Upload
others
View
15
Download
0
Embed Size (px)
Citation preview
Arya Samaj Nederland ASAN
Arya Samaj Nederland – ASAN
Project: ASAN Mandirbouw
2012 – 2015
Dit portfolio document bevat a lgemene informatie ten behoeve van de leden en donerende
organisaties. De inhoud is gebaseerd op de informatie die ten tijde van het schrijv en van dit
document beschik baar en bek end was.
Dit document is de eerste revisie (rev 0.0) en onderhevig aan wijzigingen. Periodiek zal de inhoud
erv an aangepast worden aan de op dat moment beschikbare informatie.
Rev is ie 0. 0
Januari 2013
Namens het ASAN Bouwteam
NamastNamastNamastNamastèèèè
Page 2 of 24
Inhoudsopgave
1. Inleiding ................................................................................................................................ 3
1.1 Inleiding AS AN ............................................................................................................... 3
1.2 Ontwikk eling en Realisatie Mandirpark Den Haag............................................................. 3
2. Doelstellingen v an AS AN ........................................................................................................ 5
2.1 Kritische succesfactoren ................................................................................................. 5
3. Uitgangspunten en Wensen van de ASAN ............................................................................... 6
4. Analyse en S trategie .............................................................................................................. 7
4.1 Huidige situatie .............................................................................................................. 7
4.2 Gewenste situatie .......................................................................................................... 7
4.3 Conclusies naar aanleiding van een sterkte/zwakte analyse .............................................. 7
4.4 Strateg ische focus .......................................................................................................... 8
5. Het Project ...........................................................................................................................12
6. Financiële Aspecten ..............................................................................................................16
7. Proces- en Projectorganisatie ................................................................................................17
8. Planning ...............................................................................................................................19
9. ASAN activiteiten..................................................................................................................20
10. Samenvatting ....................................................................................................................23
11. Contact I nformatie- en Banktransactie gegevens v an AS AN .................................................24
11. 4 Contact Informatie ASAN ...............................................................................................24
11. 5 Banktransactie gegevens v oor het Fondswervingsprogramma .........................................24
Page 3 of 24
1. Inleiding
1.1 Inleiding ASAN
Arya Samaj Nederland (ASAN) is een vereniging gebaseerd op de Arya Samaj stroming binnen het
Hindoeïsme ofwel de Vedic S anatan Dharma srroming, die door S wami Dayananda Saraswati is
opgericht op 10 april 1875 te Bombay (Mumbai) in I ndia. De Veda’s z ijn de grondslag v an de Vedische
leer en het Hindoeïsme. De Arya S amaj is een sociaa l, culturele en relig ieuze herv ormingsbeweging
en stelt z ich ten doel om de leer van de Veda’s en de Vedische filosofie aan de mensheid over te
brengen.
Arya Samaj Nederland (ASAN) is al ruim 45 jaar gevestigd in Den Haag. De verenig ing heeft een actief
ledenbestand van ongev eer 800 personen. Het aantal Arya Samaj sympathisanten, die op de een of
andere manier betrokken zijn bij de v ereniging bedraagt ca. 12.000.
In de afgelopen jaren heeft ASAN haar bestaansrecht en waarde bewezen voor haar leden en voor de
Hindoe gemeenschap. Tegelijk ertijd heeft AS AN een belangrijk e en s ignificante bijdrage gelev erd aan
de multiculturele samenleving in Nederland en ook in Suriname. Ter illustratie hiervan: ASAN heeft
steun gegeven aan de mandirbouw in Suriname – Arya Dewaker.
ASAN wil nu graag de volgende stap zetten door middel van een significante investering in de
toek omst van de v erenig ing.
De huidige v erenigingsgebouwen voldoen niet aan de eisen en wensen van de organisatie. Ze zijn
niet geschik t v oor een optimale uitvoering van activiteiten, mede gelet op factoren zoals
bereik baarheid en mobiliteit t. b.v. ouderen. Om te v oorzien in deze behoeften zijn plannen gemaakt
om een multifunctioneel mandir annex verenigingsgebouw te realiseren met een opperv lak v an ca.
800m². Dit doet recht aan de verwachting en behoefte van de leden en aan de beginselen en
uitgangspunten v an de Arya Samaj. Deze bouw van de mandir vraagt een aanzienlijk lange termijn
visie en investering. Om de aard en omvang van de baten en lasten inzichtelijk te mak en wordt ook
een meerjaren businessplan opgesteld dat de kaders v ormt v oor de meer gedetailleerde jaarplannen.
1.2 Ontwikkeling en Re alisatie Mandirpark De n Haag
De Mandirorganisaties Arya Samaj Nederland (AS AN), Stichting Isk con Sri Krishna Dhaam (SKD) en
Stichting S iri Guru Singh S abha (S GSS ) mak en zich sterk om een Mandirpark in Laak haven West op de
locatie W 2-B te Den Haag te ontwikk elen. Op basis van hun v isie op de ontwikkeling van deze locatie
heeft de gemeente Den Haag bovendien de organisaties uitgenodigd om de nieuwbouw v an een
gezamenlijke Mandir Park te ontwikkelen en te realiseren.
Deze uitnodiging betekent k ansen ... k ansen v oor ASAN die bijna twee decennia lang uitkijkt naar een
nieuw mandir met een herkenbaar karak ter. Maar, dit betekent ook kansen v oor de Hindoestaanse
gemeenschap in Den Haag en in Nederland.
