12-05-2016

GrovuagtsomhedibolighandlenJuridiskKandidatspeciale

Udarbejdetaf:LindaJensen, studienr.:20113989MichelleJ.Knudsen studienr.:20114001AalborgUniversitet

1

Indholdsfortegnelse

Abstract 2

Kapitel1–Introduktion 41.1–Indledning 41.2–Emne 41.3–Afgrænsning 41.4–Metode 5

Kapitel2-Lovomforbrugerbeskyttelsevederhvervelseaffastejendom 62.1–Overordnet 62.2-RetstilstandenførForbrugerbeskyttelsesloven 62.3-Udvalgetsundersøgelseafdaværenderetspraksis 72.4-Forbrugerbeskyttelseslovensformål 72.5-Hensynbagdenvalgteregulering 8

2.5.1-Ikke-sagkyndigeaftaleparter 82.5.2-Fysiskemanglerledtetilskuffelsehoskøberen 82.5.3-Forebyggelsevedbeskrivelseafejendommen 8

2.6-Indholdetafforbrugerbeskyttelseslovenskapitel1 102.6.1-Legalhæftelsesfritagelseforsælger 102.6.2-Betingelserneforsælgershæftelsesfritagelse 112.6.3-Retsvirkningerneafsælgerslegalehæftelsesfritagelse 122.6.4-Undtagelsertilhæftelsesfritagelsen 14

Kapitel3–Sælgeroplysningsskemaet 173.1.-Sælgerensselvbyg/medbyg 17

3.1.1-Definitionafselvbyg/medbyg 173.1.2-Selvbyg,somsælgerskaloplyseom 203.1.3-Indholdetafsælgerensoplysningomselvbyg 263.1.4–Sammenfatningafoplysningspligtenomselvbyg 293.1.5-Udførelsesansvaret 31

3.2-Tage 413.2.1–Oplysningsskemaetsspørgsmålomtagetstilstand 413.2.2–Retslitteraturen 443.2.3–Sammenfatning 45

3.3-Fundamenterogsætningsskader 473.3.1–Oplysningsskemaetsspørgsmålomfundamenter,sætningsskaderoggeotekniskeforhold 473.3.2–Retslitteraturen 543.3.3–Sammenfatning 55

3.4-Gulve 573.4.1–Retspraksisvedrørendeoplysningsskemaetsspørgsmålomgulv 573.4.2–Retslitteraturen 593.4.3–Sammenfatning 61

Kapitel4–Andenoplysningspligt 624.1–Retspraksisomandenoplysningspligt 62

4.1.1–Sælgerskendskab 624.1.2–Ejendommensoverensstemmelsemedbyggetilladelsero.lign. 66

4.2-Sammenfatning 66

Kapitel5–Samletsammenfatning 68

Litteraturliste 71

2

AbstractThismaster’sthesisillustratesgrossnegligencewhenbuyingahome.Thepurposeofthisthesisis

toexamineunderwhichcircumstancesasellerofahomehasn’tfulfilledhisdutytodiscloseall

materialfacts.

Thepurchaseofahomeisoftenthebiggestfinancialdecisionthataprivatepersonwillmake.Is-

sueswiththephysicaldefectsofthehousehasincaselawprovidedalargenumberoflawsuits.

Thepropertysurveysolutionwasintroducedtopreventtheseissues.Byapplyingthepropertysur-

veysolution,thesellerbecomesexemptedfromliabilitywhenitcomestophysicaldefectswith

theproperty’sbuildings.Theliabilityexemptiondoesnotapplywhenthesellerhasbeengross

negligent.

Whenpreparingthehomeconditionreportthevendorfillsoutthesellerinformationsheet.One

ofthequestionsregardswhetherthevendorhasperformedself-buildonthehouse.Itisgrossly

negligentifthevendoranswersthisquestionincorrectly.Furthermore,thevendorhastoinform

abouttheextentoftheself-build.Thevendorhasnotbeengrosslynegligentifhehasnotdis-

closedself-buildofminorextent.Caselawhasshownthatalthoughthevendorhasinformedcor-

rectlyabouthisself-buildhecanstillbecomeliablefortheworkmanship.Elementsinthecourts’

decisioniswhethertheworkhasbeenperformedaccordingtogoodworkmanshipandwhether

thevendorhassoughtoutprofessionalassistance.Ifthisisnotthecase,thecourtsarelikelyto

deemthevendor’sactionsasgrosslynegligent.

Ifthevendorwhenansweringthequestionsofthesellerinformationsheetgivesincorrectan-

swersitwillbeconsideredgrosslynegligentbythecourts.Thevendor’sknowledgeregardingthe

house’sconditionisdecisivewhendeterminingifthevendorhasbeennegligent.Adailyinconven-

ienceindicatesthatthevendorhasbeenawareofthedefects.Thevendor’speriodofownership

canfurthermoreinfluencethedecisiononwhetherthevendorhasbeengrosslynegligent.Itisnot

grosslynegligentforthevendortonotmentiondefectsthathehasrepairedsothathenolonger

noticesthem.Insomecases,thevendor’soversighttomentionsmallerdefectswillnotbeconsid-

eredgrosslynegligent.

3

Caselawshowsthatitisnotrelevanttoassesswhetheritisadefectthatthevendorshouldor

shouldnothavebeenawareof,whenthedefecthasbeenpointedoutbyanexpertinforinstance

ahomeconditionreport.Ifthedefectisasubsidencedamagethevendorisgenerallynotex-

pectedtobeabletonoticethedefect.

Insomeinstances,thedefectsdonotrelatetoaquestionintheinformationsheet.Whenevaluat-

ingwhetherthevendorhasbeengrosslynegligentornot,itiscentraltodeterminehowclosethe

vendorwastobeawareofthedefect.Furthermore,itneedstobedeterminedwhethertheven-

dorkneworshouldhaveknowthattheinformationwouldbeessentialforthebuyer.Hencethe

lackofinformationtothebuyerfromthevendorwillbegrosslynegligent.

4

Kapitel1–Introduktion

1.1–Indledning

Etboligkøberofteetafdestørstekøbsomprivatpersonerkanforetagesig.Dettekøbkanhave

indflydelsepåkøberenssåvelsomsælgerensøkonomiskeforholdimangeårfremadrettet.Proble-

matikkenmedfysiskemanglerharipraksisgivetanledningtilenlangrækkeretssager.

Huseftersynsordningen i lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom (herefter

LFFE)blevindførtforatforebyggeretssagerommangler.Opfyldersælgerlovensbetingelserbliver

hanhæftelsesfritagetforfysiskemangler,jf.LFFEkapitel1.Købermåherefterbærerisikoenforevt.

skjultemanglerogrettehenvendelsetilejerskifteforsikringen,hvisensådanertegnet.Huseftersy-

nordningenharderfor til formålatbeskyttebådekøberog sælgermoduforudseteøkonomiske

vanskeligheder.Hæftelsesfritagelsenerikkeabsolut.Enafundtagelsernehertilersælgerensgrove

uagtsomhed,jf.LFFE§2,stk.5,3.pkt.Detinteressanteerherefteratundersøgenærmerehvornår

sælgerharhandletgroftuagtsomtibolighandlen.

1.2–Emne

Dettekandidatspecialehartilformålatbelyse,hvornårsælgerharhandletgroftuagtsomtibolig-

handlen,jf.LFFE§2,stk.5,3.Pkt.Herundererdetetformålatundersøge,hvilkemomentersom

tillæggesbetydningveddomstolenesbedømmelse.Kandidatspecialetvilnavnligbehandlesælge-

rens tilsidesættelse af sin oplysningspligt i forbindelsemedbesvarelsen af sælgeroplysningsske-

maet.Endviderevilgrovuagtsomhedblivebehandletiformafsælgersudførelsesansvarforselvbyg.

Endeligvilkandidatspecialetbehandleandengrovuagtsomhedvedtilsidesættelseafoplysnings-

pligtenuden,atderisælgeroplysningsskemaeterspurgttilforholdene.

1.3–Afgrænsning

Kandidatspecialetafgrænsestilaleneatbehandlesælgersansvarindenforhuseftersynsordningen,

hvorforsælgerseventuelleansvarvedhandlerudenfordenneordningikkevilbliveundersøgt.End-

viderebehandlesaleneansvarformanglervedejendommesolgtidenfriehandel,hvorforansvar

formanglervedejendommesolgtpåauktionikkemedtages.

5

Specialetbehandlerdesuden ikkekøbaf fastejendomtilerhvervellerentreprise.Endviderebe-

handlesalenesælgerensansvardvs.ansvaretforbygningssagkyndige,ejendomsmæglereelleran-

drerådgiveremedtagesikke.Desudenmedtagesikkesælgersansvarforgarantierellerulovligebyg-

ningsindretninger.Sælgersansvarforfejl,derikkeerfysiskemanglervedbygningeninddrageslige-

ledesikke.

1.4–Metode

Dettekandidatspecialevilbehandlesælgersgroveuagtsomhedibolighandlen.Daspecialeteren

undersøgelseafdengældenderetstilstanderdenretsdogmatiskemetodeanvendt.Denretsdog-

matiskemetodeerenundersøgelseafloven,forarbejdersamtretspraksis.1Dahandlenmedboligi

vidudstrækningeretlovreguleretområdevilspecialettageudgangspunktiforbrugerbeskyttelses-

lovenskapitel1,hvorundtagelsernetilsælgershæftelsesfritagelseerangiveti§2,stk.5,3.pkt.

Afgørelserneomfatteransvarforsælgereaffastejendomsomharbenyttethuseftersynsordningen,

jf.LFFEkapitel1.Deanvendteafgørelser i specialeteralle fraefter forbrugerbeskyttelseslovens

ikrafttrædelse.Tidligerepraksisfraførlovensikrafttrædelsekanmuligvisietvidstomfangbidrage

tiluagtsomhedsvurderingenindenforloven,idetnoglemomenterformodentligvilgåigen.Deter

dogvalgtaleneatmedtageafgørelserfraefterlovensikrafttrædelse,idetdetførstefterlovenblev

relevantatforetageendistinktionmellemsimpeloggrovuagtsomhed.

Idetfølgendevillovgivningensamtretspraksisblivebehandletforundersøgeomderkanudledes

noglefællesmomenter.Afgørelsernebestårsomoftestafenlangrækkemomenter,hvorveddet

ikkekansigesatetmomentaltidvilværeafgørendeellerhavebetydning.Specialetvildogunder-

søgeenlangrækkeafgørelserforatsehvilkemomenterderipraksistypiskoptræder.

Forbrugerbeskyttelsesloven(LFFE)inddragesidetomfang,atlovensbestemmelserharbetydning

forundersøgelsenafsælgersgroveuagtsomhed.SpecialetfokusvilværepåLFFEs§2,stk.5,3.pkt.

hvorfordetervalgtkortatredegørekortforlovensordningogdennesbaggrund.

1Munk-Hansen,2014,side86

6

Tilbrugforbehandlingenafemnetvilretslitterærerbetragtningernebliveinddraget.Retslitteratu-

renudgørikkeenselvstændigretskilde.Denkanderimodbidragetilatbelysehvilkemomenterder

indgåriuagtsomhedsvurderingen.

Kapitel2-Lovomforbrugerbeskyttelsevederhvervelseaffastejendom

2.1–Overordnet

Lov1995-06-14nr.391omforbrugerbeskyttelsevederhvervelseaffastejendommv.trådteikraft

1.januar1996.LovenerbaseretpåtobetænkningerfraJustitsministerietsudvalgomforbruger-

beskyttelsevederhvervelseaffastejendom.Denførstebetænkningnr.110/1987omhandledekø-

berenstilbagetrædelsesret,somsenereblevindsatilovenskapitel2.Udvalgetsandenbetænk-

ningnr.1276/1994omforbrugerbeskyttelsevederhvervelseaffastejendomindeholdtudvalgets

redegørelseomenrækkeaftaleretligespørgsmålmv.,menfokuseredeisærpåspørgsmåletom

manglervedfastejendom.

Forbrugerbeskyttelseslovenskapitel1indeholderenfuldtlovreguleretmulighedforboligsælgeren

tilianledningaffysiskemangleratfrigøresigfrakøberensmisligholdelsesbeføjelser.Dennefrita-

gelseerdogikkefuldstændig,idetdererenrækkeundtagelserilovens§2,stk.5,hvilketvilblive

omtaltnærmeresenere.

