ATTICO MILANO N7

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Edizione Milano - n.7 - 16 febbraio 201120

a cura di Raffaele Racioppi

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Si tratta di una delle aree di miglioramento su cuigli agenti immobiliari dovranno giocare la parti-ta della “ripresa”. Che richiede prima di tuttounʼoperazione di pulizia sul proprio portafoglioclienti, in grado di generare numerosi vantaggi

Le dinamiche operative commerciali, come sap-piamo, dovrebbero seguire gli scenari creati dal-le esigenze del mercato. Come i prezzi che varia-no a seconda della forbice generata dalla richie-sta e dallʼofferta, anche le strategie operative/com-merciali subiscono adeguamenti. Gli agenti immobiliari, come professionisti che fannoanche impresa, devono tenere conto di queste dina-miche, quando si trovano ad analizzare e gestire lereazioni ai vari “Mercati”Proviamo a vedere, con lʼaiuto delle slide sotto-stanti, quali dinamiche si innestano in ambito immo-biliare.

Vediamo nel mer-cato regolare chein Italia non siricorda da moltianni unʼequadistribuzione tradomanda e offer-ta di immobili;successivamen-te, come acca-duto fino a tre-quattro anni fa, larichiesta sopra-vanza di gran lun-ga lʼofferta; infi-ne, troviamo lʼat-tuale situazionedi mercato, conuna moltitudinedi immobili in ven-dita e unʼesiguarichiesta.Quale azioneintraprendere percompensare loscompenso attua-le? Lʼagenteimmobiliare èsempre stato abi-

tuato a focalizzare la propriaattenzione principalmente sullʼimmobile, dedican-do sforzi e investimenti quasi esclusivamente suricerca e sistemi pubblicitari. Se questo può anda-re bene in momenti di boom e/o di normalità delmercato, non può invece portare vantaggi in unmomento di mercato in crisi.Sono cambiate le priorità, la difficoltà maggiore ètrovare chi può effettivamente acquistare. In que-sto mercato, il cliente che vuole, ma soprattuttoche ha i requisiti per comprare è “sicuramente” la

figura da curare e da togliere dal mercato. Va dasé, quindi, che la richiesta di acquisto non può piùessere oggetto di attenzione sommaria, ma intor-no a essa bisogna creare una vera metodologiadi gestione e di servizio.Dando per scontato, che già siamo al corrente del-la corretta modalità di raccolta in funzione dellaprivacy, focalizziamoci su come potremmo impo-stare correttamente il servizio sulla richiesta.Unʼesatta e completa rianalisi del portafoglio clien-ti dovrebbe iniziare facendo pulizia di tutte le richie-ste obsolete, di tutte quelle che hanno già portatoa un acquisto, di quelle che ormai sappiamo farparte di quella schiera di clienti che fanno “turismoimmobiliare”, e infine di tutte quelle che, a seguitodel cambiamento dei criteri bancari, non hanno piùle caratteristiche necessarie per accedere al cre-dito. Questa operazione, che in alcuni casi falcidiai portafogli, va fatta una tantum, visto che da quelmomento in poi le nuove operazioni saranno com-pilate correttamente. Lʼopera di pulizia genera tut-ta una serie di vantaggi: ci rimette in contatto coni clienti, permette di raccogliere dati più aggiorna-ti, offre lʼoccasione per promuovere nuovi immobi-li, ottimizza e finalizza i tempi di lavoro. Riprendendo questo ultimo vantaggio, è buonaabitudine lʼutilizzo di uno strumento informaticoper la gestione degli immobili e lʼincrocio dellerichieste con gli immobili stessi. Lʼeccellenza siottiene con uno strumento di condivisione allar-gata ad altri agenti immobiliari, attraverso quelloche viene universalmente riconosciuto come MLSo Collaborazione immobiliare. Con lʼutilizzo di que-sta metodologia di lavoro avremo una maggiorefidelizzazione del nostro cliente richiedente, poten-do offrire una più ampia disponibilità di immobili,evitandogli cosi di andare in giro per agenzie alasciare richieste. Prima di rimandarvi alla continuazione sul prossi-mo articolo, una riflessione. Il cliente si rivolge alprimo agente immobiliare per vari motivi: perchéha già testato la sua professionalità in una tratta-tiva precedente; perché ha ricevuto su di lui refe-renze positive; perché ha letto una pubblicità o unannuncio sul web; perché lʼagenzia è vicino a casa,al luogo di lavoro o nella zona in cui ricerca lʼim-mobile. In ogni caso, lo sceglie tra altri agenti immo-biliari. Ora sta allʼagente offrire un servizio che lo fide-lizzi e lo tolga dal mercato, evitando di innescareil “giro delle sette chiese”. Nel prossimo articolo vedremo come si può otte-nere questo risultato. Intanto, buon lavoro!Come sempre, questo articolo è commentabile suwww.mlsgeneration.it.

