Catalogo de Rastros

MAESTRA DB VALUACIN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL

C< cmic INSTITUTO TECNOLGICO DE LA

CONSTRUCCIN

CMARA MEXICANA DE LA INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIN

(DELEGACIN CAMPECHE)

MAESTRA EN VALUACIN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL

Valuacin de estructuras de Rastros de primer nivel (Tipo municipal) en el estado de Campeche

T E S I S que para obtener el Grado de

Maestra en Valuacin Inmobiliaria e Industrial Presenta:

ALEJANDRA DEL CARMEN CASTRO GNGORA

Estudios con reconocimiento de validez oficial por la Secretara de Educacin Pblica conforme al acuerdo No. R.V.O.E SEP No. 2006012 de fecha 10 de enero de 2006.

SAN FRANCISCO DE CAMPECHE, CAMPECHE, NOVIEMBRE 4 DE 2008

1 TESIS: !NE. ALEJANDRA DEL C. CASTRO ENBDRA

MAESTRA DE VALUACIN INMOBILIARIA INDUSTRIAL

Resumen

Este trabajo tiene como propsito fundamental dar a conocer un instrumento adaptable al planteamiento, anlisis y solucin de problemas relacionados con la Valuacin de Estructuras de Rastros de Primer Nivel (Tipo Municipal).

Permite presentar el conjunto de ideas bsicas conocidas durante el proceso de preparacin acadmica en la Maestra en Valuacin Inmobiliaria e Industrial, y aplicar estos conocimientos en la vida profesional para proporcionar importante informacin respecto a la conveniencia de llevar a cabo ciertas inversiones.

Los temas tratados se agrupan en dos grandes temas: el marco de referencia para la Valuacin de Bienes cuya informacin de mercado es limitada o no existe, y la Metodologa para la adecuada y correcta Valuacin de Estructuras de Rastros de Primer Nivel (Tipo municipal).

En el captulo I se describen los antecedentes y problemtica en materia de rastros, as como la propuesta de solucin en el estado de Campeche: las Estructuras de Rastros de Primer Nivel Tipo Municipal. El captulo II expone las bases en materia sanitaria y la Normatividad Internacional sobre la que se basan los principios en Valuacin.

Los captulos III y IV presentan el proceso de la Valuacin de Estructuras de Rastros de Primer Nivel Tipo Municipal, los enfoques de Valuacin empleados, as como el proceso de toma de decisin en materia de inversin y se presenta un caso de aplicacin que permite apreciar la utilidad de la Metodologa propuesta.

Con este trabajo deseo externar agradecimiento a los compaeros y profesionistas que contribuyeron con sus valiosos consejos y crticas constructivas emitidas durante el proceso de esta experiencia profesional.

Finalmente, dedico con amor este trabajo a mi hijo Jared, por su paciencia al tolerar mis desatenciones hacia l, y a mi madre, por su apoyo y comprensin durante los aos que dur esta experiencia.

2 TESIS 1KB. ALEJANDRA DEL C. CASTRO BHBDRA


Introducci

Captulo 1

Captulo II

Captulo II

Captulo r

Captulo \

Conclusio

Anexos Glosario Bibliograf

n

I.1.-

I.2.-

I.3.-

H.1.-

H.2.-

H.3.-

I 111.1.-III.2.-III.3.-III.4.-III.5.-

\/

f

nes

a

CONTENIDO

Origen de las fuentes de sacrificio animal Antecedentes 1.1.1-Qu es un Rastro Municipal? 1.1.2- La NOM y los rastros 1.1.3-Evaluacin de los rastros en Mxico 1.1.4-Los Municipios y el manejo de los Rastros 1.1.5-Campeche y sus Rastros Problemtica 1.2.1-Diagnstico de los Rastros mexicanos l.2.2-lnfraestructura y equipamiento existente I.2.3- Problemtica de Campeche Propuesta de Rastro de primer nivel (Tipo Municipal)

Marco terico Marco histrico 11.1.1.- Consumo de carne, tcnicas y reglamentacin Marco legal o jurdico 11.2.1.-Normas Internacionales de Valuacin Marco tcnico 11.2.1.-Normas Internacionales de Informacin Financiera

Metodologa de Valuacin Hiptesis y sus variables Enfoque de Mercados Enfoque de Costos Enfoque Capitalizacin Toma de decisin

Aplicacin a un caso prctico

Resultados

Pgina 4

7 7 10 10 13 14 15 15 15 21 22

24 24 31 31 35 35

45 46 49 55 64

70

110

115

3 TS/S;/m ALEJMDMOEL C. CASTRO ENBORA

MAESTRA DE VALUACIN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL

Introduccin Hoy en el inicio del siglo XXI la humanidad debe de recobrar valores que puedan demostrar

la posicin de las culturas en el concierto del humanismo, y es ah donde los rastros establecen un juego fundamental en este concepto, ya que si bien se va a recibir el beneficio de las carnes de un animal inocente, es obligacin dar una muerte digna y sin dolor a estos seres tan necesarios para preservar la raza humana.

Es tambin muy importante que en estos sitios llamados rastros el manejo de carnes y menudencias se haga con toda la higiene necesaria para evitar transmitir alguna enfermedad al ser humano.

La lucha contra enfermedades ha sido un aspecto preocupante no solamente a nivel nacional sino tambin internacional debido al incremento de los viajes internacionales, la evolucin de nuevas cepas de enfermedades y la propagacin en todo el mundo de numerosos hbitos de consumo, que han tenido consecuencias nocivas para la salud.

En Mxico en materia de infraestructura sanitaria se han elaborado Normas Oficiales como las siguientes:

-NOM-008-ZOO-1994. Establece las especificaciones zoosanitarias para la construccin y equipamiento de establecimientos para el sacrificio de animales y los dedicados a la industrializacin de productos crnicos.

-NOM-009-ZOO-1994. Determina las especificaciones del proceso sanitario de la carne

-NOM-033-ZOO-1995. Precisa los mtodos que garanticen un sacrificio humanitario de los animales domsticos y silvestres.

-NOM-194-SSA1-2004. Fija las especificaciones sanitarias que deben cumplir los rastros o establecimientos que se dedican al sacrificio y faenado de animales, as tambin para abasto, almacenamiento, transporte y expendio de sus productos.

A pesar de que estas Normas no equivalen a ninguna norma internacional, por no existir al momento de su elaboracin, son de observancia obligatoria en el territorio nacional para las personas fsicas o morales que se dedican al sacrificio y faenado de animales, tambin las dedicadas al abasto, almacenamiento, transporte y expendio de los productos derivados.

4 TESIS: INB. ALEJANDRA DEL C. CASTRO EDNDDRA


Adems de la normatividad, otra accin emprendida por la Autoridad fue analizar la problemtica nacional de rastros y mataderos municipales en general. Para diagnosticar las condiciones sanitarias de la infraestructura de los mismos, se realiz inicialmente, un diagrama de flujo de las actividades que se realizan genricamente en los rastros, as como una descripcin de dichas actividades y con base en estos, se formularon las preguntas de la encuesta nacional que posteriormente se aplic a rastros y mataderos.

Las preguntas de la encuesta estaban directa o indirectamente relacionadas con cada etapa para determinar la condicin de la infraestructura vinculada con cada una. Quedando en evidencia que la falta de instalaciones adecuadas e innovacin tecnolgica supone un obstculo importante para la produccin de carne.

Tomando como base las condiciones y deficiencias de la infraestructura en los rastros, situacin que incide en el riesgo sanitario impidiendo preservar la salud, los estados de la Repblica se agruparon en cuatro categoras: riesgo bajo, medio, alto y muy alto. Teniendo como resultando que Campeche, Guerrero e Hidalgo son los Estados que presentan los mayores riesgos sanitarios.

Este panorama es preocupante, conduce a reflexionar respecto a las medidas urgentes a aplicar en el Estado para erradicar esta situacin, condicionada por la infraestructura existente.

A fin de contribuir a la solucin de este problema, se ha desarrollado un Programa orientado al establecimiento de rastros modulares, que pueda servir de modelo. En el diseo de cada uno de estos mdulos e instalaciones complementarias se han seguido las recomendaciones de la Organizacin Mundial de la Salud (OMS).

Para la implementacin de esta propuesta, no es suficiente valorar el provecho que aporta a la salud, que ha constituido siempre una parte insustituible del ser humano, es tambin imprescindible considerar los beneficios sociales que se obtendrn.

Tal situacin es observable durante la formulacin de las polticas de desarrollo en el Estado al intentar resolver eficazmente esta necesidad de la poblacin, sin embargo su toma de decisiones tiene como base principal las consecuencias en materia de costos. Es en estos momentos donde se justifica la importancia de conocer el valor del bien, en este caso del Rastro tipo municipal.

5 TESIS: IHG. ALEJANDRA DEL C. CASTRO EHEDRA


Este trabajo pretende una solucin al planteamiento de esta necesidad humana, con la siguiente proposicin:

Si en Campeche la inversin pblica se aplica en forma correcta en la infraestructura y equipamiento de Rastros Municipales, podran reducirse las enfermedades asociadas al mal manejo de carnes y derivados.

El objetivo de esta tesis es proponer una Metodologa para la adecuada y correcta Valuacin de estructuras para Rastros de primer nivel (Tipo municipal), como herramienta que permita juzgar cualitativa y cuantitativamente las ventajas y desventajas de asignar recursos a una determinada iniciativa.

Para su desarrollo, se requiere no solamente el conocimiento de la Normatividad en materia sanitaria, tambin es indispensable estar familiarizados con conceptos inherentes a materia sanitaria, as como de valuacin incluyendo los elementos de la valuacin, las bases de anlisis, enfoques de valuacin, uso y propiedades de los bienes del estudio, entre otros.

Para la estimacin de su Valor, la informacin comparativa de mercado es limitada o no existe, por lo que el proceso de valuacin se complic debido a que este tipo de propiedades rara vez se han vendido en el mercado. Como puede apreciarse es enfrentarse a un difcil problema de valuacin porque las condiciones normales del mercado se alteraron

Con el propsito de que las aseveraciones presentadas en este trabajo tengan validez y precisin se sustentaron en lo establecido en las Normas Internacionales de Valuacin.

6 TESIS: INB. ALEJANDRA DEL C. CASTRO BNBORA


Captulo I. Origen de las fuentes de sacrificio animal

1.1-Antecedentes:

1.1.1- Qu es un Rastro Municipal?