2.2-RetstilstandenførForbrugerbeskyttelsesloven

Førlovensvedtagelsefandtesderikkeilovgivningenreglerom,atkøberenafenfastejendomskulle

tegneenforsikringmodrisikoenforfejlogmangler.Desudenhavdesælgerikkepligttilatforsikre

sigmodatblivegjortansvarligformanglervedejendommen.Ejerskifteforsikringervarsåledesikke

lovpligtige.2Dereksisteredeegentligehusbesigtigelsesordningermedansvarsforsikredebygnings-

sagkyndige,mendisseblevikkeanvendtmegetafkøbereellersælgereipraksis.Detvarderimod

formentligretalmindeligt,atkøberenuformeltfikejendommengennemgåetafenfagmandfxen

bekendthåndværker.Detvardesudenikkeudbredt,atsælgerenfiklavetentilstandsrapportinden

salget.3

2Betænkningnr.1276/1994,s.1453Betænkningnr.1276/1994,s.18

7

2.3-Udvalgetsundersøgelseafdaværenderetspraksis

Udvalgetforetogi1987-88og1990enrundspørgetilby-oglandsretterneforatskaffesigoplys-

ningeromomfangetafmangelsretssager.4Udvalgetfiketklartindtrykaf,atdenhidtidigeretstil-

standhavdemedførtformangetvister,hvorfordervarbehovforændringerpåområdet.5Rund-

spørgenviste,atmangelssagernestodforgennemsnitligt18%afdomstolenesarbejdsbyrdeifor-

bindelsemedcivilesageri1987-88ogdettetalvarfor199012%.6

Demangetvisteribolighandlenvarførstogfremmestudtrykfor,atkøberenvarblevetskuffetisine

forventninger.Sælgerensforventningervilleherefterbliveskuffet,såfremthanblevdømttilatbe-

taleetbeløbtilbagetilkøberen.Derkunneidissetvisterværetaleomganskestorebeløbogresul-

tatet af tvisten kunne væreødelæggende forparternesøkonomi. Endvidere kunnedisse indgri-

bendekonsekvenservisesiglængeefterhandlensindgåelse.Påbaggrundafdettekonkluderede

udvalget,atdervarenbetydeligutryghedforbundetmeddennuværenderetstilstand.Konklusio-

nenblev,atsåfremtdetmedændringaflovgivningenvarmuligtatforebygge,atkøberenblevskuf-

fet,villedetteværedenbedstemådeatbeskyttesåvelkøbersomsælger.7

2.4-Forbrugerbeskyttelseslovensformål

Udvalgetderstodforudarbejdelsenafbetænkningnr.1276/1994,angavikommissoriet,athoved-

formåletvaratovervejebehovogmulighederforenlovmæssigreguleringafaftaleromopførelse

eller salgaf fastejendommedhenblikpåat sikreprivate forbrugereen rimeligog tidssvarende

retsbeskyttelse.8Udvalget havde særligt fokus på at styrke forbrugerens retsstilling i tilfælde af

manglervedhuset.Iovervejelserneomkøberensretsstillingvederhvervelseafældrehuse,skulle

detholdesforøje,atsælgersjældentidettetilfældevilleindgåaftalensomledierhvervsvirksom-

hed.9

4Betænkningnr.1276/1994,s.75Betænkningnr.1276/1994,s.96Betænkningnr.1276/1994,s.62-647Betænkningnr.1276/1994,s.108Betænkningnr.1276/1994,s.49Betænkningnr.1276/1994,s.5

8

2.5-Hensynbagdenvalgteregulering

2.5.1-Ikke-sagkyndigeaftaleparter

Udvalgetkonkluderede,atovertagelseafbrugteejendommestodfordenovervejendedelafejer-

boligmarkedet.Langtdeflestehuskøbereharringeelleringenerfaringmederhvervelseaffastejen-

dom.Tilsvarendeersælgerenoftehellerikkekyndigiejendomshandel,hvorforderergrundlagfor

ogsåatbeskyttesælgeren.Køberogsælgerkansåledesienejendomshandelbeggeansessomfor-

brugereibredforstand.Forbrugebeskyttelsenburdederforifølgeudvalgetidennesituationividt

omfangværerettetmodbeggeparter.Udvalgethavdederfortilhensigtatgivesåvelkøberensom

sælgerenenbedrebeskyttelse.10

2.5.2-Fysiskemanglerledtetilskuffelsehoskøberen

Udvalgetvurderede,atenstyrkelseafforbrugerensretsstillingkunneskevedatbegrænseproble-

mernemedfysiskemangler.Detvarubehageligtforsåvelsælgersomkøber,nårderefterfølgende

vistesigfejlvedejendommen.11

Detvarudvalgetsopfattelse,atdennebeskyttelseafparternekunneopnåspåtomåder.Delsved

atforebygge,atkøberensenerevilleopdagerforhold,derkunneføretilskuffelser.Samtdelsved

atsikre,atdervilleværepengetilatdækkeudgifternetilevt.udbedringermv.,såfremtderskulle

opståenmangel.12

2.5.3-Forebyggelsevedbeskrivelseafejendommen

Isærfysiskemanglerledtetilskuffelserforkøber.Foralleredeeksisterendeejendommevilleden

enestemetodetil forebyggelseværeatsøgeat fåbeskrevetejendommenstilstandpåensådan

måde,atkøbervillefåendetaljeretvidenomejendommensfysisketilstandogegenskaber.13Det

varudvalgetsopfattelse,atenalmindeliggennemgangafenejendomforetagetafendertiluddan-

nettekniker,villekunneafslørelangtdeflesteafsådannefejl.14

Fordeleneogforbrugerbeskyttelsenvedordningenlåifølgeudvalgeti,atlangtdeflestemangels

spørgsmålsåledesvillebliveafklaretførhandlensafslutning.Ejendommensskavankervillesåledes

10Betænkningnr.1276/1994,s.95og14911Betænkningnr.1276/1994,s.149-15012Betænkningnr.1276/1994,s.14913Betænkningnr.1276/1994,s.11ogs.16114Betænkningnr.1276/1994,s.11-12

9

ividestmuligtomfangkunneindgåiforhandlingerneomdenretteprisforejendommen.Udvalget

vurderede,atensådanforebyggendeordningvilleværebedreendenordningderprimærtsigtede

modatklaremangelsproblemerneefterfølgende,nårdevisersig.15

2.5.4-Skjultemangler

Udvalgetfandt,atvissefejlellertegnpåfejlvilleværeskjulteforselvdenbygningssagkyndigbl.a.

fordidennesundersøgelserikkevilleomfattedestruktiveindgrebibygningerne.Dissefejlvillety-

piskhellerikkeværekendtafsælgeren.Risikoenvillederforikkekunneafdækkesvedrapporten.

Sådanneskjultemanglerkandogmedførebetydeligeudbedringsomkostninger.16Idennesituation

villeparternesskuffelsebedstkunne imødegåsved,atkøberenfikenforsikring,dervilledække

udgiftentiludbedringen.17

2.5.5-Tilskyndelsetilanvendelseafordningen

Detvurderedes,atretsreglerneskulleindrettespåenmåde,sådervarenstærktilskyndelsepri-

mærtforsælgertilatfåudarbejdetrapporten.Derforblevdetforeslået,atsælgerskullefritages

forsinhæftelseforfysiskemanglervedrørendebygningen,såfremtenrækkebetingelservarop-

fyldt.Udvalgetvurderedeherefter,atsælgerneformentligividtomfangvillebenyttedenforeslåede

ordning,hvorforlangtdeflesteproblemstillingeromkringmanglervilleværeafværget.

Sælgershæftelsesfritagelseville ifølgeudvalget tilskyndekøberen tilat tegne forsikringeneller i

hvertfaldladeforsikringstilbuddetindgåiforhandlingerne.Pådennemådevilleparterneindenaf-

taleindgåelsenhavetagetstillingtilhvordandentilbageværenderisikoforskjultemanglerøkono-

miskskullefordeles.18

2.5.6-Enfrivilligordning

Detblevovervejetomdetskulleværeenobligatoriskordningirelationtilsåveltilstandsrapporten

somejerskifteforsikringen.Såledesatdetvedenhandelmedfastejendomomfattetaflovenskulle

værelovpligtigtatfåudarbejdetentilstandsrapportogtegnetenforsikring.Inogletilfældevilledet

15Betænkningnr.1276/1994,s.15416Betænkningnr.1276/1994,s.154-15517Betænkningnr.1276/1994,s.1218Betænkningnr.1276/1994,s.159-161

10

væreuhensigtsmæssigtatgøretilstandsrapportenobligatorisk,idetkøberfxkunnehaveenindgå-

endekendskabtilejendommen,hvorfordetvilværeunødvendigtogaleneenekstraomkostningat

skullehaveudarbejdetentilstandsrapport.19 Endviderefandtudvalget,atordningen ikke i fuldt

omfangkunnefritagekøberogsælgerformangelsrisikoen.20Udvalgetfandtsåledes,atdetmåtte

væreoptilkøberenselvatbestemmehvorvidthanvilleforsikresigmodrisikoenforskjultemang-

ler.21

2.6-Indholdetafforbrugerbeskyttelseslovenskapitel1

2.6.1-Legalhæftelsesfritagelseforsælger

HovedindholdetafForbrugerbeskyttelseslovenskapitel1er,atsælgerenafenfastejendom,der

hovedsageligteranvendtafsælgereller fremoverskalanvendestilbeboelseforkøberenvedat

opfyldeenrækkebetingelserkanblivehæftelsesfritagetforfysiskemanglervedejendommensbyg-

ninger,jf.LFFE§2,jf.§1.

2.6.1.1-Fastejendom

Lovenangiveri§1,atfindeanvendelsepåaftaleromkøbaffastejendom.Udvalgetfandt,atbe-

grebetfastejendomikkeerentydigtdefineretilovgivningen,menhensettilformåletmedloven

må,deranlæggesenbredforståelseafbegrebet.Dettebetyder,atbegrebetbl.a.omfattereteller

fleresammenhørendematrikelnumre,endelafetmatrikelnummer,bygningerpålejetgrund,ejer-

lejlighederosv.22Købafandeliandelsboligforeningogkøbafaktiermedtilknyttetbrugsrettilen

boligansesikkesomkøbafenfastejendomiforholdtillovenskapitel1.23Ifølge§1,stk.2erder

købaffastejendom,somdogikkeerendelaflovensanvendelsesområde.Disseerkøbafenube-

byggetgrund,købafgrundmedbygningunderopførelseogkøbaflandbrugsejendom,dererun-

dergivetlandbrugspligt.

2.6.1.2–Forbrugerbegrebet

Lovensanvendelsesområdeerhandelmedfastejendomderhovedsageligtanvendestilbeboelse

forsælgerenellerhovedsageligterbestemttilbeboelseforkøberen,jf.LFFE§1,stk.1.Lovenfinder

19Betænkningnr.1276/1994,s.1220Betænkningnr.1276/1994,s.15921Betænkningnr.1276/1994,s.16122Betænkningnr.1276/1994,s.20523Folketingstidende1994-95,tillægA,s.2991.

11

såledesanvendelse,såfremtblotdeneneafkontraktsparterneanvenderellervilanvendeejendom-

mentilbeboelse.Begrundelsenfordettevarsomtidligerenævnt,atsåvelsælgersomkøberafen

brugtejendomtypiskerprivatpersonerogderforbeggekanvære”forbrugere”.Forbrugerbegrebet

idenneloverderforsomnævntanderledesendidenøvrigecivilretligelovgivning.

Begrebet”beboelse”forsælgerellerkøberforståsibredforstand.Detbetyder,atlovenogsåkan

findeanvendelse,hvorderertaleomforhold,derkansidestilleshermed.Detkanfxvære,hvordet

ermeningen,atfamiliemedlemmerellerandre,somkøberenharenprivatinteresseiatskaffeen

boligtil,skalboiejendommen.Lovenfinderanvendelseforsåvelkøbafhelårsboligsomforkøbaf

fritidshusemv.24

2.6.2-Betingelserneforsælgershæftelsesfritagelse

Betingelserneforsælgershæftelsesfritagelsefølgeraflovens§2.Disseinkludererkravomfrem-

læggelseaftilstandsrapportogelinstallationsrapport,oplysningomejerskifteforsikring,jf.§2,stk.

1,tilbudombetalingafhalvpræmie,jf.§2,stk.3ogatkøbergøresbekendtmedretsvirkningerne,

jf.§2,stk.4.Dissebetingelsergennemgåsidefølgendeafsnit.

