UDIA Victoria Awards for Excellence |  2011  Affordable Development Submission 

CEHL            HARMONY VILLAGE DANDENONG  

 

What the Judges said  

‘ This is a very well planned and executed project which considers the environment, energy efficiency principles and accessibility. 

 The retirement village is located close to amenities and also provides its own facilities including a community centre with fully equipped kitchen, 

dining and lounge spaces for residents to socialise and areas for hairdressing, beauty and medical appointments.  

 It is a compact site which, through well designed landcape areas gives a 

sense of openness and abundance.  

Apartments are pleasant and appealing with quality fixtures and fittings and have been designed with end‐user requirements in mind. 

 All in the entire project delivers a high quality, low maintenance and 

economical outcome for the community.’ 

1  

 UDIA Victorian Awards for Excellence 2011 CEHL Submission – Category 5. Affordable Development  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Contents Project Summary ......................................................................................... 1 

About CEHL ..................................................................................... 1 

1.  Urban Form Concept ........................................................................... 2 

1.1 Overall Design .......................................................................... 2 

1.2 Site layout ................................................................................. 2 

1.3 Built form ................................................................................. 2 

2.  Community Creation and Integration ................................................. 3 

3.  Engineering Considerations ................................................................ 4 

4.  Execution, Finishes and Inclusions ...................................................... 4 

5.  State and Local Planning ..................................................................... 5 

5.1 State Objectives ....................................................................... 5 

5.2 Local Objectives ........................................................................ 5 

6.  Market Acceptance & Financial Performance .................................... 8 

7.  Problem Solving and negotiation ........................................................ 8 

8.  Sustainability ....................................................................................... 9 

9.  Unique or Special Features, Innovation .............................................. 9 

10.  Landscaping ..................................................................................... 9 

11.  Water Sensitive Urban Design ........................................................ 9 

12.  Energy Efficiency ........................................................................... 10 

13.  Affordability .................................................................................. 10 

Developer ‐     CEHL   

Project Manager ‐   CEHL 

Building Contractor ‐   Becon Constructions 

Commencement Date ‐  June 2009 

Completion Date ‐   July 2011 

 Project Partners ‐   Doutta Galla Aged Services 

Funding Partner ‐  Department of Human Services (Office of Housing) 

Architect ‐     Daryl Pelchen Architects 

Planning ‐     Jewell Partnership 

Landscape Architect ‐   John Patrick Landscape Architects 

Structural & Civil  Engineer –     McLeod Consulting 

Building Surveyor ‐   Dickson Hearn 

ESD ‐       Sustainable Development Consultants 

Traffic Engineer ‐    Cardno Grogan Richards 

Building Services ‐  MacCormack Associates  

1  

Project Summary  Harmony  Village  Dandenong  is  an  affordable  housing  project  delivered  in partnership by not‐for‐profit groups Common Equity Housing Limited (CEHL) and Doutta Galla Aged Services.     As  the developer, CEHL has  led and overseen  the whole project from acquisition through to handover.    Harmony Village Dandenong is located in the heart of Dandenong, within walking distance to the Dandenong Market, RSL and Dandenong Plaza.  The development consists of a  retirement village  comprising ninety‐two  (92)units with basement car  parking,  a  resident’s  community  centre  and  elegantly  appointed  native landscaping.  Designed  and  built  with  community  in  mind,  the  residential  apartments  are clustered around landscaped surrounds and a generous Community Centre.  

About CEHL CEHL  is  the  largest  Housing  Association  in  Australia  working  within  the  Co‐operative housing model.  The primary  aim of  this model  is  to provide  secure, affordable and long‐term housing to eligible members who wish to contribute to the operation of their Co‐operative.    CEHL  currently  holds  title  to  over  2000  properties  throughout  Victoria  and provides ongoing support and guidance to help ensure the Co‐op functions well and manages the properties in accordance with legal requirements and Program Directives.  Each  Co‐operative  maintains  standards  in  relation  to  tenancy management,  housing  quality,  financial  and  administrative  management.  Through participation, Co‐op members are empowered to take pride in not only their homes, but also their communities.   The  development  yields  60  apartments  under  the  Co‐operative model  and  a further 32 apartments  to be sold by Doutta Galla Aged Services on  the private market.  Drawing  on  CEHL’s  unique  Co‐operative  housing  model  and  Doutta Galla’s experience  in aged care, the result  is high quality, accessible housing for older Victorians who might not otherwise experience it.  

