BAB IV MP

8/19/2019 BAB IV MP

1/106

BAB IV

PEMBAHASAN

4.1. Planning4.1.1. Deliniasi dan Justifkasi pemilihan ila!ah pe"en#anaan

Wilayah perencanaan pembangunan Pasar Jatibarang berada di Kecamatan

Gunungpati, Kelurahan Kandri, Kota Semarang. Pasar Apung ini dibangun di

Waduk Jatibarang yang merupakan salah satu tempat wisata yang ada di Kota

Semarang. Berikut merupakan peta deliniasi rencana pembangunan Pasar

Jatibarang

Sumber: Hasil Analisis Kelompok Manajemen Pembangunan kelas B, 2014

$am%a" 4. 1Peta &en#ana Pasa" Apung

Ada beberapa !usti"kasi pemilihan lokasi Pasar Jatibarang yang berada di

waduk Jatibarang.

• #okasi Pasar Apung yang berada di Waduk Jatibarang sangat

menguntungkan karena lokasi tersebut masih berada pada kawasan di

Kelurahan Kandri yang terkenal akan $%esa Wisata& di Kota Semarang yang

8/19/2019 BAB IV MP

2/106

#uas 'apak yangbisa dibangun (

)a

'erbangun *+ dari luas

tapak - . )a

'otal lahan terbangun/+ - 0, * )a- 0*+++

m0

%ari 'otal #ahan terbangun dengankebutuhan ruang per !iwa adalah 1+ m0,

maka didapat 2arrying capacity sebanyak0*++ 'ia

%igunakan untuk sirkulasi3+ - 1 )a

4on 'erbangun 56')7 0+ dariluas tapak - 1 )a

didukung !uga pada 6%'6K, bahwa wilayah tersebut merupakan kawasan

Pariwisata, sehingga adanya pembangunan pasar tersebut, semakin

menambah nilai dari wisata tersebut.

• Selain itu, lokasi Pasar Jatibarang sudah memiliki !alur akses dan !uga sudah

dilalui oleh angkutan umum sehingga mempermudah mobilisasi menu!u

lokasi tersebut.4.1.(. Da!a tampung

2arrying capacity adalah daya dukung8 !umlah maksimal indi9idu yang

dapat didukung atau dilayan oleh sumberdaya yang ada dalam suatu ekosistem

atau dengan kata lain carrying capacity dapat dikatakan !uga sebagai

kemampuan lingkungan 5ekosistem7 dalam mendukung kehidupan seluruh

makhluk hidup yang ada didalamnya secar berkelan!utan 5'homas 6. :althus7.

%alam merencanakan sebuah permukiman, Kebutuhan ruang disesuaikan

dengan !umlah carrying capacity yang ada. Berikut adalah diagram alir

perolehan carrying capacity. Perhitungan 2arrying capacity Pasar Apung Waduk

Jatibarang adalah sebagai berikut


$am%a" 4. (Alu" Pe"hitungan )a""!ing )apa#it!

Perhitungan carrying capacity diambil dari pembagian *+ luas tapak untuk

lahan terbangun dan 0+ untuk ruang terbuka. Perbandingan *+ 0+ diambil

karena wilayah perencanaan merupakan kawasan perdagangan dan !asa

sehingga kaidah penyediaan ruang terbuka bisa kurang dari 3+. Perhitungan

carrying capacity diatas, diperoleh !umlah kapasitas maksimal rencana wilayah

8/19/2019 BAB IV MP

3/106

adalah 0*++ !iwa, !umlah maksimal tersebut akan dipergunakan secara

seluruhnya, Jumlah ini akan digunakan untuk pedagang ber!umlah 1+++. Sisanya

diasumsikan sebagai !umlah pengun!ung maksimal yang datang atau berkun!ung

ke pasar. Sehingga akan ada !umlah kapal pedagang se!umlah 1+++ kapal

dengan luas ( m0. %an akan dibutuhkan 3;+ kapal penumpang dengan luas

yang sama.

4.1.*. +,nsep Pe"en#anaan dan Pe"an#angan Pasa" Apung -aduk

Jati%a"ang

%alam upaya perencanaan dan perancangan pasar apung di Waduk

Jatibarang diperlukan suatu konsep yang akan men!adi landasan dalam

pembangunan pasar apung. Konsep dasar perencanaan kawasan pasar apung ini

yaitu

“Terwujudnya Pasar Apung Tradisional Jatibarang Sebagai Kawasan

Wisata & Ikon Kepariwisataan Di Kota Semarang.

Pengembangan pasar apung sebagai kawasan wisata edukasi dengan

memperhatikan nilai ekonomi diharapkan mampu meningkatkan kese!ahteraan

masyarakat lokal. asilitas wisata yang mendukung dalam kegiatan wisata. )al

yang perlu diperhatikan dalam ruang ini yaitu daya dukung kawasan, agar

8/19/2019 BAB IV MP

4/106

penentuan >asilitas dan akti9itas wisata tidak akan melebihi daya dukung

normal sehinggga kondisi kawasan dapat tetap ter!aga.

• 6uang Penyangga, merupakan ruang yang ber>ungsi melindungi ruang=

ruang wisata yang ada di kawasan wisata pasar terapung ini. 6uang

penyangga ditu!ukan untuk men!aga keberlangsungan pasar terapung agar

tetap lestari.b. Pembangunan nilai=nilai edukasi sesuai dengan sumber daya yang terdapat

pada kawasan pasar apung

Pengembangan metode ini mengarahkan pengembangan akti9itas wisata

yang memiliki nilai=nilai edukasi sesuai dengan sumberdaya yang terdapat pada

kawasan pasar terapung. Kawasan Waduk Jatibarang berada di Kelurahan Kandri

yang telah memiliki kawasan edukasi pertanian. Pengembangan ini diharapkan

adanya kesinambungan antara wisata di daerah Kandri yang sudah ada dengan

pasar apung Waduk Jatibarang. Supaya wisatawan yang datang ke kawasan ini

lebih heterogen, akti9itas wisata akan direncanakan dengat sangat beragam

misalnya rekreasi, wisata belan!a dan lain=lain. Selain itu akti9itas wisata ini !uga

diklasi"kasikan kedalam paket=paket wisata. Baik paket wisata berkelompok dan

perorangan. Paket wisata berkelompok !uga ditu!ukan supaya biaya dapat lebih

murah. Selain itu, dengan adanya klasi"kasi paket wisata ini, pelayanan wisata

dapat lebih optimal.

c. Pengembangan >asilitas wisata

%alam konsep ini direncanakan pengaturan tata letak >asilitas yang

mendukung kegiatan wisata. @asilitas wisata ini dikategorikan men!adi >asilitas

yang bersi>at "sik dan non "sik. @asilitas "sik merupakan >asilitas=>asilitas yang

nyata seperti halnya dek, perahu, darmaga, dan lain=lain. Sedangkan >asilitas

non "sik dapat berupa peraturan yang secara tidak langsung dapat membimbing

wisatawan dalam melakukan akti9itas wisatanya.

d. Pengembangan sistem sirkulasi

Ada dua konsep !alur sirkulasi yang akan dikembangkan yaitu !alur sirkulasi

utama dan !alur sirkulasi sekunder

• Jalur sirkulasi utama merupakan !alur yang menghubungkan antara ruang

satu dengan ruang lainnya. pada wilayah studi, sirkulasi utama adalah tiga

titik pariwisata di Kecamatan Gunungpati yang termasuk didalamnya pasar

apung Jatibarang

• Jalur sirkulasi sekunder yang merupakan !alur yang menghubungkan !alan

utama ke pasarapung Jatibarang

8/19/2019 BAB IV MP

5/106

e. Pengembangan akti9itas yang yang mampu menciptakan pusat

pertumbuhan ekonomi baru yang memperhatikan beberapa hal

diantaranya

• Pedagang pedagang yang ada di pasar apung waduk !atibarang

diutamakan berasal dari pedagang lokal desa Kandri, maupun dari Kota

Semarang secara lebih luas, pembangunan pasar apung ini diharapkan

mampu men!adi lapangan peker!aan baru bagi masyarakat.

• Segmentasi pasar sasaran pengun!ung dari pasar apung ini adalah dari

masyarakat dari kalangan menengah kebawah hingga menengah keatas,

pembangunan pasar ini diharapkan men!adi ruang publik yang mampu

diakses oleh semua pihak. 6uang publik yang men!adi ikon kota Semarang

yang )umanis dan bernilai ekonomi.

•

?kon baru Kota Semarang Pembangunan pasar apung waduk Jatibarang inidiharapkan men!adi ikon wisata baru kota Semarang dan Jawa 'engah.

Belum adanya pasar apung di Jawa tengah diharapkan men!adikan pasar

apung waduk !aribarang dan desa wisata kandri men!adi ikon baru Jawa

'engah. Sehingga pasar ini mempunyai !angkauan hingga Jawa 'engah dan

mampu memberikan pendapata daerah.4.1.4. Best P"a#ti#e

Kota Ban!armasin merupakan salah satu kota besar di ?ndonesia yang

terletak di salah satu pulau terbesar di ?ndonesia yaitu Kalimantan. Ban!armasinyang masuk ke dalam wilayah propinsi Kalimantan Selatan ini, memiliki luas

sekitar /0 km0 atau sekitar +,00 luas wilayah Kalimantan Selatan. Kota

Ban!armasin dibelah oleh sungai :artapura dan memberikan ciri khas tersendiri

terhadap kehidupan masyarakatnya terutama peman>aatan sungai sebagai

sarana transportasi air, perdagangan dan pariwisata. Ban!armasin yang

merupakan ibukota propinsi Kalimantan Selatan selain sebagai kawasan

pemukiman !uga merupakan pusat perdagangan dan pariwisata. Kota ini

mendapat !ulukan Kota Air karena memiliki 1+3 sungai dan pada saat pasang

letak daratan berada +.1; m di bawah permukaan air laut. Kota ini memiliki

banyak lokasi wisata dan salah satu ob!ek wisata air yang terkenal di

Ban!armasin adalah pasar terapung.

Pasar 'erapung terletak di Sungai Barito, Kelurahan Kuin

8/19/2019 BAB IV MP

6/106

berkembang. %aerah Kuin merupakan tipe permukiman yang berada di

sepan!ang aliran sungai 5water>ront settlement7 yang memiliki daya tarik

pariwisata, baik berupa wisata alam, maupun wisata budaya. Salah satu ob!ek

wisata yang menarik adalah pasar terapung.

)ilir mudiknya aneka perahu tradisional dengan beraneka muatan

merupakan atraksi yang menarik bagi wisatawan, bahkan diharapkan dapat

dikembangkan men!adi desa wisata sehingga dapat men!adi pembentuk citra

dalam promosi kepariwisataan Kalimantan Selatan. :asih di kawasan yang

sama, wisatawan dapat pula mengun!ungi :as!id Sultan Suriansyah dan Komplek

:akam Sultan Suriansyah, pulau Kembang, pulau Kaget dan pulau Bakut. %i Kuin

!uga terdapat kera!inan ukiran untuk ornamen rumah Ban!ar. Pasar 'erapung

merupakan ikon kepariwisataan kota Ban!armasin yang merupakan hasil

peninggalan se!arah dan budaya masyarakat se!ak aman kera!aan Ban!ar.

Pasar 'erapung :uara Kuin adalah Pasar 'radisional yang berada di atas

Sungai Barito di muara Sungai Kuin, Ban!armasin, Kalimantan Selatan. Para

pedagang dan pembeli menggunakan !ukung, sebutan perahu dalam bahasa

Ban!ar. Pasar ini mulai setelah shalat Subuh sampai selepas pukul +/++ pagi.

:atahari terbit memantulkan cahaya di antara transaksi sayur=mayur dan hasil

kebun dari kampung=kampung sepan!ang aliran Sungai Barito dan anak=anak

sungainya.Pasar terapung ini mulai dari !am 3.++ sampai dengan !am /.++ pagi saat

matahari mulai terbit. Pedagang dan pembeli yang ada di pasar ini semua

menggunakan kapal perahu !ukung. mendekati calon pembelinya. Bahkan tidak

!arang antara perahu saling bersenggolan satu sama lain. Selain bahan makanan

pokok sehari=hari, di pasar ini !uga terdapat pedagang yang men!ual !a!anan

8/19/2019 BAB IV MP

7/106

khas Ban!armasin. Jadi, pengun!ung yang telah selesai berbelan!a dan melihat=

lihat suasana pasar bisa menikmati !a!anan dan minuman yang di!ual.