2.6.2.1-Tilstandsrapport

DetfølgerafLFFE§2,stk.2,atkøberenskalhavemodtagetentilstandsrapportindenaftalensind-

gåelse,dogsenestindenkøberensafgivelseafkøbstilbud,somantagesafsælgeren.Rapportenskal

endvidereudleveresafsælger,jf.LFFE§2,stk.1.Rapportenskaludarbejdesafenbeskikketbyg-

ningssagkyndigpåetgodkendtrapportskema.Rapportenmåendviderehøjstvære6mdr.gammel

ellerværefornyet indenfordeseneste6mdr., jf.LFFE§4,stk.1,2.pkt.25Af lovens§2a,stk.1

fremgårdet,attilstandsrapportenskaloplyseomihvilketomfangbygningensfysisketilstandafvi-

gernegativtfratilstandenitilsvarendeintaktehuseafsammealder.26

2.6.2.2-Elinstallationsrapport

Rapportenindeholderengennemgangafhvorvidtboligenselektriskeinstallationererfunktionsdyg-

tigeoglovlige, jf.LFFE§2a,stk.3.Denneundersøgelseafelinstallationerneskalforetagesafen

24Folketingstidende1994-95,tillægA,s.2981ogBetænkningnr.1276/1994,s.20725Betænkningnr.1276/1994,s.159-16026Betænkningnr.1276/1994,s.218

12

autoriseret elinstallatørvirksomhed. Den tidsmæssige gyldighed af elinstallationsrapporten blev

fastsattil1år.27

2.6.2.3-Skriftligmeddelelsefraforsikringsselskabudleveret

Endvidereerdetenbetingelseforsælgershæftelsesfritagelse,atsælgerskalfremlæggeetforsik-

ringstilbudforkøber,jf.LFFE§2,stk.1,jf.§5,stk.1,nr.1.Såfremtdetikkeermuligtatopnåen

ejerskifteforsikringskalsælgerfremlæggeenskriftligmeddelelsefraetforsikringsselskab,derangi-

verhvilkesærligeforholdveddenpågældendeejendomsfysisketilstand,dermedfører,atderikke

kantegnesenforsikringsomnævnt inr.1, jf.LFFE§5,stk.1,nr.2.Køberenskaldesudenhave

modtagetforsikringstilbuddetindenaftaleindgåelsen,dogsenestindenkøberensafgivelseafkøbs-

tilbud,somantagesafsælgeren,jf.LFFE§2,stk.2.

2.6.2.4-Sælgerenskaltilbydeatbetalemin½afforsikringspræmien

Sælgerskaltilbydeatbetalehalvdelenafforsikringspræmientilejerskifteforsikringenforatkunne

opnådenlegalehæftelsesfritagelse,jf.LFFE§2,stk.3.Hviskøbervælgerenejerskifteforsikring,der

erdyrereenddenafsælgertilbudte,ersælgerkunforpligtettilatbetalehalvdelenafpræmienfor

denforsikring,somhanhartilbudt.28

2.6.2.5-Sælgerenskalgørekøberbekendtmedordningensretsvirkninger

Sælgerskalsomdensidstebetingelsegørekøberenbekendtmedretsvirkningerneafhuseftersyns-

ordningen,jf.LFFE§2,stk.4,1.pkt.,medmindrederersærliggrundtilatantage,atkøberenpå

andenmådeerbekendthermed,jf.LFFE§2,stk.4,2.pkt.Sælgerskalsåledessikresig,atkøber

gøresbekendtmed,athansomudgangspunktikkeharmulighedforsenereatrejsekravmodsæl-

geren,hvisbygningernem.v.hardefekter.29

2.6.3-Retsvirkningerneafsælgerslegalehæftelsesfritagelse

Detcentraleforsælgervedhuseftersynsordningener,athanvedatopfyldelovensbetingelserikke

senerevilkunneblivemødtmedkravianledningaffysiskemanglervedbygningendvs.hverken

kravomforholdsmæssigtafslagellererstatning,jf.LFFE§2,stk.1,1.pkt.Virkningenafordningen

27Betænkning1520/2010,s.10928Betænkningnr.1520/2010,s.21129Betænkningnr.1276/1994,s.159-160

13

ersåledes,atsælgerhargarderetsigmodsenereubehageligeoverraskelser.30Sælgerenshæftel-

sesfritagelseskulleifølgeudvalgetligeledesomfattemangler,somikkeeromtaltirapporten,men

somdenbygningssagkyndigeburdehaveopdaget.Sælgerersåledesikkeansvarligfordenbygnings-

sagkyndigesfejl,jf.LFFE§2,stk.1,2.pkt.31Hæftelsesfritagelsenerikketidsbegrænset,dettegælder

uansetomforsikringerneer.

Deterikkeetkravforsælgersansvarsfritagelse,atkøbervælgerattegneforsikringen.Selvomder

ertaleomenskjultmangel,somikkeburdeværeopdagetelleranførtirapportenvilkøberuden

forsikringværehenvisttilselvatdækkeudbedringsudgiften.Køberenderfravælgerforsikringenhar

dervedaccepteretselvatbærerisikoen.32

2.6.3.1–Mangelsbegrebet

Lovens§2,stk.1anfører,atsælgervedanvendelseafordningenbliverhæftelsesfritagetforbyg-

ningensfysisketilstandermangelfuld.Udvalgetfandt,atspørgsmåletomhvadderudgørenmangel

ikkeskullelovreguleres.Lovensbestemmelsehenviserderfortildenretsstandard,hvisindholdhidtil

erblevetfastsatafdomstolene.33

2.6.3.2-Bygningsbegrebet

Sælgerenshæftelsesfritagelseomfatteralenemanglervedejendommensbygninger, jf.LFFE§2,

stk.1.Begrebetbygningomfattersåveldeegentligebeboelsesbygningersomsekundærebygninger

fxstalde,udhuse,carporte,drivhuse,lysthuse,brændeskureetc.Derkanværetvivlomhvorvidten

indretning,derbefindersigudenforhovedhuset,skalansessomomfattet.Eksempelvisvilenuden-

dørsswimmingpoolalmindeligvisansessomudenforbygning,erdenderimodafskærmetogover-

dækketfxmedentagkonstruktionogplexiglasplader,kandetmuligvisskulleansesforenselvstæn-

digbygning.Overdækkedeterrassermåansessombygninger,dissevildogofteværebyggetsam-

menmeddenegentligebygningsåledes,atderertaleomenbygningsdelogikkeenselvstændig

bygning.34

30Betænkningnr.1276/1994,s.14.31Folketingstidende1994-95,tillægA,s.299132Betænkningnr.1276/1994,s.1533Betænkningnr.1276/1994,s.21134Rosenmeier,2013,s.54

14

Begrænsningenafsælgershæftelsesfritagelseangåralenemangler,somdenbygningssagkyndiges

undersøgelserettersigmod.Rapportenredegørforbygningensfysisketilstand,hvorfordensag-

kyndigesundersøgelseikkeomfatterforhold,dervedrørergrunden.Dogkanforholdvedgrunden

havebetydningforbygningernestilstandog iså faldskaldisseforholdværeomtalt i rapporten.

Hereftervilsælgerenshæftelsesfritagelseligeledesangådisseforhold.Sælgerhæfterdoguændret

forvanhjemmelogandreretligemanglersamtmangler,deralenevedrørergrunden.35

Udenforenhverbygningvilderliggeforskelligeindretninger,derhørertildenpågældendebeboel-

sesbygning.Disseviltypiskværenedgravet,mendevilværeforbundettilbygningenogsomoftest

etnødvendigtledibygningensfunktion.Derbl.a.taleomvandledninger,kloakledninger,el-lednin-

ger,omfangsdrænogvissebrønde.Loventagernui§2,stk.6direktestillingtilproblemstillingen

hvorefterlovenangiver,atsælgershæftelsesfritagelseikkeomfatterbygningensstikledninger.En

bygning rækkerherefter til ydersidenafdens fundament.Hæftelsesfritagelsenomfatterdog så-

dannedefekter,hvisdeharmanifesteretsigifejlafensådankarakter,atdeburdeværeomtalti

tilstandsrapporten.Detsesdogikke,atdererangivetenregelom,atdissemanglerskalværeom-

fattetafejerskifteforsikringensdækningsområde.36

2.6.4-Undtagelsertilhæftelsesfritagelsen

Selvomensælgerharopfyldtlovensbetingelserforatopnåhæftelsesfritagelseerdervisseundta-

gelserhertil. IfølgeLFFE§2,stk.5,1.pkt.kanenkøber trodssælgershæftelsesfritagelse fortsat

påberåbesig,atetforholdstridermodenservitutelleroffentligretligeforskriftermedmindreder

ertaleom,atenel-,varme-,ventilations-ellersanitetsinstallationerulovligihenholdtiloffentlig-

retligeforskrifter.Desudenkanenkøber,derikkehartegnetforsikringen,overforsælgerenpåbe-

råbesigmangler,dereropståetefterudarbejdelsenellerfornyelsenaftilstands-ogelinstallations-

rapporten,jf.LFFE§2,stk.5,2.pkt.DetfølgerafLFFE§2,stk.5,3.pkt.,atdensælger,derhargivet

garantiellerharhandletgroftuagtsomteller svigagtigt, ikkeerhæftelsesfritaget. Idet følgende

behandlesalenegrovuagtsomhedogsvig.

35Betænkningnr.1276/1994,s.211ogFolketingstidende1994-95,tillægA,s.299236Rosenmeier,2013,s.58

15

2.6.4.1-Svigagtigtellergroftuagtsomt

SomnævntovenforfølgerdetafLFFE§2,stk.5,3.pkt.,atenkøbertrodsstk.1kanpåberåbesigen

mangel,såfremtsælgerenharhandletsvigagtigtellergroftuagtsomt.Dennebestemmelseeriover-

ensstemmelsemeddanskeretsalmindeligegrundsætninger,hvorefterenaftalepart,derharhand-

letgroftuagtsomtellersvigagtigtikkekanfritagesforetretskrav.37Derskalsåledesforetagesen

culpabedømmelseafsælgersadfærd.Dogersimpeluagtsomhedikkenoktilatmedføreansvar.I

vurderingenskaldomstolenesåledesforetageendistinktionmellem,hvadderansessomsimpelt

uagtsomtoghvadderudgørgrovuagtsomhedellersvig.Detkanværesærdelesvanskeligtatfastslå,

hvornårdensimpleuagtsomhedglideroverigrovogtilsvarendehvornårgrovblivertilsvig.Gennem

tiderneharderiretsteorienværetflerebudpåhvornår,derforeliggerdenjuridiskkvalificerende

groveuagtsomhed.Såledeserbegrebetgrovuagtsomhedikkenogennydiskussionidanskerstat-

ningsret.38Vinding-Kruseangiver,atgraverendetilfældeafbevidstuagtsomhedkunnebliveanset

somgrovuagtsomhedmodsatmildeformerforbevidstuagtsomhed.39Ialmindeligerstatningsret

udtrykkesgrovuagtsomhedsom,atdenudvisteadfærdindebarenindlysendefarefordenskade,

somfaktiskindtrådte.40Detersåledesrisikoenforskade,derskalhaveværetindlysendeforsælger.

Dennestandardmåhereftergældesometuniverseltbegrebdvs.ogsåirelationtilsælgereaffast

ejendom.

Udvalgetbagbetænkningnr.1276/1994fandt,atderskulleværeundtagelsertilhæftelsesfritagel-

senbl.a.såfremtsælgerhargivetengarantiellerderernogetalvorligtatbebrejdesælgerenfxat

hanharrettetitilstandsrapportenindendenudleverestilkøberen.41

Sælgervillesåledeseksempelvisværeansvarlig,nårhanefterrapportensindhentelsehavdefået

videnomforhold,derikkesvarertildetoplysteirapportenogikkeharsøgtatfådetteberigtiget.42

Oplysersælgerikkeomenmangel,somhanvedvilværeskjultfordenbygningssagkyndigeudgør

detgrovuagtsomhed.Dogfandtudvalget,atdettevilleværesjældentsamt,atderskullemegettil

førenuprofessionelsælgersoptrædenvillekunnekarakteriseressomsvigagtigellergrovuagtsom.