 

Above – Inside the display apartment Right – Co‐operative workshop 

2  

1. Urban Form Concept 

1.1 Overall Design The  site  comprises  10142m2  of  land  on  what  was  previously  a  RSL  site comprising  tennis  courts,  a  bowling  green,  club  rooms  and  a  single  detached dwelling.   Located on a wide residential street, neighbouring properties  include single and double storey post war style suburban houses and units. 

Designed by Daryl Pelchen Architects,  the architectural scheme provides a well considered environment to cater for a broad range of differing priorities within a rigorous budget.   Priority has been given to building character, environmentally sustainable design considerations and the relationships of this development with the local environment. 

 

1.2 Site layout Building  placement  has  been  carefully  considered  by  the  architect.    Factors influencing the layout include: 

‐ The desire to have a centrally located residents’ community building; ‐ The importance of a central internal accessway unifying the site; ‐ The placement of communal garden areas for apartment buildings;  ‐ The  individual  needs  of  residents  including  access  and  private  open 

space; ‐ The position of  the basement and  related  lift access  so  that  residents 

can access their vehicles with convenience. ‐ A layout conducive to the maintenance of the development in terms of 

supply service ‐ Building setbacks to respect sensitivities to neighbouring properties.  

 

  

 

1.3 Built form The apartment buildings have been designed to incorporate: 

 ‐ A  cluster  of  apartments  deliberately  grouped  around  a  Community 

Building; ‐ Mix of two and one bedroom units; ‐ ’Tenure‐blind’ apartments  (no visible difference between Co‐operative 

and private market dwellings); ‐ Single level dwellings to provide convenient access; ‐ Pedestrian friendly ground level – At grade vehicle access and parking is 

only  for  visitor  or  emergency  vehicles,  a  basement  carpark  caters  for residents’ vehicles; 

‐ Strong passive surveillance achieved through lighting levels and building placement, without providing a gated community; and 

‐ Contemporary  buildings  providing  an  alternative  to  conventional retirement living. 

Above right – Harmony Village Dandenong contemporary architecture

3  

2. Community Creation and Integration CEHL’s Co‐operative program has been successfully ‘creating communities’ since its inception in 1985 with the program growing to now incorporate over 100 Co‐operatives and over 2000 properties in Victoria.   

In the case of Harmony Village Dandenong, a series of workshops conducted by CEHL  prior  to  the  tenant move  provided  an  opportunity  for  tenants  to  get  to know  their  neighbours  and  ‘kick  start’  the  creation  of  a  ‘community’.    The program’s  continuing  engagement of  all  tenants works  to  ensure  that  the Co‐operative is sustainable and a positive contribution to the Dandenong area. 

With  the  support  of  CEHL,  Harmony  Village  Co‐operative  has  become  a  self governing entity that is registered with Consumer Affairs Victoria and is managed by a Board of Directors who are nominated from within the Co‐op.  The Directors has formed operational Sub‐Committees where other Co‐op members can then participate  through  responsibilities  such  as  book‐keeping  and  general maintenance of  common areas.   This  synergy of  involvement and participation encourages many  Co‐op members  to  begin  forming  their  own  social  interest groups. 

The  tenants of  the 32 private dwellings of  the development will not be part of the Co‐operative, however the Community Centre will be a shared space and all residents  will  be  welcome  to  join  the  social  activities  whether  incidental  or planned. 

Key features of the Community Centre include: 

‐ A fully equipped community kitchen; ‐ Residents’ dining area; ‐ Residential lounge area; and ‐ An  equipped  consulting  room  available  for  hairdressing,  beauty  and 

medical appointments  ‐ Flexible partitioning of internal spaces for various activities. 

