2T 2010 Informe del Mercado de Oficinas de Madrid y Barcelona

on·pointInforme del Mercado de Oficinas de Madrid y Barcelona / Madrid and Barcelona Office Market Report

2º trimestre 2010 2nd Quarter 2010

Informe del Mercado de OficinasMadrid y Barcelona2º Trimestre 2010

Office Market ReportMadrid & Barcelona2nd Quarter 2010

Informe del Mercado de Oficinas de Madrid y Barcelona 2º T 2010 On··Point

1

Contexto Económico

La economía española ha estado marcadadurante el pasado trimestre por la puestaen marcha por parte del Gobierno de lareforma laboral, medidas que han sido bienaceptadas por diferentes actores de lasociedad, así como por la comunidad inter-nacional.

Los mercados financieros han mostradoademás leves síntomas de sostenimiento eincluso atisbos de recuperación. Está porver aun, cómo reaccionan los niveles deconsumo y los indicadores, al incrementodel IVA, en vigor desde el 1 de julio.

Como sucedió en el período enero-marzode este año, la demanda externa se ha vistopotenciada por la mejoría de otros paísesen Europa que durante los últimos meseshan notado los impulsos de sus respectivosgobiernos.

Seguimos creyendo que los síntomas derecuperación en Europa siguen siendo tími-dos en cuanto estas medidas son de carác-ter transitorio, y no podrá contarse con estefactor a largo plazo.

El mercado español de la vivienda sigueregistrando un sobre stock de más de 1millón de unidades que se ha visto incre-mentado durante 2009 y los primerosmeses de 2010. Todavía son más las vivien-das terminadas que las viviendas nuevasvendidas.

El proceso de ajuste del stock de la vivien-da comenzará a notarse en lo que queda deaño y principios de 2011. Previsiblementelas compra-venta de viviendas deberá incre-mentarse gracias principalmente a la mejo-ra del acceso por parte de la demanda(reducción de precios y tipos de interés) y elconjunto de medidas fiscales puestas enmarcha de cara a 2011.

El mercado de oficinas se ve directamenteimpactado por los indicadores de empleo,así el crecimiento del paro es una de lasconsecuencias más alarmantes de la actualsituación de crisis.

El número de parados ha pasado de 1,9millones a 4,3 millones en sólo dos años.

En parte esta situación se explica por elgran crecimiento de población activa.

Otro de los aspectos que inciden en el mer-cado de oficinas son las operaciones corpo-rativas entre compañías y en el caso deEspaña en concreto, las del sector financie-ro. Estas últimas protagonizadas por la olade fusiones y reestructuraciones que estánexperimentando las Cajas de Ahorro espa-ñolas.

Se puede decir que lo peor de la crisis ya hapasado, la situación ha tocado fondo, oestá a punto de tocarlo, pero sigue existien-do incertidumbre en cuanto al momento ola duración de la recuperación.

Esto dependerá de cómo se corrijan losprincipales desequilibrios que afectan a laeconomía española, principalmente el sec-tor inmobiliario, la restructuración del siste-ma financiero y el impacto en el medioplazo de las medidas adoptadas por elGobierno durante el pasado semestre.

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1971 1975 1979 1983 1987 1991 1995 1999 2003 2007 2011 2015 2019

EU: Union Europea España

%

Fuente: Global Ins ight, Jul io 2010

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2012

Q2

Tipos de Interes c/p Inflacion

F uente: Global Insight , Junio 2010

PIB Anual

IPC y tipos de interés

€ /m²/ mes

8,50 – 17,00

11,25 – 18,00

16,00 - 28,00

Stock Total14.593.880 m²

Tasa de Disponibilidad9,61%

Madrid por Zonas

5,75 - 12,00

CB DSecundariaPeriferiaSatél ite

10,44%

28,41%

4,18%

7,91%

Rivas Vaciamadrid

F uente: Jones Lang LaS al le 2º Trim 2010

€ /m²/ mes

9,00 – 17,75

11,75 – 18,75

17,00 - 28,75



6,00 - 12,00

F uente: Jones Lang LaSal le 1º Trim 2010

Los precios

Después de la estabilidadalcanzada por los precios máxi-mos de la zona CBD en el últi-mo trimestre de 2009, estoshan vuelto a marcar una ten-dencia negativa, siguiendo conla iniciada en el primer trimes-tre de 2010 y animando ligera-mente la contratación.

En las restantes zonas del mer-cado de Madrid se han produ-cido, asimismo, suaves des-censos, con excepción de losprecios máximos de la zonaSatélite (Las Rozas), que sonlos únicos que se mantienen.

Hay que constatar que las dife-rencias de precios interanuales(con respecto al segundo tri-mestre de 2009) son muy sig-nificativas, especialmente en elprecio mínimo para la zonaCBD que ha descendido un20% y en la zona Secundaria,con bajadas de alrededor del

18%. Esto pone de manifiestola falta de aceptación por partede la demanda de la tipologíade producto más habitual eneste segmento de mercado,que suele ser más antiguo y depeor calidad, en beneficio deedificios nuevos y más eficien-tes.

La oferta

Durante el segundo trimestre,el stock total de oficinas ape-nas ha aumentado un 2,6 %respecto al trimestre anterior,mientras que la tasa de dispo-nibilidad ha aumentado casi un6% debido a que la absorciónneta sigue siendo negativa.

La mayor parte de los grandesarrendamientos contemplanajustes de espacio, bien porreducirse directamente losmetros ocupados o por reagru-paciones de varias sedes.

La oferta futura va a seguir su

tendencia de descenso acusa-do en los próximos tres años almenos. Para el presente añoquedan por salir menos de35.000 m² en varios proyec-tos, y el próximo año el volu-men de oferta especulativa noalcanzará los 125.000 m²(menos de la mitad de esteaño) concentrándose probable-mente casi el 50% en un sóloproyecto.

En 2012, en caso de producir-se la activación de ciertos pro-yectos que están a punto dearrancar, podría crecer ligera-mente hasta los 150.000 m²,si bien es muy probable quefinalmente parte de esa super-ficie se desvíe al siguiente año.En cualquier caso, la ofertafutura de los próximos tresaños podrá ser inferior a la ges-tada sólo en el año pasado.

La demanda

La demanda en este segundo

trimestre ha mantenido su nivelde actividad con respecto a losanteriores periodos, especial-mente en la tipología dedemanda pequeña y mediana.

La demanda de gran tamañoha sufrido una ligera contrac-ción con respecto a los dos tri-mestres anteriores, hecho quese reflejará en la contratacióndel tercer trimestre.

En general, las motivaciones dela demanda continúan siendofundamentalmente la optimiza-ción de costes y espacios,combinado en muchos casoscon la búsqueda de espaciosde mayor calidad. Hay queresaltar que a la hora de elegirproducto, la demanda muestraclaramente preferencia por edi-ficios nuevos o de recienteconstrucción.

La contratación

Las grandes demandas están

Oficinas Madrid

Informe del Mercado de Oficinas de Madrid y Barcelona 2º T 2010On··Point

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Madrid por Zonas

249

0100200300400500600700800900

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 1-2Q2010

En '000 m²

Alquiler Pre-alquiler Ocupacion Propia High-TechFuente: Jones Lang LaSalle 2º Trim 2010

Contratación Anual

154

02040

6080

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160180200

2t 2007 3t 2007 4t 2007 1t 2008 2t 2008 3t 2 008 4t 2008 1t 2009 2t 20 09 3t 2009 4t 2009 1t 20 10 2t 2010

En '000 m²

Alq uiler Pre-alq uiler Ocu pacion Pro pia High-TechFuente: Jones Lang LaSalle 2º T rim 2010

Contratación Trimestral

1º trimestre 2º trimestre

CBD21%

Periferia28%

Satelite20%

Secundaria9%

High-Tech22%

Total: 1.808.779 m²

F uente: Jones Lang LaS alle 2º Trim 2010

Total: 153.790 m²

High-Tech7%

Secundaria6%

Satelite2%

Periferia62%

CBD23%

Fuente: Jones Lang LaSalle 2º T ri m 2010

materializando contratos de un ciertotamaño aprovechando la disponibilidad deproductos nuevos de buenas característi-cas, con condiciones económicas y con-tractuales muy favorables. Por ello, inclusoel tamaño medio de las grandes transac-ciones ha aumentado sustancialmente enla zona Periferia a más de 11.000 m², loque supone más del doble que en el primertrimestre del año.

