Bte 10 29601 Biniguenda Huatulco Envia

Avalúo NO. 29691/2010

UBICACIÓN DEL INMUEBLE

Número ext. : 201 ( lote 5 Mza. 4-A )

Aceras orientada al :

Boulevard Santa Cruz

Estado :

Calle :

Número int. :

Oaxaca

-

Sureste

entre las calles de :

70989

- AVALÚO INMOBILIARIO -

Av. Oaxaca y Boulevard Santa Cruz

Bahías de Huatulco

Santa Maria Huatulco

Ciudad ó Población :

C.P. :

Delegación ó Municipio :

Sesión "A" Bahía de Santa CruzColonia :

1 de 26

Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Softwarehttp://www.foxitsoftware.com For evaluation only.

Avalúo NO. 29691/2010


Domicilio del solicitante : Av. Prolongación de Paseo de la Reforma, 6to. Piso, 1230., Col. Cruz

Manca, Cuajimalpa de Morelos, D. F.

UNIDAD REGIONAL DE AVALUOS : CENTRO-SUR

Solicitante del avalúo : ANGÉLICA JACINTO MUÑOZ

Inmuebles.

BANCO MERCANTIL DEL NORTE S. A.

Especialidad :

I.- A N T E C E D E N T E S

Valuador :

INSTITUCIÓN DE BANCA MÚLTIPLE

GRUPO FINANCIERO BANORTE.

Arq. Mario Gerardo Cervantes Audelo

Inmueble que se valúa : Hotel categoría 3 estrellas

Registro ante la institución :

Ubicación del inmueble :

GFBCIN067

Fecha del avalúo : 8 de Septiembre de 2010

"Hotel Posada Benniguenda"

Calle:

Número ext.:

Boulevard Santa Cruz

201 ( lote 5 Mza. 4-A )

Número int.:

Acera orientada al: Sureste

entre las calles de: Av. Oaxaca y Boulevard Santa Cruz

-

Colonia: Sesión "A" Bahía de Santa Cruz

C.P.: 70989

Delegación ó Municipio: Santa Maria Huatulco

Ciudad ó Población: Bahías de Huatulco

Hotel que actualmente se encuentra fuera de operación.

No. de cuenta de agua :

Estimar el Valor Comercial

No se proporciono

No se presento

Estado: Oaxaca

Régimen de propiedad : Privada

Propietario del inmueble :

Objeto del avalúo :

No. de cuenta predial :

SÓLIDA ADMINISTRADORA DE PORTAFOLIOS S.A. DE C.V.

Propósito del avalúo :

Estimar el Valor Comercial

Observaciones :

2 de 26


Avalúo NO. 29691/2010


Uso de suelo permitido :

Boulevard Santa Cruz, Vialidad de 1er. Orden, de cuatro carriles con

camellon central.

Siendo un destino turístico, planificado por Fonatur, existe en la zona un

equipamiento urbano completo, nuestro inmueble sujeto del presente

estudio esta cercano a la playa, bancos, Capilla, existen señales de

vialidad definidas. nomenclatura de calles completa, el centro de

población se ubica a unos 2000 mts.aprox.

Equipamiento urbano :

Agua potable, Energía eléctrica, Drenaje, Teléfono, Alumbrado publico

mercurial, Guarniciones y banquetas de concreto hidráulico, calles con

pavimento de carpeta asfáltica y concreto Hidráulico, recolección de

basura y Medios de transporte: Autobuses urbanos y taxis frente al

predio. vigilancia policíaca, cablevisión..

Vías de acceso e importancia de las mismas :

Servicios públicos :

Nivel socioeconómico :

95%

No se detecto

Modernas de Hoteles , Comercios, Bancos, y Casas Habitación,

construidos de uno a tres niveles

Turístico Hotelero

Tipo de construcción dominante en la zona :

Normal

Contaminación ambiental :

Población :

II.- CARACTERÍSTICAS U R B A N A S

Índice de saturación en la zona :

Alto

Clasificación de la zona : Turística

3 de 26


Avalúo NO. 29691/2010


9.145,93 m2 Según escrituras

Medidas y colindancias según :

III.- T E R R E N O

No se detectaron ni tampoco se mencionan en la escritura.

