Embed Size (px)
Citation preview
Simmons, H. Leslie, Harold B. Olin, John L. Schmidt, and Walter H. Lewis. 2001. ConsmtcnonPrinciples, Materials and Methods (7'o edition). New York: John Wiley & Sons, Inc.
Reynolds, Judith. 1996. Historic Properties: Preservation and the Valuation Process (2'd edition).Chicago: Appraisal Institute.
Ruegg, Rosalie T., and Harold E. Marshall. 1990. Building Economics: Theory and practice. NewYork: Van Nostrand Reir-hold.
Simpson, John A. 1997. Property Inspection: An Appraiser's Guide. Chicago: Appraisal Institute.
White, John Robed, ed. 1993. The ffie Building: From Concept to Investment Reality. Chica;go:Appraisal Institute, Counsellors of Real Estate, and Society of Industrial and Office RealtorsEducational Fund.
Wilson, David J. 1995. "Origins and Future ofthe Skyscraper (The)". The Canadian Appraiser, Yoltme 39,Book 4, p. 28.
I
10.46
ANALIZADE PIATA 11
o Analiza de piafdo Analiza economicd debazl . Nodo Analiza fezabilitilii. Analiza fundamentali. Analiza investiliilorr Cerere dedusl. Cerere in creftereo Cerere in scldere
r Delimitarer Dezechilibrul pielei
Termeni importanfio Echilibrul pietei
. Cost de oportunitate . Studiul de pia15
o Pia,ta activl (vdnzare). Piala de depresiune (cumplrare). Pial5 putemice. Piald slablr Stabilizareo Segmentarea pie,tei
o Studiul vandabilitdliio Subpial6
Introducere
Termenul analizb de piate este folosit in general in economie, dar are un lnleles specifrc in domeniulevaludrilor. Pentru evaluatori, analiza de piaJd reprezint?i identificarea qi studiul de pia
Capitolul 11
probabil sd apard' Astfel, analiza de piald ajutl evaluatoml sd prevadi momenhrl potrivit in timp pentruconstructia propusd precum qi cererea anii"ipata pe o anumitl perioadd d" timp.
i baza pentru deteminain condiliile unei utilis-a demonstrat cA exis
piald aprofundaAstfel de studiie, pot determin
estimdri asupra segmentului din piale pe care este prprobabile de absorblie.
oprietetii specificate, analistul trebuie si identificein prezent,ala curenteziunea.
determinatE de pozilia sa competitivd pe piald.in cauz6. va spori capacitatea evaluatorului de a
silr cef mai lasg, analiza de piafa ofer6 informafiile eqe evatuare, aga cum se arat?i in Tabelul l l.l.
Cost
Tabelul 11.1Analiza de pia!5 ln abordlrile valorii
Comparatie directii
Capitalizarea venitului
vxtor probabrl $i o rati de actualizare adecvati. sau o ratji de capitalizarcaplicabild venitului preconizat sau ve nitului anual asteotat.
tr.2
Analiza de piafi
Concepte fundamentale
Definifia qi descrierea piefei
La inceputul procesului de analizl, de piali, evaluatorultrebuie s[ identifice in mod clar proprietatea imobiliariin cauzd 9i piala imobiliari in care propdetatea selncadreaz6,. Aceste doud sarcini pot fi consideratecomplementare. Analizarea caracteristicilor si atributelorproprietitii imobiliare il aju6 pe evaluator iI identifice
Activitilile participanfilor pe piati sunt determinate deagteptErile lor privind utilizarea proprietilii 9i beneficiilepe care proprietatea le va aduce utilizatorilor sdi. De
Pielele imobiliare specifice pot fi identificatedupA tipul proprietetii, caracteristicileproprietatii, aria de piatd, proprietetile desubstituire $i proprietelile complementare_
tarea pieleiproceduri
efinirea piefei irnobiliare, in care se incadreaz|gi mai bine modul in care factorii extemi afecteazl
o anumiti pia!5 imobiliarl in subpieleliari de alte tipuri de proprietate.
Pentru a inlelege analiza de piali o reexaminare a definiliei pielei imobiliare este udla. o piali imobiliar[teprezrntd un grup de indivizi sau firme care sunt in contact unul cu celalalt
"u ,"opol de a efectua
tranzaclii imobiliare. Printre posibilii participanli srmt incluqi urmdtorii:
o Cumpdrltoriie Virudtorii. Chiria$iio Persoanele care inchiriazio Concesionariio Datomicii ipotecarir Creditorii ipotecario Promotorii imobilirir Construcioriio Directoriir Proprietariio Investitoriio Brokerii
Nu este necesar ca fiecare participant si fre ln contact cu tofi ceila(i participanli; o persoand sau o firmieste parte a pietei daci acea persoani sau firm6 se afli in contact cu un- art participanipe pap
aceea, -segmentar€a -pielei diferen{iazi aoten}idliintilizaloi'. ai unei propriet?ifi de restul popui4iei prin:IffiT:ffi iJ:f#:Tli1,i31ilfi::ffiffffiT#'.t?J;proprietatea alte tipuri de proprietate, p" Uu_ uiiilui"fo, ,"ucaracteristici
11.3
Capitolul 11
Tabelul 11.2Procesul delimitirii piefei
Pentru a identifica o anumiti piali imobiliari, evaluatorul invesiigheazl urmltorii factori:
. Tipul de proprietate (ex. locuinla unifamilial[, centru comercial, clidire de birouri)
. Caracteristicile proprietifii, precum ocuparea, utilizatorii, calitatea construcliei, designul qi
imbunltilirile:- Ocuparea - un singur ocupant sau mai mulii ocupanli (vil6, apartament, birou, spa{iu
comercial).
- Lltilizatalii - cei mai probabili utilizatori. Sunt analizate date privind populalia, profesia,
venitul gi ocupalia acestora. In cazul zonelor rezidenliale, datele sunt studiate in funclie deprofilul posibitilor proprietari sau chiriaqi; in cazul zonelor comerciale, datele sunti"g-"otut" in func1ii di utilizatbrii probabili ai spatiului. in cazul zonelor de vdnzare cuamdnuntul, clientela pe care presupugii comercianli o vor atrage este reprezentata de
consumatori; in cazul zonelor pentru birouri, utilizaiorii reflecti necesitagile de spaliu pe care
le au viitoarele companii care inchiriazd spalii pentru birouri.
- Calicatea construcliei (iipul de ctldire).
- Designul pi imbunitilirile.
. Aria imobiliard - definiti din punct de vedere geografic sau local. O arie imobiliari poate filocall, regional6, na[iona16 sau intemalionali. Poate fr urbani. sau suburbani; poate corespundeunui jude! sau unui cartier dintr-un orag. Ariile imobiliare comerciale gi de locuinle sunt adesea
delimitate prin relalii specifice de timp - distanti.. Proprietilile comparabile disponibile - ex. proprietifi la fe1 de bune ce se afla ln competille cu
proprietatea respectivi in aceeagi arie (subgrupa) imobiliari, care poaIa fi locald, regionald,
nalionali sau intemaiionall.. Propriet.llile complementare - ex. alte proprietili sau tipuri de proprietdli complementare
proprietilii It catnd. Utilizatorii proprietilii in catzd trebuie s5. aibi acces la proprietdlilela care se ca fiind
Cererea
Cererea reflect.ii nevoile, cerintele materiale, puterea de cumpdrare gi preferintele consumatorilor. Analizacererii esie concenhati asupra identificlrii potenlialilor utilizatori ai proprietiilii respective - ex.
cump5rdtorii, chiriaqii sau clienlii pe care ii va atrage. In cazul fieclrui tip specific de proprietabe, analiza
c€rerii este orientati asupra produsului sau serviciului final pe care proprietatea imobiliari il ofer6. (vezi
Tabelul 11.3). Astfel, analiza cererii pentru un spaliu comercial va lncerca si determine cererea de
servicii comerciale generati de citre potenrialii clienli din aria imobiliari. Analiza cererii privind un
spafiu pentru birouri va incerca sI identifice afacerile ce ocupi spaliul pentru birouri din aria imobiliar5,precum qi nevoile acestora privind spaliul gi personalul.
Analiza cererii, in cazul pielelor rezidengiale gi comerciale, investigheaze mai ales gospodEriile din aria
imobiliard ln cauzd. (O gospodirie este definit[ ca fiind numdrul de persoane inrudite sau nu, care
locuiesc intr-o singurl cas6; astfel, un singur individ poate forma o gospodlrie.) In plus fall de numirulgospoddriilor din aria imobiliard, aceste analize se concentreazi asupra venitului disponibil sau puterii de
cumphrare efective a acestor gospodirii, precum qi asupra vdrstei, sexului, preferinlelor pi tiparelorcomDortamentale ale membrilor gospodlriilor.
11.4
Cererea pentru spalii de locuinfe gi pentru majoritatea spaliilor comerciale se previzioneazl pe.baza ral.f,.t
de cregtere a populafiei, venitului, nivelului de angajare a salaria,tilor'. Cele patru puncte .importantemenfionate -ui 1o. pot fi utile in mod special pentru intelegerea cererii in cazul unei utiliz[ri anumite a
terenului.
Tabetul 11.3
Factori importan{i in analiza cererii
Piafa rezidenfiali. popr,laiiu din aria pielei - mdrimea 9i numdrul gospocldriilor, rata de cre$tere 9i descreqtere a formarii
gospodbriilor, compozifia 9i distribufia conform vdrstei.
. Venitul (pe gospoddrie qi individ).o Tipul de angajare tn c6mpul muncii qi rata Eomajului.r Procentajul de proprietari qi chiriagi.. Aprecieri financiare, precum nivelul economiilor $i conditiile de imprumut (ex. rata dob6nzii in cazul
ipotecilor, punctele contoversate, ratel€ de credit-valoare). Planul urbanistic qi direc{iile de creqtere qi dezvoltare ale oragului.
. Factorii ce efecteazd atractivitatea hzici a cartierului, ex. factorii geografici 9i geologici (climatul,
topografta, canalizarea, solul, precum qi barierele naturale sau artifrciale).
. Sistemul local de impozitare gi administrafia, valodle de impozitare, taxele 6i impozitele speciale.
. Disponibiliratea facilitalilor $i serviciilor comunitare (instihrjii cultuale, facilitd{i educafionale, facilitifisanitare qi medicale, protec,tie conha incendiilor qi protectia politiei).
Piata comerciali'. popularia din ariile comerciale - mfuimea gi numdrul gospoddriilor, rata de cregtere qi descreqtere a
form6rii gospoddriilor, compozilia gi dishibufia conform vdrstei a gospoddriilor.
. Venitul pe gospoddrie qi individ (minim 9i mediu).
. procentajul din venitul gospoddriei acordat achizifiondrii de bunuri Fi procentajul de venit disponibil
(puterea de cumpdmre efectiva) cheltuit penhu diverse categorii de achizilii comerciale'
. Rata de reportare a vanzfuilor aria din aria comerciald.
o Volumul necesar de vdnz6ri pentru ca facititilile comerciale se opereze in mod prohtabil Ei volumul
existent de vdnzdri pe metru pbhat.. Rata de neocupare comerciald din zon6.. Procentajul de achizilii comerciale ahase din afara ariei comerciale.. Planul urbanistic Ai direcfiile de cregtere gi dezvoltare ale oraqului.
r Accesibilitatea (facilita$ de hansport gi sisteme de drumuri), precum qi costul transPortului
. Factorii carc afecteazd atractivitatea centrului comercial (imaginea, calitatea bunurilor, reputafia
chiriagilor)
Piata d€ birourio Angajatorii din aria care uilizeazl spaliile penhu birouri, nevoile curente gi cele estimate pentru viitor
privind personalulo Suprafa,ta medie exprimaid tn metri pitra{i a biroului de care are nevoie un angajat; necesitiifile variazi ln
funcfie de categoria de mt.ltrc6, poziria angajatului gi de amplasamentul biroului, in suburbie sau partea
comerciala de afaceri a ora;ului. Rata de neocupare pentru o anumiti categorie de cEdiri pentru birourio Cererea in cregere pentru clddftile din Clasa A qi Clasa B sau cererea in descreqtere pentru clddidle din
Clasa B si Clasa C. Planul urbanistic ai direcliile de crestere $i dezvoltrare ale ora5ului. Accesibilitatea zonei (facilitdfi de hansport $i retea rutierd), precum Si costul transportuluio Factorii c e zfecteazd ahactivitatea clidirilor pentru biroud (calitatea conshucfiei, adminishalia qi tipul
de posesiune (cu chirie sau arendi) 9i disponibilitatea facilitdfilor ajutiitoare (magazine, restaurante, centre
de recreere)
I Vezi Capitolul 7 ln care sunt analizate sursele penku datele utilizate cu scopul de a estima cererea ii oferta competitivi, in ca7'ul
unui anumit tip de proprietate sau utilizare,
11.5
'1 tCapitolul 11
In primul rdnd, rata de formare a gospodlriilorv6rsti ale populafiei. Aceasti rati este chiar mai
ultimilor 30 de ani, mirimearul mediu de persoane pe ode persoane pe o gospoderie a
In al treilea rAnd, !n timp ce venitul mediu sau median este in general exprimat in dolari, venihrl real dinCanada gi Statele Unite calculat in dolari constanfi nu a
".er"ut iot e 1973 gi 19g4, acrescut foarte puFn
intre 1985 qi 1989, a scazut intre 1989 qi 1993, gi a crescut din nou din 19933. venitgl pr*i"ioout(proiectat) exprimat ln dolari va reflecta astfel in viitor dolari caracterizafi prin inflatie.
de dishibutie a venitului in Canada $i Statele Unite nu.sunt identice. Ele suntial lnhe 1985 9i 1997, ln pofida comerfului liber qi a integrdrii economice adancite
Veniturile medii reale sunt mai mari gi sunt intr-o cre$tere considerabil mai mare ln Statele Unite. lnacelagi timp, Canada nu a cunoscut creglerea substantiala a inegalitiilii venitului
"ur" a uo"rt lo" ln Stut"l"
Unite.
2 in cazul statisticilor ca@dierc, consultati Statisticile tlin2002)- Co'J,s\ltati de asemena Departamentul ComercialSeries P-20, No, 515 (March)- De observat c[ rata de scidereparcursul mijlocului anilor 1990.' .Yeit atticolul "Inco.me ine4ualily in Norlh.Amer.ica: Does the 4/h pqrallel still matter?", articol disponibil in format pDF pesitul statistics canada (www.statcan.ca) ti publicat in numtrrul din august 2000 al Canadian f"orio.il OUr"*"r. v""i a"asemena Departam€ntul Comercial al Us, Biroul de recensimant. lggg: The stqtisticat ,lt"noa oj tni uii"i sr"t"",-l giedition. washhgron, Dc: Editura Guvemului us, pagina 474, t!'betur 742; $i Departamentur c.imerciar ai ili, ii.oor a"rec€nsemant' Raportul privind poputafia actualtr, Venitulionsumatorilor, seria F-60, no. 2000 (martie 2000): Tabelul H-5
Tabelul 11.3Factori in analiza cererii
Pia(a industrialiPrezenp materiilor primeCapacitafea de schimb (valoarea valutelor gi barierele comerciale)Angajatorii din aria care utilizeazd spaliul indushiat; disponibilitatea curenti 9i estimatE. de forfa de muncdcalifi catb gi necalifi catdTiparele de utilizare ale terenului gi direcfiile de cregtere Ei dezvoltare ale oraquluiAccesibilitatea (facifiteti de hansport $i sisteme de drumuri), precum gi costul transportului
!:Jff* forfei de muncd in producfie, comercializare, disnibulie, transport, comunicaiii sau utili*fiDUDllCe
Cregterea economicd US pi regional6 ce a fecteaz|, cerctealocald.
Ytugtl.". * amanuntul (aplicabile aualizei de piap ln cazul proprietdfilor destinate depozitdrii saudis tribuliei en gros)Fluxul de marfi dup6 tipul de transport (ex. cu camionul, trenul, pe apd, aer) Ei tipul de produs (ex. en grossau eu detail)
In cazul piefelor de proprietdfi indushiale cererea este ln general mai limitati decAt cererea de pe piefelerezidenfiale sau comerciale.
tt.6
Inegalitatea (diferenla dintre bogali 9i s6raci) qi polarizarea (declinul in cadrul clasei de mijloc) a venituluidisponibil al familiei din Canada a rlmas destul de stabil de la mijlocul anilor 1970, in timp ce acesta a
crescut ln Statele Unite, mai mult de la mijlocul anilor 1980.
Diferenla de venit dintre familiile din Canada qi Statele Unite s-a m[rit in partea superioare a spectrului
de venit. in partea inferioari a spectrului venitului, familiile din Canada au o situalie mai bunl in ceea ce
privegte puterea de cumplrare decat corespondenlii lor americani.
in cele din urm[, previziunile asupra populaliei in cazul ariilor mici sunt publicate de cdtre ageniii publice
gi companii de sondare a piefei, dar acestea pot induce ln eroare. De aceea, evaluatorul trebuie st consulte
previziunile asupra ariilor metropolitane in lnhegime. Terenul disponibil gi adecvarea infrastructurii dinariain cattzl vor ajuta la determinarea mirimii creqterii totale previzionati pentru acea arie.
Oferta competitivi
Oferta se referd la produclia $i la disponibilitatea produsului imobiliar. Pentru analizarea ofertei,
evaluatorul trebuie sl alcdtuiascd un inventar al proprieti{ilor care inh[ in competifie cu proprietatea lncauz6. Propriet.Ilile competitive cuprind pe cele deja existente, uniti,tile aflate in construcfie care vor intrape pia1i, precum gi cele aflate in stadiu de proiect. Trebuie acordati atenlie atunci cdnd se face analiza $i
interpretarea datelor privind proiectele propuse sau anunlate, deoarece unele dintre acestea este posibil se
nu mai fie construite in cele dil urmi. Evaluatorul trebuie, de asemenea, si determine numirul de unitilicare vor fi demolate qi numdrul de unitn$ adeugate sau inldturate prin reconversie. Datele pot fi strAnse
prin diferite modali(.69i:
o Inspectarea in teren (a ariei). Consultarea autorizatiilor de constnrire (emise sau in baza cdrota se construie$te), planurilor
urbanistice pi rapoartelor privind zonele competitivec Disculii cu cei implicali in dezvoltarea gi lntocmirea planurilor oragelor
Factorii cheie luati tn considerare, in vederea analizirii oferiei privind proprieEfile aflate in competitie,
sunt prezentag ln Tabelul 11.4.
Echilibrul piefei
Pe o perioadd scurtii de timp, oferta de proprietili imobiliare este relativ fixd gi prelurile suntcorespunzItoare cererii. In cazul in care cererea este neobignuit de mare, preprile gi chiriile vor incepe sicreasci fuainte sd inceap[ constructia unor noi construcfii. Finalizarea construirii unei clddiri poate
rimdne ln mod considerabil ln urma sohimbdrii tendinlei cererii. Astfel, pe o perioada sourti de timp,piala se caracterizeazd prin dezechilibru.
Tabelul1l.4.Factorii studiafi in vederea analizei ofertei proprietifilor competitive
. Cantitatea $i calitatea propriet.iililor competitive de pe pialE (stocul disponibil)
. Volumul noilor construclii (competitive $i complementare) - proiecte autorizate de consiruireaflate in derulare
. Prelul $i disponibilitatea terenului liber (neocupat)
. Coshrile de construclie $i dezvoltare
. Proprietdlile oferite aflate pe piaJi (existente gi nou construite)
. Ocuparea de cltre proprietari faJi de ocuparea de cltre chiriagi
. Cauzele ii numirul locurilor neocupate
. Conversia spre utilizfui altemative
. Condiliile $i circumstantele economice speciale
. Disponibilitatea de lmprumuturi gi finanfbri pentru construc]ie
. Impactul standardelor de construclie, al reglement.iirilor locale privind Zonarea gi a altorvolumul si costurile
lt.7
'|ll
I
lri!ltLl
lill
iTeoretic, oferta gi cererea de proprietIli imobiliare se lndreaptd cbtre un echilibru pe o perioadd lungl de
timp. Totu$i, acest punct de echilibru este rar atins. In cazul anumitor piete, cum sunt cele care se
caracterizeazd printr-o economie foarte specializatd, oferta rispunde mai incet condiliilor cererii aflate lnschimbare. Chiar qi atunci cAnd pare evidenti existenla unui surplus de bunuri oferite spre vdnzare,proiectele aflate in construclie la momenhri respectiv trebure sI se fnalizeze. O cantitate mai mare vacontinua s[ se adauge surplusului existent, cauzdnd un dezechilibru gi mai mare. O scbdere a cererii poate,
de asemenea, aplrea in perioada construirii unor noi unitiii imobiliare, mlrind qi mai mult surplusul.