A diferencia de los casi 95.000 m2 contra-tados durante el primer trimestre de 2010,durante este segundo trimestre la contrata-ción ha aumentado de manera muy signifi-cativa, alcanzando algo menos de154.000 m2 lo que supone un incremen-to del 62 % respecto al primer trimestre delaño y un aumento de más del 150% res-pecto al mismo trimestre del año anterior.Esto ha sido motivado básicamente por elaumento de la contratación de los grandesocupantes, ya que frente a las dos opera-ciones de más de 5.000 m² registradas eltrimestre pasado, entre abril y junio se hanregistrado siete contratos de este tipo, quesuman más de 74.000 m². No obstante,debemos recordar que el numero de trans-acciones de esta tipología sigue siendo cla-ramente insuficiente en relación con laoferta disponible en estos momentos.

Las transacciones de tamaño medio ypequeño siguen estables, por lo que la cifrade operaciones registradas en el trimestrese mantiene en una línea muy similar a lade los trimestres previos.

Tendencias

Como hemos visto, la tendencia registradaen los dos trimestres previos de incremen-to en el tamaño de las operaciones mediasse mantiene. Asimismo, continúa existien-do un coste de oportunidad óptimo paraincentivar a demandas de gran volumen asalir al mercado, dada la enorme variedadde productos nuevos existentes y las mag-níficas condiciones que se ofertan en losmismos.

Sin embargo, esta contratación se está tra-duciendo en una absorción negativa, yaque la mayoría de las demandas liberanmás espacio del que contratan, a lo quehay que añadir que aún sigue existiendo uncierto volumen de oferta nueva por la fina-lización de nuevos proyectos.

Es previsible que en los próximos meses semantenga la tendencia actual en los pre-cios, siendo aún prematuro esperar unaestabilización en los mismos, pese a larecuperación percibida en la contratación,ya que el volumen de oferta disponible vaseguir incrementándose ligeramente.

Finalmente, lo previsible es que, como yase ha anticipado, en el tercer trimestre sereduzca el volumen de metros contratadosdebido, tanto al periodo estival, como a uncierto descenso en la demanda de mayorvolumen, que quizás llegue a compensarsepara la parte final del año.


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1.402

28,00 €

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1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2 008 2Q 2 0100

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Disponibilidad en '000 m² Renta prime en €/m²/mes

Fuente: Jones Lang LaS alle 2º Trim 2010

Renta Prime y Disponiblidad rta Futura

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2006 2007 2008 2009 2.010 2.011 2012

En '000 m² High-Te ch

Prealquilado

Ocupación propia

Especulativo

Edif Terminados High-Tech

Edif Terminados oficina s

Fuente: Jones Lang LaS alle 2º Trim 2010

Oferta Futura

Disponibilidad y Contratación por Zonas

Operaciones en Madrid del último trimestre

ADIDASJosé Echegaray, 12

1.840 m²

DIAGEO Avda de la Victoria, 32

4.423 m²

ALCATELMaría Tubau, 9

17.419 m²Operación en Exclusiva JLL

AENAAvda. de Aragón, 402

14.630 m²Operación en Exclusiva JLL

Disponibilidad Contratación

DemandaLa principal demanda se sigue concentran-do en las mejores zonas del centro deMadrid.

Los inversores privados siguen muy activosy cerrando operaciones a rentabilidadesmás ajustadas, pero en ubicaciones exce-lentes. El mejor ejemplo ha sido la venta deRecoletos 3 que comentamos en el aparta-do de Transacciones.

Los inversores institucionales se mantienenmuy exigentes en cuanto al tipo de produc-to en el que quieren invertir y se centranespecialmente en operaciones desale&leaseback o edificios con contratos alargo plazo que el mercado sigue ofrecien-do. Las posibles zonas de inversión seamplían de forma que incluyen áreas mássecundarias y periféricas que el centro deMadrid, siempre y cuando se trate dezonas consolidadas como Campo de lasNaciones y zonas de influencia, A-1 hastaArroyo de la Vega y el Parque EmpresarialLas Rozas.

No obstante, también tenemos constanciade que algunos fondos extranjeros estaríandispuestos a comprar activos en el Paseode la Castellana a rentabilidades por deba-jo del 6% e incluso del 5,5% y que nonecesariamente tendrían que estar alquila-dos en su totalidad.

Estos fondos tienen una gran disponibilidadde liquidez y eso, unido a las expectativasde recuperación del mercado a medioplazo y la posibilidad de comprar edificiosde gran calidad, son los principales motivospara plantearse estos niveles de retorno.

Si bien la situación económica y las condi-ciones de financiación están siendo deter-minantes en los procesos de decisión demuchos inversores, muchos de ellos venque el mercado sigue ofreciendo buenas

oportunidades que no estarán disponiblescuando empiece a dar muestras claras derecuperación.

OfertaAlgunas inmobiliarias han iniciado procesosde desinversión puntuales de algunos desus activos, dentro de los acuerdos de refi-nanciación que han acordado con las enti-dades financieras. En este segundo trimes-tre se ha vendido algún edificio y espera-mos que en los próximos meses se cierrela venta de alguno más, una vez que cier-tos inversores se han mostrado muy intere-sados por algunos de ellos.

También se ven algunas oportunidades desale & leaseback de empresas españolas.Estos activos suelen estar ubicados enzonas periféricas, si bien la larga duraciónde los contratos y las garantías aportadasson los principales atractivos de este tipode activo, por lo que previsiblemente seacabará materializando la compraventa enlos próximos meses.

Algunos propietarios de edificios céntricosestán también en disposición de iniciar pro-

cesos de desinversión, si bien en la mayo-ría de los casos las expectativas de preciose ajustan difícilmente a la demanda de losinversores.

RentabilidadesEn este segundo trimestre hemos fijado larentabilidad en zona Prime en un 6%.Alguna de las operaciones cerradas en lasmejores zonas de Madrid se ha cerrado enesos niveles.

Esto, unido al hecho que sigue existiendouna fuerte demanda por productos prime,nos lleva a ajustar ligeramente las rentabi-lidades a la baja.

Esta tendencia puede continuar en los pró-ximos meses, debido a que muchos inver-sores están incluso en disposición de asu-mir tasas más bajas si la oportunidad esespecialmente atractiva, si bien es necesa-rio que se cierren transacciones para con-firmarlo. Para el resto de zonas de Madrid,las rentabilidades se mantienen más omenos estables con respecto al trimestreanterior con una ligera tendencia a la bajapara aquellos productos de calidad y concontratos a largo plazo.

TransaccionesTal y como adelantábamos en el últimoinforme, durante el segundo trimestre sehan cerrado algunas operaciones impor-tantes y de cierto volumen, aunque elnúmero de operaciones no ha sido muyelevado.

estacamos a continuación algunas de lastransacciones más relevantes:

- El Consorcio de Compensación deSeguros ha comprado a Mapfre elEdificio Masters II situado en la zonaempresarial de AZCA, junto al Paseo dela Castellana. El edificio tiene una super-ficie de 18.000 m2 y el volumen de inver-sión supera los 100 millones de euros.

Inversión Madrid


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6

0 1 2 3 4 5 6 7

Londres

Hamburgo

Milan

Frankfurt

Paris

Amsterdam

Rotterdam

Barcelona

Madrid

Bruselas

Fuente: Jones Lang LaSall e 2º Trim 2010

Rentabilidad Prime en Ciudades Europeas

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2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 1-2Q

2010

Millare s €

Madrid Barcelona

F uente: Jones Lang LaS alle 2º Trim 2010

Volumen de Inversión Total acumulada

100% Extranjero Nacional Global

Total 1- 2T 2010 Madrid : 422,7 Millones €Fuente: Jones Lang LaSalle 2T 2010

74%

26%

Note

• Th is dia gra m illus trat es wh ere Jon es La ng LaSalle estim ate ea ch pr im e o ffice ma rket is with in its individ ual ren tal cycle as at e nd o f Jun e 20 10

• Ma rket s can mo ve a rou nd t he clock at d iffer en t spe eds and dire ction s

• Th e d ia gra m is a co nven ient me thod of com par ing the rela tive pos it ion o f m ark ets in the ir r enta l cycle

• Th eir positio n is n ot n ece ssarily rep re senta tive o f inv estm ent or dev elopm en t m arke t pr ospe cts.

