21e Hypotheken Event - Marja Elsinga

Challenge the future

Delft University of Technology

Woningmarkt en hypotheekmarkt: steeds meer verweven Hypothekenevent 2012

Marja Elsinga, OTB Research Institute for the Built Environment / TU Delft

2 Hypothekenevent 2012 |

Overzicht

• Waar staan we nu?

• Overzicht koop- en

financieringsvarianten

• De woning als pensioen: markt

voor opeethypotheken?


Eigendomsverhoudingen op de

woningmarkt, Cecodhas, 2007

0%

20%

40%

60%

80%

100%

Duitsla

nd

Denem

arke

n

Zweden

Nederla

nd

Frankr

ijk

Oostenrijk

Finland

Tjech

ie

Belgie

Verenigd

Konink

rijk

Luxem

burg

Italie

Malta

Grieke

nland

Polen

Portuga

l

Letland

Cypru

s

Ierla

nd

Spanje

Estland

Slovenie

Hongar

ije

Slowakij

e

Roem

enie

Bulgarije

Litouwen

koop

commerciele huur

sociale huur


Eigen woningbezit naar inkomenskwartiel, EU-SILC

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

Belgium

Finland

Germany

Hungary

Netherla

nds

Portugal

Slovenia

United K

ingdom

1

2

3

4


Ontwikkeling eigendom, 1947-2010, Van der Schaar 1987, WBO, WoON

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

1947 1956 1967 1975 1985 1993 2005 2010

eigen woning

particuliere huur

sociale huur


Conclusie

• Brede sociale huursector is het kenmerk van

Nederland

• Dit model staat onder druk, financieel en

politiek

• Starters en middengroepen, vanoudsher in de

sociale huursector, nu in de knel

• Markt voor varianten???


Overzicht




• De woning als pensioen: markt

voor opeethypotheken?


Waarom nu wel interessant?

• Middengroepen hebben beperkt toegang tot de sociale huursector

• Manier om middengroepen in de wijk te houden.

• Corporaties hebben verkoopopbrengsten nodig

Huuropbrengsten

Verkoopopbrengsten

Nieuwbouw

Investeringen leefbaarheid

Woningverbetering


Marktbereik

• Marktbereik: verkoop door corporaties

Bron: Centraal Fonds 2011

• Totale voorraad VoV eind 2010: 31.400 (waarvan 70% Koopgarant)

2007 2008 2009 2010

Aantal verkocht (bestaand) 14.300 13.400 13.100 15.100

Bruto verkoopprijs 141.000 147.000 140.000 142.000

Aandeel verkocht met korting 24% 30% 39% 42%

* Tot 10% korting 11% 11% 10% 11%

* > 10% korting (VoV) 13% 19% 29% 31%


Nieuwste ontwikkelingen

• Geen toestemming vooraf nodig bij verkoop met korting hoger

dan 10%: toesting achteraf: fair value als kader

• Recente WOZ-beschikking mag i.p.v. taxatie

• Kooprecht?

• 75% voorraad

• Uitzondering specifieke groepen

• Huurders die langer dan jaar huren


Verkoop onder voorwaarden

• Korting op de koopprijs, afrekening bij verkoop

• Verkoop onder voorwaarden

• Koopgarant

• Korting koopprijs and winstverliesdeling bij verkoop (1:1,5)

• Uitgangspunt: Fair Value

• Slimmer kopen

• Korting koopprijs and winstverliesdeling bij verkoop (1:1,5)

• Uitgangspunt: Fair Value

• Uitgestelde betaling

• Kopen naar wens

• Deel van de woning wordt niet gekocht,

• Bij terugkoop: niet betaalde deel terugbetalen + index


Koopgarant

• Stichting Opmaat: 159 corporaties

• De koper is 100% eigenaar

• De woningen worden verkocht met 25-30% korting op de

marktprijs

• Als de woning wordt verkocht worden winst en verlies gedeeld

• Fair value: 1:1,5 (korting: winstdeling)

• Woningen worden altijd terugverkocht aan de corporatie

(terugkoopgarantie)


Koopgarant (1.000’s Euro)

kopen verkopen

Waarde van de woning 200 230

Betaalde prijs 160

Stijging door investeringen 10

Stijging huizenprijzen

20

Ontvangen prijs door verkoper

184 (160 + 10 + 0,7*20)


Koopgarant (1.000’s Euro)

kopen verkopen


Betaalde prijs 160

Stijging door investeringen 10


-35


145,5 (160 + 10 + 0,7*-35)


Kopen naar Wens (1.000’s Euro)

kopen verkopen


Betaalde prijs 160

Stijging door investeringen


30


184 (160 + 0,8*30)


Kopen naar Wens (1.000’s Euro)

kopen verkopen


Betaalde prijs 160

Stijging door investeringen


-25


140 (160 + 0,8*-25)


Financiering onder voorwaarden

• Gericht op starters en op groei, in groeisituatie marktconform, bij

stagnatie sprake van subsidie

• Starterslening

• Renteloze lening “gap” NHG-grens en benodigde hypotheek

• Als inkomen stijgt: lening versneld aflossen

• Als inkomen niet stijgt: renteloze lening

• StartersRente Regeling

• Korting op de rente, die later wordt terugbetaald

• Bij koopprijsdaling, niet of gedeeltelijk terugbetalen.