Tendinfe ale activitlfii piefei
Analigtii qi participanfii de pe pialn descriu activitatea pielelor imobiliare ln diverse moduri. O pialiaciivl este o piaJi ce se caraclerizeazd printr-o cerere in cre$tere, un decalaj corespunzltor in oferti 9i o
creftere a prefurilor. O piat.d activd es0e o piafi a vanzdtorului deoarece vdnzltorii proprietililordisponibile pot obline prefuri mai mari. O piali ln depresiune (stagnanti) este o piald ln care o scddere a
cererii este lnsofiti de o supraoferti 9i de o sc[dere a prefuilor. O pia16 in depresiune (stagnantd) este o
piap a cumpdrltorului deoarece cumpdrdtorii sunt in avantaj.
$i a\i termeni care se aptcd piefelor sunt supu$i interpretirilor. De exemplu, pieleie sunt uneori
canctarizate ca fiind putemice sau slabe. Pielele putemice pot reflecta fie o cregtere ridicatl qi o cre;tere
a nivelului prelurilor, fre un volum mare de tranzaclii. Pielele slabe sunt acelea care au o cerere sc6zuti 9iun nivel al prelurilor in scldere. Alti termeni mai pulin definili includ piegele largi sau inguste, pielele rare
(desfEcute) sau strdnse gi pielele echilibrate 9i piele1e dezechilibrate*.
Nu toate pie,tele pot fi descrise prin caracteizdi simple. Uneori, cererea gi oferta nu firnctioneazd a$a cum
era de a$teptat. Este posibil ca oferta si nu poattl rdspunde cererii in creEtere din catzd ratei mari ademolirilot care depdqegte rata noilor construclii. In acest caz, preturile vor continua se creascd. Sau este
posibil ca oferta s[ fie mai mare decdt cererea, din cauza unui exces de proprietdli existente pe piala 9i
deci prelurile vor scddea.
Aga cum se aratji in Capitolul 6, activitatea pietei imobiliare este ciclic5. La fel ca ciclul de afaceri, ciclul
imobiliar se caracteirzeazd piln perioade succesive de cregtere, declin, recesiune gi revenire. Totuqi, ciclulimobiliar nu este sincronizat cu ciclul de afaceri. Activitatea imobiliarl rdspunde atet stimulilor pe termen
lung, cdt gi stimulilor pe termen scud. Ciclul pe termen lung se caracterizeazd prin schimbdri ale
caricteristicilor profesiunilor exisletrte, ale populafiei, ale venitului 9i modificirilor in preferinlele
consumatorilor. Ciclul pe termen scurt este caracterizat lndeosebi prin disponibilitatea de credit.
Nivelurile analizei de piaflprincipiile analizei de piap par simple, dar tehnicile $i procedurile aplicate de cdtre analigtii de piap pot fiextrem de sofisticate. Studiile de piatA se pot transforma in analize elaborate. Nivelurile analizei de pia!6
care pot fi realizate reflec{-d un spectru de meiodologii complicate'.
Estimlrile cererii sunt formulate in mod diferit in fimc1ie de nivelul de analiz6. In unele cazuri, cererea
poate fi aflatii foarte simplu din condiliile curente ale pielei sau ratele de schimb pot fl folosile pentru a
iealiza previziuni. Din cauza deficienlelor acestei aborddri simple, se recomandl a se proceda cu atentie.
Pentru a se realiza o analizl aprofirndatii a cererii prevdzute (fundamental6), analistul trebuie s[ strangd Si
se segmenteze foarte multe date gi s[ facl ralionamente realiste pentru a face previziuni. Analistul
perfeilioneazi estimarea cererii prevlzuti ludnd in considerare percepliile asupra participanlilor de pe
pialr 9i ficand pt"supunerea cd tendinlele curente probabil vor continua.
a pentru mai multe date privind imptrrtirea pe categorii a piefelor imobiliare, vezi Neil Cam, Jos€ph Rabianski, Ronald Rascter tiMaury Seldin. 1988. Reql iffs, NJ: Prentice-Hall, paEina76-77 $i9l'82.; pen;; mai multe detalii lizei de piaF, vezi StePhen F. Fanring, Terry V. Grisson 9i Thomas D.
Pealtr'oln. lg94- Ma*ct Andlysis Jor Vdluation Apprsisals. Chicago: Appraisal Institute'
11.8
Analiza de pia
flr
I
j
i
'l
I
ir
$
I
I
Il
I
ii
In plus fa16 de diferitele nivele de analizd, disciplinaanalizei de piale include mai multe tipuri de analizlinrudiie. Pentru a realiza o anumiti evaluare, evaluatorulirebuie sl determine care dintre urmltoarele tipuri aleanalizei de piall este cea mai adecvatl pentru evaluare;
Tipuri de analiz[
ln cazul unei anumite evaludri, evaluatorul seva baza adesea De unele dintre urmAtoareletipuri ale analizei de pia(5: analize economicdde bazd, studii de piate 9i studii devandabilitate, analiza investitiei gi studii defezabilitate.
. Alaliza economicd de bazd
. Studii de piaF gi studii de vandabilitateo Analiza investitiei. Analiza fezabilititi i
Tipurile de aralizl de piali diferi mai mult ln ceea ce privegte sfera lor decdt procedura de urmat. Toateformele de analizl de pial6 investigheazd aclivitalea economici locall gi factorii care influenlsazd cerercaqi oferta unui anumit tip de proprietate sau intr-o arie de piali specificd - degi nu intotdeauna seconcentreazl pe o anumiti proprietate. De asemenea, concluziile acestor analize ll conduc pe evaluatorspre analiza celei mai bune utiliziri, cerutd in procesul de evaluare.
Analiza economici debuiBaza economicd a comunitdlii o reprezirt[ aclivitztea economici ce permite afacerilor locale sb generczevenit din pielele situate ln afara limitelor comunitSlii. Astfel, analiza economicd de bazl este un studiuasupra ramurilor industriale pi al afacerilor care genereazl locuri de muncd gi venit ln comunitate, ca gi
asupra funcfiilor de ocupare a fo4ei de muncd, cum sunt rata de cre$tere a populaliei qi nivelul venitului.
Indicatorii de ocupare a forfei de muncl servesc ca bazl pentru venitul folosit in analiza economic[ debazd. Industriile angajatoare de bazi constituie fundamentul unei comunitili produc6nd bunuri gi serviciicare pot fi exportate cu scopul de a aduce bani economiei locale. Degi unele dintre segmentele sectoruluiserviciilor pot fi considerate activiteli economice de bazd,, cele mai multe activitdli prestatoare de serviciinu sunt de baz6, deoarcce serviciile oferite gi venitul generat rimdn intre granilele comunitilii. Cregtereaocuplrii forlei de munci de bazd poate reflecta schimbiri in numirul popula,tiei, venitul gospoddriei saua$i factori economici care influen\eazltttlizarca terenului gi valoarea proprietdlii imobiliare.
Adesea, structura sectorului de afaceri al unei comunitEli poate ft analizat folosind Sistemul de ClasificareNord American al Industriilor (NAICS), elaborat gi utilizat de cdtre agentiile guvemamentale derecensimant precum Statistics Canada Biroul de Recenslm6nto. Publicatiile guvemamentale, precumRevista ariilor comerciale mici din Canada gi Recensimdntul Comercial al US folosesc codurile NAICSpenhu a descrie structura comerlului dintr-o arie statisticl metropolitand.
Sondajele qi alte tehnici de strangere a informaliilor, utilizate ln analiza economicd. de baz6, produc dateprimare care pot fi apoi utilizate in alte tipuri de analizl de pia!5.
6 in 199?, Sistemul de Clasificare Industriali Standard (SIC) a fost lnlocuit prin Sistemul de Clasificare Nord American al
Industriilor (NAICS). Vezi Carole A. Ambler 9i James E. Kristoff. 1988. "Introducing the North American IndustryClassification System'- Go verment Infotmation Quarterly,volumul 15, numirul3: pagina 263-273,
11.10
r-
Studii de piafn qi studii de vandabilitat
Un studiu macroeconomic de piajl oferd o imagine largi asupra condiliilor privind cererea 9i oferta
pentru un anumit tip de-proprielate (ex. unitnli rezidenliale, sau
pentru o anumite arie. Intr-un studiu de pia!6, evaluatorul eti,tl
anumite, degi in cazul celor mai multor evaludri este necesar
intr-un stgdiu de vandabilitate, evaluatorul invesiigheazd modul in care o anumiti proprietate va fiabsorbitil, vdnduti sau inchiriatl in condiliile de piaii curente sau anticipate; trebuie inclus un shrdiu de
pia16 sau analiza unei clase generale de proprietate. Spre deosebire de studiile de piafi, un studiu de
vandabilitate este specific proprieElii respective. Acesta hebuie s6 identifice caracteristicile pielei incauzS gi sd cuantifice efectul acestora asupra valorii proprietilii.
Un studiu de vandabilitate s e bazeazl pe analiza celor patru factori ai valorii - utilitate, raritate, dorinJl 9i
puterea efectivd de cumplrare. Interacfiunea dinhe acegti patru factori va determina vandabilitateaproprietnlii. Utilitatea $i raritatea sunt factori ai ofertei, in timp ce dorinfa gi puterea de cumplrare efectivd.
sunt factori ai cererii.
Dezvoltarea unei proprietiji presupune de obicei atAt o fazd de construclie, conversie sau renovare, cat $io fazd de comercializare/vdnzare. Studiul de vandabilitate trebuie sE descrie situalia privind cererea qi
oferta in condiJiile de pia,ti curente (pentru estimarea valorii de facto), precum qi situalia cererii gi ofertei
pe parcursul perioadei de construclie estimate (pentru valoarea dupd fnalizare) ca 9i perioada de
comercializare (pentru valoarea estimati dupd stabilizarea ocupirii). Cu alte cuvinte, studiul de
vandabilitate al unei proprietiti trebuie sd se concentreze pe fiecare punct din programul de dezvoltare 9i
deci Si valoarea se va estima pentru aceste puncte. Analiza cererii pi ofertei trebuie s[ investigheze
condiliile de piat[, atAt cele curente, cdt qi cele din viitot pentru a determina rata de absorblie gi aliifactori care vor afecta valoarea ln timpul perioadei de comercializare.
Studiul de vandabilita0e hebuie sI rlspundi la urmltoarele intreblri:
. Cine sunt utilizatorii finali - ex. cumparitorii sau chiria$ii?
. Care sunt caracteristicile utilizatorilor finali agteptali? (vArsta, mdrimea familiei, nevoile de spatiu,
preferinlele pentru amenaj[ri gi facilitiili). Utilitatea construcfiilor, fie ele propuse sau existente, satisfac necesitilile pietei vizate?o Care este nivelul cererii penhu proprietatea propusi pentru a fr scoaslpe piali?. C61i utilizatori finali ar dori proprietatea? (dorinfa). Cdji utilizatori potenliali gi-o pot permite? (puterea efectivi de cumpirare). Ce parte a cererii este probabil ca proprietatea s[ atragi? (rata de atractivitate). Care este oferta de proprietiiti competitive care vor fi scoase pe piaF?. CAte unitifi competitive existi in prezent?o Cdte unitiili competitive se afli in conshuclie?. Cite unitiili competitive se afl[ ln curs de planificare?. Care este rata de absorblie estimati in cazul propriet?i,tii propuse spre a fi scoasi pe pia,ti?. ExistE utilizlri altemative ale proprietiitii care vor determina o rentabilitate mai bun[ a investiliei?. Care sunt riscurile relative asociate cu utilizlrile altemative?
Evaluatorul trebuie sd fie atent s[ nu interpreteze eronat datele sau se udlizeze datele istorice ca fiind opreviziune absoluti pentru viitor. De exemplu, rata de absorblie suferiti de proiectele competitive este
adesea incorect presupusl a indica rata de absorblie pentru proprietatea in cauzd, atunci cAnd ea este de
fapt numai o indicalie asupra cererii. SI luim de exemplu un evaluator care analizeazd o subdiviziunerezidentiali propus[ 9i gese$te trei subdiviziuni competitive ln aria de piald a proprieti]ii respective. Peparcursul anului trecut, aceste subdiviziuni au avut rate de vdnzlri medii de trei loturi pe lurl, cinci lohlripe luni $i gapte lohri pe luni. Utilizarea numai a ratei de vAnzdri medii pentru cele trei subdiviziunicompetitive de cinci loturi pe luni, ca fiind rata de absorbtie estimatii pentru proprietatea ln cauzL, u ftfoarte probabil incorecth. Totugi, vinzdrile totale de loturi pentru cele trei subdiviziuni competitive pot fi
r1.11
Capitolul 1l
utilizate ca un indicator al cererii totale pentru lohlri rezidenliale cu o dezvollare similard din aria de pialda proprietalii respective - ex. i5 loturi pe lun[ reprezintl cererea implicitl pentru acest tip de produs
imobiliar. Evaluatorul trebuie sb studieze factorii de piali adilionali, inclusiv tiparele de cregtere 9i de
dezvoltare ale noilor subdiviziuni competitive, pentru a susline estimarea cererii totale din perioada de
comercializare a proprietdlii respective.
Perioada de timp in care proprietatea ln cauzA este comercializali, poate fi determinatA p:-in ana\izarea
ofertei de loturi rezidenliaie competitive din subdiviziunea zonei de pia!6, inclusiv proprietatea in cauzl 9itoate celelalte subdiviziuni propuse gi existente. 56 luim in considerare urmitoarea situafie:
. Evaluatorul se a$teapt6 ca toate cele trei subdiviziuni existente care au fost menlionate mai sus sd
continue se vdndi loturi in timpul perioadei de timp in care este comercializatd $i proprietatea incauza.
. O alti subdiviziune propus[ va inira in competilie in perioada de comeicializare a proprietZlii lncalza.
. Cererea total4 este de 15 loturi pe lund.
Astfel, rata medie de absorblie pentru cele cinci subdiviziuni va fi de trei loturi pe lun6. Evaluatorul poate
apoi deterrnina dacd l,al:- de absorblie a proprietilii in cauzd va fi aceeagi, mai mare sau mai micl decdtrata medie. Motivarea ratei alese trebuie explicati in concluzia evaluatorului.
in cazul ln care pentru evaluare este.utilizat un studiu de vandabilitate, intocmit de un colaborator,evaluatorul trebuie s[ Stie cd acest shrdiu reprezintd date secundare. Evaluatorul trebuie sd verifice cu
atenlie studiul pentru a determina validitatea acestuia pi dace el poate fi utilizat.
Analiza investitiei
Analiza investiliei il ajutn pe evaluator sI determine dacd o anumiti proprietzt€ indeplineqte condiliile de
risc Ai profit ale investitorului. Compardnd ratele aqteptate ale rentabilit5lii oferite de oportunitilile de
investilie alternative, evaluatorul poate estima rata rentabilitdlii necesard in cazul proprietilii evaluate.
Cuantificarea profihrlui gi riscului sunt in funclie de standardele de performanJi de piaJi 9i de costul de
oporhnitate al capitalului investit
Un investitor care alege o investilie renunJi la oporhmitatea de a investi in alte proiecte. Investitorul va
alege investilia care corespunde cel mai bine cu obiectivele de investilie specifice. Unii investitori cauticea mai mare ratii a rentabilit.ltii la cel mai mic risc, ln timp ce allii cauti siguranfa unei cre$teri pe termenlung cu o rati a rentabilitiilii mai sigur[. in plus fap de lipsa de lichiditngi pe care investitorul o suporti pe
perioada investifei, existi un potenlial penht coshrl de oportunitate in cazul ln care investilii altemativela nivele de risc comparabile dep5gesc investilia aleasi.
Discufiile cu investitorii privind agteptiirile lor ln ceea ce priveqte beneficiile, inflalia 9i cre$terea pie,tei
pot oferi sprijin pentru estimiril€ raiei rentabilitalii proprietalii.
Lnrliza fezabiliti{ii
Analiza fezabiLitilii economice este definiti ca fiind analiza realizati. pentru a investiga dacl un proiect va
indeplini obiectivele investitorului. Astfel, rentabilitatea unui anumit proiect de proprietate imobiliarb este
a6lizatl in funclie de criteriile unei anumite piele sau unui anumit investitor. In mod altemativ,fezabilttatea poate fi definit6 ca fiind abilitatea unei investilii de a produce suficiente beneficii pentru a
acoperi cheltuielile gi taxele gi de a oferi ln schimb un piofit rezonabil Si a recupera banii investili?,
1 1993. The Dtctionary of Real Estdte Apprdisdl (3d edition). Chicago: Appraisal Institute. Termenii de aralizd a fezabilitllii,analizd a fezabilitzlii economice li anafize a fezabilit5]ii financiare sunt adesea utilizali unul in locul celuilalt. Vezi de asetnenea
Stephen Fanning, Terry Grissom gi Thomas Pea$on. 1994. Iutarket Analysis for Valuation Appraisals. Chicago: AprraisalInstitute, pag. 190-
lt.t2
Fezabilitatea economici este indicati atunci cdnd valoarea de pia{d sa:u vdnzarca en gross a unui proiect,
dupd realizarea unei condilii stabilite, este egald sau dep[pegte toate costurile de produc]ie ale projectului.
Valoarea de pia!6 se aplicd unei proprietili destinate inchirierii; vdnzarea en gross se aplic[ unui proiect
care va fi dezvoltat in unita,ti multiple care vbr fi vandute mai multor utilizatori.
Considerafii privind sincronizarea in analiza de piafi
Determinarea fezabilitdtii economice necesiti o estimare a valorii de pia16 a propriet5lii a;a cum se
prezinti in momenhrl respectiv . (valoarea de facto) 9i o valoare estimaE pentru vii0or - ex. dupd
incheierea unei anumite faze de construc,ti e, realizarea unei condilii stabilite, sau ambele. Condilia
stabilitl (sau stabilizarea) indicl faptul cA proprietatea a atins nivelul de utiliiate pentru care a fost
planificati. in cazul proprietdlilor destinate lnchirierii, se face referire la gradul de ocupare stabilizat $iia veniq in cazul proprietililor in care sunt de vinzarc unitili distincte cltre utilizatori finali multipli,care intenlioneazd sI construiascd locuinle pentru uzul lor propriu sau pentru a le vinde altor utilizatori,
stabilizarea intervine atunci cAnd toate loturile subdiviziunii au fost vandute. in cazul subdiviziunilorrezidenfiale ln care locuinlele au fost rcalizale de citre un constructor ln vederea vdnzdrii cdtre
utilizatori finali multipli, stabilizarea apare atunci cAnd toate locuinleIe subdiviziunii au fost vdndute. inplus fali de gradul de ocupare stabilizat gi de venit, operalia de stabilizare poate reprezenta o
consideralie pentru proprietilile in care este amplasati o afacere firnclionala. De exemplu, un restaurant
poate ocupa in tntregime o nou6 cladire comerciala $i poat€ plati chiria de piafd penku spa]iul
iespectiv, dar funclionarea acestei afaceri nu se poate stabiliza p6ni cdnd consumatorii locali nu au
avrt ocazit de a compara restaurantul rQspectiv cu altele
Este esenlial s[ se recunoasci faptul cd valorile unei proprietali in stadiul ln care se afld, duplterminarea construcfiei, qi dupl stabilizare nu sunt asemendtoare; acestea apar in perioade de timp
diferite din timpul de dezvoltare. Eyaluatorul care uiti acest lucru poate pierde din vedere schimbdrile
previzibile din conditiile de piald gi poate face ipoteze eronate 1n analiza fezabilitl]ii 9i in estimarea
valoiii.
Analizarea fezabilitElii utiliz[rilor propuse soliciti evaluatorilor s[ prevad[ condiliile de piald viitoare 9isuccesiunea evenimentelor, precum vinzarea noilor locuinle dintr-o subdiviziune. Analiza inadecvati a
proiectelor de dezvoltare, fie mari, fie mici, poate contribui la equarea proiectului. Tabelul 11.6 prezintii
cdteva cauze des intilnite in cazul studiilor de fezabilitate incorecte.
Tabelul 11.6Zece cauze princioale ale studiilor de fezabilitate inadecvate
1. Instrucliuni incorecte sau inadecvate prezentate analistului de piali2. lncapacitatea de a areta o gamd de rezultate probabile3. Exagerarea previziuirilor de cregtere
4. Supra-alocarea pieiei imobiliare proiectului ln cauz6
5. Utilizarea insuficientii a microeconomiei6. Valori ale terenului prea mari7. Incapacitatea de a pdstra acela$i consultant8. Planul este prea mare 1o raport cu aria de piafi9. Planul de utilizare a terenului este prea rigid10. Succesiune incorectl gi subestimare a costurilor infrastructurii
Sursa: John Robert White. 1984. Redl Estdte Counseling, Forecdsting: Selected Wrilings of John Robert White. ChicagoiAmerican lmtitute of Real Estate ADDraisers : DaE 214-220.