De Hindoestaanse gemeenschap en in het bijzonder ASAN als één v an de betrokken organisaties
krijgt met het Mandirpark een èchte plaats binnen Den Haag, Nederland en Europa. Met de realisatie
van het Mandirpark wordt een enorme stap gemaakt in de toegankelijk heid en de mogelijk heid voor
de geloofsgenoten in Den Haag en omstreken om hun lev ensvisie tot uiting te brengen in een
omgev ing die daarbij passend is.
De ontwikk eling v an het Mandirpark biedt ook kansen v oor de gemeente Den Haag. De gemeente
Den Haag zet zich al jaren in v oor de ontwikkeling van het gebied Laak haven West en
Petroleumhav en naar een gebied dat zich ontwikkelt tot een nieuwe stadswijk. Een stadswijk met
een v eelkleurig ‘’ jazzy’’, woon-werk- en leefmilieu.
Het Mandirpark past goed in de v is ie voor de nieuwe stadswijk en is uitermate geschik t als het
vliegwiel voor de gewenste transitie v an deze wijk.
Verder kent Den Haag a ls regeringsstad een grote internationale gemeenschap. Binnen haar
gemeentegrenzen huisvest zij een grote verscheidenheid aan culturen. Den Haag s laagt er als geen
ander in om k waliteit te bieden aan alle diverse bevolkingsgroepen. De Hindoestaanse gemeenschap
in Den Haag is groot en bestaat uit meer dan 40.000 mensen. Met het Mandirpark geeft Den Haag
een echte plek aan deze groep bewoners.
Daarnaast betreft het een lev ensstroming (Arya Samaj) die een steeds grotere belangstelling kent in
Nederland. Het is v oorspelbaar dat het Mandirpark een aanzuigende werk ing zal hebben en
bezoekers naar de hofstad brengt.
Page 5 of 24
2. Doelste llingen van ASAN
De hoofddoelstelling v an AS AN is om haar algemene missie en visie op de gebieden van de Vedische
filosofie, cultuur, gezin/huishouden, onderwijs en educatie, sociaal-maatschappelijke participatie,
politieke bewustwording en arbeid te kunnen uitdragen en om een optimale interactie met leden,
belangstellenden en de maatschappij in het a lgemeen te bewerkstelligen. Hiervoor is een geschik te
mandir en cultureel centrum essentieel.
De vereniging is momenteel gehuisvest in de panden Regentesselaan 233 – 239 te Den Haag, een
bedrijfsruimte, die dienst doet als mandir annex cultureel centrum. De mandirruimte is niet optimaal
voor het houden van relig ieuze, culturele en educatieve bijeenkomsten. Daar k omt bij dat de
onderhoudstoestand in totaliteit zeer te wensen over laat.
De Arya Samaj is een dynamische beweging en zal steeds moeten inspelen op de ontwikk elingen in
de maatschappij. In deze dynamische multiculturele samenlev ing zal ASAN zich op een aangepaste
wijze moeten blijv en profileren. Dit is vanuit de huidige locatie niet realiseerbaar temeer daar deze
gelegen is in een dichtbevolk te woonwijk.
In dit kader zijn er plannen ontwikkeld voor het realiseren van een multifunctioneel centrum (MFC)
met daarin herk enbare elementen v oor de Ary a Samaj van waaruit de vereniging haar bijdrage kan
blijv en lev eren v oor haar doelgroep c. q. de Haagse samenlev ing. Omdat dit centrum v oorwaarde is
voor het succesv ol uitdragen van de v isie van AS AN in de k omende jaren, v ormt het realiseren en
succesvol exploiteren van dit centrum één van de belangrijkste hoofddoelen v oor de planperiode
2013 -2023.
2.1 Kritische succesfactoren
Om de doelen te realiseren, z ijn er een aantal randvoorwaarden waaraan voldaan moet worden en
activ iteiten die succesvol moeten worden afgerond. Het meest k ritisch zijn de fundraising en
financiering van het project. Dit omvat zowel het vergroten van de eigen middelen op korte en lange
termijn a ls het v erkrijgen van externe financiering. Daarnaast mag het project niet ten koste gaan v an
de huidige activiteiten; v oldoende aandacht en middelen moeten gericht blijven op de huidige leden
en activiteiten.
Page 6 of 24
3. Uitgangspunten en Wensen van de ASAN
Voor het verv olg traject wensen ASAN en de twee andere organisaties, met een aannemer/architect
c.q. financierder samen te werken in een design, build en finance contract. Uitgangspunt v oor deze
samenwerking is om een basis gebouw zonder afwerkingen en inrichting op te lev eren tegen een
vooraf ov ereengekomen bedrag, dat binnen de k waliteitseisen en financiële draagkracht van ASAN
past.
ASAN heeft haar ontwikkelingsvis ie v oor het ontwerp en de mandirbouw op locatie W2-B neergelegd
in div erse stukken. Deze v isie op hoofdlijnen vormt steeds de leidraad bij het v erder ontwikkelen v an
het project. In hoofdstuk 5 en 6 k omen achtereenvolgens de programmatische aspecten en de
financiële aspecten aan de orde.
In dit hoofdstuk worden de belangrijkste uitgangspunten v erwoord die cruciaal zijn v oor het
welslagen van het mandirbouwplan.