+,nsep Dasa" Pe"en#anaan

Konsep dasar perencanaan lanskap kawasan pasar terapung ini yaitu

men!adikan pasar terapung Sungai Barito sebagai kawasan wisata tradisional

khas Ban!armasin dan dapat men!adi icon kepariwisataan kota Ban!armasin.

Perencanaan kawasan wisata ini dilakukan dengan pendekatan nilai=nilai budaya

masyarakat lokal yang hidup berbasis pada sungai, dengan pasar terapung

sebagai ob!ek utamanya. Perencanaan lanskap kawasan ini didasarkan pada

konsep Wisata Budaya :asyarakat lokal, yaitu untuk meningkatkan >ungsi tapak

sebagai pasar tradisional yang diantaranya harus, 517 memiliki nilai=nilai budaya

hasil kebudayaan masyarakat, 507 memberikan pengalaman kepada pengun!ung

atau wisatawan, 537 memiliki nilai edukati> dan 57 Pengembangannya akan

memperhatikan nilai ekonomi yang diharapkan mampu meningkatkan

kese!ahtreaan masyarakat lokal.

Konsep ruang dibuat dengan tu!uan untuk menata dan mengalokasikan

>ungsi=>ungsi yang akan dikembangkan pada tapak, yaitu sebagai kawasan

wisata budaya. Pembagian ruang dibagi men!adi empat ruang utama, yaitu

ruang penerimaan 507 ruang transisi 537 ruang inti wisata budaya, dimana ruang

inti terbagi men!adi dua ruang sub=inti, yaitu ruang wisata budaya pasar

terapung dan ruang pengembangan wisata lainnya dan 57 ruang penyangga.

6uang penerimaan memiliki luas +.C )a atau +.C/ dari luas total

keseluruhan. 6uang penerimaan ini ber>ungsi sebagai pintu masuk utama untuk

memasuki kawasan ini. 6uang transisi memiliki luas 0.+3 )a 3.C/ dari luas

total keseluruhan. 6uang ini berada setelah ruang penerimaan dan terletak di

Kelurahan Alalak Selatan. 6uang transisi ber>ungsi sebagai ruang perpindahan

antara ruang penerimaan dengan ruang inti. 6uang inti atau ruang wisata

memiliki luas 0;./+ )a atau (0.+* dari luas total keseluruhan. 6uang ini dibagi

men!adi dua sub ruang, yaitu ruang wisata perairan 5wisata pasar terapung7 dan

ruang wisata darat. Pada ruang ini terdapat ob!ek dan atraksi wisata yang akan

dikembangkan. 6uang penyangga memilki luas 01.*3 )a 0.1 dari luas total

keseluruhan. 6uang penyangga merupakan ruang yang ber>ungsi melindungi

ruang=ruang wisata yang ada di kawasan wisata pasar terapung ini.

4.1.. Analisis akti/itas dan +e%utuhan "uang

6encana pasar apung yang akan dikembangkan di Waduk Jatibarang

mempunyai luas D()a dengan pen!ual di pasar apung ++ orang dan

8/19/2019 BAB IV MP

8/106

pengun!ung maksimal D0++ orang8hari dan dilayani 13;+ kapal untuk pen!ual

dan pembeli. Konsep pasar apung tersebut dibuat dengan tu!uan untuk menata

dan mengalokasikan >ungsi=>ungsi yang akan dikembangkan pada lokasi

perencanaan pembangunan pasar apung.

8/19/2019 BAB IV MP

9/106

Pengun!ung dapat langsung berinteraksi dengan pen!ual dengan menggunakan

perahu wisata. Jumlah kapal pen!ual dan pen!ualnya yang direncanakan pada

pasar apung tersebut adalah ++ kapal. Sedangkan yang akan di!ual pada pasar

apung tersebut meliputi sayur=sayuran, buah=buahan, !a!anan pasar, dan

makanan=makanan khas yang ada di Kota Semarang.

Sedangkan untuk para pembeli disediakan 0++ perahu dengan masing=

masing perahu bisa memuat maksimal 1+ orang. Kapal yang disediakan tersebut

selain melayani para pembeli !uga melayani wisata berkeliling Waduk Jatibarang.

Jika kapal=kapal tersebut tidak melayani para pengun!ug kapal tersebut

ditambatkan didermaga dan shelter yang disediakan di pinggiran waduk.

. 6uang Penyangga

6uang penyangga merupakan ruang yang ber>ungsi melindungi ruang

wisata yang ada di kawasan wisata pasar terapung ini. 6uang penyangga

ditu!ukan untuk men!aga keberlangsungan pasar terapung agar tetap lestari.

6uang penyangga yang direncakan pada pasar apung ini terdiri dari 1 mas!id, 1

'PS, 0 toilet umum yang letaknya diparkiran dan 0 toilet umum yang letaknya

disebelah dermaga, tempat rekreasi yang berupa 1 taman bermain dan 1 taman

pasi> diparkiran, 1 area hutan penyanggan untuk peneduh kawasan darat pasar,

(+ kios foo$!our, 1 area panggung hiburan, taman untuk pertun!ukkan dan

tempat untuk menontonnya yang terletak didepan dermaga sehinggamempermudah pengun!ung untuk menontonnya.

0a%el IV. 1Analisis Akti/itas Pasa" Apung -aduk Jati%a"ang

4oungsi&uang

Akti/itas Jenis &uang Pengguna

16uangPenerimaan

ParkirParkir umum Pen!ual dan pembeli

Parkir bongkar muat Pen!ual

Bongkar muatbarang

Gudang Pen!ual

0 6uang 'ransisi

Promosi dan

pen!ualbeliankapling pasar

Kantor pemasaran Pengembang danpen!ual

#ayanan in>ormasi %nformaion !enre Pembeli

:en!agakeamanan

Pos satpam Pen!aga keamanan

Pen!ualan sou9enir 'oko sou"enir Pen!ual dan pembeli

36uangPenyangga

?badah :as!id Pen!ual dan pembeli

Kebersihan 'PS Pen!ual dan pembeli

:2K di taman 'oliet ood court

Pen!ual dan pembeli

8/19/2019 BAB IV MP

10/106

4oungsi&uang

Akti/itas Jenis &uang Pengguna

'aman pasi> di parkiran Pen!ual dan pembeli

Peresapan air )utan penyangga Pen!ual dan pembeli

:akan &oo$ !our Pen!ual dan pembeli

Pertun!ukan seni Panggung hiburan Pen!ual dan pembeli tempat nonton Pen!ual dan pembeli

#atar panggung Pen!ual dan pembeli

6uang ?nti

Jual beli Perahu Pen!ual dan pembeli

Pemberhentiankapal

S'eler ( untuk transitpenumpang )

Pembeli

%ermaga 5untuk perahupen!ual7

Pen!ual


0a%el IV. (Analisis +e%utuhan &uang Pasa" Apung -aduk Jati%a"ang

ungsi&uang

Akti/itas Jenis &uang 2,kasi Jumla

h3unit

2uaspe"unit3m5

2uaspenggunaan lahant,tal 3m5

6uangPenerimaa

n

ParkirParkir umum %arat 1

30+,/3

*+3,1Parkir bongkar

muat%arat 0

/;1,3*+1,+/

Bongkar muatbarang

Gudang %arat

13,1*

*;,00*/,*;

(+

0C(,1*

6uang 'ransisi

Promosi danpen!ualbeliankapling pasar

Kantor pemasaran %arat 1 10( 10(

#ayananin>ormasi

%nformaion!enre

%arat 1 + +

:en!agakeamanan

Pos satpam %arat 1 1+ 1+

Pen!ualansou9enir

'oko sou"enir %arat 1 1/( 1/(

6uangPenyangg

a

?badah :as!id %arat 1 1++ 1++

Kebersihan 'PS %arat 1 0( 0(

:2K di taman 'oliet ood court

%arat 1 ;0,;* ;0,;*

'aman pasi> diparkiran

%arat 1 ((,/C ((,/C

Peresapan air )utan penyangga %arat 13++C,(

33++C,(3

:akan &oo$ !our %arat (+ C (+Pertun!ukan

seniPanggung hiburan %arat 1 0+ 0+

'empat nonton %arat 1 1++ 1++

#atar panggung %arat 10133,C

;0133,C;

8/19/2019 BAB IV MP

11/106

ungsi&uang

Akti/itas Jenis &uang 2,kasi Jumla

h3unit

2uaspe"unit3m5

2uaspenggunaan lahant,tal 3m5

6uang ?nti Jual beli Perahu pembeli Air 0++ 00 ++Perahu pedagang Air ++ ( 0+++

Pemberhentian kapal

S'eler ( untuktransit

penumpang )%arat 1 (4*67( 03,/0

%ermaga 5untukperahu pen!ual7

Air 1 +3,*0 +3,*0

'otal Kebutuhan 6uang 'erbangun %arat 13C,*; 'otal Kebutuhan 6uang 'erbangun Air +

Sirkulasi %arat53+ F total luas lahan terbangun7 3+,C(*Sirkulasi Air 5/(Fluas total perairan7 013/*,;;*

'otal Kebutuhan 6uang %arat 1*;(,*1* 'otal Kebutuhan 6uang Air 0*(+,*C

'otal kebutuhan ruang daratair (10/C,+(


4.1.8. Desain Pasa" Apung -aduk Jati%a"ang

%esain pasar apung yang direncanakan kurang lebihnya di desain sesuai

dengan pedoman dari

8/19/2019 BAB IV MP

12/106

Pe"untuk

an

+aasan

Desain !uide "ines +ete"anganPer#orman

$e

Pres$ripti%e

:;NA 1

&

8/19/2019 BAB IV MP

13/106

Pe"untuk

an

+aasan


$e

Pres$ripti%e

:;NA *

&ungsikansebagai

ruang

terbuka dan

sekaligus

sebagai

tempat

rekreasi

dan >asilitas

umum.

= 'emapat ibadah

yang tersedia

berupa mes!idyang lokasinya

mudah di!angkau.

= Pelayanan

kebersihan

berupa 'PS yang

terdapat di

belakang gudang.

= Adanya toiletumum yang

terdapat di

kawasan taman

dan dermaga.

= 'aman bermain

merupakan salah

satu tempat

rekreasi di

kawasan pasarapung, dimana

dalam taman ini

terdapat bangku=

bangku taman,

gaebo, pohon=

pohon yang

ber>ungsi sebagai

peneduh serta

tong sampah

yang mudahdi!angkau.

= 'ersedianya

tempat makan

seperti foo$ !our

yang menya!ikan

berbagai

makanan dengan

harga ter!angkau.

:as!id

'PS

W2

8/19/2019 BAB IV MP

14/106

Pe"untuk

an

+aasan


$e

Pres$ripti%e

:;NA 4

&ungsikan

sebagai

pengangkut

penumpang

menu!upen!ual.

&oo$!our

2a>etaria

Perahu pen!ual

Sumber: Hasil Analisis Kelompok Manajemen Pembangunan Kelas B, 2014


$am%a" 4. *Desain Pasa" Apung

4.1.7. Pe"en#anaan Pem%ia!aan

8/19/2019 BAB IV MP

15/106

Perencanaan pembiaayaan merupakan salah satu bagian terpenting dari

suatu proyek pembangunan. Jika tidak ada rencana pembiayaan, maka program=

program yang telah disusun dengan sangat baik tidak dapat terealisasikan.

'erealisasinya suatu program, bisa disebabkan oleh >aktor perencanaan

pembiayaan yang baik. %i bawah ini akan dipaparkan tentang perencanaan

pembiayaan dari pembangunan Pasar Apung Waduk Jatibarang, Kota Semarang

mulai dari biaya pembangunan, biaya pengelolaan, hingga retribusi yang akan

diterima.

Bia!a Pem%angunan

A. Pem%e%asan 2ahan > 6p C.30/.(++.+++,++B. Pem%angunan Sa"ana dan P"asa"ana

Pembelian @urniture 6p 0+.+++.+++,++Pembangunan Parkir Bongkar :uat 6p 1.+C3.++.+++,++

Pembangunan Parkir &p 8??.???.???6??). Pemeliha"aan Pasa" Apung > &p (?.???.???6??D. Pengel,laan Pasa" Apung > &p (??.???.???6??