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Edizione Milano - n.7 - 16 febbraio 2011info&news 22

Confedilizia: ripresa condizionata dallapolitica

È stata presentata nei giorni scorsi la sesta edizionedel Borsino immobiliare di Confedilizia, che rilevaogni semestre i valori di compravendita degli im-mobili adibiti a uso abitativo di 105 province italiane(47 città del Nord, 25 del Centro e 33 del Sud). Lapubblicazione riporta i dati che emergono dallamedia della rilevazione dei due semestri del 2010:i valori minimi sono riferiti a immobili da ristrutturare,mentre quelli massimi riguardano immobili nuovi ogià ristrutturati.Fra i valori massimi di compravendita registrati sisegnalano - per le zone centrali di ciascuna città -Venezia (con una media di 9.400 euro al metro qua-dro), Roma (8.900 euro mq) e Milano (7.600 euromq); per le zone semicentrali, Venezia (6.380 euromq), Milano (5.140 euro mq) e Roma (5.000 euromq); per le zone periferiche, Roma e Venezia(4.000 euro mq), Siena (3.520 euro mq) e Milano(3.350 euro mq).Con riferimento alle aree geografiche, invece, i va-lori medi più elevati in zone centrali si registrano alNord (3.372 euro al metro quadro); seguono il Cen-tro (3.191 euro mq) e il Sud con le isole (2.332 euromq). Per i valori minimi in zone periferiche, è il Cen-tro a registrare il prezzo medio più alto (1.046 euromq), seguito dal Nord (988 euro mq) e dal Sud edisole (758 euro mq).Le previsioni del Borsino immobiliare di Confedili-zia, che redige i propri dati in base a informazioniraccolte attraverso le rilevazioni di oltre 200 sedi ter-ritoriali, sono questʼanno fortemente condizionateda due fattori esterni. Da un lato, assume unʼimpor-tanza fondamentale lʼesito del confronto sul prov-vedimento in materia di federalismo municipale,

allʼinterno del quale si prevede lʼintroduzione dal2011 della cedolare secca sugli affitti: una misurada tempo richiesta da Confedilizia e che, se appro-vata in una forma priva di complicazioni formali, è ingrado di rappresentare uno straordinario volano peril mercato immobiliare, in virtù della fiducia che re-stituirebbe agli investitori in edilizia, nei quali ha giàcreato grandi aspettative. Dallʼaltro lato, però, il set-tore rischia di essere influenzato negativamente dallericorrenti voci sullʼintroduzione di unʼimposta patrimo-niale, che contribuiscono a introdurre elementi di fortepreoccupazione negli investitori.In assenza di fattori esterni in senso positivo o ne-gativo (in proposito, saranno determinanti la finedellʼattuale momento di paralisi della politica e il pro-seguimento o meno della legislatura), la Confedili-zia ritiene che nel 2011 si consoliderà la ripresaregistrata nellʼultima parte del 2010, dopo anni diprezzi in calo. Ripresa per altro prevista dal Bor-sino Confedilizia dellʼanno scorso e che si è con-cretizzata in aumenti dellʼ1-1,5% nelle grandi città,in un periodo che ha visto crescere anche il numerodelle compravendite (tanto che il saldo finale do-vrebbe vedere un aumento di circa il 3% rispettoagli scambi registratisi nel 2009, quando al 31 di-cembre si contavano 609.000 transazioni).