Al Sureste:

Al Suroeste:

Tramo de calles transversales, limítrofes y

orientación :

CROQUIS DE LOCALIZACIÓN

Ubicación:

Imágenes visuales a comercios, hoteles y casas habitación

60 Cuartos /ha

Servidumbres y/o restricciones :

N

65 % por cada lote con 35 % de áreas libres.Intensidad de construcción permitida :

Densidad habitacional permitida :

Terreno de forma irregular, de topografía plana y solo la parte posterior

escarpada.

Área total del terreno (en m² según) :

Al Oriente:

Con inflexión ascendente hasta el Oeste, en línea continua de tres tramos el

primero de 53.92 mts. Con el Boulevard Santa Cruz ; el Segundo en línea

curva de 47.25 metros con el pancoupe que forman dicho boulevard Santa

Cruz y la calle E-1-A (hoy Av. Oaxaca ) y el tercero en línea reta de 42.42

metros con la citada calle E-1-A. (hoy Av. Oaxaca ) la cual tiene camellon

central.

En Línea recta de 58.30 metros , con los lotes 1 y 19 de la misma manzana.,

luego con ligera inflexión Noroeste colinda con la reserva ecológica, en línea

recta de 83.43 metros, y finalmente cerrando el polígono, por el:

Línea recta de 90.70 metros con el lote 4 de la misma manzana.

Predio en esquina con frente a las calles Bvrd. Santa Cruz al Sureste y

Av. Oaxaca al Oeste

Escritura Publica Instrumento Num. 34,301 , Libro 512, de fecha 3 de

Octubre del 2008, ante la fe del Lic. Alfredo Ayala Herrera, Not. Num.

237, Notario del Distrito Federal y del Patrimonio Inmobiliario Federal,

Reg. Púb. de la Propiedad Num. 444. del Tomo 8, de la Sección Primera

de Escrituras Públicas " Reg. de la Propiedad " de fecha 10 de Diciembre

de 2008, Registraduria de Santa Cruz Huatulco, Santa Maria Huatulco,

Oaxaca.

Colindancias del Terreno:

Configuración y topografía :

Características panorámicas y/o urbanas :

4 de 26


Avalúo NO. 29691/2010


3860

38

38

38

38

22

22

22

22

60

60

60

60

9

5

6

7

8

9 Portico de entrada ( corredor) 120,00 m2

8 suites, salon y pasillos en planta alta 239,00 m2

7 Area de Servicios generales y pasillo 204,00 m2

6 discoteca y bar 100,00 m2

5 Area de Maquinas ( caldera, calentadores y

subestacion electrica )

217,50 m2 Moderna de regular calidad

4 Cocina 163,40 m2

3 60 22 38

1

633,00 m2

Restaurante La Palapa 534,85 m2

2

Habitaciones 2.823,25 m2

recepcion-registro , administracion,

vestibulo, salon de recepcion.

2 60 22 38

Moderna de Buena calidad

Moderna de regular calidad

22

Tipo Edad

de 1 a 3

Vida útil total (años) Vida útil remanente

IV.- DESCRIPCIÓN GENERAL DEL INMUEBLE

3

22 384

Se trata de un inmueble destinado a Hotel categoria 3 estrellas , el cual se ubica en segundaa linea de playa, y cuenta con 75

habitaciones, y se compone de las siguientes areas: Plazoleta de recepcion, Portico de entrada, recepcion-registro, Vestibulo,

Salon de recepcion a doble altura, Area Adsministrativa, Pasillos y escaleras, dos modulos de Habitaciones uno en 2 niveles y

otro en 3, Una Palapa grande bajo la cual estuvo el restaurante, con Barra de servicio y Cocina, Un modulo de Maquinas (

caldera, calentadores y subestacion electrica ) , Zona de servicios Generales ( bodegas, lavanderia, comedor, cocina y sanitarios

de empleados ) Discoteca con acceso publico, estacionamiento de servicio y andenes de recepcion , Area de Alberca y

chapoteadero, con cuatro de filtros y mantenimiento. cafeteria de servicio a alberca, areas jardinadas, patios y andadores. en

Planta Alta del modulo de recepcion de encuentran 2 suites y un salon de usos multiples.