&en#ana &et"i%usi !ang Dite"imaA. Peng,p"asian Pasa" Apung -aduk Jati%a"ang

Penyewaan Perahu

8/19/2019 BAB IV MP

16/106

Penyewaan Perahu

8/19/2019 BAB IV MP

17/106

0a%el IV. 4 Indikasi P",g"am Pem%angunan Pasa" Apung -aduk Jati%a"ang

4o.

Strategi6encanaProgram

'ahap ? 'ahap ?? 'ahap ??? 'ahap ?I 'ahap I 'ahap I? #okasi PelaksanaSumber

%ana

1 0 3 ( ; / * C1+

11

10

1 0 3 ( ; / * C1+

11

10

1 0 3 ( ; / * C1+

11

10

8/19/2019 BAB IV MP

18/106

4o.



%ana

1 0 3 ( ; / * C1+

11

10

1 0 3 ( ; / * C1+

11

10

1 0 3 ( ; / * C1+

11

10

ood court

di areadaratansekitar waduk

Swasta

Bappeda,%inas 2iptaKarya dan 'ata 6uang

in9estasi

Penyediaantempat untuktoko sou9enir

di areadaratansekitar waduk

Swasta

Bappeda,%inas 2iptaKarya dan 'ata 6uang

in9estasi

Penyediaan di area Swasta Bappeda, ?n9esta

8/19/2019 BAB IV MP

19/106

4o.



%ana

1 0 3 ( ; / * C1+

11

10

1 0 3 ( ; / * C1+

11

10

1 0 3 ( ; / * C1+

11

10

8/19/2019 BAB IV MP

20/106

4o.



%ana

1 0 3 ( ; / * C1+

11

10

1 0 3 ( ; / * C1+

11

10

1 0 3 ( ; / * C1+

11

10

8/19/2019 BAB IV MP

21/106

4.(. ;"ganiing4.(.1 Justifkasi Pemilihan Bentuk +e"'a Sama

%alam setiap pembangunan agar dapat ber!alan lancar tentu

diperlukan aspek penting yaitu dari segi permodalan. Aspek ini men!adipenting karena terbatasnya dana yang dimiliki oleh pemerintah daerah

dalam pembangunan sarana prasarana daerah. pembiayaan atau in9estasi yang melibatkan dari pihak swasta

dalam proyek=proyek pemerintah. Ker!a sama yang melibatkan pihak swasta

dalam proyek pemerintah diadakan dalam bentuk per!an!ian. Salah satu

bentuk ker!asama itu adalah buil$ operae an$ ransfer 5B'7.

B' adalah bentuk per!an!ian ker!a sama yang dilakukan antara

pemegang hak atas tanah dengan in9estor yang menyatakan pemegang

hak tanah memberi hak kepada in9estor untuk mendirikan bangunan

selama masa per!an!ian, dan mengalihkan kepemilikan bangunan kepada

pemegang hak tanah kembali pada masa penyerahan. Bentuk ker!a sama

B' dipilih sebagai solusi dari kekurangan dana pemerintah untuk tetap

dapat melaksanakan pembangunan dalam hal ini yaitu Pembangunan Pasar

Apung di Waduk Jatibarang, Semarang.

Sistem B' adalah per!an!ian antara 0 pihak dimana pihak yang satu

menyerahkan penggunaan tanah miliknya untuk di atasnya didirikan suatu

bangunan komersial oleh pihak kedua 5in9estor7, dan pihak kedua berhak

mengelola bangunan untuk !angka waktu tertentu dengan memberikan fee

kepada pemilik tanah, pihak kedua wa!ib mengembalikan tanah beserta

bangunan komersial di atasnya dalam keadaan siap dioperasionalkan

kepada pemilik tanah setelah !angka waktu operasional tersebut berakhir.

Pihak pertama atau pemilik tanah dalam proyek ini adalah pemerintah

daerah. Bagi pemerintah daerah, pembangunan pasar apung dengan

metode B' ini menguntungkan karena dapat membangun kawasan wisata

pasar apung ini dengan biaya perolehan dana dan tingkat bunga yang

rendah. Pihak kedua atau in9estor menganggap B' adalah suatu peluang

karena in9estor memiliki hak penguasaan terhadap in>rastruktur yang

dibangunnya.

%alam pelaksanaan sistem per!an!ian B' di Pasar Apung Jatibarang

ini terdapat beberapa kelemahan dan kelebihan dari masing masing pihak.

%ari pihak pemerintah, kelemahannya adalah !ika proyek bangkrut maka

8/19/2019 BAB IV MP

22/106

resiko pemerintah untuk melan!utkan proyek dan masih terdapat beberapa

permasalahan seperti pembebasan tanah, pemindahan lokasi, dsb.

Sedangkan untuk pihak swasta, kelemahan B' adalah lebih rawan ter!adi

korupsi, kemungkinan ter!adi perubahan kebi!akan pemerintah yang dapat

merugikan pihak in9estor, kemungkinan kesulitan pendanaan karena tidak

dibiayai bantuan perbankan, perusahaan swasta yang memiliki

keterbatasan dana menyebabkan pola B' men!adi kurang diminati

in9estor.

Selain kelemahan, !uga terdapat kelebihan dalam sistem ini.

Kelebihan dari pihak pemerintah adalah pemerintah dapat memberikan

lapangan ker!a baru bagi masyarakat, penghematan terhadap desain dan

konstruksi serta penghematan dana dengan bunga yang relati> rendah dan

tidak perlu mengeluarkan biaya untuk melakukan studi kelayakan dan biaya

operasional. Kelebihan dari pihak swasta adalah perusahaan swasta

mendapat peluang proyek yang semula hanya ditangani oleh pemerintah,

perusahaan swasta !uga dapat melakukan pengembangan usaha yang

prospeknya menguntungkan, serta meningkatkan pro>esionalisme.

Berdasarkan pen!elasan di atas, dapat disimpulkan B' 5buil$

operae an$ ransfer 7 merupakan sistem yang dapat digunakan dalam

pembangunan Pasar Apung Jatibarang, karena sistem ini berupa per!an!ian

ker!asama antara pihak pemerintah dan swasta dimana dalam sistem

tersebut disebutkan peran, hak, dan kewa!iban masing=masing pihak

sehingga merupakan suatu sistem yang sesuai untuk pembangunan

in>rastruktur kawasan Pasar Apung Jatibarang.

4.(.( Pelaksanaan B;0a. Pe"an dan St"uktu" ;"ganisasi B;0

1 Pe"an ;"ganisasi

-inear responbilii/ !'ar adalah suatu kegiatan identi"kasi indi9idu,

tim peran dan hubungan timbal balik yang dilihat dari tanggung!awab

terhadap proyek yang diberikan. Pendekatan ini memungkinkan mana!emen

untuk secara akti> berpartisipasi dalam proses sistematis pen!elasan

kegiatan, keputusan yang telah harus diselesaikan, dan untuk memper!elas

tanggung !awab masing=masing bermain sehubungan dengan kegiatan=

kegiatan dan keputusan. Sebuah #62 dapat berguna tidak hanya untuk

mengelola proyek=proyek indi9idu, tetapi !uga untuk menganalisa beban

8/19/2019 BAB IV MP

23/106

ker!a dalam suatu organisasi. Selama reorganisasi, dapat membantu untuk

memastikan bahwa tugas=tugas dasar tidak diabaikan. Bagan tanggung

!awab linear membuat perbedaan yang !elas antara peran, atau peker!aan

!udul, dan indi9idu yang melakukan peran tersebut. Setiap proyek biasanya

memiliki mana!er proyek tunggal, tetapi mungkin ada banyak mana!er

proyek seperti dalam sebuah organisasi.

Sebuah #62 menya!ikan gambaran dari >ormal, tanggung !awab

wewenang dan akuntabilitas. )al ini memungkinkan setiap orang dalam

suatu organisasi, termasuk pendatang baru, untuk melihat Lgambaran

besarL dan menyediakan standar yang kema!uan dapat dipantau. #inear

6esponbility 2hart 5#627 memilik man>aat, antara lain

• :embantu tim ker!a alam di charting peran dan tanggung !awab

• :embantu tim ker!a alami dengan perkembangan pelaksanaan tool

kits tool kit

• :engklari"kasi indi9idu 8 departemen peran dan tanggung !awab

• :engidenti"kasi akuntabilitas

• :enghilangkan kesalahpahaman dan mendorong ker!asama tim

%alam melakukan kegiatan $Pembangunan Pasar Apung di Waduk

Jatibarang& maka dilakukan sebuah identi"kasi kegiatan yang nantinya akan

bmen!adi tanggung !awab dari stake holder terhadap masing=masing

kegiatan. 'anggung !awab sake'ol$er terbagi men!adi 5empat7 bagian

antara lain

: e!ui"e esponsibili/

S : Super"ising

.: 3o be .onsule$ (before)

: 3o be .onsule$ (afer)

Berikut ini adalah #62 yang dilakukan pada $Pembangunan Pasar

Apung di Waduk Jatibarang&

8/19/2019 BAB IV MP

24/106

0a%el IV."inier esponsibility '(art

N,

0ahap+egiatan

Peme"intahP2N

PDAM Mas!a"akat

Sasta

0ahap

Bappeda

BPN

Dinas)ipta+a"!adan0ata

&uang

Dinas

Pe"ik anandan+elautan

DinasBinaMa"g

a

DinasPe"hu%ungan6+,munikasidan

InC,"matika

Dinas+e%uda!aandan

Pa"iisata

Dinas+e%e"s

ihandan

Pe"tamanan

DinasPendapatan

Pengel,laanAset

Dae"ah

Dinas

Pasa"

Badan2ingkungan Hidup

SA&Pemili

k 2ahan

Pedagang

+,munitas

-a!ang+ulit

Apitan

+,munitas Musik 2esung

Pengun'ung

De/el,pe"

1. Penga!uan

iinpengelolaanpasar apungdi Waduk

Jatibarang

M S 2 = = = = = = = = = = = = = = = = =PraPemb

angunan

0. Menentukan l,kasist"ategisuntukpem%angunan pasa"apung diaduk

Jati%a"ang

Pembebasanlahan untukparkir

= M = = = = = = = = = = = = 2 = = = = =

PraPembangunan

Pembebasanlahan untuk>asilitaspenun!ang

= M = = = = = = = = = = = = 2 = = = = =

PraPembangunan

3. Pem%angunanInC"ast"uktu">

Pembangunan pagarkeliling

S = 2 = = = = = = = = = = = = = = = = MPembangunan

Pembangunan Jalan

S = 2 = = = = = = = = = = = = = = = = M Pembangunan

8/19/2019 BAB IV MP

25/106

N,

0ahap+egiatan

Peme"intahP2N

PDAM Mas!a"akat

Sasta

0ahap

Bappeda

BPN


&uang

Dinas


DinasBinaMa"g

a


InC,"matika

Dinas+e%uda!aandan

Pa"iisata

Dinas+e%e"s

ihandan

Pe"tamanan

DinasPendapatan

Pengel,laanAset

Dae"ah

Dinas

Pasa"


SA&Pemili

k 2ahan

Pedagang

+,munitas

-a!ang+ulit

Apitan


Pengun'ung

De/el,pe"

Pembangunan gorong=gorong

S = 2 = = = = = = = = = = = = = = = = MPembangunan

Pembangun

an gerbangutama

S = 2 = = = = = = = = = = = = = = = = M

Pemb

angunan

Pembangunan an!ungan5dermaga7

S = = 2 = = = = = = = = = = = = = = = MPembangunan

Pembangunan shelter

S = = 2 = = = = = = = = = = = = = = = MPembangunan

Penyediaankapaltempatber!ualan

S = = = = 2 = = = = = = = = = = = = = MPembangunan

Penyediaantransportasipengun!ung

S = = = = 2 = = = = = = = = = = = = = MPembangunan

. Pem%angunan Sa"ana

Penyediaan:usholla

S 2 = = = = = = = = = = = = = = = = MPembangunan

Penyediaan

toilet

S = 2 = = = = = = = = = = = = = = = = MPembangu

nanPenyediaantempatparkir

S = = = = 2 = = = = = = = = = = = = = MPembangunan

Penyediaan 'PS

S = = = = = = = = = = = = = = = = = = =Pembangunan

Penyediaantempat

S = 2 = = = 4 = = = = = = = = = = = = M Pembangu

8/19/2019 BAB IV MP

26/106

N,

0ahap+egiatan

Peme"intahP2N

PDAM Mas!a"akat

Sasta

0ahap

Bappeda

BPN


&uang

Dinas


DinasBinaMa"g

a


InC,"matika

Dinas+e%uda!aandan

Pa"iisata

Dinas+e%e"s

ihandan

Pe"tamanan

DinasPendapatan

Pengel,laanAset

Dae"ah

Dinas

Pasa"