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Nel primo semestre del 2010, secondo le rilevazionidellʼufficio studi di Tecnocasa, le quotazioni dei boxsono calate in Italia dello 0,2% e quelle dei postiauto dello 0,9%. Nelle grandi città i prezzi dei primisono diminuiti dello 0,4% mentre quelli dei secondisono rimasti stabili. I valori più alti si registranosempre nelle zone centrali, dove la domanda è co-munque più alta rispetto allʼofferta, mentre la dimi-nuzione percentuale più sensibile hainteressato Roma con il -1,1%. Sempre a Roma, ea Napoli, si registrano le quotazioni dei box più ele-vate. La motivazione principale che spinge allʼacquisto delbox o del posto auto è lʼutilizzo per la propria mac-china, non a caso la loro presenza è uno degli ele-menti più presi in considerazione da chi cerca

lʼabitazione per uso diretto. Coloro che acquistano ilbox per uso diretto prediligono le tipologie annesseallʼabitazione o non troppo lontane, adatte alle di-mensioni di unʼauto moderna, con un adeguato spa-zio di manovra, un ampio ingresso e preferibilmenteposizionate al piano terra. Il taglio più richiesto èquello di 15-18 mq. Apprezzata anche la possibilitàdi realizzare un soppalco e di poter parcheggiareoltre allʼauto anche una moto, la presenza di unpunto luce e di un punto acqua. Chi invece vuole investire in questo segmento im-mobiliare, deve valutare bene la zona, prediligendoquelle con scarsa possibilità di parcheggio. Nellaprima parte del 2010, il rendimento dei box è statodel 4,9% annuo lordo.

Prezzi in calo nel 2010


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Direttore Responsabile Gianluca Proni

CollaboratoriRoberto Carcano

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In redazione Responsabile di Filiale Marco Penati

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Battitura testiM. D’Urzo, M. Falcone, A. Magni, M. Man-nias, S. Mariga, S. Vinci

StampaSan Biagio Stampa S.p.a.

Registrazione Tribunale di Monza n.1702 del 31/12/03L’editrice B&P Editori srl, si riserva il diritto di modificare, rifiutare osospendere una inserzione a proprio insindacabile giudizio. L’edi-tore non risponde di eventuali errori di stampa, ritardi o danni cau-sati dalla non pubblicazione di inserzioni per qualsiasi motivo. Gliinserzionisti dovranno rifondere all’Editore ogni spesa da essoeventualmente sostenuta a causa di dichiarazioni, violazione didiritti o altri elementi contenuti negli annunci. B&P Editori srl offresolo un servizio, non riceve percentuali o compensi sulle com-pravendite in oggetto, non è perciò responsabile della qualità, pro-venienza o veridicità delle inserzioni. E’ vietata la riproduzione,anche parziale, di questa copia di giornale.

Periodico di informazione e annunci immobiliariAnno XIX - Numero 716 Febbraio 2011 - Edizione Milano

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BUBBIANO

MONOLOCALE BUBBIANO Open-space mq. 46circa. Soggiorno, cucina a vista, zona notte, bagno,2 balconi. Classe B: pannelli solari, riscaldamentocentralizzato con conta-calorie, predisposizionearia condizionata. 02/7620220 www.bludom.com

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CANTIERE BUBBIANO Appartamento di mq. 159ca.: primo piano ingresso, soggiorno, cucina- pran-zo, 1 camera matrimoniale con bagno; pianoammezzato 2 camere, 1 bagno. Classe B energe-tica 02/7620220 www.bludom.com

CANTIERE BUBBIANO Appartamento mq. 180ca. Ingresso, soggiorno, cucina tinello con acces-so ai giardini privati di mq. 221 ca. 3 camere e 2bagni. Classe B 02/7620220 www.bludom.com

CANTIERE BUBBIANO Appartamento mq. 186circa in villa XVI sec. nuova ristrutturazione. Ingres-so, salone, cucina abitabile, 3 camere, 2 bagni, ter-razzo. Classe B pannelli solari, riscaldamento cen-tralizzato 02/7620220 www.bludom.com

