Challenge the future

Delft University of TechnologyOTB Research Institute for the Built Environment

Modellen voor de woningbouwmarkt

Paul de Vries, Delft University of Technology

Meeting the Flemish

Delft

10-11 september 2009

Quantity

Price

Supply

Demand

Quantity

PriceSupply

Demand

2Modellen voor de woningbouwmarkt | 28OTB Research Institute for the Built

Environment

Presentatie

• Kort: segmenten woningmarkt

• Modellen in het algemeen

• Modellen OTB

• Nieuwbouwmarkt

• Aantallen en prijs

• Woningmarkt

• Simultaan: vraag, aanbod en prijs

• Regionaal

3Modellen voor de woningbouwmarkt | 28OTB Research Institute for the Built

Environment

Segmenten woningmarkt

Huurwoningen

Koopwoningen

Tussenvormen

Bestaande woningen

Nieuwbouw woningen

Hoog renovatie

4Modellen voor de woningbouwmarkt | 28OTB Research Institute for the Built

Environment

Economisch kader: Neoklassiek

• Refereren aan het nut van een product• Variatie in de woningprijs is het gevolg van vraag en aanbod• Vraag is een functie van demografische factoren, inkomen

en rente• Aanbod is een functie van grondkosten, bouwkosten,

kredietvoorwaarden en de woningvoorraad

5Modellen voor de woningbouwmarkt | 28OTB Research Institute for the Built

Environment

De woningbouwmarkt

Goed functionerende markt (in economische termen)• Verhouding vraag en aanbod via prijsmechanisme

• Vraagoverschot leidt tot tijdelijke prijsstijging• Nieuwbouw zorgt, na enige tijd, voor evenwicht• Prijs bestaande woning afhankelijk van productiekosten

Niet goed functionerende markt• Aanbod reageert onvoldoende op vraag

• Vraagoverschot vertaalt zich in prijseffect• Productiekosten afhankelijk van prijs bestaande woning• Typering: voorraadmarkt

6Modellen voor de woningbouwmarkt | 28OTB Research Institute for the Built

Environment

Quantity

Price

Supply

Demand

Modelleren

Quantity

Price

Supply

Demand

Quantity

PriceSupply

Demand

P*

Q*

Poterba (1984)

Model voor woningproductie

Q**

P***

P**

Stable arm

7Modellen voor de woningbouwmarkt | 28OTB Research Institute for the Built

Environment

Modelleren van het aanbod

• Poterba (1984): asset market approach• DiPasquale & Wheaton (1994): stock-flow modellen• Meen (1996): ruimtelijk ordening heeft effect op

regionale prijsvorming• Goodman (1998): Eigen regionale

woningmarktdynamiek• Meen (1999), Berg (2002): Ripple effect. Regio’s zijn

onderling afhankelijk

• Vries & Boelhouwer (vanaf 1990): aantallen en prijs• Neuteboom & vd Heijden (2005): integraal

woningmarktmodel

8Modellen voor de woningbouwmarkt | 28OTB Research Institute for the Built

Environment

Modelleren woningprijs

Prijsmodellen• Muth (1960) : aanbod volkomen inelastisch• Follain (1979): bevestiging inelasticiteit• Stover (1986): invloed regionale verschillen op

woningprijs• Olson (1987): misspecificatie doordat productiekosten

en kwaliteit beide opgenomen worden in het prijsmodel• Nadien modellen met enkel kwaliteitskenmerken

• Vries & Boelhouwer (1996, 2002, 2004, 2006,2009)• Neuteboom & vd Heijden (2005)

9Modellen voor de woningbouwmarkt | 28OTB Research Institute for the Built

Environment

Model voor de koopwoningmarkt

Koopwoningmarkt NVB/OTB-thermometer

Deelmarkten

Basisreeksen

Verklarende variabelen

Constante

term

Hypothee

k rente

Huishoud

inkomen

Seizoens

effect

Huur

stijging

Evenwicht

lange

term

nieuwbouw aantal

nieuwbouw prijs

bestaand prijs

bestaand aantal

BestaandNieuwbouw

0,40 0,20 0,16 0,24

0,400,60

1,00

10Modellen voor de woningbouwmarkt | 28OTB Research Institute for the Built

Environment

Aanbod van nieuwbouwwoningen

begonnen bouw bouwers vd markt

5000

10000

15000

20000

25000

30000

35000

40000

1984

1985

1987

1988

1990

1991

1993

1994

1996

1997

1999

2000

2002

2003

2005

2006

2008

2009

2011

2012

aantal woningen

realisatie geschat

11Modellen voor de woningbouwmarkt | 28OTB Research Institute for the Built

Environment

Prijs van nieuwbouwwoningen

relatieve verkoopprijs garantieinstituten (euro)

0

50

100

150

200

250

300

1988

1989

1990

1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

realisatie geschat

12Modellen voor de woningbouwmarkt | 28OTB Research Institute for the Built

Environment

Integraal woningmarktmodel

13Modellen voor de woningbouwmarkt | 28OTB Research Institute for the Built

Environment

Modelleren vraag en aanbod

)00,0(

009,0

)63,0()21,0()33,0()11,0()80,0()56,1(

113,3806,0048,1293,0438,2096,9

)13,0()05,0()01,0()04,0()12,0()18,1(

313,0323,0)/(055,0565,1203,0443,14

1

1

t

t

verk

zapkostwvRENTEnieuwbouw

zvpWHWKhhinkvraag

enhuurwoningvanverkoopverk

ngrondkostebouwkostsloopraadwoningvoorwv

prijsphuurkoopewoonuitgavwhwkshuishoudenhhinkomenink

t

tttt

1

11 ;;

;);/(/;;

14Modellen voor de woningbouwmarkt | 28OTB Research Institute for the Built

Environment

Modelleren prijs

][ aanbodvraagprijs

.