Uso Actual:

Actualmente este Inmueble se encuentra fuera de Operación. aprox. Desde hace un mes.

Descripción a detalle:

60 22

60

1

Área total construida (en m² según) :

Calidad y clasificación de la construcción:

No esta en condominio

área (m²) :

Proyecto Arquitectónico

Indiviso ( según) : 100,0000%

5.035,00 m2

Tipos de construcción apreciados:



Moderna de regular calidad


Moderna de Regularcalidad

38

Número de niveles :


5 de 26


Avalúo NO. 29691/2010


Azoteas (se supone) : fraguadas e impermeabilizadas , en losas inclinadas cubierta de teja.

Estructura (se supone) :

Techos (se supone) :

Pintura : Vinílica lavable de buena calidad en todos los tipos, Barniz en elementos

de madera y esmalte en elementos metálicos.

Losas Planas de concreto armado en los tipos de 2 y 3 nives

Losas planas e inclinadas, macizas de concreto armado de 10 cms., de

espesor en claros cortos y medianos.

Tabicon de cemento de 0.14 cms., de espesor, asentado y junteado con

mezcla de cemento, cal y arena. En todos los tipos

Toda la Unidad en su conjunto.

100% los 9 tipos.

Unidades rentables ó susceptibles de rentarse :

Adecuado a su uso y destino

Rampa de concreto armado con escalones forjados de concfreto,

martelinados y azulejo colonial enperaltes.

a).- OBRA NEGRA O GRUESA.-

Aspecto estructural del inmueble :

Trabes y Contratrabes , Columnas, castillos, cadenas de cerramiento de

concreto armado f´c de 250 kg/cm². en todos los tipos

V.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN

Bueno, no se observaron fallas estructurales durante la inspección.

Plafones :

Escaleras :

Todos los pisos son de losetas de barro pintadas de medidas 30 x 30 cms.

Excepto en cocinas que son losetas de certamica anti derrapante

Bardas :

Lambrines :

En general de mezcla de cemento cal y arena, acabados finos en todos los

tipos menosa en t-3, los aplanados exteriores son rusticos.

de mezcla de cemento cal y arena con acabados en tirol planchado.

Menos en t-3 y falso plafond de yeso en salon de planta alta t-8.

Cimentación (se supone) :

Entrepisos (se supone) :

Muros (se supone) :

Zapatas corridas de concreto armado F'c=250 Kg/cm2. armadas con

varillas de varios diámetros en todos los tipos

de azulejos coloniales de 11 x 11 cms.

Pisos :

Zoclos :

Azulejos tipo colonial de 11 x 11 en muros de baños y cocinas

Calidad del proyecto :

Avance actual de obra (%) :

b) Revestimientos y acabados interiores :

de tabicon de cemento aplanadas y pintadas a dos caras a una altura de

4 mts.

Aplanados :

Estado de conservación : Regular todos los tipos

6 de 26


Avalúo NO. 29691/2010


Bardas colindantes de 4 M de alt.

Pisos en patios

muros de contencion en piedra granitica.

cuarto de filtros y mantenimiento de alberca

4 Cisternas de 40000 lts c/u

Recubrimientos especiales : No hay

Herreria estructural

Instalación Sanitaria a base de Tuberías ocultas de pvc., en descargas

de muebles y bajadas pluviales, conectadas a registros y con descarga

por albañales de cemento a colector general; Instalación Hidráulica a

base de tubería de cobre, en ramaleos y alimentación de muebles,

Cuenta con 4 cisternas de 45000 lts. mas una interior en area

delavado de 10000 lts. Caldera, Calentadores y Hidroneumatico,

equipo de filtros en alberca.

Puertas y ventanas : de madera tropical entableradas se aprecia buena mano de obra.