CANTIERE BUBBIANO Appartamento mq.121 ca.Ingresso, soggiorno, zona cucina, 2 camere, 2bagni. Giardino 170 mq. circa. Classe B pannellisolari, riscaldamento centralizzato conta- calorie,predisposizione aria condizionata. 02/7620220www.bludom.com

CANTIERE BUBBIANO Appartamento mq.138 cir-ca, in villa del XVI sec. nuova ristrutturazione. Ingres-so, soggiorno, terrazzo vista golf, cucina - pranzo,2 camere, 2 bagni. Classe B. 02/7620220 www.blu-dom.com

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CANTIERE BUBBIANO Bilocale mq.50 circa, tra-vi a vista. Soggiorno, cucina a vista, disimpegno,camera, bagno. Classe B pannelli solari, riscalda-mento centralizzato conta-calorie. 02/7620220www.bludom.com

CANTIERE BUBBIANO Bilocale mq.71 circa, tra-vi a vista. Ingresso, soggiorno,angolo cottura, came-ra, bagno, 2 balconi. Classe B: pannelli solari, riscal-damento centralizzato conta-calorie. 02/7620220www.bludom.com

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CANTIERE BUBBIANO In villa XVI sec. nuovaristrutturazione, attico travi a vista, torretta, mq.207circa Ingresso, soggiorno, cucina-pranzo, came-retta, camera matrimoniale, 2 bagni, stireria, 3 ter-razzini. Classe B. 02/7620220 www.bludom.com

CANTIERE BUBBIANO Monolocale mq. 43 circa,travi a vista, soppalcabile. Ingresso, open space,cucina a vista, bagno. Classe B pannelli solari, riscal-damento centralizzato conta-calorie, predisposi-zione aria condizionata. 02/7620220 www.blu-dom.com

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BORNASCO

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BOVISIO MASCIAGO

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BUCCINASCO

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CAGLIO

VILLA CAGLIO VILLA singola di ampia metratu-ra: P.S.: box doppio, taverna, locali lavanderia e cal-daia; P.R.: soggiorno doppio con camino, terraz-zo, cucina abitabile, balcone, due camere con duebagni; al P 1° mansardato: due camere con bal-concino, bagno. Giardino di 1.600 mq. Ottima-mente tenuta, nel verde, posizione panoramica.Ideale per residenza o anche seconda casa. L’Esa-gono 0248513588 024980535 [email protected]

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VILLA CARAVAGGIO VICINANZE NO SPESEAGENZIA. Ultima disponibilità. Villa tipo singola,soggiorno, cucina, 3 camere, 2 bagni, box e giar-dino privato 285mila€ Studio Casa Truccazzano0295309110

CARONNO PERTUSELLA

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CASALMAIOCCO

TRILOCALE CASALMAIOCCO modignano Casal-maiocco : (Modignano ) in palazzina ottimo trelocali composto da ingresso, soggiorno con ango-lo cottura, 2 camere, doppi servizi, 1 balcone , postoauto, riscaldamento autonomo, completamenteristrutturato, libero subito €. 160.000 347/9396025Cayman Immobiliare 02/8323728

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CASOREZZO

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CASSINA DEʼ PECCHI

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ATTICO BUCCINASCO n recente complesso cir-condato dal verde Attico mq. 198 con 3 TERRAZ-ZI. Piano 5°: ingresso, soggiorno con affaccio suterrazzo, cucina, 2 ampie camere (una con terraz-zo), 2 bagni, ripostiglio. Piano 6°: ampio open-spa-ce con Terrazzo, cucinotto, ripostiglio. Tripla espo-sizione, Termoautonomo, aria condizionata, allar-me. Possibilità di creare 2 unità immobiliari indi-pendenti. Cantina, Box, Posto auto inclusi nel prez-zo. € 660.000,00 - Blustudio Imm.re Tel. 02.8376107- www.blustudiomilano.it I Blustudio 02/837610702/83241852

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BUSNAGO

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BUSSERO

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CABIATE

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