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344 BEACON STREETBBAC DESIGN REVIEW HEARING | FEB. 13, 2019
© 2019 HACIN ARCHITECTS LLC ALL RIGHTS RESERVED.
HACIN + ASSOCIATES500 HARRISON AVE. STUDIO 4FBOSTON MA 02118P 617.426.0077WWW.HACIN.COM @HACINASSOCIATES
Hacin + Associates [architecture + design]
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Beacon St
344 Beacon St
Marlborough St
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344 BEACON STREET | BBAC DESIGN REVIEW HEARING | FEB. 13, 2019 2
© 2019 HACIN ARCHITECTS LLC ALL RIGHTS RESERVED.
LOCUS
– Roof Deck
– Roof Deck
– Front facade
– Rear facade
– Lower deck
– Rear courtyard
– Garage
– Penthouse/front deck
BOSTON, MA 02116
344 BEACON STREET
344 BEACON STREET | BBAC DESIGN REVIEW HEARING | FEB. 13, 2019 3
© 2019 HACIN ARCHITECTS LLC ALL RIGHTS RESERVED.
WORK AREAS - FRONT & REAR FACADE
Roof Deck
Rear Balcony
Rear Facade
Front Facade
Lower Deck
Rear Courtyard
Penthouse/front deck
BOSTON, MA 02116
344 BEACON STREET
BEACONSTREETBACK
STREET
344 BEACON STREET | BBAC DESIGN REVIEW HEARING | FEB. 13, 2019 4
© 2019 HACIN ARCHITECTS LLC ALL RIGHTS RESERVED.
BUILDING SECTION
(NORTH ELEVATION)
FRONT FAÇADE
– Replace door leaf (in existing frame) @ Garden Level BR
– Install new painted steel windows (in modified existing opening) @ Penthouse Deck
– Reinforce/repair + paint existing iron railings, typ.
344 BEACON STREET | BBAC DESIGN REVIEW HEARING | FEB. 13, 2019 5
© 2019 HACIN ARCHITECTS LLC ALL RIGHTS RESERVED.
FRONT FACADE - MODIFICATIONS & REPAIRS
Modifications to penthouse windows would not be visible from the sidewalk or across the street
PENTHOUSE DECK WINDOW - SIGHTLINES
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© 2019 HACIN ARCHITECTS LLC ALL RIGHTS RESERVED.
FRONT FACADE - MODIFICATIONS & REPAIRS
Replace operable wood windows @ penthouse deck;• enlarge existing opening,• unite under single header
• lower sill +/-24 inches
• New painted steel windows• True divide lites
PENTHOUSE WINDOW MODIFICATIONS
EXISTING PROPOSED
344 BEACON STREET | BBAC DESIGN REVIEW HEARING | FEB. 13, 2019 7
© 2019 HACIN ARCHITECTS LLC ALL RIGHTS RESERVED.
FRONT FACADE - MODIFICATIONS & REPAIRS
T H E R M A L E V O L U T I O N™ T E C H N O L O G Y
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window and door system. Thermal Evolution technology is the only
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Evolution technology can also be incorporated into bronze or
custom formed systems for increased energy performance.
Solid steel fixed window with Thermal Evolution™ technology.
Solid steel operable window with Thermal Evolution™ technology.U.S. Patent No. 8484902
Photo: Trent Bell
1219
Photo: Tom Arban Photography, Inc.
8 Hope’s Windows, Inc. | www.hopeswindows.com | 09/2009
TrUE DIvIDED LITE MUNTIN CoMpArISoN
PENTHOUSE DECK WINDOWS
EXISTING
PROPOSED
344 BEACON STREET | BBAC DESIGN REVIEW HEARING | FEB. 13, 2019 8
© 2019 HACIN ARCHITECTS LLC ALL RIGHTS RESERVED.