Barandal escalera:

Lambrines o plafones :

Guardarropas :

Muebles de baño :

Muebles de cocina : Barras de servicio y de preparacion de mebles forjados en obra, con

cubierta de azulejo colonial de 11 x 11. cms.

En General de porcelana en color, accesorios de empotrar, en los baños

de habitaciones y servicios , en discoteca son de ovalin sobre placas de

marmol. Y muebles de color

e) Instalación eléctrica :

La fachada exterior a la calle es tipo colonial con aplanados rusticos

de mezcla y pintada.

i) Fachadas :

g) Vidriería : cristal transparente de 5 mm en general.

De perfiles de aluminio blanco en area de recepcion, las protecciones y

barandales de habitaciones son de herreria estructural forjada.

f) Herrería :

Completa y oculta, ramaleos por losas y muros con electroducto y

salidas de centro normales. Contactos y apagadores tipo "Quinziño",

luminarias tipo incandescentes, cuenta con instalaciones especiales,

para ventiladores de techo, circuito de television, aire acondicionado y

demas, , cuenta con subestacion electrica de 400 KVA..

Chapas marca "scovill" de perilla latonada en puertas interiores de

habitaciones

Alberca de concreto

d) Instalaciones hidráulicas y sanitarias :

closet's en madera de pino, con puertas abatibles de persiana . Con

estrepaños.

No hay de madera

h) Cerrajería :

c) Carpintería :

j) Instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias :

7 de 26


Avalúo NO. 29691/2010


FC= TASA TIIE

Enfoque comparativo de mercado .- Es el procedimiento mediante el cual se toman muestras del mercado abierto inmobiliario actual, bienes

que se encuentren en venta y/ó renta que sean iguales ó similares al inmueble sujeto que se analiza en el avalúo, para que en función de cada

inmueble investigado, se efectúen comparaciones y ponderaciones en base a sus principales características.

Enfoque de ingresos ó método de capitalización de rentas .- Es el proceso técnico mediante el cual se estiman los probables beneficios

futuros en términos monetarios del valor presente de la propiedad que un bien inmueble podría generar y es calculado a través de la

capitalización de un ingreso ó renta.

Quienes intervenimos en el presente avalúo, declaramos bajo protesta de decir verdad, que no guardamos ningún tipo de relación de

parentesco ó negocio con el cliente y/ó propietario del bien que se valúa.

OBSERVACIONES:

Enfoque de costos ó método físico directo .- Es el proceso técnico necesario para estimar costo de reproducción ó reemplazo de un bien

similar al que se valúa, afectado por la depreciación atribuible debida a la edad, estado de conservación y grado de obsolescencia observados

tanto en sus elementos componentes como en su conjunto.

Valor comercial .- Es el valor más probable que puede tener el bien inmueble en un mercado abierto y competitivo, bajo todas las condiciones

para una venta justa, con el comprador y el vendedor debidamente informados, ambos libres de cualquier tipo de presiones que forzen la

compra ó la venta.

Debido a que el objeto del presente avalúo no es constatar ó verificar deslindes de propiedad, de ocupación irregular ó cualquier otra

restricción de índole legal, el Valor Comercial estimado con el que se concluye el presente avalúo, solo considera las expresadas en el mismo,

ya sea porque se observaron durante la inspección ocular del bien ó porque fueron incluidas en la documentación proporcionada para la

realización del avalúo.

No es objeto del presente avalúo verificar la probable existencia de gravámenes, reservas de dominio, adeudos fiscales ó de cualquier otro tipo

que pudieran afectar el valor del bien que se valúa, a menos que expresamente sean declarados por el solicitante y/ó propietario del mismo,

por lo que no asume responsabilidad alguna debida a información omitida en la solicitud y documentación proporcionada.

La información y antecedentes de propiedad asentados en el presente avalúo es la contenida en la documentación proporcionada por el

solicitante y/ó propietario del bien a valuar, la cual se asume como correcta.