SA&Pemili

k 2ahan

Pedagang

+,munitas

-a!ang+ulit

Apitan


Pengun'ung

De/el,pe"

bongkarmuat barang

nan

Penyediaantempat

penyimpanan barang

S = 2 = = = 4 = = = = = = = = = = = = M

Pemb

angunan

Penyediaantempatpromosi

S = 2 = = = = = = 4 = = = = = = = = = MPembangunan

Penyediaanin>ormationcentre

S = 2 = = = = = = = = = = = = = = = = MPembangunan

Penyediaan>ood court

S = 2 = = = = = = = = = = = = = = = = MPembangunan

Penyediaantempatuntuk tokosou9enir

S = 2 = = = = = = 4 = = = = = = = = = MPembangunan

Penyediaankantorpengeloladanpemasaran

S = 2 = = = = = = = = = = = = = = = = MPembangunan

Penyediaansarana

pengamanan 5poshansip7

S = 2 = = = = = = = = = = = = = = = = M

Pemb

angunan

Penyediaansarana airbersih

S = = = = = = = = = = = = 2 = = = = = MPembangunan

Penyediaaninstalasilistrik

S = = = = = = = = = = = 2 = = = = = = M Pembangunan

8/19/2019 BAB IV MP

27/106

N,

0ahap+egiatan

Peme"intahP2N

PDAM Mas!a"akat

Sasta

0ahap

Bappeda

BPN


&uang

Dinas


DinasBinaMa"g

a


InC,"matika

Dinas+e%uda!aandan

Pa"iisata

Dinas+e%e"s

ihandan

Pe"tamanan

DinasPendapatan

Pengel,laanAset

Dae"ah

Dinas

Pasa"


SA&Pemili

k 2ahan

Pedagang

+,munitas

-a!ang+ulit

Apitan


Pengun'ung

De/el,pe"

Penyediaanpeneranganumum

S = = = = = = = = = = = 2 = = = = = = MPembangunan

Penyediaan

tamanrekreasi

S = = = = = = 2 = 4 = = = = = = = = = M

Pemb

angunan

(.

Perpakirandi PasarApung

Jatibarang

= = = = = = = = = = = = = = = 2 = = 2 MPengelolaan

;

Kebersihandanpenanganansampah

= = = = = = = S = = = = = = = 4 = = 2 MPengelolaan

/.PagelaranSeni

= = = = = = S = = = = = = = = 2 2 2 2 MPengelolaan

*.Penarikan6etribusi

= = = = = = = = 2 = = = = = = 2 = = 2 MPengelolaan

C.KeamanandanKetertiban

= = = = = = = = = = = S = = = 2 = = 2 MPengelolaan

1+.

Pemeliharaan Sarana

Pengelolaan

a. Parkirumum

S = = = = S = = = = = = = = = = = = = MPengelolaan

b. Parkirbongkarmuat

S = = = = S = = = = = = = = = = = = = MPengelolaan

c. Gudang= = = = = = = = = = = = = = = = = = = M

Pengelolaan

8/19/2019 BAB IV MP

28/106

N,

0ahap+egiatan

Peme"intahP2N

PDAM Mas!a"akat

Sasta

0ahap

Bappeda

BPN


&uang

Dinas


DinasBinaMa"g

a


InC,"matika

Dinas+e%uda!aandan

Pa"iisata

Dinas+e%e"s

ihandan

Pe"tamanan

DinasPendapatan

Pengel,laanAset

Dae"ah

Dinas

Pasa"


SA&Pemili

k 2ahan

Pedagang

+,munitas

-a!ang+ulit

Apitan


Pengun'ung

De/el,pe"

d. Kantorpemasaran

= = = = = = = = = = = = = = = = = = = MPengelolaan

e#

%nformaion!enre

= = = = = = = = = = = = = = = = = = = M

Peng

elolaan

>. Possatpam

= = = = = = = = = = = = = = = = = = = MPengelolaan

g. 'oko sou"enir

= = = = = = S = = = = = = = = = = = = MPengelolaan

h. :as!idS = S = = = = = = = = = = = = = = = = M

Pengelolaan

i. 'PS= = = = = = = S = = = = = = = = = = = M

Pengelolaan

!. 'oilet diparkiran

S = = = = = = = = = = = = = = = = = = M

Peng

elolaan

m. )utanpenyangga

= = = = = = = = = = S = = = = = = = = MPengelolaan

n# &oo$!our

= = = = = = = = = = = = = = = = = = = MPengelolaan

o. Panggung = = = = = = S = = = = = = = = = = = = M Peng

8/19/2019 BAB IV MP

29/106

N,

0ahap+egiatan

Peme"intahP2N

PDAM Mas!a"akat

Sasta

0ahap

Bappeda

BPN


&uang

Dinas


DinasBinaMa"g

a


InC,"matika

Dinas+e%uda!aandan

Pa"iisata

Dinas+e%e"s

ihandan

Pe"tamanan

DinasPendapatan

Pengel,laanAset

Dae"ah

Dinas

Pasa"


SA&Pemili

k 2ahan

Pedagang

+,munitas

-a!ang+ulit

Apitan


Pengun'ung

De/el,pe"

hiburanelolaan

p. 'empat

nonton

= = = = = = S = = = = = = = = = = = = MPengelola

an

N. #atarpanggung

= = = = = = = S = = = = = = = = = = = MPengelolaan

r. Perahu= = = = = = S = = = = = = = = = = = = M

Pengelolaan

s# S'eler( untuktransitpenumpang )

S = = = = S = = = = = = = = = = = = = MPengelolaan

t. %ermaga5untukperahupen!ual7

S = = = = S = = = = = = = = = = = = = MPengelolaan


8/19/2019 BAB IV MP

30/106

( St"uktu" ;"ganisasi

:enurut asilitas untuk

kemudian akhirnya, setelah masa konsesi tertentu, kepemilikan ditrans>er

kepada pemerintah yang dalam hal ini merupakan pemerintah kota

Semarang. leh karena itu, B' dapat dimaknai sebagai teknik untuk

mengembangkan proyek=proyek in>rastruktur dengan menggunakan inisiati>

dan pendanaan dari pihak swasta. Seperti proyek=proyek in>rastruktur

meliputi beragam >asilitas yang ber>ungsi utama untuk melayani kebutuhan

masyarakat, untuk memberikan pelayanan sosial dan mempromosikan

kegiatan ekonomi di sektor swasta.Pemerintah sebagai penanggung !awab proyek ker!asama 5PJPK7

memegang perananpenting dalam kesuksesan implementasi proyek karena

pemerintah dapat mengontrol, menggerakan, menyelenggarakan proyekmelalui proses pelelangan tender tersebut. Pihak swasta biasanya

hanyabertanggung !awab terhadap masing=masing dari 'ransmisi, Produksi,

perasidan Pemeliharaan hanya dalam !angka waktu tertentu sesuai dengan

per!an!ian B'.

8/19/2019 BAB IV MP

31/106

8/19/2019 BAB IV MP

32/106

$am%a" 4.Stakh,lde" Pem%angunan Pasa" Apung

Jati%a"ang

r: Hasil Analisis Kelompok Manajemen Pembangunan

Dinas Pasar

8/19/2019 BAB IV MP

33/106

%irektur

%i9isi Perlengkapan

Bangunan

Bag. #istrik

Bag. Air

#ogistik

Kendaraan

%i9isi Koordinator

Satpam

Pengawas #apangan

%i9isi Keuangan

Kas. Besar

Kas. Kecil

Accounting

Stock 'iket

%i9isi Administrasi

Sekretariat

Personalia

Pemasaran

Promosi

%i9isi 6ekreasi

Atraksi

Permainan

Pasar Apung

Akomodasi

Kantin8 @oodcourt

Pertamanan

Kebersihan

$am%a" 4.St"uktu" ,"ganisasi ,pe"asi,nal

r: Hasil Analisis Kelompok Manajemen Pembangunan

8/19/2019 BAB IV MP

34/106

Struktur organisasi perusahaan merupakan sebuah gambaran yang

memperlihatkan mengenai setiap bagian yang ada dalam perusahaan tersebut.

%i dalamnya berisi segala macam in>ormasi yang berkaitan dengan >ungsi dan

gambaran umum dari masing=masing bagian beserta dengan orang yang

diberikan tanggung !awab untuk mengelola posisi tersebut.

Setiap perusahaan tidak memiliki kesamaan dalam hal struktur organisasi

perusahaan mereka. )al ini disebabkan oleh dua hal. Eang pertama adalah

bahwa semua perusahaan memiliki latar belakang yang tidak sama dalam proses

pendiriannya. %an yang kedua terkait dengan bentuk sistem struktur organisasi

perusahaan itu sendiri yang memang memiliki banyak keragaman. :ulai dari

struktur organisasi perusahaan yang masih bersi>at tradisional hingga struktur

yang sudah menggunakan konsep pro>esional.

%alam proyek ini Pasar Apung Jatibarang dipimpin oleh %irektur yang

bertugas membuat rencana pengembangan dan usaha perusahaan dalam !angka

pendek O pan!ang, bertanggung !awab penuh atas tugasnya untuk kepentingan

perseroan dalam mencapai maksud dan tu!uannya, mengawasi serta mengurus

kekayaan perusahaan, menandatangani permintaan pengeluaran kas yang

!umlahnya besar dan si>atnya penting, menetapkan pencapaian tu!uan untuk

!angka pan!ang dan mengambil keputusan dan strategi bagi perusahaan.

%irektur !uga membawahi, %i9isi rekreasi, di9isi administrasi, di9isi keuangan,di9isi koordinator dan di9isi perlengkapan.

%i9isi 6ekreasi bertugas untuk penyediaan dan penyelenggaraan daya

tarik wisata untuk menarik wisatawan. %i9isi rekreasi bertanggung !awab kepada

seluruh rekreasi yang ada di lokasi wisata seperti atraksi, permainan, pasar

apung, akomodasi, kantin, dan pertamanan 5kebersihan7.

%i9isi administrasi bertugas menyelenggarakan urusan administrasi

perkantoran, menyusun rencana Anggaran Pendapatan dan Belan!a Perutusan,

melakukan pengelolaan keuangan dan pertanggung !awaban keuangan,

merencanakan pengadaan kebutuhan dan melakukan pengelolaan

sertapertanggung !awaban perlengkapan. %i9isi administrasi !uga bertanggung

!awab kepada sekretariat, personalia, pemasaran 5promosi7.

%i9isi Keuangan bertugas mengkoordinir,menganalisa,mengelola data=

data,sehingga tersusun suatu laporan keuangan= perusahaan, ikut serta dalam

mengamankan asset perusahaan, bertanggung !awab atas kegiatan keuangan,

mengatur masalah yang berhubungan dengan penyediaan dan penggunaan

dana, menyediakan laporan keuangan untuk internal maupun eksternal

8/19/2019 BAB IV MP

35/106

perusahaan.%i9isa keuangan !uga bertanggung !awab atas kas besar 5kas kecil7,

accounting, stock tiket.

%i9isi koordinator bertugas untuk mengatur kondisi lapangan agar tetap

ter!aga dalam keadaan yang kondusi>. %i9isi koordinator ini bertanggung !awab

atas keamanan 5satpam7 dan pengawas lapangan.

%i9isi perlengkapan bertugas untuk menyediakan hal=hal teknis yang

dibutuhkan di lapangan. %i9isi perlengkapan bertanggung !awab atas logistik,

kendaraan, dan pemeliharaan gedung yang meliputi air dan listrik.

%. ;%'ek Pe"'an'ian dalam B;0

byek dalam per!an!ian sistem bangun guna serah 5buil$, operae, an$

ransfer 8B'7 kurang lebih

17 Bidang usaha yang memerlukan lahan dalam tahap pelaksanaannya, yangmerupakan komponen utama dalam per!an!ian B'

07 #ahan tersebut dapat dioperasikan dalam !angka waktu relati> lama, untuk

tu!uan a7 Pembangunan dan pengembangan pusat perbelan!aan 5Pasar Apung

Jatibarang7b7 Pembangunan sarana dan prasarana umum, sebagai pendukung

ber!alannya peman>aatan bidang usaha.%alam proses per!an!ian B', Pemerintah selaku pihak pemilik lahan

hanya memiliki peran sebagai penyedia lahan. Sedangkan in9estor selaku

pemilik modal, berperan dari proses awal pembangunan, pengembangan, dan

pengoperasian. Adapun obyek yang masuk dalam per!a!ian B', sebagai berikut0a%el IV.