Para familiarizarnos con los trminos empleados en este trabajo, se entender por:

Animal o animal para abasto: todo aquel que se destina al sacrificio y faenado como bovinos, ovinos, caprinos, porcinos, aves domsticas, equinos, lepridos o cualquier otra especie silvestre no acutica destinada al consumo humano.(1)

Animal sospechoso: animales en que se detecte cualquier signo, lesin o condicin que pueda representar un riesgo para la salud humana o animal y que requiera de reinspeccin sanitaria, o bien, de pruebas diagnsticas para decidir su destino final.(1)

Canal: cuerpo del animal despus de haber sido insensibilizado, sacrificado, sangrado, y desprovisto de cerdas, plumas y visceras; que puede conservar segn la especie, la piel, cabeza, patas, rones o cola.(1)

Decomiso: las canales, visceras y dems productos de origen animal, considerados impropios para el consumo humano y que nicamente podrn ser aprovechados para uso industrial.(1)

Desollado: retiro de la piel del animal.

MAESTRA DE VALUACIN INMOBILIARIA EINDUSTRIAL

Externalidades: eventos que confieren beneficios o costos considerables a una persona o personas sin que stas hayan dado su consentimiento al momento de tomar las decisiones que llevaron directa o indirectamente a la ocurrencia de dichos eventos

Inspeccin postmortem: al procedimiento por el cual se efecta el examen de las canales, visceras, cabezas y patas de los animales faenados, para decidir si son o no aptos para consumo humano.(1>

Matadero o Unidad de sacrificio: planta de sacrificio con capacidad menor a la de un rastro.(1)

Rastro: todo establecimiento dedicado al sacrificio y faenado de animales para abasto, con capacidad diaria de sacrificio de al menos 28 cabezas de ganado mayor, o 56 de ganado menor o 1 000 aves domsticas, o una combinacin considerando la relacin de dos cabezas de ganado menor por una de ganado mayor o de 35 aves domsticas por un animal de ganado mayor.

Rastro municipal: Es la instalacin donde el Municipio ofrece el servicio a la poblacin. Se realiza el destace o sacrificio de ganado mayor o menor, destinado a la produccin de carne para consumo humano en condiciones higinicas - sanitarias que permitan obtener un producto de calidad inocuo para las personas y el medio ambiente.

MAESTRA DE VALUACIN INMOBILIARIA EiNOUSmiAL

1.1.2- La Norma Oficial Mexicana (NOM) y los rastros:

La imperante necesidad de contar con sistemas cada vez ms efectivos que reduzcan los problemas de ndole alimentaria y determinar la observancia obligatoria de prcticas correctas de sanidad y de fabricacin, como medio para prevenir enfermedades transmitidas por los alimentos, oblig desde hace muchos aos a la Autoridad Nacional a la elaboracin de Leyes y Normas Oficiales Mexicanas (NOM) sobre buenas prcticas sanitarias y sistemas de calidad en inocuidad de alimentos.

Son de observancia obligatoria en el territorio nacional para las personas fsicas o morales que se dedican al sacrificio y faenado de animales, tambin las dedicadas al abasto, almacenamiento, transporte y expendio de productos derivados.

El objetivo es contribuir al mejoramiento del proceso de matanza de animales vacunos y porcinos del pas, efectuada en su mayora por centenares de mataderos municipales (rastros) que juegan un rol cada vez ms importante como prestadores de un servicio pblico. La misin de estos establecimientos es vigilar las condiciones de higiene y sanitarias, controlar el comercio legal de la carne, y que a su vez tienen la responsabilidad de producir con la calidad e inocuidad que exige el consumidor nacional e internacional. Adicionalmente tienen el deber de originar la minimizacin de impacto ambiental significativo, incorporando tcnicas que propicien una produccin ms limpia y humanitaria.

Las Normas Oficiales Mexicanas que tienen que ver con el proceso sanitario de la carne son: NOM-008-ZOO-1994, NOM-009-ZOO-1994, NOM-033-ZOO-1995 y NOM-194-SSA1-2004 cuya competencia es de la Comisin Federal de Proteccin contra Riesgos Sanitarios (COFEPRIS).(Ver Anexo 1, Anexo 2, Anexo 3 y Anexo4)

1.1.3- Evaluacin de los rastros en Mxico

No se duda que el mejor lugar para sacrificar a los animales y garantizar la calidad del proceso y del producto, es un Rastro que implemente las Buenas Prcticas de Manufactura, que incluyen entre otras, la forma de sacrificio, la inspeccin ante y postmortem, la conservacin de productos crnicos y la aplicacin de programas tendientes a fomentar la higiene y seguridad del personal que ah labora.

Tampoco se desconoce que los rastros y mataderos municipales son establecimientos donde se presta un servicio pblico de matanza de ganado mayor y menor.

10 TESIS: ING. ALEJANDRA DEL C. CASTRO GNSDRA


As como tambin es comprensible que la prestacin de este servicio permite proporcionar a la poblacin carne que rena las condiciones higinicas y sanitarias necesarias para su consumo, controlar la introduccin de animales a travs de su autorizacin legal, realizar una adecuada comercializacin y suministro de carne para consumo humano, lograr un mejor aprovechamiento de los subproductos derivados del sacrificio de animales, as como generar ingresos derivados del cobro de cuotas por el sacrificio de animales y evitar la matanza clandestina en casas y domicilios particulares, racionalizando el sacrificio de animales, protegiendo el desarrollo de las especies.

Las anteriores son algunas de las razones por las cuales en Mxico, adems de establecer la normatividad respectiva, otra accin emprendida por la Autoridad fue analizar la problemtica nacional de rastros y mataderos municipales en general, del abasto de carne y subproductos crnicos, haciendo la distincin establecida en la NOM-194-SSA1-2004.

La NOM-194-SSA1-2004 precisa que la distincin entre rastro y matadero est en funcin del volumen de matanza de los establecimientos, considerndose como rastros aquellos que faenan como mnimo 168 animales de ganado mayor, 336 animales de ganado menor, 5000 aves o una combinacin entre las diferentes especies, semanalmente.


Se registraron un total de 306 establecimientos dedicados a la matanza de animales de abasto, sin contar con el Distrito Federal.

Faena anual de animales de abasto1

en rastros municipales:

50.5 %

en rastros TIF:

21.6%

In situ:

27.9 %

Situacin actual en el pas1

Estados con ms rastros y mataderos:

Estados con menos rastros y mataderos:

Estados con mayor faena anual de bovinos:

Estados con menor faena anual de porcinos:

Guanajuato, Jalisco, Mxico, Chiapas, Veracruz y Michoacn

Baja California, Campeche, Durango, Nuevo Len, Oaxaca y Zacatecas

Jalisco, Mxico, Veracruz y Guanajuato,

Yucatn, Mxico, Jalisco y Guanajuato.

Para diagnosticar las condiciones sanitarias de la infraestructura de los rastros y mataderos, se realiz inicialmente, un diagrama de flujo de las actividades que se realizan genricamente en los rastros (Ver Anexo 5), as como una descripcin de dichas actividades (Ver Anexo 6).

Posteriormente, se formularon las preguntas que se utilizaron en la encuesta que se aplic a establecimientos (Ver Anexo 7) y que estn directa o indirectamente relacionadas con cada etapa y as determinar la condicin de la infraestructura relacionada con cada una (Ver Anexo 8 y Anexo 9).

Situacin de los rastros encuestados


En el territorio nacional, desafortunadamente la mayor parte de los animales son sacrificados en rastros que no cuentan con las medidas de seguridad e higiene necesarias, ni con la supervisin veterinaria, a fin de verificar si el animal estaba enfermo o el producto contaminado.

Tambin se observ que a pesar de contar en algunos establecimientos con las tcnicas modernas para sacrificar animales, an se utilizan mtodos rudimentarios y crueles con consecuencias graves desde el punto de vista tico, sanitario y econmico, ya que el trato cruel a los animales repercute en menor calidad y cantidad de los productos obtenidos, adems de que no es justificable provocarles un dolor y traumatismo que podra ser evitado.

1.1.4- Los Municipios y el manejo de los Rastros El manejo de los Rastros son una competencia que los municipios pueden ejecutar por ley y apegada a ley.

Como cualquier otro servicio pblico, los Municipios asumen la titularidad y la responsabilidad legal sobre la prestacin del mismo, debiendo:

cumplir con el marco regulatorio y normativo existente en el pas

+ ofrecer un servicio a la comunidad, sin nimo de lucro, que garantice que el ganado no ha sido robado, que es un ganado sano

cumplir con las normativas higinico sanitarias

* asegurar que el ganado ha sido matado, destazado de forma apropiada, transportado adecuadamente y vendido en lugares apropiados para la venta final del mismo,

# as como garantizar que este proceso ha sido realizado de acuerdo con la legislacin ambiental y de manejo de residuos lquidos y slidos.

El punto de partida para el anlisis y las propuestas que se incluyen en este trabajo es el diagnstico de la situacin actual y la experiencia reciente, ya que se observ que este tipo de rastros se caracterizan por sus medidas de sanidad intensivas y su alto costo, dificultando a las administraciones municipales con escasos recursos acceder a tecnologas para mejorar su competitividad. 5.- Evaluacin de riesgos de los rastros y mataderos municipales 2006. Comisin Federal para la Proteccin contra Riegos Sanitarios (COPEPRIS)

13 TESIS: MB. ALEJANDRA DEL C. CASTRO DNBORA


1.1.5- Campeche y sus Rastros

De los establecimientos municipales en el estado de Campeche, ninguno opera con equipos tecnificados y la infraestructura no rene las condiciones higinicas sanitarias establecidas en la normatividad vigente, as como tampoco realiza un tratamiento de residuos lquidos y slidos.

Para elaborar la propuesta de manejo de rastros municipales en el Estado, adems de examinar el equipamiento e infraestructura, se estudiaron las caractersticas actuales del abasto de carne y se determin la capacidad de sacrificio requerida en cada municipio.

