BY EMAIL: [email protected] Government …...2017/02/10 · Department of Rural and Community Development (“the Department”) in relation to the Department’s Statement

Representing the owners of apartments and houses in managed estates

Apartment Owners’ Network Company Limited by Guarantee Directors: Bryan Maher, David Rouse | Secretary: David Rouse Company Number: 592683 | Registered Office: Management Suite, Compass Court North, Royal Canal Park, Dublin 15 www.apartmentownersnetwork.org [email protected]

BY EMAIL: [email protected] Ms. Linda Sheridan Department of Rural and Community Development Government Buildings Ballina Co. Mayo F26 E8N6 2 October 2017 Dear Ms. Sheridan, Re: Department of Rural and Community Development

Statement of Strategy 2017-2020 On behalf of the Apartment Owners’ Network I enclose a short submission in relation to the above. Please confirm receipt of the attached in time for your deadline of close of business on Monday 2 October 2017. Kind regards, Yours sincerely, [*Sent by email and accordingly bears no signature] David Rouse Director Encl.


Submission

to

Department of Rural and Community Development

on

Statement of Strategy 2017-2020

2 October 2017

2

CONTENTS 1.0 Introduction 2.0 Submission 3.0 Conclusion

3

Abbreviations/Acronyms Used

DHPCLG Department of Housing, Planning, Community and Local Government

MUD Multi-Unit Developments, as described in Section 1(1) of the MUD Act

MUD Act Multi-Unit Developments Act 2011

NPF National Planning Framework

OMC Owners’ Management Company as defined in Section 1(1) of the MUD Act

PMA Property Management Agent

PSRA Property Services Regulatory Authority

RBI Rebuilding Ireland

TIC Taking in Charge

4

1.0 Introduction 1.1 Executive Summary This submission responds to the call for submissions of 14 September 2017 issued by the Department of Rural and Community Development (“the Department”) in relation to the Department’s Statement of Strategy 2017-2020 (“SOS”). Our submission is concerned primarily with the Community functions of the Department. The observations we put forward will help foster apartment developments and MUD estates as vibrant, inclusive and sustainable communities. In preparing our submission we are conscious of the Irish seanfhocal “Ar scáth a chéile a mhaireann na daoine” meaning “We live in the shelter of one another's shadows”, and the tradition of the meitheail, the sharing of work in communities. Successful apartment/MUD communities depend on shared services and shared property spaces, in the form of common areas overseen by community Owners’ Management Companies. Our submission explains how apartment management depends on the volunteer spirit, and how the Community function of the Department can provide support. Changing communities Ireland’s population is growing. How and where we live is changing. Housing arrangements and community configurations are changing. It is clear that apartment living will form an increasingly larger component of the housing that will be needed in Ireland in the future. Communities within communities Apartment developments and managed estates are communities within communities. Census 2016 records that apartments and flats are not confined to Ireland’s cities1; there are apartments and managed estates throughout the country. The SOS should therefore reflect policies to support sustainable apartment living and communities in managed estates. This approach will help to promote the social and economic development throughout Ireland’s regions. The Apartment Owners’ Network submits that public policies to create vibrant, inclusive and sustainable apartment communities throughout the country must involve the re-imagination of how apartment living should work. Cultural change is required to ensure that apartment living is a sustainable form of housing into the future. This should take into account the practicalities of the current volunteer-director model of OMCs explained in this submission. We submit that there is a compelling case for reform of the law and the regulation applicable to OMCs of apartment developments. More sophisticated financing structures are required. The Network is working for these changes. We submit that the Department’s SOS should support our objectives in the interests of the development of sustainable and vibrant MUD communities. These supports are also consistent with policy objectives that counter social isolation and disconnectedness in apartment developments.

1 See Appendix I for Census 2016 breakdown of the numbers of apartments and flats by Local Authority area.

5

1.2 Apartment numbers nationally Census 2016 recorded that there are about 204,000 occupied apartments in Ireland2. Approximately 500,000 people live in homes in multi-unit developments3. There has in the last 10-15 years been a rapid growth in the number of apartment/multiunit development homes as a component of the national housing stock. Apartments, which have increased in number by 85% since 2002, accounted for 12% of all household types in 2016, compared with 11% in 2011.

According to Census 20164, since 2011 there has been an increase of 15% in the number of apartment dwellings in the State. In the same period the total number of homes in the country grew by 3%. This means that the apartment sector represents by far the fastest growing component of the national housing stock.

As shown in Appendix I5, there are apartments and flats in all counties. These figures do not take account of conventional houses in managed estates with OMCs. 1.3 About the Apartment Owners’ Network & OMC directors We are a volunteer-led, independent, non-party political group representing the interests and views of owners, both owner occupiers and investors, of dwellings in managed estates, and their OMCs, throughout Ireland. The AON is a Company Limited by Guarantee. Membership of the Network is diverse and includes owners who are directors of OMCs, residents living in estates where the OMC remains controlled by the estate developer, and residents of houses in managed estates. The Network is an information resource for apartment owners, in particular those owners who have stepped forward to act as volunteer directors of their OMC. Volunteer directors play a vital role in the oversight of large estate management budgets. They carry much responsibility for the sustainability of their communities. Directors take decisions on a wide and varied range of matters affecting their communities. Such matters include-

Fire safety

Insurances

Rectification of building defects

Waste management

Service charge collection (see below)

2 Census of Population 2016 - Profile 1 Housing in Ireland http://www.cso.ie/en/releasesandpublica-

tions/ep/pcp1hii/cp1hii/od/ 3 Presentation to AON by P Mooney, Benchmark Property, 14 January 2016 (The term “multi-unit development” encom-passes dwellings such as conventional houses, duplexes, townhouses, etc. where there is an OMC managing the estate. The term is not restricted to developments comprising of apartments only.) 4 Census 2016, Chapter 9 “Housing”-

www.cso.ie/en/media/csoie/releasespublications/documents/population/2017/Chapter_9_Housing.pdf 5 Census 2016 Profile 1 Housing in Ireland Tables (Statbank), E1002: Private Households 2011 to 2016 by Type of Private Accommodation and County

6

Building maintenance/sinking fund provision

Anti-social behaviour

Security

Contracts tendering

Financial statements preparation and sign-off The foregoing is by no means an exhaustive list; it is but a sample of the matters on which volunteer directors work in the interest of their communities. The role of volunteer director can often be stressful and thankless. Drawing on our cultural tradition of the meitheail, the sharing of experiences and solutions through the Network provides vital assistance and support. Without community volunteer directors the OMC model of apartment management simply would not function. Where within the current MUD legal/regulatory framework solutions to a particular problem are not available, the Network leadership engages with the relevant authorities. We propose action and we promote legislative change. As of the date of this submission, 470 multi-unit stakeholders approximately are engaged with the AON. Many more multi-unit estates engage with the Network on an ad hoc or informal basis. Policy engagement The AON has working relationships with various national and local government agencies, including the ODCE, the Law Reform Commission, the Department of Justice and Equality, the PSRA, and Dublin City Council (“DCC”). We liaise with the Society of Chartered Surveyors Ireland (Residential Committee), as the representatives of the Property Management Agent sector. We have working links with the Owners Corporation Network in Australia. The Network played a central role in securing the formulation and enactment of the Multi-Unit Developments Act 2011 (“the MUD Act”). We contributed to the preparation of the Property Services (Regulation) Act 2011, and related secondary legislation. Monthly forum meetings The AON meets in open forum once a month at DCC Civic Offices, Wood Quay, Dublin 8. Meetings and activities are currently facilitated by funding from DCC, and by the involvement of the Network’s volunteer members. The Network incorporated as a CLG (No. 592683) on 10 November 2016, and is establishing formal structures as a full-time representative organisation. Further information about the Network’s activities is available at- www.apartmentownersnetwork.org We are active on- Twitter @apartmentowners Facebook- https://www.facebook.com/apartmentowners

7

1.4 Context to submission

Brief overview of apartment management An apartment/MUD Owners’ Management Company comprises a board of volunteer directors, typically civic-minded residents or owners in the estate. The directors are elected by the membership of the company, i.e. the wider body of unit owners. As outlined earlier, these unpaid directors are charged with the primary responsibility of managing the estate. This refers in particular to the upkeep of the common areas, and delivery of shared property services, and to ensuring adherence to the principles of good estate management. Effective stewardship of the OMC is vital to ensuring the maintenance of the estate, the built environment of the community. An effectively run OMC means the estate will be a good community in which to live. It is important to note that while taking the form of a body corporate, an OMC is in reality a voluntary community organisation. It is akin to a residents’ committee, but in corporate form. It facilitates the orderly running of a residential estate for the benefit of the wider neighbourhood and community. An OMC is a not-for-profit company. Its core function is the stewardship of the finances underpinning the successful management of the estate. A Property Management Agent (“PMA”) is appointed by the OMC to attend to the operational running of the estate- common area maintenance and upkeep, block insurance, domestic waste disposal, landscaping, etc. The OMC levies an annual service charge on each unit owner. This annual management charge pays for the aforementioned services. The charge is required by law to include a contribution to a long-term sinking fund for non-recurring/capital expenditure (e.g. lift replacement). Service charge collection problems Service charge debt recovery is widely accepted as the most significant financial challenge facing OMCs. Many OMCs are faced with current fee recovery rates of less than 70%. Aged debtors can run to five or more years, and cumulatively can represent in excess of 100% of the OMC annual budget. Sinking Fund provision is in many cases tied up in debtors, with the priority given by the OMC to meeting the day-to-day costs of maintaining core estate services. We have in our other submissions put forward proposals around OMC regulation, seeking to address issues including financial underprovision. We enclose at Appendix II for the information of the Department our submissions to DHPCLG on the recent review of Rebuilding Ireland and the National Planning Framework. This material will inform the reader on the current and future challenges facing the OMC sector.

8

2.0 Details of Submission We set out below our high-level observations on how the Community functions of the Department, as articulated in the Department’s SOS, should support apartment/MUD communities. We submit that the measures put forward will help foster apartment developments as vibrant, inclusive and sustainable communities. These measures will feed into the wider public policy framework for the social and economic development of the country. Our proposals are borne out of our practical experience of living in and the management of apartment/multi-unit developments.

1. Support residents’ groups in managed/MUD estates OMCs frequently struggle to involve residents as directors. As outlined earlier, where the OMC is poorly run, because there are insufficient, inexperienced or unsupported directors, the estate and the community will suffer. A poor built environment, i.e. an estate with rundown common areas, will detract from the sustainability and vibrancy of the community. Local residents’ and community groups represent a pool of civic-minded persons who would be willing to act as OMC directors. Accordingly such groups should be supported. Government policy, through the Community function of the Department, should support residents’ involvement in OMCs, and should also promote volunteer director training.

2. Support AHBs and tenants to promote participation in estate management Many multi-unit estates have a social or affordable housing component. Engagement by Approved Housing Bodies (“AHBs”) and their tenants in their local communities contributes to the inclusivity, vibrancy and sustainability of those communities. Participation in the running of the OMC by owners and residents of diverse backgrounds is an essential part of ensuring social cohesion in a development. It contributes to engendering a strong community in the estate.

Government policy, through the Community function of the Department, should provide practical support to AHBs and tenants to promote their participation in estate management.

3. Local authorities’ support for OMCs and directors Local Authorities’ planning conditions for apartment developments include a requirement for a management company to run the estate common areas. However, there is little or no follow through from Local Authorities on this condition once the estate has been developed and the homes are sold.

9

Public policy, through the Community function of the Department, should require Local Authorities to undertake measures to provide support to MUD OMCs and their volunteer directors. Taking in Charge As regards the Taking in Charge (“TIC”) of residential housing estates, there should be a defined and transparent process that involves all stakeholders, including estate OMCs, residents’ and community groups, etc. This should ensure the timely and appropriate process for TIC of estates (roads, lighting, etc.) by Local Authorities. As it stands, due to delays in TIC, particularly in part-completed estates, affected communities are left to deal directly with developers (or receivers) on matters of road safety, services, and the upkeep of the public realm. However, many developers simply fail to engage. Such situations put at risk wider public safety. We are aware of cases of residential estates where roads and services remain for decades not taken in charge. The current laissez-faire approach, where estates are in limbo until such time as a developer decides it is ready to hand over the roads and services, is detrimental to the creation of vibrant and sustainable communities. It is not satisfactory that volunteer-led OMCs are left to depend on a developer for the completion of the built environment of their communities. We submit that the Community function of the Department has a role in improving the current situation.

10

3.0 Conclusion We wish to thank the Department for the opportunity to make what is a very high level submission on the SOS. Apartment and MUD estates are the built environment of many emergent communities throughout Ireland. The measures put forward in this submission will help foster apartment developments and MUD estates as vibrant, inclusive and sustainable communities. As noted, in order to support volunteer OMC directors in our communities there is a pressing requirement for reform of the law, the regulation, and the financing structures applicable and available to OMCs. We have addressed these in our submissions to DHPCLG and the Department of Finance, among others. Over and above the foregoing, we submit that the Community functions of the Department of Rural and Community Development have an essential role to play in creating the climate for vibrant, inclusive and sustainable communities in apartment/MUD estates across the country. We trust that the views expressed will be given due consideration in the Department’s strategy formulation. We would welcome the opportunity to contribute further to the Department’s work by way of meeting or other communication.

11

Appendix I – Census 2016 – distribution in Ireland of apartments/flat

�� !��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

Appendix II – RBI & NPF submissions

� � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � �

�

� � � � � � � �� ! " � # � � $ � � � � % & �' � � ( % � ) # * + � , - � * # " . � ! / 0 # + + # � � +1 � � � � � " * ! + # � �

2

3 / / � % 4 # ) � # � � + 5 3 " � � � . 0 + 6 + % 7 8 9 : ; < = > ? @ A > B C A @ = D E F @ > C G = H I J KL M M L N O P Q R M Q S T M U N R V Q PL W X M Y Z L [ \ ] ^ S _ [ R S U ` W U N a Q R b c X P ] R R Q R b c M U _ _ N R Q S T] R d Y U V ] P Z U e [ ^ R _ [ R SY f M Y ] g f [ ` U ^ _ M U _ _ Q a a Q U Rh i L 7 V S h N P S Q j i R Q S L [ e [ P U \ _ [ R S a 7 V S k l m m8 h M B C A @ = D E n < A < o @ ? @ A > I G ? ; < A pX q 7 X [ ^ a U R ] P q R a U P e [ R V T 7 V S k l m kX h 7 X ^ U \ [ ^ S T h ] R ] b [ _ [ R S 7 b [ R SX r f 7 X ^ U \ [ ^ S T r [ ^ e Q V [ a f [ b N P ] S U ^ T 7 N S s U ^ Q S Tr M r q r U V Q [ S T U ` M s ] ^ S [ ^ [ d r N ^ e [ T U ^ a q ^ [ P ] R d