Kwaliteit:
Het is van groot belang dat de kwaliteit die de vis ie op hoofdlijnen uitstraalt, nauwlettend
wordt bewaak t. De ontwikkeling v an het Mandirpark is gelegen in een stedenbouwkundige
omgeving die nu aantrekkelijk gemaak t wordt o.a. voor wonen, namelijk de ontwikkeling en
realisatie van woningen in de directe omgeving van het Mandirpark. Het bouwplan moet
geheel op zichzelf de juiste uitstraling en aantrekk ingskracht genereren v oor de (nieuwe)
bezoekers van de mandir.
Financien:
ASAN heeft de v olgende wensen c.q. condities aangegev en:
a. De ontwikkelaar, in dit geval MVO, ontwikkelt en realiseert het programma v oor de
woontorens (d.w.z. de woningen en commerciële ruimten) rondom de tempels voor
eigen rek ening en risico. ASAN heeft middels een intentieovereenk omst afspraken
vastgelegd met MVO ten aanzien van activ iteiten door MVO die niet aanstootgev end
mogen zijn v oor de hindoegeloofsov ertuiging.
b. De ontwikkeling en realisatie v an de Mandirs is v oor eigen rekening en ris ico voor elk
der Mandirorganisatie.
In 2013 za l ASAN haar beginselaanvraag indienen bij de gemeente. Mogelijk zal dit in samenwerking
met de andere organisaties gebeuren. Het doel v an de beginselaanvraag is om een zogenoemde
beginseluitspraak voor de start van de bouw van de gemeente te krijgen. Daarna kan een aanv raag
voor de bouwvergunning ingediend worden.
Na het v olgen van de benodigde procedures zal de start van de bouw kunnen aanvangen in 2014.
Alvorens dit gebeurt, zullen gesprekk en met financierders plaatsv inden en het ontwerp/architectuur
verder in detail worden uitgewerk t. Een prak tische en werkzame samenwerk ingsovereenkomst za l
worden opgesteld tussen de Mandirorganisaties en de aannemer om in alle vaart en v ertrouwen
gezamenlijk aan het werk te k unnen gaan.
Page 7 of 24
4. Analyse en Strategie
4.1 Huidige situatie
ASAN is in de afgelopen decennia uitgegroeid tot een belangrijke organisatie in de Hindoe
gemeenschap in de regio Den Haag. De v ereniging bezit een aantal hy potheekvrije panden en heeft
in de afgelopen periode liquide middelen opgebouwd die ingezet k unnen worden t.b.v. het project.
De exploitatie blijkt sluitend en v rij stabiel te zijn geweest over de afgelopen jaren. Echter, zoals in
hoofdstuk 2 beschrev en, voldoet de huidige huisvesting niet meer aan de eisen van de verenig ing.
Mede hierdoor begint een lichte stagnatie in de groei van de verenig ing zichtbaar te worden en het
aantal niet-betalende leden toont een stijg ing. Fys iek e - en geschikte - ruimte om nieuwe activ iteiten
te ontplooien is te beperk t waardoor ook groei van inkomsten uit deze bron stagneert.
4.2 Ge wenste situatie
ASAN wilt graag een multifunctioneel centrum dat aan de eisen van de verenig ing en haar leden
voldoet. Hierdoor verwacht ASAN:
� beter tegemoet te k omen aan de wensen en behoeften v an haar doelgroep;
� aantrekk elijk er te zijn voor potentiële leden en belangstellenden en
� beter in staat te zijn om nieuwe activ iteiten te ontplooien die bijdragen aan het uitvoeren
van de missie.
Een nieuw mandirgebouw annex cultureel centrum biedt tegelijkertijd een manier om nieuwe
bronnen van inkomsten te genereren om lange termijn stabiliteit te bewerkstelligen en v erdere groei
mogelijk te mak en.
4.3 Conclusie s naar aanleiding van een sterkte/zwakte analyse
Uit de sterkte/zwakte analyse die in teamverband is uitgev oerd, blijkt dat AS AN een goede basis
heeft voor v erdere groei. Er is een groot ledenbestand en een nòg groter groep sy mpathisanten in de
regio. Echter, de huidige huisvestingssituatie evenals de huidige economie kunnen de voortgang
belemmeren. Dit onderstreept het belang van het realiseren v an een nieuwbouw mandir annex
culturele centrum in de nabije toekomst zodat ASAN invulling kan gev en aan haar missie en om
verder te groeien.
Een nieuw centrum biedt de mogelijk heid om het ledenbestand te vergroten. Het biedt ook de
mogelijk heid om nieuwe bronnen van ink omsten te genereren door uitbreiding van bestaande
activ iteiten en door nieuwe activiteiten te ontplooien. Echter, de huidige economische situatie zou
het moeilijker kunnen maken om het gewenste niveau van financiering voor de nieuwbouw te
realiseren. Daarom zal veel aandacht moeten worden gegeven aan het v ergroten en v erbreden v an
de bronnen v an inkomsten. Op k orte termijn is dit van belang t.b.v. het f inancieren van de
ontwikkelingen maar ook op langere termijn wanneer de nieuwbouw gereed is en nieuwe
activ iteiten k unnen worden ontplooid. Tegelijkertijd moet worden verzek erd dat aandacht voor
nieuwe activiteiten niet ten k oste gaat van de bestaande activiteiten.
Van de leden verdienen de groepen ouderen en jongeren bijzondere aandacht. Voor de ouderen zal
aandacht worden besteed aan o.a. het in samenwerk ing met bestaande a lgemene organisaties
toegank elijk er maken van woon- en zorg instellingen v oor Hindoestaanse ouderen.