;%'ek Pe"'an'ian dan Pelaksana

N, ;%!ek Pe"'an'ianPelaksana

Pem%angunan1 Penyediaan #ahan Pemerintah0 #ahan Parkir Swasta3 Jalan Swasta

Pagar Keliling Swasta( Gorong=gorong Swasta

; %ermaga Swasta/ Shelter Swasta

* 'empat Ber!ualan SwastaC :ushola Swasta1+ 'oilet Swasta11 'PS Swasta10 'empat Promosi Swasta13 @ood 2ourt Swasta1 'oko Sou9enir Swasta1( Air Bersih P%A:

1; ?nstalasi #istrik P#4Sumber: Hasil Analisis Kelompok Manajemen Pembangunan Kelas B, 2014

8/19/2019 BAB IV MP

36/106

%alam hal ini pemerintah hanya menyediakan lahan untuk dikembangkan

oleh pihak swasta selaku in9estor dengan !angka waktu tertentu. Pada waktu

per!an!ian selesai, pihak swasta menyerahkan kembali lahan kepada pemerintah

beserta dengan >asilitas yang dibangun diatasnya.

#. 0ahap Pem%angunanPembangunan Pasar Apung 'radisional Waduk Jatibarang melalui 3

tahapan penting, yaitu pengadaan lahan, pelaksanaan teknis pembangunan

hingga tahap penyeleseian pembangunan. %alam men!alankan sistem ker!a

sama, proyek pembangunan ini menggunakan metode Buil$ 5perae 3ransfer

5B'7 sehingga peran, hak, dan kewa!iban masing=masing pihak harus !elas pada

setiap tahapnya. 4amun, selain hak dan kewa!iban perlu !uga ke!elasan

mengenai ob!ek pembangunan yang akan dibangun nantinya, salah satunya

adalah lahan.

#ahan seluas ( hektar sebagai rencana pembangunan pasar apung ini,

memiliki luas 0,( hektar lahan pemerintah dan 0,( hektar sisanya merupakan

lahan masyarakat yang diwakili pada masing=masing bangunan tiap indi9idu.

leh karena itu, pembebasan lahan oleh pemerintah perlu dilakukan guna

mengakuisisi kepemilikan lahan secara sah, setelah semua hak guna lahan ada

pada pemerintah maka :< per!an!ian ker!a sama B' dapat dimulai.

%idalam metode ker!a sama ini pihak pertama 5pemerintah7 akan

menyerahkan pembangunan proyeknya kepada pihak kedua 5swasta7 untuk

membiayai pembangunan dalam !angka waktu 0+ tahun, selama waktu tersebut

pihak swasta diberi hak konsesi untuk mengelola bangunan yang bersangkutan

guna diambil man>aat ekonominya 5dengan presentasi pembagian keuntungan

kepada pemerintah7. Setelah lewat !angka waktu dari yang disepakati, maka

pengelolaan bangunan pasar apung akan diserahkan kembali kepada pemilik

lahan yaitu pemerintah sebagai pihak pertama secara penuh.

%alam kesepakatan ini, pemerintah memiliki hak untuk turut serta

merencanakan pembangunan pasar apung tersebut. 6encana yang dia!ukan

pemerintah kepada swasta adalah 3 tahun masa pembangunan, dan swasta

memiliki kewa!iban untuk menyeleseikan dalam kurun waktu tersebut, lalu kurun

waktu 1/ tahun sisanya merupakan tahap pengelolaan dimana didalamnya 1+

dari man>aat keuntungan pengelolaan pasar apung tersebut akan diberikan

kepada pemerintah setiap tahunnya hingga kurun waktu yang telah disepakati.

%engan ditandatanganinya isi per!an!ian diatas maka kedua belah pihak

dianggap menyepakati isi per!an!ian. Pen!abaran peran, hak, dan kewa!ibanberdasarkan bentuk ker!a sama Buil$ 5perae an$ 3ransfer akan diuraikan

8/19/2019 BAB IV MP

37/106

secara rinci dalam tahapan persiapan, proses pembangunan 5Buil$7, proses

pengelolaan 55peraion7 dan penyerahan kembali 53ransfer 7.

1 Pengadaan lahan

'ahapan awal dari tahap pembangunan adalah pengadaan lahan,

pengadaan lahan ini lebih mengerucut ke arah pembebasan lahan. #ahan yang

akan direncanakan untuk kawasan Pasar Apung Waduk Jatibarang ini memiliki

luas total ( )a dengan terbagi men!adi 0,( )a merupakan waduk atau perairan

dan 0,( )a lainnya berupa lahan darat. #ahan yang digunakan untuk waduk

tersebut telah men!adi milik pemerintah namun untuk lahan selain waduk masih

milik indi9idual, oleh karenanya perlu adanya pembebasan lahan dalam

melakukan tahapan pembangunan ini. Pembebasan lahan ini bertu!uan untuk

mendapatkan hak milik atas tanah tersebut men!adi milik Pemerintah sehingga

semua lahan di area Pasar apung Waduk Jatibarang ini seluruhnya milik

Pemerintah daerah. )al tersebut bertu!uan untuk menghindari konik yang

ter!adi di tengah=tengah pembangunan maupun pengoperasiaannya suatu saat

nanti.

%alam proses pembebasan lahan ini Pemerintah berperan sebagai

pelaksana atau yang dikenal dengan e!e!ui"e responsibili/ . Sedangkan

masyarakat sendiri berperan untuk sebagai o be !onsule$ (before) atau pihak

yang harus di hubungin dahulu sebelum proses ini dilaksanakan. %alamrangkaian program ini proses ini masuk ke dalam tahap ? atau dalam ; bulan

pertama.

0a%el IV0ahap Pem%angunan dalam Pem%e%asan 2ahan

Pem%agian -aktuPem%angunan

;%'ek Pem%angunan

'ahap ?

Pembebasan lahan untuk parkir

Pembebasan lahan untuk >asilitaspenun!ang


%alam proses pembebasan lahan ini terdapat beberapa stakeholder yang

berperan di dalamnya, pihak ? yaitu Pemerintah yang diwakili oleh BP4 serta

pihak ?? yaitu masyarakat selaku pemilik lahan yang akan dibebaskan.

Pembebasan ini dilakukan dengan cara bernegosiasi antar pemerintah dan

masyarakat dalam menentukan kesepakatan harga lahan tersebut. Setelah

ter!adi kesepakatan harga antara ke dua pihak maka akan dilangsungkan proses

ganti rugi8untung atas tanah yang akan dibebaskan tersebut dari Pihak ? ke Pihak

??. 4amun untuk akhirnya Pemerintah akan menyerahkan lahan tersebut ke

swasta untuk proses selan!utnya.

8/19/2019 BAB IV MP

38/106

%alam proses pengadaan lahan ini dalam per!an!ian pembebasan lahan

antara Pemerintah dan :asyarakat, terdapat hak dan kewa!iban yang harus

dilaksanakan oleh ke dua pihak, hak dan kewa!iban tersebut berupa

0a%el IV.

Hak dan +ea'i%an MasingMasing Stake(older Stakh,lde" Hak +ea'i%an

Pemerintah 5Pihak

?7

• :endapat )ak :ilikatas lahan yang telahdibebaskan.

• :empunyai hak

pengelolaan atastanah sertameman>aatkan lahansesuai perencanaan.

• :emberikan gantirugi8untung kepadamasyarakat ataspembebasan lahan.

:asyarakat 5Pihak??7

• :endapat ganti

rugi8untung daripemerintah atas lahanyang dibebaskan.

• :engosongkan areal lokasi

lahan yang telah

dibebaskan.• :enyerahkan seluruh

dokumen tentangkepemilikan lahan tersebut.


( Pelaksanaan 0eknis Pem%angunan

Setelah melewati proses pembebasan lahan parkir dan >asilitas penun!ang

pada tahap ?, maka tahap pembangunan pasar apung Waduk Jatibarang akan

dilan!utkan oleh pihak swasta dalam ( tahap selan!utnya 51 tahap berarti ;

bulan7 selama 3 tahun masa pembangunan yang dia!ukan pemerintah. Sebagaiper!an!ian dasar maka disepakati bahwa ; tahap tersebut dibuat dalam satu

per!an!ian8 kesepakatan yang telah ditandatangani.

Berikut tahap = tahap pembangunan tersebut yang dibagi dalam tiap satu

semester 5; bulan7

0a%el IV.0ahap Pem%angunan dalam Pelaksanaan 0eknis

Pem%agian -aktuPem%angunan

;%'ek Pem%angunan

'ahap ??Pagar keliling, Jalan, Gorong= gorong, Gerbangutama, An!ungan 5%ermaga7, S'eler , Kantorpengelolaan pasar, Pos Keamanan

'ahap ??? Jalan, Kapal 'empat Ber!ualan, 'ransportasiPengun!ung, Sarana air bersih, ?nstalasi listrik,Penerangan umum

'ahap ?I:usholla, Sarana air bersih, ?nstalasi listrik,Penerangan umum, 'aman 6ekreasi

'ahap I:usholla, 'empat bongkar muat barang, Gudang, 'empat promosi, %nformaion .enre, &oo$ .our, 'oko Sou9enir.

'ahap I? 'oilet, 'empat parkir, 'PS, Gudang, 'empatpromosi, %nformaion .enre, &oo$ .our, 'oko

Sou9enirSumber: Hasil Analisis Kelompok Manajemen Pembangunan Kelas B, 2014

8/19/2019 BAB IV MP

39/106

Selama proses teknis pembangunan diatas peran pihak pertama atau

pemerintah adalah melakukan monitoring penuh kepada pihak pelaksana yaitu

swasta hingga tahap akhir pembangunan.

Berikut merupakan hak dan kewa!iban pemerintah sebagai pihak pertama

pada tahap teknis pembangunan Pasar Apung Waduk Ga!ah :ungkur

0a%el IV.Hak dan +ea'i%an Peme"intah

Hak +ea'i%an

• :enerima berita acara dan laporane9aluasi pembangunan tiap periodesemester dari pihak swasta.

• :emberikan wewenang hak gunasepenuhnya atas peman>aatan lahankepada pihak swasta pada !angkawaktu 0+ tahun, termasukdidalamnya adalah 3 tahun tahappembangunan awal dan 1/ thauntahap pengelolaan.

•

:emberikan laporan perencanaanpembangunan "sik.

• :engeluarkan ?in :endirikan

Bangunan 5?:B7 kepada pihak swastasebelum tahap pembangunandimulai.

• :emberikan konsultasi kepada pihak

swasta selama tahap teknispembangunan ber!alan.

• :elakukan monitoring e9aluasi

!alannya proyek pembangunankawasan pembangunan pasar apungyang berada di Kawasan Waduk Jatibarang.


Pemerintah pada tahap pembangunan secara umum adalah sebagai pihak

yang mengawasi !alannya proyek pembangunan serta sebagai pihak yang

dikonsultasikan, baik sebelum atau setelah teknis pembangunan. Pemerintah

pada hal ini meliputi Badan Perencanana Pembangunan %aerah 5Bappeda7

Pro9insi Jawa 'engah sebagai lembaga terkait yang menangani pembangunan di

Pro9insi Jawa 'engah yang kemudian berperan sebagai pengawas pembangunan.