FRONT FACADE - MODIFICATIONS & REPAIRS
7132 — TRADITIONAL7132 — TRADITIONAL7132 — TRADITIONAL7132 — TRADITIONAL
SERIES:SERIES:SERIES:SERIES: Traditional Exterior DoorsTYPE:TYPE:TYPE:TYPE: Exterior TraditionalAPPLICATIONS:APPLICATIONS:APPLICATIONS:APPLICATIONS: Can be used for a swing door, with barn track hardware, with pivot hardware, in a patio swing door or slider system and many other applications for the home’s exterior.
Const ruc t ion Type:Const ruc t ion Type:Const ruc t ion Type:Const ruc t ion Type:Engineered All-Wood Stiles and Rails with Dowel Pinned Stile/Rail Joinery
Panels:Panels:Panels:Panels: 1-7/16" Innerbond® Double Hip-Raised PanelProf i le :Prof i le :Prof i le :Prof i le : Ovolo StickingGlass:Glass:Glass:Glass: 3/4" Insulated Glazing
DETAILED DRAWINGDETAILED DRAWINGDETAILED DRAWINGDETAILED DRAWING
DETAILSDETAILSDETAILSDETAILS
(Standard)
S T A N D A R D F E A T U R E SS T A N D A R D F E A T U R E SS T A N D A R D F E A T U R E SS T A N D A R D F E A T U R E S
Any Wood Species
Virtually Any Size
Glass Options
Privacy Rating: 1
7132 — TRADITIONAL 7132 — TRADITIONAL 7132 — TRADITIONAL 7132 — TRADITIONAL
SERIES: SERIES: SERIES: SERIES: Traditional Exterior DoorsTYPE: TYPE: TYPE: TYPE: Exterior TraditionalAPPLICATIONS: APPLICATIONS: APPLICATIONS: APPLICATIONS: Can be used for a swing door, with barn track hardware, with pivot hardware, in a patio swing door or slider system and many other applications for the home’s exterior.
Construction Type: Construction Type: Construction Type: Construction Type:Engineered All-Wood Stiles and Rails with Dowel Pinned Stile/Rail Joinery
Panels: Panels: Panels: Panels: 1-7/16" Innerbond® Double Hip-Raised PanelProfile: Profile: Profile: Profile: Ovolo StickingGlass: Glass: Glass: Glass: 3/4" Insulated Glazing
DETAILED DRAWING DETAILED DRAWING DETAILED DRAWING DETAILED DRAWING
DETAILS DETAILS DETAILS DETAILS
(Standard)
STANDARD FEATURES STANDARD FEATURES STANDARD FEATURES STANDARD FEATURES
Any Wood Species
Virtually Any Size
Glass Options
Privacy Rating: 1
7132 — TRADITIONAL7132 — TRADITIONAL7132 — TRADITIONAL7132 — TRADITIONAL
SERIES:SERIES:SERIES:SERIES: Traditional Exterior DoorsTYPE:TYPE:TYPE:TYPE: Exterior TraditionalAPPLICATIONS:APPLICATIONS:APPLICATIONS:APPLICATIONS: Can be used for a swing door, with barn track hardware, with pivot hardware, in a patio swing door or slider system and many other applications for the home’s exterior.
Const ruc t ion Type:Const ruc t ion Type:Const ruc t ion Type:Const ruc t ion Type:Engineered All-Wood Stiles and Rails with Dowel Pinned Stile/Rail Joinery
Panels:Panels:Panels:Panels: 1-7/16" Innerbond® Double Hip-Raised PanelProf i le :Prof i le :Prof i le :Prof i le : Ovolo StickingGlass:Glass:Glass:Glass: 3/4" Insulated Glazing
DETAILED DRAWINGDETAILED DRAWINGDETAILED DRAWINGDETAILED DRAWING
DETAILSDETAILSDETAILSDETAILS
(Standard)
S T A N D A R D F E A T U R E SS T A N D A R D F E A T U R E SS T A N D A R D F E A T U R E SS T A N D A R D F E A T U R E S
Any Wood Species
Virtually Any Size
Glass Options
Privacy Rating: 1
Replace single inswing door @ Garden Level BR;• new door leaf in existing frame• no change to masonry opening
GARDEN LEVEL BEDROOM DOOR
GARDEN LEVEL BEDROOM DOOR
REPLACE DOOR LEAF
344 BEACON STREET | BBAC DESIGN REVIEW HEARING | FEB. 13, 2019 9
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FRONT FACADE - MODIFICATIONS & REPAIRS
REPAIR/RESTORE EXISTING IRON RAILINGS AS REQ.