DADA LAS CARACTERÍSTICAS QUE SE OBSERVAN EN LAS CONSTRUCCIONES, CONSIDERAMOS AL INMUEBLE COMO UN INMUEBLE ATÍPICO,

POR LO TANTO NO ES POSIBLE APLICAR LOS ENFOQUES DE MERCADO Y DE RENTAS O INGRESOS, EN CONSECUENCIA EL VALOR

COMERCIAL DEL INMUEBLE ESTA REPRESENTADO POR EL VALOR OBTENIDO DE LA APLICACIÓN DEL ENFOQUE FÍSICO O DE COSTOS ,

LUEGO DE APLICARLE UN FACTOR DE COMERCIALIZACIÓN DE 0.95 ACUERDO A LA FORMULA SIGUIENTE.

VI.- CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALÚO

Fundamento legal .- El presente avalúo es realizado de conformidad a las disposiciones normativas establecidas en el marco jurídico para la

prestación del servicio de Valuación Bancaria, Ley de Instituciones de Crédito (artículos 46 fracción XXII, 48, 77 y 133), Ley del Banco de

México (artículo 26), Ley de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV) (artículos 2, 4 fracciones I y V) y circular 1462 de la Comisión

Nacional Bancaria y de Valores, emitida en fecha 14 de febrero del año 2000.

FECHA:

En la inspección ocular del bien inmueble, motivo del presente avalúo, no es posible detectar todos los defectos ocultos que pudieran existir,

por lo que solo se consideran los expresados como resultado de la observación correspondiente y por informe expreso del solicitante y/ó

propietario.

25-Jun-09

0,95 banxico

4,959%TASA APLICADA=FC=((1+(TASA/12)))12, 1/X

8 de 26


Avalúo NO. 29691/2010


otro: 1.- esta bardeado y una pequeña construccion 2 y 3 .- el sujeto es zona comercial

1,00 1,08 869,951,00 1,00 0,89 1,004567 809

4 1.975.000,00 841 2.348 1,10 1,10 1,00

$/m²FEstac. Fnegoc.

FCal. Fedad

Edad

Poblado

Calle, No., Colonia, Delegación, Municipio,

Factores de Homologación para construcción (VENTA)FCal. FcusFedad

No.

2.795 1,10

2.401

No.

3.- 756

área de terreno del Inmueble analizado (sujeto) :

No.

1,00

1,00

Const.

área construida del Inmueble analizado (sujeto) :

Fsup

0,951,00

0,940,950,82

Fotro Fcom FRe

1,00

InformanteTeléfonoárea m²

1.814.880,00

1,007.881.900,00

Construcciones que hayan sido vendidas o que se encuentren ofertándose para su venta

Calle, No., Colonia, Delegación, Municipio,

1.813,840,65

9.145,93 m2 Valor homologado:

Ffr

1,00

Edad

1,10 1,10

1,10 1,10

Poblado

FRe

2.630,42

$

Procasa Century 21

Terrenos que hayan sido vendidos o que se encuentren ofertándose para su venta

VII.- APLICACIÓN DEL ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO

No.

3.-

Factores de Homologación para el terreno (VENTA)

Teléfono

2.- Procasa Century 21

Informante

958 587 01 55

958 587 01 55

$/m²

Ffo

1.- 2820 1,10

$/m²

Fzom² Fub

1.-

No. Oferta

Procasa Century 21Lote de terreno en , Sector L, Lote 5 Mza. 9 , Bahias de Huatulco.

958 587 01 55

Calle, No., Colonia, Delegación, Municipio, Poblado

Lote de terreno en Calle Cuilapam de Guerrero, Sector L, Bahias de Huatulco.

Lote de terreno en Blvrd. Benito Juarez. Lote 23 y 4 Sector P, Bahias de Huatulco.

área

área $/m²Ofertam²$

NO APLICA

Valor de Mercado$

Fzona FEstac.

Const.

5.035,00 m2

Construcciones que hayan sido rentadas o que se encuentren ofertándose en renta.

0,76

Informante

Fnegoc. FReFotro

Teléfono

$/m²

FotroFzona

1.778

Terr.

Area m²

Valor homologado:

Terr.