Becal

Candelaria

Calkini

Campeche

Carmen

Champotn

Dzitbalchn

Escrcega

Hecelchakn

Hopelchn

Nunkin

Palizada

Pomuch

Sabancuy

establecimiento

Matadero

Matadero

Matadero

Rastro

Rastro

Rastro

Matadero

Rastro

Matadero

Matadero

Matadero

Matade

Ro

Matadero

Matadero

Poblacin

objetivo 7182

37681

39717

216897

172076

70554

8597

50563

20807

31214

5307

8401

12482

9211

Faena mensual estimada

Bovinos

80

250

300

1400

1100

450

56

320

135

200

15

60

80

60

Porcinos

140

600

750

3400

2700

1100

160

800

330

490

120

130

198

20

El desafo es ahora: poner en prctica las acciones definidas, pues requieren atencin prioritaria.

14 TESIS: ING. ALEJANDRA DEL. C. CASTRO BHBORA


I.2.- Problemtica:

1.2.1- Diagnstico de los Rastros mexicanos

Los estados de Campeche, Guerrero e Hidalgo son los que presentan los mayores riesgos sanitarios en la Repblica Mexicana.

Este aseveramiento es resultado del diagnstico efectuado al considerar el nivel de riesgo sanitario de los rastros municipales, en funcin del tamao de la poblacin a la cual surten de carne, se aprecia que casi el 70% de los establecimientos a nivel nacional que proveen de carne a las localidades con una poblacin entre 50,000 y 100,000 habitantes tienen un nivel de riesgo alto o muy alto. Esta proporcin disminuye a medida que analizamos las poblaciones con mayor nmero de habitantes, observndose que en estos casos, la carne es provista por establecimientos que en su mayor parte, son considerados como de bajo o medio riesgo.

De los 12 establecimientos considerados como Tipo Inspeccin Federal (TIF), ocho de ellos presentan un nivel de riesgo sanitario bajo, mientras que los otros cuatro restantes fueron clasificados como de riesgo medio.

Lo anterior no llama la atencin debido a que este tipo de rastros deben presentar condiciones de construccin, de equipamiento y operativa, superiores a los rastros municipales.

De los 28 rastros o mataderos clasificados como bajo riesgo sanitario, 16 de ellos son rastros municipales potenciales candidatos a ser TIF. Los establecimientos restantes en funcin del volumen de matanza, estn considerados como mataderos.

1.2.2- Infraestructura y equipamiento existente

Tomando como base las condiciones o deficiencias de la infraestructura en los rastros, situacin que incide en el riesgo sanitario impidiendo preservar la salud, los estados de la Repblica y su faena semanal se clasificaron en cuatro categoras: infraestructura de bajo, medio, alto y muy alto riesgo sanitario.

Como resultado de dicho anlisis: Campeche, Guerrero e Hidalgo, son los Estados que presentan los mayores riesgos sanitarios.(5) (Ver Anexo 10)

5- Evaluacin de riesgos de los rastros y mataderos municipales 2006. Comisin Federal para la Proteccin contra Riegos Sanitarios (COPEPRIS)

15 TESIS: INS. ALEJANDRA DEL . CASTRO BHBDRA


Resultados del diagnstico de la infraestructura y equipamiento existente:

* Infraestructura de suministro de agua potable

El agua potable, es un insumo indispensable en un rastro, ya que se requiere en el proceso de la faena en los siguientes pasos: bebida del ganado, limpieza o bao del ganado, lavado del transporte en el que los animales llegan al rastro, escaldado en la produccin de cerdos, lavado de la superficie del animal posterior al escaldado, remocin de la piel, lavado en la evisceracin de la canal (el cuerpo del animal despus de haber sido insensibilizado, sacrificado, sangrado, y desprovisto de cerdas, plumas y visceras; que puede conservar segn la especie, la piel, cabeza, patas, rones o cola), lavado de la canal, transporte de algunos subproductos y residuos, limpieza y esterilizacin de cuchillos y equipo, limpieza de pisos y superficies de trabajo, enfriamiento de maquinaria, etc..

Los rastros y mataderos presentan deficiencias o carencias en cuanto a la calidad del agua que se emplea, al analizar la procedencia del agua se observ que aproximadamente el 30% de los rastros y el 18% de los mataderos, utilizan agua obtenida de pozos de extraccin, por lo que debera realizarse un saneamiento de la misma para que pueda ser considerada "potable".

Casi la totalidad de los rastros y ms del 80% de los mataderos, cuentan con cisternas para el almacenamiento del agua que se emplea en las diferentes etapas. De los 31 Estados evaluados, los que ms consumo de agua registran son Jalisco, Estado de Mxico, Aguascalientes, Guanajuato, Veracruz y Yucatn. Estas seis Entidades Federativas acumulan el 59.1% del consumo nacional de agua de los rastros municipales diariamente.

La faena que ms agua consume, en razn al nmero de animales que se sacrifican en los rastros analizados, son los bovinos, representan el 50% del total nacional.

* Infraestructura para delimitacin del rea de amortiguamiento'5'

Tanto los rastros como los mataderos poseen cerco en su periferia en un porcentaje que oscila entre el 80% y 90%, la importancia del cerco perimetral es que delimita la zona de amortiguamiento que este tipo de obra requiere.


16 TESIS: ING. ALEJANDRA DEL D. CASTRO ENEDRA


4- Infraestructura para vigilancia de las instalaciones*5'

Respecto a las casetas de vigilancia, los rastros son los que presentan mayor proporcin de establecimientos con esta instalacin, mientras que, solamente el 30% de los mataderos la poseen.

4 Infraestructura para rampas y corrales*51

Las rampas de desembarco y los corrales de descanso se encuentran en aproximadamente el 90% de los establecimientos, independientemente del nivel de matanza que posean, es aqu donde luego del arribo de los animales al rastro, stos pasan por los menos 12 horas de descanso de antelacin a su sacrificio y sin embargo muchas instalaciones no se encuentran en ptimas condiciones.

Los corrales de observacin se encuentran presentes en un porcentaje cercano al 65% de los establecimientos.

Infraestructura para lavado de animales*5'

El lavado de los animales previa matanza, en los rastros lo realizan con mayor frecuencia que los mataderos. No obstante, slo un bajo porcentaje de los rastros realiza esta operacin (el 63%). Tan solo en 14% de los mataderos tiene baado pre-matanza.


17 TESIS: MS. ALEJANDRA SEL O. CASTRO EHEORA

MAESTRA DE VALUACIN INMOBILIARIA INDUSTRIAL Cabe sealar que, cuando se realiza el bao previo a la matanza, se debe contar con un rea especfica. La importancia sanitaria del baado de los animales antes del sacrificio radica, principalmente, en la eliminacin o reduccin de la suciedad presente en el cuero de los mismos (restos de excremento, orina, alimento, secreciones, etc.) que evita que, al momento del sacrificio, exista una contaminacin excesiva tanto de las instalaciones como de las canales o de la sangre para consumo humano o industrial.

4 Infraestructura para transportacin area


4 Infraestructura para embarque'5'

El 90% de los rastros posee un rea cerrada de embarque de canales, mientras que menos del 70% de los mataderos la tiene.

* Infraestructura para manejo de visceras'5'

El 90% de los rastros y el 75% de los mataderos realizan la separacin e identificacin de visceras por animal. Al evaluarse los dispositivos en los cuales se transportan las visceras desde la lnea de matanza hasta las salas para su manejo, slo I 23% de los rastros y menos del 10% de los mataderos emplean carros especficamente diseados para esa labor, los dispositivos ms empleados son botes, bolsas, cajas de diferentes materiales y ganchos.

A pesar de que un porcentaje importante de establecimientos afirm separar adecuadamente las visceras, aproximadamente el 15% de stos realiza la separacin directamente en el piso. Slo el 60% de los rastros declar poseer salas separadas para el manejo de los diferentes tipos de visceras (rojas y verdes). El 75% de los mataderos afirm no poseer instalaciones separadas para el manejo de visceras.

Asimismo, menos de la cuarta parte de los rastros cuenta con cmara frigorfica para almacenar las visceras y menos del 10% de los mataderos posee esta tecnologa.

* infraestructura para salado de pieles'5'

Muy pocos establecimientos cuentan, entre sus instalaciones, con un rea de almacenamiento o salado de pieles generadas a partir de la faena. Un cuarto de los rastros y menos del 20% de los mataderos encuestados presentan esta rea.

+ Infraestructura para comunicacin telefnica'5'

Aun ms la presencia de telfono se pudo observar en aproximadamente el 70% de los rastros, pero en menos de la cuarta parte de los mataderos.


19 TESIS: ING. ALEJANDRA DEL. CEASTROEHEERA


Infraestructura para acceso(5)

Ms de la mitad de los rastros y aproximadamente el 45% de los mataderos encuestados, se hallan localizados en el rea urbana de los municipios; el resto se encuentra en las regiones suburbanas y rurales.

Si bien el 80% de los rastros presenta accesos pavimentados a sus instalaciones, slo el 63% de los mataderos posee caminos aptos para el transporte correcto de animales en pie, materias primas y salida de productos. Los caminos de terracera y empedrados constituyen entre el 20 y 35% de los accesos a los establecimientos, independientemente de la faena diaria.

- Equipamiento para sacrificio humanitario'5'

Al considerar el sacrificio humanitario, el 86% de los rastros emplea la pistola de percusin como mtodo de aturdimiento e insensibilizacin. El resto de los establecimientos con una faena diaria importante emplea otro tipo de equipamiento, o no realiza la matanza humanitaria, recurriendo al degello directo para el sacrificio de los bovinos. Situacin muy crtica es la de los mataderos, donde aproximadamente la mitad de los establecimientos no emplea mtodos de insensibilizacin de los bovinos previo a la matanza, siendo ste por degello directo.

En cuanto a los porcinos, aproximadamente el 60% de los rastros emplea la metodologa apropiada para la insensibilizacin de este tipo de animales, la elctrica. Si bien se realiza en algunos establecimientos el aturdimiento mediante golpe traumtico, casi el 30% de la matanza se efecta por degello directo de los animales. En los mataderos, la metodologa ms empleada es el degello de los animales sin previa insensibilizacin, relegando a la insensibilizacin elctrica y al golpe traumtico.

Equipamiento para despielado

MAESTRA DE VALUACIN INMOBILIARIA INDUSTRIAL Infraestructura para tratamiento de aguas residuales'5'

Finalmente nos referimos a las aguas residuales, la composicin de aguas residuales de un rastro o matadero depende, fundamentalmente, de la especie que se procesa. En general, contiene sangre, excremento, contenido rumial o estomacal, grasa, plumas y huesos. Cuando el agua residual contiene una cantidad de materia orgnica, es propicia para el desarrollo de microorganismos patgenos, resultando ser un contaminante potencial del suelo, y agua, en el que proliferan los malos olores por la descomposicin de la materia orgnica.