• Th eir positio n r efer s to Prime Face Ren tal Valu es

Q2 2010

Luxembourg

BarcelonaMadridR omeAthens, Edinburgh, H amburg

Brussels, Buda pes t, Buc harest, Frankfur t,Lisbon, Milan, Stuttga rtAmsterdamCopenhagen, Dublin, Prague , StockholmHelsinki, Lyon, St. Peters burgIsta nbulGenevaBe rlin, Kiev, Moscow, Munich, Warsaw

Oslo, Pa risDusse ldor f

London C ity, London West End

F uente: Jones Lang LaSall e, Julio 2010

Lento crecimiento de

rentasCaída

Acelerada

Crecimiento acelerado

Caída moderada de

rentas

- El fondo alemán SEB Inmobilien ha aqui-rido el edificio propiedad de Caja Madriden el Parque Empresarial Las Rozas, enuna operación de sale&leaseback con uncontrato de arrendamiento a 30 años. Elprecio ha sido de 108 millones querepresenta una rentabilidad inicial inferioral 7%.

- Acciona ha vendido el edificio ocupadopor la empresa Telvent en el PolígonoIndustrial de Alcobendas al fondo inmobi-liario del Banco Sabadell. Telvent tieneun contrato de larga duración, 15 años.El volumen de la transacción ascendió a51 millones de euros, que supone unarentabilidad en el entorno del 9%.

- La familia Reyzabal ha comprado el edifi-cio situado en el Paseo de Recoletosnº3. El edificio tiene unos 5.400 m2

sobre rasante y está ocupado por elGrupo Uralita, si bien un 50% del mismoestá actualmente disponible para alqui-ler. El precio ascendió a 48 millones deeuros.

TendenciasMantenemos algunos de los aspectos ade-lantados en el informe del primer trimestrede 2010 y que pensamos se mantendrán

también en los próximos meses:

- La calidad de los arrendatarios y de suscontratos de arrendamiento continuaránsiendo los principales puntos de análisisde las inversiones.

- Los inversores privados seguirán muy acti-vos.

- Sigue existiendo una alta liquidez en losmercados internacionales pendiente deinvertir, por lo que el volumen de inver-sión debería superar ampliamente eltotal realizado en 2009.

- El volumen medio por operación aumen-tará poco a poco, una vez que los inver-sores institucionales busquen, cada vezmás, activos de mayor tamaño.

- La financiación seguirá centrándose enoperaciones muy seguras.

- Los inversores mantendrán su disposiciónpara invertir en zonas secundarias y peri-féricas consolidadas.

- Las rentabilidades tenderán poco a pocoa la baja

- Seguirán saliendo a mercado sale&lease-back de empresas.


5

Ciclo de Rentas Europeas a Corto plazo de Jones Lang LaSalle

Rentabilidad Prime en ciudades europeasVolumen de inversión acumulada Madrid por origen del Vendedor y del Comprador Selección de Operaciones

Vendedor Comprador

Caja MadridLas Rozas

Madrid

Paseo de Recoletos, 3Madrid

Valgrande, 6P.I. de Alcobendas

Madrid

Masters IIC/ General Perón, 38

Madrid

15,50 - 20,00

12,00 - 17,00

9,50 - 17,50

7,00 - 11,00

€/m²/ mes



Barcelona por Zonas

F uente: Jones Lang LaS al le 2º Trim 2010

Baricent roP.T.Vallés

A vd a . Di ag o n al

Zona Franca

S ant JustDesvernS ant Joan Despi

Rondade Dalt

Mas Blau

Sant Cugat

8,69 %

6,67 %

15,55 %

22,69 %

CBD

Secundaria

Periferia

Prime

Barcelona por Zonas

Los precios Durante este segundo trimestre de 2010 lasrentas de oficinas de Barcelona han continua-do con el descenso en todas sus zonas, aun-que como ya apuntábamos en el informe delprimer trimestre, este año el descenso serámás moderado, puesto que los grandes ajustesya han sido realizados en la mayoría de edifi-cios.

En lo que se refiere a las rentas en la zonaPrime, para este segundo trimestre de 2010, lamáxima se ha situado en 20 €/m²/mes, lo querepresenta un descenso del 2% respecto al pri-mer trimestre de 2010. Respecto a la zonaCBD, la renta máxima se ha situado en 17€/m²/mes, registrando un descenso de apenasun 1% y en la zona Secundaria en 17,5€/m²/mes con un descenso del 3% respecto altrimestre anterior.

Los propietarios conscientes de la situación ycon el objetivo de captar demanda que ocupesus edificios, siguen ofreciendo ofertas muyatractivas, con carencias, escalados y contribu-ciones importantes.

Cabe destacar los diferentes comportamientosa nivel de renta entre 22@ y Plaza Europa-GVSur en la zona de Secundaria, siendo esta últi-ma más flexible en adaptarse a las necesida-des de la demanda actual.

La ofertaLa tasa media de disponibilidad continúa sutendencia alcista alcanzando el 12,96% de ofi-cinas disponibles en Barcelona. En la zonaSecundaria, concretamente en Plaza Europa-GV Sur, es donde más ha aumentado la dispo-nibilidad hasta el 15,5% debido principalmentea la entrega de la Torre Inbisa, y a varios pro-yectos de oficinas de la semicircunferencia deaproximadamente 5.000 m² cada uno.

En la zona Prime y CBD la tasa de disponibili-dad se mantiene estable en torno al 8 y al 6%respectivamente. Sin embargo, hay que desta-car que en la zona Prime se producirá unaumento importante de la disponibilidad duran-te el 2º semestre de 2010 porque se haránefectivas las liberaciones de superficie de losinquilinos que ya han decidido trasladarse de lazona Prime como AXA y KPMG. En lo que serefiere a la zona Periferia, la disponibilidad haalcanzado ya el 22,69% de oficinas disponi-bles.

Los proyectos de oficinas entregados estesegundo trimestre de año han sido el edificio Lde D38 y propiedad de Gesmadrid, la TorreInbisa en Plaza Europa-GV Sur e Illacuna deColonial en el 22@, sumando en su totalidad74.601 m².

Nuestras cifras para lo que resta de año confir-man que quedan por entregar casi 114.000

m² de oficinas, de los que únicamente 29.651m² serán oferta libre, destacando el edifico Tdel proyecto D38, proyecto emblemático y pri-mer Parque Empresarial Urbano, situado en elPaseo de la Zona Franca de Barcelona y propie-dad de Gesmadrid.

La demandaDurante este segundo trimestre de año, lademanda de oficinas en Barcelona se ha rea-decuado a la situación actual de mercado. Sehan firmado 112 operaciones (por las 171operaciones del trimestre anterior), con unasuperficie media de 462 m², volviendo a lamedia tradicional de Barcelona. Esto es debidoprincipalmente a que se han cerrado numero-sas operaciones en la zona CBD, lo quedemuestra que la pequeña y mediana empresaprefiere quedarse en centro ciudad dondeencuentra propietarios muy flexibles.

En cuanto al tipo de operaciones, el 92% de lasuperficie contratada ha sido en alquiler y el8% en venta. La zona de Secundaria ha sidodonde mayor contratación se ha producido conun 44% de la superficie contratada y con lamayor operación del trimestre en Torre Realia.Una vez más, cabe destacar los diferentescomportamientos de Plaza Europa y 22@,siendo esta última donde menores niveles decontratación se han registrado. Tendremos quever qué sucede en los próximos trimestres para

Oficinas Barcelona


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En ´0 00 m²

Alqu iler Pre-alquiler Ven taFuente: Jones Lang LaSall e 2º Trim 2010

Contratación por Años

52

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En ́ 0 00 m ²

Alquiler Pre-alquiler VentaF uente: Jones Lang LaS al le 2º Trim 2010

Contratación por Trimestres



15,50 - 20,50

12,00 - 17,25

10,00 - 18,00

7,50 - 11,50

€/m²/ mes

Fuente: Jones Lang LaSalle 1º Trim 2010

1º trimestre 2º trimestre

ver si es un hecho puntual o realmente lademanda prefiere trasladarse a proyectosdonde encuentran la flexibilidad que necesitan.

Como viene siendo habitual en trimestres ante-riores, el ahorro de costes continúa siendo elmotor de decisión para las empresas que seplantean un cambio de ubicación, pero no acualquier precio. Hemos visto que la calidad delproyecto es fundamental en la toma de decisio-nes.