Fcus

Factores de Homologación para (RENTA)

0

Comercialización

1,00 0,67 1,00 0,95 0,77 1.799,23

No. Oferta área $/m²

$ m²

M²Mercado $/M²

1,00 0

Mercado $/M²

5.035,00

5.035,00 m2área construida del Inmueble analizado (sujeto) : Valor homologado:

área construida Valor estimado de Factor de

RESULTADO POR ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO

Valor resultante de

5 3.694.969,00

3.- Lote de terreno en , Sector A, Lote 2 Mza. 22 , Bahia DE Santa Cruz , Bahias de Huatulco.01 800 800 1020 Fonatur ventas

9 de 26


Avalúo NO. 29691/2010


Terrenos que hayan sido vendidos o que se encuentren ofertándose para su venta

Construcciones que hayan sido vendidos o que se encuentren ofertándose para su venta

Construcciones que hayan sido rentadas o que se encuentren ofertándose para su Renta.

No.

Lote de terreno , de forma regular, un frente, intermedio, plano, uso de suelo residencial todos los servicios.

Características de los inmuebles investigadosNo.

Características de los inmuebles investigados

No. Características de los terrenos investigados

4 Lote de terreno , de forma irregular, un frente, intermedio, escarpado , uso de suelo Turistico Hotelero, todos los

servicios.

3

1

ANEXO DE INVESTIGACIÓN DE MERCADO

Lote de terreno , de forma regular, un frente, intermedio, plano, uso de suelo residencial y comercial todos los

servicios.

2

Lote de terreno , de forma regular, un frente, intermedio, plano, 60mts. De frente , uso de suelo residencial, todos

los servicios.

10 de 26


Avalúo NO. 29691/2010


M2

M² $/M² Resultante Coeficiente Resultante $/M² $

C).- INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS:

DEL IMUEBLE

5.035,00

0,9000 0,63 1,00 0,56 1.400,00 168.000,00

suites, salon y pasillos en

planta alta 239,00 5.100 0,9000 682.584,00

Portico de entrada (

corredor)120,00 2.500

285.600,00

Area de Servicios generales

y pasillo204,00 5.100 0,9000 0,63 1,00 0,56 2.856,00 582.624,00

Area de Maquinas ( caldera,

calentadores y subestacion

electrica )

217,50 3.500 0,9000 0,63 1,00 0,56 1.960,00 426.300,00

discoteca y bar 100,00 5.100 0,9000 0,63 1,00 0,56 2.856,00

área V. R. N.

B).- CONSTRUCCIONES

VIII.- APLICACIÓN DEL ENFOQUE DE COSTOS

13.812.268,40

Cocina

V. N. R.

Valor Parcial

$$/M²

Valor Parcial

Lote tipo predominante

UNICA

Factores de eficiencia de suelos:

Fracción área

49.280block de

cemento2.20040

Bardas colindantes

de 4 M de alt.

Detalle Indiviso

obtenido

Factor

FACTORES DE DEPRECIACIÓN APLICADOS

V. R. N.

5.100 1,00

SUBTOTAL ( B ) :

0,56

0,63 1,00 0,56 2.856,00

16.264.751,581.778,36

16.264.751,58

1.778

Descripción

IndivisoSUMA

ESTIMACIÓN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES

FACTORES DE DEPRECIACIÓN APLICADOS

Conser- Edad Obsoles- Factor

Fzo

SUBTOTAL ( A ) :

100,000%

FFr

Valor Unitario

Habitaciones

0,9000

M²

2.823,25

Restaurante La Palapa

5.400

$/M²

0,63

0,9000

1,00

Fre.

Valor de calle ó de zona :

1,00 1,00

0,56

1,00

Fsup.