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MODIFICATIONS & REPAIRS
(SOUTH ELEVATION)
REAR FAÇADE
– Install new door & transom window (in modified existing opening) @ Kitchen
– Install new painted steel windows (in existing opening) @ Rear Balcony
– Reinforce/repair + paint existing iron railings, typ.
– Wash/clean existing masonry
– Partial repointing of existing masonry (localized areas)
– Repair step cracks in existing masonry
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REAR FACADE - MODIFICATIONS & REPAIRS
(SOUTH ELEVATION)
REAR COURTYARD
– Install new painted steel door (in existing opening) @ Basement Family Room
– Replace door leaf in existing frame @ Basement Family Room
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REAR COURTYARD - MODIFICATIONS & REPAIRS
Modifications to rear courtyard would not be visible from the right-of-way or pedestrian bridge
Rear courtyard as viewed from above (4th floor) Rear facade
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REAR FACADE & COURTYARD - SIGHTLINES
Replace outswing patio doors @ rear balcony;• no change to existing masonry opening
• New painted steel windows• True divide lites
REAR BALCONY WINDOW MODIFICATIONS
EXISTING PROPOSED
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REAR FACADE - MODIFICATIONS & REPAIRS
EXISTING
PROPOSED
REAR BALCONY WINDOW MODIFICATIONS
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REAR FACADE - MODIFICATIONS & REPAIRS
KITCHEN DOOR MODIFICATIONS
EXISTING PROPOSED
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REAR FACADE - MODIFICATIONS & REPAIRS
7002 — THERMAL FRENCH7002 — THERMAL FRENCH7002 — THERMAL FRENCH7002 — THERMAL FRENCH
SERIES:SERIES:SERIES:SERIES: Exterior French & Sash DoorsTYPE:TYPE:TYPE:TYPE: Exterior French & SashAPPLICATIONS:APPLICATIONS:APPLICATIONS:APPLICATIONS: Can be used for a swing door, with barn track hardware, with pivot hardware, in a patio swing door or slider system and many other applications for the home’s exterior.
Const ruc t ion Type:Const ruc t ion Type:Const ruc t ion Type:Const ruc t ion Type:Engineered All-Wood Stiles and Rails with Dowel Pinned Stile/Rail Joinery
Prof i le :Prof i le :Prof i le :Prof i le : Ovolo StickingGlass:Glass:Glass:Glass: 3/4" Insulated Glazing
DETAILED DRAWINGDETAILED DRAWINGDETAILED DRAWINGDETAILED DRAWING
DETAILSDETAILSDETAILSDETAILS
(Standard) (Optional)
S T A N D A R D F E A T U R E SS T A N D A R D F E A T U R E SS T A N D A R D F E A T U R E SS T A N D A R D F E A T U R E S
Any Wood Species
Virtually Any Size
Glass Options
Privacy Rating: 1
7002 — THERMAL FRENCH7002 — THERMAL FRENCH7002 — THERMAL FRENCH7002 — THERMAL FRENCH
SERIES:SERIES:SERIES:SERIES: Exterior French & Sash DoorsTYPE:TYPE:TYPE:TYPE: Exterior French & SashAPPLICATIONS:APPLICATIONS:APPLICATIONS:APPLICATIONS: Can be used for a swing door, with barn track hardware, with pivot hardware, in a patio swing door or slider system and many other applications for the home’s exterior.