La ContrataciónEl volumen de contratación durante estesegundo trimestre de año ha sido de 52.254m², adaptándose a la situación de mercadoactual. Sin embargo, seguimos manteniendonuestras previsiones de contratación anual de220.000 m², ligeramente superior a la de2009, que fue de 212.788 m².

La zona de Secundaria ha acogido el mayorporcentaje de la superficie contratada con un47%, seguida de la zona CBD con un 32% dela ocupación, que demuestra que la pequeña ymediana empresa se resiste a dejar el centrociudad si encuentra edificios competitivos enrenta que se adapte a sus necesidades. En lazona Prime, este segundo trimestre se ha con-tratado únicamente el 6% de la superficie,mientras que la zona Periferia sólo el 15%.

Entre las operaciones más destacadas de estetrimestre se encuentran el traslado de la sedede KPMG a Torre Realia en Plaza Europa ocu-pando una superficie de 6.000 m² y el alquilerde Kuehne Nagel de unas oficinas de 4.200m² en la ZAL de Barcelona.

TendenciasEn lo que respecta a los próximos trimestres,no prevemos grandes cambios durante lo quequeda de año.

En la zona Prime estamos viendo como algunascompañías se plantean realmente su necesi-dad de estar en ella, por ello recomendamos alos propietarios que hagan el esfuerzo demodernizar sus edificios y adecuarse a lasnecesidades de las empresas.

En cuanto a la zona CBD, vemos como la granmayoría de pequeñas y medianas empresasprefieren quedarse en el centro en edificios conpropietarios flexibles pero con oficinas e insta-laciones renovadas.

En lo que respecta a Periferia, sorprende queen la situación actual no se hayan cerrado másoperaciones en zonas como Sant Cugat o MasBlau.

En cuanto a los nuevos proyectos deSecundaria y Periferia es fundamental que secombinen calidad y flexibilidad, porque vemosque la gran demanda se traslada a proyectosen los que coinciden tres factores: calidad delproyecto, flexibilidad de los propietarios y hono-rarios de mercado muy competitivos. Este es elcaso del proyecto de Vallsolana GardenBusiness Park propiedad de UBS.


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Disponibilidad Renta Prime

€ / m²/mes

Fuente: Jones Lang LaSalle 2º T ri m 2010

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200

250

300

2.006 2.007 2.008 2.009 2.010 2.011

En ´000 m ²

Terminacio nes Es pecula tivo Ocu pacio n Pro pia Pre-alqu ilerF uente: Jones Lang LaS alle 2º Trim 2010

Oferta Futura

Prime9%

Secondary33%

CBD19%

Periphery39%

Total: 744.595 m²Fuente: Jones Lang LaSall e 2º Trim 2010

Operaciones en Barcelona del último trimestre

Prime6%

Secondary47%

CBD32%

Perip hery15%

Total: 52.254 m²Fuente: Jones Lang LaSall e 2º Trim 2010

Disponibilidad Contratación

Disponibilidad y Contratación por Zonas

KPMG. Torre Realia BCN6.000 m² (Alquiler)

Kuehne Nagel. Zal BarcelonaC/ Antártico 110-112 4.200 m² (alquiler)

Zimmer. c/ Acer 27-33 (Barcelona) 1.506 m² (alquiler)

Booking. Pz. Catalunya 1-41.157,70m² (alquiler)

La demandaLos inversores privados continúan siendolos grandes protagonistas en este segun-do trimestre del año, como ya lo fuerona lo largo de todo el 2009.

El inversor privado cuenta con la suficien-te liquidez y tiene como prioridad la com-pra de edificios de oficinas. Sus paráme-tros iniciales de compra están basadosen la seguridad que ofrecen los edificiosde oficinas tradicionales ubicados encentro ciudad, de volúmenes medios ycon buenos contratos de arrendamiento.

De todos modos, la escasa oferta de cali-dad que cumple con estos parámetros hahecho que empiecen a ampliar su curvade riesgo.

El inversor privado empieza a estudiaralternativas de inversión en nuevas zonasde negocios como 22@ o Plaza Europa ycon un componente de riesgo limitado enel alquiler. Destaca especialmente esteúltimo punto ya que en 2009 no se reali-zaron operaciones con riesgos de alquiler.

Prevemos que los inversores privadoscontinúen siendo muy activos el resto delaño ya que una gran mayoría siguen sinhaber comprado aún.

Como prueba de la importante actividadque está teniendo esta tipología de inver-sor tenemos las importantes compras deactivos de referencia en Barcelona quehan realizado durante este segundo tri-mestre del año.

Algunos inversores han empezado a inte-resarse en edificios en los que sea nece-sario un asset management activo quepermita incrementar el valor del activo.Así mismo ya no se descartan activos quehoy están rentando y que en el medioplazo necesitarán de una rehabilitación oreforma para poder maximizar las rentas

en el momento de alquilarlos a nuevosinquilinos.

Respecto a los fondos institucionales,prevemos que realicen su primera compradestacable en el segundo semestre delaño: Diagonal 640.

De todos modos, pese a la mayor presen-cia de esta tipología de comprador res-pecto a los dos últimos años, siguen sinpoder materializar operaciones ya que susparámetros de compra son más restricti-vos a los de los compradores privados ypor tanto más adversos al riesgo.

Así mismo aquellos fondos con un perfilmás oportunista tampoco han podidocomprar este 2010 debido al retorno quesolicitan a sus inversiones, alejado aún delas altas perspectivas de la gran mayoríade propietarios.

La ofertaDurante este segundo trimestre del añocontinua la falta de activos de calidad enventa que cumplan con los parámetrosde compra de los inversores que cuentanhoy con liquidez. Esta situación contras-ta con el elevado número de edificios enventa que se encuentran mal ubicados,desocupados o con malos contratos dearrendamiento.

Por otro lado, sigue habiendo un númeroconsiderable de edificios de oficinas enventa que no encuentran compradordebido a su elevado precio, pese a cum-plir con la mayoría de parámetros quesolicita el comprador actual.

Respecto a las operaciones que estánactualmente en las diferentes fases decomercialización o período de exclusivi-dad, cabe destacar la venta de Diagonal640, propiedad de Realia, que posible-mente se convertirá en la mayor opera-ción de inversión tradicional del año.

El volumen aproximado de la operaciónoscilará alrededor de los €150m. El volu-men de la operación indica que el com-prador será un fondo, muy posiblementeinternacional.

Esperamos también la transacción de unedificio representativo de Barcelona en eltercer trimestre del año, cuyo compradorse perfila como privado dadas las caracte-rísticas del inmueble.

La venta de portfolios de sucursales ban-carias en formato de sale&leaseback con-tinuará durante todo el año, como yaocurrió en 2009, aunque las entidadesque realizarán estas operaciones son demayor tamaño que en pasado.

Por otro lado, sigue siendo importante elpapel de las entidades financieras en losprocesos de desinversión de las empresascon unos importantes niveles de deuda.

El mercado, en la mayoría de ocasiones,se encuentra aún lejos de las expectati-vas de precio exigidas por las entidades,lo que implica que no se realicen transac-ciones.

Las transacciones El volumen de inversión en edificios deoficinas en Barcelona alcanzó este segun-do trimestre del año los 168 millones deeuros.

Las operaciones más significativas encuanto a volumen de este segundo tri-mestre han sido la venta de la Torre Zenit,propiedad de Banif y ubicada en PlazaEuropa, al Grupo Werfen por €65m. Lamitad del inmueble se destinará a sedecorporativa y el resto se comercializará enrégimen de alquiler.

También destacan la venta de Diagonal123, propiedad de Hines, a la familiaBernat y la compra por parte de Mango

Inversión Barcelona


8

0%

1%

2%

3%

4%

5%

6%

7%

200 7 1Q2 008 2 Q200 8 3Q20 08 20 08 1Q20 09 2Q2 009 3 Q200 9 4Q20 09 1Q20 10 2 Q2 010

Madrid Barcelona Bonos 10 años

Banco de E spaña Mayo 2010Fuente: Jones Lang LaSall e 2º Trim 2010

Rentabilidad Prime

91%

9%

de la antigua sede Banc Sabadell en elPaseo de Gracia 36.

Cabe destacar que a excepción de unaoperación cerrada en la zona Prime,Paseo de Gracia 36, el resto de operacio-nes se han materializado en zonas delárea de Secundaria como el 22@ y PlazaEuropa-Gran Vía Sur.

Las rentabilidadesEl apetito de compra por parte de losinversores privados ha provocado queempecemos a percibir una ligera tenden-cia a la baja en las rentabilidades paralas mejores zonas de la ciudad.