100,00%

$/M²

cencia

0,561,00

vación

0,63

0,9000

3.024,00 8.537.508,00

466.670,402.856,00

obtenido

0,56

Valor Unitario

ESTIMACIÓN DEL VALOR DE TERRENO

Fub

EdadDescripción

2.576,00

Uni- Conser-

9.145,93 1.778

FFo

V. N. R.

SUMA

163,40

534,85 2.500

100,00%

dad

197.1204 Cisternas de

40000 lts c/uM3 concreto 160

252.840

$

840concreto

$/M²

0,63 0,56

301

1,00

ESTIMACIÓN DEL VALOR DE INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS

Valor

VALOR NETO DE REPOSICIÓN PROMEDIO :

0,630,90

1.400,00

0,56

Cantidad

500

vación

0,63

1,00

Coeficiente

1,00

Motivo del

1.232

3.024,00 1.914.192,00

/M2

frente

recepcion-registro ,

administracion, vestibulo, 633,00 5.400 0,9000 0,63 1,00 0,56

748.790,001,00

100,00%2.200 0,90

0,90ML

1.500

1.2320,63

Alberca de concreto M3

11 de 26


Avalúo NO. 29691/2010


$

1.960 100,00% 90.1603.500 0,90 0,63 0,56cuarto de filtros y

mantenimiento de albercam2

84.000 100,00%

100,00% 28.000

84.000150.000 0,90 0,63 0,56LTE. piedra 1

0,56Pisos en patios LTE. loseta de barro 1

piedra y

losa46

30.778.419,98

SUBTOTAL ( C ) :

50.000 0,90 0,63

muros de contencion

en piedra granitica.

701.400

28.000

RESULTADO DEL ENFOQUE DE COSTOS ( A )+( B )+( C ) :

12 de 26


Avalúo NO. 29691/2010


OTROS:

BASE GRAVABLE:

SUMA:

0 0 0 0 0 0 0 0 0

$ NO SE APLICARESULTADO DEL ENFOQUE DE INGRESOS :

RESULTA UN VALOR DE CAPITALIZACIÓN DE :

DEFICIENTES

1,0750%

TASA RESULTANTE :

PÉSIMAS

1,1375% 1,200%

MALAS MUY MALAS

TASA DE CAPITALIZACIÓN A USAR :

ACEPTABLES

RUINOSA

BUENAS REGULARES

RENTA BRUTA MENSUAL :

TASA DE MERCADO = [(1-Deducc)x12x100xVal.Unit. Renta)]/(Val. Unit. Mercado)TASA DE COSTOS = (RENTA BRUTA MENSUALx(1-Deducc)x12)/Valor Costos

PROMEDIO DE TASAS RESULTANTES :

MEDIO BAJO

EXCELENTE MUY BUENAS

% DE DEDUCCIONES :RENTA NETA MENSUAL :

RENTA NETA ANUAL :CAPITALIZANDO LA RENTA NETA ANUAL AL :

0,7000% 0,7625% 0,8250% 0,8875% 0,9500% 1,0125%

MEDIANA ECONÓMICA MALA MUY MALA

BAJO PROLETARIA

SUBURBANAPROLETARIABAJA

SUBURBANA

INT. RESID.

(-) de 15

INTERM. RESID.

15-2020-25

RESIDENCIAL

ESQ. RESID. INTER. COM. INT. COMER.CAB. COMER. ESQ. COM.

MUY BUENO BUENA MEDIANA MEDIA BAJA

CAB. RESID.

MANTENIMIENTO :

CONSERVACIÓN :

10,750%

45-50 35-40 30-35 25-3040-45

NO SE APLICA

12,00%

%

11,375%

REGULAR DEFICIENTE

UBICAC. MANZANA

PÉSIMOINADECUADO MALO

RUINAS

MALODEFICIENTE SIN USO

MUY MALO

35-40

BUENO REGULAR

20-25

DEDUCCIONES $

MUY BUENO

MUY BUENO

EXCELENTE

5-10

EXCELENTE

15-20

BUENOMUY BUENO

8,875%8,250%

10-150-5EDAD añosCONCEPTO

7,000%

ADMINISTRACIÓN :

7,625%

%

VACÍOS :

+ de 40

DEDUC. FISCALES

9,500%

Descripción

MUY BUENA BUENAIMPORTACIÓN

SERVICIO DE AGUA :

SEGUROS :IMPUESTO PREDIAL :

área M²

IX.- APLICACIÓN DEL ENFOQUE DE INGRESOS

Valor Parcial $

EXCELENTE

RESIDENCIAL MEDIANOUSO DE SUELO EXCLUSIVO MUY BUENO BUENO

CAPITALIZACIÓN

TIPO DE CONSTRUCCIÓN

VIALIDADES

(+) de 50

EXCLUSIVA

SUMA DE PUNTOS

MANZANERO

ADECUADO

MALO

REGULAR

ZONA DE UBIC.