Page 8 of 24
Maar ook zal er aandacht zijn voor activiteiten voor ouderen, eenzaamheidsbestrijding en het
vergroten van de bereik baarheid van de mandir en culturele centrum voor deze doelgroep. Voor de
jongeren moeten plannen worden uitgewerkt om de Vedische filosofie en lidmaatschap in ASAN
aantrekk elijk te maken en om ouders te helpen met de overdracht van deze filosofie aan de
jongeren.
4.4 Strate gische focus
Bovenstaande doelen en overwegingen leiden tot een uitwerk ing van de strategie langs drie
hoofdlijnen:
A. Optimaliseren van de bestaande activ iteiten, de huidige inkomstenstroom en
exploitatieresultaat tot aan de nieuwbouw.
B. Realiseren van een nieuwbouw mandir annex cultureel centrum.
C. Voorbereiden op en t.z.t. de exploitatie v an het nieuwe centrum.
Ad A: Optimaliseren van de bestaande activiteiten, de huidige inkomstenstr oom & exploitatie
resultaat
Om additionele inkomsten te genereren ter ondersteuning van bestaande activiteiten en ter
financiering van de nieuwbouw, is het essentieel dat de huidige inkomstenstromen en
exploitatieresultaat worden geoptimaliseerd. De belangrijkste bronnen van inkomsten op dit
moment zijn contributies, donaties, mandirdiensten, activiteiten en verhuur van bestaande panden.
Contributies
Op dit moment zijn er ca. 800 leden en 12. 000 sympathisanten in de regio Den Haag. De huidige
contributie bedraagt € 35,-- per jaar. Echter ruim de helft van de leden betaalt geen contributies.
Door een strakker beleid te v oeren richting deze mensen wordt verwacht dat contributie
ink omsten fors kunnen oplopen. In het kader van het nieuwbouw project k unnen tevens nieuwe
leden worden geworven. Dit kan o.a. door medewerking van de priesters (pandits) die
verantwoordelijk z ijn v oor de externe religieuze diensten, door promotie van het
nieuwbouwproject via lokale media zoals radio en pers, en door nieuwe leden binnen eigen
kringen te werven. Ook zullen activiteiten ontplooid worden gericht op ledenwerv ing onder de
sympathisanten. Door jaarlijks 50 extra leden te werv en stijgen de contributie ink omsten al met €
1.750,--.
Reguliere Donaties (g iften)
In het kader v an het mandircentrum project zullen (extra) donaties worden gev raagd.
Verschillende kanalen kunnen hiervoor worden gebruikt, o.a.:
� het aanschrijv en van de bestaande ASAN leden;
� het aanschrijv en van de grote groep sympathisanten;
� het aanschrijv en van ca. 25 andere Hindoe organisaties in Nederland
� het aanschrijv en van diverse instanties, o.a. het bedrijfs lev en en charitatiev e instellingen.
Page 9 of 24
Het doel was om in 2012 ten minste € 6. 000,-- op te halen t.o.v. € 3.709,-- in 2010. I n de jaren
2013 – 2015 is een additionele verhog ing van € 1. 000,-- per jaar begroot.
Mandirdiensten (donaties)
In het kader v an het mandirbouw project zullen ook door de priesters donaties gev raagd worden.
Aan de priesters zal worden gevraagd om tijdens hun veldwerk het mandirbouw project onder de
aandacht te brengen. Priesters binnen ASAN zullen worden gev raagd om tijdens hun
mandirdiensten (relig ieuze bijeenk omsten) het mandirbouw project duidelijk te promoten,
bijvoorbeeld tijdens havan diensten, hoogtijddagen en andere gelegenheden gedurende het jaar.
Voor het jaar 2012 werd het gedoneerde bedrag geschat op €16. 000,--. v oor elke opeenvolgende
periode van vijf jaar wordt een stijg ing van € 2. 000,-- verwacht.
Bestaande activiteiten
In sociale zin v oorziet de vereniging in de behoeften van div erse groepen: jongeren, ouderen,
vrouwen en kinderen. Jongerenparticipatie, vorming, y oga, dagopvang, thematische-
/voorlichtingsbijeenk omsten, evenals bezinning zijn v oorbeelden van activiteiten uit een breed en
div ers aanbod. Uitgangspunt is dat in de periode 2013 – 2015, de inkomsten gegenereerd uit de
bestaande activiteiten constant blijven.
Verhuur bestaande ruimte en panden
T.o.v. 2012 za l op termijn een stijg ing in de huurink omsten van bestaande panden worden
gerealiseerd doordat het gehele pand op #233 verhuurd k an worden. De ruimte op #235-237 kan
in zijn geheel verhuurd worden na 2014, ervan uitgaande dat het huidige pand niet verk ocht
wordt.
Fundrais ing
Fundrais ing is een grote activ iteit die zal worden ingepland om gelden op te halen. Bij de
proclamatie van 1996 in Den Haag is de nodige ervaring opgedaan. Een projectgroep zal op korte
termijn worden geïnsta lleerd om een detailplanning v oor de periode 2013 – 2015 op te zetten.
Inkomsten uit deze bron worden voorlopig begroot op € 100. 000,-- per jaar van 2013 t/m 2015.