En este sentido, tal como apuntamos enel trimestre anterior, las rentabilidadesmínimas para los mejores edificios ubica-dos en el Prime de Barcelona se sitúan enel 6%.

Esta presión a la baja también empieza asentirse en otras zonas de la ciudad.

El CBD presenta hoy una rentabilidadentre 6,25%-6,75% y la zona secundaria,donde hemos visto importantes transac-ciones, se sitúa en una rentabilidad del6,75%-7,5% , pese a que la venta deDiagonal 123 se ha producido por debajode estos niveles, debido las necesidadespuntuales del vendedor.

La zona de periferia, ubicación en la quelos inversores están penalizando las ren-tabilidades, se mantiene en el 8,00-8,75%, aunque puntualmente esta cifrapodría ser algo inferior.

TendenciasEl conjunto de procesos de venta queestán actualmente en marcha nos hacenprever unas cifras de inversión para 2010superiores a los 600M, por encima denuestras previsiones iniciales a principiosde año.

Los inversores institucionales seguiránatentos al mercado, esperando elmomento adecuado para entrar, conti-nuaremos con la tendencia de los últimostrimestres en la que el protagonismo enlas transacciones seguirá siendo para losinversores privados lo que resta del año.

Las rentabilidades empiezan un leve des-censo para las mejores ubicaciones y acti-vos y creemos que esta tendencia, encaso de que continúe, será muy modera-da.

La gran preocupación de los inversoresvolverá a ser los descensos de renta. Éstasigue siendo el factor clave en la toma dedecisiones. Podemos ya anticipar que lasrentas terminen su recorrido a la bajadurante este 2010 y este hecho haráque un importante número de inversoreslo contemple como una oportunidad alavanzarse al final del ciclo.

Por último, destacar que las compras enlas zonas secundarias de la ciudadaumentarán de forma importante.

La principal causa será la relajación de losparámetros de compra de los inversoresen cuanto a ubicación debido a la falta deoportunidades de calidad en el centro dela ciudad.


9

100%

Fuente: Jones Lang LaSall e 2º Trim 2010

Total 1-2T 2010 Barcelona: 401 Millones €

Volumen de inversión acumulada Barcelona por Origen del Vendedor y del Comprador

Operaciones en Barcelona del último trimestre

Vendedor Comprador

Diagonal, 123Barcelona

Torre ZenitBarcelona

Extranjero Nacional Global

Madrid and Barcelona Offices Market Report. 2Q. 2010

Economic context

On··Point

11

Over the past quarter the Spanish eco-nomy has been affected by theGovernment's implementation of labourreforms, which have been well-received bythe various national stakeholder groupsand by the international community.

The financial markets have also shownsome signs of stabilisation and even ofrecovery. It remains to be seen how con-sumer spending and general indicatorswill react to the increase in VAT, whichbecame effective on 1 July.

As was the case in Q1, foreign demandhas been boosted by the improvement inother European countries, which in recentmonths have started to see the results ofmeasures taken by their Governments.

We still believe that the signs of recoveryin Europe are fragile, as these measuresare transitory and cannot be relied uponas a long-term factor.

The Spanish housing market still has anoversupply of more than 1 million proper-ties, which increased throughout 2009and the early months of 2010. There arestill more finished properties than thereare new sold properties. A downwardadjustment of this oversupply will becomeapparent throughout the rest of this yearand the beginning of 2011.

Property sales are expected to increase,mainly thanks to easier access fordemand (reduction of prices and interestrates) and the effects of tax measures putin place with a view to 2011.

The office market is directly impacted byemployment figures, so the increase inunemployment is one of the most worr-ying consequences of the current crisis.The number of unemployed has risen from1.9 million to 4.3 million in just two years.This situation is partly explained by thesignificant growth in the active population.

The office market is also affected by cor-porate transactions between companiesand in Spain particularly, by those in thefinancial sector.

Corporate transactions in the financialsector are characterised mainly by thewave of mergers and restructurings beingcarried out by Spanish savings banks.

It is safe to say that the worst of the crisisis behind us and the situation has hit, oris about to hit, rock bottom, but there isstill uncertainty about when recovery willstart and how long it will take.

This will depend on how the major imba-lances affecting the Spanish economy arecorrected, particularly regarding the pro-perty sector and the restructuring of thefinancial system, and on the impact in themedium term of the measures implemen-ted by the Government over the last sixmonths.

F

GDP anual

-6

-4

-2

0

2

4

6

8

10

1971 1975 1979 1983 1987 1991 1995 1999 2003 2007 2011 2015 2019

EU: European Union Spain

%

Source: Gl obal Ins ight, July 2010

F

-2

0

2

4

6

8

10

12

14

16

1992

Q2

1994

Q2

1996

Q2

1998

Q2

2000

Q2

2002

Q2

2004

Q2

2006

Q2

2008

Q2

2010

Q2

2012

Q2

Interest R ate: Sho rt Term Co nsumer P rice Inde x

S ource: Global Insight , July 2010

GDP Anual

CPI and Interest Rates

Rental levelsFollowing the stability observed in maxi-mum CBD rental levels in the last quarterof 2009, these are now decreasing again– following the trend started in Q1 2010 –which has resulted in a slight improve-ment in take-up levels. In the other areasof the Madrid market there have alsobeen slight declines, except in the maxi-mum rental levels in the satellite area (LasRozas), the only ones which have remai-ned stable.

It should be noted that year-on-year diffe-rences (that is, differences from Q22009) are very significant, especially inthe minimum rental levels in the CBD,which have fallen 20%, and in the secon-dary area, where rental levels have drop-ped 18%.

This shows that the demand does nottend to accept the most common type ofproduct in this market segment - as it isoften older and of poorer quality - andshows a preference for newer, more effi-cient buildings.

SupplyIn the second quarter total office spacestock increased just 2.6% compared withQ1, while vacancy rates increased almost6%. This is because net absorption levelsare still negative, as most large rentalsinvolved downsizings, either through adirect reduction in metres occupied orthrough the consolidation of various offi-ces.

Properties coming onto the market willcontinue to show a steep downward trendfor at least the next three years. There isless than 35,000 m² across various pro-jects still to come onto the market thisyear.

Next year, speculative supply volume willbe less than 125,000 m² (less than halfthe volume this year), with 50% of thatlikely to be concentrated in one single pro-ject.

In 2012, should certain projects which arepending eventually go ahead, the supplyvolume could grow slightly to 150,000

m², although it is likely that part of thisspace will not come onto the market until2013. In any case, it is clear that thespace coming onto the market in the nextthree years may well be less than thespace that became available last yearalone.

DemandIn the last quarter demand - particularlysmall and medium-scale demand - hasremained stable compared with previousperiods. Demand for large space has suf-fered a slight decrease compared with thelast two quarters, which will be reflected inQ3 take-up levels.

In general, demand continues to be drivenby cost and space optimisation, combinedin many cases with a search for better-quality spaces. It should be noted thatwhen it comes to choosing office space,the demand shows a clear preference forbrand new or recently-built properties.

Madrid Offices

Madrid and Barcelona Offices Market Report. 2Q. 2010On··Point

12

€ /m²/ month

8,50 – 17,00

11,25 – 18,00

16,00 - 28,00

Total Stock14.593.880 m²

Vacancy Rate9,61%

y

5,75 - 12,00

CB DS econdaryP eripheryS atell ite

10,44%

28,41%

4,18%

7,91%

Rivas Vaciamadrid

S ource: Jones Lang LaS alle Q2 2010

Madrid Office Submarkets

€ /m²/ month

9,00 – 17,75

11,75 – 18,75

17,00 - 28,75

Total Stock 14.555.443 m²

Vacancy Rate9,07%

6,00 - 12,00

S ource: Jones Lang LaSalle Q1 2010

1st Q 2nd Q

249

0100200300400500600700800900

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 1-2Q2010

'00 0 m²

Lease Pre-letting Owner Occupation High-TechS ource: Jones Lang LaS alle Q2 2010

Take up Years

154

020406080

100120140160180200

2 Q2007

3Q2007

4Q20 07

1Q2008

2Q2008

3Q2008

4Q2 008

1Q200 9

2Q2009

3Q2009

4Q2009

1Q20 10

2Q2010

'000 m²

Lease Pre-let ting Owner Occupatio n Hig h-T ech

Source: Jones Lang LaSal le Q2 2010

Take up by Quarters

CBD21%

Periphery28%

Satellite20%

Seco ndary9%

High-Tech22%

Total: 1.808.779 m²S ource: Jones Lang LaS alle Q2 2010

1.402

28,00 €

0

400

800

1.200

1.600

2.000

1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2 008 2Q 2 0100

10

20

30

40

50

Availability in '000 m² Prime rent in €/m ²/month


Prime Rent and Vacancy

0

50

100

150

200

250

300

350

400

2006 2007 2008 2009 2.010 2.011 2012

En '000 m² High-Tech

Pre-letting

Owne r Occupation

Specula tive

High-tech Completions

Office Completions


Future Supply

Take-upLarge-scale demand is resulting in con-tracts of a certain size, taking advantageof new product with good specificationsand very favourable economic and con-tractual conditions. For this reason, theaverage size of large transactions hasincreased substantially in the periphery tomore than 11,000 m², which is morethan double that seen in Q1.