t

1.0 � � � � � ! " � # � � $ � � � � % & �� 3 u ) � � 0 % � � v # 4 # � w x y ) " z w � � ! � $ - ! / * # " - � * # " .{ s [ ] \ ] ^ S _ [ R S a [ V S U ^ Q a O T ` ] ^ ] R d ] g ] T S s [ ` ] a S [ a S b ^ U g Q R b V U _ \ U R [ R S U ` | = @ } < A ~ E Ds U N a Q R b a S U V � � �q S s ] a O [ [ R ] V � R U g P [ d b [ d Q R f [ O N Q P d Q R b q ^ [ P ] R d � 7 V S Q U R X P ] R ` U ^ W U N a Q R b ] R dW U _ [ P [ a a R [ a a � � > � @ � } < A � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � �� ¡ � � � � � � � � � � � � � � ¢ � � � � � � � � � � � � £ ¤¥ � � � � � � � ¥ � � � � � � � � � � � � � � � � � � � ¦ � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � ¢ � � � � � � § � � � � � �¨ � � � � � ¨ � � � � � � � � � � � � � � � ¡© ª « ¬ ® ¯ ° ± ® ² ³ ´ ³ ± µ ³ ¶ ° ¶ ¶ ° ± ® ³ ¬ ² ³ · ¸ ° ¬ ° ® ¹ º ° ¬ º ² ° ® ¹ ² ° ´ ° ¬ µ ° « » º ² ³ ¼ ¯ ¹ ± ° ½ ¾ ° ¶ ¹ » ¼ ° ¶ « ¹ « ° ² ½ ¿ À · ¹ » ¼ ³ ® ³ ° ¶ ¬ ° ® ¹ ¼ ¹ ± ® ³ ± » ° ® ¹ ¸ ¹ Á ¬ ± Â µ ¹ ¸ ¿ Ã ° ± ° ° ÂÄ ³ µ Ä ° Â ° ± ¶ ³ ® ½ ¿Å » ® Â ³ Â ® Ä ° · ¬ ³ ² » ° ¶ ¹ · º » ³ ² Â ° ¶ ³ ± ® Ä ° º ¹ ¹ ¯ ® ³ ¯ ° « » ® « ° ¹ « ² ° ¹ · · º » ½ ³ ± µ¬ « ¬ ® ¯ ° ± ® ¶ Æ ª ± Â ® Ä » ¶ Ç ± ° ¸ º » ³ ² Â ° ¶ º » ³ ² Â ³ ± µ ¯ ¹ ° ¬ « ¬ ® ¯ ° ± ® ¶ Æ È ÉÊ � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � �� ¢ � � � � � Ë � � � � � � � � � � � � � � � � �� Ì � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � ¤Í � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � �� ¡ � � � � � � � � � � � ¢ � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � ¤Î � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � Î � � � � � � � � � � � � ¡Ì � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � ¤Ï � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � �� Ð � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � ¤ Ñ � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � �� Ì � � � � � � � � � � � � � � � � � � Ò § Ð � Ó Ë Î � � � � � � � � � � Ò � � � � � � � Ô ¤Õ Ö × Ø Ù Ú Ù Û Ü Ý Þ ß Ö × Ø Ù Ú Ù Û Ü Ý Þ à á â ã ä å × Ý æ ç â Ú Ù ä Ø è é Ø é á × å ê Ø ë ìí î î ï ð ñ ñ ò ò ò ó ô õ ö ó ÷ ø ñ ø ù ñ ú ø û ø ü õ ø õ ü ù ý ï þ ÿ û ÷ ô ü î ÷ ö ù õ ñ ø ï ñ ï æ ô ï � í ÷ ÷ ñ ô ï � í ÷ ÷ ñ ö ý ñ� ï ü ú î � ø ù î õ í ü � ø � ú ö ò ù ÷ ù ù þ � ÿ ø ú ÿ � � � � ÿ ø î ò ø ø ù ü ù ý � � ó� í ø ù þ � ÿ ø ú ö ö ô ô þ ï ÷ ø ý ü ï ü ú î � ø ù î õ ú ö õ ø ÿ � � � ó � � ú ö � � � � � � î ö � � � � � ö � ø ú î í ø ï ø ú ÷ ö ý � � æ � � ó � í ø ù þ � ÿ ø ú ö ý ø î ü ô í ø ý ü ù ý õ ø � ÷ æ ý ø î ü ô í ø ý í ö þ õ ø õ ø � ï ø ú ÷ ø ù ô ø ý ÷ ù ô ú ø ü õ ø õ ö ó � ü ù ý � ó � � ú ø õ ï ø ô î ÷ � ø û � ó� � � � î ü î ÷ õ î ÷ ô ü û � ø û ø ü õ ø � � � þ ù ø � � æ � û ü ù ù ÷ ù � � ø ú � ÷ õ õ ÷ ö ù õí î î ï ð ñ ñ ò ò ò ó ô õ ö ó ÷ ø ñ ø ù ñ ú ø û ø ü õ ø õ ü ù ý ï þ ÿ û ÷ ô ü î ÷ ö ù õ ñ ø ú ñ ï ï ñ ï û ü ù ù ÷ ù � ï ø ú � ÷ õ õ ÷ ö ù õ � þ ü ú î ø ú � � � ñ ù ö î ø õ î í ü î � � � � õ í ö ò õ � � �÷ ù ô ú ø ü õ ø ÷ ù ï û ü ù ù ÷ ù � ï ø ú � ÷ õ õ ÷ ö ù õ � ú ü ù î ø ý ö ú ü ï ü ú î � ø ù î õ � ø ú õ þ õ � � � � ó � í ø ø � þ ÷ � ü û ø ù î ÷ ù ô ú ø ü õ ø ö ú í ö þ õ ø õ ò ü õ � � � ó� � ö ù î ø � î ö ú � � � ä â Ø à å ê Ø ß ç â Ú Ù ä Ø è ê Ø ë � ä ë × á à Ú å ä � à â å ä � ! ì " # ê è × Ý $ " % × Ú ä å ë ä Ø è é á × å ê Ø ë & � ô î ÷ ö ù � û ü ù ö ú ' ö þ õ ÷ ù � ü ù ý' ö � ø û ø õ õ ù ø õ õí î î ï ð ñ ñ ú ø ÿ þ ÷ û ý ÷ ù � ÷ ú ø û ü ù ý ó ÷ ø ñ � ø ÿ þ ÷ û ý ÷ ù � � ( ú ø û ü ù ý ) � ô î ÷ ö ù � � û ü ù ó ï ý * ê � ä â Ø ê å Ö â + # × � ä � ä , × Ø × Ù Ù Ö â Ú Ø � ä å # Ú å ä Ù - × Ù é á × å ê Ø ë . Ù Ö â + # × � ä � ä , × Ø ø õ õ � í ü û û ø ù � ø � �í î î ï ð ñ ñ ò ò ò ó ô ö � ï ø î ÷ î ÷ � ø ù ø õ õ ó ÷ ø ñ � þ ÿ û ÷ ô ü î ÷ ö ù õ ñ � � ñ � ö � ï ø î ÷ î ÷ � ø ù ø õ õ æ � í ü û û ø ù � ø æ � � æ � ú ø õ õ æ � ø û ø ü õ ø ó ï ý / 0 ä Ø ä Ù � × á 1 â è - ê Ø 0 Ú á # - ! . Ù ç â Ú Ù ä Ø è � è × Ø � ! � â Ø ã × á × Ø � × Ù # × × � - Û 2 3 Ú Ø × Û Ü Ý 4í ö þ õ ÷ ù � ó � ö � ó ÷ ø ñ í ö þ õ ÷ ù � ñ ú ø ÿ þ ÷ û ý ÷ ù � æ ÷ ú ø û ü ù ý ñ � ÷ ù ÷ õ î ø ú æ ø ö � í ü ù æ � þ ú ï í � õ æ í ö þ õ ÷ ù � æ ü � ø ù ô � æ ô ö ù ø ú ø ù ô ø æ õ ï ø ø ô í5 í î î ï ð ñ ñ ú ø ÿ þ ÷ û ý ÷ ù � ÷ ú ø û ü ù ý ó ÷ ø ñ ÷ ù õ î ü û û ñ ò ï æ ô ö ù î ø ù î ñ þ ï û ö ü ý õ ñ � � ñ � ñ � � æ � æ æ ( ù ö ú � ü î ÷ ö ù æ 6 ö î ø æ ö ú æ � þ ÿ û ÷ ô æ � ö ù õ þ û î ü î ÷ ö ù æ ö ù æ � ( æ� ø � ÷ ø ò ó ï ý

7

Î � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � ¤ � ¤ � � �© 8 9 : 9 ; < = : > È ? @ A : B C = 9 D � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � �� ¦ � � � � � � � � � � � � � � � E � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � Ð � � � ¤Ï � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � F � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � G ¥ � � � � � � � �� E � � � � � � � � � � � � Ð � � � � � � � � � � Ì � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � �� Î � � � � � � ¤H I J K L J M N O P Q R S T U V W X K P Y Z [¨ � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � Ò § Ð � Ó Ë � � � �� F � � � � ¤ Î � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � \ ] ^ � � � � � � � � � ] _ ¥ � �` a ] b � � � � � � � � � � � c � � � � � � � Ò � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � § � � � � � �¥ � � ¢ � � Ð � � � � � � � � Ó � � � ¥ � � � � � � � � � Ò � � � � � � � � � � � � Ò § Ð � Ó Ë d ¤Ñ � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � Ò § Ð � Ó Ë � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � Ð � � ¡ Ò � � � �F � � � � � � � � � � � � � � � � � Ð � � � � � � � e � � � � � � ¢ f ¤Ñ � � � � � � � � � � � � � � � � � � § � � � � � � ¨ � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � �� g ¤Ñ � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � § � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � Ò � � � � � Ó � � � �¨ � � � � � � � � � � ¤ h C 9 i ; < A = C © 9 : ; < A > C 9 j : 8 È A k l A C = A : @ A ; < A m B C A n j o o m B p B C A 9 n ; < A = ? ? j A ?� � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � ¤Î � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � �� ¤Ñ � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � �� ¤

q r s t u v s w x y u u z { y z | } ~ y y ~ u t u � � � � w � � � � � v u v � s � z | x ~ � � u t y z x v w v ~ u t u t � u z y ~ t � � � u t u } ~ � y � s y s w { � � � { u � { w } } s �� t � ~ v w v ~ u t � u { � s y s w { � � � u � ~ � � z � � s y v ~ u t y � � v v � � � � � � � � � u z y ~ t � � � u � � ~ s � � u z y ~ t � � � u x ~ � � � � u z y ~ t � � s � u t u } ~ � y � { s y s w { � � �� { u � { w } } s � ~ t � ~ v w v ~ u t � { s y s w { � � � v u � ~ � � y z � � s y v ~ u t y � �� z { y z | } ~ y y ~ u t ~ y u t u z { � s | y ~ v s � � v v � y � � � w � w { v } s t v u � t s { y t s v � u { � � u { � � � � � � � � � � � � � w u t � y z | } ~ y y ~ u t � v u � � � � � x � s y { ~ �� u z y ~ t � � { s y s w { � � � � { u � { w } } s �� v v � y � � � w � w { v } s t v u � t s { y t s v � u { � � u { � � � � � � � � � � � � � t w v ~ u t w x � � x w t t ~ t � � � { w } s � u { � � w u t � y z | } ~ y y ~ u t � ¡ ¢ £ ¤ ¥ ¦ § ¨ © ª « ¬ ¨ £ ¢ ® ¯ ¢ § ¦ ¢ ° ¨ ± ¥ ¤ ¬ ¯ ² ¯ ¢ ¬ ª ³ ¤ ¬ ´ ¢ © § ¤ ¨ ¬ § ¨ § ¦ ¢ µ ¶ · ¸ ¹ º » ¼ ½ º ¾ ¿ À ¿ ½ Á Â ´ ¨ ± ¬ ® § © Ã ¢ ± ¬ ® ¢ ´ µ Ä Å Æ Ç º ¼ ¹ È É Ê Ë ¼Ì Í Æ Ç ¿ ½ Á Î º Í Ï Ð Â © § ¤ § ¥ ² ¬ ¬ ± © Ñ ¨ ¬ Ò ¢ ´ ¢ ¬ ª ¢ ¨ Ò Ó Ô Õ ± ¬ ¢ Ó Ö × Ø Ù ¡ ¢ ± ¬ ® ¢ ´ ¥ § © ¬ ® § ¦ © § § ¦ ¢ Ú ¨ ¤ ª ³ ´ ¢ Ú ¨ ´ § Û ¨ ± § Ú ± § Ò ´ ¨ Ü § ¦ ¢� u t � s { s t � s ~ y w � u { � ~ t � { u � { s y y �� s � u z y ~ t � Ý � s t � � w t � � x Þ ~ � � u z y ~ t � � w � s � u } } ~ y y ~ u t s � w y v z � � u t v � s � � � y s � v u { ß y s s � s v w ~ x y u t u z { � s | y ~ v s �� v v � y � � � w � w { v } s t v u � t s { y t s v � u { � � u { � � � � � � � � � � � � � { s y s w { � � � { s � u { v � u t � u } � y � � x z ~ � � � u z y ~ t � � w � s t � � �

à

á â ã ä å æ ç è é ê é ë ì í î ï é ð ï ñ ò í ë ó î ï é é ô õ í ö é ë÷ ø ù ú û ü ý þ û ÿ ý � ý � � ø ü ý þ û � � ù � ý � � ü ü � þ ù ú ý ù � � � � � � ù � � û � ù ø ù ú û ü ý þ û � � � � þ ú ý � � ú ý �ù � û � � ý ü ù þ ù ý ü ý þ û � û � ý � ý � � ü ü � þ ù ú ý ù � � � � ý � � � ú � þ � � þ ý ú � � � � � � � � � � � �� ! � � � " # $� % & � ù ú ý � þ ý � � ý þ � ý � � � ø ý ú ù û � � ý � ' � ý ÿ � � � � ü ü � û û ý ý � ü ù ÿ ý � ø � ù ø ù ú û ü ý þ û � � þ ý ú � �& � ü ü � û û ý ý ü ý ü � ý ú � ù ú ý � � þ ý ú � � � � � � � � þ û ý ý ú û � � û ý ø � ú � ù ú ÿ û � û ù ( ý � þ û � ýú ý � ø � þ � � � � � � û � � û � ý � û ý � ù ú ÿ � � � ø � û � ý ý � û ù û ý � � ü ü � þ ù ú ý ù � û � ú � � � û � ý � % & �) � ý � � � � þ û ý ý ú � û ú � � û � ú ý � û � ý * ú � � � ù ø ù ú û ü ý þ û ü ù þ ù ý ü ý þ û ü � ÿ ý � ü ý ù þ � û � ù û û � ý � ù � � û �� ù ø ù ú û ü ý þ û � û � � ( � � ú û � � � � � � � þ � � ý � ú � ÿ ý ø ý þ ÿ � � þ û � ý � � ú ( � � � � � þ û ý ý ú ÿ � ú ý � û � ú � � ÷ �ù ú û � � � � ù û ý ÿ ý � � ý � � ý ú ý � þ û � � � ù þ ÿ � � ú � û � ý ú � � � ü � � � � � þ � ' ý + � � û � þ ú ý � � ù û � ú � � ý ù ( þ ý � � ý �ù þ ÿ ÿ ý � � � ý þ � � ý � � þ ÿ ý ú ü � þ ý û � ý � � � û ù � þ ù � � � � û � � û � ý ù ø ù ú û ü ý þ û ü ù þ ù ý ü ý þ û ü � ÿ ý � �* þ � ú ÿ ý ú û � � � ø ø � ú û � � � û ù � þ ù � � ý � � � � ù � � û � ù ø ù ú û ü ý þ û � � � � þ ' � � � � � þ ø � � � � � ù � � ý û � ú � ù ú ÿ � þ û � ý � � ú ú ý þ û � ý ú � � � þ � û � ý , � ù þ þ ý ý ÿ � û � � ý � � ø ø � ý ü ý þ û ý ÿ � � � ý ú ù þ ÿ ù � � � ý& � ü ø ù þ � - ù � ù þ ÿ û � ý % . / ÷ � û ' û � ý � � ÿ ý ú � ý � � � ù û � � ý ú ù ü ý � � ú ( ù ú � � þ ÿ ü � � û � � � þ � ûÿ ý � ý � � ø ü ý þ û � ú ý � � ú ý � � ú ý þ û ú ý � ú ü �) � � � � � � ü � � � � � þ ø � û � � ú � ù ú ÿ � � � û � ý , � ù þ � � � � � ÿ � ý ù � ü ý þ û ý ÿ � � û � ø � � � � � ý � û � � � ø ø � ú û� � � � ù � � û � � � � û ù � þ ù � � ý ù ø ù ú û ü ý þ û � � � � þ � * û ú ý ý ú � û � ù þ ÿ ÿ ý � ý � � ø � ø � � � û � � þ � � þ û � ýü ù û ý ú � ù � ø ú ý � � � � � � � � � � ü � û û ý ÿ û � û � ý / � , - & 0 ' ù � þ � û ý ÿ ù � � � ý �

1

á â 2 ä å æ ç ë é ê é ë 3 í î ï é ð ï 4 5 6 7 8 9 6 : 7 ; < 6 : => ? @ A B ? C @ D E ? C F G E H A F IJ K L M N O P Q R S N T U V U R W K X P U V Y T K P R Z U L P Q U W W Y [ \ U W W U N L K L Z W Y S S N X P U L ] \ K P R X U K T K X R K T X R K Z MV N \ \ N L S X K V P U V R U L P Q R \ K P Y X R K S K X P \ R L P W R V P N X W N O N P Q R X V N Y L P X U R W ^ _ X R T K L Z Q K W KY L U ` Y R N S S N X P Y L U P M P N W R T R V P P Q R [ R W P N O P Q R W R S N T U V U R W K L Z K Z K S P P Q R \ P N W Y U P P Q R _ X U W QR L a U X N L \ R L P ^ b R \ K M K T W N T R K X L c Q K P Z N R W L N P c N X d ^e Y X U W Z U V P U N L W c U P Q T R ] K T W M W P R \ W N O V N \ \ N L T K c N X U ] U L f U L V T Y Z U L ] P Q R g h f i Y W P X K T U K fj K L K Z K f K L Z P Q R g k f N O O R X R l K \ S T R W N O S N T U V U R W K L Z T R ] U W T K P U a R O X K \ R c N X d W W Y S S N X P U L ]W Y W P K U L K [ T R K L Z Q U ] Q ` Y K T U P M K S K X P \ R L P T U a U L ] ^_ L P Q U W X R ] K X Z c R K X R U L N L m ] N U L ] V N \ \ Y L U V K P U N L c U P Q N Y X V N Y L P R X S K X P W U L i Y W P X K T U K n ^ o Y XX R W R K X V Q U L Z U V K P R W P Q K P P Q R p q r s t u v w u x y r s t u s u z { | } ~ v w r � v | r ~ r s w x r w { w v u t w s � s | s � ~ � t w r �\ N Z R T ^ b R c U T T c R T V N \ R K L N S S N X P Y L U P M P N R l S K L Z N L T R K X L U L ] W O X N \ i Y W P X K T U K ^� � C B @ G A ? @ F D � D ? � � � � � E G � C B C @ E B I_ L � � � � f \ N X R P Q K L � N Y P N O R a R X M � � S R X W N L W � � � � � U L P Q R � g m � � T U a R Z U LK S K X P \ R L P W � O T K P W � ^ � Q R S X N S N X P U N L N O S R N S T R T U a U L ] U L K S K X P \ R L P W c K W Q U ] Q R W P U L k S K U L� � � � � f � K P a U K � � � � � K L Z � W P N L U K � � � � � ^_ L W P K X d V N L P X K W P f _ X R T K L Z � � � � c K W [ M O K X K L Z K c K M P Q R V N Y L P X M c U P Q P Q R T N c R W PS X N S N X P U N L N O K S K X P \ R L P Z c R T T R X W � � ^ _ X R T K L Z Q K Z T R W W P Q K L Q K T O P Q R S X N S N X P U N L N O P Q R g h� � � � � f P Q R V N Y L P X M c U P Q P Q R W R V N L Z T N c R W P S X N S N X P U N L ^b R W Y [ \ U P P Q K P P Q R L K X X K P U a R [ R Q U L Z P Q R _ X U W Q W P K P U W P U V U W N L R N O V Y X X R L P S N T U V U R W K L ZT R ] U W T K P U a R W Y S S N X P W P Q K P O K U T P N R L V N Y X K ] R K S K X P \ R L P T U a U L ] ^b R S Y P O N X c K X Z c Q K P c R V N L P R L Z K X R V N L W P X Y V P U a R K L Z R O O R V P U a R S N T U V M W N T Y P U N L W P NX R \ R Z M P Q R S N W U P U N L ^ � Q R W R c U T T W Y S S N X P P Q R N [ � R V P U a R W N O P Q R � T K L ^