Detkanikkekræves,atsælgerennærstuderertilstandsrapportenforatkontrollereomdenbyg-

ningssagkyndigeharoversetnoget.Desudenbehøversælgerikkebekymresigomatundersøgeog

37Theilgaard,Søren,1996,s.13538Tausen,2006,s.61-6239Vinding-Kruse,1989,s.5340VonEybenogIsager,2011,s.451.41Betænkningnr.1276/1994,s.21242Betænkningnr.1276/1994,s.14

16

oplyseomfejlvedejendommen,sombørværesynligeforenfagmand.Deterendvidereikkegroft

uagtsomtikkeatoplyseommanglervedejendommen,somsælgergodtnokharhaftmistankeom,

mensomhanikkelængerehæftersigvedogsommåskenuerskjultforselvenfagkyndig.Dette

kaneksempelvisværerevnerifundamentet,dertidligerehargivetudsalgirevnedannelser,somer

blevetudbedret.Pådenandensidevildetværegroftuagtsomtafsælgerenatundladeatoplyse

om,athanfornyligtharovermaletenfugtplet,dereropståeteftervandindtrængen.43Dennebe-

stemmelsevilsåledesførstogfremmesthavebetydningiforholdtilsælgersloyaleoplysningspligt.44

Ensælgerafenrealydelseerforpligtettilatoplysekøberenomforhold,somsælgerenburdevide,

harbetydningforkøberensbedømmelseafrealydelsen.45Idetderskalmegettilførdenuprofessi-

onellesælgerharhandletgroftuagtsomt,vilderskulleværetaleomatsælgerentenselvellerved

entidligeretilstandsrapportharfåetkendskabtilendefektvedejendommen.Denneoplysninggives

tildensagkyndigevedudarbejdelsenaftilstandsrapporten.46

43Betænkningnr.1276/1994,s.212-21344Pagh,2009,s.8345Pagh,2009,s.5946Pagh,2009,s.84

17

Kapitel3–SælgeroplysningsskemaetTilstandsrapporten indeholderetskema,hvorsælgerskalbesvareenrækkespørgsmålomejen-

dommen.Derharværetforskelligeversionerafdetteskema,hvorforspørgsmåleneharændretsig.

Itidligereskemaerharderværetspørgsmåltilb.la.oversvømmelser,mensnyereversionerherun-

derdetnuværendeskema,version8.0,fokusererpåforholdvedselvebygningerne.Oplysningsske-

maetindeholderpånuværendetidspunktspørgsmålomselvbyg,tage,fundamenter,gulvemv.

Idenfølgendeanalysetagesderudgangspunktisælgersbesvarelseafsælgeroplysningsskemaeti

forholdtilspørgsmåleneomselvbyg,taget,gulvetogfundamentet.

3.1.-Sælgerensselvbyg/medbyg

Sælgeroplysningsskemaetindeholderetspørgsmålomhvorvidtbygningerellerdeleafbygningerer

udførtheltellerdelvistsomselvbyg.Sælgerbliverherefterdirektebedtomatoplyseomhvorvidt

hanharudførtarbejdepåejendommen.Sælgerensansvar forselvbyggeribestårdels ietoplys-

ningsansvarsamtdelsetudførelsesansvar.Idetfølgendeundersøgesdetderforvedbrugafrets-

praksisihvilkesituationerensælgerharhandletgroftuagtsomtellersvigagtigirelationtilsinbe-

svarelseafspørgsmåletomselvbyg.Endviderevildetundersøgeshvornårensælger,derloyalthar

oplystomdetafhamudførteselvbyg,kanbliveansvarligforudførelsenafselvbyggeriet/medbyg-

geriet.

3.1.1-Definitionafselvbyg/medbyg

Detsesofte,atejereaffastejendombyggercarporte,udestuermv.istørreellermindreomfang.

H.P.Rosenmeieranslår,atmåske70 -80%af samtlige renoveringer, reparationero.lign.afen

familieboligerforegårvedselvbygellersortarbejde,derkunibegrænsetomfangudføresaffag-

folk.47Dissearbejderkanopdelesi"selvbyggerarbejder"og"medbyggerarbejder".Ved"selvbygger-

arbejder"forståssådannearbejder,hvorejerenforeståropførelsenafbygningenellervæsentlige

bygningsdele,menhvorarbejdeterudførtmedhenblikpåsælgersegenbeboelse.48

Derersåledestaleomejerensopførelseafbygninger,ejerensom-ogtilbygningsarbejderellereje-

rensreparationsarbejde.49Selvomsælgerenharenbygningsmæssiguddannelseanseshanligeledes

somselvbygger,såfremthanharudførtarbejdepåejendommenselv.50"Medbyggerarbejde"består

47Rosenmeier,2013,s.29048Tausen,2006,s.63ogRosenmeier,2013,s.28549Munk-Hansen,2010,s.283.50Rosenmeier,2013,s.285

18

typisk i,atejerenhardeltagetvedopførelsenafbygningenellerandrevæsentligebygningsdele,

menhvorhovedpartenafselvebyggearbejdetforeståsafprofessionellehåndværkere.51

Sælgerharenubetingetpligttilatoplyseomhvorvidtdererudførtselvbyggerarbejderellermed-

byggerarbejderpåbygningerne.Undladersælgerdette,bliverhanerstatningsansvarligsåfremt,der

ermanglerveddetudførtearbejde.52Sælgersansvarforudsætter,atderforeliggerendefekt,som

hidrørerfradetudførteselvbyggerarbejde.Atarbejdeterudførtvedselvbygogderikkeeroplyst

herom,erderforikkeenmangelisigselv.53

3.1.1.1-Identifikationmeddem,derharudførtarbejdet

Inogletilfældeharsælgerikkeselvudførtetstykkearbejde.Spørgsmåleterherefteromsælger

alligevelkanbliveidentificeretmeddem,somharudførtarbejdet,hvilketkanmedføre,atsælger

vilbliveansetsomselvbygger/medbygger.Detvilherprimærtværeetspørgsmålomudførelsesan-

svar.

Derses ipraksistilfælde,hvorsælger ikkefindesathaveudførtselvbyg,menhvorsælgerbliver

identificeretmedhåndværkerne.SeherunderafgørelsenU.2005.2982V,hvorsælgerhavdefrem-

ståetsombygherreogtogegenrådigtallebeslutningeromkringbyggeriet.Herunderhavdehanbedt

håndværkerneomattilsidesætteenrækkeforskrifterforudførelsenafarbejdet.Sælgerhavdedog

aleneudførtenmindredelafarbejdetselv.Detblevoplystundersagen,atetafdeantagnefirmaer

afstodfraat læggefliserpå1.salsterrasse,dadefandt,atsælgerskonstruktionvaruforsvarlig.

Sælgerantoghereftermedarbejderefrafirmaet,derudførtearbejdetideresfritid.Byrettenfandt,

atsælgerhavdehaftkendskabogindflydelsepådetmangelfuldtudførtearbejde.Sælgerfandtes

herefterathavehandletgroftuagtsomt.LandsrettenstadfæstedeByrettensdom.

Sælgerhavde idenneafgørelse ladetarbejdetudføreafprofessionellehåndværkere.Hanhavde

doghaftensådankendskabogindflydelsepådetudførtearbejder,athanfandtesathavehandlet

groftuagtsomt.Sælgerhavdesåledesspecifiktanvisthåndværkernetilatfravigeforskrifterneog

tilsidesathåndværkernesbekymringomkringarbejdet.Sælgerhavdeherefterenerådigtbestemt

51Tausen,2006,s.63ogRosenmeier,2013,s.28552Tausen,2006,s.7253Munk-Hansen,2010,s.284

19

hvorledesarbejdetskulleudføres.Påtrodsaf,atsælgersåledeshavdeantagetprofessionellehånd-

værkereblevhanansvarligforudførelsen.Omvendtmådetantages,atsåfremtsælgerhavdeladet

deprofessionellestyresamtudførearbejdetogfulgtderesrådgivning,villederikkeværegrundlag

foratidentificeresælgermeddisse.

Iandreafgørelsersesdetdog,atdomstoleneikkeharfundetgrundlagforat identificeresælger

medhåndværkerne.SælgerenhavdeiafgørelsenU.2002.828Hfåetudførtgulvetikælderenafen

bekendt.Sælgerhavdeselvforeståetudgravningsarbejdet,menselvegulvenevarblevetudførtaf

denbekendte,somdoghellerikkevarfaglært.Sælgerførteikkekontrolmeddetudførtearbejde,

dahanvarbortrejst,mensgulvetblevstøbt.Sælgeroplysteendvidere,athanhavdefåetoplyst,at

denbekendtetidligerehavdestøbtgulv.Sælgerantogderfor,athanhavdedennødvendigeerfa-

ring.Sælgerhavdeikkekendskabtil,attegningerneikkevarfulgtsamt,atkælderenikkeopfyldte

bygningsreglementetskrav.Højesteretfandtherefterikkegrundlagforatidentificeresælgermed

denbekendte.Sælgerenhavde ikkehaft særlig indflydelsepåarbejdet,mensatte sin lid tilden

erfaring,somhanhavdefåetoplyst,atdenbekendtehavde.

Påbaggrundafpraksismådetformodes,atsælgerkanidentificeresmedhåndværkerneellerde

bekendte,derharudførtarbejdet,såfremtsælgerharstyretarbejdetog/ellerbestemthvorledes

arbejdetskaludføres.Erdetteikketilfældeterdetmindrenærliggende,atsælgerbøridentificeres

medhåndværkerneogdermedbliveansvarlig.Sælgervilofteikkeidennesituationhavekendskab

tilfejlveddetudførtearbejde.

Detanførestilsvarendeiretslitteraturen,atsælgerkanhanbliveidentificeretmedvennerogbe-

kendte.Herunderdesituationer,hvordisseellersælgerselvharståetforledelsenafdetudførte

arbejde.Erhvervsdrivendehåndværkereantagetafsælgerkanligeledesbegåfejl.Idissetilfældeer

dernormaltikkegrundlagforatidentificeresælgermeddisse.Idettehenseendebliverdetrelevant

omsælgerkanfremlæggefakturael.lign.,derkansandsynliggøreatprofessionelbistandharværet

antagettilarbejdet.54

54Munk-Hansen,2010,s.283-284ogRosenmeier,2013,s.289

20

3.1.1.2-IdentifikationmellemsælgereInoglehandlermedfastejendomerderfleresælgerefxhvoretægteparejerenejendomifælles-

skab.Derimoderdetoftealenedenenesælger,derharudførtselvbyg.Spørgsmåleterderforom

sælger1,derikkeharudførtselvbyg,kanbliveansvarligforselvbygudførtafsælger2.

IdenføromtalteafgørelseU.2005.2982Vblevsælgeridentificeretmedhåndværkerne.Sælgerog

dennessamleverblevherefterdømttilatværeerstatningsansvarligeoverforkøberne.Identifikati-

onenmellemsælgernebegrundedeByrettenidennærerelationmellemdisseherunder,atsamle-

verenvarmedejerafhuset.Landsrettenstadfæstedeidentifikationen,dadenneikkeafsælgerne

forLandsrettenvarblevetanfægtet.IafgørelsenU.2012.986Vbegrundesidentifikationenmellem

ægtefællernemed,atarbejdetligeledesvarudførtihustruensinteressesamtathunmåttevære

bekendtmedhendesmandsmanglendeforudsætningerforudførelsenafarbejdet.Enmedejende

sælgerkanherefterbliveidentificeretmeddenafsælgerne,derhardeltagetibyggerietellersom

bliveridentificeretmedhåndværkerne.Dettemedførerherefter,atdennesælgerligeledesanses

forathavehandletgroftuagtsomt.TilsvarendefandtesbeggesælgereiafgørelserneU.2005.442Ø

ogU.2013.72Vathavetilsidesatoplysningspligtenomselvbyg.

Tilsvarendeangiverretsteorien,atdensamlevendemedejerkanbliveerstatningsansvarligvediden-

tifikationmed selvbyggeren. Selvbyggerensægtefælle eller samlever som eneejer kan ligeledes

bliveansvarligforselvbyggerensarbejde.55

3.1.2-Selvbyg,somsælgerskaloplyseom

Førensælgerkansigesathavetilsidesatsinoplysningspligtpågrovuagtsommådevedbesvarelsen

afoplysningsskemaet,skaldetstatueres,atderidenpågældendesagertaleomselvbyg,somsæl-

gerburdehaveoplystom.Såfremtsælgerharudførtarbejdealene,vilderværetaleomselvbyg.I

nogletilfældeharsælgerdoghaftbistandvedudførelsenellerharselvdeltagetimereellermindre

omfang, hvorfor det skal vurderes om der i det konkrete tilfælde findes at være tale om selv-

byg/medbyg.