   Above right  – Residents during a pre‐move in tour of the development Below right – The Community Centre 

4  

3. Engineering Considerations  

Given the site has a topographical north‐south fall of around 3 metres, coupled with  a  requirement  to  provide  accessibility  to  all  areas  of  the  project,  CEHL instructed  its  structural  engineer  to  design  stepless  first  floor  walkways  that could also encourage mobility and connectivity for residents. 

4. Execution, Finishes and Inclusions  

The apartment finishes have been carefully selected to create  living spaces that are  functional and visually appealing.   Quality  is a high priority  for all of CEHL’s developments  and  much  initiative  is  taken  by  CEHL,  the  architect  and  the building contractor to ensure that the final product meets these objectives. 

Some of the key internal features of the apartments include: 

‐ Spatially fluid internals with high natural daylight; ‐ Strong indoor to outdoor connection; ‐ Floor‐to‐ceiling bespoke sliding doors connecting bedrooms, bathrooms 

and  living  areas,  allowing  better  opportunities  for  cross‐ventilation within the apartments; 

‐ Quality  fitout  including  Technika  kitchen  appliances,  Caroma  fixtures and Daikin spilt system airconditioning units; and 

‐ Meticulous finish to the construction of apartments achieved through a Quality  Control  process  involving  the  building  contractor’s  Project Manager and CEHL’s site Superintendent. 

   

Above right  – Typical apartment kitchen and living area Below right – Typical apartment bathroom 

5  

5. State and Local Planning Harmony Village Dandenong  is well supported by both Local and State planning objectives.  These are summarized below. 

5.1 State Objectives The  State  Government’s  most  notable  redevelopment  investment  since  the Docklands is the current Revitalising Central Dandenong (RCD) project.  Although Harmony  Village  Dandnong  is  outside  the  RCD  area,  the  project  is  highly supportive  of  initiatives  to  improve  the  attractiveness  and  vitality  of  central Dandenong.  The development represents a significant capital investment and by implication a measure of confidence in the revitalization of Dandenong. 

Other  State  Planning  Policy  Frameworks  (SPPF)  relevant  to  Harmony  Village Dandenong can be summarized to: 

‐ Social  needs  –  Providing  land  for  a  range  of  accessible  community resources such as affordable housing and retirement housing in locations well serviced by urban facilities; 

‐ Urban Environments  ‐To create urban environments  that are of better quality,  safer  and more  functional,  provide more  open  space  and  an easily recognizable sense of place and cultural identity; 

‐ A  fairer city  ‐ To provide  fairer access  to and distribution of social and cultural infrastructure;  

‐ Energy  Efficiency  –  Promote  energy  efficient  building  and  subdivision design and promote consolidation of urban development and integration of land use and transport; 

‐ Affordable Housing – To deliver more affordable housing closer to jobs, transport and services 

‐ Design – To achieve high quality urban design and architecture 

 

 

 

These objectives have been addressed as follows: 

‐ Harmony Village Dandenong is located within walking distance to urban facilities  including  Dandenong Market,  Dandenong  Central  and  public transport options; 

‐ The  apartments  have  been  designed  with  end  user  requirements  in mind and associated social and environmental benefits; 

‐ The  site  area  is  large  enabling  an  integrated  development  where benefits  of  shared  access,  open  space  and  community  facilities  are realized; 

‐ The  development  provides  an  affordable  housing  option  for Dandenong’s  and  South‐east Melbourne’s  older  persons’  community; and  

‐ The development showcases energy efficient, high quality urban design and architecture. 

5.2 Local Objectives Greater  Dandenong  City  Council  objectives  and  strategies  applicable  to  this project can be summarized as follows: 

‐ The  desire  to  promote  housing  diversity  to  accommodate  a  variety  of social needs (household types). 

‐ The desire  to achieve  increased  residential population near Dandenong central. 

‐ The  desire  to  achieve  new  development which  complements  the  built and natural environment and offers a high level of amenity. 

‐ The  need  to  have  regard  to  the  amenity  and  character  of  the neighbourhood. 