� ¡ ¢ £ ¤ ¥ ¦ § ¤ ¨ § ¤ © ª « § ¢ ¬ £ ª ¡ § ¤ ® ¯ ª ª ¨ ¥ ° ± ± ¡ ¡ ¡ ² § ³ ¢ ² § ¤ ´ ² © µ ±¶ ¯ ª ª ¨ ° ± ± £ ³ ² £ µ ¤ § ¨ © ² £ µ ± £ µ ¤ § ¥ ª © ª ± ¥ ª © ª « ¥ ª « ³ ¥ ® £ · ¨ ¸ © « ¢ £ ¹ ± « ¢ ¹ £ · ² ¨ ¯ ¨ ± º § µ ¥ « ¢ ´ » ¥ ª © ª « ¥ ª « ³ ¥ ¼ ½ ¾ ¨ £ » § ¿ » ¹ ¡ £ ¸ ¸ « ¢ ´À Á Â £ £ ¹ £ ª © « ¸ £ ¹ ª © Ã ¸ £ ¯ ª ª ¨ ° ± ± £ ³ ² £ µ ¤ § ¨ © ² £ µ ± £ µ ¤ § ¥ ª © ª ± ¥ ª © ª « ¥ ª « ³ ¥ ®£ · ¨ ¸ © « ¢ £ ¹ ± « ¢ ¹ £ · ² ¨ ¯ ¨ ± Ä « ¸ £ ° Å « ¥ ª ¤ « Ã µ ª « § ¢ » § ¿ » ¨ § ¨ µ ¸ © ª « § ¢ » Ã ¾ » ¹ ¡ £ ¸ ¸ « ¢ ´ » ª ¾ ¨ £ Æ » Ç È É Ê » Ë Ì Ç Ê » § ¿ » ¨ § ¨ µ ¸ © ª « § ¢ Í » Î Ï É Ð ² ¨ ¢ ´ ¼ ¿ « ¸ £

Ñ

Ò Ó Ô Õ Ö < × 7 7 Ø 8 Ù × Ö Ú ; 7 7 8 9Û Ü Ý Þ ß à á â ã ä å æ ç è é Ý Ý ê ë æ Ý ì í á è ì Ý î Ý è ì Ý è é í è å è ë î ã ê é ï î å æ á é á ð ã æ å ê ñ ã è á â ã é á å è ò ó Ý ô õ Ý ê â Ü á îå ö é Ü Ý à Ý é ÷ å ê ø á â ì á ä Ý ê â Ý ò ù Ý ê Ý î ê Ý â Ý è é é Ü Ý á è é Ý ê Ý â é â ã è ì ä á Ý ÷ â å ö å ÷ è Ý ê â í õ å é Ü å ÷ è Ý ê ëå ð ð ç î á Ý ê â ã è ì á è ä Ý â é å ê â í ã è ì ß ó ú â í å ö ì ÷ Ý æ æ á è ñ â á è ô ã è ã ñ Ý ì Ý â é ã é Ý â é Ü ê å ç ñ Ü å ç é û ê Ý æ ã è ì òÞ â å ö é Ü Ý ì ã é Ý å ö é Ü á â â ç õ ô á â â á å è í ü ý þ ô ç æ é á ë ç è á é â é ã ø Ý Ü å æ ì Ý ê â ã î î ê å ÿ á ô ã é Ý æ ï ã ê Ý Ý è ñ ã ñ Ý ì÷ á é Ü é Ü Ý Þ ß à ò ó ã è ï ô å ê Ý ô ç æ é á ë ç è á é Ý â é ã é Ý â Ý è ñ ã ñ Ý ÷ á é Ü é Ü Ý à Ý é ÷ å ê ø å è ã è ã ì Ü å ð å êá è ö å ê ô ã æ õ ã â á â ò� � � � � � � � � � � � � �Û Ü Ý Þ ß à Ü ã â ÷ å ê ø á è ñ ê Ý æ ã é á å è â Ü á î â ÷ á é Ü ä ã ê á å ç â è ã é á å è ã æ ã è ì æ å ð ã æ ñ å ä Ý ê è ô Ý è éã ñ Ý è ð á Ý â ò Û Ü Ý â Ý á è ð æ ç ì Ý é Ü Ý � ã ÷ Ý ö å ê ô ú å ô ô á â â á å è í é Ü Ý � Ý î ã ê é ô Ý è é å ö � ç â é á ð Ý ã è ì� � ç ã æ á é ï í é Ü Ý � � � ú � � í é Ü Ý � � Þ í é Ü Ý ß � ú � í é Ü Ý � å ç â á è ñ Þ ñ Ý è ð ï í � ç õ æ á è ú á é ï ú å ç è ð á æ� � � � � � � � � � � ! " � ! # é Ü ê Ý Ý � ç õ æ á è � å ð ã æ Þ ç é Ü å ê á é á Ý â òù Ý Ý è ñ ã ñ Ý ÷ á é Ü å é Ü Ý ê å ê ñ ã è á â ã é á å è â á è é Ü Ý â Ý ð é å ê á è ð æ ç ì á è ñ é Ü Ý � å ð á Ý é ï å ö ú Ü ã ê é Ý ê Ý ì� ç ê ä Ý ï å ê â û ê Ý æ ã è ì $ Ý â á ì Ý è é á ã æ ú å ô ô á é é Ý Ý % ò ù Ý Ü ã ä Ý ÷ å ê ø á è ñ æ á è ø â ÷ á é Ü é Ü Ý ß ÷ è Ý ê âú å ê î å ê ã é á å è à Ý é ÷ å ê ø á è Þ ç â é ê ã æ á ã òÛ Ü Ý à Ý é ÷ å ê ø î æ ã ï Ý ì ã ð Ý è é ê ã æ ê å æ Ý á è â Ý ð ç ê á è ñ é Ü Ý ö å ê ô ç æ ã é á å è ã è ì Ý è ã ð é ô Ý è é å ö é Ü Ýó ç æ é á ë & è á é � Ý ä Ý æ å î ô Ý è é â Þ ð é ' þ ( ) � � � ! * + � , - � � � . / ! - " � � # 0 1 2 � ! � � " � ! 3 # ! 3 � # � � 0 " � " 4é Ü Ý � ê å î Ý ê é ï � Ý ê ä á ð Ý â $ Ý ñ ç æ ã é á å è % Þ ð é ' þ ( ( í ã è ì ê Ý æ ã é Ý ì â Ý ð å è ì ã ê ï æ Ý ñ á â æ ã é á å è ò5 � � � 6 � � � � � � � � 7Û Ü Ý Þ ß à ô Ý Ý é â á è å î Ý è ö å ê ç ô ã î î ê å ÿ á ô ã é Ý æ ï å è ð Ý ã ô å è é Ü ã é � ú ú ú á ä á ð ß ö ö á ð Ý â í ù å å ì8 ç ã ï í � ç õ æ á è 9 ò ó Ý Ý é á è ñ â ã è ì ã ð é á ä á é á Ý â ã ê Ý ð ç ê ê Ý è é æ ï ö ã ð á æ á é ã é Ý ì õ ï ö ç è ì á è ñ ö ê å ô � ú ú íã è ì õ ï é Ü Ý ÷ å ê ø å ö á é â ä å æ ç è é Ý Ý ê ô Ý ô õ Ý ê â òÛ Ü Ý à Ý é ÷ å ê ø á è ð å ê î å ê ã é Ý ì ã â ã ú å ô î ã è ï � á ô á é Ý ì õ ï � ç ã ê ã è é Ý Ý $ à å ò : ; ' < 9 = % å è ( þà å ä Ý ô õ Ý ê ' þ ( < í ã è ì á â Ý â é ã õ æ á â Ü á è ñ ö å ê ô ã æ â é ê ç ð é ç ê Ý â ã â ã ê Ý î ê Ý â Ý è é ã é á ä Ý å ê ñ ã è á â ã é á å è ò> � � � � � � � ? � @ � � � �A ç ê é Ü Ý ê á è ö å ê ô ã é á å è � 1 " 2 � � ! B ! � C " # D E F � - � 0 G 0 � 0 ! F í á è ð æ ç ì á è ñ ã æ æ å ö é Ü Ý â ç õ ô á â â á å è âê Ý ö Ý ê ê Ý ì é å á è é Ü á â â ç õ ô á â â á å è í á â ã ä ã á æ ã õ æ Ý ã é ë÷ ÷ ÷ ò ã î ã ê é ô Ý è é å ÷ è Ý ê â è Ý é ÷ å ê ø ò å ê ñ òù Ý ã ê Ý ã ð é á ä Ý å è ëÛ ÷ á é é Ý ê H ã î ã ê é ô Ý è é å ÷ è Ý ê âA ã ð Ý õ å å ø ë Ü é é î â I J J ÷ ÷ ÷ ò ö ã ð Ý õ å å ø ò ð å ô J ã î ã ê é ô Ý è é å ÷ è Ý ê â ò

K

L M N O P Q R S T P U V W X Q P Y Q Q W Z [ \ ] S Z Z S W XL M N M L ^ _ R ` Q ] P X Q X [ ] \ P ` Z X R Q S W X R T T ab c d e f e g h i j k c l m k n c n o p q o o p c k c q k c q r m f o g h s t h h h m l l f u v c n q u q k o w c d o e v d x k c y q d n z z {| u u k m } v w q o c y ~ � h h t h h h u c m u y c y v � c v d p m w c e v d w f y o v � f d v o n c � c y m u w c d o e z � {� p c k c p q e v d o p c y q e o i h � i � ~ c q k e r c c d q k q u v n � k m � o p v d o p c d f w r c k m � q u q k o w c d o � w f y o v �f d v o n c � c y m u w c d o p m w c e q e q l m w u m d c d o m � o p c d q o v m d q y p m f e v d � e o m l � { | u q k o w c d o e t� p v l p p q � c v d l k c q e c n v d d f w r c k r ~ � � � e v d l c g h h g t q l l m f d o c n � m k i g � m � q y y p m f e c p m y no ~ u c e v d g h i j t l m w u q k c n � v o p i i � v d g h i i {| l l m k n v d � o m b c d e f e g h i j z � t e v d l c g h i i o p c k c p q e r c c d q d v d l k c q e c m � i � � v d o p cd f w r c k m � q u q k o w c d o n � c y y v d � e v d o p c � o q o c { x d o p c e q w c u c k v m n o p c o m o q y d f w r c k m �p m w c e v d o p c l m f d o k ~ � k c � r ~ � � { � p v e w c q d e o p q o o p c q u q k o w c d o e c l o m k k c u k c e c d o e r ~� q k o p c � q e o c e o � k m � v d � l m w u m d c d o m � o p c d q o v m d q y p m f e v d � e o m l � {| u q k o w c d o e q k c o p c w q v d p m f e c p m y n o ~ u c v d o p c � f r y v d b v o ~ y m l q y q f o p m k v o ~ q k c q { � p c ~q l l m f d o � m k � � � m � q y y m l l f u v c n p m w c e v d o p c l q u v o q y {� v � c d o p c e c k q u v n l p q d � c e t u f r y v l u m y v l ~ e p m f y n e f u u m k o o p c e f e o q v d q r v y v o ~ m � q u q k o w c d o eq d n w f y o v � f d v o n c � c y m u w c d o e q e q � c ~ l m w u m d c d o m � o p c d q o v m d q y p m f e v d � e o m l � {� c d m o c o p q o o p c k c y q o v � c y ~ e p m k o o v w c � k q w c � m k o p c u k c u q k q o v m d m � k c e u m d e c e o m o p c � f r y v lb m d e f y o q o v m d t q d n o p c � m y f d o c c k d q o f k c m � o p c � c o � m k � y c q n c k e t w c q d o p q o o p v ee f r w v e e v m d v e d m o v d o c d n c n o m k c u k c e c d o q l m w u k c p c d e v � c q d q y ~ e v e m � o p c v e e f c e � q l v d �o p c w f y o v � f d v o � q u q k o w c d o e c l o m k { � c y m m � � m k � q k n o m p q � v d � o p c m u u m k o f d v o ~ o m c } u q d n m dm f k u m y v l ~ u k m u m e q y e {

� � � � � � � � � � � � � � � � � � � ¡ ¢ £ ¤ ¥ � ¦ � � � � £ § � � � � ¨ � © ¦ � � � � ª « � � � ¬ ® ® ® ¯ ° � � ¯ � � � ¦ � � � � � � � � � ª � � ± � ° � � � � � � � � ¥° � £ « ° � £ « � ª � ² � ¦ � � � � � � � � � � � ³ ´ µ ± ¶ � · � � � � ¶ ¸ ¹ � � ° « º � ¦ » � ¦ � � � ¦ � ¶ ¸ £ ¼ ½ � � � � ¦ ¶ ¡ ¢ £ ¤ ¾ ¿ « � � � ¦ º À º � � � ¥ Á Â Ã Ä Å Æ Ç Æ È É Ê Ë Æ Â Ä Ì� � ° � º � � � � � � ª ® � � � � ¨ � � � ° « � � ° � � Í � � � � � � � « � � � � � ¸ ª � � � � Î � � ¸ � � ® � « � � � � � ¸ � � ° ¯ ® « � ¦ � � « � ¦ � � � � ´ · � º � � � ¨ � ¨ � « �� ¯ ¿ « � � � ¦ º � � � � ¦ � � � ¦ ° � � ª � � ª � Í � � � � º � � � � ° � º � ¦ � � ¨ � � � � � ¦ � º � � � � � � � ¶ ¯ Ï� Ð � � � � � � ¡ ¢ £ ¤ Ñ Ò Ó Ô Ê Ä Æ Õ Ö À × É Á Ø Ã Â Ù Ì ¥® ® ® ¯ ° � � ¯ � � � º � ª � ° � � � ¦ � � � � � � � � � ± � ° � � � � � ª � ° � º � � � � � � � � � � � � � ¡ ¢ £ Ú � « � � � � ¦ Û Ü Û § � � � � ¨ ¯ � ª �

Ý Þ

L M N M ß à ` S P á W â P ` â S P ã W á R _ R ` Q ] P X Q ] R X R ä P ] P X Qx d m k n c k o m v d � m k w o p c k c q n c k t q d n o m u k m � v n c l m d o c } o � m k o p c u k m u m e q y e v d o p v e e f r w v e e v m d t� c u k c e c d o q r k v c � c } u y q d q o v m d m � p m � q u q k o w c d o q d n w f y o v � f d v o n c � c y m u w c d o e q k ce o k f l o f k c n q d n w q d q � c n {å æ ç| d è é b v e c e o q r y v e p c n o m w q d q � c o p c l m w w m d q k c q e m � q w f y o v � f d v o n c � c y m u w c d o { � p cw c w r c k e m � o p c è é b q k c o p c m � d c k e m � o p c p m f e v d � f d v o e m � o p c n c � c y m u w c d o { | o� c d c k q y w c c o v d � e m � o p c è é b c q l p w c w r c k p q e m d c � m o c � m k c q l p p m f e v d � f d v o m � d c n {� p c w c w r c k e c y c l o n v k c l o m k e o m w q d q � c o p c q � � q v k e m � o p c è é b {x d o p c � q e o w q ê m k v o ~ m � l q e c e o p c n v k c l o m k e q k c d m o u q v n { ë m � c � c k t o p c ~ q k c l p q k � c n � v o po p c u k v w q k ~ k c e u m d e v r v y v o ~ m � w q d q � v d � o p c c e o q o c l m w w m d q k c q e q d n e p q k c n e c k � v l c e tq d n m � c d e f k v d � q n p c k c d l c o m o p c u k v d l v u y c e m � � m m n c e o q o c w q d q � c w c d o {ì � � c l o v � c í î ï ð ñ ò ó í ô õ ö ÷ ø î ô ï ù ú û õ í ü õ î ñ ý î ÷ ï þ í ÿ ò õ þ � î ô ï ÿ ö � ï ï ö ÷ ø î ô ï ï í î ñ î ï � � î õ íï í í ï þ î õ ñ ý î ÷ ï þ í ÿ ò õ þ � î ô ñ î î ô ï ï í î ñ î ï õ í ñ � ÷ ÷ ó � ÷ � � ÿ þ õ î � õ þ ð ô õ � ô î ÷ ý õ ü ï �� ô ï ú � ù ú û � ÷ ó ï ý ÷ ø ñ ö ñ ò î � ï þ î � ñ þ ñ � ï � ï þ î õ þ � ò ï ý ñ þ ó � ï ñ þ í î ô ñ î ö ò ÷ ö ï ò î � ñ í í ï î íð ÷ ò î ô ô ÿ þ ó ò ï ó í ÷ ø � õ ý ý õ ÷ þ í ÷ ø ï ÿ ò ÷ ñ ò ï ÿ þ ó ï ò î ô ï í î ï ð ñ ò ó í ô õ ö ÷ ø ü ÷ ý ÿ þ î ï ï ò ó õ ò ï � î ÷ ò í �ù î ô ï ò î ô ñ þ î ô ï ÿ í ÿ ñ ý û � ù ñ þ ó ù û � ø õ ý õ þ � ò ï ÿ õ ò ï � ï þ î í ñ þ ó ï þ ø ÷ ò � ï � ï þ î � ï ñ í ÿ ò ï í �ñ þ ó î ô ï � ï þ ï ò ñ ý õ î � ÷ ø û ÷ � ö ñ þ � � ñ ð � î ô ï ò ï õ í þ ÷ ï ø ø ï � î õ ü ï ö ò ñ � î õ � ñ ý ò ï � ÿ ý ñ î õ ÷ þ ÷ ø ù ú û í �� ô ï ù ú û ñ � ò ï ï í ñ þ ñ þ þ ÿ ñ ý � ÿ ó � ï î ø ÷ ò î ô ï � ï ñ ò � � î î ô ï þ õ í í ÿ ï í ñ þ ñ þ þ ÿ ñ ý í ï ò ü õ � ï � ô ñ ò � ïî ÷ ï ñ � ô ÿ þ õ î ÷ ð þ ï ò � � ô õ í � ñ þ ñ � ï � ï þ î ø ï ï ö ñ � í ø ÷ ò î ô ï ñ ø ÷ ò ï � ï þ î õ ÷ þ ï ó í ï ò ü õ � ï í �� ô ï � ñ þ ñ � ï � ï þ î ø ï ï � ÿ í î � � ý ñ ð � � õ þ � ý ÿ ó ï ñ � ÷ þ î ò õ � ÿ î õ ÷ þ î ÷ ñ ý ÷ þ � � î ï ò � � ÿ õ ý ó õ þ �� í õ þ � õ þ � � � ø ÿ þ ó ø ÷ ò þ ÷ þ � ò ï � ÿ ò ò õ þ � � ñ ö õ î ñ ý ï � ö ï þ ó õ î ÿ ò ï ï � � � ý õ ø î ò ï ö ý ñ � ï � ï þ î ! �� ô ï ñ � ÷ ÿ þ î ÷ ø î ô ï í õ þ � õ þ � ø ÿ þ ó � ÷ þ î ò õ � ÿ î õ ÷ þ õ í í ï î � � î ô ï � ï � � ï ò í " õ î õ í ÷ ö ï þ î ÷ î ô ï � î ÷ñ � ò ï ï î ô ï ò ï í ô ñ ý ý � ï þ ÷ � ÷ þ î ò õ � ÿ î õ ÷ þ � # � � î õ í í ÿ � � õ î î ï ó î ô ñ î î ô õ í õ í ñ ø ý ñ ð õ þ î ô ï ý ï � õ í ý ñ î õ ÷ þ �� ö õ � ñ ý ý � ñ $ ò ÷ ö ï ò î � ú ñ þ ñ � ï � ï þ î % � ï þ î � � & ' ( � � õ í ñ ö ö ÷ õ þ î ï ó � � î ô ï ù ú û î ÷ ñ î î ï þ ó î ÷î ô ï ó ñ � � î ÷ � ó ñ � ÷ ö ï ò ñ î õ ÷ þ ñ ý ò ÿ þ þ õ þ � ÷ ø î ô ï ï í î ñ î ï � ) � � ô õ í õ þ � ý ÿ ó ï í � ÷ � � ÷ þ ñ ò ï ñ� ñ õ þ î ï þ ñ þ � ï ñ þ ó ÿ ö � ï ï ö � � ý ÷ � � õ þ í ÿ ò ñ þ � ï � ó ÷ � ï í î õ � ð ñ í î ï ó õ í ö ÷ í ñ ý � ý ñ þ ó í � ñ ö õ þ � � ï î � �* + , + - . / , 0 1 2 3 4 4 + 5 / , 0 6 , 7 3 8% þ ù ú û õ í 9 : ; < = : ñ � ÷ � ö ñ þ � � ñ � ÷ ó � � ÷ ò ö ÷ ò ñ î ï � � þ ò ï ñ ý õ î � � 9 : > ? @ A B � õ î õ í ñ � ÷ ÷ ö ï ò ñ î õ ü ï÷ ø ÷ ð þ ï ò í ð ô ÷ ï ý ï � î ü ÷ ý ÿ þ î ï ï ò ó õ ò ï � î ÷ ò í ÿ í ÿ ñ ý ý � ò ï í õ ó ï þ î í ! î ÷ � ñ þ ñ � ï î ô ï ñ ø ø ñ õ ò í ÷ ø î ô ïù ú û � � î õ í ñ � ÿ î ÿ ñ ý ÷ ò � ñ þ õ í ñ î õ ÷ þ � % þ ù ú û õ í ÷ ø î ï þ ò ï ø ï ò ò ï ó î ÷ C � � � D � E F G H I F J K G LM N O O H K K F F P Q E F R S F M K H J T K D F U V W X Y Z [ \ ] ^ [ _ ` a b c V Z ` d W d c V ] ` e [ ] ` a b U [ V Z ^ fg h i j k l m n o p q r s t n u l v j w x y l m z { o m l | j } j y n ~ � j o l � � k l � � p p n � y m � j � l v j n � o j � n u j � k v x o m l m o � � x y l m z x o m l � j } j y n ~ � j o l l n� � � j � ~ � � � j o l l n l v j � m o � m o � u x o � n u l v j � � n x o l n u k n o l � m � x l m n o u m � j � m o � j � ~ j k l n u l v j x o m l k n o k j � o j � m o � k k n � � � o k j � m l vl v j � j k l m n o �g � i j k l m n o p q r � t ~ � n } m � j � l v � l l v j � � n x o l n u l v j k n o l � m � x l m n o l n � j ~ � m � � � � j � ~ j k l � � x o m l � � j � k v x o m l n � o j � l n l v j � m o � m o �� ¡ ¢ £ ¤ ¥ ¦ ¥ § ¡ ¨ © £ ª ¦ ¨ ¢ © ¨ « ¬ § ¨ ¡ § § ® ¬ « ¨ © § § ¦ ¯ ª ° ¦ ¥ § © § © ¬ § ¡ ¢ � ± ²g ³ i n � j j � l � l j � � � j � j y u z � � o � j � ´ m � j � l v j � m � j k l n � � µ � j � � j � � j u u j k l m } j y � x o � j � l � � j l v j ¶ w � � n y j ´ v n � j } j � � x k v� � � � o � j � j o l � � � j � j y � l m } j y � � � � j �

· ·

¸ ] ¹ º » d e b e ` V U ¼ d e a b ^ d ] ¼ V ½ \ e \ V ¼ ¼ ¾ V e W [ ¿ c V ] ¾ ¼ d ¿ d ` b ^ U ¾ Y \ V Z V ] ` b b f À ¾ ^ b _ d ] d ` d [ ] d `a V e ] [ e a V Z b a [ ¼ ^ b Z e Á [ ] ¼ ¾ Y \ V Z V ] ` [ Z e Á \ e \ V ¼ ¼ ¾ _ [ Z V ] V ¿ [ \ ] ` Â Ã K N C J N O H J C S G Â O Q Ä Å Æ ÇÈ a b ¹ º » d e ] [ ` É _ [ Z É c Z [ _ d ` Á V ] ^ ^ [ b e ] [ ` c V ¾ V ^ d Ê d ^ b ] ^ f¸ ] ¾ b Ë W b e e [ _ d ] W [ ¿ b [ Ê b Z b Ë c b ] ^ d ` \ Z b d e b d ` a b Z V ¼ ¼ [ W V ` b ^ ` [ ` a b U \ d ¼ ^ d ] Yd ] Ê b e ` ¿ b ] ` Ì e d ] X d ] Y _ \ ] ^ Á [ Z b ¼ e b d ` d e W V Z Z d b ^ _ [ Z ½ V Z ^ ` [ ½ V Z ^ e ` a b W [ e ` [ _ c Z [ Ê d e d [ ] [ _b e ` V ` b e b Z Ê d W b e _ [ Z ` a b _ [ ¼ ¼ [ ½ d ] Y ¾ b V Z f

Í Î

Ï Ð Ñ Ð Ò Ó Ô Õ Ö × Ø Ô Ø Ù Ú Õ Û Ô Õ Ô Ø Ü Ö Ô Õ Ý Ø Ù Ú Þ Þ Ô ß Û Ô àá â ã ä å æ â æ ç è ã é â ê â ë ì ã â æ í ä â ã î è ï ê ð ñ ò å ó ó å ô õ å ê å ì î è ã â ö å ê â ó î è æ æ â ÷ ì â ê è ø ì ç â ù í ø ìø å é ï å ú å æ è ï ì è ï ê å ù ù â ê å è ì â ú å ï è ï æ å è ó æ ç è ó ó â ï é â ø æ í ï ú ã í ï ì å ï é ð ñ ò ø è ï ê ì ç â å ã ä í ó õ ï ì â â ãê å ã â æ ì í ã ø û ü ýñ è ï î ð ñ ò ø è ã â ú è æ â ê ö å ì ç æ õ ã ã â ï ì ú â â ã â æ í ä â ã î ã è ì â ø í ú ó â ø ø ì ç è ï þ ÿ � ý � é â ê ê â ë ì í ã øæ è ï ã õ ï ì í ø å � í ã ù í ã â î â è ã ø ý � ï ì ç å ø ö è î ê â ë ì ã â æ í ä â ã î ã å ø � ø ë â æ í ù å ï é ø ì è ì õ ì â ë è ã ã â ê ý� æ æ õ ù õ ó è ì â ê ê â ë ì í ã ø æ è ï ã â ÷ ã â ø â ï ì å ï â � æ â ø ø í ú � ÿ ÿ � í ú ì ç â ð ñ ò è ï ï õ è ó ë õ ê é â ì ýá å ï � å ï é ú õ ï ê ÷ ã í ä å ø å í ï å ø å ï ù è ï î æ è ø â ø ì å â ê õ ÷ å ï ê â ë ì í ã ø ý � ø è æ í ï ø â ô õ â ï æ â ù è ï îð ñ ò ø è ã â ú í ã æ â ê ì í é å ä â ÷ ã å í ã å ì î ì í ì ç â æ í ø ì ø í ú ë è ø å æ â ø ì è ì â ø â ã ä å æ â ø í ï ó î � å ï ø õ ã è ï æ â �ã â ú õ ø â æ í ó ó â æ ì å í ï è ï ê æ í ù ù í ï è ã â è ó å é ç ì å ï é ý� ã í ÷ â ã ó î ú õ ï ê â ê ð ñ ò ø ì ç è ì æ è ï ·

ù â â ì ì ç â å ã è ï ï õ è ó â � ÷ â ï ø â ø ÷ è ã ì å æ õ ó è ã ó î ï í ï ê å ø æ ã â ì å í ï è ã î æ í ø ì ø ø õ æ ç è øå ï ø õ ã è ï æ â è ï ê ö è ø ì â æ í ó ó â æ ì å í ï � � è ï ê·

è ÷ ÷ ã í ÷ ã å è ì â ó î â ï ç è ï æ â ì ç â â ø ì è ì â í ä â ã ì å ù â �â ï ø õ ã â ì ç â ù è å ï ì â ï è ï æ â è ï ê å ù ÷ ã í ä â ù â ï ì í ú è ÷ è ã ì ù â ï ì ø è ø è é ã í ö å ï é æ í ù ÷ í ï â ï ì í ú ì ç âï è ì å í ï è ó ç í õ ø å ï é ø ì í æ � ýá í õ ï ê ú å ï è ï æ å è ó ù è ï è é â ù â ï ì ã â ê õ æ â ø ì ç â ã å ø � í ú ê â ä â ó í ÷ ù â ï ì ø ó í í � å ï é ì í ì ç â á ì è ì â í ãó í æ è ó é í ä â ã ï ù â ï ì ú í ã ø õ ÷ ÷ í ã ì å ï ì ç â ú õ ì õ ã â ú í ã ú õ ï ê å ï é � ì ç å ø å ø å ï æ í ï ì ã è ø ì ì í ã â é ã â ì ì è ë ó âê å ú ú å æ õ ó ì å â ø â � ÷ â ã å â ï æ â ê å ï ã â æ â ï ì ç å é ç ÷ ã í ú å ó â æ è ø â ø ý� ø ï í ì â ê � ì ç â ÷ ã í ë ó â ù í ú ø â ã ä å æ â æ ç è ã é â è ã ã â è ã ø å ø ö å ê â ø ÷ ã â è ê å ï ì ç â ð ñ ò ø â æ ì í ã ý � í í ãã â æ í ä â ã î ã â ø ì ã å æ ì ø ì ç â ÷ ã í ä å ø å í ï í ú ä å ì è ó ø â ã ä å æ â ø � ï â é è ì å ä â ó î å ù ÷ è æ ì å ï é ì ç â í ä â ã è ó ó ô õ è ó å ì îè ï ê ø õ ÷ ÷ ó î í ú í ö ï â ã í æ æ õ ÷ å â ã è ï ê ã â ï ì è ó è ÷ è ã ì ù â ï ì ø ì í ì ç â ù è ã � â ì ý

� � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � ! � � " # $ % & ' ( ) * + ' % , - ( . ' % / 0 0 ' + 1 * / 2 � � � 3 � � � 4 � ! � � 56 � � 7 � " 8 8 7 � � 9 � � � � � � � � � � � � � � � : ; � � < 8 = > ? @ 8 > A 8 ? B 8 � � � � 5 9 � : � � � � 5 � � � ! 5 7 � � � � � � � ! � � 5 � 9 � 5 � � � C ! � � 5 � 6 � < � 5 � � � � � � � ! � � 8

Í D

E Ð F G Ô H Ú × Þ à Ü I J Ü Þ × Ø Ý Ó K L M × à à × Ü ß àE Ð Ï N Ø H × Ü ß J Þ Ú ß I Ü Õ O Ü K à × ß Û Ú ß P O Ü M Ô Þ Ô à à ß Ô à à Q Ø Ü ß H Ô ß H Ü ß Ú R Ú Õ H M Ô ß H à Ô Ø H Ü ÕS â ç è ä â ã â ä å â ö â ê ì ç â � ó è ï � å ì æ í ï ì è å ï ø ì â ï â � ÷ ó å æ å ì ã â ú â ã â ï æ â ø ì í è ÷ è ã ì ù â ï ì ø ýT U V V W X Y W Z Y [ \ Y ] ^ _ W ` _ a ^ _ W Y b a _ c d _ a W V W d W V W [ ] W ` d ^ e e U [ \ W V W Y _ a W V f Y e e ^ V g h i U Y e \ j c V Wk l m n o p l q r s t t u q v w x m y q l z n { | n } n ~ { u t � n � { l q p �� ¡ � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � �¢ n o s £ ~ � ¤ | n q n s o l ~ n q n ¥ n q n ~ � n { l w ¦ § ¨ © ª « ¬ « ® ¯ « ° ® ± ¨ ² ³ ª © ´ ± § ± © ® § ¨ « ® ¯ « ª ¯ § µ ¨ ©¶ · ¸ ¸ ¹ º » ¼ ½ ¾ ¼ ¿ · À Á ½ » Â À ¸ À º » Ã Ä Å » Á ½ Æ ½ Å ¾ Ç p � È �� É Ê Ë � � � � Ì Í Î � � � � Ï Ð Ñ � � � Ò � � � � � � � � � � � � Ó � � � � É Ñ Ò Ó Ë � � � Ô � � � � � � � � � Ñ � � � � � � � Ì Õ Ê Ö× Ø Ù y u £ n Ú Ú Û r s t t u q Ü w Ý { s t s o n Þ ß s o { s ~ £ k l à o s ~ £ p u ~ ¢ £ n { { s ~ £ z u � u ~ { u y u q { m n ~ { á u � â s ~ { l� � � �ã ä å æ ç è é ê ë æ ä ì æ í î è ï ä ê� � � Ó � � � � � � � � � � ð � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � Ô � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � �� ñ ò � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � ó � � � � � � � � � �{ | s q ¢ q n ¥ n q o { l w { � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � ó � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � �� ~ o p �ô õ é ä ö è ë ÷ ÷ ë æ ä ÷ø � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � ¡ � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � �Ó � � � � � � � � � � ð � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � �� ù ú Ô � �û � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � ü � � � � � �� Ó � � � � � � � Ó � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � �� ý þ ÿ � � � � � � � � � � ý � ÿ � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � ! � � " � � � � � � # � � � � ! � � � ÿ � � � � � � $ � � � � � � � � � � � � � � �% � % � & � � � � � ! � � � � � ' ( � � � )