OPTIMO

VIDA ÚTIL REMANENTE

PROYECTO

USO GENERAL

TASAS PARA CAPITALIZACIÓN DE RENTAS

BUENO

NUEVO

OPTIMO

T A S A S

CONSERVACIÓN

I.S.R. :

RENTA BRUTA MENSUAL $ :

ENERGÍA ELÉCTRICA :

$

25-30 30-35

DEFICIENTE

10,125%

Renta unitaria $/M²

13 de 26


Avalúo NO. 29691/2010


$

$

$

%

FC= X

$

Arq. Mario Gerardo Cervantes Audelo

RESULTADO DE VALORES ESTIMADOS :

X.- RESUMEN

FC=((1+(TASA/12)))12, 1/X TASA TIIE APLICADA=

VALOR FÍSICO O DE COSTOS :

XI.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN

NO SE APLICAINGRESOS (VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS) :

NO APLICA

30.778.419,98

ESTE AVALÚO NO TENDRÁ VALIDEZ SI CARECE DEL SELLO Y FIRMA DE LOS FUNCIONARIOS AUTORIZADOS POR ESTA INSTITUCIÓN Y SÓLO SERÁ VÁLIDO PARA EL PROPÓSITOS

ESPECIFICADO EN DONDE INDICA LOS ANTECEDENTES . SE ANEXAN REPORTE FOTOGRÁFICO,.

ESTA CANTIDAD REPRESENTA EL VALOR COMERCIAL AL DÍA:

GFBCIN067

FUNCIONARIO AUTORIZADO

8 de Septiembre de 2010

V A L O R C O M E R C I A L

( VEINTINUEVE MILLONES DOSCIENTOS TREINTA Y NUEVE MIL PESOS 00/100 M.N.)

29.239.000

BANCO MERCANTIL DEL NORTE S. A.

INSTITUCIÓN DE BANCA MÚLTIPLE

NOTAS:

4,959

COMPARATIVO DE MERCADO :

FECHA: 31/08/290

DADA LAS CARACTERÍSTICAS QUE SE OBSERVAN EN LAS CONSTRUCCIONES, CONSIDERAMOS AL INMUEBLE COMO UN INMUEBLE ATÍPICO, POR LO TANTO

NO ES POSIBLE APLICAR LOS ENFOQUES DE MERCADO Y DE RENTAS O INGRESOS, EN CONSECUENCIA EL VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE ESTA

REPRESENTADO POR EL VALOR OBTENIDO DE LA APLICACIÓN DEL ENFOQUE FÍSICO O DE COSTOS , LUEGO DE APLICARLE UN FACTOR DE

COMERCIALIZACIÓN DE 0.95 ACUERDO A LA FORMULA SIGUIENTE.

ESPECIALIDAD: INMUEBLES

VALUADOR

GRUPO FINANCIERO BANORTE

REGISTRO ANTE LA INSTITUCIÓN:

0,95 30.778.419,98$ 0,95 $ 29.239.498,98

XII.- C O N C L U S I Ó N

14 de 26


Avalúo NO. 29691/2010


REPORTE FOTOGRÁFICO

15 de 26


Avalúo NO. 29691/2010


16 de 26


Avalúo NO. 29691/2010


17 de 26


Avalúo NO. 29691/2010


18 de 26


Avalúo NO. 29691/2010


19 de 26


Avalúo NO. 29691/2010


20 de 26


Avalúo NO. 29691/2010


21 de 26


Avalúo NO. 29691/2010


22 de 26


Avalúo NO. 29691/2010



23 de 26


Avalúo NO. 29691/2010


24 de 26


Avalúo NO. 29691/2010



25 de 26


Avalúo NO. 29691/2010


26 de 26


Documents

Bte 10 29601 Biniguenda Huatulco Envia