Er is eind 2012 een fundraise team geinstalleerd die zich de komende periode zal inzetten v oor de
fondsenwerv ing. Ondertussen worden subsidieverstrekkers en overige instanties ook benaderd
voor een bijdrage.
Kostenbeheersing
Naast activ iteiten om de inkomsten te verhogen za l aandacht worden besteed aan het beheersen
van de huidige kosten. Doestelling is dat tot ingebruikname van de nieuwbouw verhogingen op
enkele gebieden zullen worden gecompenseerd door k ostenbesparingen op andere gebieden
waardoor de tota le lasten buiten de nieuwbouw niet zullen stijgen.
Page 10 of 24
Ad B: Realiser en van een nieuwbouw mandir annex cultureel centr um
Zoals hierboven toegelicht, v ormt het op k orte termijn ontwikkelen en het in gebruik nemen van een
nieuwbouw mandir annex cultureel centrum een essentieel onderdeel van de strategie van ASAN om
haar doelstellingen te realiseren. Dit is een omvangrijk project. Hierv oor wordt een apart project plan
en organisatie opgezet.
Niet alleen AS AN maar ook andere mandir organisaties zoals S ri Krishna Dhaam (S KD) en S iri Guru
Singh Sbha (SGSS) zijn toe aan een nieuwbouw mandir annex verenig ingsgebouw. Door samen te
werk en denken alle organisaties optimale sy nerg ie te bereiken in het ontwikk elen van een Mandir
Park in het gebied Laakhaven West, Den Haag.
Beoogd wordt om in de periode 2013 – 2015 een multifunctioneel gebouw v an ca. 800 m2 neer te
zetten. De huidige panden (eigendommen) v an AS AN vertegenwoordigen een marktwaarde v an ca.
€ 1.000.000,-- De bouwkosten conform het programma van eisen (PvE) a lsmede de afbouw en
inrichting bedragen zoals aangegeven in hoofdstuk 6. Dit bedrag kan worden gefinancierd vanuit
eigen middelen, g iften, en middelen die v oortv loeien uit de fundraising activiteiten a lsmede een
lening met bestaande panden als mogelijk onderpand. Een andere optie is dat dit bedrag wordt
gefinancierd middels een Design, Build en Finance (DBF) constructie met een bouwer. De
onderhandelingen omtrent de laatste optie v inden thans plaats.
Ad C: Voorber eiden op en t.z. t. uitvoeren van de ex ploitatie van het nieuwe centrum
Een belangrijk verschil met de huidige situatie is dat in de nieuwbouw situatie significante ink omsten
kunnen worden gegenereerd door het verhuren van ruimtes v oor activ iteiten door - of t. b.v. - de
leden. Omdat de toek omstige situatie qua omvang verschilt van de huidige s ituatie wordt een
gedetailleerd marketingplan opgesteld. Door tijdig de toek omstige faciliteiten onder de leden, de
sympathisanten en ov erige doelgroepen te promoten kunnen ink omsten worden gegenereerd vanaf
ingebruik neming van het centrum.
Het nieuwe centrum zal twee multifunctionele ruimten bevatten die gecombineerd k unnen worden
tot een grote ruimte. De mandirruimte op de eerste v erdieping k an tevens verhuurd kunnen worden
voor div erse activiteiten met een spiritueel k arak ter. Deze activiteiten worden geacht te voldoen aan
de uitgangspunten van het mandirgebruik, zoals sereniteit.
Voor het vaststellen van de huur opbrengsten voor de exploitatie van de Mandir ASAN is gekek en
naar de huidige tarieven v an vergelijkbare culturele ruimten in de regio Den Haag. Uitgangspunt voor
de begroting is dat 60% v an het jaar (ca. 32 weken) ongeveer 30% van de ruimtes kunnen worden
verhuurd op weekdagen en 50% in het weekend. Op jaarbasis lev ert dit een additionele
inkomstenstroom op t.o.v. de huidige situatie.
Daarnaast maak t de nieuwe locatie het mogelijk om bestaande activ iteiten uit te breiden en een
breed scala v an nieuwe activ iteiten te ontplooien. Voorbeelden hiervan zijn cursussen, exhibities,
evenementen, opvang en enkele commerciële activiteiten in de mandir & activiteitenruimtes.
Hiervoor wordt een apart plan opgezet.
Eerste ver dieping (de Mandir r uimte)
Begane gr ond (multifunctionele ruimte)
Page 12 of 24
5. Het Project
In dit hoofdstuk wordt verder ingezoomd op de programmatische aspecten. Het is opgedeeld in 5
delen (A t/m E). Deel A, B en C brengen het ontwikkelprogramma in beeld en zijn v erder primair
gericht op het formuleren van een onderbouwd en gedragen programma v an eisen waarmee de
ontwerpfase v erder kan worden voltooid. ASAN zal in elk e fase v an het ontwikkelproject primair de
aandacht geven aan de financiële haalbaarheid van de plannen. Alle aspecten zijn namelijk
uiteindelijk afhankelijk v an de financiële haalbaarheid. In deel D/E worden respectievelijk de ontwerp
– en de uitvoeringsfase aangestipt.
A. Pr ogrammatische aspecten
Kwaliteit
Zoals bij de uitgangspunten is opgenomen, is het realiseren van k waliteit van belang. Kwaliteit
betek ent voor AS AN het volgen van de neergelegde v isie op hoofdlijnen. Dit strekt zich onder
andere uit tot kwaliteitsmonitoring van:
� Ontwerp conform de v an toepassing zijnde architectonische aspecten.