11.13
Capitolul l1
Fezabilitatea qi cea mai bunl utilizare
Analiza celei mai bune utitznri 9i analiza fezabilititii sunt in strdnsi legituri, dar analiza fezabllitJ;llipoate necesita date qi consideralii ce nu sunt direct legate de calculul celei mai bune utilizlri. Astfel deanalize pot fi mai detaliate decit analiza celei mai bune utiliziri, se concentreaze asupra unui alt punct sau
necesiti cercetdri in plus. In general, este studiatd fezabilitatea unei proprieEfi imobiliare in dezvoltare,ludndu-se in considerare o varietate de utiliz[ri altemative. Utilizarea care maximizeazl valoareareprezintl cea mai bund utilizare. Tabelul 1I.7 prezntl o comparalie intre analiza generall de piap,analiza fezabilitAlii qi analiza celei mai bune utiliziri.
in mod tradilional, analiza celei mai bune utilizdri a fost asociat2i cu analiza rezi tald a terenului, carederivd din economia clasicl. Intr-o analizd clasicd rezidualf, a terenului, valoarea terenului este atribuitivenitului ce rlmdne dupd ce au fost compensate coshrrile de amenajare. Cea mai bund utilizare a terenuluica fiind liber indici numai cum ar trebui utilizat terenul ln cazul ln care ar fi liber. Deqi analiza celei maibune utilized este in principal un instrument de evaluare a terenului, ea este utilizati qi de citre evaluatoripent.ru a cuantifica contribulia pe care o are valoarea unei clldiri conform ipotezei cI valoarea proprietlliiimobiliare minus valoarea terenului, ln condifiile celei mai bune utilizdri, este egali cu valoarea clSdirii gi
amenaj[rilor. in timp ce clidirile pot fi modificate, caracteristicile esenliale ale amplasamentelor nu pot fischimbate. Venitul oricdrui amplasament depinde de decizia asupra utilizdrii acestuia. Din acest motiv,valoarea terenului reprezintii forfa motrice, iar valorile proprietdfii imobiliare pe o piali specificd sunt ofunclie a venitului alocabil terenului.
Tabelul 11.7Comparafie a analizelor asupra proprietitii imobiliare
linta/ScopAnaliza generald de piayd
Analiza fezabilitdlii
Analiza celei mai bune utilizdri
ProceselPagiAnaliza generald de piald
Analizd fezdbilitdlii
Analiza celei mai bune utilizdri
Rezultate (Date obfinute)Analiza generald de piald
Analiza fezabilitqii
Analiza celei mai bune utilizdri
Identificl cererea pentru uiilizlri poienlialeadecvateDetermini valorile utilizlrilor potenliale adecvate(pe baza datelor colectate in timpul analizei depiali - ex. valoarea reziduali a terenului, ratareniabilitd,tii, valoarea capitalizatl a inlregiiproprietlli imobiliare)Se face asupra potengialelor utiliz6ri adecvate qi
determini utilizarea care produce valoareamaximi
Realizeazd analiza cererii 9i ofertei in cazuluti liztrrilor poienliale adecvateCalculeazd VNE/ fluxul de numerar al utilizlrilorpotentiale adecvate fi selecteaz6 ruta decapitalizare/ratz de actualizare pentru formareaunei opinii asupra valorilor proprietSlii imobiliareArati termenii de utilizare, succesiune in timp,participanti ai pielei (ex. utilizatorul proprieteliiimobiliare, investitorul de capital, investi0orulcredilor) $i compar[ valorile utilizirilor poteufialeadecvate
Prevede ratele de absorbfie 9i chiriile probabile lncazul utilizlrilor potentiale adecvateValoarea proprietnlii imobiliare a utiliztuilorpotenliale adecvate se bazeazi pe datelefesDectiveCea mai bunl utilizare a imobiliare
tl.l4
Procesul celor qase Paqi
Cele mai multe analize de piald pot fi realizate utiiizdndun proces in gase papi, care estre prezenLat in Tabelul11.8. in cazul proprietdtilor imobiliare propuse, maipoate fi adiugat gi un al gaptelea pas pentru analiza
fezabilitnlii financiare a utilizdrilor altemative qi penirupragul de rentabilitate, utilizAndu-se adesea testulpragului de rentabilitate al investiliei.
Cele mai multe analize de pial6 pot fi realizateutilizand un proces in gase pagi, care cuprindeurmetorii pagi: analiza productivitalii proprietetiiimobiliare, delimitarda pietei, previziuneacererii, analiza ofertei competitive, echilibrulsau analiza reziduald 9i previziuneaatractivitelii proprielalii imobiliare in cauze.
Analizele de piap poi fr destul de elaborate, mai ales dacd este n€cesare o cercetare primar6 ampl6.
Exemplele urmetoare subliniazi procedurile 9i procesele de gAndire pe care evaluatorul le va aplica inutilizarea procesului celor gase paqi, cu scopul de a analiza^pielele posibile pentru o proprietate imobiliarl
evahnt1, din fi""-" tip major de proprietate imobiliarl. in procesul de evaluare, investigarea imaginii
economice a piefei proprietSlilor imobiliare precede, in mod normal, procedurile care alc[tuiesc anaiiza
de piafr.
Tabelul 11.8Procesul analizei de piali ln gase papi
pasul 1 Analiza proriuctivitifii Mai intii, evaluatorul sau analistul identificd acele
proprietifii imobiliare caracteristici ale proprietalii imobiliare in cauzd care
determini abilitili productive 9i utilizdri potenfiale ale
proprietilii imobiliare. Aceste atribute pot fi de ordin fizic,legal sau de localizare gi ele vor alcdtti baza de selectare a
proprietdlilor imobiliare comparabile.
pasul2 Delimitarea piefei Av6nd ln vedere utiliz[rile potenliale ale proprietiliiimobiliare h cauzd, evaluatorul identificd o piald pentru
:utllizarca definiti (sau mai mult decdt o piali, ln cazul lncare proprietatea imobiliari prezinti utilizdri altemative).
pasul 3 Analiza gi previziunea cererii Analiza economicl de bazd reprezinti baza ar'alizei asupra
cererii de pe pia
Cererea de locuinte
Subdiviziunea de locuinle propuse pentru o singuri familie
Constructorii doresc s[ $tie cate locuin]e pot construi inir-o subdiviziune, care sunt preluile pe care se potaStepta sl le oblini peniru aceste propriet[li imobiliare, precum gi perioada de vdnzare dintr-o perioadf, dedelinere anticipat5. Analiza tipici de pia!6, in cazul unei locuinfe pentru o singura familie dintr-osubdiviziune, implicl urmltoarele aprecieri ln procesul ln qase pagi:
Pasr;l l. Analiza productivitdlii proprietdlii imobiliare. Ca in orice analizd de pia!6, primut pas reprezintio analizd preliminard a atributelor legale, ftzice gi de localizare a1e unitililor in cauzd qi aleunitililor competitive din subdiviziunile respective. Caracteristicile importante ale unei noisubdiviziuni sunt urmdtoarele:
. Infrastructura
. Zonarea
. Reshic,tiile din titlul de proprietate
. Legdh:rile cu angajatorii 9i amenajirile majore
. Planurile urbanistice de dezvoltare
. Tendintelepopulaliei
Pasd 2. Delimitarea pielei. Penttu a analiza caracteristicile probabililor cumplrdtori ai locuinlelor incauz6, analistul trebuie sI intocmeasce un profil al consumatorului, descriind nivelul venitului,m[rimea gospodiriei vdrsta qi preferin]ele. Aria de piaJa a cumpdri0orilor poten]iali poate fidefiniti astfel:
. Relalia timfrdistanli - timFul necesar pentru a ajunge la locurile de muncd 9i alte facilitili
. Limite sociale sau politice - zona gcolilor, incintele pentru votare
. Granile artificiale sau nahrale - artere principale de circulafie, bariere fizice
. Localizarea locuinlelor competitive
Pastl 3. Previziunea cererii. Cererea de locuinle pentru o singuri familie este in general analizatiutilizAndu-se informaliile demografrce. Dupd ce aria pietei a fost definiti, analistul poate adunadiferik informalii pentru aria respectivd:
. Populalia cuenti gi previzionatii din aria de piald definitii
. Numirul de gospodirii curent gi prwrzionat, tinffnd seama de faptul c[ mirimea gospod[riilorvariazi in firncfie de virsta capului de familie
. Num[ru] de gospodirii curent $i previzionat ocupate de proprietari qi al celor ocupate dechiriaqi. (Poate exista o cakgor.ie de chiriagi care igi permite si cumpere.)
Avdnd informatii despre populalie, analistul poate reduce num[rul de gospodirii ocupate deproprietari, in firnclie de nivelul venitului pentru a determina procentajul de gospoddrii careintrunesc sau vor intruni condiliile de rambursare a creditului, cerute de cdtre practicile decreditare locale ca $i rata dobinzii, precum qi alte cheltuieli gospodere$ti, ca de exemplucheltuielile pentru intretinere, asiguriri $i impozite. Prin ajustarea numirului de gospoddriiocupate de proprietari, care pot sau vor putea s6-gi permitii locuinfa, cu rata de neocupare dinariile de piati se cunatifici cererea existentii 5i anticipati pentru proprietatea imobiliarl in cauz6.
Pasul4. Analiza ofertei compelitive. lrentarul ofertei competitive presupune identificarea numdrului de:
. Propriet?ili imobiliare competitive existente in aria de piali identificatd a proprietifii imobiliarerespecflve
o Propriet?ifile imobiliare aflate ln constructie ln zona respectiv[
11.16
. Proprietd,tile imobiliare aflate in curs de planificare in aria pentru care au fost obtinuteautoriza{ii de construclie
. Proprietllile imobiliare propuse in aria de piali
Numirul total de proprietili imobiliare competitive din aria de pia!.i definiti din perioada alutii invedere, poate fi determinat precis prin verificarea numdrului totai^ de autorizalii de construclieemise ln comparalie cu cele care au fost utilizate in anii treculi. In plus, fali de cuantificareacantitative a ofertei curente qi anticipate, acest pas al procesului de analizd include comparareaproprietilii imobiliare in cauzd cu cele compeiitive in ceea ce privegte facilit5lile specifice qi
atributele care oferd unititilor locative un avantaj sau dezavantaj.
Pasul 5. Echilibrul sau analiza reziduald. Cererea existenti sau potenliaE poate fi comparati cu ofertacompetitive curenti sau anticipatA pentru a determina dacl cererea pentru unitali adilionale sau
metri pitrali de locuinle (cerere marginall) existi sau cind aceasta poate sd apar6.
Pas,tl 6. Previziunea atractivitdlii proprietdlii imobiliare fn cauzd. Ultimul pas al procesului de analizl de
piaJi, a unei subdiviziuni propuse, il reprezintd analizarea ratei de rating pentru a prevedea rata
probabili de atractivitate a propriet.Ilii imobiliare ln cauzd. Analistul face aprecieri calitative inprivinla atractivitElii relative a proprietiilii imobiliare respective in aria de piale, atractivitate care
trebuie reconciliat?i cu dovezile cantitative ale cererii marginale.
Scopul analizei de piali a subdiviziunii propuse este adesea mai amplu decdt simpla previziune a
atractivitilii proprietEfii imobiliare respective. De asemenea, clientul doreqte adesea sd gtie dacl proiectul
este fezabil din punct de vedere economic gi care este prelul pe care piala il va suporta. In cazul pasului
$apte, care este optional, al procesului de aralizd de piali; analistr:l testeazd fezabilitalea diverselor
scenarii de piap. Pragul de rentabilitate de la care costurile de construciie a$teptak $i profitul dorit de
client lncep formarea prelului de vdnzare anticipa! servegte adesea ca punct de plecare pentru testarea
altemativelor de pre!. Analistul poate, de asemenea, se testeze previziunile de piali extrem de optimiste
sau pesimiste, oferind scenariul cel mai bun sau cel mai r6u.
Complex de apartamente existent
Pentru a-gi pistra valoarea in timp, un complex de apartamente existent trebuie si poati concura in mod
efectiv pe piald. Rata de neocupare a propriei.ilii imobiliare in cauze este un indicator al relativei s6n[tn!ia proprietitii imobiliare, dar analiza de piali ln cazul unei astfel de propriet[li imobiliare implicd aprecieri
suplimentare.
Passl l. Analiza productivitdlii proprietdlii. La fel @in cazul majoritnlii proprietitilor imobiliare, primulpas al analizei de piali pentru o clidire de apartamente implici o analizi preliminard a atribu0elorlegale, fizice gi de localizare ale proprietiilii imobiliare in cauzd 9i ale clddirilor similare dinzonele cu apartamente competitive. Caracteristicile importante ale unui complex existent de
aoartamente sunt umatoarele:
o Tipul 9i lnfttigarea proprietilii imobiliare. Num[ru], mdrimea $i aranjarea unititilor. Amenaj5rile $i facilitilile (atdt in cazul apartamentelor, cit gi al intregului complex). Parcarea. Zonuea (in special posibilitatea de schimbare a zonerii in cazul conversiei potenliale in
eventualitatea proprieti,tii comune). Infrastructura. Planurile urbanistice de dezvoltare. Caracteristicile naturale gi tendinlele de utilizare a terenului. Legdturile cu angajatorii gi amenajirile majore
tt.t7
Capitolul 11
Pasttl 2. Delimitarea pielei. Aria pielei peniru potenlialii chiriagi este similari cu cea a potenlialilorcumpdritori de locuinfe. Limitele ariei de piafi, in cazul unui apartament existent, se bazeazd peurmlloarele:
. Relalia timp-disianF - timpul necesar pentru a ajunge la locurile de munci gi alte facilitnfi
. Limite sociale sau politice - zona gcolilor, incintele pentru votare
. Granife artificiale sau naturale - artere principale de circulalie, bariere fizice
. Localizarea locuinlelor competitive
in plus, in acest pas al procesului de analizd de piald, analistul investigheazd profilul chiriagului(ocupatia, nivelul venitului gi alte informalii demografice) proprieti{ii imobiliare in cauz[ qi ariade piafa.
Pasul 3. Previziuned cererii. Cererea pentru un complex existent de apartamente este previzutiutilizAndu-se atet metode deductive cAt qi fundamentale. Analiza deductivi (tendinla) a ariei depia!5 a proprietilii imobiliare respective include investigarea urmetoarelor elemente:
. Tendinlele generale de cregtere
. Tendinlele de construclii rezidenliale
. Ratele de absorbtie istorice
. Cotele reale ale chiriilor
Informaliile relevante, bulese in cursul analizei fundamentale a cererii de apartamente, cuprindurmdtoarele elemente:
. Populalia cuentd 9i previzionati din aria de piald definitiie Numlrul de gospoddrii curent gi previzionat (impirfind numirul populatiei la mdrimea medie a
gospoddriei)o Numlrul de gospodirii curent $i previzionat ocupate de proprietari qi al celor ocupate de
chiriaqi. Numlrul de gospoddrii care intrunesc sau vor lntruni condiliile de plati a chiriei lunare pentru
apartamentele din proprietatea imobiliarl respectivi
O coreclie aferent?i neocupirii de pe piaji poate fi necesard in cazul construc,tiilor propuse, dar lncazul proieclelor existente analiza se concentreaztr de obicei pe abilitatea proprietSlii imobiliarerespective de a atrage ocuparea, astfel incdt nu este necesard efectuarea nici unei coreclii. Esteposibil sd fie necesare coreclii aditionale ln cazul ln care cererea este in cre$tere, aceasta fiindgeneratii de mobilitatea fu cre$tere a gospodiriilor cu un venit scdzut, sau cererea este latent?i, dincauza construcliei reduse sau al costurilor financiare ridicate, care restriclioneazi noileconstrucfi.
Pasul4. Analiza ofertei competitive. Oferta de apartamen0e competitive din aria de piaJi ia in considerareurm[toarele elemente:
. Proprietiilile imobiliare competitive existente
. Proprietiilile imobiliare aflate ln construclie
. Proprietilile imobiliare pentru care au fost oblinute autorizate de construire
. Proprietifile imobiliare propuse
Pentru a lncheia analiza ofedei competitive, sunt comparate locallzarea, vechimea qi facilitnlileproprietilii imobiliare in cauzl cu cele ale proprietitilor imobiliare competitive.
Pas;[ 5, Echilibrul sau analiza reziduald. Excesul sau lipsa de apartamente pe piall pot fi determinateprin compararea rezultatelor analizei din pasul 3 $i 4.
11.18
F
Pasul6. Previziuned atractivitdlii proprietdlii imobiliare in cauzd. Analiza deductivd a ariei de piali este
revdanti cu ajutorul analizei firndamentale adilionale penku a afla rata de atractivitate a
proprietllii imobiliare in cauz6. Nivelul de ocupare al proprietnlii imobiliare respective poate ficomparat cu numirul estimat de apartamente ocupate de pe piali sau poate fi calculat segmentul
de piali pro-rata prin impd(irea numdrului total-de apartamente a[ proprietdfii imobiliare in cauzi
la num6rul total de apartamente de pe piald. In pluq, pot fi c-omparate ratingurile proprietitiiimobiliare in cauz[ 9i ale proprietililor imobiliare competitive. In cazul in care sunt folosite mai
multe forme de analizi fundamentald, pentru a calcula rata de atractivitate, concluziile rezultate
trebuie s5 fie reconciliate.
Cererea de spafii comerciale
Pentfu a previziona cererea pentru un centru comercial existent sau propus, pozitionat pe un anumit
amplasamen! pe o anumita perioadi de timp, un evaluator realizeazd urmdtorii paqi:
pasul L Analiza productivitdlii proprietdlii imobiliare. Analiza atributelor legale, frzice gi de localizare
ale centrului comercial in catz| qi ale centrelor competitive din sau din apropierea ariei
comerciale se concenheazd asupra standardelor curenbe ale domeniului de activitate. Proprietilileimobiliare comerciale pot fi deplgite rapid ln condiliile schimblrii standardelor activitilii dincome4. O atenlie special[ se acord[ unnitoarelor atribute ale spaliului ln cauze 9i facilitiililor:
. Raportul dinte teren fi construclie (coeficient de ocupare a terenului)
. Aria construc{iei
. Parcarea
. Falada, vizibilitatea qi semnalizarea
. Topografia
. utilitillile
. Imprejurimi
. Design $i lnftli$are
. Imbunitiiliri
. Mlrimea spaliului de depozitare
. AdAncimea spa,tiului de depozitare
. Chiria$ii $i marketingul
Factorii de localizarc sunt de asemenea importanfi pentru propriet5lile imobiliare comerciale.
Printre atributele de localizare se numlrd gi umritoarele:
. Amenajarea teritoriului pi leg[turile cu comunitatea din vecinitate
. Localizarea in raport cu planurile urbanistice de dezvoltare urbando Proximitatea fafi de oferta competitivi
Pastsl 2. Delimitarea piefei. De multi ani se studiaz5 mijloacele efective de analizl a defnirii ariilorcomerciale principale gi secundare ale unui centru comercial. Prinre cele mai cunoscute tebnicisunt urm6toarele:
. Sferele ariei comerciale, ln care limitele preliminare ale ariei comerciale sunt modificate lnfunctie de caracteristicile specifice geografice, demografice gi economice ale comunitiifii
. Modelele gravitafionale, o variantii a sferelor ariei comeroiale care fine seana de efectele
concuren;eiu. Depistarea cliealilor, o formd mai detaliati a sferelor ariei comerciale tn care se studiazd
adresele clienlilor pentru a determina distanlele gi leg[turile
8 Vezi William Reilly. 1959. Iulethods for the Sludy oJ Retqil Relationslrps. Austin: Universitaty ofTexas.
11.19
Pastl3. Previziunea cererii. Anaiiza presupusi a cererii comerciale poate shrdia urmitoarele:
. Baza economicl gi tendinlele de cregtere ale oraqului
. Ocuparea centrului comercial la nivel de oraq
. Ocuparea competitiva a centrului
Cererea fundamentali de spatii comerciale necesiti analizarea in continuare a datelor de piafi,inclusiv urmdtoarele:
. Populalia totald din aria comerciali
. Num[rul de gospoddrii
. Venihrl mediu pe gospod6rie
. Procentajul din venihrl mediu al gospoddriei alocat cumplr[rii cu amdnuntul
. Procentajul de cumpdriri fEcute la centrul comercial alocat ariilor comerciale principale 9i
secundare. Volumul de vdnziri pe metru patrat al zonei comerciale necesar pentru funclionarea centrului
in cauzi. Rata de neocupare normal[ pe pia,ti
Estimdrile asupra cererii deduse qi fundamentale pot fr reconciliate printr-o analizl a proporfiei
ariei comerciale, ln care se compard metrul pltrat de spa]iu comercial ocupat cu previziuneaprivind populalia. Concluziile acesoor analize pot fi apoi corectate luAnd in considerare venitul
comercial din afara ariei comerciale gi pierderea de venit comercial in favoarea altor arii.
