor (1.221 camere) i Best Western (1.072). Cele mai multe deschideri de hoteluri anunate pentru 2010 au fost fie amnate fie anulate, n principal din cauze financiare sau a scderii activitii pe pia. Ca urmare, doar 7 hoteluri au fost deschise n acest an. Dintre acestea, 3 au fost construcii noi: Ramada Oradea, Epoque Hotel (Bucureti) i City Hotel (Satu Mare), iar celelalte 4 au fost renovri: Continental Grand (Bucureti), Hotel Timioara (Timioara), Hotel Orizont (Predeal) i Best Western Balvanios. Din cauza dificultilor n obinerea de capital dar i reticenei proprietarilor de a vinde acum la preuri foarte mici, tranzaciile cu active hoteliere au nregistrat un minim istoric de 16 mil. euro, o scdere cu 60% fa de 2009. Cele mai importante tranzacii au fost reprezentate de vnzarea Hotelului Faleza din Galai n schimbul sumei de 2,6 mil. de euro i a Hotelului Piemonte din Predeal pentru 2,5 mil. euro.

Piaa hotelier din Bucureti se bazeaz n principal pe segmentul de afaceri i organizare de evenimente. Cum situaia economic a continuat s se deprecieze n 2010, activitatea hotelier a urmat aceeai linie, i a nregistrat o scdere global de 4%.OCUPARE

Nopti 1,798 765 395 3265. 6. 7. 8.

Tara Polonia Austria SUA Franta

Nopti 228 183 164 136

Ungaria Bulgaria Germania Italia

CIFRE CHEIE BUCURETIBucuresti Numr hoteluri Numr camere Grad de ocupare Tarif mediu 131 11,405 55.6% 68.96

Din cauza unei uoare creteri a sosirilor la nceputul anului, rata de ocupare pentru anul 2010 a ajuns la 55,6%, un nivel similar cu cel nregistrat n 2009 (56,1%). Chiar dac nivelul ocuprii arat ncurajator, lucrurile nu au fost la fel pentru toate categoriile de hoteluri. n timp ce categoriile de 4 i 5 stele au nregistrat mici creteri n gradul de ocupare, hotelurile de 3 i 2 stele au nregistrau scderi.TARIFE

MPRIREA PE CATEGORII, BUCURETI10% 2 stele 18% 5 stele 3% 1 stea

46% 4 stele

23% 3 stele

n ncercarea de a i umple camerele, hotelurile au ales modalitatea uoar respectiv reducerea tarifelor i au continuat rzboiul preurilor nceput anul trecut. Prin urmare, rata medie (ADR) a continuat s scad, ajungnd la o medie anual de 70 euro, cu 6% mai puin fa de 2009. Dac ne uitm la situaia pe categorii, hotelurile de 5 stele au nregistrat cea mai mare scdere n timp ce ADR-ul pentru hotelurile de 4 stele a rmas la acelai nivel.PROGNOZ

66% 62% 58% 54% 50% 46%

GRADUL DE OCUPARE MEDIU, BUCURETI64.6%

Ne ateptm ca oferta de spaii de cazare s rmn la acelai nivel, ceea ce va avantaja hotelurile existente. n plus, avnd n vedere evoluia PIB-ului i a micrilor de pasageri din aeroport, se estimeaz c cererea hotelier va crete n 2011. n acest context, activitatea hotelier va ncepe s recupereze, n special n ceea ce privete gradul de ocupare. Tarifele vor urma aceeai tendin i vor ncepe s creasc, dar ntr-un ritm mult mai lent.

56.1%

55.6%

2008

|

2009

|

2010

|

100 80 60 40 20 0

ADR MEDIU, BUCURETI84.8 73.3 68.9

2008

|

2009

|

2010

|

P. 22


P. 23

Floreasca Business Park 169A Calea Floreasca, Building A, 7th floor Bucharest 1, 014459, Romnia Phone: +4021 319 77 77 Fax: +4021 319 77 78

www.colliers.com

Documents

Colliers Raport de Piata Romania RO 2011