� De constructie v an het Mandirgebouw conform de definitief ontwerp specificatie (DO) en
Programma van Eisen (Pv E).
� Een goed binnen- en buitenklimaat ( inrichting intern/extern) en afwerking van het
gebouw met k walitatieve bouwmaterialen. Dit betekent goed ingerichte binnen- en
buitenruimten die passen bij onze Mandir en die er daadwerk elijk uit zien als Mandirs en
aantrekk elijk ogen.
Een team van deskundigen za l deel uitmak en van de k waliteitsbewak ing.
Mandirs
Het nieuwe ASAN mandirgebouw beslaat in basis 800 m2 bruto vloer oppervlak (bv o), eventueel
uitbreidbaar met 200 m2 bvo in een laag, en/of 400 m
2 in twee lagen. Het AS AN mandirgebouw
heeft haar eigen karak ter passend bij de verschillende organisaties.
ASAN acht het van belang dat de 3 organisaties ook na de realisatie van hun gebouwen het
gezamenlijk belang in het oog houden. Met name als het gaat om onderhoud en gezamenlijk
gebruik van de buitenruimtes. In de start zullen de eigendomsverhoudingen goed omschreven
worden evenals de onderhoudsv erplichtingen.
Voor het toekomstige onderhoud ziet ASAN kansen om dit voor een nog nader te bepalen deel te
bekostigen uit donaties van bezoekers van onze Mandir.
Parkeren
Op lokatie W 2-B zullen de mogelijkheden bestudeerd worden voor parkeren door de drie
Mandirorganisaties gezamenlijk. Op basis van het schetsontwerp en de reeds bestaande plannen
over verkeer, wordt het om meerdere redenen niet wenselijk noch haalbaar om onder de
Mandirs een park eergarage te realiseren.
Page 13 of 24
Er wordt v erwacht dat parkeren met name voor de Mandirs mogelijk is in beperk te mate op
kavel W2-B, op straat in de directe omgeving en in elk geval in de commercieel geëxploiteerde
garage van de Meubelboulevard (Megastores).
B. Ruimtelijke aspecten
Locatie
Laakk wartier-Centraal lig t in Den Haag tussen Station Den Haag HS en Rijswijk ZH. De wijk is
onderdeel v an stadsdeel Laak.
Het door de gemeente toegewezen grondstuk ligt tussen de Waldorpstraat en de 1ste van der
Kunststraat. Het gebied tussen de Neherkade, de Spoorlijn en de Rijswijkseweg wordt gek enmerk t
door grootschalige detailhandel, te weten:
� Grote vestig ingen van Leen Bakk er, Gamma, Prenatal vinden er een plek in en buiten het
complex Megastores;
� Doe-het-zelf zaken aan de 1st e
van der Kunststraat;
� Wink els v oor primaire lev ensbehoeften zoals supermarkten, drog isterijen, enz.
De locatie zelf bestaat enerzijds uit een aantal oude, nog te s lopen panden en een 10 verdiepingen
hoog kantoorpand en anderzijds uit het treinspoor.
Stedenbouwk undig Plan Laak haven W est en Petroleumhaven.
De gemeente Den Haag heeft het stedenbouwkundig plan vastgesteld. Het Mandirpark past hier
goed in. Het kader voor de ontwikkeling van Laakhaven W est en Petroleumhaven de k omende jaren
is dat:
a. Het gebied wordt ontwikk eld tot één nieuwe stadswijk;
b. Een v eelkleurig, ‘jazzy’, woon-, werk - en leefmilieu zal ontstaan;
c. Een programma van ca. 830 woningen, en ca. 15.000 m2 bvo commerciële programma in
Laak hav en West, en ca. 330 woningen en ca. 5.000 m2
bv o in Petroleumhaven wordt
gerealiseerd;
d. De bebouwing een afwisseling van grondgebonden en appartementencomplexen in het
midden- en duurdere segment betreft;
e. De RAC-panden behouden blijven en ontwikk eld worden tot een publiek strekker in de
culturele en evenementensfeer;
f. De bestaande kantoorgebouwen in het gebied, de Pionier en AOC Laak haghe, hun functie
blijv en behouden.
Getuige het raadsbesluit nummer 3, d. d. 20 Januari 2011 is er een voorbereidingsbesluit ten aanzien
van het bestemmingsplan op deze locatie genomen.
Page 14 of 24
Aspecten die thans nog nader onderzocht worden door de Gemeente zijn:
� Architectonische regels
� Openbare ruimte / omgeving
- Ontsluiting
- Bevoorrading en afval
� Externe veiligheid
� Milieu
- Geluid
- Luchtkwaliteit
- Bodem
- Ecologie
- Windhinder
- Schaduw
- Watercompensatie
Algemeen:
In de ruimtelijke aspecten wordt op het eerste gezicht geen onoverk omelijke bezwaren v erwacht
voor ASAN, ook niet ten aanzien v an de vergunningverlening.
C. Ontwer p- en Uitvoeringsfase
ASAN heeft een VO min (v oorlopig ontwerp). Het VO min is de basis v oor de werkzaamheden v an de
bouwer en is tev ens de basis voor de financiële uitgangspunten. ASAN acht het van belang dat na de
selectie van de bouwer zoveel mogelijk samen wordt opgetrokken om te k omen van een VO naar een
definitief ontwerp (DO). Het is van groot belang dat onze architect gelieerd is aan de bouwer
vanwege kostenaspecten.