*146,0854,0

*629,0371,0

1

1

PPaanbodvraag

PPaanbodvraagprijs

t

t

15Modellen voor de woningbouwmarkt | 28OTB Research Institute for the Built

Environment

Woningprijs en woningvoorraad

The HagueR2=0.64

-4,0

-3,0

-2,0

-1,0

0,0

1,0

2,0

3,0

4,0

1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002

z-value

Real House Price Change in Stock

UtrechtR2=0.26

-3,0

-2,0

-1,0

0,0

1,0

2,0

3,0

4,0

1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002

z-value

Real House Price Change in Stock

Regio GroningenR2=0.02

-4,0

-3,0

-2,0

-1,0

0,0

1,0

2,0

3,0

4,0

1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002

z-value

Real House Price Change in Stock

West-NederlandR2=0.00

-4,0

-3,0

-2,0

-1,0

0,0

1,0

2,0

3,0

4,0

1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002

z-value

Real House Price Change in Stock

16Modellen voor de woningbouwmarkt | 28OTB Research Institute for the Built

Environment

Prijsmodel bestaande voorraad

17Modellen voor de woningbouwmarkt | 28OTB Research Institute for the Built

Environment

0

50

100

150

200

250

300

1965 1968 1971 1974 1977 1980 1983 1986 1989 1992 1995 1998 2001 2004 2007

nominal price real price

Prijsontwikkeling: reëel en nominaal

18Modellen voor de woningbouwmarkt | 28OTB Research Institute for the Built

Environment

-20

-15

-10

-5

0

5

10

15

20

25

1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005

actual estimate

Prijsontwikkeling: een verklaring

Constant Psychologisch Inkomen Rente lange termijn evenwicht seizoen

19Modellen voor de woningbouwmarkt | 28OTB Research Institute for the Built

Environment

Prijsontwikkeling: een verklaring

-3.0

-2.0

-1.0

0.0

1.0

2.0

3.0

4.0

5.0

1990

1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

inkomen

inkomen

20Modellen voor de woningbouwmarkt | 28OTB Research Institute for the Built

Environment

Prijsontwikkeling: een verklaring

-3.0

-2.0

-1.0

0.0

1.0

2.0

3.0

4.0

5.0

1990

1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

psychologie

Psychologie

21Modellen voor de woningbouwmarkt | 28OTB Research Institute for the Built

Environment

Prijsontwikkeling: een verklaring

-3.0

-2.0

-1.0

0.0

1.0

2.0

3.0

4.0

5.0

1990

1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

rente

rente

22Modellen voor de woningbouwmarkt | 28OTB Research Institute for the Built

Environment

Prijsontwikkeling: een verklaring

-3.0

-2.0

-1.0

0.0

1.0

2.0

3.0

4.0

5.0

1990

1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

seizoen

halfjaar

23Modellen voor de woningbouwmarkt | 28OTB Research Institute for the Built

Environment

Prijsontwikkeling: een verklaring

-3.0

-2.0

-1.0

0.0

1.0

2.0

3.0

4.0

5.0

1990

1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

evenw icht

Evenwicht woonlasten en inkomen

24Modellen voor de woningbouwmarkt | 28OTB Research Institute for the Built

Environment

Prijsontwikkeling en conjunctuur

-2.50

-2.00

-1.50

-1.00

-0.50

0.00

0.50

1.00

1.50

2.00

2.50

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

z-score

Bruto Binnenlands product woningprijs

M H LM H HH

L L MMM LH

Ontwikkeling BBP en Woningprijs kennen een relatie

25Modellen voor de woningbouwmarkt | 28OTB Research Institute for the Built

Environment

Prijsindex: verschil met gemiddelde

150

170

190

210

230

250

270

290

310

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

index Jan 1995 = 100

gemiddelde

woningprijs index

Index geeft een meer stabiele ontwikkeling

26Modellen voor de woningbouwmarkt | 28OTB Research Institute for the Built

Environment

Prijsindex: per woningtype

Woningprijsindexper maand

appartement

tussenwoninghoekwoning

2 onder 1 kap

vrijstaand

240.0

260.0

280.0

300.0

320.0

340.0

360.0

20050

20050

20050

20051

20060

20060

20060

20061

20070

20070

20070

20071

20080

20080

20080

20081

20090

index1995 = 100

27Modellen voor de woningbouwmarkt | 28OTB Research Institute for the Built

Environment

Prijsindex: stabiliteit

-8.00

-6.00

-4.00

-2.00

0.00

2.00

4.00

6.00

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

%-mutation gemiddelde

woningprijs index

28Modellen voor de woningbouwmarkt | 28OTB Research Institute for the Built

Environment

Finish