Const ruc t ion Type:Const ruc t ion Type:Const ruc t ion Type:Const ruc t ion Type:Engineered All-Wood Stiles and Rails with Dowel Pinned Stile/Rail Joinery
Prof i le :Prof i le :Prof i le :Prof i le : Ovolo StickingGlass:Glass:Glass:Glass: 3/4" Insulated Glazing
DETAILED DRAWINGDETAILED DRAWINGDETAILED DRAWINGDETAILED DRAWING
DETAILSDETAILSDETAILSDETAILS
(Standard) (Optional)
S T A N D A R D F E A T U R E SS T A N D A R D F E A T U R E SS T A N D A R D F E A T U R E SS T A N D A R D F E A T U R E S
Any Wood Species
Virtually Any Size
Glass Options
Privacy Rating: 1
Replace single inswing door @ Rear Courtyard;• new door leaf in existing frame• no change to masonry opening
REAR COURTYARD - FAMILY ROOM DOOR
344 BEACON STREET | BBAC DESIGN REVIEW HEARING | FEB. 13, 2019 17
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REAR COURTYARD - MODIFICATIONS & REPAIRS
EXISTING PROPOSED
344 BEACON STREET | BBAC DESIGN REVIEW HEARING | FEB. 13, 2019 18
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Replace outswing patio door @ rear courtyard;• no change to existing opening
• New painted steel door• True divide lites
REAR COURTYARD - MODIFICATIONS & REPAIRS
(SOUTH ELEVATION)
REAR COURTYARD
NEW PAINTED STEEL DOORS
DOOR HARDWARE
344 BEACON STREET | BBAC DESIGN REVIEW HEARING | FEB. 13, 2019 19
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REAR FACADE - MODIFICATIONS & REPAIRS
IndexHOPE’S SIGNATURE HARDWARE
How to select your options ........2
Finish Guide ...............................3
Hope's Standard Finishes ..........4
HOPE’S ONE COLLECTION ...... 5
HOPE’S TWO COLLECTION ... 11
WATER STREET DOOR HARDWARE COLLECTIONS .... 17
Signature Residential Hardware
How to select your optionsWe provide the elegant styling of Hope’s signature residential hardware collections. You provide the details. Follow these steps to complete your design …
STEP 1Choose your finish and color using the Finish Guide on pages 3 and 4.
STEP 2Choose your residential window and door hardware collection. Refer to shop drawings for hardware components included in your project.
STEP 3Choose your specific styling options using the descriptions and instructions with each piece as a guide. Note that some options are not available for all window and door types.
2
FINISH GUIDERESIDENTIAL HARDWARE
POLISHEDBRASS
POLISHEDANTIQUE
ANTIQUEBRASS
WEATHEREDCOPPER
POLISHEDNICKEL
SATINNICKEL
WEATHERED ANTIQUE NICKEL
OIL RUBBEDBRONZE
Photographs are for representation purpose only and color may vary slightly.Hope's recommends that you request physical samples during the submittal process.
Forged of solid brass, the sleek lines that characterize the Hope's One Collection, the traditional elegance that distinguish the Hope's Two Collection, and the variety of the Water Street Collections of residential hardware enhance the beauty of every room. Enrich your design with any of these standard hardware finishes …
Uncoated or Lacquer Finish Colors for Hardware
MATTEBLACK
Powdercoat Finish Colors for Hardware
PVD Finish Colors for Hardware Available at additional cost.
POLISHEDBRASS PVD
POLISHEDNICKEL PVD
SATINNICKEL PVD
OIL RUBBEDBRONZE PVD
SatinGun Metal
Silver Lining
Silver7
BronzePE
Sparkle Bronze
Oil Rubbed Bronze
Oil Rubbed Orange
4
MORTISE DOOR HARDWAREHOPE’S ONE COLLECTION
Mortise Door Hardware Choices
TRIM TYPEChoose rosette or escutcheon.