Este tipo de residuos, por su humedad y capacidad de descomposicin rpida, desprenden gases como el metano, involucrado en el cambio climtico global, provocan la formacin de lixiviados que arrastran contaminantes hacia los cuerpos de agua superficiales o se infiltran hacia los acuferos, deteriorando las fuentes de abastecimiento de agua para consumo humano e irrigacin de campos agrcolas, amenazando adems, los sistemas acuticos. El volumen de aguas residuales generadas est directamente relacionado con la cantidad de agua utilizada, se estima que de un 80% a un 95% del agua que se usa se desecha.

1.2.3- Problemtica de Campeche

El estado de Campeche afronta actualmente un riesgo sanitario muy alto, situacin condicionada por la infraestructura existente.

El panorama es preocupante, conduce a reflexionar respecto a las medidas urgentes de aplicar en el Estado para erradicar esta situacin.

La respuesta es obvia: es necesario proveer al Estado de infraestructura con reas acordes a la Normatividad, as como la; implementacin dispositivos y tecnologa que permita el aprovechamiento de subproductos que actualmente representa una fuga econmica. Otra consideracin importante es que al proyectar la infraestructura de cada rastro se adopte una solucin particular como consecuencia de las condiciones especficas del lugar, la mano de obra y los materiales.

Adems, se requiere de la inversin canalizada en forma adecuada, planeada y estratgica, a diferencia de cmo se ha venido haciendo hasta hoy.

5.- Evaluacin de riesgos de los rastros y mataderos municipales 2006. Comisin Federal para la Proteccin contra Riegos Sanitarios (COPEPRIS)

21 TESIS: INO. ALEJANDRA DEL CCASIROBHODRA

MAESTRA DE VALUACIN INMOBILIARIA INDUSTRIAL Este precedente permite formular la pregunta central de mi trabajo:

Una adecuada aplicacin de la inversin pblica en la infraestructura y equipamiento de Rastros Municipales permitir reducir las enfermedades asociadas al mal manejo de carnes y derivados, en Campeche?

I.3.- Propuesta de Rastro de primer nivel (Tipo Municipal)

Por lo anteriormente expuesto y con el fin de satisfacer las diversas necesidades en el estado de Campeche, el Rastro de primer nivel Tipo Municipal que se dise as como sus instalaciones complementarias se adaptan a la conveniencia de cada localidad por beneficiar.

En este diseo el mdulo principal es la sala de matanza, equipada para el sacrificio de ganado porcino y bovino, considerndose como la industria principal de estas instalaciones. Este rastro cuenta con reas claramente delimitadas: rea exterior, corrales, de recepcin, rea de sacrificio para bovinos, rea de sacrificio para porcinos, rea de verificacin, rea de refrigeracin, rea de embarque, rea de decomisos, rea de oficinas, rea de higiene para el personal, rea de planta de tratamiento de aguas residuales, rea de agua de suministro, planta de energa para emergencias, etc..

Del proceso de matanza, existen varias oportunidades para aprovechamiento de subproductos que, al ser utilizados, permiten reducir la cantidad de desechos y generar nuevos ingresos econmicos: sangre, huesos, pieles, entre otros. La utilizacin adecuada de los subproductos podra contribuir, por tanto a mejorar el nivel de vida y la nutricin, abriendo nuevos empleos e incrementando los beneficios econmicos de los productores.

En circunstancias actuales, los productores solo aprovechan la carne y piel, al parecer, desconocen las posibilidades y tcnicas de aprovechamiento de la utilizacin de los subproductos Entre los subproductos animales pueden ser utilizados se encuentran las glndulas y otros productos de origen animal, en circunstancias definidas, se utilizan para la produccin de medicamentos humanos o veterinarios.(6)

Se pueden extraer/refrigerar y acumular hasta una semana cuando se trata de glndulas conservadas en cajas de refrigeracin destinadas a los establecimientos de elaboracin que recogen productos de otros mataderos con el fin de alcanzar un volumen de extractos adecuado.

6- Guia Bsica de Manejo Ambiental de Rastros Municipales Enfoque Centroamrica Versin 2004: Jos Antonio Sampieri, Programa Ambiental Regional para Centroamrica PROARCA.

22 TESIS: INS. ALEJANDRA DEL C. CASTRO NBDRA

MAESTRA DE VALUACIN INMOBILIARIA INDUSTRIAL No obstante, su tamao y su distribucin en los animales criados para dar carne son variables hasta tal punto que su recuperacin slo puede resultar comercialmente viable si la produccin del matadero alcanza un mnimo de 50 reses o ms al da, debido a las pequeas cantidades que se pueden obtener de cada animal.


Captulo II. Marco terico

11.1- Marco histrico:

11.1.1 Consumo de carne, tcnicas y reglamentacin

El sacrificio de los animales con la finalidad de obtener carne como alimento para el hombre se remonta a los tiempos prehistricos. A lo largo de la historia ha revestido siempre la obtencin de carne gran importancia para los pueblos.


Hasta principios del siglo XIX se desarrollaron muy lentamente las disposiciones sanitarias referentes a mataderos. Fue Napolen I quien reconoci de nuevo el valor higinico y tambin prctico de los mataderos pblicos, ordenando en 1807 la edificacin de un matadero para Pars. Por un decreto que data de 1810, todas las ciudades grandes y medianas de Francia eran obligadas a construir mataderos pblicos. Los municipios de Austria recibieron tambin en 1850 la recomendacin de construir mataderos pblicos; en Prusia con una ley del ao 1868 se public la obligacin de utilizar los mataderos pblicos. En 1869 entr en vigor para lo que ms tarde habra de ser territorio alemn la prescripcin segn la cual las carniceras necesitaban una autorizacin de aprobacin para entrar en servicio. m

En virtud del reconocimiento prescrito de los animales de abasto y de sus canales en los mataderos industriales, alcanz un auge impresionante la edificacin de mataderos en las ciudades europeas, inicindose el desarrollo de los modernos mataderos, as como la higiene y tecnologa de la carne. Las instalaciones tcnicas de los mataderos pblicos alcanzaron un nivel mximo en la transicin de uno a otro siglo; ello se reflej especialmente en los sistemas de transporte en el interior de estos establecimientos. Junto con el transporte vertical de las canales, se pusieron en servicio polipastos, engranajes de ruedas dentadas y gras, y para el transporte horizontal vas suspendidas. Mediante estos sistemas de transporte pudo ordenarse y controlarse el curso de los sacrificios. m

Tambin pertenecen desde entonces a las dotaciones de mataderos las gras-puente y gras giratorias, dispositivos mecnicos de cambio de suspensin de las canales y riostras, as como calderas dotadas de sistemas de conduccin de agua caliente o calentamiento al vapor.(7)

Los sacrificios de los grandes animales se llevaban a cabo segn el llamado procedimiento individual de instalacin fija, en el cual, todos los trabajos se realizaban en un mismo lugar de sacrificio. En el sacrificio de los cerdos era necesario un cambio de lugar de las canales con el requerido escaldado en la caldera al efecto entre el sangrado y el eviscerado. La primera vez que se utiliz en Alemania una mquina encargada de arrancar el pelo (peladora) fue en 1910 y se trataba de un aparato importado de Estados Unidos.m

Estos mtodos se conservaron durante la primera mitad del siglo XX. La razn de ello estaba tanto en la larga duracin de las instalaciones, como en la organizacin de los mataderos pblicos, en los que la mayora de los establecimientos carniceros de pequeas y medianas dimensiones llevaban a cabo los sacrificios con personal propio, por aadidura, las normas vigentes de inspeccin de carnes contribuan a impedir el desarrollo de la tecnologa.m

7.- Tecnologa e Higiene de la Carne PRNDL Oskar, Albert Fischer y Thomas Schmidhofer.. Acribia, S. A., 1a ed, Zaragoza Espaa, 1994.

25 TESIS: INS. ALEJANDRA DEL. C. CASTRO ENDDRA

MAESTRA DE VALUACININMOBILIARIA EINDUSTRIAL

En Estados Unidos y en la Unin Sovitica sigui la tecnologa del sacrificio en la primera mitad del siglo XX un curso mucho ms activo y diferente, provocado por las crecientes necesidades de carne en estas naciones y tambin por la gran distancia que separaba generalmente las zonas consumidoras de las regiones de produccin agropecuaria. A los mataderos pertenecientes a las comunidades se les present en este punto la dificultad de que los sistemas de sacrifico altamente tecnificados slo podan manejarlos personal especialmente instruido y que, debido a los elevado costos de inversin y manejo, nicamente resultaban rentables funcionando al completo de sus posibilidades.

De aqu que se haya intentado cubrir la capacidad de trabajo de los mataderos pblicos con pedidos de la industria carnicera, mercados de carne al por mayor y del medio agrcola. Respecto a la eleccin del emplazamiento, en las ltimas dcadas se registra la tendencia a instalar los mataderos en las comarcas con explotaciones ganaderas, con lo cual se evitan los transportes de las reses a largas distancias, basta entonces slo con llevar la carne a los centros de consumo. Otras ventajas, son evitar con ello la sobrecarga ambiental que se registra en regiones muy pobladas por ruidos, olores y trfico, as como eliminar con mayor facilidad los desperdicios y aguas residuales.m

En el caso que nos ocupa, el de la carne, el consumo de la misma, en general, ha aumentado de manera espectacular en las ltimas dcadas en nuestro pas, descendiendo el consumo de otros alimentos, nutricionalmente ms favorables como el pan o las verduras. Sin embargo, los productos de origen animal tienen el peligro de contaminacin en una o varias partes de la cadena de produccin, elaboracin y/o transformacin, debido a que estos productos tienen diferentes niveles de seguridad, y al no cuidar su inocuidad pueden constituirse en un riesgo para la salud de las personas.

La inocuidad, es el estado del alimento que asegura que su ingestin no representa riesgos para la salud del consumidor y que por lo tanto es apta para el consumo humano. Los alimentos no son inocuos o aptos para ser consumidos por las personas, cuando ellos contienen agentes biolgicos, qumicos o fsicos, o propiedades, capaces de provocar un efecto nocivo para la salud de quienes lo consumen.