3.1.2.1-Medbyg

Idetteafsnitvurderesdethvornårsælgerhardeltagetidetudførtearbejdeietomfang,dermed-

fører,atderertaleommedbyg,somsælgerskaloplyseomisælgeroplysningsskemaet.Iafgørelsen

55Munk-Hansen,2010,s.284ogRosenmeier,2013,s.290

21

U.2002.530/2Hvarderafkrydsetitilstandsrapportensrubrikomselvbygger-/medbyggerhus.Det

blevundersagenoplyst,atsælgerstodforudgravningenogtildelsstøbningenaffundamentetog

gulvet.Sælgerhavdeantagetenmureruddannetbekendtsomentreprenørogdenneoplyste,at

haveinstrueretsælgeromkringudgravningen.Hanoplysteendvidere,atsælgerikkeiøvrigthavde

deltaget i byggeriet uden forudgående anvisninger fra entreprenøren. Højesteret stadfæstede

Landsrettensdom.Sælgersdeltagelsevedopførelsenafejendommenogudestuenhavdeherefter

ikkehaftetsådanomfang,atdettekunnetillæggesvægtvedafgørelsenafhvorvidtsælgerhavde

handletgroftuagtsomt.Dettebegrundedesmed,atsælgerhavdedeltagetsomufaglærtunderin-

struktionfraetentreprenørfirma.

Rettensbegrundelsekanforståssåledes,atderikkeidennesituationfindesathaveværettaleom

selvbyg/medbyg,hvorfordetikkevarrelevantatvurdere,hvorvidtsælgerhavdetilsidesatsinop-

lysningspligtellerej.Herunderhardethaftbetydning,atsælger ikkeharudførtarbejdeudenat

væreanvistafdeprofessionelle.

TilsvarendehavdesælgerFED2006.4Vopførthusetmeddeltagelseaf flere fagkyndigeherunder

murer,smed,tømreretc..Syns-ogskønsmandenfandt,atdervarforetagetenrækkefejlvedbyg-

gerietherunderfejlitagkonstruktionen.Byrettenfandt,atdethåndværksmæssigearbejdefordet

mestevarblevetudførtafprofessionellehåndværkere.Karakterenafsælgersdeltagelseiopførel-

senfandtessåledesathaveværetmegetbeskeden.Tegningerne,derlåtilgrundforbyggerietvar

udfærdigetafprofessionellehåndværkereoggodkendtatkommunen.Sælgerblevherefter ikke

betragtetsomselvbygger.Sælgerhavdederforikkehandletsvigagtigtellerisåhøjgradafuagtsom-

hed,atderburdestatuereserstatningsansvar.Landsrettentiltrådte,atsælgerikkeskullebetragtes

somselvbyggersamt,at sælger ikke iøvrigthavdehandletgroftuagtsomt i forbindelsemedde

konstateredemangler.SeogsåU.2005.2982V,hvorsælgerligeledesidetvæsentligstehavdeladet

arbejdetudføreafprofessionellehåndværkereogalenehavdedeltagetsomarbejdsmand.

Detfremgårligeledesafretsteorien,atsåfremtsælgerharhaftprofessionelbistand,derharanvist

hvordanarbejdetskaludføres,erderikketaleomselvbygellermedbyg.Sælgerharsåledesalene

deltagetsomarbejdsmand.Idetderidissesituationerikkeertaleomselvbyg,harsælgerikkehand-

letansvarspådragendevedikkeathaveoplystdettevedbesvarelsenafskemaet.56

56Munk-Hansen,2010,s.290

22

Udfrapraksismådetantages,atdererenvisbagatelgrænseforsælgersdeltagelseiarbejdetfør

derforeliggerselvbyg/medbyg.Harsælgerenidetvæsentligsteladetarbejdetudføreafdeprofes-

sionelle,hvorvedhansdeltagelseharværetbegrænset,erdetikkeselvbyg.Ligeledeserdetikke

selvbyg,hvisdetafsælgerudelukkendeharudførtarbejdeunderinstruktionafprofessionellesamt

atdisseidetvæsentligsteharståetforledelsenafbyggeriet.Såledesfindessælgeridissesituationer

ikkeathaveudførtmedbyg/selvbyg,hvorforhanikkehartilsidesatsinoplysningspligtvedathave

svaretbenægtendetilspørgsmåletomselvbyg.

3.1.2.2-Bygningssagkyndigesspørgsmål

Oplysningsskemaetbliverudfyldtiforbindelsemedudarbejdelsenaftilstandsrapporten.Skemaet

indeholderherefterenrækkespørgsmålsomdenbygningssagkyndigeiforbindelsemedbygnings-

gennemgangenstillersælger.Dogkandetskyldesdenbygningssagkyndigesforglemmelse,atsæl-

gerikkeerblevetspurgttilselvbyg.Idetteafsnitundersøgesdetderforhvorledesdenbygnings-

sagkyndigesforglemmelsepåvirkersælgersoplysningspligtomselvbyg.

DetfremgårafafgørelsenU.2005.442Ø,atsælgerikkeitilstrækkeligtomfanghavdeoplystomdet

udførteselvbyg.Sælgeranførteisinforklaring,athanhavdeoplystdenbygningssagkyndigeomdet

vedkældergulvetudførteselvbyg.Dettevarderimodikkeanførtitilstandsrapporten.Denbygnings-

sagkyndigeangav ikkeathavemodtagetandreoplysningerendde i tilstandsrapportennævnte.

Landsrettenfandtherefter,atsælgerhavdehandletgroftuagtsomtvedikkeathaveomtaltkælder-

gulvet.Detafgørendevar,atrubrikkenomselvbygafdenbygningssagkyndigehavdeværetudfyldt

ogsælgerikkekunneførebevisfor,athanhavdeoplystomkældergulvet.Hardenbygningssagkyn-

digesåledesudfyldtskemaetmådetansesforgroftuagtsomtafsælger,atderikkeeroplystom

elleritilstrækkeligtomfangomselvbyg.

Derimodhavdedenbygningssagkyndige ikke udfyldt skemaet i afgørelsenU.2002.319H.Sælger

havdevedsalgetikkeoplyst,atfundamentetvarudførtvedmedbyg.Sælgervardogikkeiforbin-

delsemedudarbejdelsenaftilstandsrapportenblevetspurgttilselvbyg/medbygafdenbygnings-

sagkyndige.Landsrettenfandt,atsælgeralenekunnedragestilansvar,hvisdetkunnebevises,at

sælgerhavdehandletgroftuagtsomtvedudførelsenafmedbyggerentreprisenelleratsælgerpå

groftuagtsommådehavdetilsidesatsinoplysningspligt.Endviderekunnesælgerbliveerstatnings-

ansvarlig,hvishanhavdeundladtatgiveoplysningeriskemaetomselvbygogdettekunneanses

23

somgroftuagtsomt.Landsrettenfrifandtsælgermeddenbegrundelse,athanikkehavdehaftan-

ledningtilatomtalesitmedbyggerarbejde.Dadenbygningssagkyndigeikkehavdespurgttilselvbyg

havdesælgerikkehandletgroftuagtsomtiforbindelsemedudarbejdelsenaftilstandsrapporten.

Højesteretstadfæstededogmedhenvisningtilsælgerikkehavdehandletgroftuagtsomvedudfø-

relsen.Denbygningssagkyndigeblevdoggjortansvarligfordenafhambegåedefagligefejl,hvor

Højesteretbl.a.anførte,atoplysningenomhvorvidtdererselvbygellermedbygerenvæsentlig

informationforkøberen.

Rettenfandtderforikke,atsælgerenhavdetilsidesatsinoplysningspligtpågroftuagtsomvis.Den

bygningssagkyndigehavdederimodbegåetenfagligfejlvedikkeatspørgetilogudfylderubrikken

omselvbyg.Sælgermåirelationtildenbygningssagkyndigeansessomforbruger,mensdensag-

kyndigeerdenprofessionellepart.Endviderefremgårdetafforarbejderne,atsælgerikkeeran-

svarligfordenbygningssagkyndigesfejl.Afgørelsenillustrererherefter,atsælgerikkeharhaftan-

ledningtilatomtaledetafhamudførteselvbyg,idethanikkeerblevetspurgthertil.Detkanherved

udledes,atderikkeforsælgerenerenpligttilialmindelighedafegendriftatoplyseomselvbyg,da

selvbygikkeisigselverenmangel.

Rettenvurderedeligeledes,hvorvidtsælgerhavdehandletgroftuagtsomtvedudførelsen.Det,at

sælgerikkeerblevetspurgttilselvbygpga.fejlfradensagkyndigesside,ændrersåledesikkepå,at

sælgerenkandragestilansvarforudførelsenafarbejdet.Detteillustreresligeledesafafgørelsen

FED2003.2743V,hvordetikkekunnebevises,atdenbygningssagkyndigehavdespurgttilselvbyg.

Sælgeranførteikkeatværeblevetspurgt,mensdensagkyndigeanførteathavespurgtogfåetsva-

retnej.Skemaetpådaværendetidspunktangavikkemulighedenforatanføreetbenægtendesvar

irapporten.Rettenfandtsåledes,atsælgerikkehavdehaftanledningtilatoplyseomsitmedbyg,

mentrodsdettekunnehanfortsatgøresansvarlig,såfremthanvedselveudførelsenhavdehandlet

groftuagtsomtellersvigagtig.

Praksisviser,atsåfremtdenbygningssagkyndigebegår faglige fejlved ikkeatspørgetil selvbyg,

medførerdetteikke,atsælgerharhandletgroftuagtsomtvedikkeselvafoplyseherom.Sælgerhar

dogfortsatpligttil loyaltatoplyseomkendskabtileventuellemangler idebygningsdele,derer

udførtvedselvbyg.Endviderekansælgerblivegjortansvarligforudførelsenafselvbyggerarbejdet.

24

Detanførestilsvarendeiteorien,athvissælgertildenbygningssagkyndigeharoplystomdefekter

ellerulovligeinstallationer,vildettehavefrigørendevirkningforsælgerensansvaroverforkøber.

Såfremtoplysningenikkefremgåraftilstandsrapportenkankøberdragedenbygningssagkyndigetil

ansvar,jf.LFFE§3.57Dettemåligeledesgældeoplysningenomselvbyg.Hvisrubrikkenomselvbyg

ikkeerudfyldtpågrundaffejlfradenbygningssagkyndigesside,vilsælgerensmanglendeoplysning

ikkebliveansetforatværegroftuagtsomt.Modsatvilderværeenformodningforgrovuagtsom-

hedfrasælgersside,hvisdenbygningssagkyndigeharudfyldtoplysningsskemaetogdetteikkean-

giverselvbyg.58

3.1.2.3-Mindrearbejder,årtilbageitiden.

Sælgersselvbygkanantagemangeformer.Skemaetsspørgsmålangår,hvorvidtbygningerellerdele

afbygningererudførtvedselvbyg.Detersåledesarbejderafenvisstørrelse,somsælgerskaloplyse

om.Deterhereftermuligt,atdetikkevilværegroftuagtsomtafsælgeratundladeatomtalemindre

arbejder.Detundersøgesderfornærmereidetteafsnit,hvorvidtdetafsælgerudførtearbejdekan

væreafetomfang,hvordetikkeergroftuagtsomtikkeathaveomtaltdet.

SælgereniafgørelsenU.2005.442Øangavvedudarbejdelsenaftilstandsrapporten,atdeleafbyg-

ningenvarudførtvedselvbygogdettehenvistetilennyereelinstallation.Sælgeroplysteikke,at

detnystøbtegulv ikælderenvarudførtvedselvbyg.Efteroverdragelsenrevnedegulvet.Synog

skønkonstaterede,atstøbningenafgulvetikkevarudførtkorrekt.Landsrettenfandt,atdetafsæl-

gerudførtearbejdeikælderenvarafensådanart,atdetburdefremgåafskemaet,atdetvarudført

vedselvbyg.Videremåttedethaveståetsælgerenklart,atdetteskulleoplysesitilstandsrapporten.

Landsrettenstadfæstedeherefterbyrettensdom,hvoreftersælgerfandtesathavetilsidesatoplys-

ningspligtenpåenmåde,dermåttebetegnessomgroftuagtsom.

Rettenanførte"arbejdetsart"sometledivurderingenaf,hvorvidtsælgerburdehaveoplystherom.

Hermedsigerrettenogså,atderkanforestillessituationer,hvorarbejdetharensådanart,atdet

ikkebehøvesatbliveomtaltafsælgerensomselvbyg.Determuligt,atsælgersmanglendeomtale

eruagtsomt,menikkegroftuagtsomt.Detkantænkes,atsælgerharudførtmindrereparationsar-

bejdermuligvisløbendegennemsinejertid.Endvidereerdetikkeusædvanligt,atenhusejerisin

ejertid foretager en række reparationsarbejder o.lign. Dette kan eksemplificeresmed dommen

57Pagh,2009,s.8558Munk-Hansen,2010,s.288

25

U.1998.185Ø.Afgørelsenfokusererpådeafgivneoplysningeromgulvetiejendommen,dervarop-

lystatværesildeparket.Sælgerhavdedogmin.5årførsalgetforetagetreparationafgulvetpået

mindreområdepå1.salmedetandetmaterialeoglagttæpperpå.Dettehavdesælgerikkeoplyst

omitilstandsrapporten.Landsrettenfandt,atdenmanglendeoplysningheromikkekunneanses

forgroftuagtsomtbl.a.fordireparationenvarforetagetårforindenogvarudførtkorrektDetvar

derforundskyldeligteller ihvert fald ikkegroftuagtsomt,atsælgeren ikkehavdeoplystomdet

udførtearbejde.