‐ Matters  relating  to  the  location  of medium  density  housing,  including preference for proximity to central Dandenong. 

‐ For areas zoned Residential 2 to allow higher densities whilst seeking to protect  the  existing  character  of  the  area  and  protect  residential amenity.  

 

6  

CEHL’s response to these objectives are: ‐ To respect and comply with the Residential 2 zone; ‐ Acknowledge adjacent building forms and the site orientation; ‐ The central access way creates a unifying element between the ‘active’ 

areas of the site and the residential apartments; ‐ The project adds  to  the diversity of housing opportunities available  in 

Dandenong and has been designed to respect the residential character and amenity of the neighbourhood; and  

‐ The  development  is  located  within  walking  distance  of  central Dandenong and metropolitan public transport routes. 

In general, Harmony Village Dandenong strongly addresses both state and  local planning policy and in particular: 

‐ The  land  is  zoned  Residential  2  which  provides  a  framework  for alternative housing; 

‐ The buildings have been designed to respect the existing neighbourhood character by being consistent with the scale of adjoining buildings; 

‐ The development represents a thoughtful and well conceived integrated development  which  will  allow  future  residents  the  benefits  of coordinated service delivery and access to facilities; 

‐ The  layout  allows  considerable  areas  for  landscaping  and  informal recreational areas; 

‐ The development allows for an appropriate deisgn response to the site setting and the needs of future residents; and 

‐ The development  is  located within walking distance  to  the established Dandenong Activity Centre. 

   

8  

6. Market Acceptance & Financial Performance The  co‐operative  housing  component  of  the  project,  60  units, was  completed with  a  75%  funding  contribution  from  the  Office  of  Housing  as  part  of  the Victorian Government’s Strategy for Growth in Housing of Low Income Victorians.  The balance (25%) was funded by CEHL.  The additional 32 apartments allocated to Doutta Galla were  separately  funded by CEHL, however, all costs associated with construction and financing will be reimbursed to CEHL.  The  Community  Centre will  be  owned  by  CEHL  and managed  by Doutta Galla Aged Services  in a unique arrangement aimed  to create a seamless community where the two tenant groups are not differentiated. 

 Private component Doutta Galla  Aged  Care  Services  has  led  a marketing  campaign  to  sell  the  32 private units.  This campaign has included: 

‐ Two fully furnished onsite display units ‐ An online campaign targeted specifically at the retirement home market ‐ An ‘Open Day’ 

 The unit prices are affordable and  include above basic  items such as Fisher and Paykel fridges, washing machines and dryers.   The  tenant move‐in  process  for  the  Co‐operative  Housing  component  of  the development has been  completed, with no  vacancies  available.   Purchasers of the  private  component  begin  their move  in  process  shortly.    Interest  in  the remaining units has been high.  In general, the overall acceptance of the residential offering at Harmony Village has been a resounding success. 

 

7. Problem Solving and negotiation One of the major issues encountered on site was soil contamination.  A previously unforeseen layer of coke (slag) was placed across the site as a leveler for the tennis courts and bowling greens some fifty years ago.  CEHL discovered this shortly after works commenced, requiring immediate action.  A revised construction sequence involving the Builder, Environmental Engineer, EPA and CEHL was established.  On CEHL’s instruction and the endorsement of the EPA, much of the low contaminant fill could be re‐used as back fill for the basement carpark walls.  This enabled significant cost saving amidst the potential for a substantial cost blow‐out. 

9  

8. Sustainability High priority has been given to environmentally sustainable design and includes: passive solar design, strong natural ventilation, water harvesting, water efficient fittings and appliances and an evaluation of embodied energy so  that  resource allocation is assessed with intelligence. 

Significantly, ESD is to be promoted not simply to be responsible but to genuinely improve the amenity and well being for each of the stakeholders. 

9. Unique or Special Features, Innovation Some features unique to Harmony Village Dandenong include: 

‐ Stepless showers; ‐ Rainwater harvesting for irrigation purposes; ‐ 1st and 2nd floor garbage shuts to ease the burden of physically carrying 

waste to the collection points; and ‐ Solar boosted gas hot waste and heat pumps. 