En este sentido, Mxico instituy dos agencias principales que se encargan de la inocuidad de los alimentos tanto frescos, como procesados. Dichas agencias son responsabilidad de dos Secretaras de Estado, La Secretara de Salud (SSA) y la Secretara de Agricultura, Ganadera, Desarrollo Rural, Pesca y Alimentacin (SAGARPA).


La SAGARPA se encarga de los aspectos de Inocuidad a travs del Servicio Nacional de Sanidad, Inocuidad y Calidad Agroalimentaria (SENASICA). La SSA se encarga de los aspectos de Inocuidad a travs de la Comisin Federal para la Prevencin de Riesgos Sanitarios (COFEPRIS).(8)

Se ejercitan las facultades de las dos Dependencias de manera coordinada y concurrente, mediante la integracin de una instancia de coordinacin, que puede ser el propio rgano de gobierno de la COFEPRIS o un comit especifico copresidido por el Secretario de Salud y el de de Agricultura, Ganadera, Desarrollo Rural, Pesca y Alimentacin a fin de no duplicar o superponer las facultades de las mismas.


Su funcin en lo que respecta a la inocuidad de los alimentos consiste en proteger al consumidor contra la exposicin a los efectos perjudiciales de los riesgos asociados a los alimentos. La Organizacin ha reconocido siempre que el acceso a suficientes alimentos, nutritivos e inocuos es un derecho de todo individuo. La finalidad de la OMS es alcanzar para todos los pueblos el grado ms alto posible de salud y un importante requisito para la salud es disponer de alimentos inocuos.(9)

Otro aspecto importante a considerar es el sacrificio de los animales a fin de evitarles sufrimientos innecesarios. En trminos legales, se conoce como derecho de los animales y se extiende desde las condiciones de estabulacin hasta las de transporte y sacrificio.

Resulta inconcebible que a pesar de contar con las tcnicas modernas para sacrificar animales, an se utilicen mtodos rudimentarios y crueles con consecuencias graves desde el punto de vista tico, sanitario y econmico, ya que el trato cruel a los animales repercute en menor calidad y cantidad de los productos obtenidos, adems de que no es justificable provocarles un dolor y traumatismo que podra ser evitado.

A fin de contribuir a la solucin de este tipo de problemas, la Direccin de Produccin y Sanidad Animal de la Organizacin de las Naciones Unidas para la Agricultura y la Alimentacin (FAO) ha desarrollado un Programa, orientado al establecimiento de rastros modulares en zonas rurales, que puedan servir de modelo.(10)

En el diseo del Rastro Tipo para el estado de Campeche, sus mdulos e instalaciones complementarias han seguido las recomendaciones de la OMS con el objeto de contar con infraestructura acorde a las condiciones sanitarias propiciando tambin la implementacin de tecnologa necesaria en las actividades propias de este sector00'

Este rastro ofrece una serie de servicios complementarios que conjuntamente dan como resultado la prestacin de este servicio pblico. Los servicios se clasifican en ordinarios y extraordinarios.

Los servicios ordinarios son aquellos que se proporcionan normalmente en el rastro y estn encaminados al cumplimiento de actividades como recibir en los corrales el ganado en pie, inspeccionar la sanidad de los animales, encerrar a los animales por el tiempo reglamentario para su posterior sacrificio, hacer el degello y evisceracin de los animales, vigilar el estado sanitario de la carne, proporcionar el servicio de vigilancia y facilitar el transporte sanitario de los canales.

9- Inocuidad de los alimentos, Organizacin Mundial de la Salud 105a reunin, 2 de diciembre de 1999 10- Manual para la instalacin del pequeo matadero modular de la FAO, Quiroga Tapias, G. y J.L. Garca de Siles, Organizacin de las Naciones Unidas para la Agricultura y la Alimentacin, Chile,1994.

i 28 TESIS:1MB. ALEJANDRA DEL C. CASTRO BHBORA


Los servicios extraordinarios se derivan de los servicios normales del rastro y se proporcionan de manera adicional, por mencionar algunos: pesaje del ganado que no va a ser sacrificado, servicios de refrigeracin para canales y visceras, alimentacin del ganado en los corrales, encierro de los animales en el corral de depsito que se destinarn para la venta en pie.

Los rastros y mataderos que se dediquen a la matanza de porcinos y bovinos, deben poseer las siguientes reas para una correcta ejecucin de las operaciones de trabajo.

reas en Rastros Para Bovinos Para Porcinos

Corral desembarque y reposo Corral de recepcin. (examen antemortem). rea de sacrificado y expendio, cercada rea de sangrado y recoleccin,

para evitar la introduccin de animales depredadores.

rea de insensibilizacin. rea de escaldado y depilado manual en mesa de cemento.

rea de sangrado y recoleccin con piso rea de eviscerado y divisin del de cemento. canal e inspeccin sanitaria.

rea de desollado y evisceracin rea de frituras. (Inspeccin Sanitaria)

rea de corte de canal. Fosa sptica. rea de lavado de visceras. Disposicin de estircol. Fosa sptica Agua Potable. Disposicin de estircol Agua Potable.

El programa de implementar el rastro tipo a nivel municipal permitir mejorar la imagen sanitaria del Estado, lo cual es de suma importancia en el contexto de las relaciones comerciales, a ello debe sumarse el aprovechamiento de los subproductos

Referente a la Normatividad, ya se mencion que la NOM-194-SSA1-2004 establece las especificaciones sanitarias que deben cumplir los rastros o establecimientos que se dedican al sacrificio y faenado de animales, as tambin para abasto, almacenamiento, transporte y expendio de sus productos.


Entre las modificaciones o adiciones a ambas Normas se enlistan las siguientes:

Los trminos rastro y matadero se incluyen solamente en la NOM-194-SSA1-1994

Slo la NOM-194-SSA1-1994 contiene la clasificacin de los establecimientos objeto de este ordenamiento.

La NOM-194-SSA1-1994 indica que los establecimientos deben cumplir lo establecido en la NOM-120-SSA1-1994 y adems establece las especificaciones para las unidades de sacrificio.

Es en la NOM-194-SSA1-1994 donde se determinan las reas del proceso de los establecimientos de sacrificio.

En la NOM-194-SSA1-1994 se precisan los hbitos de sanitizacin para las instalaciones y equipo

La NOM-194-SSA1-1994 indica los documentos necesarios para el registro de los animales.

La NOM-194-SSA1-1994 establece los exmenes a efectuarse durante las inspecciones antemortem y postmortem del animal.

Tambin es la NOM-194-SSA1-1994 donde se determinan las acciones a realizar durante las operaciones de sacrificio, escaldado, despielado, evisceracin, lavado y sellado.

Como se puede observar, en materia de Normatividad, la Autoridad ha realizado un gran avance para regular los establecimientos de sacrificio.

11.- Norma Oficial Mexicana NOM-120-SSA1-2004. Bienes y servicios, prcticas de higiene y sanidad para el proceso de alimentos, bebidas no alcohlicas y alcohlicas.

30 TESIS: INB. ALEJANDRA DELE CASTRO ENEORA


11.2- Marco legal o jurdico:

11.2.1- Normas Internacionales de Valuacin (revisadas en 2005)

Para la estimacin del Valor de un Rastro Municipal, la informacin comparativa de mercado es limitada o no existe, por lo que el proceso de valuacin puede volverse complejo debido a que este tipo de propiedades rara vez se venden en el mercado. A pesar de esto, reflexionando sobre el tema, resulta interesante debido a su naturaleza misma, caractersticas y uso.

Por consiguiente, estas consideraciones sern determinantes en la estimacin de su Valor.

Como puede apreciarse, implica enfrentar un difcil problema de valuacin porque las condiciones normales del mercado se alteran, por lo cual mi perspectiva ser exponer una Metodologa para la adecuada y correcta Valuacin de estructuras para Rastros de primer nivel (Tipo municipal) basada en la Valuacin distinta al Valor de mercado.

Con el propsito de que las aseveraciones presentadas en este trabajo tengan validez y precisin se sustentan en el marco legal de las Normas Internacionales de Valuacin (2005).

Las Normas Internacionales de Valuacin, representan las mejores prcticas o prcticas generalmente aceptadas en la profesin de la valuacin y tres son sus principales objetivos:: mu. MCdmum un. u. LMIKU ui/imum

MAESTRA DE VALUACIN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL Son definiciones propias de estas Normas las siguientes: Mercado

Considera que un mercado es el entorno en el que se comercializan bienes y servicios entre compradores y vendedores a travs de un mecanismo de precios. (12)

El concepto de mercado implica que los bienes y/o servicios pueden comercializarse entre compradores y vendedores sin ninguna restriccin indebida en sus actividades. Cada una de las partes responder a las relaciones de oferta y demanda y a otros factores de fijacin de precios, as como a sus propias capacidades y conocimientos, la utilidad relativa de los bienes y/o servicios, y sus necesidades y deseos individuales, un mercado puede ser local, regional, nacional o internacional.

Valor Establece que el valor es un concepto econmico que se refiere al precio al que con mayor probabilidad realizaran la transaccin los compradores y vendedores de un bien o servicio disponible para su adquisicin.

MAESTRA DE VALUACIN INMOBILIARIA INDUSTRIAL Las valuaciones no basadas en el mercado deben incluir la definicin de valor aplicada en la valuacin.

Valor de uso Valor de uso es el valor que tiene un determinado bien para un uso especfico para un usuario concreto y, por tanto no est relacionado con el mercado, a veces es llamado "Valor para un usuario o propietario concreto".02

Este tipo de valuacin se centra en el valor con el que un bien especfico contribuye a la organizacin de la que forma parte, sin tomar en consideracin el mayor y mejor uso del bien o de la cuanta pecuniaria que podra resultar de su venta.

Los bienes pueden valorarse sobre bases diferentes al Valor de Mercado o pueden transmitirse a precios que no reflejan el Valor de Mercado en la forma ya definida. Tales bases alternativas pueden reflejar la utilidad o funciones econmicas del bien no vinculadas al mercado, o pueden reflejar condiciones inusuales y ajenas al mercado. Sera mera coincidencia que el valor de uso de un inmueble fuera igual a su Valor de Mercado. El valor de uso de un inmueble tiende a ser ms alto que el Valor de Mercado cuando la entidad operativa es capaz de dar un uso al inmueble de forma ms til y rentable que el productor tpico del mismo producto o servicio.