Detkanherefterudledesafpraksis,atsælger loyaltskaloplyseomdetafhamudførtearbejde.

Selvomsælgerharoplystom,atdererudførtselvbygvedvissebygningsdele,vilhanbliveansvarlig

formangler,derudspringerafselvbyggerarbejder,somsælgerikkeharoplystom.Sælgerskalsåle-

desoplysekorrektomhvilkearbejder,hanharudført.Endvidereangiverpraksis,atnoglearbejder

kanhaveetmindreomfangog/ellerliggelængeretilbageitiden,hvorfordetikkeergroftuagtsomt

afsælgerikkeatoplyseherom,jf.LFFE§2,stk.5.

Retslitteraturenanførertilsvarende,athvisensælgerikkeoplyseromselvbyggerarbejde,somer

udførtihansejertidvilhanialmindelighedbliveansetsomhavendehandletgroftuagtsomt.Giver

sælgeren forkerte oplysninger vil dette i almindelighed ligeledes konstituere grov uagtsomhed.

Praksisindikererdog,atmanglendeoplysningombeskedentarbejdeudførtårtilbagemuligvisikke

vilmedføregrovuagtsomhed.59Erderhereftertaleomløbendeellerenkeltståendevedligeholdel-

ses-eller reparationsarbejdervildernæppeblive taleomgrovuagtsomheduanset,atsælgeren

undladeratoplyseomdissearbejder.60Enhusejervilløbendeforetagemindrebetydeligereparati-

onerogvedligeholdelsesarbejder,somimangetilfældeikkekræverhverkendeltagelsefraprofes-

sionellehåndværkereellersærligbyggefagligvidenhosejeren.Dissearbejdervilherefterværeså-

danneforhold,dersomfølgeafderesringebetydningikkefindervejinditilstandsrapporten.61

3.1.2.4-BevisforselvbygDeternormalviskøberen,derfremsætterpåstandom,atderertaleomselvbyg,somsælgerikke

haroplystom.Køberenbærerderforbevisbyrden.Idetfølgendeundersøgesdetdogomderkan

forekommetilfælde,hvordennebevisbyrdevenderogbliverlagtoverpåsælgeren.

59Munk-Hansen,2010,s.14660Tausen,2006,s.7261Tausen,2006,s.74

26

IFED2006.256Øfiksælgerudførtentilstandsrapportiaugust2000somangav,atejendommenvar

behæftetmedalvorligefejliformafrevnedannelserihusfacaderne.Deafsælgeriværksatteistand-

sættelsesarbejdervarikkeudførthåndværksmæssigtkorrektoglykkedesderforikke.Trodsopfor-

dring fremlagdesælger ikke faktura fordetudførtearbejde.Desudenkunnesælger ikkeerindre

hvilketfirma,derskullehaveudførtarbejdet.Byrettenfandtherefter,atderhavdeværettaleom

selvbyg,hvorforsælgerhavdetilsidesatsinoplysningspligtvedudarbejdelsenaftilstandsrapportnr.

2ifebruar2001.Byrettenfandt,atsælgerenhavdehaftsærliganledningtilatsørgefor,atskaderne

blevafhjulpethåndværksmæssigtkorrektellertilatoplysekøberenommanglernestilstedeværelse,

idetsælgervarifærdmedatsælgeejendommen.Landsrettentiltrådte,atsælgerentenselvhavde

udførtarbejdetellerpåandenmådehavdekendskabtilogindflydelsepåarbejdet.Detteskyldtes,

atsælgertrodsopfordringikkehavdefremlagtfakturael.lign.derkunnesandsynliggøre,atsælger

havdeansatnogentilatudførearbejdet.Sælgerhavdehervedtilsidesatsinoplysningspligt.Lands-

rettenfandtligeledesudfradetoplysteomrevnedannelserneogudbedringsforsøgetskarakter,at

dervartaleomengrovfejl.

Sælgerhavdesåledeshaftkonkretvidenomdemangler,dervarvedejendommenogsomvarsøgt

udbedret.Sælgerfremlagdetrodsprocessuelprovokationikkedokumentation.Domstolenelagde

hereftertilgrund,atdervartaleomselvbyg.Detmåherefterantages,atdetermuligt,atetudført

arbejdevilbliveansetforselvbyg,såfremtdetikkeerudførthåndværksmæssigtkorrektogsælger

ikkekanpegepådehåndværkere,derskullehaveudførtarbejdet.Idenneafgørelsehardetdog

ligeledeshaftbetydning,atejendommenvartilsalg,dasælgerudførtearbejdet.Retslitteraturen

finderligeledes,atsælgersundladelseafatefterkommeafprocessuelprovokationkanindebære

omvendtbevisbyrde.Hereftervilkøberkunne forbedresinsagvedtidligtatbedesælgeromat

fremlæggefakturafordetudførtearbejdeo.lign.62

3.1.3-IndholdetafsælgerensoplysningomselvbygSælgerskalloyaltoplyse,såfremthanharudførtselvbyg.Sælgerkaniskemaethavebesvaretbe-

kræftendetil,atdererudførtselvbyg.Spørgsmåletangårendviderehvilkearbejder,dererudført

somselvbyg.Sælgerskalherefterligeledesloyaltoplyseomomfangetafdetudførteselvbyg.Har

62Munk-Hansen,2010,s.292

27

sælgergjortdette,erhansomudgangspunkthæftelsesfritagetforeventuellefejl,derudspringeraf

detudførteselvbyg.Someksempelpåafgørelser,hvor sælger i tilstrækkeligtomfang fandtesat

have oplyst omdet udførte selvbyg og dermed ikke havde handlet groft uagtsomt kan nævnes

U.2004.474Ø, hvor sælger oplyste, at ejendommen var opført som selvbyg. Se tilsvarende

U.2013.293V,hvorsælgeroplyste,attagetvarlagtvedselvbyg.Såfremtdetiøvrigtfremkommer,

atsælgerharoplystkøberenomselvbygselvomdetteikkefølgeraftilstandsrapportenharsælger

ligeledesikkehandletgroftuagtsomt,seeksempelvisFED2003.1884V,hvorsælgerdoghavdetil-

sidesatsinoplysningspligtafandenårsag.

Spørgsmåleterherefterhvornårsælgerikkeitilstrækkeligtomfangharoplystomdetudførteselv-

bygoghvornårdomstolenestatuerer,atsælgerhervedhartilsidesatsinoplysningspligtpågroft

uagtsomvis.

3.1.3.1-Omfangetafdetudførteselvbyg

IdentidligereomtalteafgørelseU.2005.442Øhavdesælgeroplyst,atdervarudførtselvbygveden

nyereelinstallation,menikkeomkældergulvet.Sælgeroplysteikke,atdetnystøbtegulvikælderen

varudførtvedselvbyg.Landsrettenstadfæstedeherefterbyrettensdom,hvoreftersælgerfandtes

athaveundladtatopfyldeoplysningspligtenpåenmåde,dermåttebetegnessomgroftuagtsom.

Rettenlagdedesudenikkevægtpåsælgerensudtalelseom,athanhavdefortaltdenbygningssag-

kyndigeomgulvetikælderen.Istedetlagderettenvægtpå,atdenbygningssagkyndigeudtalteikke

athavefåetandetatvideomselvbygenddetsomfremgikaftilstandsrapporten.Dettestemmer

overensmedbetænkningnr.1276,hvorideterangivet,atsåfremtsælgerfårkendskabtilforhold,

somikkesvarertildetomtalte itilstandsrapportenogsælger ikkeharsøgtatfådetteberigtiget

bliverhanansvarlig.63Dettekansåledesværeudtrykfor,atsælgerburdehavesøgtdekorrekte

oplysningeromselvbygindførtirapportenoghaveundersøgtomoplysningernevarkorrektanført.

Se ligeledesFED2008.141Ø, hvor sælger veddet senere salg af ejendommenhavde svaret ja til

spørgsmåletomselvbygogudspecificeret,atdervartaleomselvbygirelationtilskillevægge,gulve

oglofter.Eftersalgetvistedersigbl.a.revnedannelseriud-ogindvendigevæggesamtikælder-

gulvsætningerne. Sælger havde ved opførelsen haft hjælp af venner og bekendte. Landsretten

63Betænkningnr.1276/1994,side14

28

fandt,atsælgerselvhavdestøbtkældergulvetogvæggenepåtiljordoverfladen.Sælgersoplysnin-

geromomfangetafdetudførteselvbygvarherefterikkekorrekte,hvorforhanhavdehandletgroft

uagtsomt.

Sælgerhavdehervedidetoovenfornævntafgørelserangivet,atendelvarudførtvedselvbyg,men

havdeikkeoplyst,atdebygningsdele,sommanglerneisagenangik,varudførtvedselvbyg.Omfan-

get af sælgers oplysninger var herefter ikke fyldestgørende, hvorfor sælger havdehandlet groft

uagtsomt.

Såfremt sælger korrekt har angivet, at der er udført selvbyg ved en bestemt bygningsdel bliver

spørgsmåletherefterhvorspecifikoplysningenomdetudførtearbejdebørvære.Sælgerhavdei

U.2002.1881Voplyst,athanvedselvbyghavdeforeståetrenoveringenafhusetherunderfacaden.

Facadenvistesigmangelfuld.Sælgerhavdeikkeoplyst,athanca.1årindensalgethavderepareret

pudsnedfald på facaden samt, at arbejdet ikke var udført håndværksmæssigt korrekt. Byretten

fandt,atsælgerikkeitilstrækkeligtomfanghavdeoplystomdetudførteselvbygherunderdense-

nereskadepåfacadenogdenanvendtemetodevedrenoveringen.Landsrettenfrifandtsælgermed

henvisningtil,athanhavdeoplyst,atfacadenogejendommeniøvrigtvarrenoveretvedselvbyg.

Denmanglendeoplysningomreparationafnedfaldenpudskunneikkeansessomgroftuagtsomt.

Sælgerhavdesåledesoplystomselvbygvedfacaden,hvilketfandtesligeledesatkunneomfatteden

seneremindrereparationaffacaden.Detfremgårderfor,atdeafsælgergivneoplysningeromselv-

bygvartilstrækkelige.Sælgersinformationomatarbejdeterudførtvedselvbygmedfører,athan

ikkevilhavehandletgroftuagtsomtvedikkeatoplyseommindreefterfølgendereparationer.

Retslitteraturenangiver,athvissælgerikkeharoplystloyaltomdetudførtearbejdevildetteblive

ansetforgroftuagtsomt,nårdetsenerevisersig,atarbejdetharresulteretidefekter.Harsælger

derimodhandletgroftuagtsomtirelationtiloplysningernevilsælgerbliveerstatningsansvarligfor

såvelsimpelsomgrovuagtsomhedvedudførelsen.Såfremtsælgerharoplystomselvbyggerarbej-

det,menikkeloyaltoplyseromomfanget,kandettekonstitueregrovuagtsomhed.Dogvilforholdet

iandretilfældekunnefremtrædesomundskyldeligt.64Endviderehvissælgeren ikkebesidderen

relevanthåndværksmæssigerfaringelleruddannelseoghvisdetpågældendearbejdeerafetvist

omfang,vilderpr.definitionværetaleomgrovuagtsomhed,hvisderikkeoplysesomarbejdeti

64Munk-Hansen,2010,s.286-287

29

tilstandsrapporten.65Sælgersfejlagtigeudfyldelseafoplysningsskemaetellerbagatelliserersælger

omfangetafdetudførteselvbygvildetværegroftuagtsomtellersvigagtigt.66

Detmåherefterantages,atsælgerderloyaltharoplystomselvbygsamtomfangetheraf,vilvære

hæftelsesfritagetherunderogsåforukyndigudførelse,jf.LFFE§2,stk.1.Dettegælderogsåselvom

derkanværetaleomganskeomfattendeskader,seU.2013.293Vhvordervartaleometutættag,

dervarlagtutroligsjusketogdervarbegåetfatalefejl.Harsælgerderimodikkehargjortdettevil

hanbliveansetsomhavendehandletgroftuagtsomtirelationtilsinoplysningspligt,jf.LFFE§2,stk.