* +

, - , . / 0 0 1 2 3 2 4 5 5 6 2 7 1 8 49 : ; < = > ? @ @ A B @ @ A : C D B E ; A F < D G = : ; < H H D : > : E @ : G I ? @ A H F D ? J ? : ; @ A B @ I ? D D K L M N O P Q R L Q K S· T < H H F U @ @ A : ; < ; @ B ? E B = ? D ? @ V F W @ A : B H B U @ > : E @ X Y Z > F G : D K @ A : ; < J J : ; ; F W I A ? J AG : H : E G ; F E [ F D < E @ : : U G ? U : J @ F U ;· \ D D F I @ ? > : D V U : J F [ : U V F W ; : U [ ? J : J A B U ] : G : = @· \ G G U : ; ; @ A : ^ _ ` a _ ` b c d ` e f g _ h i j k h j l m ` e i E J F : I F U n· o E [ F D [ : D F E ] S @ : U > @ : E B E @ ; K B E G D B E G D F U G ; K ? E @ A : ; < ; @ B ? E B = ? D ? @ V F W @ A : ? U B H B U @ > : E @: ; @ B @ : @ A U F < ] A X Y Z ; @ U < J @ : J A B E ? ; > ; W F U X Y Z ;p A ? ; G F J < > : E @ B E G F @ A : U > B @ : U ? B D B D U : B G V ? E @ A : H < = D ? J H F D ? J V U : B D > H < @ W F U I B U G @ A :E : J : ; ; B U V H F D ? J ? : ; qr s t . 2 u v w x 2 y 6 8 u z 2 { | . w 4 } w 4 z ~ / 4 � 7 u � v w { w � 4T ? E n ? E ] W < E G ; B U : U : � < ? U : G = V X Y Z ; W F U @ I F G ? ; @ ? E J @ H H D B E E : G > B ? E @ : E B E J : H U F � : J @ ; ; < J A B ; D ? W @U : W : E @ � U : H D B J : > : E @ K U F F W U : H B ? U ; K > B ? E @ : E B E J : F W : � @ : U E B D ; B V E F @ = : J F [ : U : G = V? E ; < U B E J : K < E H D B E E : G D : ] B D : � H : E ; : ; K F U < E W F U : ; : : E J B ; A W D F I ; A F U @ B ] : ; ; < J A B ;B U ? ; : ? E B ; : [ : U : U : J : ; ; ? F E qo @ ? ; : ; ; : E @ ? B D @ A B @ � F [ : U E > : E @ B E G H D B E E ? E ] B < @ A F U ? @ ? : ; U : J F ] E ? ; : @ A B @ H U < G : E @ ; ? E n ? E ]W < E G H U F [ ? ; ? F E = V X Y Z ; ? ; : ; ; : E @ ? B D @ F @ A : D F E ] S @ : U > ; < ; @ B ? E B = ? D ? @ V F W A ? ] A S � : E @ D ? [ ? E ] ? E o U : D B E G K B ; : E [ ? ; B ] : G ? E @ A : C D B E qX Y Z ; @ A B @ J B E E F @ U : H B ? U U F F W D : B n ; K J B E E F @ U : H D B J : G ? D B H ? G B @ : G : D : [ B @ F U ; K F U J B E E F @U : G : J F U B @ : = < ? D G ? E ] ; G ? U : J @ D V B G [ : U ; : D V ? > H B J @ @ A : [ B D < : F W B H B U @ > : E @ ; K B E G < E G : U > ? E :@ A : G : ; ? U B = ? D ? @ V B E G ; < ; @ B ? E B = ? D ? @ V F W B H B U @ > : E @ D ? [ ? E ] qX F ; @ G : [ : D F H > : E @ ;? E o U : D B E G q� � � � � � � � � � � �� B J @ F U ; B E G = : A B [ ? F B V F U > B V E F @ ? E J D < G : B ; ? E n ? E ] W < E G H U F [ ? ; ? F E K B U :; : @ = V @ A : G : [ : D F H : U q \ E : J G F @ B D : [ ? G : E J : B E G G ? ; J < ; ; ? F E ; I ? @ A ? E G < ; @ U VH U F W : ; ; ? F E B D ; D : B G < ; @ F = : D ? : [ : @ A B @ @ A : ; : U [ ? J : J A B U ] : ? ; G ? J @ B @ : G = V @ A F ; :� � � � � � � � � � � � � � ¡ � � ¢ � ¡ ¡ � � £ ¤ ¥ � ¦ § ¨ � © � ¥ � ª � � « ¬ � � � � � ® ¯ � � � � ¡ � ¡ ¬ � ° ± ¥ � � � ² ¬ � � � � � ³ � � © © � � ¡ ¬ � ´� ² � ¬ © � £ © � � � µ � « � £ � ¬ ¡ � ¶ � ¡ ¡ · � ° ¸ ¸ � · � � ¡ ¢ � ¡ � « � � � � ¡ « � � ¹ ¦ � � ³ ¸ º » ¼ ½ ¸ » ¾ ¸ ¼ ¿ ¸ � ¨ � © � ¶ ¢ � ¹ � � « ¶ � � � ¬ ¶ · � � � � ¡ � ¡ ¬ � ¶ � ¢ � ¶� � � ² ¬ � � ¶ � � � � ³ � ¶ � � © © � � ¡ ¬ � ¸

À Á

Â Ã Ä Å Æ Ç È É Ê Ç Ë Æ Ì Æ Í Æ Î Ï Ð Â Æ É Ç Ä Ã Ç Ë Æ Ä Ç Ë Ã É Ã É Ñ Ò Ó È Æ É Ç È Ô È Ó Ó Ï Ò Ç È É Ê Õ Ñ Ç Ë Æ Æ É Ê È É Æ Æ Ä Ò Ö × ØÃ Ò Ò Ï Ó È Ã Ç Æ Ì Ù È Ç Ë Ç Ë Æ Ï Ä È Ê È É Ã Î Õ Ú È Î Ì ÛÜ Ò Ã Ä Æ Ò Ú Î Ç Ý Ç Ë Æ Ò Æ Ä Í È Ó Æ Ó Ë Ã Ä Ê Æ È Ò Ò Æ Ç Ã Ç Ã Î Æ Í Æ Î Ç Ë Ã Ç Ù È Î Î É Ï Ç Ð Ä Ï Í Æ Ã É È Â Ð Æ Ì È Â Æ É Ç Ç ÏÇ Ë Æ Ò Ã Î Æ Ï Ô Ç Ë Æ Ë Ï Ú Ò È É Ê Ú É È Ç Ò Û Þ Ç È Ò Ç Ë Æ É Ú Ð Ç Ï Ï Ù É Æ Ä Ò È É Ò Ú Õ Ò Æ ß Ú Æ É Ç Ñ Æ Ã Ä Ò Ç Ï Ã Ç Ç Æ Â Ð ÇÇ Ï Ä Ã È Ò Æ Ç Ë Æ Ó Ë Ã Ä Ê Æ Ç Ï Ã Â Ï Ä Æ Ä Æ Ã Î È Ò Ç È Ó Î Æ Í Æ Î Ûà Û Þ Ç È Ò á Ð Ï Î È Ç È Ó Ã Î Î Ñ â ã ä å æ ç å è é æ æ ê Ì È Ô Ô È Ó Ú Î Ç È É Þ Ä Æ Î Ã É Ì Ç Ï È É Ó Ä Æ Ã Ò Æ Ò Æ Ä Í È Ó Æ Ó Ë Ã Ä Ê Æ Ò Û ë Ë Æ Ä Æ È Ò ÃÓ Ú Î Ç Ú Ä Ã Î Ä Æ Î Ú Ó Ç Ã É Ó Æ È É Þ Ä Æ Î Ã É Ì Ç Ï Ç Ë Æ Ð Ã Ñ Â Æ É Ç Ï Ô Ò Æ Ä Í È Ó Æ Ó Ë Ã Ä Ê Æ Ò Û ì Ï Ò Ç Ï Ù É Æ Ä Ò Ã Ä ÆÚ É Ù È Î Î È É Ê Ç Ï Õ Æ Ó Ï Â Æ È É Í Ï Î Í Æ Ì È É Ç Ë Æ Â Ã É Ã Ê Æ Â Æ É Ç Ï Ô Ç Ë Æ È Ä í ì î ï Í È Ã Í Ï Î Ú É Ç Ã Ä ÑÌ È Ä Æ Ó Ç Ï Ä Ò Ë È Ð Ò ð Ûì Ã É Ñ Ï Ù É Æ Ä Ò Ò È Â Ð Î Ñ Ù Ã É Ç Ç Ë Æ Î Ï Ù Æ Ò Ç Ð Ï Ò Ò È Õ Î Æ Ò Æ Ä Í È Ó Æ Ó Ë Ã Ä Ê Æ Û ë Ë Æ Ñ Ã Ä Æ Ò Î Ï Ù Ç ÏÔ Ã Â È Î È Ã Ä È Ò Æ Ç Ë Æ Â Ò Æ Î Í Æ Ò Ù È Ç Ë Ç Ë Æ Ì Æ Ç Ã È Î Ï Ô í ì î Â Ã É Ã Ê Æ Â Æ É Ç Ûñ Û ë Ë Æ Ä Æ È Ò Î È Ç Ç Î Æ Ð Ú Õ Î È Ó Æ Ì Ú Ó Ã Ç È Ï É Ï É Ç Ë Æ Ä Ï Î Æ Ï Ô í ì î Ò È É Ã Ð Ã Ä Ç Â Æ É Ç Â Ã É Ã Ê Æ Â Æ É Ç Û ì Ã É ÑÏ Ù É Æ Ä Ò Ã Ä Æ Ò Ú Ä Ð Ä È Ò Æ Ì Ç Ï Î Æ Ã Ä É Ç Ë Ã Ç Ç Ë Æ Ñ Â Ú Ò Ç Ð Ã Ñ Ã Ò Æ Ä Í È Ó Æ Ó Ë Ã Ä Ê Æ Ù Ë Æ É Ç Ë Æ ÑÐ Ú Ä Ó Ë Ã Ò Æ Ã É Ã Ð Ã Ä Ç Â Æ É Ç Ûì Ã É Ñ Ï Ù É Æ Ä Ò Ì Ï É Ï Ç Å É Ï Ù Ç Ë Æ Ì È Ô Ô Æ Ä Æ É Ó Æ Õ Æ Ç Ù Æ Æ É Ç Ë Æ ò Ä Ï Ð Æ Ä Ç Ñ ì Ã É Ã Ê È É Ê Ü Ê Æ É Ç Ã É ÌÇ Ë Æ í ì î Û ë Ë Æ Ä Ï Î Æ Ò Ã Ä Æ Ó Ï É Ô Î Ã Ç Æ Ì Ã É Ì Ç Ë Æ Â Ã ó Ï Ä È Ç Ñ Ï Ô Ï Ù É Æ Ä Ò Ó Ï É Ò È Ì Æ Ä Ç Ë Ã Ç Ç Ë Æ ò ì ÜÈ Ò Ç Ë Æ í ì î ÛÞ Ô Ï Ù É Æ Ä Ò Ë Æ Ã Ä Ã É Æ Ê Ã Ç È Í Æ Ò Ç Ï Ä Ñ Ã Õ Ï Ú Ç Ã ò ì Ü È É Ã Ì Æ Í Æ Î Ï Ð Â Æ É Ç Ò Æ Ð Ã Ä Ã Ç Æ Ô Ä Ï Â Ç Ë Æ È ÄÏ Ù É Ç Ë Æ Ñ È Â Â Æ Ì È Ã Ç Æ Î Ñ Ã Ò Ò Ï Ó È Ã Ç Æ Ç Ë È Ò Ò Ç Ï Ä Ñ Ù È Ç Ë Ç Ë Æ Â Ã É Ã Ê Æ Â Æ É Ç Ï Ô Ç Ë Æ È Ä Ï Ù É Æ Ò Ç Ã Ç Æ ôÂ Ã É Ñ í ì î Ò Ò Ë Ã Ä Æ Ç Ë Æ Ò Ã Â Æ ò ì Ü Û î Ï É Ò Æ ß Ú Æ É Ç Î Ñ Ý Ã Î Ã Ó Å Ï Ô Ó Ï É Ô È Ì Æ É Ó Æ È É Ç Ë Æ Ò Æ Ó Ç Ï ÄÃ Ä È Ò Æ Ò Ý Ã Ò Ì Ï Æ Ò Ã Ä Æ Î Ú Ó Ç Ã É Ó Æ Ç Ï Ð Ã Ñ Ó Ë Ã Ä Ê Æ Ò Ý Ï Ä Ç Ï Ã Ê Ä Æ Æ Ç Ï É Æ Ó Æ Ò Ò Ã Ä Ñ È É Ó Ä Æ Ã Ò Æ Ò Ûõ Û ì Ã É Ñ Ï Ù É Æ Ä Ò Ì Ï É Ï Ç Ï Ä Ì È Ì É Ï Ç È É Ç Æ É Ì Ç Ï Ï Ù É Ç Ë Æ È Ä Ã Ð Ã Ä Ç Â Æ É Ç Ô Ï Ä Î Ï É Ê Æ Ä Ç Ë Ã É Ã É È É È Ç È Ã ÎÒ Ë Ï Ä Ç Ð Æ Ä È Ï Ì Ï Ô Ç È Â Æ Û Ü Ð Ã Ä Ç Â Æ É Ç Ò Ù Æ Ä Æ Í È Æ Ù Æ Ì Ã Ò Ò Ç Ã Ä Ç Æ Ä Ë Ï Â Æ Ò Ûí Ù É Æ Ä Ò Ù È Ç Ë Ò Ë Ï Ä Ç ö Ç Æ Ä Â Ë Ï Ä È ÷ Ï É Ò Ì Ï É Ï Ç Ò Æ Æ Ç Ë Æ Í Ã Î Ú Æ È É Ó Ï É Ç Ä È Õ Ú Ç È É Ê Ç Ï Ù Ã Ä Ì Ò ÃÒ È É Å È É Ê Ô Ú É Ì Ô Ä Ï Â Ù Ë È Ó Ë Ç Ë Æ Ñ Õ Æ Î È Æ Í Æ Ç Ë Æ Ñ Ù È Î Î É Æ Í Æ Ä Õ Æ É Æ Ô È Ç Û Ø Ú Ó Ë Ï Ù É Æ Ä Ò Ù È Î ÎÇ Ñ Ð È Ó Ã Î Î Ñ Í Ï Ç Æ Ç Ï Â È É È Â È Ò Æ Ç Ë Æ Ò Æ Ä Í È Ó Æ Ó Ë Ã Ä Ê Æ Ù Ë Æ Ä Æ Ç Ë Æ Ä Æ Ã Ä Æ É Ï Î Ã Ä Ê Æ Ä Æ Ô Ú Ä Õ È Ò Ë Â Æ É ÇÓ Ï Ò Ç Ò Ï É Ç Ë Æ È Â Â Æ Ì È Ã Ç Æ Ë Ï Ä È ÷ Ï É Ûø ù ú û ú ü ù û ý þ ÿ ù � � � � � � �Ü Ò Ã Ó Ï É Ò Æ ß Ú Æ É Ó Æ Ï Ô Ç Ë Æ Ð Ï Ï Ä Î Æ Í Æ Î Ï Ô Ò È É Å È É Ê Ô Ú É Ì Ð Ä Ï Í È Ò È Ï É Ý Ã Í Æ Ä Ò È Ï É Ï Ô Ð Ã Ò Ò Ç Ë ÆÐ Ã Ä Ó Æ Î È Ò Ï Ó Ó Ú Ä Ä È É Ê È É Ã Ð Ã Ä Ç Â Æ É Ç Ï Ù É Æ Ä Ò Ë È Ð È É Þ Ä Æ Î Ã É Ì Û ë Ë Ï Ò Æ Î Æ Ô Ç Ë Ï Î Ì È É Ê Ç Ë Æ Ð Ã Ä Ó Æ Î Ù È Î Î È É� é ä ç � é � � ç � � � è � é � é ç � ä � � � � � é ä � é æ á ç � � � � � � â �ë Ë Æ Ç È Â Æ Õ Ï Â Õ Æ � Ð Î Ï Ì Æ Ò Ù Ë Æ É Ò Ú Õ Ò Ç Ã É Ç È Ã Î Ô Ú É Ì Ò Ô Ï Ä Õ Ú È Î Ì È É Ê Ä Æ Ô Ú Ä Õ È Ò Ë Â Æ É Ç Ã Ä Æ Ä Æ ß Ú È Ä Æ Ì Ûí Ù É Æ Ä Ò Ù È Î Î Ô Ã Ó Æ Ò Æ Í Æ Ä Æ È É Ó Ä Æ Ã Ò Æ Ò È É Ò Æ Ä Í È Ó Æ Ó Ë Ã Ä Ê Æ Ò Ý Ï Ä È Â Â Æ Ì È Ã Ç Æ Ó Ã Ò Ë Ó Ã Î Î Ò Û í Ù É Æ Ä ÒÃ Ä Æ Ú É Î È Å Æ Î Ñ Ç Ï Õ Æ È É Ç Ë Æ Ð Ï Ò È Ç È Ï É Ç Ï Ã Ô Ô Ï Ä Ì Ç Ë Æ Ò Æ Ì Æ Â Ã É Ì Ò ÛÞ Ç È Ò Ó Î Æ Ã Ä Ç Ë Ã Ç È É Ç Ë Æ Ã Õ Ò Æ É Ó Æ Ï Ô Ú Ä Ê Æ É Ç Ã Ó Ç È Ï É ï Ç Ë Ä Ï Ú Ê Ë Ð Ú Õ Î È Ó Ð Ï Î È Ó Ñ Ã É Ì Î Æ Ê È Ò Î Ã Ç È Í ÆÓ Ë Ã É Ê Æ ð Ç Ë È Ò Ð Ä Ï Õ Î Æ Â Ù È Î Î Ó Ä Ñ Ò Ç Ã Î Î È Ò Æ Ô Ï Ä Ç Ë Æ Â Ã ó Ï Ä È Ç Ñ Ï Ô Ò Ï ö ä é æ æ � � á î Æ Î Ç È Ó ë È Ê Æ Ä âÌ Æ Í Æ Î Ï Ð Â Æ É Ç Ò Ï Í Æ Ä Ç Ë Æ É Æ � Ç � � Ñ Æ Ã Ä Ò Û