Compared with the almost 95,000 m²taken up in Q1 2010, this quarter’s takeup has increased substantially, reachingjust under 154,000 m² - up 62% quarteron quarter and more than 150% year onyear.

This increase was basically driven by theincrease in take-up by large tenants,since, compared with the two transactionsof more than 5,000 m² registered lastquarter, in Q2 there were seven contractsof this kind, totalling more than 74,000m². However, it should be rememberedthat the number of transactions of thiskind is still clearly insufficient in relation toactual vacant space available.

Mid-sized and small transactions remainstable; the number of transactions regis-tered this quarter is very similar to thenumber for the last two quarters.

TrendsAs previously mentioned, the upwardtrend in average transaction size notedover the last two quarters has continued.Likewise, there is still optimum opportu-nity cost to incentivise large volumedemand to come onto the market, giventhe enormous variety of new product andthe excellent conditions offered for thesespaces.

However, this take-up is resulting in nega-tive absorption, as most demand frees upmore space than it takes up. It shouldalso be considered that there is still a cer-tain volume of new supply due to thecompletion of new projects.

It is likely that in the coming months thecurrent trend in rental levels will remainstable, because, despite the recoveryseen in take-up levels, it is still too soonto expect these to stabilise, as the volumeof vacant space will continue to increaseslightly.

Finally, it is likely that - as expected - thevolume of space taken up in Q3 will drop,due to both the holiday period and to acertain drop in demand for large spaces,which may be compensated for in the finalpart of the year.

Madrid and Barcelona Offices Market Report. 2Q. 2010 On··Point

13

Main Transactions in Madrid

Availability and Take up by Submarkets

Total: 153.790 m²

High-Tech7%

Secondary6%

Satellite2%

Periphery62%

CBD23%

Source: Jones Lang LaS al le Q2 2010

Availability Take up

ADIDASJosé Echegaray 12

1.840 m²

DIAGEO Avda de la Victoria, 32

4.423 m²

ALCATELMaría Tubau, 9

17.419 m²

AENAAvda. de Aragón, 402

14.630 m²

Madrid and Barcelona Offices Market Report. 2ºTrim/Q. 2009

DemandThe majority of demand is still focused onthe best areas in central Madrid.

Private investors are still very active andare closing transactions at lower yieldlevels in excellent locations. The bestexample of this is the sale of Recoletos 3,which we will discuss in the Transactionssection.

International investors continue to be verydemanding in terms of the type of productthey want to invest in and are focusing onsale & leaseback transactions and buil-dings with long-term leases, which themarket continues to offer. Possible areasof investment have broadened, in thatthey now include more secondary andperiphery areas as well as the centre ofMadrid, provided that these are well-esta-blished areas like Campo de las Nacionesor influential areas, such as the A-1motorway as far as Arroyo de la Vega orthe Las Rozas Business Park.

However, we have also noticed that someforeign funds would be prepared to buyassets in Paseo de la Castellana at yieldlevels below 6% and even below 5.5%,which would not necessarily have to befully leased. These funds have high levelsof available liquidity and that, combinedwith the recovery expectations for themarket in the medium term and the chan-ce to buy high-quality buildings, is themain reason for their return to the market.

Whilst the economic situation and finan-cing conditions are having an impact onthe decisions made by many investors,these investors also realise that the mar-ket still offers good opportunities thatwon't be available when it begins to showclear signs of recovery.

SupplySome property companies have begunone-off divestment processes of some oftheir assets, as part of refinancing agree-ments reached with financial institutions.Some buildings were sold in Q2 and weexpect further buildings to sell in thecoming months, once certain investorshave shown a strong interest.

There are also opportunities for sale & lea-seback transactions with Spanish compa-nies. These assets tend to be located inthe periphery, but the long-term contractsand the guarantees provided make thesebuildings attractive, which means furthertransactions are likely to take place in thecoming months.

The owners of some centrally located buil-dings are also prepared to start dives-tment processes, although in most casesthe price expectations are not in line withthe demands of investors.

Yield levelsIn the second quarter we estimated primearea yield levels at 6%. Some of the trans-actions closed in the best parts of Madridtook place at these levels. For this reason,as well as due to the strong demand thatstill exists for prime products, we arelowering yield level estimates slightly.

This trend could continue in the comingmonths, as many investors are preparedto accept even lower levels if the opportu-nity is particularly attractive, although weneed to see transactions for this to beconfirmed.

Yield levels in other parts of Madrid haveremained more or less stable since Q1,showing a slight downward trend for high-quality buildings with long-term leases.

TransactionsDuring the second quarter some impor-tant, sizeable transactions, which wementioned in our previous report, wereclosed, although the number of transac-tions was not particularly high. The follo-wing were the most relevant transactions:

- Madrid's Insurance CompensationConsortium bought the Masters II buil-ding in the AZCA business area, next toPaseo de la Castellana, from Mapfre.The building has floor space of 18,000m2 and the investment totalled morethan €100 million.

- The German fund SEB Inmobilien acqui-red an office in the Las Rozas BusinessPark from Caja Madrid through a sale &leaseback transaction with a 30-yearrental lease. The price was €108 million,which represents initial yield levels ofless than 7%.

- Acciona sold the building occupied by

Madrid Investment

On·Point

14

6

6

0 1 2 3 4 5 6 7

Londres

Hamburgo

Milan

Frankfurt

Paris

Amsterdam

Rotterdam

Barcelona

Madrid

Bruselas


Prime Yields in Major European Cities

824

0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

3.500

4.000

4.500

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 1-2Q

2010

'000 €

Madrid Barcelona


Total Investment Volume

Telvent in the Alcobendas industrialestate to Banco Sabadell's propertyfund. Telvent has a long-term (15 year)lease. The value of the transaction was€51 million, representing a yield level ofaround 9%.

- The Reyzabal family bought the buildingat Paseo de Recoletos nº3. The buildinghas total surface area above groundlevel of 5,400 m2 and is occupied byGrupo Uralita, although 50% of the buil-ding is currently available to let. Theprice was €48 million.

TrendsWe reiterate some of our forecasts fromthe Q1 report and believe that these willcontinue in the coming months.

- The quality of tenants and their leaseswill continue to be one of the main fac-tors in investors' analyses.

- Private investors will continue to be veryactive.

- There is still high liquidity in foreign mar-kets available for investment, so theinvestment volume should easily sur-pass the total reached in 2009.

- The average volume per transaction willincrease gradually, once institutionalinvestors begin to look for increasinglylarger assets.

- Financing will continue to be focused onvery safe transactions.

- Investors will continue to be willing toinvest in established secondary andperipheral areas.

- Yield levels will show a gradual down-ward trend.

- Company sale & leaseback transactionswill continue to come onto the market.


15

Note

• Th is dia gra m illus trat es wh ere Jon es La ng LaSalle estim ate ea ch pr im e o ffice ma rket is with in its individ ual ren tal cycle as at e nd o f Jun e 20 10

• Ma rket s can mo ve a rou nd t he clock at d iffer en t spe eds and dire ction s

• Th e d ia gra m is a co nven ient me thod of com par ing the rela tive pos it ion o f m ark ets in the ir r enta l cycle

• Th eir positio n is n ot n ece ssarily rep re senta tive o f inv estm ent or dev elopm en t m arke t pr ospe cts.