5oghermedbliveansvarligforselvmindreuagtsomudførelse.Detansesdogsomudgangspunkt

ikke forgroftuagtsomt,atsælger ikkehargivetoplysningeromkringsenerereparationerafdet

udførteselvbyg. Sælger findesherefter ikkeathavehandletgroftuagtsomtselvomhan inogle

situationermuligvisikkeharoplystifuldtomfangomkringdetudførteselvbyg.Dettekanvelanses

somuagtsomt,menmedførerikkegrovuagtsomhed

3.1.4–Sammenfatningafoplysningspligtenomselvbyg

Detkansesipraksis,atsælgersbesvarelseafspørgsmåletomselvbyghardannetgrundlagforen

rækkeretssager.Sælgerbliverspecifiktspurgtioplysningsskemaettilhvorvidtdererudførtselv-

bygpåejendommen.Selvbygindebærerejerensegenheleellerdelviseudførelseafbygningerel-

lerdeleafbygninger.Selvomsælgerdogikkeharudførtarbejdetselv,kandetske,athanbliver

identificeretmedhåndværkerne.Dettevilisærværerelevant,hvordisseerbekendtetilsælgerog

hvorhanharledetarbejdetsamtangiverhvorledesarbejdetskaludføres.Sælgerharherefterhaft

ensådankendskabogindflydelsepådetudførtearbejde.Modsætningsviserderikkegrundlagfor

identifikation,såfremtsælgerikkeharstyretarbejdet,menharladetdetteledeogudføreafper-

soner,hvisfagkundskabhanhavdesatsinlidtil.Tilsvarendevilderofteskeidentifikationmellem

tosælgere.Dettebegrundesbl.a.iatdenandensælgeroftevilhavekendskabtildetudførteselv-

bygsamtatselvbyggerietligeledesvilværeudførtidennesinteresse.

Detkanudledesafpraksis,atsåfremtsælgerbesvarerbenægtendepåspørgsmåletomselvbyghar

hanhandletgroftuagtsomt.Detafgørendeerher,hvorvidtsælgerharudførtarbejdepåejendom-

menellerej.Førsælgerkanhavetilsidesatsinoplysningspligtomselvbygskaldetsåledesstatueres,

atsælgerharudførtselvbyg.Inoglesituationerharsælgerbiståethåndværkerneideresarbejde.

65Tausen,2006,s.6966Munk-Hansen,2010,s.293

30

Detmådogantages,atdererenvisbagatelgrænseforomfangetafsælgersdeltagelseidetudførte

arbejdefør,derertaleomselvbyg/medbyg.Såfremtsælgeridetvæsentligsteharladetarbejdet

udføreaffagkyndigesamtaleneharudførtarbejdeefterforudgåendeinstruktionfradeprofessio-

nelle,vildomstoleneformentligfinde,atsælgerikkeharværetmedbygger.Sælgerharhervedikke

tilsidesatsinoplysningspligtvedatbesvarebenægtendepåspørgsmåletomselvbyg.

Endviderekanenmanglendebesvarelseskyldesdenbygningssagkyndiges fagligefejlved ikkeat

stillesælgerenspørgsmåletomselvbyg.Ipraksisharsælgerherefterikkehandletgroftuagtsomt

vedikkeatomtaleselvbyggeriet.Dogvilsælgerskulleoplyse,hvishanharkendskabtildefekterved

detudførtearbejde.Sælgervildesudenkunneværeansvarligforudførelsenafselvbyggeriet.

Detafsælgerudførteselvbygkanværeafstørreellermindreomfang.Detudførtearbejdekanher-

efterhaveensådanart,atdetikkeergroftuagtsomt,atsælgerikkeharomtaltarbejdetitilstands-

rapporten.Dettekanværetilfældet,nårsælgerløbendeigennemsinejertidharudførtdiversemin-

drereparationeroglignende.Desudenkandissearbejderliggelængeretilbageitiden,hvorforsæl-

gerikkevilhavesærliganledningtilatomtaledisse.Detkanhereftermuligvisværeuagtsomt,at

sælgerikkeharomtaltdet,mendetstatuererikkegrovuagtsomhed.

Sælgerskalvedbesvarelsenafspørgsmåletomselvbygoplyseifuldtomfangomdetudførtear-

bejde.Såfremtsælgerharoplystomnogleselvbyggerarbejder,menmanglernevisersigibygnings-

dele,somerudførtvedselvbyg,mensomikkeeroplystatværeselvbyg,harsælgerhandletgroft

uagtsomt,jf.U.2005.442Ø.Ersælgerendesudenbekendtmedmanglerveddetudførteselvbyghar

sælgerpligttilatoplysekøberenherom,jf.U.2013.303V.Hervedserdomstolenekonkretpåhvad

sælgerharoplystomdetudførteselvbyg.Herundererdetafgørendehvorvidtdetoplystestemmer-

overensmedde faktiskeomstændighederveddetudførte selvbyg. Såfremtdette ikke findesat

væretilfældetharsælgerhandletgroftuagtsomtvedikkeathaveoplystherom.Dettemedfører

ansvarforselvmindrefejlveddetudførteselvbyg.

Dennehårdebedømmelseaf sælgersbesvarelseaf spørgsmåletomselvbygkanbegrundes i, at

selvbygmodsatdeflesteøvrigespørgsmåliskemaet,herunderdeøvrigeemnerderbehandlesse-

nereikkeangår,hvorvidtderforeliggerfejlellerdefektervedejendommensbygninger.Derimod

angårspørgsmåletomsælgerselvharudførtarbejderpåejendommen.Dettemåsælgerhavekend-

skabtil.Deterderforikkerelevanthvorvidtsælgerhavdeellerburdehaveopdagetdefekterved

31

detudførtearbejde.Sælgerbliversåledesansvarligformanglerveddetudførteselvbyg,idethan

ikkeharoplystomselvbyg,selvomdermuligvisertaleommangler,somsælgerikkehavdekendskab

til.

3.1.5-UdførelsesansvaretDetfølgerafpraksisogteorien,atspørgsmåletomhvorvidtsælgerharhandletgroftuagtsomt i

relationtilselvbygangårsåveldeafsælgergivneoplysningeromselvbygsomudførelsenafarbej-

det.67Sælgerenkanherefterblive ikkealeneansvarlig formanglendeoplysningomselvbyg.Har

sælgerdeltagetsommedbyggerellerselvbygger,vilhankunnebliveerstatningsansvarligfordefek-

terveddenudførteentreprise.Detteforudsætter,atdetudførtearbejdeerafensådanbygnings-

mæssigkvalitet,atudførelsenmåbetegnessomgrovuagtsomhed.68Harsælgerenoplystloyaltom

detudførteselvbyggerarbejde,vilderskullemegettilførdomstolenevilfindesælgerharhandlet

groftuagtsomtvedudførelsenafarbejdet.69Idetfølgendeundersøgesdetnærmere,hvornåren

sælger,derloyaltharoplystomdetudførteselvbyg,trodsdettealligevelbliveransvarligforudfø-

relsen.

3.1.5.1-GodhåndværksmæssigskikSelvbygindebærerofte,atsælgerudførerarbejde,somhanikkeselvharkendskabtil,hvorledes

skaludføreskorrekt.SælgerhavdeiafgørelsenU.2002.828Hfåetstøbtgulvikælderen.Gulvetvar

ikke udført i overensstemmelsemed bygningsreglementet. Sælger havde selv forestået udgrav-

ningsarbejdet,menselvegulvenevarblevetlagtafenbekendttilsælger,somdoghellerikkevar

fagmand. Sælgerhavde ikke kendskab til, at kælderen ikkeopfyldtebygningsreglementets krav.

Sælgeroplyste vedudarbejdelsenaf tilstandsrapportenom, at kælderen varudført ved selvbyg

samtatdenanvendtekonstruktionikkehavdegivetanledningtilfugtellerandregenerisælgers

ejertiddvs. 18 år. Sælgerhavdeherefteroplyst i tilstrækkeligt omfangomdetudførte arbejde.

Landsrettenfandtpåbaggrundafsynogskøn,atgulvetvarudførtistridmedgodhåndværksmæssig

skik.Menskønsmandenhavdesetarbejde,dervardårligereudførtafprofessionellehåndværkere

enddet isagenforeliggende. Endvidereanførteskønsmanden,atkonstruktionenikkevillehave

ført tilproblemerveduændretanvendelseafejendommen.Manglenhavdevistsig,dakøberne

havdepåbegyndtudgravningafrestenafkælderen.Landsrettenfandtderfor,atidetkonstruktio-

nenikkehavdeogikkevillemedføregener,havdesælgerikkehavdehandletgroftuagtsomtved

67Munk-Hansen,2010,s.28368Tausen,2006,s.6669Munk-Hansen,2010,s.147

32

udførelsen.Højesteretstadfæstedesælgersfrifindelsedogmeddenbegrundelse,atderikkevar

grundlagforidentifikationmellemsælgerogdenbekendte,derhavdelagtgulvet.

Iafgørelsenlagdelandsrettenikkevægtpå,atarbejdetikkevarudførtioverensstemmelsemedgod

byggeskik.Modsætningsvisfandtbyrettensælgersuagtsomhedgrov,idetdetudførtearbejdevar

udført under faglig standard. Det harmuligvis for Landsretten haft betydning, at skønsmanden

havdesetarbejder,derhavdeværetdårligereudførtafprofessionelle.Såfremtarbejdetsesdårli-

gereudførtafprofessionelle,måderikkedestomindreskullemeretilførdenafenuprofessionel

sælgerudvisteuagtsomhedansesforgrov.Dettestemmermedforarbejdernesangivelseaf,atder

skalmegettilførenuprofessionelsælgerharhandletgroftuagtsomt.70

SeendvidereFED2004.474Øhvordenafsælgeranvendtefremgangsmådeopfyldtebyggelovensog

bygningsreglementetsbestemmelser,menvarikkeioverensstemmelsemedgodhåndværksmæssig

skik.Metodenvardogifølgeskønsmandenikkeusædvanligpåopførelsestidspunktet.Medhenvis-

ningtildettefandtessælgerikkeathavehandletgroftuagtsomtvedudførelsen.Tilsvarendeblev

sælgereniU.2013.293Vfrifundet.Tagetsomvarlagtafsælger,varifølgeskønsmandenutroligsju-

sketoplagtsamtikkeudførthåndværksmæssigtkorrekt.Landsrettenfandt,atsælgerloyalthavde

oplystomsitselvbyggerarbejde.Iforholdtiludførelsesansvaretfandtretten,atsælgerstilsidesæt-

telseafgodhåndværksmæssigskikikkevartilstrækkeligttilatstatueregrovuagtsomhed.Sælger

blevherefterfrifundet.IforlængelseherafblevsælgeriafgørelsenU.2002.1881Vligeledesfrifun-

det.Hanhavdeselvudførtpudsningaffacaden,hvordetikkefandtesgroftuagtsomt,atarbejdet

ikkevarioverensstemmelsemedgodhåndværksmæssigskik.

Detkanherefterudledesafpraksis,atdetmuligviseruagtsomtafsælgeren,atarbejdet ikkeer

udførtioverensstemmelsemedgodhåndværksmæssigskik,mendettemedførerikkeisigselvgrov

uagtsomhed.Dettegælderogsåselvom,dersomangivetiafgørelsenU.2013.293Vvartaleomgroft

sjusketudførtarbejdesamtfatalefejlvedudførelsen.Såfremtarbejdetsesudførtdårligereafpro-

fessionellehåndværkereellerfremgangsmådenikkeerusædvanlig,understøtterdette,atsælger

ikkeharhandletgroftuagtsomt.

70Betænkningnr.1276/1994,s.213

33

Ivissesituationerharsælgerensærligkendskabtil,atejendommenliderafmanglerindenoverdra-

gelsen.IafgørelsenU.2006.256Ø,blevsælgerprimærtansvarligforikkeathaveoplystomdetud-

førteselvbyg.Sælgervardogvedentilstandsrapportindensalgetblevetbekendtmedalvorligefejl

vedrørenderevner i facaden.Derhavdepådetteområdeafmurentidligereværethultildørog

vindue.Sælgersøgte,atudbedredissemanglerogfikvedsalgetudarbejdetennyrapport,derikke

angavfejlvedfacaden.Vedsynogskønisagenvistedetsig,atarbejdetikkevarudførthåndværks-

mæssigtkorrekt.Landsrettenfandt,atsælgerdervedudførslenafarbejdet,varifærdmedatsælge

sinejendom.Hanhavdederforhaftsærliganledningtilatsikre,atskadernevarudbedrethånd-

værksmæssigtkorrekt.Idettetilfældeblevfokussåledes,atarbejdetikkevarudførthåndværks-

mæssigtkorrekt.Mensælgerhavdehaftkendskabtil,atejendommenledafmangler.Såfremthan

forindensalgetafhjælperdisse,harsælgersærliganledningtilatudførearbejdethåndværksmæs-

sigtkorrekt.Iøvrigeafgørelserbl.a.U.2013.293VogU.2013.293Vvardertaleomarbejdeudført

nogentidførejendommenblevsattilsalg,samtsælgernehavdeikkefåetkendskabtilmanglerved

detudførteselvbyg.