Por otra parte, el valor de uso podra ser menor que el Valor de Mercado en condiciones en que la entidad no estuviese utilizando el activo a su mxima capacidad y eficiencia. El valor de uso tambin podra ser mayor que el Valor de Mercado si la organizacin poseyera derechos especiales de produccin, contratos extraordinarios, patentes y licencias singulares, determinada especia I izacin, fondo de comercio especial y otros activos intangibles que no fueran transferibles a otro propietario. La definicin contable de Valor de uso es el valor actual de los flujos de efectivo futuros que se espera derivarn del uso continuado del activo y de su enajenacin al final de su vida til."2

Anlisis de Descuento de Flujos de Efectivo (DCF). Es una tcnica de modelizacin financiera basada en hiptesis sobre los ingresos y gastos futuros que generar el bien o la empresa. Implica la proyeccin de una serie de flujos de efectivo peridicos que generar una propiedad operativa, un inmueble en desarrollo o una empresa. A esta serie de flujos de efectivo proyectados se le aplica una tasa de descuento apropiada basada en el mercado y as se consigue un indicador del valor actual del flujo de ingresos asociados a un bien o empresa. Las aplicaciones del anlisis DCF ms comnmente utilizadas son la 7asa Interna de Retomo y el Valor Actual Neto.

MAESTRA DE VALUACIN INMOBILIARIA INDUSTRIAL Modelizacin Financiera.

Proyeccin del patrn de ingresos o flujos de efectivo peridicos de una empresa o inmueble, que permite el clculo del retomo financiero. Las proyecciones de ingresos o flujos de efectivo se generan a travs del uso de modelos financieros que parten de las relaciones histricas entre los ingresos, los gastos y la cuanta de capital as como de las proyecciones de estas variables.

La modelizacin financiera tambin puede utilizarse como una herramienta de gestin para comprobar las expectativas de rentabilidad de un bien, para medir la integridad y estabilidad del modelo DCF o como mtodo de replicacin de los pasos dados por los inversores en la toma de decisiones relativas a la compra, venta o tenencia de un inmueble o una empresa.'12'

Anlisis de Inversiones. Estudio elaborado para fines de desarrollo e inversin, la evaluacin de la rentabilidad de una inversin o el anlisis de una operacin en la que estn implicados bienes de inversin. Los anlisis de inversiones son denominados de diversas maneras: estudios de viabilidad (econmica), anlisis de mercado o comerciabilidad o estudios de proyeccin financiera.02'

Tasa de Descuento. Tasa de retomo es utilizada para convertir una suma monetaria, a pagar o a recibir en el futuro, en un valor actual. Tericamente debera reflejar el costo de oportunidad del capital, se considera la tasa de retomo que el capital puede rendir si se coloca en otros usos de similar riesgo. Tambin llamada tasa de rentabilidad.1^

Tasa Interna de Retomo (TIR). Tasa de descuento que iguala el valor actual de los flujos de efectivo netos de un proyecto con el valor actual de la inversin.

Es la tasa a la que el Valor Actualizado Neto (VAN) se hace cero. La TIR refleja tanto el retomo sobre los capitales invertidos como el retomo de la inversin original, que son las consideraciones bsicas que hacen los potenciales inversores.0"

Valor Actualizado Neto (VAN). Medida de la diferencia entre los ingresos o flujos de entrada, y los costos o flujos de salida, descontados en un anlisis DCF.


11.3- Marco tcnico:

11.3.1- Normas Internacionales de Informacin Financiera (NIIF)

Una vez que se ha dado a conocer el marco legal o jurdico, se presenta el Marco tcnico que contiene el procedimiento de descuento para estimar el valor de uso de un activo, fundamentado en conceptos bsicos y herramientas que proporcionan las variables econmicas establecidas en las Normas Internacionales de Informacin Financiera.

Las Normas Internacionales de Informacin Financiera (NIIF) prescriben un procedimiento de descuento para estimar el valor de uso de un activo. Una estimacin del valor de uso implica:

a) Facilitar la aplicacin de algunos conceptos de valuacin contable. b) Identificar posibles elementos de activo o pasivo que le son atribuibles a los distintos conceptos de valuacin.

12.-. Normas Internacionales de Valuacin 2005. Comit, de las Normas Oficiales de Valuacin (IVSC), Sptima Edicin.

35 ItN&INU. AUJANUHAUtL. U. UASIKU UUNUUKA


c) Determinar qu caractersticas y atributos del elemento a ser valuado deben considerarse en el uso de los distintos conceptos de valuacin. d) Precisar el objetivo del valor presente en las valuaciones contables. e) Identificar, en especial, las caractersticas de los mtodos utilizados para determinar el valor presente, tal como el enfoque tradicional del valor presente estimado, as como el enfoque correspondiente al valor esperado. f) Establecer en forma precisa las tcnicas de valuacin en ladeterminacin del valor razonable y su orden de aplicacin, y g) Uniformar los criterios seguidos a lo largo de la normatividad.

Son definiciones propias de este Apndice las siguientes:

Valores de entrada Un valor de entrada se basa en el monto de efectivo o equivalentes pagado o que podra pagarse para adquirir un activo, o en el monto de efectivo o equivalentes recibido cuando se asume un pasivo como fuente de financiamiento.(13)

Costo de adquisicin (histrico) Los activos que representan adquisiciones, se reconocen inicialmente al valor de los costos histricos entregados o incurridos, representados stos por el monto de efectivo o equivalentes utilizados para la adquisicin (incluye: construccin, fabricacin, instalacin o maduracin) del activo cuando el mismo se encuentra en la etapa de adquisicin, los cuales posteriormente suelen ajustarse por depreciaciones, amortizaciones, u otras formas de distribucin y pueden informarse a su cifra reexpresada o nominal.(131

Costo de reposicin y costo de reemplazo Algunos inventarios modifican su costo de adquisicin original y suelen informarse a costo de reposbin, representado por el monto de efectivo o equivalentes que sera pagado si un inventario idntico fuese adquirido en el momento actual.(13)

Recurso histrico Los pasivos que representan fuentes de financiamiento, se reconocen inicialmente al valor de los recursos histricos recibidos, representados stos por el monto de efectivo o equivalentes obtenidos cuando la obligacin fue incurrida, los cuales posteriormente son ajustados por amortizaciones u otras formas de liquidacin y, normalmente son informados a su cifra nominal.(13)

13.-. Normas Internacionales de Informacin Financiera 2008, Consejo Mexicano para la Investigacin y Desarrollo de Normas de Informacin Financiera A.C., Tercera Edicin

36 TESIS: 1MB. ALEJANDRA DEL C. CASTROBHELWA


Valores de salida Un valor de salida se basa en el monto estimado de efectivo o equivalentes por el cual una partida de activo o pasivo puede realizarse. (13) La forma de realizacin de un activo es a travs de su cobro, uso o disposicin, una disposicin de un activo a su vez, puede manifestarse por medio de su venta, intercambio o abandono. Por lo que respecta al pasivo, ste se realiza normalmente a travs de su liquidacin, aun cuando en algunos casos, se realiza hasta que se materialice el producto pendiente de entregar o el servicio pendiente de prestar. Por lo cual un valor de salida puede asumir diferentes formas.

El valor presente se encuentra prcticamente en todas las formas de realizacin.

Valor de realizacin (Valor neto de realizacin) Las cuentas por cobrar a corto plazo suelen valuarse e informarse a su Valor de realizacin, representado por el monto de efectivo o equivalentes, en el cual se espera sea convertido dicho tipo de activo en el curso normal de la operacin de la entidad.(13)

El Valor de realizacin tambin se conoce como precio de venta cuando el activo se encuentra disponible para su venta.

El precio de venta es el monto de efectivo o equivalentes que se obtendra por la disposicin de un activo (tal como, inventario, activo de larga duracin, unidad a informar o unidad generadora de efectivo) con su contraparte en una operacin de libre competencia, considerando en su caso, el correspondiente costo de disposicin (precio neta de venta). En algunos casos, atendiendo el atributo particular del elemento en cuestin, debe existir un mercado observable.

Los costos de disposicin son los costos directos necesarios para llevar a cabo la venta, es decir, los costos que resultan directamente y son esenciales, para la operacin de venta y que seran incurridos por la entidad de realizarse la operacin. Dichos costos pueden incluir entre otros, costos de desmontar o de desplazamiento del activo, as como los dems costos acumulados necesarios para dejar el elemento a evaluar en condiciones de venta.

En algunos casos, al precio neto de venta debe agregrsele, cuando proceda, el monto de las provisiones de pasivo relacionadas con dicho elemento y que podrn ser aceptadas por el adquiriente. Algunas provisiones de pasivo en estas condiciones son, entre otras: obligaciones ambientales, obligaciones asociadas al retiro de activos y obligaciones por garantas que puedan afectar las relaciones con clientes.

13.-. Normas Internacionales de Informacin Financiera 2008, Consejo Mexicano para la Investigacin y Desarrollo de Normas de Informacin Financiera A.C., Tercera Edicin.


Valor de liquidacin (Valor neto de liquidacin) Algunos pasivos que involucran montos conocidos o estimados de dinero a pagar a una fecha futura desconocida, por ejemplo, pasivos a favor de proveedores, por obligaciones acumuladas, por retencin de efectivo y cobros por cuenta de terceros y por anticipos a clientes, generalmente son informados a su Valor neto de liquidacin, representado por el monto de efectivo o equivalentes que se espera sea pagado para liquidar la obligacin en el curso normal de la operacin de la entidad, adicionando los costos directos, si hubiere, necesarios para realizar dicho pago.(13)

Ciertos pasivos financieros que resultan de instrumentos financieros o que derivan de valores y/o artculos de consumo negociables (subyacentes), por ejemplo: instrumentos derivados, obtenidos a travs de colocadores de opciones o agentes vendedores de acciones ordinarias quienes no poseen los subyacentes, pueden valuarse e informarse a su valor actual de mercado, o sea, su valor de liquidacin.