Pasul 4. Analiza ofertei competitive. Ca 9i in cazul altor tipuri de. proprietiri imobiliare, inventarul
spafului comercial competitiv cuprinde urm[toarele:
. Proprietilile imobiliare competitive existente
. Proprie6lile imobiliare aflate in constructie
. ProprietElile imobiliare pentru care au fost oblinuie autorizalii de construclie
. Proprietilile imobiliare propuse
Pentru a incheia analiza, oferta de spaliu competitiv este cotatii in funclie de urmitoarele:
. Mlrime
. Acces si localizare
. Calitat€a merfurilor
. Reputalia
. Cotele chiriilor
. Neocuparea
. Chiriaii
Analiza ofertei competitive trebuie si conline esftnlri ale suprafefei in metri pltrafi ale
concurengei specifice, chiriei pe care subiechrl se poat€ a$tepta sA o genereze pe piafa curenti $i
rangului comparativ al subiectului.
Pasul5. Echilibrul sau analiza reziduald. Diferenla dintre spatiul lnchiriabil 9i spaliul comeroial existentgi anticipat reprezintii o estimare a spatiului adi{iona1 necesar. Vffnzdrile pe metru pdtrat inmagazine individuale pot, de asemenea, indica nivelul de performanti al unui centru comercial
exiatent, segmentul de piap al centrului pi dacd exist?i posibilitiili de extindere. Aceste informaliipot fl utilizate pentru a verifica caractenrl rezonabil al estimirii privind spaliul adilional cerut. Incazttl in care existii un surplus curent de spaJiu comercial, previziunea condiliilor de piali poate
identifica momentul ln care spaliul comercial disponibil va fi absorbit qi cererea de spaliu
comercial aditional va incepe sA creasce.
11.20
Analiza de Piafi
pasul6. Previziunea atrdctivitdlii proprietdlii imobiliare tn cauzd. Deoarece conceptele comerciale se pot
schimba rapid, atractivitatea proprieGlii iproprietSlilor comerciale. in plus fa,tn de
proprietilii ln cauzd, mai pot fi folosite qi
propriet?ilii resPective:
. Evalulri cantitative ale proprietIlii ln cauzd 9i ale concurenlilor s6i
. Tehnica mdrimii centrului, in care puterea de alragete a centrului comercial este legatl de
mlrimea sa relative in raport cu proprietdli1e imobiliare competitive
. Analiza propo4iei, care ie aplici la fel ca tehnica mdrimii centrului, dar segmenteaza cererea
numai la nivelul proprietilii imobiliarcln ca'uz6'
Cererea de spafii Pentru birouri
de spalii pentru birouri dintr-un cartier sau zond, pe
le dintre oferta qi cererea de pe lntreaga arie de pia!6
din cererea existentd 9i previzionatd' Astfel, se poate
are stabilizati. Cererea de spalii pentru birouri de
orilor Paqi:
Pastl l, Analiza productivitdlii proprietdlii imobiliare. chiriagii 9i clasa propriet?ifii sunt factorii primari
de identificare a statuhi;i competitiv al unei cl6diri penfu birouri. Elemengele ftzice de
comparalie includ urmeioarele:
. Proiectul clldirii qi materialele de construc,tie
. Iluminarea exterioarl
. Dispunerea strdzilor
. utilitn-rileo Parcarea. Liniile lotului si ale clddirii. imprejurimile si ingrddirea. Dispunerea spatiului pentru birouri. Chiriaqii. Mdrimea etajelor. Scfuile, coridoarele gi ascensoarele. Sistemul elechic. lnc zirea, ventilalia 9i aerul condifionat. lnbunedtirile. Securitatea. Administrarea cl[dirii gi chiriaqii
Consideratiile referitoare la localizarea clddirilor pentru birouri sunt adesea analizate at6t in ceea
ce privegie localizarea proprietiifii in c luzd, lntr-un gnrp de chdiri pentru birouri, c6t 9i
localizarea zonei in raport cu alte zone din aria de pia{a competitivi'
p?njul2, Delimitarea pielei. Spre deosebire de ariile rezidentiale 9i comerciale, care se definesc in raport
de consumatorii p" "-" ii des"*"sc, piata birourilor este legati mai mult de reputalia afacerii ce-
qi are sediul in iespectiva clddire decAt de convenabilitatea localizirii. Aria de piafn pentru o
"Hdite d" birouri este ln general r[spAnditn pe o largl zonl a orapului, firmele de avocah]ri $i
institutiile financiare cnut6nd spalii in clddiri cunoscute, amplasate central, in timp afacerile ce
ofere alte tipuri de servicii pot prefera birouri in zona suburbanl, care oferd facilitili de parcare qi
chirii rezonabile.
tt.2l
Past:l3. Previziunea cererii. Pentru a estima cererea de birouri, analistul trebuie si investigheze diversetipuri de informagii: -
. Numluj de funcfionari ce ocupd spaliul pentru birouri, impdrliti in func1ie de caregoriile deocupatll'
. . Numdrul de firnclionari ce ocupi spaliul pentru birouri din clasa proprietilii imobiliare incalzd
. Spaliul de lucru necesar fiecSrui funclionarlo
. Rata de neocupare normall
Previziunile pot fi frcute prin cregtere anuali, bianuald sau multi-anual6. DacI se face opreviziune pe l0 ani gi se anticipeazd o cre$tere constanti, cererea din prima perioadi se scadedin cererea din ultima perioadl iar diferenla rezultati se imparte la numdrul de perioade dinpreviziune pentru a obline o estimare a cererii anuale.
Pasul 4. Analiza ofertei competitive.In plus faJd de spaliul competitiv aflat in construclie sau in stadiul deplan, oferta competitivi de spaSi pentru birouri poate fi, de asemenea, afectati de demoldri,renoviri 9i de adaptiri ln alte scopuri ale spaliului existent. Informalii despre propriet6fileimobiliare pentru spalii de birouri propuse pot fi oblinute cu dificultate - in special informafiicredibile privind perioada de construclie gi de finalizare. Caracteristicile importante aleproprietdtilor imobiliare competitive cuprind urmdtoarele:
. Mdrimea (aria lntregii clidiri sau aria inchiriabili)
. Vechimea
. Nivelul de neocupare
. Accesibilitatea
. Parcarea
. Calitatea clienlilor
. Administrarea clddirii
. Calitatea $i conditia clddirii
. Imbundtiliriler Facili6lile de suport
Pasttl 5. Echilibrul sau analiza reziduald. Comparafia cererii existenti gi previzionatii de spatii pentrubirouri cu oferia lotald curentE gi anticipati de spalii pentru birouri, nebuie si ia in considerarecre$terea sau descre$terea potentiali a clidirilor din Clasa A gi Clasa B - ex. unii chiriaqi se mutidink-un spafiu de Clasa B lntr-un spaliu de Clasa A lntr-o piali ln declin in care chiriile sunt tnscddere, in timp ce allii pd.resesc un spaliu de Clasa A pentru un spa,tiu d9 Clasa B lntr-o piafiactivd ln care chiriile sunt ln creqtere, Inh-o analizi aprofundatr, evaluatorul ia ln consideralie gispaliul care este supus preinchirierii gi spaliul care va deveni neocupat atunci cdnd contractul deinchiriere al prezentului chiriag se incheie. Daod cererea de spaliu se anticipeazl cA va cre$te lnmod constant, oferta totali disponibild penku ocupare poate fi impdrfit?i la cererea anuall
e O modalitate de calculare a numarului ocupan;ilor unui spaflu penhu biroud din sectoarele economice 9i profesionale implicestabilirea raportului diltre numtrrul de lucretod din birouri ti umdrut total de lucrntori din fiecare sector.- in sectoare preoumsectorul financiar, al asigurtrrilor $i c€l imobiliar (FIRE), un procentaj ridicat (mai mult de doui heimi) din numarul total atftnclionarilor ocuptr spafiu in ct[diri pentru birouri independente - clidLi in hhegime ocupate de citre functionari. Numirul defunclionari FIRE din clddirile pentru birouri poate fi €stimat :nmullind rtumarul btal de lucrEtori cu ac€st procentaj. in sectoareprecum c.el de fabricatig un proc€nhj foarte mic de firnclionari ocupl spafii din chdirile pentru birouri. Folosind ac4st€ raporturi,numlrul de funcfionari din fiecare sector poate 6 determinat $i poate fi calculat numirul total de functionari din toate se.toarele.Vezi Ian Alexander. 1979- Ofrce Location and Public Policy.New York: Chancer Press.'' Spaliul mediu nec,esar unui funcflonar vari azL de la 125 la I 50 picoare pitrate. Estimiri foarte generale ale cerinlelor medii aufost publicate de Asociajia proprietarilor gi adninistatorilor de clddiri @OMA). Deoareca spaliul necesar unui ar\Eaiat vaiaz1mult in functie de merimea camunitEdi Si de tipul de angajare din comunitate, analittii de piafn trebuie s[ compare estimirileBOMA cu informaliile privind suprafaF ne.esarA unui filncfionar ca pade a analizei ofertei competitive. Estimirile obfinute dinalte surse nalioDale $i locale pot varia de asemenea.
11.22
Analiza de pia{I
previzionati penhu a determina perioada de absorblie. La incheierea perioadei de absorblie, va finecesar rm spaliu suplimentar. Acest punct in timp reprezinti o "niq6" pentru dezvoltare.
Pasul6. Previziunea atrdctivitdlii proprietdlii imobiliare in cauzd. Pentru a determina segmenhrl de pialdal unei anumite zone din piala previzionati in ansamblul ei, trebuie analizate tiparele dedezvoltzre ale zonei. Zonele de afaceri centrale se caracteizeazd. printr-o mai mare dezvoltare, intimp ce complexele de birouri suburbane atrag chiriagii prin chiriile mai scdzute qi accesul maiuqor, atdt pentru angaja,ti, cAt gi pentru clienli. Nu toate suburbiile au aceeagi coti pe piaiaspatiilor pentru birouri. Trebuie comparate tiparele de dezvoltare din zonele care se aseamiLni cuzota in care se afl6 proprietatea in cauzh. Caracteristicile demografice importante ca populalia,nivelul de educalie gi nivelul venitului se afldln strdnsd corelalie cu abilitatea unei arii suburbanede a atrage o clddire pentru birouri.
Evaluatorul poate realiza un raport lmpartind spaliul exisient din zond pentru birouri la spajiul pentrubirouri din intreaga arie de piald. Un astfel de raport reflectl numai "segmentul just" al pie]ei qi nu poateoferi o previziune clari. Cdnd se determind acest raport trebuie luate ln considerare gi preferinlele pielei.
Pentru a prevedea momentul cdnd o clldire propusd va ajunge la un nivel de ocupare stabilizat,evaluatorul poate estima perioada de construclie $i rata de absorblie pe baza prelnchirierii giperformanlelor ln timp ale clidirilor competitive. Performanlele in timp sunt interpretate 9i utilizatepentru a prevedea aptepiarile, dar acesta acestea trebuie luate in considerare intr-un context adecvat.Performanlele pot fi extrem de ridicate in timpul perioadelor de cregtere rapidl gi neobignuit de scizute lnperioadele de stagnare. Informaliile detaliate referitoare la nivelul de ocupare pot descrie nu numaitiparele nodale sau zonale, ci gi ratele de absorblie pentru diferite tipuri de clddiri (ex. ocupare sc6zuta,medie qi ln creqiere) sau diferite clase de clbdiri (ex. Clasa A, Clasa B, Clasa C) qi divergi ocupanli (ex.chiria$i statomici 9i chiriaqi nestatomici, administratia unei corporalii, departamente de cercetare gidezvoltare, servicii profesionale).
Cererea de hoteluri
Sursa cererii de camere de hotel depinde in mare mlsuri de natura proprietilii imobiliare ln cauz[ - daciaceasta este o localie comerciald, un hotel pentru conferinle, sau o proprietate destinati recreerii giodihnei. Un hotel amplasat in apropierea unei zone de birouri suburbane probabil va atrage persoaneleaflate in cdldtorie de afaceri, iar absorbtia viitoare a spafiului pentru birouri din respectiva subpiali poatefi un bun indicator al cregterii cererii din sectorul comercial. Un mare hotel destinat recreerii 9i odihnei peo zonl de coasti ce lncd nu s-a dezvoltat, va atrage o cu totul alti categorie demografica, procesul analizeide pia!5 fiind astfel diferit.
Pastl L Analiza productivitdlii proprietdlii imobiliare ln cauzd, in general, urmdtoarele atribute alelocalizdrii unui hotel gi ale dotiirilor sale sunt factori importanli pentru determinarea abilita|ii decompetilie a propriet5lii imobiliare:
o Mirimea. Strucftua camerelor. Decorul $i lnfi_ti$area. Calitatea administrefii. Afilierea la un lan{ hotelier. Calitatea $i caracterul ariei de piap. Dotirile $i facilitnlile oferite. Venitul pe cameri un punct comun de comparalie folosit ln industria hotelierd pentru a
compara venitul structurilor hoteliere aflate in competilie
1t.23
Capitolul 11
-
Importanta acestor factori poate h otel analizat. Accesibilitatea gi vizibilitateavor fi factori mai importanli in c fiald a unui hotel to"utirurf" o'uut*truaa, tnschimb faciliglile sunt mult mai n not"t p*t "."";;;;;:-'"" " '"'"'
l,ocalizarea unui hotel indici adesea clien0ela sa:
' Hotelurile amplasate in apropierea aeroporturilor gi autostrizilor se adreseazd persoaneloraflate in traviI
' Hotelurile amplasate in centrul oragului ahag atat turigti, cdt gi persoane aflate ln interes deserviciu
' Hotelurile amplasate in zone suburban e se bazeazi. adesea pe afacerile comerciale sauindustriale din zona invecinati
' Hoterur'e pentru conferinle sau pentru recreere reprezinti ele insele destinafii in sine
Pas;ll2. Delimitarea pielei. Definirea ariei de piaj6proprietate imobiliarl nu se bazeazd in mopentru a genera cererea. Legdhrrile cu desdec6t caracteristicile zonei invecinate. Hotelgrup de hoteluri ln vecindtate Doate avea iexistente.
Pastl3 ' Previziunea cererii. Analizacererii de camere de hotel poate cuprinde studiul urmebrilor factori:
' Liforma'tii turistice qi de voiaj telurui gi activitatea centrului pentru conferinlestatistice ale ocupdrii _ in special privind come4ul,
. Ratere de ocupare in cazur faciriali:t", o"Xt#hli t""#t",lll
" oa "r*u ui *iu de pra(e aproprietiitii imobiliare ln cauzi
Analiza fundamentalr a cererii de camere de hotel se bazeaz| pe gradul de ocuparea istoric alcamerelor. Disculiile cu cei care genereazl cererea, ca unguj ctionan alcamerei de come4 sau centrelor de informare a vizitatorilor pit' i'a""J.rr" fufundamentarea cererii pentru un hotel, cerere calculatZ in funi1ie -fnfirmalii
utile privind cererea pentru hoteluri:
o Numirul de nopli pe sejur. Numdrul de persoane pe camerd. Perioada de utilizare pe an. Preturile plitite pe camerio Mdncarea, biutura, distracliile, utitizarea t€lefotrului. Mijloace de clldtorie
Fluctualiile sezoniere ale cererii hebuie luate ln considerare in cazul proprietililor imobiliareorientate spre recreere gi odihnd.
Pasti 4. Analizaaflate lninvestitocererea pentru ode factori extemihoteliere din UScompefitivitilii relative a hrturor proprietiililor
tl.u
F
Analiza de piafi
Pasul5. Echilibrul sau analiza reziduald. Cererea ctxent[ 9i anticipati de camere de hotel, exprimatd prinry-AT] pt"l de nopli pe an, poate fi comparatd cu oferta existenti pi planifrcati de cameredisponibile. Poate apSlea un decalaj atunci cind cererea este evidenti iar oferta poate fisuplimentata pe piali pentru a saiisface respectiva cerere.
P as;;-l 6. P rev iziunea atractivitdlii proprietdlii imobicare orice hotel din aria de piap se poate aqtal proprietilii in funclie de factorii concurecamere cerut intre propriet[lile competiiiveclienlilor, precum urmitoarele:
. Pretul camerelor
. Distanla pentru calitorie
. 9alitatea facilitililor
. Imbunitn$rile
. Administrarea
. Imaginea
Hotelurile "T" 1l.o p€netrare putemicr pe piali intr-un anumit segment vor avea rn generar rate de
penetrare mai mici in alte segmente.
Proprietitile industriale
Analiza de pialdin cazul proprietEtilor industriale este complicatd de trei factori:
' Ariile de piali in cazul acestor proprietili imobiliare sunt rxspendite pe o scar[ mai largi. Cererea este mai limitatn. oferta este foarte diferenliati in funclie de specificul activialii intreprinderii
sticile unicat ale tipului de proprietate
:Ti#,""HH*"*J;"r:i#:.'#li:'#proprietilii imobiliare industriale lncheie o inte
t proces de producfie' Proprietarii 9i utilizatorii
vechi nu igi poi schimba localizarca din cauzaindustriale mai noi sunt mai puiin specializate, avdmutarea mai frecventl a chiriagilor ln zone mai mari
Analiza de piaE' este, in general, mai ugoard in cazul depozitelor cu mai mulfi chiriagi pi centrelor dedishibulie decit ln cazul unitdfilor care gizduiesc procese industriale mai sp ecializate.
Pasul 1 ln cauzd. Localjzatea gi accesul la mijloacele decompetitive ai dishibuliei unei unitiitri industriale.
cces la o oferti adecvati de fo4a de muncd calificati,pentru a lndeplini atit cererea curenti, cdt gi cregterea anticipatd din sectorui industrial. in cazul incare- chiriagii unui depozit oferl piese de schimb gi mateiiale neprelucrate pentru procesele deproduclie din aria imediati, proximitatea fa15 de aceitea este esenliill, ln schimb, accisul la rutelecomerciale majore este mai important in cazul centrelor de distribulie mari,
"u." d"r"*"r" o
".i"de pialn mai 1arg6, ca de exemplu un centru regional de distibulie -pentru
un importantcomerciant. Unitn!ile de produc{ie care produc reziduuri periculoase iebuie localizate in
11.25
Caoitolul l1
apropierea gropilor speciale de depozitare sau s[ aibl ele insele acces la aceste gropi de
depozitare. Elementele fizice de comparatie includ urmitoarele:'. Mdrimea ($i coeficienh;l teren-construclie sau raportul ariei etajelor)o Ind.Itimea. Capacitatea de incdrcare. Controlul aerului. Procentajul de spalii pentru birouri. Operatiuni automatizate (incluzand utilizarea robolilor qi altor tehnologii inalte). utiliEtile. Securitatear Administrarea clSdirii qi chiriaqii. Reglementlri de mediu
Pa5;rl 2: Delimirarea pielei. Rutele comerciale pot defini limitele pielei competitive in cazul spaliului
industrial cu mai mulli chiriagi. Deoarece depozitele $i cenhele de distribulie trebuie sd fieamplasate in apropierea drumurilor sau c[ilor ferate importante, centrele industriale vor tinde sd
fie amplasate in lurul acestora, in special in jurul punctelor nodale majore din provinciile
centrale, unde procentaj ridicat din populatia zonei sau chiar al |6rii poate fi acoperit intr-o zi de
mers.
Pasrsl3. Previziunea cererii. Analiza cererii pentru spatiile industriale este asemdnltoare analizei privind
spaliile pentru birouri, dar analiza cererii de spalii industriale trebuie s[ ia in considerare limitele
funclionale ale utilizlrii proprietiilii imobiliare industriale qi diferi0ele caracteristici fiz'ice ale
depozitelor gi cenbelor de distribulie. Se pune mai pulin accent pe modificirile privind populalia.