Opmerk ing:
Het VO min in de huidige vorm is op de Algemene Leden Vergadering (ALV) van November 2011
geaccordeerd. Indien in het traject daarna andere ideeën rijzen die passen binnen het budget, dan
zal het ontwerp deze wensen zoveel mogelijk verwerk en in de uitvoeringsfase.
Door gebruik te mak en van elkaars expertise en nauw samen te werk en kan vergaande
ketenintegratie worden toegepast. Hierdoor kunnen dubbele controleschakels en extra adviseurs
worden v oork omen.
Nadat het ontwerp definitief is geworden en alle procedures zijn doorlopen kan de bouw van het
mandir gebouw van start gaan.
Page 16 of 24
6. Financiële Aspecten
Zoals in de inleiding is weergegeven, betreft de realisatie van het mandirgebouw een prachtige plan
maar ook een plan dat de nodige uitdagingen kent. Op dit moment is sprake van een crisisachtige
financiële markt. Beleggers hebben het moeilijk en het plan bevindt zich in een wijk waar de transitie
naar een aantrekk elijk e cultuur- en woonomgeving nog moet plaatsvinden.
In onderstaande tabel is de financiële vertaling op hoofdlijnen weergegev en. De uitgangspunten
hierbij z ijn:
� Grondkosten: wordt uitgegaan van Erfpacht canon per jaar
� Oplev ering: Casco
� Mandir k oepel: is directie lev ering en is niet inbegrepen in de kostenraming
� Terreininrichting / parkeerplaatsen: is niet inbegrepen in de k ostenraming
� BTW: bedraagt 21%
Nr Raming Basis gebouw
(800 m2 BVO)
Optie 1 op basis van:
Uitbreiding 1 laag
(200 m2 BVO)
Optie 2 op basis van:
Uitbreiding 2 lagen
(400 m2 BVO)
1 Totale Bouwk osten - casco 600.362 189.194 329.273
2
Totale Stichtingsk osten -
casco (incl. totale
bouwk osten)
708.367 223.230 388.509
3 Totaal Afbouw 287.500 70. 750 133.500
4 Totaal Inrichting 60. 500 20. 000 40. 000
5 Totaal (excl. btw) 1.056,367 313,981 562,009
6 Totaal (incl. btw) 1.278, 204 379,916 680,031
Opmerk ing: I n opdracht van het ASAN bestuur is de kostenraming uitgev oerd door een
gerenommeerd Adv iesbureau ‘Rv B Advies’ in samenwerk ing met het Architectbureau ‘ Dynamic
Spaces’.
ASAN is samen met Rv B Advies en Dy namic Spaces voortdurend in ov erleg waar de bouwk osten
bespaard zouden kunnen worden.
Verder is de mate van toepassing van Vaastu Shaastra een nader te bepalen k ostenelement.
ASAN is momenteel in contact met div erse experts die goed ingev oerd zijn in de financiële wereld
zodat deze de organisatie met raad en daad terzijde k an staan bij de financiering van de bouw op
basis van ´no cure no pay´ en nader af te spreken voorwaarden.
Page 17 of 24
7. Proces- en Projectorganisatie
ASAN acht het van belang dat de proces- en projectorganisatie in gezamenlijk ov erleg wordt opgezet
met de bouwer bij voorkeur met a ls basis een Design, Build en Finance ov ereenk omst. In ieder gev al
zal er sprake zijn v an een stuurgroep, projectmanagement en bouwmanagement situatie.
In de stuurgroep hebben zitting de beslissers van ASAN en een directielid van de bouwer.
Het projectmanagement wordt aangestuurd door een of twee professionals v an de bouwer. Het
bouwmanagement wordt aangestuurd door professionals van de bouwer.
Schematisch k an de projectorganisatie als volgt worden weergegeven.
De stuurgroep neemt beslissingen.
Het project management draagt zorg voor:
� de uitwerking van het v oorlopig ontwerp naar het definitief ontwerp en besteksuitwerking;
� de aansturing van het bouwmanagement;
� de aansturing van de projectorganisatie v oor het ha len v an de planning, de k waliteit, het
risicomanagement, finance & control.
Het project management rapporteert direct en regelmatig aan de stuurgroep. Hierin hebben ook
minimaal twee of drie vertegenwoordigers v an AS AN zitting zodat zij het proces direct en uit de
eerste hand k unnen v olgen.
Het project management is tevens de schakel met de projectgroep van de gemeente.
De klankbordgroep is een groep van geselecteerde mensen die op basis van hun expertise
meedenken in vraagstukken en adv ies geven.
Het project management wordt ondersteund door haar project management office (administratiev e
zaken).
Het bouw management draagt zorg voor een v lekk eloze uitvoering van de bouw.
Stedenbouwk undige Plan: F oto’ s van Laakhaven W est en Petroleumhaven (Den Haag).
Page 19 of 24
8. Planning
De planning v oor de eerste fase is ambitieus.
In 2012 is de intentieovereenkomst met de gemeente getekend waarin afspraken zijn vastgelegd om
te komen tot een GrondAfname en RealisatieOvereenkomst (GARO). I n 2013 zal tevens de
beginselaanv raag ingediend worden bij de gemeente.
In 2013 za l ASAN de keuze maken voor een bouwer/ontwikkelpartner.
De eerste actie na de keuze v an de bouwer/ontwikkelpartner is om samen met elkaar de acties in de
tijd tot het einde te plannen.