Valor presente El valor presente de los flujos de efectivo futuros es una tcnica utilizada para determinar el valor de recuperacin de una cuenta por cobrar a largo plazo, activo productivo, unidad a informar o unidad generadora de efectivo (grupo de activos netos) o para determinar el valor de liquidacin de un pasivo a largo plazo. Tambin es utilizado en la determinacin del Valor razonable de un activo o un pasivo.(13)

Tanto un activo como un pasivo monetario que se espera ser realizado en el largo plazo, representan el beneficio o menoscabo econmico que de ellos pudiera derivarse para la entidad, por lo cual se reconoce el costo del dinero a travs del tiempo, valundose a su valor presente, el cual considera el costo por financiamiento que pudiera presentarse.

Ciertas obligaciones (como las laborales, al retiro y por arrendamiento) y la totalidad de los pasivos con costo, suelen ser valuados e informados a su valor presente, representado por las salidas de flujos de efectivo (descontados a una tasa apropiada o explcita) que se espera sean requeridas por participantes en el mercado para liquidar al pasivo en el curso normal de la operacin de la entidad.

En algunos casos de cuentas por cobrar a largo plazo, con clusulas de inters o no son, del mismo modo, valuadas e informadas a su valor presente, representado por los flujos de efectivo a recibir del activo (descontados a una tasa apropiada de mercado o explcita) que se espera sean convertidos en el curso normal de la operacin de la entidad, menos las erogaciones de flujos necesarias para obtener dichos recursos.


MAESTRA DE VALUACIN INMOBILIARIA INDUSTRIAL El valor presente puede adoptar cualquiera de los siguientes valores:

a) Valor de entidad o unidad a informar b) Costos incremntales c) Liquidacin efectiva d) Valor especfico de un activo o de un pasivo de la entidad (incluye el Valor de uso)

Valor de entidad o unidad a informar En la estimacin del valor presente de flujos de efectivo futuros de una entidad o alguna de sus unidades a informar, incluyendo la determinacin del valor presente de un valor de perpetuidad al trmino del horizonte proyectado de flujos de efectivo futuros.


Para determinar el Valor de uso la entidad debe utilizar modelos tcnicos de valuacin reconocidos en el mbito financiero y contar con sustento suficiente, confiable y comprobable para las estimaciones que utilice en la aplicacin de los modelos mencionados.

Tratndose de activos intangibles con vida indefinida, incluido el crdito mercantil, ante la ausencia de un precio neto de venta, suele valuarse, tanto inicial como subsecuentemente, a su Valor de uso, el cual se determina a travs de su valor de perpetuidad.

El Valor de perpetuidad es, a menudo, la mejor tcnica para evaluar el monto recuperable de un activo intangible con vida indefinida. El Valor de perpetuidad es el valor presente mximo de efectivo o equivalentes que la entidad espera obtener de los mismos, producto de su uso o explotacin, en un nmero indeterminado de perodos.

Enfoques de Valor presente El Valor presente puede determinarse a travs del enfoque de valor presente estimado o del enfoque de valor presente esperado, indistintamente del enfoque de valor presente que se utilice, debe evitarse la duplicacin de los riesgos asociados con el elemento a evaluar.(13) Es decir, los riesgos que se consideren en la estimacin de los flujos de efectivo futuros no deben considerarse en la tasa apropiada de descuento

En la estimacin del Valor presente deben considerarse las expectativas acerca de posibles variaciones en los montos o en la periodicidad de los flujos de efectivo futuros, derivadas de:

a) El costo de riesgo de incertidumbre inherente al elemento a ser evaluado (verbi gracia, obsolescencia, siniestralidad, impactos ecolgicos, etc.)

b) Otros riesgos que incluyen, entre otros, falta de liquidez e imperfecciones en el mercado (riesgo pas, en variacin cambiara, tasas de inters, precios, etc..)

Valor presente estimado El Valor presente estimado (enfoque tradicional) implica la utilizacin de una sola estimacin de flujos de efectivo futuros para el elemento a evaluar y la consideracin de riesgos asociados en la tasa de descuento a utilizar.(13)

Dicha estimacin debe ser la ms apropiada dentro de un rango de escenarios, considerndose esta estimacin como aqulla que refleje la tendencia de la operacin actual del negocio, normalmente conocida como escenario moderado o estimacin media.



Valor presente esperado El Valor presente esperado se obtiene de ponderar diferentes escenarios de flujos de efectivo futuros, con la finalidad de incorporar los riesgos descritos en el prrafo Tcnicas de valuacin, asociados con el elemento a evaluar, considerando su probabilidad de ocurrencia y utilizando una tasa de descuento libre de riesgo, en los trminos de esta NIF, o sea muestra por perodo el monto y probabilidad de flujos de efectivo esperados hasta la realizacin final del activo, pasivo, unidad a informar o unidad generadora de efectivo, conforme al horizonte de perodos previsto para cada uno de los posibles desenlaces (Valor presente de los flujos de efectivo futuros esperados)(13)

El mtodo estadstico de Valor esperado se estima ponderando los posibles desenlaces por sus probabilidades asociadas. Las incertidumbres que rodean al monto a reconocer se tratan de diferentes formas, atendiendo a las circunstancias particulares de cada caso.

La probabilidad de que se d el evento se representa en tanto por ciento, adems, en el caso de que el rango de desenlaces posibles sea un continuo y cada punto del mismo tenga una probabilidad similar a otro, se utilizar la media del intervalo.

Flujo de efectivo futuros La determinacin de los flujos de efectivo futuros implica la mejor estimacin o posibles desenlaces del flujo de efectivo futuro neto proveniente de la realizacin continua del activo, pasivo, unidad a informar o unidad generadora de efectivo durante el perodo o perodos en que se mantendr vigente el elemento a evaluar, incluyendo su realizacin final.(13)

Las estimaciones de flujos de efectivo futuros usadas para evaluar la recuperabilidad de un activo (o un grupo de activos) en desarrollo, deben basarse en el servicio potencial esperado del mismo, aun cuando su fase de desarrollo no est substancialmente terminada. En este caso, dichas estimaciones deben incluir los flujos de efectivo asociados con todas las erogaciones futuras necesarias para desarrollar el activo (grupo de activos) incluso pagos por intereses capitalizados que formen parte del costo del activo (grupo de activos)

Cambios netos en el capital de trabajo Los cambios netos en el capital de trabajo forman parte de la generacin de flujos futura, y por tanto, deben considerarse cuando se estime la realizacin de un elemento a evaluar.03'



Tasa apropiada de descuento La tasa apropiada de descuento es la tasa nominal o en trminos reales, segn proceda que refleje el valor del dinero en el tiempo ante las condiciones prevalecientes en el mercado en el que opera el activo, pasivo, unidad a informar o unidad generadora de efectivo al momento de la evaluacin, as como los riesgos asociados con el elemento que no haya sido considerado en el flujo de efectivo futuros.


Si se utiliza un solo nivel de flujos (valor presente estimado), se deben agregar a la tasa apropiada de descuento los factores de riesgo descritos en el prrafo Tcnicas de valuacin que correspondan.

Las entidades que no estn en condiciones de aplicar modelos sofisticados de valuacin, deben utilizar la tcnica de Valor presente esperado, estimando el flujo futuro de efectivo esperado a partir de escenarios que incorporen los riesgos que puedan identificar y utilizando como tasa apropiada de descuento para cada uno de los perodos una tasa libre de riesgo.

Monto recuperable El monto recuperable de un activo de los estados financieros es el mximo beneficio econmico que podra obtenerse del mismo, para el caso de activos de larga duracin que se encuentren mantenidos para su uso, dicho monto recuperable est dado por el monto mayor entre el valor de uso y su precio neto de venta, conceptos de cuantificacin equivalentes a los de valor presente y valor neto de realizacin, respectivamente."3'

Los inmuebles, maquinaria y equipo, los activos intangibles, las inversiones permanentes y las unidades generadoras de efectivo, con problemas de sobreevaluacin, son reconocidos a su monto recuperable, representado por el monto de efectivo o equivalentes que la entidad espera obtener de los mismos, producto de su uso o disposicin.

Valor razonable El Valor razonable como se seala en esta NIF, debe obtenerse en un mercado de libre competencia, esto es, en igualdad de condiciones sin tener ventajas para ninguna de las partes o de un estado de liquidacin. (13)

Algunos inventarios, pasivos financieros, instrumentos financieros, metales preciosos, moneda extranjera, cuentas por cobrar, activos intangibles y crdito mercantil, adems de inmuebles, maquinaria y equipo, inversiones permanentes en asociadas e intangibles, adquiridos en una combinacin de negocios, son reconocidos al momento de la adquisicin a su valor razonable.

En notas a los estados financieros, propiedades de inversin o inversiones de capital, suelen revelar su valor razonable.

El valor de mercado cotizado en mercados activos es la mejor evidencia del valor razonable y debe ser utilizado, si este se encuentra disponible, como la base para su valuacin.



Empero, en una unidad a informar o en una unidad generadora de efectivo, el valor de mercado de una accin individual de capital (y extrapolando el valor burstil de una unidad generadora de efectivo en el mercado de capitales) puede no ser representativa del valor razonable de dicha unidad a informar o unidad generadora de efectivo, tomada en su conjunto. El valor razonable de mercado de una accin individual, por consiguiente, no debe ser la nica base de valuacin del valor razonable de la unidad a informar o de la unidad generadora de efectivo.

Tcnicas de valuacin Si no se encuentra disponible el valor de mercado cotizado, la estimacin de valor razonable, debe basarse sobre la mejor informacin disponible supletoria, incluyendo valores de activos o pasivos similares y el resultado del uso de otras tcnicas de valuacin. La Tcnica de Valor presente resulta a menudo la mejor tcnica de valuacin disponible por la cual puede estimarse el valor razonable de un grupo de activos netos (tales como una unidad a informar o una unidad generadora de efectivo)03'

Los flujos de efectivo futuros estimados en la Tcnica de Valor presente deben ser consistentes con el objetivo de valuacin del valor razonable. Tales flujos de efectivo futuros deben incorporar supuestos que participantes del mercado podran usar sus estimados del valor razonable. Si la obtencin de tal informacin implica costos y esfuerzos inapropiados, la entidad puede usar sus propios supuestos. El peso dado a la evidencia debe ser medible al grado en el cual dicha evidencia pueda ser verificada objetivamente.