Activitatea de export poate fi un indicator mai bun al cererii indushiale din aria de piald decdt
cre$terea populaliei, deoarece afacerile care ocupi spaliul de depozitare servesc, ln general, o
clientell mai mare fap de comunitatea local4. Analishrl investigheazi urmitoarele:
. Gradul de ocupare ln procesul de produclie, vAnzare, comer!, transport, comunica,tii sau
"riliriri h hli^F. Costul fo4ei de muncl disponibili ln raport cu localizlrile alternative. Tiparele gi directiile de cregtere gi dezvoltare industriall, care adesea sunt amplasate in zona
marilor c6i de transport. Materiile prime existente. Capacitatea de schimb
in cazul proprietllilor imobiliare pentru depozitarea mlrfurilor qi distribulie comerciall, nivelul
vdnzdrilor pot servi ca indicator al cererii pentru respectil'ul tip de spaliu.
pasul 4. Analiza ofertei competitive. Deoarece progesele de produclie industriali sunt o parte
{irndamentall a bazei eionomice a comunitelii, informaliile privind oferta competitivl de spaliu
pentru depozitare gi rata de neocupare sunt adesea stxense in rapoarte de cercetare. Proprietitile
imobiliare concurente pot fi comparate considerdnd urmltorii termeni:
. M5rimea, ln mod special in raport cu alt€ cHdiri industriale
. Vechimea
. Gradul dp neocupare
. Accesul
. Administrarea clidirii 9i calitatea chiriaSilor
. Ca[tatea clidirii Si starea ei
Mdrimea clldirii gi calitatea chiriagilor sunt deosebit de importante. Uni6]ile de distribulie mari,
cu un singur chiriag nu pot concura cu depozitele mai mici, cu mai mu(i chiriagi, iar o clldire
deservind mai mulgi chiriagi industriali asemdnltori nu poate concura cu clidiri avdnd chiriaqi de
o facturl mai divers[.
tt.26
Analiza de piafl
Pasd5. Echilibrul sau analiza rezidual{. Pie,tele imobiliare industriale pot reac,tiona la cererea in cregteremai rapid decdt pielele altor tipuri de proprietate imobiliarl deoarece spatiul de depozitare estemai u$or de construit decat majoritatea tipurilor de cl6diri cu finislri mai elaboraie. Atunci cdndse comparl cererea existenti. 6i previzionati cu oferta total[ curenti sau anticipat6 de spaliuindustrial qi cu tendinlele de absorblie in timp, analistul trebuie s[ lind seama de potenlialul deschimbare rapidi al pietei imobiliare industriale.
Pasul 6. Previziunea atractivitdlii proprietdlii imobiliare tn cauzd. Dacd perioada de previziune nu seprelungeqte pe o durati mare de timp, cota cererii marginaie pe care un depozit sau un centru dedistribugie se poate a$tepta sA o atragd poate fi estimatE cu aproape la fel de mare acuratele ca $irati de atractivitate in cazul spaliilor pentru birouri. Ratele de absorblie in timp pot sprijinifundamencarea duratei generale a schimbirilor ciclice ale cerer.ii pi ofertei de spaliu industrial detimpul proprietilii imobiliare in cauzd.
Proprieti{ile agricole
La fel ca 9i proprietilile industriale, proprietii$le agricole du adesea arii de p iall largi, cu o cerere limitatigi oferti foafte segmentatI, bazati, pe producgia agricoll. Totuqi, previziunea cererii in cazul terenuriloragricole este mult mai dificili. Pentru a rcaiza o analizd de piaJ.I in cazul proprietililor agricole,evaluatorii trebuie sd examineze factori diverqi precum tendinlele economice nationale gi regionale,factorii de mediu qi ecologici, caracterul regiunii agricole in cauzi. Prelul terenurilor este afectat at6t depreflrile pe termen scurt pentru mdrfuri, cit gi de politica pe termen lung a firii, findndu-se seama qi desubvenliile acordate fermelor 9i de disponibilitatea terenurilor publice adiacente destinab p6$unatului saupddurilor. Starea economiei regionale influenleazi ln general prefrile terenurilor. De exemplu, cre$tereasau diminuarea activifiilii in industia energeticd sau extractive, care reprezintd baza economicd a uneiregiuni (ex. Alberta sau Quebec), poabe determina cre$terea sau scederea valorii proprietjililor.
Evaluatorii rurali trebuie sd consulte datele statistice referitoare la productivitatea terenului gi nivelulrecoltelor, precum qi analizele efectelor erozirmii asupra productivitilii viitoare a terenului, previziunileasupra rezervelor acvatice qi apei disponibile pentru irigalie. Evaluatorul trebuie si cunoascl legislaliacurenti gi viitoare de mediu gi legislalia privind terenurile gi consewarea naturii.
Evaluatorul trebuie, de asemenea, se fie familiadzat cu caracteristicile regiunii agricole invecinate qi catipurile specifice de agricultura, cu utilizirile complementare ale terenului din zonl (ex. produclia denuhel pentru o fermi de cre$tere a animalelor sau fermd de lapte). Alte informalii esenliale cuprindvalorile de impozitare locale, tipul principal de proprietate (ex. fermd familial[ sau afacere agricoll) 9inivelul vAnzirilor recente sau executarea garan,tiilor.
Bibliografie suplimentarl
Documentare generali
American Institute of Real Estat€ Appraisers. 1988. Real Estate Market Analysis and Appraisal. ResearchSerie Report 3. Chicago: American Instutite ofReal Estate Appraisers.
Appraisal Institute.1993. Real Estate Market Analysis: Supply and Demand Factors. Chicago: AppraisalInstitute.
Cam, Neil, Joseph Rabianski, Maury Seldin and Ron Racster. 1988. Real Estate Market Analysis:Applications and Techniques . Englewood CliIfs, NJ: Prentice-Hall.
tI.27
:
I
I
I
I
Clapp, John M. 1987 . Handbookfor Real Estate Market Analysis. Englewood Cliffs, NJ: Prentice-Hall.
Epley, Donald R. and Joseph Rabianski. 1986. Principles of Real Estate Decisions. Englewood Cliffs, NJ:
Prentice-Hall, Inc.
Fanning, Stephen F., Terry V. Grissom, and Thomas D. Pearson. 1994. Market Analysis for [/aluation
Apprais als. Chicago: Appraisal Institute.
Graaskamp, James A. 1970. A Guide to Feasibility Analysis. Chicago: Society of Real Estate Appraisers.
Malizia, Emil E. 1995. "Ctarifying tle Structure and Advancing the Practice of Real Estate Market
Analysis". The Appraisal Journal (Jatuary)
Myers, Dowell, and Phillip s. Mitchell. 1993. "Identifying a well-Founded Market Analysis". The
App r ais al Journal (October).
Seldin, Maury, and James H. Boykin. 1990. Real Estate Analyses. Homewood, IL: American Society ofReal Estate Counsellors and Dow Jones-Irwin.
Vandell, Kerry D. 1988. 'Market Analysis: Can We Do Better?" The Appraisal Journal (Jt:Ly)'
wincott, D. Richard. 1995. ',Market Analysis in the Appraisal Process". The Appraisal Journal (Jawary).
Economic Base Analysis' Location Theory, and Census Data
Haggett, Peter. L965. Locational Analysis in Human Geography. New York: St Martin's. Hoover, Edgar
M. 1963. The Location of Economic Activity. New York: McGraw-Hill.
Perin, Constance. 1977. Everything in Its Place: Social Order and Land use in America' Princeton, NJ:
Princeton Universiry Press.
united states Department of commerce, Bureau of census. 2000. statistical Abstract of the united
States, 2000. Washington, DC: US Govemment Printing Office
Specific Property Types
Gimmy, Arthur E., Joseph S. Rabianski, Stephen Rushmore, James D. Vemor, and Marvin L. wolverton.
!'SSO, ,Ir4a1t"t Analysis Applied: Snapshots of Four Property Types". Valuation Insights &Perspectives, Volume 1, Number 4 (Fall).
Hughes, William T ., Jr. !994. "Determinants of Demand for Industrial Property" . The Appraisal Journal
(April).
Kimball, J.R. 1987. "Offrce Space Demand Analysis" The Appraisal Journal (Octnber)'
Kimbalt, J.R., and Barbara S. Bloomberg. 1986. "The Demographics of Subdivision Analyiis". The
Apprais al Journal (October).
Analiza de Piafi
Mills, Arlen, and Anthony Reynolds. 1991. "Apartment Property Market Analysis". The Real Estate
Appraiser & Analysl, Volume 57, Number 3 (December)'
Myers, Dowell. 1988. "Housing Market Research: A Time for a change". urban Land (october).
Rabianski, Joseph S., and Roy T. Black 1997. "Why Analysts often Make wrong Estimates About the
Demand ior Industrial Space". Real Estate Review, Volume 27, Number 1 (Spring)'
Rushmore, Stephen. 1992. Hotels and Motels: A Guide to Market Analysis, Investment Analysis, and
Yaluations. Chicago: Appraisal Institute. (Note: A second edition of this text is tentatively
scheduled for publication in late 200 1 .)
vemor, James D., and Joseph Rabianski. 1992. shopping center Appraisal and Analysis. chicago:
Appraisal Institute.
witherspoon, Robert E., Jon P. 1976. Abbett, and Robert M. Gladstone. Mixed-use Developments: New
I ays of Land IJse. Washinglon, DC: Urban Land Institute
11.29
i!.r
I
ANALIZACELEI MAI BUNE UTILTZARI 12
Termeni importanfi. Cea mai buni utilizare a . Rezidual
proprietilii imobiliare ca fiind . Scdderea zoneiconstruiti e Utilizare intermediarl
. Cea mai bund utilizare a o Utilizare multipliproprietilii imobiliare ca liind . Utilizare neconformd legalllDera
Introducere
Forlele de piaJn formeazl valoarea de pia1i, astfel lncit analiza forlelor senndflcative pentru determinarea
celei mai bune utiliziri este esenliald pentru procesul de evaluare. Atunci cdnd scopul efechrdrii uneievaluiri este de a forma o opinie asupra valorii de piat!, analiza celei mai bune utiliziri identificiutilizarea cea mai profrtabill gi cea mai competitivd a unei proprietnli imobiliare.
Cea mai bund utilizare a unei parcele de teren nu este determinatl prinh-o analizl subiectiv[ a
definltorului proprietn]ii imobiliare, a constructorului sau evaluatorului; cea mai buni utilizaf,e este
determinati de forlele competitive de pe piala in care este localizatA proprietatea. De aceea, analiza gi
interpretarea celei mai bune utilizEri este un sh-rdiu economic ai o analiz[ frnanciarl concentrati asupra
proprieteiii imobiliare in cauzi.
ln toate procesele de evaluarg opiniile asupra valorii se bazeazd pe .utilizare. Cea mai bund utilizare a
nnei proprietili supuse evaluirii ofei6 baza unei investigatii amdnunlite a poziliei competitive a
proprietilii imobiliare, a$a cum se reflecti ln mintea participantilor de pe piap. In consecinli, cea maibuni utilizare poate fi descrisd ca baza fundament?irii valorii de pia1i.
Elementele esentiale ale celei mai bune utilizlriCea mai buni utilizare poate fi defrnitE astfel:
Utilizarea probabild rezonabili 9i legall a unui teren liber sau a unei propriet?iti conskuiiecare este fizic posibild, fundamentatii adecvat, fezrbild financiar 9i care determini o valoare
maximd.
in mod principial, conceptul celei mai bune utilizfui se
aplicl doar terenului deoarece valoarea construcliiloreste considerat?i a fi valoarea cu care acestea contribuiela valoarea terenului. Terenul are valoare, in timp ce
construcfiile contribuie la valoarea proprietilii lnansamblul er. Analiza celei mai bune utiliziri pune
accentul pe utilizlrile potentiale ale terenului ca fiindliber. Tohrqi, in practicl, trebuie recunoscuti contribulia
Cea mai buni utilizare este utilizareaprobabile rezonabild Si legale a unui teren libersau a unei ploprietdti conslruite care este fizicposibile, permise legal, tundamentata adecvat,realizabile financiar gi care delermine o valoaremaxima.
valorii construcliilor existente, precum gi orice posibili deteriorare a acestora, astfel incat cea mai bunl
\t/'izarc a proprietnfi ca fiind consiruiti este la fel de importanti pentru fomarea unei opinii asupravalorii de piald a proprieEiii. In multe evalu[ri ale propriet[lilor construite poi apare puline sau nici un felintrebdri referitoare la modificarea posibill in utilizarea proprietdlii la data evalu5rii, deoarece piala este
formati qi proprietdlile se vand pe utilizlrii lor existente.
li'i
il
:I
lr
in cursul analizei, evaluatorul trebuie si facl deosebireaintre cea mai bunl utilizare a terenului ca fiind liber gi
cea mai buni utilizare a proprietSlii ca fiind construiti.Raportul de evaluare trebuie s[ identifice, s[ explice qi sdjustifice ln mod clar scopul qi concluziile fieclrui tip deutilizare qi, daci nu s-a ajuns la o concluzie asupra ceiei
Trebuie sd se facd deosebirea intre cea maibund utilizare a terenului sau amolasamentuluica fiind liber gi cea mai bund utilizare aproprietdtii ca fiind construitS.
mai bune utilizdri a terenului ca fiind liber, sI explice gi sijustifice de ce s-a omis acest lucru.
Pentru a clarifica deosebirea dintre cea mai bund utilizare a 1) terenului sau amplasamentului ca fiindliber 9i 2) proprietilii ca fiind construitd, se consideri o proprietate cu destinalia de locuinp pentru ofamilie localizati intr-o arie utilizati pentru scopuri comerciale. In cazul in care existd o cerere pe piatipentru utilizarea comerciali., productivitatea maximl a terenului ca fiind liber va fibazati, in special peutilizarea comerciali. In acest caz, locuinJa familiei poate contribui pulin sau deloc la valoarea proprieiiliica intreg. DacA, totu;i, valoarea de pialZ pentru utilizarea ca locuinld este mai mare decdt valoarea depiala pentru utilizarea comercial[, atunci cea mai buni utilizare a proprieti]ii ca fiind construitE este
continuarea utilizlrii existente, respectiv pentru locuit.
in cursul analizei celei mai bune utilizdri a terenului ca fiind liber, evaluatorul cauti rispunsurile la maimulte lntrebiri.
Terenul trebuie ldsat liber sau trebuie realizate constructii?
Dac[ r6spunsul la aceasti lnhebare este c[ trebuie realizate construc]ii, urmdtoarea intrebare este:
Ce fel de conshuclii trebuie realizate?
Cea de-a treia intrebare este legatl de cea mai bunl utilizare a proprietilii ca fiind construiti, acesta fiindun concept distinct, dezvoltat de teoreticienii gi practicienii evaluatori pentru a rispunde la o inhebareimportanti pe care conceptul original nu o ridicl. Aceastl inhebare este:
Construcliile existente pe proprietate trebuie pds.trate in starea lor curentd sau trebuie modificateastfel inc6l sd devind mai valoroase?
ln teorie, se afirml ci atet dmp cit valoarea rmei proprietiti construitii este mai mare decAt valoarea
terenului liber, cea mai bund utilizare este :utrlizarea proprietillii ca fiiud construiti. Totu$i, in practici,delindtorul unei parcele de teren poate demola o construclie chiar dacd valoarea proprietilii ca fiindconstruitii depbgegte valoarea terenului ca fiind liber. Investitorii nu vor pl6ti mari sume de bani pentru
teren numai pentru a define proprietatea pdni cind valoarea constructiilor r[mase va ajunge la zero.
Cheltuielile de demolare $i valoarea construcliilor r[mase vor fi incluse ln testul de fezabilitate financiaraal modific5rii utilizlrii terenului.
Perioada de timp'a unei utiliziri specificate reprezintl un punct important al analizei celei mai bune
utiliziri. in multe cazuri, cea mai buni utilizare a u i proprietEli se poate schimba in viitorul apropiat.
De exemplu, cea mai bund utilizare a unei ferme aflate ln zona de dezvoltare urbani ar fi utilizareaintermediarl ca ferml, cea mai bun[ utilizare viitoare fiind o subdiviziune rezidenliald. (Conceptul de
utilizare intermediar[, care reprezinti o situalie speciali a analizei celei mai bune utilizdri, este analizatdetaliat ulterior ln acest capitol.) Daci nu existi nici o construclie pe teren la data evalulrii, nu existiutilizare intermediarl. Daci terenul nu are potenlial de subimpdrlire, cea mai buni utilizare a sa ar fi si
Analiza celei mai bune utiliziri
r6m6n5 in continuare utilizat in scopuri agricole. in astfel de situalii, realizarea imediatf, de construclii pe
teren sau conversia proprietilii construiti in viiioarea sa cea mai buni utilizare nu este fezabild financtar.
Intensitatea unei utilizeri este un a1t factor important. Utilizarea existenti a amplasamentului ar putea sd
nu fie 1a cea mai bunl utilizare a lui. Terenul poate fi adecvat pentru o utilizare mai bund sau mai intens[.
De exemplu, cea mai buna utilizare a unei parcele de teren liber poate fi aceea a unei cl6diri de biroun cu
10 etaje, in iimp ce cladirea de birouri care ocupl in prezent amplasamentul are numai trei etaje.
Criterii in analiza celei mai bune utilizlri
in plus fali de a fi probabil rezonabild, cea mai bunl utilizare atit a terenului ca fiind liber, cdt 9i a
proprietilii ca fiind construitd, trebuie si indeplineascd patru criterii implicite. Astfel, cea mai bund
utilizare trebuie s[ fie:
. Fizic posibild
. Pemrisl legal
. Fezabild financiar
. Maxim productivd
Adesea, aceste criterii sunt analizate secvenlialr. Testele
este imposibil de realizat din punct de vedere fizic'
Analiza ini,tiald a pie{ei gi a documentaliilor de urbanism aferente limi0eazi de obicei numdrul de utilizEri
ale proprietllii la cdteva posibilitii]i logice. De exemplu, analiza de pia,ti poate sugera cd existi cerere
pentru o clidire mare de birouri la nivelul comunitilii. Totugi, dacl amplasamentul in cauze este
inconjurat de locuinte modeme, construirea unei clidiri pentru c6, chiar
dacl ar fi permisa din prmct de vedere legal. in mod similar, uiilizare
permisd a amplasamenhrlui, dar, dacl majoritatea rezidenlilor , aceasta
tfiilizarc ar fi ilogicl gi nu ar indeplini criteriile de fezabllitate financiar[. Aprecieri dacd o utilizare este
probabil rezonabila trebuie ficute pe intreg parcursul analizei celei mai bune utilizdri deoarece vor aplrea
qi alte potenliale utilizdri ale proprietalii. Probabilitatea rezonabill este atat un punct de plecare, cat 5i o
concluzie priv.ind utilizarea sau utilizirile probabile.
Evaluatorii trebuie s[ procedeze cu aten ie ahmci cand rc \zeazL analiza de piaJi care duce la aflarea
celei mai bune utilizdri. Degi un amplasament dat poate fi foarte potrivit pentru o utilizare specificati, pot
exista gi alte amplasamente care sunt Ia fel sau chiar mai potrivite. De aceea, evaluatod trebuie slverifice concluziile privind cea mai bunl utilizare pentu a se asigura ci a fost allallzaEln intregime
concurenla existenti pi potenlial[ din partea altor amplasamente.
De asemenea, evaluatorul tebuie si ia tn considerare concurenta dintre diferitele utilizdri ale unui
amplasament. De exemplu, concurenta pentru amplasamentele disponibile de-a lungUl unei shezi
comerciale poate fi foarte putemicl. Utilizarea in scop comercial, pentru birouri sau alimenta$e publicd
pot fi ln concurenli pentru aceste amplasamente. Cea mai bun[ utilizare gi valoarea acestor amp]asamente
I Desi criteriile sunt luate ir considerare secveniial, nu conteazE daci se verificE mai intai permisivitatea legald sau posibilitatea
fizici cu conditia ca ambele sA fie amlizate iminte de a verilica fezabilitatea financiari. Multi evaluatori privesc analiza celei
mai bure utifzeri ca fiind un proces de eliminare, plecdnd de la intervalul cel mai larg de utiliziri posibile. Verificarea
pemisivitdtii legale este ad€sea fecutii mai intAi deoarcce elimili ammite utiliziri altemative 6i nu necesiti un studiu costisitor'
Trebuie relinut faphrl cd cole patru criterii sunt inieactive $i pot fi luate ln considerare concomitent.
Cea mai bune utilizare a unei proprie6li estedeterminaE dupe aplicarea celor patru criteriigi dup6 eliminarea diferitelor utilizarialternative. Utilizarea rdmasa, careindeplinegte toate cele patru criterii, este ceamai bune utilizare.
12.3
Capitolul 12
vor reflecta aceasti concurenli. In schimb, utilizErile comerciale concurente igi vor stabili pregurile pentru
bunuri qi servicii pentru a se conforma prefurilor competitive diciate de piafd.
Aceeagi abordare se poate aplica zonelor de afaceri centrale (CBD). Pipta poate defini cea mai bund
tttiTizarc a terenului din CBD prin simpla deztroltzre, ceea ce adesea include un mix de utilizdri precum
spafii pentru birouri, come4, hotel, apartamente. Uneori, concluz.ia privind cea mai bund utilizare a CBD
nu indic[ o unicd cea mai buna utilizare, ci mai degrab[ o clasd de utilizlri care sunt sprijinite de
tendin{ele ariei de piald gi reflect.i o densitate consecventb a dezvoltirii. Degi evaluatorul ia ln considerare
utilizirile specifice in determinarea celei mai bune tlr':lliziri, analiza evaluatorului asupra acestor utilizdrieste adesea generall, bazAndu-se pe ratele uzuale a1e cheltuielilor de exploatare gi pe alte informa]ii.Adesea, evaluatorul se opregte la o analizd. detaliati a fezabilitilii, care poate include consultiri ale
proiectanfilor, arhiteclilor, inginerilor qi specialigtilor in devize de costuri.
