cap 11-12

  • View
    21

  • Download
    6

Embed Size (px)

Text of cap 11-12

  • Simmons, H. Leslie, Harold B. Olin, John L. Schmidt, and Walter H. Lewis. 2001. ConsmtcnonPrinciples, Materials and Methods (7'o edition). New York: John Wiley & Sons, Inc.

    Reynolds, Judith. 1996. Historic Properties: Preservation and the Valuation Process (2'd edition).Chicago: Appraisal Institute.

    Ruegg, Rosalie T., and Harold E. Marshall. 1990. Building Economics: Theory and practice. NewYork: Van Nostrand Reir-hold.

    Simpson, John A. 1997. Property Inspection: An Appraiser's Guide. Chicago: Appraisal Institute.

    White, John Robed, ed. 1993. The ffie Building: From Concept to Investment Reality. Chica;go:Appraisal Institute, Counsellors of Real Estate, and Society of Industrial and Office RealtorsEducational Fund.

    Wilson, David J. 1995. "Origins and Future ofthe Skyscraper (The)". The Canadian Appraiser, Yoltme 39,Book 4, p. 28.

    I

    10.46

  • ANALIZADE PIATA 11o Analiza de piafdo Analiza economicd debazl . Nodo Analiza fezabilitilii. Analiza fundamentali. Analiza investiliilorr Cerere dedusl. Cerere in creftereo Cerere in scldere

    r Delimitarer Dezechilibrul pielei

    Termeni importanfio Echilibrul pietei

    . Cost de oportunitate . Studiul de pia15

    o Pia,ta activl (vdnzare). Piala de depresiune (cumplrare). Pial5 putemice. Piald slablr Stabilizareo Segmentarea pie,tei

    o Studiul vandabilitdliio Subpial6

    IntroducereTermenul analizb de piate este folosit in general in economie, dar are un lnleles specifrc in domeniulevaludrilor. Pentru evaluatori, analiza de piaJd reprezint?i identificarea qi studiul de pia![ pentru un anumitbun economic sau serviciu. Evaluatorii iau ln considerare analiza de piald pe doud nivele:

    o Din punct de vedere al pielei largi, fErd ca o anumiti proprietate si reprezinte obiectul de studiu. Din punct de vedere al piefei ln care o anumiti proprietate concureaz[

    Degi de la general ia particular existii o continuitate, analiza de piali aplicati unei proprietili specifice areo importanle deosebiti in procesul de evaluare gi nu hebuie conftrndatil cu anaTiza generald de piald saucu alte studii similare.

    in procesul de evaluare, evaluatoml discutd cu mai mulli participanfi pe piali in timpul procesului decolectare a datelor. Sursele cheie sunt astfel implicate, sau este probabil sE fie implicate, In l'lffizac\iaproprietetii evaluate sau a altor proprietifi care pot fi folosite credibil pentru comparalii; alte surse potoferi doar informatii generale privind economia local[. Ahrnci c6nd o astfel de investigalie ajut?tevaluatorul si descopere participantii pe piaiE cei mai importanii, de pe piala luatd ca lntreg, evaluatoruleste implicat in analiza de pial5 pentru evaluare.

    in cazul evaludrii unei anumite proprietili, analiza depiald trebuie sa arate modul in care intera4iunea dintrecerere pi ofertd, afecteazl valoarea proprietifii. Prininvestigarea vdnzirilor, ofertelor, cotatiilor picomportamentului participantilor de pe piap, evaluatorulpoate stabili rela{iile inhe cerere gi oferti, poate investiga motivatia pentru pre1dle plItite $i pentruprefurile acceptate gi poate stabili atitudinile de piafi privind tendinfele curente gi schimbiriie anticipate.In cazul ln care condiliile de pia!6 curente nu indici o cerero adecvati pentru dezvoltarea propusS, analizade piali poate identifica momentul ln timp in care cererea adecvatl pentru respectivul proiect este

    Analiza de piatd investigheaza relaliile dintrecerere 9i oferta competitiva a proprietdliiimobiliare lntr-o piatd definitd.

  • Capitolul 11

    probabil sd apard' Astfel, analiza de piald ajutl evaluatoml sd prevadi momenhrl potrivit in timp pentruconstructia propusd precum qi cererea anii"ipata pe o anumitl perioadd d" timp.i baza pentru deteminain condiliile unei utilis-a demonstrat cA exis

    piald aprofundaAstfel de studiie, pot determin

    estimdri asupra segmentului din piale pe care este prprobabile de absorblie.

    oprietetii specificate, analistul trebuie si identificein prezent,ala curenteziunea.

    determinatE de pozilia sa competitivd pe piald.in cauz6. va spori capacitatea evaluatorului de a

    silr cef mai lasg, analiza de piafa ofer6 informafiile eqe evatuare, aga cum se arat?i in Tabelul l l.l.

    Cost

    Tabelul 11.1Analiza de pia!5 ln abordlrile valorii

    Comparatie directii

    Capitalizarea venitului

    vxtor probabrl $i o rati de actualizare adecvati. sau o ratji de capitalizarcaplicabild venitului preconizat sau ve nitului anual asteotat.

    tr.2

  • Analiza de piafi

    Concepte fundamentale

    Definifia qi descrierea piefeiLa inceputul procesului de analizl, de piali, evaluatorultrebuie s[ identifice in mod clar proprietatea imobiliariin cauzd 9i piala imobiliari in care propdetatea selncadreaz6,. Aceste doud sarcini pot fi consideratecomplementare. Analizarea caracteristicilor si atributelorproprietitii imobiliare il aju6 pe evaluator iI identifice

    Activitilile participanfilor pe piati sunt determinate deagteptErile lor privind utilizarea proprietilii 9i beneficiilepe care proprietatea le va aduce utilizatorilor sdi. De

    Pielele imobiliare specifice pot fi identificatedupA tipul proprietetii, caracteristicileproprietatii, aria de piatd, proprietetile desubstituire $i proprietelile complementare_

    tarea pieleiproceduri

    efinirea piefei irnobiliare, in care se incadreaz|gi mai bine modul in care factorii extemi afecteazlo anumiti pia!5 imobiliarl in subpieleliari de alte tipuri de proprietate.