Selain Bappeda, terdapat pula dinas=dinas yang dikonsultasikan, contohnya

adalah %inas 2ipta Karya dan 'ata 6uang, %inas Pendapatan dan Pengelolaan

Aset %aerah, %inas Bina :arga, %inas Perhubungan, Komunikasi dan ?n>ormatika,

%inas Pasar, %inas Kebudayaan dan Pariwisata dan %inas Kebersihan dan

Pertamanan serta Badan

8/19/2019 BAB IV MP

40/106

Hak dan +ea'i%an Sasta

Hak +ea'i%an

• :enerima hak guna lahan

pembangunan dari pemerintah

• :enerima laporan perencanaan

pembangunan "sik

• :enerima sanksi ataspelanggaran kesepakatanpembangunan denganpemerintah 5diatur padakesepakatan tahap penyeleseian7

• :enun!uk konsultan perencana,

pelaksana, dan pengawas dengansepengetahuan pemerintah

• :elaksanakan pembangunan sesuai

dengan imeline dan aturan yangditetapkan pemerintah

• :enyelesaikan seluruh tahap

pembangunan tepat pada waktunya

• :eminta konsultasi pemerintah

selama pembangunan "sikberlangsung

• :emberikan berita acara dan laporane9aluasi pembangunan tiap periodesemester kepada pemerintah


* 0ahap Pen!elesaian

Pada peker!aan proyek pembangunan biasanya ter!adi kendala pada

penger!aan proyek tersebut, baik kendala yang memang sudah diperhitungkan

maupun kendala yang di luar perhitungan perencana.Kendala tersebut men!adi

penyebab terlambatnya penyelesaian proyek, sehingga proyek tersebut tidak

berlangsung sesuai dengan rencana.%alam suatu pelaksanaan proyek unsur=

unsur utama yaitu

• .os keuangan dan in9estasi.

•

6uali/ ukuran kualitas yang diinginkan dan persyaratan yang !elas.• 6uani/ besar atau dimensi proyek.

• 3ime lama waktu yang diperlukan untuk pelaksanaan bangunan.

Pada pembagunan pasar apung waduk !atibarang terbagi men!adi ; tahap

pembangunan.'ahapan= tahapan tersebut sesuai denganper!an!ian yang telah

disepakati oleh kedua belah pihak. Adapun tahapan tahapan tersebut yaitu

• Pembangunan 'ahap 1 meliputiPenga!uan iinpengelolaan pasar apung

di waduk !atibarang dan penentuan lokasi strategis untuk pembangunan

pasar apung di waduk Jatibarang.

• Pembangunan 'ahap 0 terdiri dari pembangunan in>rastruktur dan

sarana

• Pembangunan 'ahap 3 terdiri dari pembangunan in>rastruktur dan

sarana

• Pembangunan 'ahap terdiri dari pembangunan in>rastruktur dan

sarana

• Pembangunan 'ahap ( terdiri dari pembangunan sarana dan Promosi

Pasar apung waduk Jatibarang

8/19/2019 BAB IV MP

41/106

• Pembangunan 'ahap ; terdiri dari pembangunan sarana dan

Pemeliharaan Pasar Apung Jatibabarang

%alam hal keterlambatan pembangunan maka pihak kedua akan dikenai

biaya keterlambatan dengan penambahan royalty sebesar 0,( 5dua setengah

persen7 dari keuntungan tiap tahun. 4amun apabila ter!adi keterlambatan

melebihi *+ hari, maka pihak pertama berhak untuk membatalkan per!an!ian.

%alam per!an!ian ker!a sama ini, mulai pembangunan dari awal sampai akhir

tidak ter!adi keterlambatan yang dimaksud dan tidak ada perpan!angan waktu.

Pembangunan dapat diselesaikan tepat waktu oleh pihak kedua.

Pada tahapan pembangunan in>rastruktur serta >asilitas lainnya ini, dalam

pelaksanaan nantinya akan membutuhkanbiaya=biaya untuk melakukan

per!an!ian tambahan lainnya, periinan,pembongkaran areal pembangunan, timmonitoring dan iin ?:B 5?in:endirikan Bangunan7 akan men!adi kewa!iban

pihak in9estor.)allain yang menyangkut wanprestasi atau pihak tidak

melaksanakan prestasinya dinyatakan wanprestasi yaitu apabila ternyata pihak

kedua dalam waktu C+ 5sembilan puluh7 hari se!ak ditandatanganinya berita

acara penyerahan lapangan tidak melakukan kegiatan pembangunan

sebagaimana dimaksud per!an!ian ker!a sama ini tanpa alasan yang dapat

diterima pihak pertama maka pihak pertama dapat mencabut dan atau

membatalkan per!an!ian ker!a sama ini secara sepihak dan berhak menun!uk

pihak lain untuk melan!utkannya.

%alam hal keterlambatan penyelesaian pembangunan dan atau melebihi

dari batas waktu yang telah ditetapkan sesuai dengan per!an!ian ker!a sama ini

yang sudah ditentukan pada awal kesepakatan. Kecuali apabila ter!adi >orce

ma!eure, sanggahan, gugatan, pihak ketiga dan atau alasan yang tidak bisa

diterima oleh pihak pertama maka pihak kedua dikenakan denda keterlambatan

dengan penambahan rolyalty sebesar 0,( 5dua setengah persen7 dari

keuntungan yang diterima pada setiap tahun.

0a%el IV.Hak Stake(older

8/19/2019 BAB IV MP

42/106

Peme"intah Sasta

• :enerima royalty setiap tahunnya

dari pihak kedua sebesar 1+5sepuluh persen7 dari keuntunganyang diperoleh.

• :enerima seluruh bangunan dan

>asilitas lainnya yang dibangun olehpihak kedua setelah !angka waktuper!an!ian ker!a sama terakhirdalam keadaan terawat dan layaksecara teknis setelah dilakukanpenelitian dan suatu tim khususyang dibentuk bersama oleh pihakpertama dan pihak kedua sertamencatatkannya sebagai aset milikPro9insi Jawa 'engah.

• :enerima semua hasilnya selama

!angka waktu sebagaimanadimaksud dalam per!an!ian ker!asama ini men!adi hak pihakpertama.

• Selama !angka waktupendayagunaan8pengelolaan pihakkedua berhak menyewakan ataumembuat ker!a sama dengan pihaklain atas kawasan pasar apungwaduk !atibarang dan >asilitaslainnya dengan ketentuan bahwaper!an!ian sewa menyewa8ker!asama tersebut tidak boleh melebihi !angka waktu dan bertentangandengan isi dan maksud per!an!ianker!a sama dengan pihak pertama.

•

:embongkar bangunan lamabeserta bangunan turunannya danserta selan!utnya seluruhbongkaran bangunan berikutseluruh turunannya merupakan hakpihak kedua.

• :engagunkan hak guna bangunan

atas tanah 8bangunan padakawasan pasar apung aduk !atibarang kepada pihak Bank danatau lembaga keuangan lainnyadengan kewa!iban memberitahukanterlebih dahulu kepada pihak

pertama.Sumber: Hasil Analisis Kelompok Manajemen Pembangunan Kelas B, 2014

0a%el IV.+ea'i%an Stakeh,lde"

Peme"intah Sasta

• :embentuk tim monitoring dan

pengendalian pelaksanaanpembangunan sebagaiperpan!angan tangan PemerintahPro9insi Jawa 'engah dalammengendalikan pelaksanaaanpembangunan yang biayanya

disetu!ui dan ditanggung oleh pihakkedua.

• :eman>aatkan lahan serta

in>rastruktur yang ada sesuaidengan ketentuan yang berlaku.

• :engelola dan men!aga kawasan

pasar apung waduk !atibarangserta >asilitas lainnya hinggapeyerahan kembali kepadapemerintah.

• :enyelesaikan pembangunan

kawasan waduk !atibarang sesuai

dengan !adwal yang telahditentukan.

• :embayarkan royalty sesuaidengan per!an!ian yang telahdisepakati sebelumnya.


d. 0ahap Pengel,laan1 P",m,si Pasa" Apung Jati%a"angSetelah tahap pembangunan pasar, dilakukan tahap promosi untuk

memperkenalkan Pasar Apung Jatibarang dan menarik pedagang untuk ber!ualan

di Pasar Apung Jatibarang. Promosi dilakukan di tahap ke I dalam indikasi

program pembangunan Pasar Apung Jatibarang. %alam tahap promosi akan

8/19/2019 BAB IV MP

43/106

dilaksanakan pelelangan dan pengadaan seminar serta penda>taran pembelian

los.

a7 Pelelangan Pasar Apung JatibarangAwal dari proses pelelangan adalah dengan mempromosikan Pasar Apung

Jatibarang ke masyarakat khusunya para pedagang. Bentuk promosi dapatberupa pemasangan reklamasi, yer, serta melalui sosial media. Selain promosi

los yang akan dilelang proses promosi ini !uga ber>ungsi sebagai promosi Pasar

Apung Jatibarang sebagai salah satu tempat wisata di Kota Semarang ke

masyarakat.Pelelangan Pasar Apung Jatibarang akan dilakukan sebelum tahap

pengoperasian Pasar Apung Jatibarang. Pelalangan ini ditu!ukan untuk para

pedagang yang ingin ber!ualan di Pasar Apung Jatibarang.Sarana=sarana yang

dilelang dalam pembangunan Pasar Apung Jatibarang meliputi foo$!our ,

tokosou"enir dan perahu=perahu yang digunakan untuk ber!ualan di Pasar Apung

Jatibarang. 4antinya pedagang akan memilih dan menetapkan lokasi

ber!ualannya. Setelah pedagang menetapkan dimana tempat ber!ualannya,

pedagang=pedagang tersebut dengan pihak pengelola yaitu swasta sama=sama

ada kesepakatan.Sedangkan pihak swasta mem>asilitasi semua keperluan dalam

penyelenggaraan pelelangan tersebut.Pelelangan Pasar Apung Jatibarang dilakukan dalam waktu ; bulan setelah

tahap pembangunan selesai. Prosedur dari pelelangan ini adalah pedagang

datang ke kantor pemasaran, memilih lokasi ber!ualan dan setelah itu terdpat

kesepakatan antara pedagang dan pihak pengelola. %an nantinya akan berlan!ut

ke proses kontrak untuk pedagang yang ingin ber!ualan di foo$!our dan toko

sou"enir dan sewa perahu untuk pedagang.b7 :engadakan Seminar dan Penda>taran Pembelian #osSetelah melakukan kesepakatan mengenai lokasi ber!ualan, pedagang yang

sudah sepakat akan lokasi ber!ualannya wa!ib mengikuti seminar yang

dilaksanakan oleh pihak pengelola dalam hal ini swasta. %alam seminar ini akan

di!elaskan semua sistem=sistem yang berkaitan dengan operasional di Pasar

Apung Jatibarang. Sistem yang akan di!elakan dalam seminar ini mengenai !am

operasional, sistem perpakiran, sistem kebersihan dan penanganan sampah,

sistem kemanan dan ketertiban, sistem penarikan retribusi dan sistem

pemeliharaan sarana yang akan berlaku di Pasar Apung Jatibarang.Setelah pengadaan seminar, nantinya akan dilan!utkan dengan pen!elasan

sistem sewa untuk pedagang=pedagang yang berlokasi !ualan di perahu dan

pedagang yang berlokasi !ualan di foo$!our dan toko sou"enir akan berbeda

sistem sewanya serta sistem pembayarannya. Sistem sewa untuk para

8/19/2019 BAB IV MP

44/106

pedagang yang berlokasi !ualan di foo$!our dan toko sou"enir adalah dengan

sistem %P 5%ibayar Pertama7 sebesar (+ dari biaya sewa perbulan. Sedangkan

pedagang yang menggunakan perahu sebagai lokasi ber!ualan akan di!elaskan

sistem persewaan perahu per hari.

( Sistem ;pe"asi,nal Pasa" Apung Jati%a"angPasar Apung Jatibarang direncanakan dapat beroperasi pada tahap I? di

semester terakhir dalam indikasi program. %alam tahapan operasional akan

dikelola oleh pihak swasta setelah proses pembangunan selesai yaitu selama 1/

tahun dan tetep dalam pengawasan pihak pemerintah. %alam pengoperasian

selama 1/ tahun pihak swasta bertanggung !awab secara keseluruhan

pengoperasian Pasar Apung Jatibarang.Selama 1/ tahun pihak pemerintah wa!ib

mengawasi semua sistem operasional dan kiner!a swasta. %ari pihak pemerintah

akan dibagi men!adi dinas=dinas yang terkait dalam pengoperasional Pasar

Apung Jatibarang.a Jam ;pe"asi,nal Pasa" Apung

Jam operasional Pasar Apung Jatibarang akan dibagi menurut weekdays dan

weekend. Pada weekdays 5Senin=Jumat7 Pasar Apung Jatibarang akan

beroperasional dari pukul +(.++ W?B sampai pukul 1/.++ W?B.