Cea mai buni utilizare a terenului ca fiind liber
Valoarea terenului este in general determinati ca gi cdnd acesta ar fi libef. Atunci cdnd terenul este liber,
evaluatorul evahteaz' terenul existent. Totugi, dacd terenul nu este liber, contribulia sa la valoarea
proprietiJii conshuiti depinde de modul ln care acesta poate fi utilizzl- De aceea, cea mai bun[ utilizare a
ierenului ca fiind liber trebuie luatI in considerare in raport cu utilizarea sa existentd 9i cu toate utilizdrile1ui potenliale. in general, este necesar s[ se ajungl la o concluzie privind cea mai bund uti]rzare a
terenului ca fiind liber, cu exceplia situaliilor in care proprietIlile construite prezintd construcfii cu
potenlial economic important qi puline sau nici un fel de informalii legate de o modificare a cererii pielei
in privinia utilizdrii existente.
Posibiliiatea indepbrtirii construc,tiilor €xistente
subliniazd conceptul celei mai bune utilizdri a terenuluica fiind liber, chiar gi atunci cAnd existi construcfii pe
acel teren. Orice fel de clidire poate fi demolati, iar
faptul cd cele mai multe clddiri dintr-o zon[ clati nu sunt
demolate nu elimini aceastl posibilitate. Valorileterenului nu scad atita vleme cat clldirile existente au
valoare economicl. in cazul in caie construcliile nu mai au valoare, demolarea este solu]ia cea mai' indicati. De exemplu, se consideri un amplasament comercial valoros aflat lnk-o localizare excelenti, pe
care este construiti o stalie service care cdrespunde reglementdrilor de mediu3. Cumpirdtorul care doreqte
s6 construiascd o clldire de birouri, pe acest amplasament, poate pleti un pre! pentru conshuc,tiile
existente care nu prezinti nici o valoare, sau au chiar o valoare negativd. Utilizarca potenliaE, $i nu,:y'itlizarea existentl determind de obicei preful care va fr pldtit pentru teren in cazui in care respectiva
utilizare este fezabill din punct de vedere economic.
Cea mai buni utilizare a terenului sauamplasamentului ca fiind liber poate flutilizarea prezenta, construclia, subimpe(ireasau unirea; in mod alternativ, terenul poate fipdskat ca investilie.
2 Standardele Canadiene Uniforme ale Pncticii Profesiomle de Evaluare impun evaluatoruluj sl,,defineascd $i se rczolve cea
mai bund utilizare", iar "raportul hebuie se confinA opinia €valuatorului asupm celei mai bune utiliziri a proprietilii imobiliare,
exceptend sihrafiapia,ti, este necesarvin ln sprijinul pdr
$i economici rcl€vanfi. A9a cum terenul este evaluat ca fiind liutilizare a lui, este necesara gxprimarea unei opinii atat asupra
construitd.
penhu o proprietate construitE, evaluarea terenului ca fiind liber este o^procedurd necesari procezului de evaluare, dar ea este
realizatl in condilii ipotetice, ox. amplasamentul ?n cauza este liber, in principal, collceptul fundamental _al celei. rnai bune
utiliziri se aplica numai terenului. LuAnd ln consirlerare numai terenul, evaluatorul poate determina valoarea de contribulie, daci
existi, a co;structiilor. V6zuti din acest Inghi, cea mai bund utilare a proprietetii ca fiind construiti este un caz special care
necesit5 dovezi ali piefei pentru a sprijini ipoieza cd Foprietatea poate fi evalua0i combirdnd terenul $i construcfiile.3 Atunci c6nd cea mai UunA utitlzare a terinului ca fiind liber diferi de cea a proprietI$i ca fiind construiti se poate considera
dernolarea ca fiind o alternativd. in acest caz, costurile demoldrii sunt tsatate la fel ca $i costurile de rezolvare a problemelor de
mediu, ex. lndepdrtarea tancurilor de depozitare din subsol, a azbestului, inlocuirea transformatorilor care confin PCB.
12.4
Analiza celei mai bune utilizdri
Mijloacele de control al impirlirii pe zone istorice, precum 9i avantajele 9i destinaliile istorice au fEcut
dificill, dac6 nu imposibil6, obfinerea de autorizalii Le demolare in anumite zone. In plus, avantaje fiscalq
speciale acordate clidirilor mai vechi pot miri valoarea lor in mod substanlial gi pot modifica, in anumite
cazuri, cea mai bun6 utilizare a proprietilii.
in anumite cazuri, evaluatorul poate ajunge la concluzia c[ cea mai bunl utilizare a unei parcele de teren
este de a plstra terenul in scopud investitionale, adicl, terenul sI rEminl liber sau sA fie utilizat pentru o
utilizare intermediard pdni cdnd cererea justificl ridicarea de construclii. Acest lucru se intimpli adesea
atunci cdnd apare deprecierea exteme a pielei, ex. atunci cdnd piala imobiliar[ este supraaglomerati,
costurile financiare foarte mari impiedici construc.tia, o fabrici importanti din zona este lnchisd sau are
loc un dezastn-r major de mediu in timpul primelor faze de realizare a proiectelor. In cazul multor parcele
de teren, realizarea celei mai bune utiliziri necesiti .unele schimbiri de impdrfire sau imbunitilire adrumurilor sau inftastructurii pentru a corespurde noii utiliziri. Cea mai bund utilizare a terenului ca fiindliber poate necesita subimplrtjrea si in parcele mai miei sau unirea sa cu un alt teren.
Construcfia ideali
Daci se determini c[ ridicarea unei clddiri reprezintE cea mai bund utilizare a berenului liber, evaluatorul
trebuie si determine 9i sd descrie tipul qi caracteristicile construcliei ideale care trebuie realizati.Evaluatorul compare construcliile existente pe amplasament cu construclia ideald, iar diferenlele sunt
analizale pentru a afla deprecierea suferitd de construcliile existente. Construclia idea16 trebuie s[intnrneasce urmdtoarele criterii:
. Ob,tine avantajul maxim din potenlialul amplasamentului in condiliile cererii de pe piaJi
. Respecta standardele de piald curente $i caracterul ariei de pialn
. Are cel mai convenabil pre!
Dacd realizarea unei noi construcgii este considerat[ a fi cea mai buni utilizare a terenului ca fiind liber,aceasta nu va prezenta nici uzuri ftzic6, nici depreciere funclionali, adici nu va avea nici prea multeimbun[tedri, nici prea putine. Astfel, orice diferenfd de valoare intre clidirea existenti qi clidirea ideallse va datora acestor forme de depreciere. Evaluatorul trebuie totuqi sl ia ln considerare deprecierea
exteme, care va afecta at6t clddirea existentd, cdt gi clddirea ideali.
Concluzia asupra celei mai bune fiilizIli a unei parcelede teren trebuie sd fie cdt de specificd cdt o arati pialz.Categoriile generale precum "clidire pentru birouri","clddire comerciali" sau "locuinJi pentru o singurlfamilie" pot fi adecvate in anumite situatii, dar ln altecazuri trebuie specificatii utilizarea speciali ceruti de participanlii de pe piaJi, precum "clldire suburbanipentru birouri cu 10 sau mai multe etaje" sau "locuinJi pentru o singure familie cu trei dormitoare pi osuprafall de cel pufin 2.500 picioare pituate".
Testul permisibilitnfii legale a terenului ca fiind liber
ln toate cazurile, evaluatorul trebuie se determine care utilizdri sunt permise legat. Restricliile private, de
zonare, normele de construcfie, reglementtlrile de utilizare a zonelor istorice, precum gi reglementiirileasupra mediului inconjurltoi trebuie investigate deoarece pot exclude multe utilizfui poten]iale. ln modfrecven! evaluatorul trebuie s[ !.ind cont daci existl o probabilitate rezonabill ca documentatiile de
urbanism sI se modifice pentru ca cea mai bun[ utilizare a proprieti,tii s[ se realizeze.
Permisiunea legali ajuti evaluatorul sI determine care dintre utiliziri sunt permise de documentzliile deurbanism aferente, care dintre utiliziri sunt permise ln cazul unei modificdri gi care dintre utilizlri suntrestricfionate prin restriclii private asupra amplasamentului. Restricliile private qi cele de titlu, precum
Concluzia analizei celei mai bune utilizari aunui amolasament ca fiind liber trebuie sA fieatat de specificd cat o arate piala.
limitlrile de transmitere a drepturilor ca fi contractele de inchiriere pe termen lung sunt legate de
acordurile formale prin care sunt dobdndite proprietilile. Aceste restriclii pot limita anumite utiliziri sau
pot specihca obstacolele in construclie, indlfimile qi tipurile de materiale. Dacd restricliile de titlu sunt in
conflict cu documentele de urbanism aferente sau cu normele de construire, restricliile cele mai
importante au inaietzte. Un contract de inchiriere pe termen lung poate afecta cea mai bun[ ulllizare a
proprietnlii deoarece condiliile de cesiune pot limita utilizarea proprietdiii pe termenul_ rdmas de
in"hiti"r". De exemplu, daci proprietatea este subiectt I inchirierii terenului pe o perioadl de doisplezece
ani, este posibil sd fie fezabila din punct de vedere economic constrxclia gi mutarea chiriagului intr-o noul
chiire, cu o durati de via15 economici mai mare. in astfel de cazuri, raportul de evaluare trebuie sd
stabileasc6 faph. cA determinarea celei mai bune utilizdri a proprietilii ca inchiriati este influenJati de
impactul contia6ului de inchiriere asupra utilitdlii viitoare, pe durata de timp rlmasl de lnchiriere
Aplicarea cu succes a testului permisibilitdlii legale asupra amplasamenhiui ca fiind liber se bazeazd pe
analiza documentaliilor de urbanism aferente. DacA nu existi restdclii private, utilizdrile permise de
documentatiile de urbanism aferente au lntAietate. Totuqi, dac[ zonarea nu esie potriviti pentru
amplasamentul in cauzd, sau o mai bunl utilizare a proprietdiii se poate ob,tine printr-o schimbare a
documentaliilor de urbanism aferente, atunci posibilitatea unei astfel de schimbiri a documentelor de
urbanism aferente trebuie luatl in considerare.
in plus fali de analizarea documentaliilor de urbanism aferente qi restricliilor private, permisibilitatea
legalE a utilizirii unui teren impune evaluatorului sl ,
inilusiv normele de construclie, reglementIrile leg $i I
inconjurdtor. Toate aceste reglementiri pot avea un i vol I
9i li pot limita modul de dezvoltare.
Normele de construclie pot inte truclii pe teren la cea mai bund utilizare a aceshria,
prin impunerea ,rnoi ."it i"1ii cre$terea coshfilor de construclie. De exemplu,
costurile adilionale ale unui baz tate mare cerut prin reglementdrile locale pot avea un
impact substanlial asupra mlrimii unui centru comercial propus. Normele mai pulin restrictive se reflecti
in costuri de construciie mai mici, carc a1[zg investitorii; normele mai restrictive tind sd descurajeze
investiliile. in un"l" zone, normele mai restrictive de constmclie sunt utilizate pentru a lncetini ridicarea
de noi construclii qi a limita cre$terea. Reglementirile plivind zonele istorice, ca de exemplu renovalea
fafadelor gi acoperirea pot fi at6t de restrictive incat nu permit dezvoltarea'
Grija crescancli pentru efectele pe termen lung ale utiliz6rii anumitor terenuri a determinat cre$terea
o*oa*lui de regiementiiri de mediu qi aparifia unor mijloace de control mai stricte asupra dezvoltirii'
Evaluatorii trebuie si cunoascA reglementErile de mediu privind aerul curat, apa curati qi terenurile
mllgtinoase gi trebuie sd ia in considerare reaclia opiniei publice asupra proiectelor de dezvoltare propuse.
Atunci cind-locuitorii din zonl 9i publicul in-general se opun, acest lucru poate duce la presiuni asupra
faciorilor de decizie pentru a opri sau limita anumite proiecte de dezvoltare imobiliarl sau pentru a
modifica densitatea sau caracterul planului specific.
ln ce"u ce prive$te normele de urbanism, dacd existi limitiri inerente ale altor norme aplicabile,
ordonanle qi^regiementari, evaluatorul trebuie s[ investigheze daci existi o probabilitate rezonabild de
aparitie a unei schimb[ri legate de proprietatea in cauzl'
Analiza celei mai bune utiliziri
Probabilitatea modificlrii documentafiilor de urbanism
utilizdrii.
a rezonabild a
din aria Pielei,I de dezvoltare
cu utilizirile existenle ale terenului din zond (ca
in considerare ca
cea mai buni utilizare potenfial[. Pe de alti parte urbanism pentru
locuinle pentru o utilizaie comerciali poate fi rezonal- - e din aria piefei
au suferii o modificare similari recenisau dacl planul de dezvoltare al comunitllii impune schimtiarea
utilizarii curente a proprietilii intr-o alta. De exemplu, s[ consideram un amplasament impirfit ln zone
de locuit dintr-un cartier de tralntr-una comerciali, iar Planulun viitor coridor comercial.probabilitate rezonabild de utilizare a amplasamenh. ui in cauzd in scopuri comerciale'
Dovezi adilionale privind posibilitatea unei noi utilized pe zone include comasarea telenurilor,
a*ru."u il lai"ui"u de noi construclii in zon . Aceste dovezi pot fi sprijinite prin aplicaJii de
schimbare a utilizarii pe zone, prin acliuni ale municipalitilii qi prin disculii cu persoanele-oficiale
insdrcinate cu proiectarea gi planul de urbanism. chiar dacfl nu sunt dovezi pe piala existenta asupra
unei modificari a utilizlrii, disculiile cu persoanele ofrciale privind aplicarea practica 9i istoric[ a
documentaliilor de urbanism aferente poi ajuta la evaluarea posibilit.iilii de modificare a acestora.
pentru a elabora o previziune asupra construcliilor de pe un teren din zon[, evaluatorul hebuie sd
cunoasca tofl factoriipertinenli iegali de o posibila
-T::;iffi':;vr;i,lf,ffiit ffi -rJl:il::H,:hX:
e o modilficare a documentatiilor de urbanism atunci c6nd
considerim un amplasament ce ar valora 125.000 $, dacd
,ttllizarca ar fi schimbatl in una comercialS. Evaluatorul hebuie si gtie ci sunt necesare coshrri de
aproximativ 10.000 $ qi o perioadfl de timp de aproximativ gase
zon6rii. Astfel, evaluaiorul trebuie sd scadd 10.000 $ pentru a acoperi
documentelor de urbanism gi sl decidl dacl este necesar[ realizarea
gase luni de agteptare necesard oblinerii modificlrii documentaliei de urbanism'
probabilitatea oblinerii modificbrii zondrii nu este suti la suti sigur6. Evaluatorul trebuie_ s6 determine
dacl participanliide pe piali sunt dispugi s6 pllteasc[ o prim[ anticipand potenliala schimb arc a zon1Ai
9i apoi se firndamenteze concluziile. Multe vfuzlri nu se lncheie deoarece nu au obfinut aprobarea
Testul pentru posibilitatea fu;icil a terenului ca fiind liber
Testul pentru posibilitatea fizici an alizeazd caracteisticile fizice ale amplasamentului care pot afecta cea
mai bune u,',lwarc a sa. Mdrimea, forma, solul, accesibilitatea terenului, gadul de risc in eventualitatea
producerii nnor dezashe naturale precum inundalii1e 9i cutremurele afecteazl,$iliz5;rile pe care le poate
avea un teren. Utilitatea unei parcele de teren poate de asemenea depinde de vizibilitatea 9i m[rimea ei.
Parcelele de teren care au forme neregulate pot costa mai mult pentru a fr amenajate 9i dupl ridicarea
constructiilor pot avea chiar o utilitate mai micd decAt parcelele de teren cu forme regulate gi de aceeagi
mdrime.
Accesibilitatea u$oare mdre$te utilitatea unui amplasament. Capacitatea 9i disponibilitatea utilitililorpublice sunt de asemenea factori importanti. DacA un canal colector, localizat ln faJa proprietitii, nu poate
12.7
fi deviat din cauza capacitilii mici a canalizirii, utilizarea proprietdlii poate fi limitate. Atunci cdndcondigiile topografice sau ale subsolului fac construclia dificild sau costisitoare, utilitatea terenului poate{t afectati in mod negativ. In cazul in care costurile de amenajare sau de construclii: a frrndaliilor pe
amplasamentul ln catzd, sunt mai mari decat cele de pe alte amplasamenie, din aria concurenti,amplasamentul respectiv poate fi nefezabil economic pentru cea mai buni utilizare care ar fi indicati inalte condilii.
Testul fezabilitl{ii financiare a terenului ca fiind liber
Pentru a determina care dintre utilizdri sunt permise legal gi fzic posibile, evaluatorul elimind uneleuiilizdri. Numai acele utilizdri care indeplinesc primele doue critedi sunt analizate mai departe. Cat timp outilizare potenlialE are valoare ln comparalie cu coshrrile ei gi respecti primele doua criterii, utilizareaeste fezabill financiar.
DacI uiilizirile fizic posibile gi permise legal producvenit, anaiiza fezabilititrii financiare se va concenhaadesea pe a determina care dintre utilizirile potenlialeeste probabil sd producd un venit (sau profit) egal sau
mai mare decat suma necesare pentru acoperireacheltuielilor de exploatare, a obligaliilor financiare gi
amorlizdrii investitiei. Penhu a determina fezabllstzteafinanciard, evaluatorul trebuie sd estimeze venitul brut viitor care poate fl a$teptat din fiecare utilizare.Pierderile din neocupare qi din neincasarea chiriilor pi cheltuielile de exploatare sunt apoi sclzute dinvenitul brut pentru a obline posibilul venit net de exploatare (\D{E) de la fiecare utilizare. Raiarentabihtntii capitalului investit poate fi apoi calculat?i pentru fiecare utilizare. DacI venitul net apt se fiegenerat dintr-o utilizare este suficient pentru a satisface rata rentabilitilii cerutE de piala investiliei,utilizarea este fman ciar fezab116.
Dac[ utilizdrile nu produc venit, analiza va determina care dintre ele poate crea o valoare sau care poateduce la oblinerea de profit egal sau mai mare decdt suma necesard pentru construclie gi vAnzare aproprietiiiii. Analize ale cererii qi ofertei qi localizbrii sunt necesare pentru identificarea acelor utifizericare sunt fezabile din punct de vedere financiar gi pentru identificarea acelei utiliz6ri care este maximproductivi. Pentru a determina fezabilltatea financiard a unei utilizdri care nu va produce venit,evalua0orul comparl valoarea beneficiilor care rezult5 din utilizare cu chelhrielile necesare. Dac[ valoareabeneficiilor depdgegte coshrile, utilizarea este considerati fezabill. Dacd valoarea beneficiilor este maimicd decAt costurile sau le dep[gegte chiar gi cu o sumd mici, utilizarea nu este fezabill financiar.
Aplicarea cu succes a testului fezabilitnlii financiare a terenului ca fiind liber se bazeazl pe interpretareadovezilor de piali relevante gi credibile, colectate $i analizate din aria de piatd a proprietilii imobiliare incauzl. Riscul este un factor important de care trebuie si se lin6 seama gi trebuie luat ln considerareimpreuni cu ceilalli factori ai fezabilitniii. Orice depreciere extemi legati de o utilizare specificd trebuieinclusd in testul fezabilitiilii financiare.
Testul productivitlfii maxime a terenului ca fiind liber
Testul productivitiiii maxime se aplicd utilizdrilor care au trecut de celelalte trei teste anterioare. Analizaadilionali a forlelor de piali ale cererii gi ofertei poate ajuta ln procesul de eliminare. Testul se adreseazlnu numai valorii create in urma utilizlrii maxim productive, ci gi a cosh:rilor necesare oblinerii valorii,dacd acestea existi, ca de exemplu pentru demolarea gi lndepirtarea conshucliilor, coshrrile de remedierea problemelor de mediu gi de modifrcare a planului de urbanism. Dintre utilizdrile financiar fezabile, ceamai bund utilizare este utilizarea care produce cea mai mare valoare rezidualE a terenului, in concordanticu riscul acceptat de piap gi cu rata rentabilitilii pretinsi de piali pentru aceasta. Pentru a determina ceamai bunl utilizare a terenului ca fiind liber, ratele rentabilitiifi care reflecti riscurile asociate sunt adesea
Pentru a testa fezabilitatea financiard giproductivitatea maxime, respectivele valorirezultate din utilizdrile alternative suntapreciate prin analizarea valorii terenului, rateirentabilitdlii gi riscului asociat utilizdrii, 9i valoriicapitalizate a intregii proprietdli imobiliare.
12.8
Analiza celei mai bune utilizdri
folosite pentru a capitaliza veniturile rezultate din diferitele utilizdri ln valorilor respective . Utilizarea care
produce valoarea reziduali cea mai mare a terenului este cea mai buna utilizare.