À �

� � � � � � � � �� Æ Â Ã Å Æ Ô Ï Ú Ä Ð Ä Ï Ð Ï Ò Ã Î Ò È É Ç Ë È Ò Ä Æ Ê Ã Ä Ì � Û Ø Æ Ä Í È Ó Æ Ó Ë Ã Ä Ê Æ Ò Ô Ï Ä É Æ Ù Ì Æ Í Æ Î Ï Ð Â Æ É Ç Ò Â Ú Ò Ç Õ Æ Ò Æ Ç Õ Ñ Ã É È É Ì Æ Ð Æ É Ì Æ É Ç Ð Ä Ï Ô Æ Ò Ò È Ï É Ã Î Ûë Ë Æ Ì Æ Í Æ Î Ï Ð Æ Ä Â Ú Ò Ç Ð Ä Ï Í È Ì Æ Ã Î Î Ä Æ Î Æ Í Ã É Ç È É Ô Ï Ä Â Ã Ç È Ï É Ù È Ç Ë Ä Æ Ê Ã Ä Ì Ç Ï Ç Ë Æ Ä Æ ß Ú È Ä Æ Ì� é � ç � é ä � � ç � � � � � � æ ! � � ç " � � è é ç è å ä ç å è � é � é ç � � � æ � � � èÄ Æ Ô Ú Ä Õ È Ò Ë Â Æ É Ç Ö Ä Æ Ð Î Ã Ó Æ Â Æ É Ç Ûë Ë Æ È É Ì Æ Ð Æ É Ì Æ É Ç Ð Ä Ï Ô Æ Ò Ò È Ï É Ã Î Â Ú Ò Ç Ó Ã Î Ó Ú Î Ã Ç Æ Ã Ä Æ ß Ú È Ä Æ Ì Ò È É Å È É Ê Ô Ú É Ì Ð Ä Ï Í È Ò È Ï É Ç Ï Õ ÆÈ É Ó Ï Ä Ð Ï Ä Ã Ç Æ Ì È É Ç Ë Æ # Æ Ã Ä � Ò Æ Ä Í È Ó Æ Ó Ë Ã Ä Ê Æ Ï É Ç Ë Æ Õ Ã Ò È Ò Ï Ô Ã ò Î Ã É É Æ Ì ò Ä Æ Í Æ É Ç Ã Ç È Í Æì Ã È É Ç Æ É Ã É Ó Æ ï ò ò ì ð Ð Ä Ï Ê Ä Ã Â Â Æ Û ë Ë Æ ò ò ì Â Ú Ò Ç È É Ó Î Ú Ì Æ Ç Ë Æ Ä Æ Ô Ú Ä Õ È Ò Ë Â Æ É Ç Ï Ô Ã Î ÎÃ Ò Ð Æ Ó Ç Ò Ï Ô Ç Ë Æ Õ Ú È Î Ì È É Ê Ã É Ì Ò Ë Ï Ú Î Ì É Ï Ç Õ Æ Ç È Â Æ Î È Â È Ç Æ Ì Ò Ï Ç Ë Ã Ç Ç Ë Æ Ä Æ È Ò É Ï Ä È Ò Å Ï Ô Ò Ï Â ÆÕ Ú È Î Ì È É Ê È É Ô Ä Ã Ò Ç Ä Ú Ó Ç Ú Ä Æ Õ Æ È É Ê Æ � Ó Î Ú Ì Æ Ì ï Æ Û Ê Û Ò Ï Â Æ ò ò ì Ò Ó Ï Í Æ Ä Ã à � ö Ñ Æ Ã Ä Ð Æ Ä È Ï Ì Ç Ë Ã ÇÙ È Î Î Ç Ñ Ð È Ó Ã Î Î Ñ Æ � Ó Î Ú Ì Æ Î È Ô Ç Ä Æ Ð Î Ã Ó Æ Â Æ É Ç Ã Ò Î È Ô Ç Ò Ë Ã Í Æ Ã É Ã Í Æ Ä Ã Ê Æ Î È Ô Æ Ï Ô à $ Ñ Æ Ã Ä Ò ð Û ë Ë Æò ò ì Â Ú Ò Ç Ç Ã Å Æ Ã Ó Ó Ï Ú É Ç Ï Ô Æ � Ð Æ Ó Ç Æ Ì Ð Ä È Ó Æ È É Ô Î Ã Ç È Ï É ï Ù Æ Ò Ú Ê Ê Æ Ò Ç Ç Ë Æ % Ú Ä Ï Ð Æ Ã É î Æ É Ç Ä Ã Î& Ã É Å Ç Ã Ä Ê Æ Ç Ä Ã Ç Æ Ï Ô à ' ðà Û ë Ë Æ ì ( ) Ü Ó Ç Â Ú Ò Ç Õ Æ Ã Â Æ É Ì Æ Ì Ç Ï Ä Æ ß Ú È Ä Æ Ã Î Î ì ( ) Ì Æ Í Æ Î Ï Ð Â Æ É Ç Ò Ç Ï Ð Ä Æ Ð Ã Ä Æ Ã ò ò ì Ûë Ë È Ò Ù È Î Î È É Ô Ï Ä Â Ç Ë Æ Ò Æ Ç Ç È É Ê Ï Ô Ò È É Å È É Ê Ô Ú É Ì Ò Ã É Ì Ä Æ Î Ã Ç Æ Ì Ó Ï É Ç Ä È Õ Ú Ç È Ï É Ò Û î Ú Ä Ä Æ É ÇÎ Æ Ê È Ò Î Ã Ç È Ï É Ä Æ ß Ú È Ä Æ Ò Ã Â Æ É Ì Â Æ É Ç Ç Ï È É Ó Î Ú Ì Æ Â Ã É Ì Ã Ç Ï Ä Ñ Ð Ä Ï Í È Ò È Ï É Ò Ã Ò Ç Ï Ò È É Å È É Ê Ô Ú É Ì Ò ÛÜ Ò È Ç Ò Ç Ã É Ì Ò Ç Ë Æ Î Æ Ê È Ò Î Ã Ç È Ï É Î Æ Ã Í Æ Ò Ç Ï Ï Â Ú Ó Ë Ì È Ò Ó Ä Æ Ç È Ï É Ç Ï Ì È Ä Æ Ó Ç Ï Ä Ò Ý Ù Ë Ï Â Ã Ñ Ë Ã Í ÆÎ È Ç Ç Î Æ Æ � Ð Æ Ä Ç È Ò Æ Ç Ï Ì Æ Ç Æ Ä Â È É Æ Ç Ë Æ Ô Ú É Ì È É Ê Î Æ Í Æ Î Ò É Æ Ó Æ Ò Ò Ã Ä Ñ Ûñ Û ë Ã � Ð Ï Î È Ó Ñ Â Ú Ò Ç È É Ó Æ É Ç È Í È Ò Æ Ð Ä Ú Ì Æ É Ç Ò È É Å È É Ê Ô Ú É Ì Ð Ä Ï Í È Ò È Ï É Û ï Ø Æ Æ Ï Ú Ä Ò Ú Õ Â È Ò Ò È Ï É Ò Ç ÏÇ Ë Æ ) Æ Ð Ã Ä Ç Â Æ É Ç Ï Ô * È É Ã É Ó Æ È É Ç Ë È Ò Ä Æ Ê Ã Ä Ì + + Û ðõ Û % � Ð Æ É Ì È Ç Ú Ä Æ Ï É Î Ï É Ê ö Ç Æ Ä Â Â Ã È É Ç Æ É Ã É Ó Æ Ð Ä Ï ó Æ Ó Ç Ò Ç Ë Ã Ç Æ É Ë Ã É Ó Æ Ò Ç Ë Æ ß Ú Ã Î È Ç Ñ Ï ÔÃ Ð Ã Ä Ç Â Æ É Ç Õ Ú È Î Ì È É Ê Ò È É Þ Ä Æ Î Ã É Ì Ò Ë Ï Ú Î Ì Õ Æ Æ É Ó Ï Ú Ä Ã Ê Æ Ì Õ Ñ Ç Ã � Ð Ï Î È Ó Ñ Û, - . / 0 � � � 1 2 3 4 � 1 0 � 3 �5 6 7 8 9 : ; < = 6 > ? @ 7 7 A B A C D 7 E > = B C A ? B A < 7 F G H H I B = 6 > ? 6 > J = B K 7 = C D E C L 7 B = ? 7 M M B < > < N OP A J Q ? = E N D E C M 7 ? ? B C A > R ? > A J > < > J 7 K B < ? 6 > L 7 > E = B < Q R > = 7 J = 6 7 B E L B 7 S ? C A = 6 7 R B K B = > = B C A ? C M= 6 7 R 7 T B ? R > = B C A U D > E = B < Q R > E R N B A E 7 R > = B C A = C ? 7 E L B < 7 < 6 > E T 7 E 7 < C L 7 E N > A J ? B A V B A T M Q A J ? W X O5 6 7 Y 7 = S C E V > T E 7 7 ? S B = 6 = 6 7 ? 7 L B 7 S ? O5 6 7 Z [ \ ] ] ^ _ ` a [ \ b ^ > D D E C > < 6 = C c 8 d E 7 T Q R > = B C A B A = 6 7 < C A ? Q R = > = B C A ? > A J E 7 D C E = ? W eD E 7 M > = B C A C M = 6 7 8 9 : ; < = 6 > ? @ 7 7 A D E C L 7 A = C @ 7 B A < C E E 7 < = O f g B ? = B A TE 7 K 7 J B 7 ? B A d C K D > A N h > S > A J C = 6 7 E ? C Q E < 7 ? 6 > L 7 D E C L 7 A B A > J 7 i Q > = 7 Oj j k l l m n o p p q m q r l s t u l v w u t r n u t l w v r x y v r z p { | } ~ p | ~ p } } p q v u � n � � s � n n � v u � � t m l � v � � � � u q u � t � � � � z t l � { | } � pj � � v r t � q s m � t n t t �� ¡ ¡ ¢ � � � � £ � � � � � � ¤ � ¥ r t u � q u ¦ k q r x t § ¨ © q r l u t r ¨ © r v m t r l § ª © r v � q l t « t m q r l s t u l ¨¬ t � � § k q r � l v u ¦ v � � � � l v r n � k l l m o p p w w w y r t � � § � k q r � l v u y � t p � u n � z k l n p k q n � l k t � s � � l � � � u � l � � t ® t � v m s t u l � q � l � { | } } � � t t u � q � n � � � t n n p¯ � � � � � � � � ° � ± � � ² � ³ � � ± � � � � � � � � � � � � ´ � ± ³ � � � � � � � µ � � � � � � � � � � � � � � � © q � � ¶ � · t � ® t ¸ ¦ ¦ ¹ º ¨ ¹ r � n k ¹ u � t m t u � t u l ¨ } »¼ m r � � { | } ~ � k l l m o p p w w w y � u � t m t u � t u l y � t p � � n � u t n n p � v s s t r � � q � � m r v m t r l § p � u n v � ® t u � § � q � r � n x � v w u t r n � s � n l � q � � v � u l � � v r � w � l k �s q u q z t s t u l � � v s m q u � t n � » ½ ¾ } ~ � | ¿ y k l s �À ± � � � � � � � � � ´ � ± � � Á � ± � Â Ã Ä Å Æ Å Ç È Ä Æ É Ê Ë Ì Í Ä Í Î Æ Ì Æ Ä Ï Ð Ç Ì Ñ Í Ä Ò Æ Ê Ó « r y Ô v r � q u ¦ � r r ¨ « ¹ Õ ¨ Õ k t ¦ � u � q § Õ � s t n ¨ { ¾ � t � r � q r §{ | } ~ �k l l m n o p p w w w y l k t l � s t n y � v y � x p q r l � � � t p � r � n � n � � v v s n � � v r � � u � t r � � � u � t � � v w u t r n � s q u q z t s t u l � � v s m q u � t n � ¿ � � » � x x � �j Ö v u n � � l q l � v u © q m t r v u ¶ � � l � � × u � l « t ® t � v m s t u l n ¨ Õ k t Ô q w ¬ t � v r s v s s � n n � v u ¸ Ô ¬ © Ø { � { | | ¾ º �k l l m o p p w w w y � q w r t � v r s y � t p { | | ¾ p � v u n � � l q l � v u � m q m t r � v u � s � � l � � � u � l � � t ® t � v m s t u l n y { | » y k l s �

Ù Ú

Û Ü Ý Þ ß à Ü à á â ã Ü ä å æ ç è Ü Ý é ã à ã Ü é è ê Ý á ã à Ü á à ê è ä ã æ ê Ý á ã à Ü à Ü æ è é ë ã ç è ç â Ý é ä è ß è ì á E 7 < C L 7 E N > A J? B A V B A T M Q A J D E C L B ? B C A U = 6 7 < C ? = ? S B R R B A 7 L B = > @ R N M > R R C A = 6 7 f g < 6 7 i Q 7 E O í N E B = 7 E 7 ? C R Q = B C AK 7 < 6 > A B ? K ? U > A J = 6 7 í E B C E N î > R R > A J h C A T @ C > = ï Q > N < > ? 7 ? @ 7 > E C Q = = 6 7 R B V 7 R B 6 C C J = 6 > == 6 7 ð = > = 7 S B R R 7 A J Q D M C C = B A T = 6 7 @ B R R M C E Q A J 7 E M Q A J 7 J c 8 d ? Oñ Ü à ë è é â Ý ò ê à ó á â è ô õ ö ñ ç á ã æ á â è ê è ä ã æ ê Ý á ã ë è é à ò á è á à ß è ó ò æ ã Ü ä á â è ó ã Ü Ý Ü ç ã Ý ê Þ á ã ÷ è ì à ÷ ì åR > = 7 A = B A = 6 7 > D > E = K 7 A = ? 7 < = C E Oø 7 A C = 7 = 6 > = = 6 7 Q A B i Q 7 < 6 > E > < = 7 E > A J B K D C E = > A < 7 C M ? 7 E L B < 7 < 6 > E T 7 J 7 @ = B ? > R E 7 > J NE 7 < C T A B ? 7 J B A C A 7 B A ? = > A < 7 @ N P E B ? 6 R > S O ð 7 E L B < 7 < 6 > E T 7 J 7 @ = ã æ Ý Ü Þ è ù ç ê ò ß Ý ì ê è ß è ì á åM E C K > í 7 E ? C A > R P A ? C R L 7 A < N ; T E 7 7 K 7 A = Q A J 7 E = 6 7 í P ; W ú O P = B ? ? Q @ K B = = 7 J = 6 > = = 6 7 ? C R Q = B C A ?D Q = M C E S > E J @ N = 6 7 Y 7 = S C E V > E 7 B A V 7 7 D B A T S B = 6 = 6 B ? D C ? B = B L 7 U > R @ 7 B = R B K B = 7 J U R 7 T B ? R > = B L 7E 7 D E 7 ? 7 A = > = B C A C M D Q @ R B < D C R B < N C A c 8 d ? O; ? A C = 7 J U = 6 7 E 7 B ? > A C D D C E = Q A B = N M C E = 6 7 ð = > = 7 = C T 7 = > 6 7 > J C M = 6 7 D E C @ R 7 K ? M > A J B A = 6 B ? S > N = C T B L 7 7 M M 7 < = = C = 6 7 C @ û 7 < = B L 7 ? C M = 6 7 í R > A M C E 6 B T 6 i Q > R B = N? Q ? = > B A > @ R 7 > D > E = K 7 A = R B L B A T B A P E 7 R > A J Oü ý þ ÿ � � � � � � � � � � � � � � � � � � � �� ! � � � � � � � " � # � � � " � � � � � � $ � � � ! � �� % � � � � � " & ' � � � ( � � # � $ � � � � ) � � * � � � � � � � � � +, & - # � � � � � � � � � � � $ � # � � � � $ ! � � � � � � � � � � � � � � � � � ! � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � �� # � � � � � � � � ( � � � ! . � � � � � � $ � � � � � � � � � " � � � � � � � � � � � � � � � � � � � # � � � � � � � & / � � �� " � 0 � � � � � � � � � � � � � * � � � � � � � ! � � � � � � � � � � � � � ! � � � ( � ! � � � � � � � # � $ � $ � � �� . � � � � � ! � � � &- # � � � � ( � $ � � � � � � � � � � * � � � � � � � � � � � � � . � � " � � � � � � � � � � � $ � � � � � � � � � � � " ) � � � � � �� " � � � � * � � � # � � � � * � ! � � � � � � & % � � � � � � � � � � � � 1 � � � � � � � 2 � � � � 3 � # � � � � � � � # � � �� * � � � � " � # � � � � � � 1 � � " � � $ � � � � � � " � � � � � ! � � � � � � � � � � � * � � � � � � � � � � $ � �� # � � � / � � � � � � � � � � 4 � � � � & ' # � � � $ � � � � � � � � � � � � " � � � � � � � � � � � � � �� " � 0 � � � � � � � � � � $ � � ! � � � � � � � � � � � * � 1 � 5 � � � � � * " � � � � � � � � � � � " � � � � & � � � � � # � � " ! �� " � � � � � � � $ � � 6 � � � � � � � � � � � � � � � � � � * � $ � � � � � � � � � � � � * � � � � � � � " � � 5 � � � � � $ &7 & 3 � � � � � � � � � � � # � � � � � * � � � � � � � � � � � � 1 � � � � � # � � * � � * � � � � � � ) � � � ! � � � 0 � � � " & � � � �� # � � " ! � ! � � # $ � � � � � � � � � " � � " � � � � � � � � � � � " � � � � � � � " � � # � � * � � * � � � � � � � � � # � � �" � � � � � � � � � � � &8 9 : ; < = > ? @ = A B C D A = E 9 F 9 @ ; : G 9 D = H I J K 9 L M N 8 9 O ; < G P ; G G A H H A ; D Q L 8 P R S T U S S V W BK = = : X Y Y N N N Z @ M N < 9 O ; < G Z A 9 Y [ O A @ 9 ? : @ ; M \ Y 8 9 : ; < = H Y 8 9 : ; < = ] U S > C E H Z : \ O^ D : M < = A _ ? @ M < N 9 < 9 O 9 < 9 D _ 9 = K 9 H = M = 9 G 9 D = H A D : M < M H ` U = ; ` a Q : M b 9 H c c d c U W A D _ @ ? \ A D b Be f g h i j k k l m m l j n o j n m l p h q m r g s r h t t h o r l u h s n p o j v j q p l n s r h p w m h j t h x l m r l n y z j { h q m | } r g h u s q l j w m q h y w ~ s r j q } | j p l h ms ~ q h s p } l n u j ~ u h p l n r g h m h o r j q k h s n m r g s r r g h q h h x l m r m o w q q h n r ~ } s { h s ~ r g j t h x z h q r l m h s u s l ~ s | ~ h r j q h y w ~ s r h k w ~ r l v w n l rp h u h ~ j z k h n r m � � n r g l m ~ l y g r � r g h i j k k l m m l j n r g h q h t j q h q h o j k k h n p m r g s r l r { j w ~ p n j r | h s z z q j z q l s r h j q n h o h m m s q } r jq h o j k k h n p s n h n r l q h ~ } n h { q h y w ~ s r j q t j q k w ~ r l v w n l r p h u h ~ j z k h n r m � �� e � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � e � � � � � � � ¡ � ¢ � � � � � £ ¤ � £ ¥ ¦ ¡ £ § ¦ � ¤ ¨ © ª ¥ ¦ ¥ « � ª � ¦ � ¬ £ ª ¥ ¦ ¡ ® ¦¯ ° ± ² ° ³ ´ µ ¶ · ¸ ¸ ¹ · º » ° ¼ ½ ¾ ³ ° ³ ¿ · ¼ À ° » ¹ Á Â ° ¼ » ° ³ Ã ¾ µ Á Ä Å µ ¶ Ã ¿ ° Æ ¹ º Ã ¾ Ç È Á ¾ Ã É ° ½ ° º µ Ê Ë ° Á Ã » Ì ³ Ã Í Î Ä Ä µ ¼ ³ µ Á Ã ¼ ¾ Ï ¹ Ã ¾ µ Á » Â ¹ ° ¹ Á Â ° ¼» ° ³ Ã ¾ µ Á Ä Ð µ ¶ Ã ¿ · Ã Ì ³ Ã Ñ