    Pentru a inlelege analiza de piali o reexaminare a definiliei pielei imobiliare este udla. o piali imobiliar[teprezrntd un grup de indivizi sau firme care sunt in contact unul cu celalalt

    "u ,"opol de a efectuatranzaclii imobiliare. Printre posibilii participanli srmt incluqi urmdtorii:

    o Cumpdrltoriie Virudtorii. Chiria$iio Persoanele care inchiriazio Concesionariio Datomicii ipotecarir Creditorii ipotecario Promotorii imobilirir Construcioriio Directoriir Proprietariio Investitoriio Brokerii

    Nu este necesar ca fiecare participant si fre ln contact cu tofi ceila(i participanli; o persoand sau o firmieste parte a pietei daci acea persoani sau firm6 se afli in contact cu un- art participanipe pap

    aceea, -segmentara -pielei diferen{iazi aoten}idliintilizaloi'. ai unei propriet?ifi de restul popui4iei prin

    :IffiT:ffi iJ:f#:Tli1,i31ilfi::ffiffffiT#'.t?J;proprietatea alte tipuri de proprietate, p" Uu_ uiiilui"fo, ,"ucaracteristici

    11.3

  • Capitolul 11

    Tabelul 11.2Procesul delimitirii piefei

    Pentru a identifica o anumiti piali imobiliari, evaluatorul invesiigheazl urmltorii factori:

    . Tipul de proprietate (ex. locuinla unifamilial[, centru comercial, clidire de birouri)

    . Caracteristicile proprietifii, precum ocuparea, utilizatorii, calitatea construcliei, designul qiimbunltilirile:-

    Ocuparea -

    un singur ocupant sau mai mulii ocupanli (vil6, apartament, birou, spa{iucomercial).

    - Lltilizatalii

    - cei mai probabili utilizatori. Sunt analizate date privind populalia, profesia,

    venitul gi ocupalia acestora. In cazul zonelor rezidenliale, datele sunt studiate in funclie deprofilul posibitilor proprietari sau chiriaqi; in cazul zonelor comerciale, datele sunti"g-"otut" in func1ii di utilizatbrii probabili ai spatiului. in cazul zonelor de vdnzare cuamdnuntul, clientela pe care presupugii comercianli o vor atrage este reprezentata deconsumatori; in cazul zonelor pentru birouri, utilizaiorii reflecti necesitagile de spaliu pe carele au viitoarele companii care inchiriazd spalii pentru birouri.

    - Calicatea construcliei (iipul de ctldire).

    - Designul pi imbunitilirile.

    . Aria imobiliard -

    definiti din punct de vedere geografic sau local. O arie imobiliari poate filocall, regional6, na[iona16 sau intemalionali. Poate fr urbani. sau suburbani; poate corespundeunui jude! sau unui cartier dintr-un orag. Ariile imobiliare comerciale gi de locuinle sunt adeseadelimitate prin relalii specifice de timp - distanti.

    . Proprietilile comparabile disponibile -

    ex. proprietifi la fe1 de bune ce se afla ln competille cuproprietatea respectivi in aceeagi arie (subgrupa) imobiliari, care poaIa fi locald, regionald,nalionali sau intemaiionall.

    . Propriet.llile complementare -

    ex. alte proprietili sau tipuri de proprietdli complementareproprietilii It catnd. Utilizatorii proprietilii in catzd trebuie s5. aibi acces la proprietdlile

    la care se ca fiind

    Cererea

    Cererea reflect.ii nevoile, cerintele materiale, puterea de cumpdrare gi preferintele consumatorilor. Analizacererii esie concenhati asupra identificlrii potenlialilor utilizatori ai proprietiilii respective - ex.cump5rdtorii, chiriaqii sau clienlii pe care ii va atrage. In cazul fieclrui tip specific de proprietabe, analizacrerii este orientati asupra produsului sau serviciului final pe care proprietatea imobiliari il ofer6. (veziTabelul 11.3). Astfel, analiza cererii pentru un spaliu comercial va lncerca si determine cererea deservicii comerciale generati de citre potenrialii clienli din aria imobiliari. Analiza cererii privind unspafiu pentru birouri va incerca sI identifice afacerile ce ocupi spaliul pentru birouri din aria imobiliar5,precum qi nevoile acestora privind spaliul gi personalul.

    Analiza cererii, in cazul pielelor rezidengiale gi comerciale, investigheaze mai ales gospodEriile din ariaimobiliard ln cauzd. (O gospodirie este definit[ ca fiind numdrul de persoane inrudite sau nu, carelocuiesc intr-o singurl cas6; astfel, un singur individ poate forma o gospodlrie.) In plus fall de numirulgospoddriilor din aria imobiliard, aceste analize se concentreazi asupra venitului disponibil sau puterii decumphrare efective a acestor gospodirii, precum qi asupra vdrstei, sexului, preferinlelor pi tiparelorcomDortamentale