Valoarea reziduali a terenului (Rs) poate fi determinati prin estimarea valorii utilizdrii propuse (teren ^9i
construclii) qi scizdnd costul ma#perei, capitaluiui qi coordondrii antreprenoriale necesare construirii. inmod alternativ, valoarea terenului poate fi estimati prin capitalizarea venihrlui rezidual aferent terenului.
Venitul atribuii terenului care este capitalizat in valoare este venitul rezidual din venitul intregiiproprieteli r6mas dupf, ce chelhrielile de exploatare $i venihrrile alocate
venitul proprietilii.o Deoarece in cadrul testirii utilizirilor alternative pr
terenului, orice diferenti (ln plus sau in minus) in nivelul venitului re
multiplicata prin procesul capitalizdrri, evaluatorul trebuie si fie foarte atent cdnd stabile$te ipotezelepenti analua celei mai bune utilizfi. Deqi, de obicei, nu este un indicator convingitor al valoriiierenului insuli, tehnica terenului rezidual este folositoare in analiza celei mai bune utilizdri deoarece
valorile reziduale relative ale terenului, din utilizlrile altemative pot fi comparate pentru a determina
utilizarea cea mai bund. (Tehnica reziduall a terenului Si alte tipuri de tehnici reziduale sunt analizate inCapirotul22.)
Cea mai bunl utilizare potentiald a terenului este de obicei utilizarea pe termen lung, care ar hebui se se
menlini pe amplasament pe toata durata vietii normale a conskucliilor. Durata de via!5 normall depinde
de tipul ;ledirilor, de calitatea construcfiei 9i de a{i factori. Fluxul de beneficii (venitul qi amenajerile)
produse de construclii reflecti un program de utilizare a terenului bine intocmit 9i, de obicei, foarte
concret.
Posibilitatea comaslrii
Anumite parcele de teien pot ajunge la cea mai bund utilizare numai ca parte a unui ansamblu. in acest
caz, evaluatorul trebuie fie si determine fezabilitatea qi probabilitatea ansamblului, fre si determine cea
mai bun[ utilizare $i alte opera,tii de evaluare pe baza ipotezei cE o astfel de comasare va avea loc. De
exemplu, o mare uzind petrochimicd poate fi construiti pe un amplasament creat pdn comasarea mai
multor suprafete mai mici. Suprafelele individuale luate separat n-ar fi awt potenfialul de a gbzdui o
asemenea utilizare pe scafe hrgi qi, de aceea, ar fi alut valori mult mai sclzute penhu utilizdrilealtemative.
Dacd evaluatorul ajunge la concluzia cI cea mai bunl utilizare poate fi realizati prin comasare, trebuie
sd ia in considerare costurile gi timpul necesar pentru realizarea comasirii. In cazul exemplului de mai
sus, comasarea terenului necesar uzinei petrochimice probabil cA a durat mai mult de doi ani. Degi
comasarea ar permite pafcelelor mai mici si gdzduiascd uzina, perioada de timp poate fi prea mare
pentru constructorul uzinei petrochimice. Evaluatorul trebuie s[ gtie 9i c5, in mod frecvent, un prel mai
mare decat prelul de piali poate fi plltii pentru comasatea unor parcele de tefen, ln mod special lncazul proprietililor achizilionate spfe sffufitul perioadei de comasare. Aceste costuri tebuie s[ se
reflecte ln estimarea valorii rezultate a terenului qi in concluziile evaluatorului asupra probabilitiliirezonabile a comaslrii.
Standardele Canadiene Uniforme cer evaluatorului "s[ aprecieze efectul asupra valorii al unei
comaserf', h cazul in care acest lucru are relevan!5 pentru procesul de evaluare.
Cea mai 5un[ ufilizare a proprietlfii imobiliare ca frind construitl
Cea mai buni uti zare a proprietilii ca fiind construiti este caracteristicd utilizdrii care trebuie sI fierealizar.i pe o proprietate prin prisma construcliilor existente gi a celor ideale descrise in concluzia
a Conform teoriilor economice tradi;ionale, venitul alocat c€lor trei factori de produclie (fo4a de muncl, capitalul $i coordonarea
anheprenodab) este pltrtit $i apoi vetritul rdmas - venitul rezidual - este atibuit terenului.
t2.9
,
analizei asupra celei mai bune utilizlri a terenului ca fiind libsr. Cea mai bund util:Lzate a :ul:iei propriet.dli
ca fiind construiti poate fi continuare a tfiilizlrii exist€nte. ln acest caz, nu este necesar ca evaluatorul s[anallzeze cheltuielile sau ratele de rentabilitate pentru
utilizdrile alternative, ci numai se testeze qi sd sprijineconcluzia asupra celei mai bune utilizari. TohJFi, cea mai
bun6 utilizare a unei proprietili ca fiind construitd poate
necesita r€novare sau reabilitare, extindere, adaptare sau
conversie la o alti utilizare, demolare parliali sau totali,ori o combinafie a acestor altemative. Dacb nu sunt
necesare cheltuieli de investi,tie pentru a efectua schimblrile necesare imbunitilirii construcliei existente,
reznllztele lor estimate pot fi comparate direct. Totugi, dac6 sunt necesare cheltuieli de capital trebuie
calculate ratele rentabilitalii pentru fiecare utilizare potenliald ludnd in considerare investilia totaH inproprietate qi ioate cheltuielile de capital. Aceste rate ale rentabilit.[lii pot fi apoi comparate cu ratele
ientabilitndi ale altor tipuri de investilii similare, pentru a determina daci utilizirile potenJiale sunt
fezabile financiar. in mod altemativ, evaluatorul poate compara toate costurile de achizilie qi conshuclie
cu cele ale proprietdlilor compeiitive din aceeaqi arie de piafi.
ln analiza celei mai bune utilizfi a proprietililor ocupate de proprietar, evaluatorii trebuie s[ ia inconsiderare orice reabilitare sau modemizare care este in concordan!.6 cu preferinlele de pialn. De
exemplu, cea mai bunl utilizare a unei locuinle de lux trebuie si reflecte toate reabilitirile care ar fi cerute
pentru a obline satisfaclia maximi pe care proprietatea o poate oferi. Programul de reabilitare trebuie siasigure maximum de profit pe care il poate aduce vdnzarea viitoare a proprietilii pentru ca aceasta se fle
fezabilA economic. ln cazul unei proprietili inchiriate, reabilitarea trebuie sd se concentreze asupra
maximiz6rii profitului (venitul din chirie) sau valorii ei pentru proprietar'
Testul perrnisibilitEfii legale a proprietlfii imobiliare ca fiind construiti
ln analiza celei mai bune utiliziri a propriet.dlii imobiliare ca fiind construiti, teshrl permisibilitilii legale
determinl dacl proprietatea imobiliard ln cauzl respecti reglement.irile legale existente 9i modalitatea in
care respectarea sau nerespecLarea normelor legale afecteazd valoarea proprietitii imobiliare. Evaluatorul
reanalizeazd multe din aceleagi restriclii publice qi private care au fost examinate pentru testarea
permisivibiiitiilii legale a terenului ca fiind liber. Totuqi, in cazul celei mai bune utrliz5;ri a proprietdlii
imobiliare ca f:rintl ionstruita, analiza nu se mai concentreazd asupra examindrii utilizdrilor potenliaie, ci
pune accentul pe evaluarea consFuctiilor existente.
Adesea, degi nu lntotdeauna, rezulta0ele aceshri test sunt implicite, adicl utilizarea existenti este permisa
legal pentru cA respect6 toate normele, reglementErile gi restricliile anahzaIa de evaluator. In.aceasta
siiualie, eval,ratorui poate ajunge la concluzia c[ utilizarea existentji este permisd legal 9i nici o altd
utilizare altemativl nu este per#sd legal $i apoi po lE |:ece la rcarlizatea testului posibilitalii fizice. in alte
cazuri, evaluatorul poate a{Ia cb clddirile existente sunt neconforme, adicd nu respectb anumite asp^ecte ale
oo.11"lor, reglementarilor qi resticliilor private care afecteazd proprietatea imobiliard respectivl. In cazul
proprietuliloi imobiliare niconforme sau proprietiliior imobiliare sunt foarte diferite fati
a" rUait"" ideal6, evaluatorul trebuie sl determine dac[ normele e^sau restricliile private
pennit efectuarea de modific[ri ale clEdirilor care le vor asigura In acest scop, se poate
efectua acelagi tip de analizl a probabilititii rezonabile de modificare ca ln cazul apliclrii acestui test
asupra celei maiigne utilizari i terenului ca fiind liber. Din nou, evaluatorul hebuie sA expund orice
dovadd ln sprijinul probabiliti,tii rezonabile ca o schimbare si poatl fi fbcuii penhu a aduce cladirile ln
conformitat-e cu o aiumiti normI, ordin sau restrictie. Astfel de dovezi se pot baza pe teridinlele ariei de
piafd, pe modificlrile aduse normelor sau reglementdrilor din-zond qi planul de dezvoltare a comunitifli.
bu*ruto-t trebuie si includl gi costurile de oblinere a modificlrilor qi timpul necesar pentru a obline
modificarile, in valoafea estimati a-proprietilii imobiliare in cauzl ca fiind construitji.
Evaluatorul trebuie de asemenea sd investigheze 9i forfa comunitilii sau organizaliilor private (precum
asocialia propfietarilor de locuinle) de a modifica normele, reglementdrile qi restricliile qi impachrl
Cea mai bune utilizare a unei proprietati cafiind construite Doate fi continuarea utilizeriiexistenle, renovarea sau reabilitarea,extinderea, adaptarea sau conversia la o altdutilizare, demolarea pa(iald sau totale, ori ocombinalie a acestor alternative.
12.10
Analiza celei mai bune utiliziri
acestora asupra cregterii valorii. De exemplu, o locuinJi pentru o singurl familie amplasatd pe un teren cu
utilizare in siop comercial este evident neconform4 restricjiilor zonei. Totuqi, in cazul in care comunitatea
nu-9i exercit6 opozilia cu ajutorul normelor gi reglementirilor in privinJa unei astfel de utilizdri in scop
locativ gi proprieta,tii nu i s-a recunoscut ofrcial utilizarea neconformf, lega1, evaluatorul poate
concluziona cd utilizarea neconformd nu are nici un impact negativ asupra valorii proprietdlii imobiliare.
(Utiliz6rile neconforme legal, care reprezinti o sihnlie speciall a analizei celei mai bune utilizdri, sunt
prezentate ulterior ln acest capitol.)
Testul posibititi{ii fizice a proprietlfii imobiliare ca fiind construiti
Testarea posibilitSlii fizice a celei mai bune utiliziri a prop etelii irnobiliare ca fiind construiti determin[
problemeie fizice gi funclionale asociate caracteristicilor fizice precurn m[rimea, localizarea, designul, 9i
condiliile gi modui in care acegti factori afecteazi cea mai bund utilizare a proprietalii imobiliare ca fiind
construitd. De obicei, testul prezintd elementele majore ale deprecierii fizice gi funclionale 9i daci acestea
pot sau nu sa fie remediate.
O cladire existenti, care este substanfial mai mare decdt cladirea substitut ideald poate reprezenta o
supraimbunatl]ire pe o anumiti piai[, in care este substantial mai micl decdt
ilidirea substitut idea16 poate reprezenta ierea poate apdrea in ambele situalii,
dar in funclie de factoriiipecifici asociali cu propri respectiva Si cu piala ei, una poate firecuperabild, in timp ce cealaltl este nerecuperabilI.
Localizarea unei cledfui poate avea un impact substanlial asupra celei mai bune utilizdri a proprietiliiiderd o clidire care necesita o reabilitare importantd
:ffi ff#:::il;Tfr"iil],1fl :T":i:H'i:,ffiT';6rilor, ftc6nd ca orice depreciere asociati si fie
recuperabild sau nerecuperabill. De asemenea, condilia fizici a cladirilor existente va avea un efect
important asupra valorii proprietitii imobiliare gi asupra celei mai bune utilizdri a acesteia. Evaluatorul
treiluie si fie capabil sI iepare deteriomrea fizic| 1e categorii de operalii de intrelinere neefectuate la
timp, pe categorii de elemente nerecuperabile cu viafi scurti gi pe elemente nerecuperabile cu viald lung6.
Aproape toli factorii analizali in cursul testdrii posibilit.ilJ li fizice a proprietAfi imobiliare ca fiind
construiti, prezinti o anumiti form[ de costuri asociate lor, in mod special dac6 esie necesare vleo
schimbare fizici pentru a atinge cea mai bun[ utilizare. Costurile (inclusiv un profit previzut) operaliilor
de remediere a deterioririi fizice sau deprecierii functionale, reproiectiirii clidirii sau conversiei clidirilorexist€nte in vederea unei utilizEri altemative, hebuie s[ frc analizate prin prisma valorii create pe piatp;
efectul modificirilor asupra valorii este mai important decit mirimea costurilor. In cazul in care
modiflicarile nu sturt profitabile, cheltuielile nu vor fi fecute - acesLa este un punct pe care evaluatorul ar
trebui sdl includl in analiza celei mai bune utilizdri'
La fel ca ln aplicarea teshrlui permisivibilititii legale, rezultatele teshrlui privind posibilitatea fizic[ sunt
adesea implicite, adicl utilizarea existenti este in mod evident posibili fizic 9i nu este necesar s[ se ia inconsiderari modificlri fizice semnificative din cauza condiliei, utiliElii func,tionale 9i inhelinerii aferente
construcliilor. in aceste sihralii, evaluatorul va concluziona cL trtilizarca existenti trebuie continuati
deoarece lntrunegte condifiile testului posibilitiiJii fizice qi va trece la testarea fezabilititii financiare.
Testul fezabilitifii financiare a proprietifii imobiliare ca liind construiti
Testul fezabilifiilii financiare a proprietilii imobiliare ca fiind construiti detemrin[ cererea pieiei pentru
proprietatea imobiliari \n ca.uzd, in starea curentii a acesteia. Dac[ ulilizarea existentE determini
recuperarea investiliei, atunci utilizarea respectivd este fezabild financiar.
t2.tl
Capitolul l2
Teshrl fezabilitltii financiare se bazeazd pe concluziile celor trei aborddri ale valorii precum 9i pe
estimarea valorii terenului. Daci valoarea proprietdlii imobiliare ca fiind construiti depdgegte valoareaterenului ca fiiird liber, evaluatorul poate concluziona ci este fezabil[ financiar continuarea utilizdriiexistente. Totu$i, anumite acfiuni, precum remedierea operaliilor de intrelinere neefectuate la timp sau
reinnoirea unui conhact de inchiriere sub nivelul pielei pot inci s[ creascd valoarea propdeteliiimobiliare qi hebuie si fie luate in considerare. Ace$ti factori sunt de obicei deteminanli in testulproductivitilii maxime.
Testul productivitlfii maxime a proprietitii imobiliare ca fiind construiti
Adesea evaluatorul ajunge la concluzia ci o continuare a utilizdrii exislente este permisl legal, posibilbfizic qi fezabill financiar. Totuqi, in cazul oriciruia dintre primeie hei teste, evaluatorul ar putea s5
determine c[ trebuie sA se aclioneze intr-un anumit fel, iar costurile corespunzetoare trebuie asumatepentru a face proprietatea mai valoroasd. Acegti factori se iau in considerare in timpul testului de maximiproductivitate.
in unul dintre primele trei teste asupra celei mai bune utilizlri a proprietdlii ca fiind construiti,evaluatorul poa0e s[ ajungd 1a concluzia cA proprietarul trebuie s[ rezolve operaliile de intrelinereamAnate sau orice probleml funclionali care se poate remedia. In acest caz, ca parte a testului asupra
maximei productivitili, evaluatorul compar6 costurile de remediere a operaliilor de intrelinere neefechratela timp sau a problemei funclionale cu valoarea reztthati,. Dacd modificirile aduse proprietitii conduc la o
valoare mai mare sau dac[ ele menlin valoarea existenti, atunci acele cheltuieli vor conhibui la utilizareaproductivi maximd qi ele trebuie menlionate in concluzia asupra celei mai bune utiliziri. Alli factori, care
ar putea fi analizali intr-un mod similar, includ costurile de conversie, reabilitare sau reamenajare 9i, ca o
mlsurh extrem6, costwile de demolare gi indepdrtare a degeurilor.
incheierea cu succes a testului asupra productivitifi maxime ar trebui sd-i permita evaluatorului sd
specifice exact ce fel de cheltuieli, dac5 este cazul, ii vor perrnite proprietiilii in cauzd si ajung[ la cea mai
bun[ utilizare a sa. Aceste cheltuieli hebuie sb se reflecte ln concluzia asupra celei mai bune utiliziri a
proprietilii ca fiind construiti, precum gi in aplicarea fiecirei aborddri a valorii.
Concluziile raportului asupra celei mai bune utiliz[ri
Toate rapoartele de evaluare trebuie sd conlin[ aprecieri care sl descrie analizele qi concluziileevaluatorului ln privinla celei mai bune utilizdri a terenului ca fiind liber sau a proprietilii ca fiindconskuitl. Ambele trebuie sI determine valorile de piafi gi evaluarea distinctji a amplasamentului. Ca
regulh generalb, aprecierea celei mai bune utiliz[ri trebuie sa rezume comentariile prezentate anterior ii sA
respecte ordinea celor patru teste. Un rezumat logic structurat al celor patru teste fomreazl baza pentru
exprimarea unei opinii asupra valorii. Anumite condilii ale unei evalueri pot altera informaiiile care
trebuie sa aparl in raporhll de evaluare privind cea mai bund utilizare, aSa cum se arati in Tabelul 12. i.
Analiza celei mai bune utilizdri cuprinde adesea tehnici 9i informatii rezultate din aplicarea tuhror celor
trei aborddri ale valorii. Tabelul 12.2 ilustreazl locul anume din raportul de evaluare unde este plasatii
documenta;ia de fimdamentare pentru concluziile la care s-a ajuns in cazul fieclrui test al celei mai bune
utilizdri. in multe evaluEri, testele finale de fezabilitate financiar[ 9i maximl productivitate necesita
informalii care se oblin din aplicarea gi dezvoltarea aborddrilor valorii. De aceea, deqi disculiile privindcea mai bunl utilizare preced in mod fiadi]ional aborddrile valorii in rapoartele de evaluare scrise,
concluzia asupra celei mai bune utilizlri poate ff adesea fnalizati numai dupi ce s-a realizat o analizd
preliminarl a utiliz[rilor altemative ale terenului. Concluziile exprimate in sec]iunea raportului privindcea mai buni utilizare trebuie si fie coerente cu concluziile din alie p[r!i ale raporh]lui.
12.12
Analiza celei mai bune utilizlri
Tabelul 12.1Aprecieri asupra celei mai bune utilizlri in rapoartele de evaluare
Dqcd..-Scopul analizei este de a identifica cea mai bund utilizare dinhe doud sau mai multe utilizfui poten,tialesau concluzia asupra celei mai bune utilizari este obiectivul principal al evaludrii,
alunci raportul trebuie sd cuprindd ,.
Rezultatele ,,test?irif' altemativelor (ex. calcule privind venitul qi chiria penhu proprietElile generatoarede venit ti/ sau diferite opinii asupra valorii care derivb din fiscare utilizare altemative) $i rafionamentulfolosit.
Dacd...Cea mai bun6 utilizare a unei proprietifi ca fiind construiti este diferiti de utitizarea existentd,
alunci raportul trebuie sd cuprindd...Justificarea acestei concluzii ln raporhrl de evaluare a valorii de piati.
L)ACA...O estimare distinctd a valorii terenului este prezentatd ?n evaluare,
atunci raportul trebuie sd cuprindd,,.Aprecieri asupra celei mai bune u:tillzdri a terenului ca fiind liber, precum gi cea mai bun6 utilizare aproprietAtii ca fiind construiti. *
Dacd...O estimare distincti a valorii terenului nu este prezetrtati, rar $ilizarca existenti a proprietdlii ca fiindconstruitd este o condilie adecvat6 a limitdrii evaludrii,
qtunci rqportul ,rebuie sd cuprindd...Aprecieri numai asupra celei mai bune utiliz6ri a proprietElii ca fiind construitd, deqi aprecierile asupracelei mai bune utiliz6ri a terenului ca fiind liber sunt oricum incluse, chiar gi ahrnci cdnd nu sunt cerute.in astfel de situagii - care sunt in general situafii de utilizare a valorii - construcliile existente este posibilsA nu reprezinte cea mai buni utilizare a terenului, dar se a$teapti cd ele sE continue a fr utilizate gi astfelsd se adauge valoare la teren. Dacd este necesare o opinie asupra valorii de piafd, o astfel de condifielimitativd probabil nu este adecvati. Motivul aplicdrii unei astfel de condilii limitative trebuje analizatfoarte atent.