Ò Ó

Ô Õ Ö × Ø Ù Ú Û Ü Û Ü Ù Ý Þ ß Ù à á â Ü ã Þ Û ä å Ü â à æ å ä à ß æ Þ ã ç Þ è è Þ ß Ú Û Ü Ú Ù à ß Û Ü Ù à é Ü ß ä à Ú â é Ü ê Ü â Þ Ý è Ü ß ä Ù ÕÖ × Ø Ù Ù å Þ ë â é á Ü Ú ç ä à ê Ü â ì Ü ß ç Þ ë Û Ú æ Ü é Ú ß é ã Ú ç à â à ä Ú ä Ü é ä Þ ë Ý æ Û Ú é Ü â à æ å ä à ß æ ä Þ å à æ åÜ ß Ü Û æ ì Ü ã ã à ç à Ü ß ä Ù ä Ú ß é Ú Û é Ù Õ í å Ü Û Ü à Ù Ú ç Þ ß Ù Ü ß Ù ë Ù Ú è Þ ß æ Þ ë Û è Ü è á Ü Û Ù ä å Ú ä ä å Ü Û Ü à Ùç ë Û Û Ü ß ä â ì â à ä ä â Ü Þ Û ß Þ Ú ç ä à ê Ü Ü ß æ Ú æ Ü è Ü ß ä ã Û Þ è ä å Ü î ï ð ñ ò à ä å Ö × Ø Ù Þ ß ä å à Ù è Ú ä ä Ü Û Õó ô õ ö ÷ ø ù ú û ú ø ü ø ý ý þ ü ÿ ú ü � � ø � � � û� Þ Û Þ ë Û ã ë Û ä å Ü Û é Ü ä Ú à â Ü é Ý Þ â à ç ì Ý Û Þ Ý Þ Ù Ú â Ù Þ ß ä å Ü Ù ë Ù ä Ú à ß Ú á â Ü ã ë ß é à ß æ Þ ã Ö × Ø Ù Ý â Ü Ú Ù ÜÛ Ü ã Ü Û ä Þ ä å Ü ã Þ â â Þ ò à ß æ Ù ë á è à Ù Ù à Þ ß Ù � Ú ê Ú à â Ú á â Ü Þ ß Þ ë Û ò Ü á Ù à ä Ü �� Õ ë é æ Ü ä � � � � Ù ë á è à Ù Ù à Þ ß ä Þ Ü Ý Ú Û ä è Ü ß ä Þ ã � à ß Ú ß ç Ü � � � � ë â ì � � � � � Õ Ø Þ ß Ù ë â ä Ú ä à Þ ß Þ ß � Þ ä Ü ß ä à Ú â Ø å Ú ß æ Ü Ù ä Þ ä å Ü ñ ß ê Ü Ù ä è Ü ß ä � Û Ú è Ü ò Þ Û � ã Þ Û Ø Û Ü é à ä � ß à Þ ß Ù �Ù ë á è à Ù Ù à Þ ß ä Þ � Ü æ à Ù ä Û ì Þ ã Ø Û Ü é à ä � ß à Þ ß Ù � � � ë ß Ü � � � � �Ô Õ í Ú � Ú ß é � à Ù ç Ú â í Û Ü Ú ä è Ü ß ä Þ ã � Ú ß é â Þ Û é Ù Ø Þ ß Ù ë â ä Ú ä à Þ ß � Ù ë á è à Ù Ù à Þ ß ä Þ í Ú � � Þ â à ç ì à ê à Ù à Þ ß � Ü Ý Ú Û ä è Ü ß ä Þ ã � à ß Ú ß ç Ü � � ð Ý Û à â � � � � �í å Ü ä å Û ë Ù ä Þ ã ä å Ü Ù Ü Ù ë á è à Ù Ù à Þ ß Ù à Ù ä å Ú ä Ý ë á â à ç Ý Þ â à ç ì ç å Ú ß æ Ü Ù ç Ú ß à è Ý Û Þ ê Ü ä å Ü ã à ß Ú ß ç Ü ÙÞ ã Ö × Ø Ù Õ í å Ü Ù ë á è à Ù Ù à Þ ß Ù Ú Û ä à ç ë â Ú ä Ü ä å Ü Ý Û Ú ç ä à ç Ú â ò Ú ì Ù Þ ã æ à ê à ß æ Ü ã ã Ü ç ä ä Þ ä å Ü Ý Þ â à ç à Ü Ù Õó ô � � ü ù ø � ù ú ü � � � ü � ü � û � ü ÿ � � ü ÿ � ø ÷ ÿ û ú ü � � ÷ � ! � ü � ! � ü � � � ! � ü �ð ç ç Þ Û é à ß æ ä Þ Ø Ü ß Ù ë Ù � � � � " ß Ü Ú Û â ì � � # Þ ã Ú Ý Ú Û ä è Ü ß ä Ù Ú ç Û Þ Ù Ù ä å Ü ç Þ ë ß ä Û ì Ú Û Ü Û Ü ß ä Ü é $Ú Ý Ý Û Þ � à è Ú ä Ü â ì � # Ú Û Ü Ù Þ ç à Ú â Û Ü ß ä Ü é % å Þ ë Ù à ß æ Ú Ù Ù Þ ç à Ú ä à Þ ß Þ Û â Þ ç Ú â Ú ë ä å Þ Û à ä ì & Ú ß é ß Ü Ú Û â ì� � # Ú Û Ü Û Ü ß ä Ü é Ý Û à ê Ú ä Ü â ì Õ í å Ü Û Ü è Ú à ß à ß æ � # Þ ã Ú Ý Ú Û ä è Ü ß ä Ù Ú Û Ü Þ ò ß Ü Û Þ ç ç ë Ý à Ü é Õ' à ê Ü ß ä å à Ù Ý Û Þ ã à â Ü Þ ã Ú Ý Ú Û ä è Ü ß ä Þ ç ç ë Ý à Ü Û Ù � à ä à Ù Ù ë á è à ä ä Ü é ä å Ú ä ä å Ü à ß ç â ë Ù à Þ ß Þ ã â Þ ß æ � ä Ü Û èÛ Ü ß ä Ü Û Ù ( ä Ü ß Ú ß ä Ù ) * à ß ä å Ü Û ë ß ß à ß æ Þ ã Ú é Ü ê Ü â Þ Ý è Ü ß ä à Ù ß Ü ç Ü Ù Ù Ú Û ì à ã ä å Ü Ü Ù ä Ú ä Ü à Ù ä Þ á Ü ÚÙ ë ç ç Ü Ù Ù à ß ä Ü Û è Ù Þ ã Ù ë Ù ä Ú à ß Ú á â Ü Ú ß é å à æ å + ë Ú â à ä ì Ú ç ç Þ è è Þ é Ú ä à Þ ß Õð Ù à ä Ù ä Ú ß é Ù � Ý Û Þ ê à é Ü é Ú ß Ö × Ø Ø Þ ß Ù ä à ä ë ä à Þ ß % × Ü è Þ Û Ú ß é ë è Ú ß é ð Û ä à ç â Ü Ù Þ ã ð Ù Ù Þ ç à Ú ä à Þ ß &é Þ Ü Ù ß Þ ä Ý Û Ü ê Ü ß ä ß Þ ß � Þ ò ß Ü Û Ù ã Û Þ è á Ü à ß æ é à Û Ü ç ä Þ Û Ù � ä å Ü Þ Û Ü ä à ç Ú â â ì Ú â Þ ß æ � ä Ü Û è ä Ü ß Ú ß ä è Ú ìá Ü ç Þ è Ü Ú é à Û Ü ç ä Þ Û Õ , Ü Ù ë á è à ä ä å Ú ä ä å à Ù è Ú ä ä Ü Û Û Ü + ë à Û Ü Ù ã ë Û ä å Ü Û Ü � Ý â Þ Û Ú ä à Þ ß Õ í å ÜÛ Ú ä à Þ ß Ú â Ü à Ù ä Þ Ü ß Ù ë Û Ü ä å Ú ä Ú â â Ý Ú Û ä à Ü Ù à ß ê Þ â ê Ü é à ß Ú ß Ü Ù ä Ú ä Ü Ù å Ú Û Ü ä å Ü Û Ü Ù Ý Þ ß Ù à á à â à ä ì Þ ãÙ ë Ù ä Ú à ß Ú á â Ü è Ú ß Ú æ Ü è Ü ß ä Õí å à Ù Ý Þ â à ç ì à Ù Ý ë ä ã Þ Û ò Ú Û é à ß ä å Ü ç Þ ß ä Ü � ä Þ ã ä å Ü ñ Û à Ù å Ú Ý Ú Û ä è Ü ß ä Ù Ü ç ä Þ Û è Þ ê à ß æ ä Þ ò Ú Û é Ù ä å Üà ß ä Ü Û ß Ú ä à Þ ß Ú â è Þ é Ü â Õ ñ ä à Ù Ý Û Ü é à ç Ú ä Ü é Þ ß ä å Ü à ß ä Û Þ é ë ç ä à Þ ß Þ ã Û Ü Ù à é Ü ß ä à Ú â ä Ü ß Ú ß ç à Ü Ù Þ ã Úé ë Û Ú ä à Þ ß â Þ ß æ Ü Û ä å Ú ß à Ù ä ì Ý à ç Ú â â ì ä å Ü ç Ú Ù Ü ß Þ ò Õ , Ü ë ß é Ü Û Ù ä Ú ß é ä å Ú ä ä å à Ù à Ù à ß � Ü Ü Ý à ß æò à ä å ä å Ü Þ á - Ü ç ä à ê Ü Ù Þ ã ä å Ü � â Ú ß ã Þ Û Ú è Þ Û Ü ê à á Û Ú ß ä Ú ß é Û Ü Ù Ý Þ ß Ù à ê Ü Û Ü ß ä Ú â Ù Ü ç ä Þ Û Õñ ä à Ù Ú ç � ß Þ ò â Ü é æ Ü é ä å Ú ä ä å Ü è Ü ç å Ú ß à ç Ù Ú ß é Ý Û Ú ç ä à ç Ú â à ä à Ü Ù Þ ã ä å à Ù Û Ü + ë à Û Ü ã ë Û ä å Ü Û Ü � Ý â Þ Û Ú ä à Þ ßÚ Ù ä å Ü ñ Û à Ù å Ú Ý Ú Û ä è Ü ß ä Û Ü ß ä Ú â Ù Ü ç ä Þ Û è Ú ä ë Û Ü Ù Õ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` ; E 3 G : ? G : J ; S S 6 F ; 7 6 1 G ; : < G 1 0 Y 0 9 ` ; E 3 G : ? U ? 9 : J O a B B b E S O @ A B C c 6 [ 6 G S 6 F S 9 ; :0 1 1 2 3 4 5 5 6 2 6 7 1 8 9 : 1 ; < : 9 7 3 : 9 1 < ; 7 = > ; 7 ? 5 @ A B C 5 A C 5 @ M 5 7 9 3 9 6 7 J 0 D 7 9 2 ; 7 1 D ; : D ; 8 J 3 D J S E G H D 0 ; E 3 G : ? D 6 ? 9 : J O 5d e f g h i j i k l m n o k i p g q r g n s r m q k m t g u n r g v u r h n u h g w m j m k m i j i w x y i j v D k g r z Ñ { o i l g t g r u 1 9 : 6 : J O ; I 6 8 G : G 8 E 8 ; I I G [ 9 O 9 6 7 3 |} ~ � � � � � � � � � � � � � ~ � } � � � � � � � � � � � � � � �

� �

� � � � � � � � � � � � � � � � � �� ¡ ¢ £ � ¤ ¥ � � � � � ¥ � � ¥ � ¢ ¡ � ¦ ¡ § ¢ ¡ ¥ ¡ ¥ ¦ ¢ ¨ ¢ © ¡ ª � � ¡ « � � © ¬ � � ¨ ¥ � © ¦ ® © � ¦ ¥ � � � ¡ ¦ ¯ ° © ¢ ¡ § � ©¡ § ¢ � ¢ ¨ ¢ © ¡ ª � � ¡ £ ¢ � � £ © � ¦ ° ¡ § ¢ ¡ ± ² © « ¢ © � ¢ ¦ � ¥ © � � ¡ © ¦ ² ³ ´ µ ¦ ¶ · § ¥ ¦ ¥ ¦ £ ¥ ¸ � £ ¹ ¡ º �º � � ¢ ¦ � « � � © ¬ � � ¨ ¥ � © ¦ � » ¨ � © ¥ � � � � ¡ § � � ¥ © � � ¡ � ² ² � � ¡ ¦ ² ¡ § � ¼ ¢ £ ¥ ¡ ¹ ² ª ¢ � ¢ ± � ª � � ¡ ²¡ § � � ¦ ¡ ¢ ¡ � ¶ ½ ¢ � � £ © � ¦ ² � © ¦ � « ¥ ¦ § ¡ ¨ © ¡ � � ¡ ¡ § � ¥ © ¥ � ¤ � ¦ ¡ ª � � ¡ ¦ ° § « � ¤ � © ¡ § � ¥ ©� » ¨ � © ¥ � � � � ¢ � � ¸ � « £ � � ± � ² ¡ § � ¼ ¢ £ ¥ ¡ ¹ ² � ¦ ¡ ¢ ¡ � ª ¢ � ¢ ± � ª � � ¡ ¥ ¦ º ¹ � � ² ¥ � ¥ ¡ ¥ � ¥ � � ¥ © � � ¡¢ � � © � ª ¡ � ¶´ � ¢ ¦ © � ¦ ¡ ¨ © ª ¡ � ± © � ¢ ¡ � © ¨ ¢ © ¡ ¥ � ¥ ¨ ¢ ¡ ¥ � º ¹ ¢ ¨ ¢ © ¡ ª � � ¡ £ ¢ � � £ © � ¦ ¢ ¦ ³ ´ µ � ¥ © � � ¡ © ¦ « ¥ £ £¦ ¨ ¨ © ¡ ¡ § � ¦ ¦ ¡ ¢ ¥ � ¢ º ¥ £ ¥ ¡ ¹ ² ¡ § � ª £ ¡ ¥ ¬ � ¥ ¡ � � ¤ � £ ¨ ª � � ¡ ¦ � � ¡ © ¶ ¾ » ¨ ¢ � ¦ ¥ � � ¡ § � � � ¡ ¢ ¥ £ ² ¡ § ¥ ¦ ¨ © ¨ ¦ ¢ £ ¥ ¦ º � ¹ � � ¡ § � ¦ � ¨ � ¢ � � ¡ ¥ ª � ¢ £ £ « � � ¥ � ¡ § � ¨ © � ¨ ¢ © ¢ ¡ ¥ � ² ¡ § ¥ ¦¦ º ª ¥ ¦ ¦ ¥ � ¶� ¿ À � Á � � Â � � � � Ã � � Ä Å Æ �Ç � ¢ ¦ ¥ ª ¥ £ ¢ © ¤ � ¥ � « � ¦ º ª ¥ ¡ ¡ § ¢ ¡ � ¨ ¨ © ¤ � � È ¦ ¥ � ± É � ¥ � ¦ « � ¥ � ± ¥ � � » � � ¦ ¦ ² ¢� � ¡ � © ª ¥ � � � ¨ © ¨ © ¡ ¥ � ® � ¶ ± ¶ Ê Ë Ì © ª © � ¯ ² � ¥ ¡ ¦ ¥ � ¢ ´ Í Î � ¦ ¡ ¢ ¡ � ¦ § £ � º � ª ¢ � � ¢ ¡ � �º ¹ £ ¢ « ¡ ¢ ¨ ¨ ¥ � ¡ ¢ � ¥ © � � ¡ © ¡ ¡ § � ³ ´ µ º ¢ © � ¶