• Th eir positio n r efer s to Prime Face Ren tal Valu es

Q2 2010

Rental GrowthSlowing

RentsFalling

Rental GrowthAccelerating

RentsBottoming Out

Luxembourg

BarcelonaMadridR omeAthens, Edinburgh, H amburg

Brussels, Buda pes t, Buc harest, Frankfur t,Lisbon, Milan, Stuttga rtAmsterdamCopenhagen, Dublin, Prague , StockholmHelsinki, Lyon, St. Peters burgIsta nbulGenevaBe rlin, Kiev, Moscow, Munich, Warsaw

Oslo, Pa risDusse ldor f

London C ity, London West End

Source: Jones Lang LaSalle Q2 2010

Jones Lang LaSalle European Property Clock

Main transactionsRentabilidad Prime en ciudades europeasMadrid accumulated investment volume by Vendor and Purchaser origin

Vendor Purchaser

74%

26%

100% Cross-border Domestic GlobalCaja Madrid

Las RozasMadrid

Paseo de Recoletos, 3Madrid

Valgrande, 6P.I. de Alcobendas

Madrid

Masters IIC/ General Perón, 38

Madrid

Total 1-2Q 2010 Madrid : 422,7 Millones €Source: Jones Lang LaSal le Q2 2010

Rental levels During the second quarter of 2010 rental levelsin Barcelona continued to fall in all areas,although as we noted in the Q1 report, thedecrease will be less steep this year, given thatthe major adjustments have already takenplace for most buildings.

Maximum prime area rental levels in Q2 2010stood at €20/m²/month, down 2% on Q1 2010.Maximum rental levels hit €17/m²/month in theCBD - a drop of barely 1% - and€17.5/m²/month in the secondary area - 3%down on the previous quarter.

Owners who are aware of the situation and whowant to attract demand in their buildings arestill offering very attractive deals, with rent-freeperiods, volume-based rent discounts and sig-nificant incentives.

It is worth highlighting the differences in rentallevel behaviour between 22@ and PlazaEuropa-GV Sur in the secondary area - the lat-ter is far more flexible in adapting to the needsof the current demand.

SupplyThe average vacancy rate is still showing anupward trend, reaching 12.96% vacant officespace in Barcelona. The secondary area, spe-cifically Plaza Europa-GV Sur, has seen the hig-hest increase in vacancy rates, reaching 15.5mainly due to the handover of the Torre Inbisaand to various office projects in the semi-cir-cumference of around 5,000 m² each. In theprime area and the CBD vacancy rates remai-ned stable, at around 8% and 6% respectively.However, it should be noted that there will be asignificant increase in vacancy rates in theprime area in the second half of 2010, becau-se space will be freed up by tenants which havealready decided to move out of this area, suchas AXA and KPMG. In the periphery, thevacancy rate has reached 22.69%.

The office projects handed over in Q2 were theL building of D38, owned by Gesmadrid, theTorre Inbisa in Plaza Europa-GV Sur andColonial's Illacuna in 22@, with a total floorspace of 74,601 m².

Our figures for the rest of the year confirm thatthere is still almost 114,000 m² to be handedover, of which only 29,651 m² will be freesupply. Building T of the D38 project - a land-mark project and the first Urban Business Park,

located in Barcelona's Paseo de la Zona Franca- is a noteworthy example.

DemandDuring the second quarter, office spacedemand in Barcelona has re-adapted to thecurrent market situation. A total of 112 trans-actions were closed (compared with 171 in theprevious quarter), with an average floor spaceof 462 m², which represents a return to the tra-ditional average in Barcelona. This is mainlybecause numerous transactions were closed inthe CBD, which shows that small and medium-sized companies prefer to remain in the citycentre where owners are very flexible.

With regard to transaction type, 92% of thespace taken up was leased and 8% was sold.The secondary area has seen the greatest drop,with 44% of floor space taken up and with thelargest transaction of the quarter having beencarried out in Torre Realia. Once again, it isworth highlighting the difference in behaviourseen with Plaza Europa and 22@, with the lat-ter seeing lower take-up levels. We must waitand see what happens in the coming quartersto decide whether this is a one-off or whetherthe demand really prefers to move to projectswhich provide the flexibility they need.

Barcelona Offices


16

15,50 - 20,00

12,00 - 17,00

9,50 - 17,50

7,00 - 11,00

€/m²/ month

Total Stock5.745.870 m²

Vacancy Rate12,96%

Barcelona by Submarkets


Baricent roP.T.Vallés

A vd a . Di ag o n al

Zona Franca

S ant JustDesvernS ant Joan Despi

Rondade Dalt

Mas Blau

Sant Cugat

8,69 %

6,67 %

15,55 %

22,69 %

CBD

Secondary

Periphery

Prime

Barcelona Office Submarkets

15,50 - 20,50

12,00 - 17,25

10,00 - 18,00

7,50 - 11,50

€/m²/ month

Total Stock 5.678.169 m²

Vacancy Rate11,9%

Source: Jones Lang LaSall e Q1 2010

1st Q 2nd Q

14 9

0

100

200

300

400

500

02 03 04 05 06 07 08 09 1-2Q2010

´00 0 m ²

L ease Pre-let ting Own er Occup ation


Take up by Years

52

0

50

100

150

Q3 06 Q4 06 Q1 07 Q2 07 Q3 07 Q4 07 Q1 08 Q2 08 Q3 08 Q4 08 Q1 09 Q2 09 Q3 09 Q4 09 Q1 10 Q2 10

´0 00 m²

Lease Pre-letting Owner OccupationSource: Jones Lang LaS alle Q2 2010

Take up by Quarters

Prime6%

Secon dary47%

CBD32%

Perip hery15%

Total: 52.254 m²Source: Jones Lang LaS al le Q2 2010

Prime9%

Secondary33%

CBD19%

Perip hery39%

Total: 744.595 m²S ource: Jones Lang LaS alle Q2 2010

As has become the norm over previous quar-ters, cost cuts are still driving decisions by com-panies considering a change of location,though not at any cost. We have noted thatproject quality is fundamental when it comes todecision-making.

Take-upTake-up volume in the second quarter adaptedto the current market situation and stood at52,254 m². However, we maintain our annualtake-up forecast of 220,000 m², which isslightly higher than the volume seen in 2009,which was 212.788 m².

The secondary area accounted for the majorityof floor space taken up with 47%, followed bythe CBD with 32%, which shows that small andmedium-sized companies are reluctant to leavethe city centre if they can find buildings withcompetitive rental levels that are appropriatefor their needs. Only 6% of floor space wastaken up in the prime area this quarter, and just15% was taken up in the periphery.

Among the most noteworthy transactions thisquarter were the transfer of the head office ofKPMG to Torre Realia in Plaza Europa, occup-ying 6,000 m², and Kuehne Nagel's rental of4,200 m² in Barcelona's logistical activity zone(ZAL).

TrendsWith regard to the coming quarters, we do notexpect to see major changes throughout therest of this year.

We have observed that some companies areconsidering whether they actually need to be inthe prime area, so we recommend that ownersmake the effort to modernise their buildingsand adapt them to companies' needs.

As for the CBD, we have seen that the largemajority of small and medium-sized companiesprefer to remain in the city centre, in buildingswith flexible owners who have modernised offi-ces and facilities.

In terms of the periphery, it is surprising - giventhe current situation - that more transactionshave not taken place in areas like Sant Cugator Mas Blau.

As for new projects in the secondary area andthe periphery, it is vital that these combine qua-lity and flexibility, because we have seen thatmost of the demand is focused on projects withthree elements: project quality, owner flexibilityand very competitive market rental levels. TheVallsolana Garden Business Park project,owned by UBS, combines all three of these fac-tors.


17

Main transactions in Barcelona

0

1 00

2 00

3 00

4 00

5 00

6 00

7 00

8 00

Q4 06 Q2 0 7 Q4 0 7 Q2 08 Q4 08 Q2 0 9 Q4 0 9 Q2 10-3

2

7

1 2

1 7

2 2

2 7Availab ility in '000 m² Prime rent in €/m²/mo nth

Source: Jones Lang LaS al le Q2 2010

Prime Rent and Vacancy

0

50

100

150

200

250

300

2.006 2.007 2.008 2.009 2.010 2.011

´000 m²

Comp letio ns Specu lative Owner Occu pat ionS ource: Jones Lang LaS alle Q2 2010

Future Supply

Vacancy and Take up by Submarkets

Vacancy Take up

KPMG. Torre Realia BCN6.000 m² (Alquiler)

Kuehne Nagel. Zal BarcelonaC/ Antártico 110-112 4.200 m² (alquiler)

Zimmer. c/ Acer 27-33 (Barcelona) 1.506 m² (alquiler)

Booking. Pz. Catalunya 1-41.157,70m² (alquiler)

DemandPrivate investors continued to be the mainplayers in the second quarter of 2010,just as they were throughout 2009.