Otras tcnicas de valuacin son el uso de:

MAESWIA DE VALUACIN INMOBILIARIA INDUSTRIAL

Captulo III. Metodologa de Valuacin

111.1- Hiptesis y sus variables:

Este trabajo pretende proporcionar una solucin al problema ante esta necesidad humana ya expuesta, con la siguiente proposicin: "Si en Campeche la inversin pblica se aplica en forma correcta en la infraestructura y equipamiento

de Rastros Municipales, podran reducirse las enfermedades asociadas al mal manejo de carnes y derivados"

Para explicar este planteamiento es necesario identificar la causa y su efecto. El hecho o causa que origina la solucin propuesta es: - la aplicacin de inversin pblica en forma adecuada, planeada y estratgica, que se considerar

como la variable independiente

Si se aplica la inversin pblica en forma adecuada, planeada y estratgica, el resultado producido ser entonces: > reducir los efectos del riesgo sanitario derivados de la carencia de infraestructura y equipamiento

en Rastros municipales, que se considerar como la variable dependiente

Toda vez que se ha dado a conocer el marco legal y tcnico, es necesario correlacionar las variables para probar el planteamiento propuesto que ya se ha dado a conocer. A continuacin se presentan los elementos que se ocuparon durante el proceso analtico de este trabajo y que proporcionaron los indicadores financieros, por lo tanto se expone la recopilacin efectuada de literatura de diversos autores referente a este tema.

L \ KlIMTACJlfe DEL AWIO . . ! ]

I E PROPOSITO I

IMNTlFKACJOi r KSCRlKKh " " " ' L O S BtNES*

45 TESIS: IHG. ALEJANDRA DEL. . CASTRO ENBORA


111.1- Enfoque de Mercados: Valores de terreno

El enfoque de mercado o comparativo recurre al mtodo que se fundamenta en el empleo de datos estadsticos de transacciones en el mercado y en razonamientos que tratan de hacer explcito el criterio que ha regido esas transacciones, sujetas a la oferta y la demanda en un momento determinado, utiliza procedimientos que incluyen la comparacin y considera tambin el uso de listas de precios y oferta publicados en los medios especializados. Al valor resultante de este enfoque se le denomina Valor de Cambio.(14)

Mtodo "L-T-M" para homologacin de valores de terreno por forma

Constituye un mtodo analtico que permite establecer criterios consistentes de comparacin, relacionando los parmetros: frente, fondo, permetro y superficie, en forma simultnea. Por lo que el factor de escalacin obtenido, corresponde a un factor global por "forma" del terreno.(15)

donde V.C. Valor de Calle V.U.comp Valor Unitario de cada comparable F.H. Factor de homologacin de cada comparable

donde s Sujeto c Valor Unitario de cada comparable

Conceptos empleados en este mtodo: F: frente L: fondo P: permetro A; rea LT: Lote tipo CE : coeficiente de eficiencia

14- Cmo elaborar Avalos comerciales con mayor grado de confiabilidad. CRDENAS Castaeda Alejandro. Innovacin Editorial Lagares, 1a . ed , Mxico, 2005

15.- Factores de escalacin y anlisis estadstico para la valuacin de terrenos urbanos. MARQUS Tapia Mario Rafael, XXXVII Convencin Nacional de Institutos Mexicanos de Valuacin, septiembre de 2001

46 TESIS: INO. ALEJANDRA DEL. C. CASTROBNEDRA

MAESTRA DE VALUACIN INMOBILIARIA INDUSTRIAL PETERIUlItMAOlON D E L L O T E T I P O

CE D I R E C C I N S U P E R F I C I E P R E C I O TOTAL. U S O D E S U E L O Inv. M e r e . N o . l Inv. M e r e . No.2 Inv. (viere. No.3 Inv. M e r e . No.A m z $

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CONCLUSIN:

P R I M E R A N L I S I S

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A 2 12


Para la valuacin de maquinaria y equipo se tiene un par de alternativas disponibles:( ' Primera alternativa, es armar un paquete operativo: comprando activos individuales en el mercado

de usado, con desmantelamiento y traslado, agregando impuestos, fletes, reparaciones, costo de instalacin y conexiones.

Segunda alternativa, es comparar la propiedad objeto del avalo sobre la base de una planta (o instalacin) completa, con ventas de propiedades similares que recientemente hayan cambiado de manos. En otras palabras, es posible valuar una planta en operacin por comparacin con las ventas de otras instalaciones operando. Desafortunadamente esto ltimo es imprctico.

Es raro cuando solamente maquinaria y equipo se venden de uso continuado, usualmente cualquier venta de una planta completa incluye no nicamente la maquinaria y equipo sino, la parte inmobiliaria e intangibles. Adicionalmente, un factor mayor de afectacin para su comparacin es la forma en que se hace el producto o bien (proceso de manufactura) y cuntos ingresos pueden ser generados de la venta de ese producto, lo cual afectar el valor de mercado de uso continuado.

Para determinar el Valor para uso continuado, el valuador en efecto ensambla un paquete en operacin, compra activos individuales en el mercado usado, si es necesario los desmantela y los transporta, incluye fletes al sitio, incurre en costos de reparacin e instala la unidad.'161

16.- Curso intermedio de Valuacin de Maquinaria y Equipo Colegio de Ingenieros Mecnicos Electricistas A. C, 1a. ed., Mxico, 2006.

48 TESIS INE. ALEJANDRA DEL. C. CASTRO NERA

MAESTRA DE VALUACIN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL Una vez determinado un valor de un activo individual por el enfoque de mercado, el siguiente paso es convertir el valor de una unidad desinstalada a un valor de mercado en sitio.(16)

Las fortalezas principales del enfoque de mercado son:

16.- Curso intermedio de Valuacin de Maquinaria y Equipo Colegio de Ingenieros Mecnicos Electricistas A. C, 1a. ed., Mxico, 2006.

17- El Avalo de los bienes races. ANTUANO Iturbide Antonio. Limusa Noriega Editores.

49 TESIS INB. ALEJANDRA DEL. C. CASTRO GNGORA

MAESTRA DE VALUACIN INMOBiUAftlA INDUSTRIAL

El costo de sustitucin es la cantidad de dinero necesario para hacer una nueva construccin que sera igual a la antigua, en utilidad, o sea, suponiendo un edificio de utilidad econmica comparable, as como su capacidad, pero el tamao y la forma podrn ser diferentes de la construccin que se est valuando y donde los defectos estructurales se han corregido; el reemplazo pertenece a la sustitucin.07*

La depreciacin acumulada es la prdida de valor del inmueble debido a varias causas anteriores a la fecha del avalo, aunque pudiera darse el caso de que no hubiera depreciacin.

Debern considerarse todas las partes que se debern depreciar y luego hacer un clculo del total de las depreciaciones, teniendo en cuenta lo que costara corregir las fallas con materiales nuevos al precio corriente en el mercado. La depreciacin acumulada podr consistir en deterioros fsicos, obsolescencia funcional u obsolescencia econmica.(17)

Deterioro fsico es el desgaste o destruccin de las partes estructurales del inmueble, es inherente al edificio, e incluye disminucin de la resistencia a la rotura, asentamiento o socavacin de la cimentacin decaimiento estructural y al efecto de las corrosiones y construcciones, etc..

MAESTRA DE VALUACIN INMOBILIARIA INDUSTRIAL VALOR FSICO 0 DIRECTO.

A!

CALLE No Col Del LOTE TIPO 0 PREDOMINANTE VALORES DE CALLE ODE ZONA $ USO DE SUELO AREA DE VALOR

Fraccin Superficie Valor Unitario m2$

DEL TERRENO.

S/N

Coef.

m2

CP REG MZA. LOTE LOC D V

Motivo del Coef. Valor Parcial FRe $

FZo* Con frente o frentes a calle moda o a corredor de valor FUb= Con frente a una va de circulacin F F F Frente igualo mayor FFo= Polgono regular FSu= SLm, Superficie de lote tipo o moda SLo, Superficie del lote en estudio RLm, Relacin de lote moda=SLo/SLm = FRe=FZoxFUbxFFrxFFoxFSu =

a7m

m2

m2

SuWotai(a): |

VALOR FSICO 0 DIRECTO.

8 flEJSe0NSMCIQNES Industria Tipo

CLAVE DE USO DE CONSTRUCCIONES CLAVE DE RANGO DE NIVEL CLAVE DE CLASE DE CONSTRUCCIONES

Tipo Area V.R.N.

1 i2$

J m

Valores de construccin segn Manual de C Tipo

Ed= Edad=

Vp= Vida UW Probable= FEd=(0100xVp)+(0900x(Vp-Ed) =

FEd FCo V.NJ?. /m2 $

ostos por M2 BIMSA

aos V R N TOTAL $ aos D A $

Sub-Total (b):

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EA01 IA02 5(01 5102 X01 5C02

IMSAqE88aMB!lTOS AfifSSDflK Y OBRAS ttJ>LEMENTAAS

F= Factor de depreciacin E = Edad cronolgica funcionando

cmam V.R.N. (Untar)

V.U.T. Aft

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Valores de maquinaria y equipo

El enfoque del costo, es aquel enfoque por el cual se obtiene el valor determinando el costo actual de un activo y deducindole los distintos elementos de la depreciacin06'

En forma ms sencilla, el enfoque de costo establece que un inversionista prudente no pagara ms por una propiedad que el costo de producir una propiedad sustituta, que preste el mismo servicio. Por lo tanto, si una propiedad es nueva, el costo actual de producir una equivalente, establece el lmite superior del valor.


Cuando la propiedad no es nueva, entonces el valuador debe deducir los distintos elementos de depreciacin (deterioro fsico y obsolescencias funcional y econmica).(16>

COSTO PE REPOSICIN _'_""_Jo "REPRODUCCON NUEVO

DETERIORO 1 |- OBSOLESCENCIA 1 ~~ i 1 [ r - I

FSICO j \ : FUNCIONAL |

OBSOLESCENCIA

ECONMICA

[" VALOR DE MERCADO ' I r"~* "EN ~: I f SITIO . j

Primero se determina el Costo de Reproduccin que es el costo de producir o construir una propiedad del mismo tipo o el Costo de Reposicin o Reemplazo, que es el costo de producir o construir una propiedad que preste un servicio equivalente.(18)

El Costo de Reposicin es el verdadero costo que servir de base para el desarrollo de opinin de valor usando el enfoque de costo. El costo de reposicin es el lmite de valor, que la propiedad tendra para un inversionista prudente en una condicin nueva y sin uso.(16)

Cuando se utiliza el enfoque del costo, el valuador est comparando una instalacin existente a

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