Ï Ð

Ñ Ò Ó Ô Õ Ö × Ø Ù Ø × Ú Û Ö Ü Ý Ø Þ ß Ü Ù Þ à á Û â ã Ø × ä Þ ß Ü Û ã Ý å Ý Ø Þ ßæ � � ª ª � � ¡ º � £ « ¤ � © ¹ º © ¥ � ² £ ¹ � ¡ « ² ¡ § � ¦ ¨ � � ¥ ² ¥ � ¼ � ¦ ¡ ¥ � ¦ © ¢ ¥ ¦ � � ¥ � ¡ § � Ç � ² © ª ¢ ¡ ¥ �Î � ª � � ¡ ² © ¡ § � ç º £ ¥ � µ � ¦ £ ¡ ¢ ¡ ¥ � ¶ · § � ¡ § � © ¼ � ¦ ¡ ¥ � ¦ ¢ © � � � ¦ ¥ � � © � � « ¥ ¡ § ¡ ¡ § �è é ê ë ì í î ì ï é ð ñ ò è ì ê é ó ì ô õ ó é è ö ÷ ø é ì õ í è ù ú õ é ï ò û é ¡ § � © � ² © � © � ¦ ¡ © ¥ � ¡ � � © © � ¦ ¨ � ¦ � ¦ ¡ ¡ § ¦ � « ¥ ¡ § ¥ � © © � ª ¥ ¡ ¶· § � ¦ � © � ¦ ¨ � ¦ � ¦ ¢ © � ² � � � � ¦ ¦ ¥ ¡ ¹ ¤ � © ¹ º © ¥ � ² ¶ · § � ¹ ¢ © � � ¡ � � ¦ ¥ ± � � � ¡ � ¢ ¨ ¡ © � ¡ § �� ¡ ¢ ¥ £ � � ¦ º ¦ ¡ ¢ � � � ² © ¦ º ª ¥ ¦ ¦ ¥ � ¶ü ý þ ÿ � � � � � � � � � � � � � Â � Á � � � � � � � Á � � � � � � � � � � � � � � � Á � � � � � � � � � � � � � � � � �� Á � � Á � Á � � � � � � � � � � � � � � � � Ã � Â � � � Á � � � � � � � � � � � � � � Á � � � � � � �· § � ¤ � © ¢ © � § ¥ � ± º � � � ¡ ¥ ¤ � ² ¡ § � ç £ ¢ � ¥ ¦ ¡ ¥ � � © � ¢ ¦ � ¤ � © ¢ £ £ § ¦ ¥ � ± ¦ ¨ ¨ £ ¹ ¡ ¢ ª © �¦ ¦ ¡ ¢ ¥ � ¢ º £ � £ � ¤ � £ ² ¢ © � � ° Ë Ë Ë § ª � ¦ ¨ � © ¹ � ¢ © º ¹ Ë Ë ¶ Ç ¡ ¢ ¥ ª ¦ ¡ � � £ ¥ ¤ � © ¢ �¢ � � ¥ ¡ ¥ � ¢ £ � � ° Ë Ë Ë ¦ � ¥ ¢ £ § ¦ ¥ � ± � ¥ ¡ ¦ º ¹ Ë Ê ° õ ë ì ï ë ó ò ó í û é è ò � � � � é ì í î � � � � � º ¥ £ £ ¥ � ¶Ç � ¢ � � ¥ ¡ ¥ � ° ¡ § � ç £ ¢ � ¢ £ ¦ © � � ± � ¥ ¦ � ¦ ¡ § � ² £ £ « ¥ � ± � © � º � � � ¡ ¥ ¤ � ¦ � ¬·

¢ � � © � ¦ ¦ ¥ � ± ¡ § � � ¢ � � � ¨ ¡ ¢ º £ � £ � ¤ � £ ² § ¦ � § £ � ¦ ¢ � � ² ¢ ª ¥ £ ¥ � ¦ ¥ � � ª � © ± � � � ¹¢ � � ª ª � ¢ ¡ ¥ � °·

ª � � © ¢ ¡ ¥ � ± © � � ¡ ¢ £ ¢ � � ¨ © � § ¢ ¦ � ¨ © ¥ � � ¥ � ² £ ¢ ¡ ¥ � °·

¢ � � © � ¦ ¦ ¥ � ± ¡ § � ¢ ² ² © � ¢ º ¥ £ ¥ ¡ ¹ ± ¢ ¨ ² © ¨ © ¦ ¨ � � ¡ ¥ ¤ � ¨ © � § ¢ ¦ � © ¦ °·

ª ¢ ¡ © ¥ � ± ¡ § � © � � ¡ ¢ £ ¦ � � ¡ © °·

� � ¢ º £ ¥ � ± § ¦ ¥ � ± ¡ ª ¢ ¸ � ¢ ¦ ¡ � ¢ � ¹ ° ¦ ¨ ¨ © ¡ ¥ ¤ � ¢ � � ¦ ¦ ¡ ¢ ¥ � ¢ º £ � � � ¡ © ¥ º ¡ ¥ � ¡ � � � ª ¹ ° ¢ � �·

� � ¦ © ¥ � ± ¢ § ¦ ¥ � ± � � £ ¥ ¤ � © ¹ ª � � £ ° « § ¥ � § ª � � ¡ ¦ � © © � � ¡ � � � � ¦ « § ¥ £ � � � ¡ © ¥ º ¡ ¥ � ±¡ ¦ ¦ ¡ ¢ ¥ � ¢ º £ � © º ¢ � ¢ � � © © ¢ £ � � ¤ � £ ¨ ª � � ¡ ¶� ¦ ¦ � ¡ ¡ ¥ � © � � ¡ ¢ ¥ £ � � º ¦ � © ¤ ¢ ¡ ¥ � ¦ ¥ � ¡ § ¥ ¦ ¦ º ª ¥ ¦ ¦ ¥ � ° ¢ � � ¢ ¦ ¢ © ¡ ¥ � £ ¢ ¡ � � ¥ � ¡ § � ©ª ¢ ¡ � © ¥ ¢ £ ¦ º ª ¥ ¡ ¡ � � ¡ ¡ § � È ¦ ¥ � ± ¨ º £ ¥ � ¨ £ ¥ � ¹ © � ¢ £ ª ° È ¦ ¥ � ± ¦ ¨ ¨ £ ¹ ¡ § © ± § ¡ § �¢ ¨ ¢ © ¡ ª � � ¡ ¦ � � ¡ © © � ¼ ¥ © � ¦ © � ² © ª ² ¡ § � £ � ± ¥ ¦ £ ¢ ¡ ¥ ¤ � ¢ � � © � ± £ ¢ ¡ © ¹ ² © ¢ ª � « © ¸ ² © ³ ´ µ ¦ ¶· § � ¦ ¦ ¡ ¢ ¥ � ¢ º ¥ £ ¥ ¡ ¹ ² ¡ § � ¢ ¨ ¢ © ¡ ª � � ¡ ¦ � � ¡ © ¢ ¡ ¢ º ¢ © � ª ¥ � ¥ ª ª © � ¼ ¥ © � ¦ © � ² © ª ² ¡ § � £ ¢ «¥ � © � £ ¢ ¡ ¥ � ¡ ¦ � © ¤ ¥ � � � § ¢ © ± � © � � ¤ � © ¹ ¢ � � ¦ ¥ � ¸ ¥ � ± ² � � ¨ © ¤ ¥ ¦ ¥ � ¶ü ý � ¿ � � Â � � � � � � Â � � � � � � Á � Â � � � � � � � � � � � � � Ã � � � � � � � Â Â � � � � � � � Á � � � � � Ã � � � � �� Á � � � � � � � Â � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � Ã � � � � � � � � � � � Â � � � � � � � � Á Ã Ã � � � � � � � � � � �� ¦ © � ± ¢ © � ¦ � � � © ¢ ± ¥ � ± ¡ § � ¦ ¨ ¨ £ ¹ ² § ¥ ± § ¼ ¢ £ ¥ ¡ ¹ ¦ ¦ ¡ ¢ ¥ � ¢ º £ � ¢ ¨ ¢ © ¡ ª � � ¡¢ � � ª ª � ¢ ¡ ¥ � ¥ � ¡ § � © � � ¡ ¢ £ ¦ � � ¡ © ° « � § ¢ ¤ � ¢ © ¡ ¥ � £ ¢ ¡ � � ¥ � � � ¦ ¥ � � © ¢ º £ � � � ¡ ¢ ¥ £ ¥ � ¡ § ¥ ¦¦ º ª ¥ ¦ ¦ ¥ � ¡ § � ¨ £ ¥ � ¹ � § ¢ � ± � ¦ ¢ � � ¦ ¨ ¨ © ¡ ¦ © � ¼ ¥ © � � ² © ¡ § � ³ ´ µ ¦ ² ¦ � § ª £ ¡ ¥ ¬ � ¥ ¡� ¦ ¡ ¢ ¡ � ¦ ¶æ � ¦ º ª ¥ ¡ ¡ § ¢ ¡ ¢ � � ¤ � © ¦ ¢ ¡ ¥ � � � � � ¦ ¡ º � ¨ � � � � ¥ � © � £ ¢ ¡ ¥ � ¡ ¡ § � © £ � ¢ � �¥ � ¤ £ ¤ � ª � � ¡ ² £ ¢ � � £ © � ¦ ¢ � � ¡ � � ¢ � ¡ ¦ ¥ � ¢ ¨ ¢ © ¡ ª � � ¡ ³ ´ µ ¦ ¶

Ï �

� � � � � � ! " # $ � �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


Ireland 2040 Our Plan

National Planning Framework

Pre-Draft Stage

Submission

to

Forward Planning Section

Department of Housing, Planning, Community and Local Government

2

CONTENTS 1.0 Introduction 2.0 Submission 3.0 Conclusion

3

Abbreviations Used

DHPCLG Department of Housing, Planning, Community and Local Government

MUD Multi-Unit Developments, as described in Section 1(1) of the MUD Act

MUD Act Multi-Unit Developments Act 2011

NPF National Planning Framework

OMC Owners’ Management Company as defined in Section 1(1) of the MUD Act

PMA Property Management Agent

PSRA Property Services Regulatory Authority

4

1.0 Introduction 1.1 Executive Summary This submission responds to the public consultation request of 2 February 2017 issued by the Department of Housing, Planning, Community and Local Government in relation to the National Planning Framework (“NPF”). Our submission is concerned with the Housing aspects of this pre-draft stage of the consultation process. Our initial observations are based on a high level review of the DHPCLG Position Paper “Ireland 2040 Our Plan Issues and Choices” (“the Position Paper”) of February 20171. It is clear that with a focus on urban living, increased housing densities, and affordability, apartments will form an increasingly larger component of the housing that will be needed in Ireland in the future. The Network submits that as a country we must re-imagine how apartment living in Ireland should work. There is a cultural change required. This should be prompted and sustained by hard-headed practicalities. We submit that there is a pressing requirement for reform of the law and the regulation applicable to OMCs of apartment developments. More sophisticated financing structures are required. The Network is working for these changes. We submit that the NPF should support our objectives in the national interest. 1.2 Apartment numbers It has been estimated that in Ireland 500,000 people approximately live in homes in multi-unit developments2. There has in the last 10-15 years been a rapid growth in the number of apartment/multi-unit development homes as a component of the national housing stock. According to Census 2011 there were 177,587 occupied apartments in 2011, an increase of 27% on 2006. Apartments comprised 10.9% of all occupied households in 2011 and accounted for almost one third of all household types in Dublin City3. From 2011 to early 2015 an estimated 6,000 further apartments have been constructed in Ireland4. The CSO advises that figures from Census 2016 remain to be released, and are expected to be made available in April 20175.

1 http://npf.ie/wp-content/uploads/2017/02/Position-Paper-Issues-and-Choices-Ireland-2040-web.pdf 2 Presentation to AON by Paul Mooney, Benchmark Property, 14 January 2016 3 Census 2011 Profile 4 The Roof over our Heads - Housing in Ireland http://www.cso.ie/en/media/csoie/census/documents/census2011profile4/Profile,4,The,Roof,over,our,Heads,Full,doc,sig,amended.pdf 4 “An Analysis of the Impact of the Multi-Unit Developments Act 2011 on New Multi-Unit Developments”, speech Paul Mooney, Director Benchmark Property delivered to the SCSI on 03/07/2015 http://www.benchmarkproperty.ie/blog/an-analysis-of-the-of-the-impact-of-the-multi-unit-developments-act-2011-on-new-multi-unit-developments/ 5 http://census.ie/how-we-do-it/publishing-the-data/

5

1.3 About the Submitter The AON is a Company Limited by Guarantee. We are a volunteer-led, independent, non-party political group representing the interests and views of owners, both owner occupiers and investors, of dwellings in managed estates, and their OMCs, throughout Ireland. Membership of the Network is diverse and includes owners who are directors of OMC, residents living in estates where the OMC remains controlled by the estate developer, and residents of houses in managed estates. As of the date of this submission, residents of 300 estates approximately are recorded as being engaged with the AON- see details on www.apartmentownersnetwork.org. Many more estates engage with the Network on an ad hoc or informal basis. The AON has working relationships with various national and local government agencies, including the ODCE, the Law Reform Commission, the Department of Justice and Equality, Society of Chartered Surveyors Ireland (Residential Committee), the PSRA, and Dublin City Council (“DCC”). The Network played a central role in securing the formulation and enactment of the Multi-Unit Developments Act 2011 (“the MUD Act”). The AON meets in open forum once a month at DCC Civic Offices, Wood Quay, Dublin 8. Meetings and activities are currently facilitated by funding from DCC, and by the involvement of volunteer members. The Network incorporated as a CLG (No. 592683) on 10 November 2016, and is establishing formal structures as a representative organisation. Further information about the Network’s activities is available at- www.apartmentownersnetwork.org. 1.4 Context to submission Brief overview of apartment management An OMC comprises a board of volunteer directors, typically civic-minded residents or owners in the estate. The directors are elected by the membership of the company, i.e. the wider body of unit owners. These unpaid directors are charged with the primary responsibility of managing the estate. This refers in particular to the upkeep of the common areas, and delivery of shared property services, and of ensuring adherence to the principles of good estate management. Effective stewardship of the OMC is vital to ensuring the maintenance of the estate. A good OMC means the estate is a good community in which to live. It is important to note that while taking the form of a body corporate, an OMC is in reality a community/mutual organisation. It facilitates the orderly running of a residential estate. An OMC is a not-for-profit company. Its core function is the stewardship of the finances underpinning the successful management of the estate.

6

A property management agent (“PMA”) is appointed by the OMC to attend to the operational running of the estate- common area maintenance and upkeep, block insurance, domestic waste disposal, landscaping, etc. The OMC levies an annual service charge on each unit owner. This annual management charge pays for the aforementioned services. The charge is required by law to include a contribution to a long-term sinking fund for non-recurring/capital expenditure (e.g. lift replacement). Service charge recovery Service charge debt recovery is widely accepted as the most significant financial challenge facing OMCs. Many OMCs are faced with current fee recovery rates of less than 70%. Aged debtors can run to five or more years, and cumulatively can represent in excess of 100% of the OMC annual budget. Sinking Fund provision is in many cases tied up in debtors, with the priority given by the OMC to meeting the day-to-day costs of maintaining core estate services. Our proposals around OMC regulation seek to address issues including financial under provision.

7

2.0 Details of Submission We comment on the detail of our proposals. Our comments are borne out of our practical experience of issues arising in the management of multi-unit/apartment developments. We have the following high-level observations at this pre-draft stage:

1. As noted, there is a pressing requirement for a re-imagination of how apartment living

in Ireland should work. This should include statutory provision for the design, planning and implementation of enhanced common areas in apartment developments, to include-

a. Individual and communal storage facilities b. Communal services, e.g. laundries c. Community recreation areas, amenities and leisure facilities

It was interesting to observe that the sole reference in the Position Paper to apartments as a housing type was by exclusion. Figure 3.4.1 “Planning Permission Grants Houses 2001-2015” (page 32) of the Position Paper (reproduced in Appendix I to this submission) excludes apartments and flats as a housing type. We submit that the absence of references to apartments is a good example of why there is a requirement for a cultural change in the perception of apartments as a sustainable home.

2. As noted, it is clear that apartments form a growing and increasingly significant

component of the future national housing stock. There is a pressing requirement for reform of the law, the regulation, and the financing structures applicable and available to OMCs of apartment estates. As Ireland prepares to plan for hundreds of thousands of new housing units in the period to 2040, a “lessons learned” review is required of the delivery of MUD housing in the State to date.

a. This might involve an assessment of the success of physical planning (bricks & mortar), e.g. local authorities plan for a certain amount of car spaces, typically insufficient to satisfy natural demand, however do not as a condition of planning allow for restrictions on disruptive parking practices.

b. The success of procedural planning requires analysis. There is little or no reference in any planning documentation as to how an OMC lease agreement should be drafted. The lease splits out how service charges must be allocated. Where commercial and residential units co-exist in one OMC, the question arises- have these leases distributed the voting power fairly? Purchasers are expected to sign up to the lease agreement as an afterthought.

c. A review of the MUD Act to include all relevant parties and stakeholders. d. A regulator for OMCs. Currently we have regulation without enforcement. e. A census of OMCs to include:

8

i. Compliance with the MUD Act ii. Assessment of building defects and fire safety iii. Effective planning for future upgrades/maintenance

f. An assessment is required of the delivery of infrastructure in conjunction with

residential development – how can we ensure concurrent delivery?

3. Future financing arrangement for OMCs: a. Products to incentivise/encourage prudent saving by OMCs. b. Lending facilities for those OMCs who meet certain compliance criteria. c. Possibility of combining the above into a single fund. This might perhaps be

State sponsored. If OMCs were to borrow from such a fund there would need to be a State guarantee for depositors (akin to the mutuality of Credit Unions).

4. As regards “Taking in Charge” of residential housing estates, there should be a

transparent process that involves all stakeholders, including estate OMCs. This should ensure the timely and appropriate process of taking in charge of estates (roads, lighting, etc.) by local authorities. The current laissez faire approach, until such time as the developer is ready to hand over the estate, is not sustainable in the context of volunteer-led OMCs.

3.0 Conclusion The Network wishes to thank the Department for the opportunity to make what is a very high level submission. We trust that the views expressed will be given due consideration in the Department’s pre-draft stage deliberations. We would be pleased to engage in further stages of the consultation, or other events, as these apply to the Housing sector.

9

Appendix I – Figure 4.3.1

Documents

BY EMAIL: [email protected] Government …...2017/02/10 · Department of Rural and Community Development (“the Department”) in relation to the Department’s Statement