Dacd...Cea mai bund utilizare a terenului ca fiind liber qi cea mai bun6 utilizare a propriet6lii ca fiind construitisunt diferite,
atunci raportul trebuie sd cuprindd...Identificarea distinctd a celei mai bune utiliziri, preciz6ndu-se ci cea mai buni utilizare a terenului cafiind liber a fost detemrinati pe baza premisei 0eoretice cd terenul este liber gi disponibil pentruoonshuctii, de asemenea preciz6ndu-se ci cea mai buni utilizare a proprietdiii ca fiind construitb a fostdeterminatii pe baza mentinerii viabilitdtii economice a proprietitii ln starea ei actuala (curent6).
Dacd...Terenul este deja construit conform celei mai bune utilizdri,
atunci raportul trebuie sd cuprindd...Aprecieri distincte asupra celei mai bune utilizdri qi o declarafie conform cireia determinarea este aceeagiatat penfru terenul ca fiind liber, cdt qi pentru proprietatea ca fiind construiti sau o declaralie conformcdreia terenul este deja construit conform celei mai bune utilizdri a acestuia. Identificarea celei mai buneutilizEri a terenului ca fiind liber Si a proprietefi ca fiind construiti se pot combina, dar un raport deevaluare prezint6 concluzii distincte pentru fiecare. Existd motive diferite penhu analizarea lmpreund gi
distinctii pentru fiecarc wnlizE.* Standardele Canadiene Uniforme suger€azi evaluatorilor "si formuleze o opinie asupra valorii amplasamentului printr-ometod[ sau tehnici adecvati de evaluare", Atunci cdnd se evalueazd o prcprietate ca fiind construiti, respectindu.se principiulcontribufiei, terenul este evaluat ca fiind liber 9i disponibil penhu construcfii ln situagia celei mai bune utiliziri, iar evaluareaconskuctiilor se bazeaze p€ contoibuiia lor curerfi h amDlasament.
12.13
Tabelul 12.2
Localizarea documentafiei de sprijinLocalizarea documentaFer oe sprrJrn
Secliunea din raportul de evaluare
Test Amplasamentul ca fiind liber Proprietatea ca fiind construiti
Permisiunea legall . Zonarea $i alte restricfii r Zonarea gi alte reshicfii
Posibilitatea fizicd . Informatii despre aria de piald r Informa,tii despre amenajdri ale
. Informatii despre amplasament terenului qi construcfii
Fezabilitatea finaDciad . Regiurea . Regiunea
(Cererea Si oferta) . OraSul . Ora$ul(Valoarea gi profihrV rentabilitatea) . Cartierul . Cartierul
. tuia de piafd a proprietd{ii in . Ada de piaF a proprietnqii incatszd cavzd
Productivitatea maximi . Evaluarea terenului ' Abordarea prin cost. Abordarea pdn comparalie
directi. Abordarea prin venit
Situafii speciale in analiza celei mai bune utiliziri
in identificarea pi analizarea celei mai bune utilizdri, sunt necesare consideralii speciale pentru a aprecia
urmltoarele situatii:
. Utiliziri singulare
. UtilizIri neconforme legalo Utilizlri intermediare (incluzind ierenul delinut in scop de investitii). Utilizdri care nu sunt la cea mai bunl utilizare. Uriliziri multiple. Utikeri pentru scopuri speciale
Utiliziri singulare
Cele mai bune utiliziri ale terenului ca fiind liber 5i ale
proprietilii ca fiind construi0e sunt adesea ln concordanJi
cu utilizirile similare din imprejurimi. De exemplu,
utilizarea unei locuinfe pentru o singurd familie nu este
de obicei adecvati intr-o zonl industriali. Totuqi, cea
mai bund utilizare a unei proprietiti poate fi neobignuitd
Utilizdrile singulare, utilizarile neconformelegal, utilizdrile intermediare (incluzand terenuldelinut pentru investi{ii), utilizarile care nu suntla cea mai bune ufilizare, utilizdrile multiple 9iutilizdrile pentru scopuri speciale necesita o
atentie specialA.
sau chiar unicd. De exemplu, cererea de piafi poate fiadecvatii pentru a suqine existenla in comunitate a unei mari clldiri pentru birouri cu multe etaje, dar nu a
mai multora. O proprietate cu destinaJie special[, precum un muzeu, poate fi unicd 9i beneficd pentru
amplasament, dar nu poate fi suslinuti tle utilizdrile terenului din jur sau de proprietilile comparabile.
Vaioarea terenului trebuie sd se bazeze pe cea mai bund utilizare a proprietitii, fErI a line cont de
utilizarea cea mai probabilE sugerati de utilizarea terenurilor lnvecinate sau a ptoprietililor comparabile.
Totugi, fdrd a tine seamd de construcfiile de pe un amplasament, cea mai bund utilizare a terenului ca frind
liber ar trebui sa intruneascA toate condiliile celor patru teste. De aceea, constructia ideald poate fisemniflcativ diferitd fa{n de cea existentl fi cea mai bund utilizare a terenului ca fiind liber al unei
12.14
Analiza celei mai bune utiliziri
proprietali, cu o singurd utilizare, poate fi amenajarea ei in mod diferii fa!6 de felul in care este amenajatd
in prezent.
Daci se evalueazl o proprietate existenti cu o singurl utilizare trebuie realizati. o analizl de piata pentru a
determina dacf, ar trebui continuati aceasti unicd utilizare. Dacd analiza concluzioneazd cd nu trebuie
continuati aceastb unicd utilizare, evaluatorul trebuie sA se intrebe ce se poate face cu construclia sau dacd
se poate face ceva in privinJa ei. in cazul in care construclia nu contribuie la valoarea terenului 9i scopul
evaluarii este determinarea valorii de pia!6, atunci cea mai bunl utilizare ar fi alta decAt menlinerea
utilizdrii existente. (O cu totul alti concluzie, in privin{a celei mai bune utilizlri a terenului ca fiind
construit, va rezulta dacd scopul evaludrii este valoarea de utilizare 9i nu valoarea de piale). In carul unei
proprietali cu o singura utilizare, ar trebui analizatl piala cu atenlie pentru a determina dac6 o ali5 unicd
utilizare, de acelagi tip, existi deja.
Utiliziri neconforme legal
Uiilizarea neconform[ legal este acea utilizare care a fost stabiliti qi menlinuti in condiliile legii, dar nu
mai corespunde reglementirilor achrale privind terenul din zona ln care este localizati. Unele
neconformitdli legalJ pot fi create prin acliuni guvemamentale precum exproprierea unor porliuni de teren
in scop de utilitaie pubficn. Sd considerim o benzinirie cl o suprafa]d de 660 de metri pdtrali de teren,
zona iinim6 cerutA de impa4irea pe zone in cazul benzin[riilor. Dacd oragul ob]ine 30 de metri pltra]i
din teren pentru lmbuneti,tirea unei interseclii, amplasamentul va rimdne doar cu 630 de metri pltrali 9i
,r., uu .ui respecta reglementirile din documentele de urbanism aferente, aplicabile amplasamentului.
Alte neconformitSli legile pot fi create atunci cAnd se schimbi normele 9i reglementErile. De exemplu, o
locuinli pentru o singure iamilie aflatii pe un amplasament de 250 de metri p[tra!i, ln mijlocul zonei
rezidenyrile a comunit[]ii, amplasati in zona R-1, necesitii cel pulin 250 de metri pdhali de teren. Dacd
oragul adoptd o noul reglementare de urbanism ln care mfuimea minimi a unui amplasament din zona R-
1 cre;te pene la 330 de metri petrali, proprietatea
reglementare. In ambele cazuri, situaliile de utilizare
deoarece ele au fost produse ca umare a unei acliuniurbanism au secliuni speciale care trateaze situaliilecunoasca aceste sectiuni atunci cdnd eval:ueaz|utilizlrile neconfome legal.
Modificirile documentaliilor de urbanism pot crea proprietdli subimbunltilite (cu amenajiri inferioare) 9i
supraimbunitilite (cu amenajiri de lux). O locuin!6 pentru o singurd familie, localizat.d intr-o zone
destinag utiliidrii comerciale poate fi o proprietate suLimbunatdftn (cu amenajlri inferioare). in acest
caz, este probabil fie ca locuinla si fie demolati astfel incet amplasamentul si fie construit pentru cea mai
bun[ utilizare a sa, fie locuinla este considerati o utilizare intermediari pind cdnd este financiar fezabile
conversia pentru o utilizare comerciali. O proprietate neconform[ legal poate fi supraimbunlt5li6 ahmci
cand modificerile documentelor de urbanism reduc intensitatea permisl a utilizlrii proprieti]ii. De
exemplu, o clddire de apartamente mai veche, cu opt apartamente, amplasati inh-o zonl complet ocupati
de construclii, poate fi utilizati la o intensitate mai micd. Aceasta inseamne ci, dacd amplasamentul liber
ar fi servit pentru ridicarea de conshuclii in momentul de fa!d, noile reshic,tii de urbanism vor permite
construclia a numai gase unitiili locative. Utiliz5rile neconforme pot rezulta de asemenea din schimb[ri indensitatea permisl a dezvoltirii gi din schimbiri ale standardelor de dezvoltare carc afecteaza
caracteristici precum peisajul, parcare4 opririle 9i accesul.
Documentatiile de urbanism vaiaz| ln funcfie de jurisdic,tie. Ele pemrit de obicei continuarea unei
utilizlri pre-exisbente, dar interzic expansiunea sau imbun[t5{irile majore care sus,tin :otilizatea
neconformi. Unele jurisdiclii specific[ o perioadd de timp pentru lncheierea utilizlrii neconforme legal.
Atunci c|nd o utilizare neconfonn6 legal este intrerupti, de obicei ea nu mai poate fi restabiliti. In
majoritatea jurisdicfiilor, o utilizare neconformd trebuie eliminati ln cazul ln care proprietatea suferipagube majore sau iste abandonati pe o perioade d€ timp stabiliti. in unele c azwi, o ttlilizarc neconformipoate fi reconstruitii la aceeagi int€nsitate a utilizdrii dac[, lnaintea distrugerii sale, s-a dovedit cd nu are
un impact mai mare asupra ariei de piali decat a avut-o ant€rior.
12.t5
Capitolul 12
Utilizlri intermediare
t2.16
Analiza celei mai bune utilizlri
Principiul utilizlrii consecvente, care spune ce terenul nu poate fi evaluat pe baza unei utilizdri in timp ceclidirile se evalueazt pe baza altei utilizdri, trebuie luat in considerare atunci c6nd proprietililor li se dauutiliziri temporare, intermediare. Valoarea de utilizare a unui amplasam ent pe baza unei utilizlriintermediare poate fi foarte diferitl fali de valoarea de piaJd a aceluiagi amplasament ca fiind liber gidisponibil pentru construclie, pe baza celei mai bune utilizeri pe temen 1ung. Multe cl6diri demodate nusunt potrivite construcliei ideale, dar creeazd un suplimente de valoare peste valoarea terenului liber.Aceste construclii par sd incalce principiul utilizirii consecvente, dar, de fap! piaJa recunoagte ce, intimpul tranziliei cAhe o noub utilizare, clldirile vechi pot contribui la valoarea proprietilii, fbcdnd caterenul qi constructiile existente sa valoreze mai mult decdt terenul liber.
Terenul care este detinut ln primul r.ind pentru a fi vdndut in viitor, cu sau fIr5. a avea o utilizareintermediard, poate fi privit ca o investitie speculativd6. Cumplritorul sau proprietarul pot crede c6valoarea terenului va cregte, dar existi riscul ca aprecierea a$teptati sI nu apard in timpul perioadei incare investitorul deline terenul. Totugi, valoarea curenti a terenului este o functie a viitoarei sale celei maibune utilizlri, astfel incAt evaluatorul trebuie si determine cea mai bund utilizare potenfiali. Este posibilca evaluatorul si nu poatl prevedea cea mai bund utilizare viitoare in mod exact, dar tipul general deutilizare viitoare (ex. ca parc industrial sau centru comercial) este adesea cunoscut sau anticipat prinanaliza documentaliilor de urbrinism aferente, tiparelor de utilizare a temului inconjudtor sau planului dedezvoltare urbanisticl a oragului. Deoarece pot exista cabva tipuri de utiliziri optime potenliale (ex.clidiri de locuinle pentru o singurl familie sau pentru mai multe familii), de obicei, evaluatorii nu potidentifica cea mai buni utilizare viitoare specifica. Totuqi, ei pot determina utilizirile altemative logice capi nivelul venitului gi cheltuielilor anticipate.
Utilizarea care nu esfe cea mai buni utilizare
Conform conceph.rlui de utilizare consecventi, o conshuclie se evalueazl pe baza unei utilizlri care esteconsecvent6 celei mai bune utiliziri a proprietSlii. Totu$i, multe clidiri existente gi alte construclii nucorespund standardului ideal de construclie al amplasamentului respectiv gi se dezvolti in mod diferit faJade cum s-ar fi dezvoltat dacl terenul ar fi fost neocupat. Totugi, cea mai bund utilizare se poate incadra lnaceeaqi categorie ca qi utilizarea existenti. De exemplu, cea mai buni ftilizare a unui amplasament pecare este conskuiti o clddire de apadamente cu varsia de-10 ani poate fi utilizarea sa pentru construireaunei clddiri de apartamente mai noi gi mai funclionale. in mod sirnilar, cea mai bunl utilizare a unuiamplasament rezidenlial pe care este construitii o casd veche de 20 de ani poate fi construirea unei noilocuinle mai modeme pentru o singurl familie.
Pentru anumite amplasamente, categoria generall a celei mai brme utiliziri s-a schimba! de exemplu dela $llizarea ca apartament la utilizare industrial5, sau de la utilizare ca locuinli penhu o familie lautilizare comerciald. in cazul ln care au fost Ibcute ir dtntid ale acestor cladiri inainte de modificareade pe piaJi, aceste clbdiri suferi din cauza deprecierii exteme gi valoreazd. mai pulin decdt construcliilesimilare aflate pe amplasamente mai adecvate. Ar fi incorect si se evalueze o uitf"l d" constructie ca sicum ar fi localizati pe un amplasament adecvat.
Utillzdri multiple
Cea mai buni utilizare cuprinde adesea mai mult decdt o singuri utilizare pentru o parcelI de teren sau oclidire. O parcel[ mare de teren poate fi adecvati pentru un plan de dezvoltare cu un centru comercial infald, blocuri de locuinle ln jwul unui teren de golf gi amplasamente de locuinle pentru o singur[ familiepe terenul rdmas. Parcurile industriale au adesea amplasamente pentru m agazine in fal6,9i pen:tru depozitesau clldiri penhu produclie ln spate.
6 in accep;iunea sa generalt, termenul investilie speculativ[ are implicafii peiorative de risc lnalt sau nesiguantu. ln limbajulevaludrii imobiliare, specularea este definiu ca fiind achizilionarea siu vdrzarea unei proprietali pe premisa s'peranlei unui profitde pe urma crelterii sau sciderii prelului.
12.17
I
12.18
I
O parceld de teren poate indeplini mai multe funcliuni. Pddurile pi pdqunile pot fi utilizate pentru
v6ndtoare, recreere qi exploatiri miniere. Terenul care se afld de-a lungul liniilor electrice de lnaltitensiune poate fi, utllizat ca spaliu deschis sau parc. Strdzile publice, mlrginite de calea ferati, pot ficonsiderate terenuri cu multiple utilizdri.
O singurd clddire poate avea utilizdri multiple. Un hotel poate cuprinde un restaurant, un bar, magazine de
etc. plus fati de camere. O clidire cu mai multe etaje poate conline birouri, apartamente sau magazine. O
locurnli aflati in proprietatea unei singure familii poate avea un apartament la etaj.
Dacf, o proprietate are mai mult decdt o singurd tslilizare, pe aceeaqi parcel[ de teren sau in aceeaqi
clddire, evaluatorul trebuie sd estimeze valoarea de contribulie a fiecirei utilizdri. Daci, de exemplu,
valoarea de piaJi a unei parcele impidurite ce poate fi inchiriatd pentru van1toare este comparati cu
valoarea unei alte parcele impddurite care nu poate fi inchiriati, diferenla ar trebui si reprezinte valoarea
drepturilor de vdnbtoare; pentru formarea valorii de pia16, evaluatorul hebuie si cunoascl atdt valoarea
drepturilor de vanAtoare, cet gi valoarea pddurii de pe acel amplasameni. in cazul zonelor de exploatiripetroliere, evaluatorii trebuie s[ separe valoarea drepturilor de exploatare de valoarea celorlalte utilizeriale terenului; proprietdlile care delin valori ale drepturilor de exploatare pot fi comparate cu proprietilicare nu de.tin astfel de drepturi. in cazul utilizirilor multiple, suma valorilor de utilizare distincte poate fimai micd, egal6 sau mai mare decAt valoarea proprietilii totale.
Utiliziri speciale
Deoarece propr.ietdfile speciale sunt adecvate numai pentru o singuri utilizare sau pentru un numer foarte
limitat de utiliziri, evaluatorii indmpind greut4li practice in specifrcarea celei mai bune utilizfi. Cea mai
bund utilizare a proprietilii cu destinalie speciald ca fiind construiti este probabil continuarea utiliz6riisale existente, dacl aceasti utilizare rimdne viabili. De exemplu, cea mai buni :unhzare a unei fabrici
utilizate in prezent pentru produclie este continuarea utilizdrii ei pentru procesul respectiv de fabricatie,
iar cea mai brmi utilizare a unui siloz de cereale este continuarea exploatirii in acelaqi scop. Dac[
utilizarea curent?l a unei proprietili cu destinalie speciall este depreciati din punct de vedere fizic,
funclional sau economic, gi niii o utilizare altemativl nu este fezablll, cea mai bun6 utilizare a terenului
se poate asigura prin demolarea construcfiei $i vanzarea deqeurilor pentru valoarea lor de recuperare sau
de casare.
Uneori, o proprieiate cu destinalie speciali trebuie si fie analizati gi evaluati pe bazl a dou[ cele mai
bune utifizari ale sale, adic6, continuarea utilizirii speciale existente $i conversia citre o utilizare
altemativi. intr-o astfel de situalie, concluzia privind cea mai buni utilizare depinde ln mare m[sw[ de
felul ln care piala este defrniti. De exemplu, o biserici poate fr analizati mai intiii pe baza lulilizdtii ca
biserici. in aceast.6 analiz6, valoarea de contribulie a construcliilor poate fi suslinuti prin cost, prin
vdnzdri sau prin infonnalii privind venitut. in cazul in care existd cerere pe piall, membrii congregaliei
pot dori sl ichizilioneze proprietatea ln cauz[ la o valoare care reflecti utilizarea sa existenti ca bisericl.
lotugi, dacl cererea de pe pia16 pentru biserici este scdzuti sau nu existi, evaluatorul trebuie si glseasc6
cea mai bun[ utili zare akemativd ca spa;iu comercial sau o alti utilizare altemativl. Valoarea estimatd a
construciiilor pentru aceasti conversie in vederea unei o utiliziri altemative va fi determinat[ printr-un
str-rdiu detataf de cost sau din informatii privind vdnzirile de biserici transformate in spalii comerciale.
Valoarea de piala (9i utilizatorii potenfiali) ai propriecilii transformate intr-un spaliu comercial va fiprobabil difeiitl de valoarea sa de pial5 (gi utilizatorii potenliali) ca bisericl. Astfel, cea mai bunS
utilizare a unei proprietiiti cu destinatie speciau, ca de exemplu o biseric[, depinde de mirimea cererii de
pe piafA pentru un astfel de spafiu.
Bibliografie suplimentari
Fincb, J. Howard. 1996. ,,Highest and Best Use and the special-Purpose Property", The Appraisal
Journal (Apil).
Analiza celei mai bune utilizlri
Galleshaw, Mark. 1994. ,,Evaluating Interim Uses". The Appraisal Journal (Jantzry).
Graaskamp, James A. 1970. A Guide to Feasibility Analysis. Chicago: Society of Real Estate Appraisers.
Greer, Gaylon E. 1979. The ReaI Estate Investment Decision. Lexingron, MA.: D. C Heath.
Harrison, Frank E. 1996. Appraising the Tough Ones: Creative Ways to Value Complex ResidentialProperties. Chicago: Appraisal Institute.
Lennhoff, David C. 1995. "Highest and Best User". The Appraisal Journal (\1y).
Love, Terrence L., Sr. 1998. "The Appraiser's Role in Zoning Litigalion". The Appraisal Journal (\tly)
North, Lincoln W. 1981. The Concept of Highest and Best [.Ise. Winnipeg, MB: Appraisal Institute ofCanada.
Seldin, Maury, and James H. Boykin. 1990. Real Estate Analyses. Homewood, IL.: American Society ofReal Estate Counsellors and Dow Jones-Irwin.
12.19
![[RLnF] Lemonade - Cap 11](https://img.pdfslide.us/doc/110x75/577cc78d1a28aba711a14ad9/rlnf-lemonade-cap-11.jpg)