ESCUTCHEON STYLEChoose square, arched or round plate style (escutcheon trim only).
LOCKING FUNCTIONChoose entrance, privacy or passage locking function.
FINISHChoose your finish and color using the Finish Guide on pages 3 and 4.
ESCUTCHEON2-1/2" × 11"× 1/4"
ROSETTE2-1/4" dia. × 1/4" (at lever)1-3/4" dia. × 1/4" (at lock)
TRIM TYPES
ESCUTCHEON STYLES
SQUARE PLATE ARCHED PLATE ROUND PLATE
LOCKING FUNCTIONS
ENTRANCEExterior cylinder, interior thumbturn
PRIVACYInterior thumbturn only
PASSAGENo cylinder or thumbturn
9
MORTISE DOOR HARDWAREHOPE’S ONE COLLECTION
Mortise Door Hardware Choices
TRIM TYPEChoose rosette or escutcheon.
ESCUTCHEON STYLEChoose square, arched or round plate style (escutcheon trim only).
LOCKING FUNCTIONChoose entrance, privacy or passage locking function.
FINISHChoose your finish and color using the Finish Guide on pages 3 and 4.
ESCUTCHEON2-1/2" × 11"× 1/4"
ROSETTE2-1/4" dia. × 1/4" (at lever)1-3/4" dia. × 1/4" (at lock)
TRIM TYPES
ESCUTCHEON STYLES
SQUARE PLATE ARCHED PLATE ROUND PLATE
LOCKING FUNCTIONS
ENTRANCEExterior cylinder, interior thumbturn
PRIVACYInterior thumbturn only
PASSAGENo cylinder or thumbturn
9
IndexHOPE’S SIGNATURE HARDWARE
How to select your options ........2
Finish Guide ...............................3
Hope's Standard Finishes ..........4
HOPE’S ONE COLLECTION ...... 5
HOPE’S TWO COLLECTION ... 11
WATER STREET DOOR HARDWARE COLLECTIONS .... 17
Signature Residential Hardware
How to select your optionsWe provide the elegant styling of Hope’s signature residential hardware collections. You provide the details. Follow these steps to complete your design …
STEP 1Choose your finish and color using the Finish Guide on pages 3 and 4.
STEP 2Choose your residential window and door hardware collection. Refer to shop drawings for hardware components included in your project.
STEP 3Choose your specific styling options using the descriptions and instructions with each piece as a guide. Note that some options are not available for all window and door types.
2
(NORTH ELEVATION)
REAR COURTYARD
– Install new painted steel door (in new masonry opening) @ Garden Room
– Remove existing water feature
– Replace door leaf in existing frame @ Garage
EXISTING PROPOSED
344 BEACON STREET | BBAC DESIGN REVIEW HEARING | FEB. 13, 2019 20
© 2019 HACIN ARCHITECTS LLC ALL RIGHTS RESERVED.
REAR COURTYARD - MODIFICATIONS & REPAIRS
(NORTH ELEVATION)
REAR COURTYARD
EXISTING PROPOSED
344 BEACON STREET | BBAC DESIGN REVIEW HEARING | FEB. 13, 2019 21
© 2019 HACIN ARCHITECTS LLC ALL RIGHTS RESERVED.
Remove water feature; add new door & canopy @ garden room;• new masonry opening,
• consult arborist re: existing tree
• New painted steel door & canopy
REAR COURTYARD - MODIFICATIONS & REPAIRS
– Repair step cracks in existing masonry
– Clean and repair masonry as required
REAR FACADE - MASONRY REPAIRS
344 BEACON STREET | BBAC DESIGN REVIEW HEARING | FEB. 13, 2019 22
© 2019 HACIN ARCHITECTS LLC ALL RIGHTS RESERVED.
REAR FACADE - MODIFICATIONS & REPAIRS