8/19/2019 BAB IV MP

45/106

sehingga pengun!ung dan wisatawan dapat lebih lama berada di kawasan ini

sehingga diharapkan mampu meningkatkan pendapatan masyarakat. Setiap

pedagang !uga harus menggunakan caping sebagai identitas mereka.Programi

tersebut !uga didukung dengan keberadaan %esa Kandri yang memiliki berbagai

budaya seperti Wayang Kulit Apitan, :usik #esung. Waktu penyelenggaraannya

adalah sebagai berikut

0a%el IV.Pen!elengga"aan -isata Passa" Apung

P",g"am ;%'ek dan At"aksi -aktu Pelaksanaan)arian8rutin %nformaion .ener Setiap waktu

Pasar Apung1. Weekdays0. Weekend

+(.++=1/.+++(.++=01.++

@oodcourt +(.++=01.++

'aman Setiap waktuPusat Sou9enir Setiap waktu

?nsidental 1. Pasar 6amadhan Bulan 6amadhan1;.++=01.++

0. @esti9al PasarApung

esti9al pasar apung dan >esti9al caping hias.

Komunitas :usik #esung berperan sebagai aktor yang menya!ikan pagelaran

musik lesung pada setiap malam minggu. %an komunitas Wayang Kulit Apitan

memiliki peran sebagai aktor yang menya!ikan pagelaran wayang kulit apitan

pada setiap malam senin.

• %inas Pariwisata

8/19/2019 BAB IV MP

46/106

Berperan sebagai dinas yang mengawasi dalam men!alankan pagelaran

seni karena wilayah tersebut !uga masih berada di Kelurahan Kandri yang

dicanangkan sebagai %esa Wisata.

• Swasta

Berperan dalam men!alankan program wisata yang ada meliputi

pembiayaan, penyediaan sarana prasarana, dan pengorganisasian kegiatan.

# Sistem Pena"ikan &et"i%usi

%alam ber!alannya Pasar Apung Jatibarang, terdapat penarikan retribusi

yang nantinya dapat diman>aatkan sebagai sumber dana dalam pengelolaan

wisata. 6etribusi dapat diperoleh dari biaya sewa kapal, biaya sewa foo$!our

dan tempat sou9enir, biaya :2K serta biaya parkir. Berikut akan di!elaskan

metode pelaksanaan penarikan retribusi.• Biaya Sewa Kapal

6etribusi untuk sewa kapal bagi pedagang akan dilakukan setiap hari agar

kewa!iban retribusi pedagang dapat dibayarkan. Sistem penarikan dilakukan

dengan cara mendatangi langsung para wa!ib retribusi ditempat mereka

ber!ualan. ?ni dilakukan agar pemungutan tidak mengganggu proses !ual beli

para wa!ib retribusi dan memastikan bahwa tidak ada wa!ib retribusi pasar yang

tidak membayar retribusi. Petugas pemungut retribusi akan dibagi men!adi 0

wilayah pemungutan yakni daerah pasar apung sebelah kanan dan daerah pasar

apung sebelah kiri. Penarikan retribusi pada pedagang pasar apung harus

didahulukan8 diprioritaskan agar para pedagang membayar kewa!ibannya dulu

sebelum meninggalkan pasar. asilitas kapal tersebut dengan

biaya 6p 0++.+++,=8kapal.

• Biaya Sewa &oo$!our dan 'empat Sou"enir

6etribusi untuk sewa foo$!our dan tempat sou9enir akan dilakukan setiap

bulan. Sistem penarikan dilakukan dengan cara mendatangi langsung para wa!ib

retribusi ditempat mereka ber!ualan. ?ni dilakukan agar memastikan bahwa tidak

ada wa!ib retribusi pasar yang tidak membayar retribusi. Petugas pemungut

retribusi akan dibagi men!adi 0 wilayah pemungutan yakni pada foo$!our dan

tempat sou"enir# 6etribusi untuk sewa foo$!our dan tempat sou"enir adalah 6p

3++.+++,= per bulannya.

•

Biaya :2K

8/19/2019 BAB IV MP

47/106

6etribusi untuk penggunaan :2K akan dilakukan saat pengguna :2K

selesai menggunakannya sebesar 6p 1.+++,=. Akan disediakan petugas untuk

memudahkan pengawasan. )asil dari retribusi tersebut akan digunakan untuk

pemeliharaan :2K.

• Biaya Parkir

6etribusi parkir akan dibebankan kepada masyarakat yang menggunakan

lahan parkir tersebut. 2ara penarikan retribusi adalah dengan membayar biaya

parkir sebesar 6p 1.+++,= pada saat masuk dan diberikan karcis parkir oleh

petugas. Apabila pada saat keluar parkir, karcis tidak ada maka akan dikenakan

denda.

%alam penarikan retribusi tersebut terdapat beberapa sake'ol$er yang

terkait yakni masyarakat, swasta dan %inas Pendapatan %aerah.• :asyarakat

%alam tahap ini, masyarakat yang berperan adalah pengun!ung Pasar

Apung dan pedagang di Pasar Apung Jatibarang, foo$!our ataupun tempat

sou"enir .Peran mereka adalah sebagai pihak yang memberikan retribusi kepada

pihak swasta.

• Swasta

Peran dari pihak swasta dalam tahap ini adalah sebagai pengawasan

proses penarikan retribusi dan pengelola hasil retribusi.

• %inas Pendapatan %aerah

Berperan dalam pengawasan penarikan retribusi dan pengelolaannya.

Pada proyek ini, pemerintah akan mendapatkan pendapatan 1+ per tahun dari

keuntungan yang didapatkan oleh pihak swasta. )al tersebut karena lahan yang

digunakan sebagai kawasan Pasar Apung Jatibarang adalah lahan negara berupa

)ak Pengelolaan.

d Sistem +eamanan dan +ete"ti%an

%i dalam pelaksanaan wisata, keamanan dan ketertiban men!adi >aktor

yang penting.%i Pasar Apung Jatibarang keamanan men!adi tanggung !awab

se!uri/ yang sudah diter!unkan.

8/19/2019 BAB IV MP

48/106

e Sistem +e%e"sihan dan Penanganan Sampah

Sistem kebersihan dan penanganan sampah di Pasar Apung Jatibarang

akan dikelola oleh pihak swasta selama 0+ tahun dan dalam pengawasan %inas

Kebersihan dan Pertamanan Kota Semarang. Sistem persampahan yang akan

dilaksanakan dengan menyediakan tempat sampah untuk kawasan=kawasan

serta !alur persampahan di Pasar Apung Jatibarang.

Sistem kebersihan Pasar Apung Jatibarang akan dilakukan oleh petugas

kebersihan Pasar Apung Jatibarang mulai pada pukul +;.++ W?B dan 1/.++

W?B.Petugas kebersihan ini ber>ungsi untuk membersihkan semua sarana di

darat dan kebersihan waduk.Sedangkan kebersihan perahu=perahu pedagang

merupakan tanggung !awab pedagang.

Kawasan Pasar Apung Jatibarang akan disediakan tempat sampah

sementara di kawasan=kawasan yang akan diangkut setiap pukul !am +;.++ W?B

dan 1/.++ W?B oleh petugas sampah Pasar Apung Jatibarang menggunakan

gerobak sampah. Selan!utnya sampah akan diangkut menu!u 'PS oleh petugas

sampah Pasar Apung Jatibarang yang nantinya akan diangkut oleh petugas

sampah Kota Semarang untuk dibuang menu!u 'PA Jatibarang.

Peran para stakeholder dalam program kebersihan dan penangan sampah

di Pasar Apung adalah sebagai berikut

:asyarakat khususnya pedagang dan pengun!ung berperan sebagaipelaksana dan bertanggung !awab atas kebersihan di perahu pedagang

dan bertanggung !awab atas kebersihan waduk dengan tidak membuang

sampah di waduk. %inas Kebersihan dan Pertamanan Kota Semarang berperan sebagai

pengawas dari pelaksanaan program kebersihan Pasar Apung Jatibarang

selama 0+ tahun dipegang oleh pihak swasta. Swasta berperan dalam pembiayaan petugas kebersihan dan petugas

sampah di Pasar Apung Jatibarang selama 0+ tahun dan menyediaakan

sarana persampahan serta pembuatan !alur persampahan.C Sistem Pe"pa"ki"an

Sistem perparkiran yang akan diterapkan di Pasar Apung Jatibarangadalah

dengan parkir oQ street. 'empat parkir yang telah disediakan akan dibagi

men!adi 0 ona parkir yaitu parkir kendaraan bermotor roda dua dan ona parkir

kendaraan bermotor roda empat. Parkir bagi pengun!ung dan pedagang tidak

akan dibedakan lahan parkirnya.Sistem parkir di Pasar Apung Jatibarang akan

dibedakan pintu masuk dan pintu keluar kendaraan.

8/19/2019 BAB IV MP

49/106

Sebelum memasuki kawasan parkir akanada petugas yang mengarahakan

kendaraan yang akan parkir menu!u tempat parkir yang telah disediakan,

sehingga tidak ada parkir liar yang meman>aatkan lahan yang ada di luar

kawasan Pasar Apung Jatibarang. #alu di pintu masuk akan ada petugas parkir

yang akan memberikan karcis parkir dan pembayaran retribusi parkir. %i dalam

kawasan parkir nantinya akanada petugas parkir yang akan mengarahkan

kendaraan=kendaaraan untuk parkir. Jika kendaraan ingin keluar maka di pintu

keluar akan ada petugas parkir yang mengecek karcis parkir. Jika kendaraan

tersebut tidak memiliki karcis maka akan dikenakan denda.

Peran stakeholder untuk program perpakiran di Pasar Apung Jatibarang

adalah sebagai berikut

:asyarakat dibagi men!adi dua yaitu pedagang dan pengun!ung.

:asyarakat berperan dalam penertiban sistem parkir di lingkungan Pasar

Apung Jatibarang. Sehingga tidak ada parkir liar di sekitar lingkunga Pasar

Apung Jatibarang. Swasta dalam hal ini berperan dalam pembiayaan petugas parkir untuk

waktu 0+ tahun dan penyediaan sarana dan prasarana yang akan

digunakan dalam sistem perpakiran di Pasar Apung Jatibarang.g Sistem Pemeliha"aan Sa"ana Pasa"

%alam beroperasinya wisata, keberadaan sarana pendukung akan sangat

berpengaruh. leh karena itu dibutuhkan pemeliharaan sarana yang telah

disediakan di kawasan Pasar Apung Jatibarang.Pemeliharaan sarana dilakukan

oleh pihak swasta dan diawasi oleh pemerintah. Berikut adalah pembagian

pemeliharaan sarana yang ada di kawasan Pasar Apung Jatibarang

0a%el IV.Stake(older te"kait Pemeliha"aan Sa"ana

N,.

Sa"anaPengel,laa

n Pengaasan

1 Parkir umum Swasta BAPPM%A dan P<

0 Parkir bongkar muat Swasta BAPPM%A dan P<3 Gudang Swasta =

Kantor pemasaran Swasta =

( %nformaion !enre Swasta =

; Pos satpam Swasta =

/ 'oko sou"enir Swasta %inas Pariwisata

* :as!id Swasta BAPPM%A dan P<

C 'PS

Swasta%inas Kebersihan danPertamanan

1+ 'oilet di parkiran Swasta BAPPM%A

8/19/2019 BAB IV MP

50/106

N,.

Sa"anaPengel,laa

n Pengaasan

13 )utan penyangga Swasta Badan #ingkungan )idup

1 &oo$ !our Swasta =

1( Panggung hiburan Swasta %inas Pariwisata

1; 'empat nonton Swasta %inas Pariwisata

1/#atar panggung

Swasta%inas Kebersihan danPertamanan

1* Perahu Swasta %inas Pariwisata

1CS'eler ( untuk transitpenumpang ) Swasta BAPPM%A dan P<

0+%ermaga 5untuk perahupen!ual7 Swasta BAPPM%A dan P<


Pemeliharaan sarana di kawasan Pasar Apung Jatibarang akan dilakukan

selama satu minggu sekali oleh petugas yang sudah disiapkan oleh pihak

swasta. Apabila sarana=sarana tersebut dirasa sudah tidak layak, maka pihak

swasta akan melakukan perbaikan terhadap sarana tersebut.

e. 0ahap Pen!e"ahan +em%ali

Pembangunan pasar apung tradisional di Jatibarang merupakan salah satu

konsep ker!asama antara pihak pemerintah dengan swasta 5in9estor7, dimana

pembangunan ini di awali dengan adanya pembebasan lahan dari masyarakat ke

pemerintah yang akirnya kepemilikan tanahnya di miliki penuh oleh pihak

pemerintah dengan catatan akan digunakan sebagai >aslitas umum.