Private investors have sufficient liquidityand buying office buildings is a priority forthem.

Their initial purchase requirements arebased on the security offered by traditio-nal office buildings in the city centre, ofmedium volume and with good-qualityleases. However, the lack of quality supplythat fulfils these requirements has ledthem to begin to take on greater risk.

Private investors are beginning to analyseinvestment alternatives in new businessareas like 22@ and Plaza Europa, with alimited amount of risk in terms of lease.This last point is particularly noteworthy,as in 2009 they were not carrying outtransactions with lease risk.

We expect private investors to continue tobe very active throughout the rest of theyear, as the great majority have not yetacquired assets. The significant activitybeing seen from this kind of investor isevidenced by the major purchases of land-mark assets in Barcelona that have takenplace during this second quarter.

Some investors have begun to show aninterest in buildings which require assetmanagement, which allows for an increa-se in their value.

Likewise, investors are no longer ruling outassets which are currently generating ren-tal income and which will need renovationor refurbishment in the medium term tomaximise rental levels when leasing tonew tenants.

We expect institutional funds to maketheir first significant purchase in the

second half of the year with Diagonal 640.Despite the fact that these buyers are nowmore present than they have been in thepast two years, they continue to be una-ble to close transactions, as their purcha-se requirements are more restrictive thanthose of their private counterparts andthey are therefore more risk-averse.

Funds with a more opportunistic profilehave been able to make purchases in2010 due to return criteria, which is stillfar from the high expectations of the largemajority of sellers.

SupplyDuring the second quarter there conti-nued to a lack of quality assets for salewhich fulfil the acquisition requirements ofinvestors that currently have liquidity. Thissituation is in contrast with the high num-ber of buildings for sale that are poorlylocated, are unoccupied or have poor lea-ses.

On the other hand, there are still a consi-derable number of offices for sale whichcannot find buyers due to their high pri-ces, despite the fact they fulfil the majo-rity of current buyers' requirements.

With regard to transactions that arecurrently in various phases of marketing orare in the exclusivity period, it is worthhighlighting the sale of Diagonal 640,owned by Realia, which may become thelargest traditional investment transactionof the year.

The approximate value of the transactionwill be around €150 million. The size ofthe transaction indicates that the buyerwill be a fund, quite possibly an internatio-nal one.

We also expect to see a transaction forone of Barcelona's landmark buildings in

Q3, likely to involve a private buyer, giventhe specifications of the building.

The sale of bank branch portfolios throughsale & leaseback transactions will conti-nue throughout the year, as was the casein 2009, although the institutions thatcarry out these transactions are largerthan before.

Elsewhere, the role of financial institutionsin the process of divestment in companieswhich have elevated debt will continue tobe important.

The market, in general, is still a long wayoff the prices expected by financial institu-tions, which means no transactions willtake place.

TransactionsIn Q2, investment volume for Barcelonaoffice buildings reached €168 million.

One of the most significant transactions interms of volume this quarter was the saleof Torre Zenit, to Werfen Group, owned byBanif and located in Plaza Europa, for €65million.

Half of the building will be used as corpo-rate headquarters and the rest will bemarketed for leasing.

Other significant transactions include thesale of Diagonal 123, owned by Hines, tothe Bernat family and the purchase byMango of the former headquarters ofBanco Sabadell at Paseo de Gracia, 36.

It is worth highlighting that, apart from onetransaction closed in the prime area -Paseo de Gracia 36 -, all remaining trans-actions took place in the secondary area,such as 22@ and Plaza Europa-Gran VíaSur.

Barcelona Investment


18

0%

1%

2%

3%

4%

5%

6%

7%

200 7 1Q2 008 2 Q200 8 3Q20 08 20 08 1Q20 09 2Q2 009 3 Q200 9 4Q20 09 1Q20 10 2 Q2 010

Madrid Barcelona 10 year Bond Yields

Banco de E spaña June 2010S ource: Jones Lang LaS alle Q2 2010

Prime Yields

Yield levelsPrivate investors' appetite for purchaseshas meant we have started to see a slightdownward trend in yield levels in the bestparts of the city. As we noted last quarter,minimum yield levels for the best buildingslocated in Barcelona's prime area stand at6%.

This downward pressure is also starting tobe felt in other parts of the city. The CBDcurrently presents yield levels between6.25% and 6.75%. In the secondary area,where we have seen major transactions,yield levels stand at between 6.75% and7.5%, despite the fact that Diagonal 123was sold below these levels due to theseller's particular needs.

Investors are being tough on yield levels inthe periphery, where these remain at 8%-8.75%, and this number may be slightlylower at times.

TrendsThe sale processes currently underwaylead us to believe that the investmentfigures for 2010 will be over €600 million,higher than the initial forecast we gave atthe beginning of the year. Institutionalinvestors will continue to watch the mar-ket, waiting for the right moment to enter.

The trend we have seen in recent quarterswill therefore continue throughout the restof this year: private investors will continueto be the main players.

Yield levels are starting to decreaseslightly in the best locations and assetsand we believe that this trend - should itcontinue - will be very moderate.

The main concern for investors will onceagain be a drop in rental levels.

This is still the key factor when it comes todecision-making. We anticipate that rentallevels will stop falling over the course ofthis year, which a significant number ofinvestors will consider to be an opportu-nity as the cycle evolves.

Finally, it is worth highlighting that purcha-ses in secondary areas will increase signi-ficantly. This will be driven mainly by therelaxation of investors' requirements interms of location, due to the lack of qua-lity opportunities in the city centre.


19

91%

9%

100%

Barcelona 1-2Q 2010 Total : 401 M €S ource: Jones Lang LaSalle Q2 2010

Barcelona Accumulated Investment Volume by Vendor and Purchaser Origin

Vendor Purchaser

Cross-border Domestic Global

Diagonal, 123Barcelona

Torre ZenitBarcelona

Main transactions in Barcelona

Informe del Mercado de Oficinas de Madrid y Barcelona / Madrid and Barcelona Offices Market Report. 2ºTrim/Q. 2009On·Point

20

On·Point

20

E d i f i c i o s E m b l e m á t i c o s e n C o m e r c i a l i z a c i ó n

M á s p r o d u c t o d i s p o n i b l e e n w w w . j o n e s l a n g l a s a l l e . e s

Madrid Barcelona

Avenida de Burgos, 89Ciudad Empresarial Adequa

32.940 m² de oficinas, distribuidos en 3 edificiosFachada A1, plantas diáfanas y modulables con disponibilidad inmediata.

Tripark Business SenseJosé Echegaray 6, Parque Empresarial de las Rozas

32.427 m² de oficinas distribuidos en 3 edifciosPlantas diáfanas y modulables a partir de 2.460 m²

Serrano, 492.424 m² en un edificio Exclusivo de Oficinas

Plantas diáfanas y muy luminosas.

Torre Realia BCNEdificio emblemático en Plaza Europa.

Casi 30.000 m² de oficinas en 22 plantasPlantas diáfanas y modulables de más de 1.300 m²

Edificio Meridian Edificio de oficinas situado junto Av. Meridiana

24.000 m² de oficinas en 18 plantasPlantas diáfanas y modulables de 1.350 m²

Distrito 38Parque empresarial urbano en Paseo de la Zona Franca

Dos inmuebles de 16.300 m² y 10.300 m²Plantas diáfanas hasta 3.500 m²

OficinasEl equipo de Agencia Oficinas & Tenant Representation pres-ta servicios tanto a propietarios como a usuarios, en las modali-dades de alquiler, venta y adquisición de inmuebles de oficinasen Madrid y Barcelona.

Nuestro conocimiento de la oferta disponible y futura, de las dife-rentes tipologías de edificios y las soluciones más exitosas a nivelcomercial, nos permite asesorar de una forma más eficiente ygarantizar los mejores resultados, alcanzando una media del 90% de éxito en las comercializaciones que nos dan en exclusiva.

Agencia Oficinas Madrid ha comercializado 446.458 m² duran-te los últimos 3 años, asesorando más de 275 operaciones deventa y/o alquiler. Durante el 2008 ha comercializado en exclusi-va más de 250.000 m².

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Documents

2T 2010 Informe del Mercado de Oficinas de Madrid y Barcelona