Verwacht wordt dat het mandirgebouw gerealiseerd k an worden rond 2014/2015.
Te zijner tijd zal meer informatie hierover verstrek t worden aan u.
Page 20 of 24
9. ASAN activite iten
De volgende items maken deel uit van de activiteiten die in ASAN plaatsvinden, ofwel gepland zullen
worden in het kader van de inkomstenstroom en exploitatie van het nieuwe mandirgebouw. Deze
lijst is momenteel onderhevig aan aanvullingen.
1. Het beoefenen v an y oga, meditatie, muziek en zang, kunstv orming
2. Yoga- en danslessen
3. Het uitgeven van periodieken en andere geschriften
4. Het stichten van onderwijs instituten voor het geven van onderwijs o. m. in Hindi,
Sanskrit, en Nederlands
5. Algemene vorming op basis en ondersteuning van Vedische k ennis
6. Kinderopvang
7. Informatiev oorzieningsactiviteiten
8. Organiseren van themadagen
9. Organiseren beurzen/ exhibities
10. Evenementen organisatie optreden van artiesten uit binnen en buitenland
11. Evenementen organisatie Goede doelen concerten
12. Evenementen organisatie Experimentele optredens (east meets west)
13. Evenementen organisatie Sport activ iteiten/ jaarlijks terugkerend
14. Evenementen organisatie Thema ev enementen
15. Familiare aangelegenheden, algemene zaalverhuur
16. Commerciële activiteiten in de manier en activiteiten ruimte
Voor beeld activiteit: Huwelijksceremonie
Page 23 of 24
10. Samenvatting
In de afgelopen jaren heeft ASAN haar bestaansrecht en waarde bewezen voor zowel haar leden als
voor de Hindoe gemeenschap. Tegelijkertijd heeft ASAN een belangrijke bijdrage geleverd aan de
multiculturele samenlev ing in Nederland, maar ook in Suriname. ASAN wil in de komende jaren dit
verder gestalte geven middels de bouw v an een Mandir. Deze ontwikk eling v raagt een aanzienlijk
lange termijn inv estering. Om de aard en omvang van deze veranderde s ituatie inzichtelijk en
beheersbaar te mak en is een meerjaren businessplan opgesteld. Dit plan geeft de kaders aan v oor de
meer gedetailleerde jaarplannen.
De beoogde ontwikk eling vraagt een inv estering van circa € 1.300.000,-- inclusief BTW voor het basis
gebouw. Oplevering wordt verwacht rond 2014/2015. Deze ontwikkeling brengt ook additionele
jaarlijkse kosten met zich mee die begroot zijn vanaf 2015. Tegelijkertijd stelt het nieuwe
multifunctionele centrum ASAN in staat om verdere groei te realiseren in haar ledenbestand en
activ iteiten. Dientengevolge wordt er een toename v an de ink omsten verwacht. Deze ink omsten
geven een ruime dekking van de toegenomen kosten en leiden op termijn tot een significante
toename in eigen vermogen.
ASAN heeft een sterk e uitgangspositie waardoor een deel van de bouwk osten uit eigen middelen en
met minder v reemd vermogen kan worden bekostigd. Daarnaast kan ASAN rek enen op een zeer
enthousiaste achterban die bereid is om financiële steun voor de nieuwbouw te geven.
ASAN heeft een exploitatiebegroting gemaak t en er is conservatief begroot. Het project en
bijbehorende investeringen zijn aangepast op de draagkracht van ASAN. Het project is passend op de
wensen & behoeften van de ASAN leden zonder onv erantwoord financiële risico’ s te nemen v oor de
vereniging. Hiermee kan ASAN v ol vertrouwen een v olgende stap richting toek omst nemen en haar
bijdrage blijv en leveren aan haar leden, sy mpathisanten en aan de reg io Den Haag.
De verdere ontwikkeling en de realisatie van het MF C betekenen een enorme uitdaging. Voor alle
betrokkenen! Het is een uitdaging om de gezamenlijke vis ie te creëren, om het “ASAN mandirplan”
financieel haalbaar te maken, en het is een uitdag ing om een goede mix tussen slagkracht, overleg en
vertrouwen te behouden.
Page 24 of 24
11. Contact Informatie- en Banktransactie gegevens van ASAN
De contact- en bankgegevens van ASAN zijn hieronder aangegeven.
11.4 Contact Informatie ASAN
Arya Samaj Nederland – ASAN
Cartesiusstraat 47
2562 SC Den Haag
Tel: 070-3451652
Email: info@ASAN-denhaag. nl
Website: www.AS AN-denhaag.nl
11.5 Banktransactie ge gevens voor het Fondswervingsprogramma
Uw donatie k unt u overmaken op de hierv oor bestemde rekeningnummer van ASAN.
U kunt deze doen via ov erschrijv ing op onze bank rek eningnummer.
Geef als betalingskenmerk op: "Donatie ASAN Mandir".
Als u een betalingsbewijs wilt ontvangen, geef dit dan op in de omschrijv ing als “verzoek v oor
betalingsbewijs”.
Bank informatie:
ING Bank
Plaats: Den Haag
Rekeninghouder: Ary a Samaj Ned Reg Den Haag ASAN-Mandirbouwfonds
ING bank rek eningnummer: 81596
Swift Code (BIC): I NGBNL2A
IBAN: NL27INGB0000081596