10. Landscaping The landscaping defines ‘external rooms’ so that the built and unbuilt environment is physically and visually supportive.   

Canopy planting will be deciduous to identify seasons and assist the micro climate.  Screen planting will allow internal spaces to be visually extended so that privacy is obtained without the need for curtains.   

The campus style arrangement of the apartment buildings allows for peripheral planting and planting of communal garden areas.    Screen planting has been provided in areas of common boundaries to enhance the privacy of neighbouring properties.  All landscaped areas use rainwater tanks to water the garden areas thereby minimizing stormwater runoff.  Four external landscaped node points provide climate amelioration so that informal meetings between residents are encouraged. 

11. Water Sensitive Urban Design WSUD features of the project include: 

‐ The development captures rainwater that runs off the roof surfaces to be reused on site  for toilet  flushing,  irrigation of  landscaped areas and other small scale purposes; 

‐ Landscape design  includes bio‐retention cells to treat stormwater from impervious surfaces; 

‐ All plants specified are native, hardy and drought tolerant plants; ‐ Sub‐surface drip irrigation ; ‐ Foam  soil  additives  which  retain  water  and  promote  deeper  root 

growth; 

‐ Gardens are well mulched to minimize water wastage through evaporation; and 

‐ Stormwater protection measures were implemented during construction. 

Above – Elegantly appointed native landscaping

10  

12. Energy Efficiency Passive design initiatives have been incorporated into the development to ensure that the buildings reduce reliance on mechanical systems.  The initiatives include: 

‐ Thermal mass created by the concrete slabs and concrete block veneer construction captures thermal mass internally; 

‐ The  air  leakage  of  the  building’s  thermal  envelope  is minimized with seals around doors, windows and cracks around penetrations; 

‐ Air leakage is further minimized with self‐closing kitchen and bathroom fans to prevent heat loss; 

‐ Low‐e glass; ‐ Window shading; ‐ Apartments have been designed  for natural ventilation – windows and 

doors  in  two opposing  sides  to optimize  cross‐flow  ventilation,  sliding windows (rather than awning windows) to apartments;  

‐ Water efficient fixtures and appliances have been specifically selected;  ‐ Energy efficient  lighting – compact fluros and micro‐compact fluros are 

included throughout; and ‐ Common area  lighting  is motion sensored to  limit  lighting to when the 

areas are in use. 

In addition, all 1st floor apartments incorporate solar, electric boosted hot water systems. 

All  tentants of Harmony Village  are  also encouraged  to embrace  a  sustainable lifestyle.  The provision of a communal clothes drying area promotes residents to dry their clothes naturally as well as provide an opportunity to engage with their neighbours.   

A  Village  shuttle  bus  service will  offer  transportation  to  locations  around  the central  Dandenong  precinct,  reducing  the  need  for  residents  to  rely  on  their personal vehicles. 

These initiatives, combined with the sustainability measures incorporated during the design and construct of the development; help ensure that Harmony Village 

Dandenong is a positive contribution to the City of Greater Dandenong today and for future generations. 

13. Affordability The development  is being operated under  current CEHL  rent  setting principles which  are  based  on  residents  paying  25%  of  their  income  plus  100%  of  the Commonwealth Rental Assistance payment. 

As all residents are over 55 years old, and either single or couple occupants, the rents have been set at rates affordable to those limited to Aged Pensions as their only source of income. 

Various  protocol  arrangements  with  nearby  Aged  Care  providers  are  being negotiated  to offer priority placements, where possible  in aged care  facilities  if and  when  the  need  arises.    This  arrangement  will  engender  a  sense  of reassurance  for  residents  should  they  require  greater  assistance  in  later  life.  Moreover this option will be available to them in a locality within which they are both familiar and comfortable. 

There is likely to be a situation in future, particularly for couples living within the apartment where  only  one  spouse warrants  relocation  into  an  assisted  living facility.  In this situation, the closeness of nearby aged care facilities enables safe and efficient visiting access, without the concern of travel time and distance.