Verschillende producten die

verschillende doelen dienen

• Revolving fund corporaties

• Huisvesting voor middengroepen in de knel

• Sommige producten gericht op starters

• Sommige producten gericht op beperken risico

• Bij sommige producten blijvende betrokkenheid corporaties

• Atlas koopvarianten: overzicht van deze producten en de

consequenties voor vragers en aanbieders


Atlas koop- en


• Consument

• Uitgaven

• Vermogen

• Gebruikskosten

• Aanbieder

• Kosten licentie en beheer

• Liquiditeitsbeslag

• Rendement

• Risico bij executie voor aanbieder, consument en financier


Overzicht




• De woning als pensioen:

markt voor opeethypotheken?


De koopwoning als vierde pilaar van

het pensioenstelsel?

• Lage woonlasten op oude dag

• Vermogen vrijmaken door:

• Verkoop

• Hypotheekproduct zoals

opeethypotheek



Home owners without a mortgage and those with a

mortgage – as a % of total population EQLS,

Mandic, 2010

32

35

24

40

32

26

58

15

69

5

69

8

86

1

0,0 10,0 20,0 30,0 40,0 50,0 60,0 70,0 80,0 90,0 100,0

% home owners without

mortage

% home owners with

mortage


mortage

% home owners with

mortage


mortage

% home owners with

mortage


mortage

% home owners with

mortage


mortage

% home owners with

mortage


mortage

% home owners with

mortage


mortage

% home owners with

mortage

Atlantic

gro

up

Scandin

avia

n

gro

up

Continenta

l

Euro

pe

South

Euro

pe

Nort

h E

ast

Euro

pe

Centr

al E

ast

Euro

pe

South

East

Euro

pe

percent


Hoe meer onzekerheid, hoe minder men het

vermogen in het huis wil gebruiken Eurobarometer, 2009

0

10

20

30

40

50

60

70H

unga

ry

Gre

ece

Por

tuga

l

Ital

y

Spa

in

Slo

veni

a

Fra

nce

UK

Bel

gium

Ger

man

y

Fin

land

Aus

tria

Net

herla

nds

Sw

eden

Den

mar

k

bezorgd over

inkomen oude dag

gebruik vermogen

huis door verhuizen

of hypotheek


Plannen van gepensioneerden en niet

gepensioneerden’(Eurobarometer

2008)

0

20

40

60

80

100

Uni

ted

Kingd

om

Finla

nd

Net

herla

nds

Ger

man

y

Belgium

Slove

nia

Portu

gal

Hun

gary

Non-retired plan to move

Non-retired - consider to borrow against my home or sell it w hile keeping the right to live in it

0

20

40

60

80

100

Uni

ted

Kingd

om

Finla

nd

Net

herla

nds

Ger

man

y

Belgium

Slove

nia

Portu

gal

Hun

gary

Retired plan to move, or have done so already

Retired plan to borrow against home or did this already


Eigen Huis Marktindicator, jan. 2012

-50

-40

-30

-20

-10

0

10

20

30

50

60

70

80

90

100

110

120

130

apr 04 sep 04 febr 05

jul 05 dec 05 mei 06 okt 06 mrt 07 aug 07 jan 08 jun 08 nov 08 apr 09 sep 09 febr 10

jul 10 dec 10 mei-11 okt-11

ko

op

bere

idh

eid

mark

tin

dic

ato

r

VEH marktindicator Koopbereidheid


Eigen Huis Marktindicator, jan. 2012

-50

-40

-30

-20

-10

0

10

20

30

50

60

70

80

90

100

110

120

130

apr 04 sep 04 febr 05

jul 05 dec 05 mei 06 okt 06 mrt 07 aug 07 jan 08 jun 08 nov 08 apr 09 sep 09 febr 10

jul 10 dec 10 mei-11 okt-11

co

nsu

men

ten

vert

rou

wen

mark

tin

dic

ato

r

VEH marktindicator CBS consumentenvertrouwen


Woningmarkt steeds meer verweven

met hypotheekmarkt

• Steeds belangrijker om de

risico’s van de interactie van

woning en hypotheekmarkt te

begrijpen

• Nieuw markt voor koop- en


• Markt voor opeethypotheken

of andere equityrelease

producten

Documents

21e Hypotheken Event - Marja Elsinga