Konsep pembangunan pasar tradisional ini menggunakan asas build

operate and trans>er 5B'7 yang merupakan salah satu konsep ker!asama sistem

guna serah bangunan yang dilakukan oleh kedua belah pihak dengan mengacu

pada asas per!an!ian yang di payungi dengan

8/19/2019 BAB IV MP

51/106

banngunan yang berbentuk komersial setelah selesainya per!an!ian dengan

pihak sewasta, sedangkan untuk kewa!ibanya yaitu mengosongkan area lokasi

yang akan di bangun sebagai pasar apung dan memberikan iin kepada swasta

untuk membongkar bangunan dan segala sesuatu yang ada di atasnya,

membuat !aminan untuk pihak swasta dengan tidak adanya tidak diker!a

samakan dengan pihak lain dan mem>asilitasi pihak swasta dalam proses

periinan yang berkaitan dengan pembangunan pasar apung.

asilitas

sarana pariwisata yang menun!ang terselenggaranya pasar apung di Jatibarang

dengan perencanaan teknis yang disepakati, menanggung seluruh biyaya

pembangunan yang berkomersial, merawat bangunan dan meyerahkan kepada

pihak pemerintah.

%alam pembangunan pasar apung Jatibarang ada tiga tahap penting yaitu

tahap pembangunan, oprasional dan trans>er. ungsi ruangnya terbagi ke dalam empat bagian yaitu ruang penerima,ruang trasnsisi, ruang peyangga dan ruang inti, dari semua bangunan yang ada

di setiap ruang ini mempunyai nilai bangunan komersial, dimana pembagiannya

yaitu pengadaan lahan, !alan, pagar keliling, gorong=gorong, dermaga, shelter,

tempat ber!ualan, mushola, toilet, 'PS, tempat promosi, >ood court, toko

sou9enir, air bersih dan instalasi listrik.

Pada bangunan diatas merupakan bagian dari bangunan komersial yang

nantinya akan di masukan dalam proses per!an!ian pada B' di pasar apung

Jatibarang dan merupakan bagian dari tahap pembangunan pasar apung

Jatibarang, dimana nantinya akan di oprasikan selama 0+ tahun oleh pihak

swasta. Pada Konsep per!an!ian B' yang dilakukan oleh permerintah dan

swasta pada bangunan yang didirikan di tanah yang sudah dialokasikan untuk

pembangunan pasar apung Jatibarang, maka semua bangunan yang mempunyai

nilai komersial beserta >asilitas yang telah diper!an!ikan akan di limpahkan

kembali kepada pemerintah setelah nilai kontrak berhenti dengan catatan harus

ada per!an!ian sistem bangunan guna serah 5B'7 dengan adanya dasar

8/19/2019 BAB IV MP

52/106

pemisahan yang tegas antara Pemerintah dan Swasta 5in9estor7. %imana ob!ek

bangunannya harus !elas.

Pada proses penyerahan pasar apung ke pemerintah atau penyerahan

bangunan yang komersial dan yang lainya ke pada pihak swasta harus

mempunyai catatan=catatan yang penting yaitu swasta 5in9estor7 membangun

semua bangunan yang komersial atas tanah milik pemerintah dan setelah

pembangunan selesai dan swasta berhak mengoperasionalkanya untuk !angka

waktu selama 0+ tahun. Selama !angka waktu operasional pasar apung

Jatibarang, pihak pemerintah berhak atas >ee yang telah ditentukan pada awal

per!an!ian yang sudah di sepakati oleh ke dua belah pihak, setelah waktu

operasional berakhir, in9estor wa!ib mengembalikan tanah kepada pemiliknya

beserta bangunanya komersial diatasnya, dengan ketentuan payung hukumnya

yaitu 5Pasal ;0 Peraturan Pemerintah 6epublik ?ndonesia nomor 3; tahun 0++(

tentang peraturan pelaksanaan undang=undang nomor 0* tahun 0++0 tentang

Bangunan Gedung7 .

asilitas ob!ekwisata pasar apung tradisional Jatibarang yang telah dibangun kepada

pemerintah , penyerahanya bangunan dan yang lainya harus dalam keadaan

yang baik, utuh, bebas dengan segala hutang dan tuntutan pihak yang manapun

dan bila ada tuntutan maka hal itu merupakan tanggung !awab swasta sebagai

in9estor. Selain bangunan dan sistem penyerahan pasar apung tradisional

Jatibarang dari swasta ke pemerintah, perpindahan !uga melibatkan peker!a,

dimana yang pertamanya beker!a untuk swasta, setelah di serahkan kepada

pemerintah, semua peker!a dipeker!akan kembali. dengan berakhirnya konsep

B' yang di implementasikan di pembangunan pasar apung tradisional pihak

swasta dan pemerintah mempunyai dampak yang saling menguntungkan,

sehingga deng di lepaskanya pasar apung dari swasta ke pemerintah ini memiliki

dampak yang positi> dimana dapat membangun in>rastuktur dengan biaya

perolehan dan tingkat bunga yang sangat rendah.

4.*. A#tuating

4.*.1. Asumsi Dasa"

8/19/2019 BAB IV MP

53/106

Pembangunan Pasar Apung di Waduk Jatibarang merupakan proyek yang

membutuhkan aturan dasar guna menghitung kelayakan proyek. Aturan dasar

tersebut berdasarkan asumsi dasar seperti luasan kawasan penataan, !as' ou

7o8 sebagai asumsi biaya yang akan dikeluarkan 5biaya in9estasi7 dalam

pembangunan, dan !as' in 7o8. Asumsi tersebut merupakan asumsi biaya yang

akan diterima guna mengganti biaya in9estasi yang dikeluarkan dalam

pembangunan.:enurut Sudarmo, gambaran proyeksi !as' 7o8 meliputi perencanaan

pengeluaran uang kas untuk kegiatan operasi dan merencanakan uang kas yang

akan dating. .as' 7o8 merupakan penyusunan penerimaan aliran yang masuk

5!as' in 7o87 dan !umlah yang dikeluarkan 5!as' ou 7o87, dimana dalam aliran

tersebut dapat dilihat !umlah dana yang dimiliki dalam waktu tertentu.

%engan analisa !as' 7o8 dapat diketahui surplus dan de"sit yang dialami

perusahaan. Bila diperkirakan bulan=bulan yang akan datang terdapat surplus

kas yang besar, maka !auh sebelumnya dapat diadakan perencanaan

penggunaan dana tersebut secara e>ekti> dan e"sien, demikian pula sebaliknya

!ika diperkirakan akan ter!adi de"sit kas, maka !auh sebelumnya sudah dapat

direncanakan kebi!akan=kebi!akan yang diambil guna menutupi de"sit kas

tersebut.4.*.(. 0ahap Pem%angunan

Pasar Apung Waduk Jatibarang yang terletak di Kelurahan Kandri,

Kecamatan Gunungpati. Pasar apung ini direncanakan untuk dibangun men!adi

salah satu tempat wisata mengingat kawasan Kandri !uga di canangkan men!adi

desa wisata di Kota Semarang. Kawasan dengan luas (10/C.+( m0 atau sekitar (

)a ini !uga akan men!adi alternati> sebagai tempat perbelan!aan bahan bahan

pokok bagi warga sekitar.Pembangunan waduk Jati barang ini akan dicanangka selama 3 tahun

dengan melakukan ; tahapan. Pasar apung ini merupakan hasil ker!asama

antara pemerintah dengan pihak swasta. Pihak swasta disini ber>ungsi sebagai

pembangun dan pengembang. %imana direncanakan selama 0+ tahun

pembangunan dan pengoprasian Pasar Apung Waduk Jatibarang ini akan

diserahkan sepenuhnya kepada pihak swasta namun dengan per!an!ian terkait

yang telah disepakati sebelumnya.6encana awal yang akan dilakasanakan dalam pembuatan Pasar Apung

Waduk Jatibarang ini adalah dengan terlebih dahulu membebaskan lahan milik

masyarakat. Kemudian akan dibangun berbagai macam >asilitas pendukung

adanya pasar tersebut seperti tempat parkir, dermaga, shelter, >oodcourt, toko

sou9enir, gudang dan masih banyak lagi. Biaya Keluar 5cash out7 dari

8/19/2019 BAB IV MP

54/106

pembangunan Pasar Apung Waduk Jatibarang ini merupakan biaya yang akan

dikeluarkan untuk pembangunan pasar apung tersebut.

0a%el 4.F)ash ;ut Pem%angunan Pasa" Apung -aduk Jati%a"ang

Sa"ana DanP"asa"na

+ateg,"i2uas

Ha"ga

Standa"

Ha"ga

Asumsi

Jumlah

Bia!a

Penanggung

Jaa%

3M( 3&p9M( 3&p9M( 3 &p

8/19/2019 BAB IV MP

55/106

Sa"ana DanP"asa"na

+ateg,"i2uas

Ha"gaStanda"

Ha"gaAsumsi

JumlahBia!a

Penanggung Jaa%

3M( 3&p9M( 3&p9M( 3 &p

8/19/2019 BAB IV MP

56/106

= Pembangunan pagar keliling

= Pembangunan Jalan

= Pembangunan gorong=gorong

= Pembangunan gerbang utama

= Pembangunan an!ungan 5dermaga7

= Pembangunan s'eler

= Penyediaan kantor pengelola dan pemasaran

= Penyediaan sarana pengamanan 5pos satpam7

• 'ahap ketiga dan keempat dilaksanakan pada tahun kedua dengan

pengeluaran sebesar 6p. .+++.+++.+++,=. %alam tahap ini merupakan

pembangunan >asilitas penun!ang yang dibuthkan pengun!ung wisata.

Adapun rincian peker!aan yang dilakukan adalah= Penyediaan kapal tempat ber!ualan

= Penyediaan taman rekreasi

= Penyediaan transportasi pengun!ung

• 'ahap kelima dan keenam dilaksanakan pada tahun ketiga dengan

pengeluaran sebesar 6p. ;.(*.1(+.+++,=. Pembangunan pada tahap

ini berkaitan erat dengan pembangunan >asilitas pelayanan. Adapun

rincian peker!aan yang dilakukan adalah

= Penyediaan mas!id

= Penyediaan toilet

= Penyediaan tempat parkir

= Penyediaan 'PS

= Penyediaan tempat bongakar muat barang

= Penyediaan tempat penyimpanan barang

= Penyediaan tempat promosi

= Penyediaan in>ormation center

= Penyediaan >ood court

= Pengadaan >urniture

= Penyediaan tempat untuk toko sou9enir

B Bia!a Masa +,nst"uksi

Pembiayaan yang dibutuhkan pada masa konstruksi berkaitan langsung

dengan biaya=biaya yang dikeluarkan untuk peker!a proyek pembangunan

kawasan wisata pasar apung di waduk Jatibarang. Sama hal nya dengan kegiatan

pembangunan, pada masa konstruksi membutuhkan waktu selama 3 tahun. )al

8/19/2019 BAB IV MP

57/106

ini dikarenakan kedua !enis kegiatan ini ber!alan beriringan pada saat yang

sama. Adapun rincian pembiayaan pada masa konstruksi adalah sebagai berikut

• :ana!amen pengelolaan %iasumsikan bahwa akan ter!adi kenaikan

sebesar 1 setiap tahunnya. Pada tahun pertama biaya yang

dibutuhkan se!umlah 6p. 0++.+++.+++,= yang dilan!utkan pada tahun

kedua dan ketiga biaya men!adi 6p. 0+0.+++.+++,= dan 6p.

0+.0++.+++,=.

• Ga!i peker!a Selama 3 tahun masa konstruksi anggaran dana untuk ga!i

peker!a adalah sebesar 6p. 1.0++.+++.+++,= tanpa adanya kenaikan

pada setiap tahunnya.

• Penyediaan sarana air bersih, instalasi listrik, dan penerangan umum

Pembiayaan untuk penyediaan air bersih, listrik, dan penerangan

dialokasikan hanya pada tahun kedua. Adapun secara urut pembiayaan

ketiganya adalah 6p. 1+.+++.+++,= , 6p. 1C+.+++.+++,= , dan 6p.

(0.+++.+++,=.

• Asuransi tenaga ker!a Pembiayaannya selama 3 tahun untuk semua

peker!a konstruksi dengan asumsi kenaikan asuransi setiap tahunnya

sebesar 1+ . Pada tahun pertama biaya yang dibutuhk

Documents

BAB IV MP