Detkanherefterudledes,atsåfremtsælgerisalgsprocessenbliverbekendtmedmanglervedejen-

dommen,harhanhervedhaftsærliganledningtilatoplysekøberommanglerneellertilatfåmang-

lerneudbedrethåndværksmæssigtkorrekt.Idetteskaldetligeledesmedtages,atsælgeriafgørel-

senU.2006.256Øhavdeværetmegetutilfredsogklagetoverdenførstetilstandsrapport.Detteun-

derstøtterligeledes,atsælgerhavdeudførtarbejdetforatfåejendommentilatfremståpænere

enddenvar.Detudførtearbejdehavdesåledeshaftkarakterafarbejdeudførtafsælgerforatfor-

bedreejendommenssalgschancerogsalgspris.Desudensøgtesælgerathindre,atenseneretil-

standsrapportvilleudtalesigkritisk,hvilketdenhellerikkegjorde.Sælgerharherefterhaftenklar

økonomiskinteresseidetudførtearbejde,hvilketbegrunderdensærligeanledningtilatsikre,at

detudførtearbejdeerudførtkorrekt.

3.1.5.2-BistandfraprofessionellehåndværkereSelvbygindebærerofte,atsælgerudførerarbejdetsomhanikkehardefornødnefagligekvalifika-

tionertil.Iafsnittetovenforkunnedetudledes,atmanglendeoverholdelseafgodhåndværksmæs-

sigskik ikkealenekanmedføregrovuagtsomhed. Idet følgendevildetbliveundersøgt,hvilken

betydningdetevt.har,atsælgerharellerikkeharrådførtsigmedprofessionellehåndværkereinden

ellerunderudførelsenafselvbyggerarbejdet.

34

IafgørelsenU.2002.319Hstodsælgerselvforstøbeentreprisen.Landsrettenfandt,atderafsælger

varbegåetfejl,somhavdeværetårsagtilskadernevedbetonlagetundergulvet.Sælgerhavdedog

hafthjælpaftomedhjælpere,somvarfaguddannedemurereogafetjord-ogbetonfirma.Højeste-

ret fandt,atdervedstøbeentreprisenvarhandletuagtsomtafsælgeren,menatsomsagenvar

fremlagt,varderikkegrundlagforatstatueregrovuagtsomhed.Tilsvarendehavdesælgerselvlagt

tagetidentidligereomtalteafgørelseU.2013.293V.Sælgerhavdefåetanvisningerfrauddannede

håndværkereomkringhvorledestagetskullelæggessamtfulgtdissevedudførelsen.Byrettenfandt

herefter,atsælgerikkehavdehandletgroftuagtsomtvedudførelsen.Landsrettenstadfæstedeaf-

gørelsen.Sælgerhavdesåledesikkehandletgroftuagtsomtuanset,atdervartaleomarbejde,der

varutroligsjusketsamt,atdervarforetagetfatalefejlvedudførelsen.Detharsåledeshaftbetyd-

ningforuagtsomhedsvurderingen,atsælgerhavdehaftbistandfraprofessionelle.

DetfremgårafafgørelsenU.2002.1881V,atByrettenfandt,atsælgerhavdehandletgroftuagtsomt

vedpudsningenafejendommensfacade.Dettebegrundedesblandtandetmed,atsælgerikkevar

uddannetindenforfagetsamt,athanikkeindenudførelsenhavderådførtsigmedenprofessionel.

Landsrettenfandtderimod,atsælgerkonkrethavdeerfaringmedpudsningindvendigtgennemsin

arbejdsplads.Hanhavdeherefterudførtfacaderenoveringenitillidtildeerfaringer,somhanhavde

frasitarbejdesommurerarbejdsmand.Herefterfandtretten,atsælgerikkehavdehandletgroft

uagtsomtirelationtilfacaderenoveringen.Detsessåledes,athavehaftafgørendebetydningfor

Landsretten,atsælgerhavdeenviserfaringmedatudføresådanarbejde,ogathanhavdehandlet

itillidtildenneerfaring.Atsælgersåledesikkeindenudførelsenhavderådførtsigmedenfagkyndig

medførteikkegrovuagtsomhed.Hervedbesadsælgerenselvfagkundskabsommedførte,atretten

ikkefandtsælgersadfærdgroftuagtsom.

Ienrækkeafgørelsersesdet,atdomstolenefinder,atenikke-fagkyndigsælgerharhandletgroft

uagtsomtvedikkeatrådføresigmedenfagkyndig.Sebl.aafgørelsenU.2011.3285Øhvorsælger

havdehandlet groft uagtsomt vedopførelsen af en tilbygning, hvor taget viste sigmangelfuldt.

Dettebegrundedesmed, at sælger ikkehavdebesiddetdennødvendige faglige videneller søgt

dennehosfagkyndige.Landsrettendømteligeledessælger,dogmedhenvisningtilsælgersoplys-

ningspligt.IafgørelserneU.2013.72VsamtU.2013.303Vfandtessælger,athavehandletgroftuagt-

somtisåvelrelationtiloplysningspligtensomudførelsesansvaret.Iforholdtiludførelsesansvaret

havdedomstolenetilsvarendelagtvægtpå,atsælgerikkeindenudførelsenhavderådførtsigmed

fagkyndige.IafgørelsenFED2003.2743Vhavdesælgerydemerehandletgroftuagtsomtirelationtil

35

udførelsesansvaret.Sælgerhavdeselvgravetudogstøbtsoklen/fundamentet.Tømrermesteren,

derhavdetegnetogbyggethuset,oplyste,athanhavdeadvaretsælgerogrådethamtilatgravetil

fastgrund.Sælgervalgtetrodsdenneadvarselatstøbeiudgravningen.Sælgerfandtesherefterat

havehandletgroftuagtsomtiforbindelsemedudførelsenafmedbyggerarbejdet.Seendvidereaf-

gørelsenU.2005.2983V, hvor sælger specifikt havde bedt håndværkerne om at tilsidesætte en

rækkeforskrifterforarbejdettiltrodsforhåndværkernesadvarselherimod.

Disseafgørelserillustrerersåledes,atrettenharlagtvægtpå,hvorvidtsælgerhavdesøgtfagkyndig

rådgivning indenudførelsensamt fulgtdenne i forbindelsemedudførelsenafarbejdet.Såfremt

sælgersåledesikkeharrådførtsigmedfagkyndigeindenudførelsensamtarbejdetikkeerudført

håndværksmæssigtkorrekterdetmuligt,atsælgertiltrodsforathaveoplystloyaltomdetudførte

selvbygalligevelfindesathavehandletgroftuagtsomtvedudførelsen.Hvissælgerharhandlet i

stridmedhåndværkernesråd,harhanikkehaftgrundlagforatantage,atdetafhamudførtear-

bejdeharværetfejlfrit.Sælgerharhervedklartkendskabtil,atdetafhamudførtearbejdeindebar

fejl.Hvorforsælgermåsigesathavehandletgroftuagtsomtvedudførelsen.

Detses,atdomstolenetagerskridtetvidere.IafgørelsenU.2012.986Vhavdesælgerselvståetfor

udgravningtilogstøbningafsoklen.Enmurermesterhavdeherefterudførtdetøvrigearbejde.Sæl-

gerhavdeingenhåndværksmæssiguddannelseoghavdeikketidligereforeståetetsådantarbejde.

Sælgerhavdeindenudførelsenafarbejdetmodtagetinstrukserframurermesterenangåendesok-

kelhøjdesamtblandingsforhold.Sælgerhavemisforståetanvisningenomkringsokkelhøjden.Skøns-

mandenudtalte,atdetvarenalvorligfejlikkeathavegravetnedtilbæredygtigjordinden,derblev

støbt.Fundamentetvarherefterikkeudførthåndværksmæssigtkorrekt.Byrettenfandt,atsælge-

renhavdehandletgroftuagtsomtvedudførelsenafarbejdet.Hanhavdeforetagetarbejdetpåegen

håndaleneefterforudgåendevejledningfraenmurermester.Sælgerhavdeikkekonsulteretfag-

personerunderarbejdetsudførelse.Desudenhavdearbejdetikkeværetgennemgåetellerpåanden

mådekontrolleretafenfagperson.Sælgersuvidenhedomkringområdetmedførteligeledes,athan

ikkevaristandtilatvurdereihvilketomfangdetunderdegivneomstændighedervilleværenød-

vendigtattagesærligeforholdsreglertilsikringaffundamentet.Desudenhavdesælgerikkesikret

sig,athansopfattelseafoplysningerneomfundamentetsdybdevarkorrekt.Byrettenfandtheref-

ter,atsælgerhavdehandletgroftuagtsomtveddetudførtearbejde,selvomsælgerikkehavdehaft

anledningtilattro,atdervarnogetgaltsamtuanset,atsælger loyalthavdeoplystomselvbyg.

LandsrettenstadfæstedeByrettensdom.

36

Endommerudtaltedogdissensforfrifindelse.Dennedommerfandt,atsælgerhavderådførtsig

medenmurermesteromkringsoklenshøjdesamtblandingsforholdene.Sælgerhavdehervedråd-

førtsigmedenfagkyndigsamtloyaltoplystomselvbyg.Dennedommerfandtherefter,atsælger

ikkehavdehandletgroftuagtsomt,tiltrodsforathanikkehavdeerfaringmedsådanarbejde,ingen

fagligeforudsætningerhavdeogikkeiøvrigthavdegjortsigovervejelseriforholdtil,atderlåen

brøndtætpåtilbygningen.

Denneafgørelsefinderdetsåledesgroftuagtsomt,atsælgerligeledesikkeunderarbejdetharråd-

førtsigmedfagkyndigesamtfåetarbejdetkontrolleretafenfagperson.Dissesynesatværeetvidt-

gåendekravatstilletilenselvbygger,derharoplystomdetomtalteselvbyg.Endvidereerselvbygi

sinnaturhyppigtudførtafenperson,derikkebesiddererfaringindenfordetgivneområde.Deter

muligt,derer taleomenhårdbedømmelse,damanglerne i afgørelsenangik fundamentet,der

havdemedførttrækitagkonstruktionen.Helebygningenvarhervedpåvirket.Desudenhavdesæl-

germisforståetdegivneinstrukseroghavdedermedikkefulgtdem.Dendissentierendedommers

begrundelsesynesdogatværemereioverensstemmelsemeddeøvrigeafgørelserpåområdet.

Såledessesdetipraksis,atdomstolenevedvurderingenafomsælgervedudførelsenharhandlet

groftuagtsomlæggervægtpå,hvorvidtsælgerindenudførelsenafarbejdetharrådførtsigmeden

fagkyndig.Såfremtsælgerikkeharrådførtsigmedenfagkyndigellerharhandletistridmeddennes

anvisningervilsælgersadfærdformentligansessomgroftuagtsom.Besiddersælgerselvenvisfag-

kundskaboghanharhandletioverensstemmelsemeddenne,ansesdetdogikkesomgroftuagt-

somt,atsælgerikkeharrådførtsigmedenprofessionel.

3.1.5.3-RetslitterærerovervejelseromgodhåndværksmæssigskikogprofessionelbistandHarsælgerenloyaltoplystomselvbyggerarbejdetogdetsomfangiforbindelsemedudarbejdelsen

aftilstandsrapporten,vilhanalmindeligvisikkeblivegjortansvarligforukyndigudførelse.Idetil-

fælde,hvorderergrovuagtsomhedvedudførelsen,læggerdomstolenenavnligvægtpåsælgerens

oplysningomselvbyggerarbejdet.Dogvilensælger,derikkeloyaltharoplystomdetudførteselv-

byg,havehandletgroftuagtsomt,hvorforhanligeledesvilbliveansvarligforsimpeluagtsomhed

vedudførelsen.71

71Munk-Hansen,2010,s.286og293

37

Detfremgårafteorien,atdetiforholdtiludførelsesansvaretvurderesomsælgerensarbejderpå

ejendommenerudførtpåenmåde,derisærlighøjgradafvigerfra,hvadderkanbetegnessom

håndværksmæssigtkorrekt.Desudenerderengrænsefor,hvadensælgerudenrelevantbygge-

fagligindsigtkantilladesigatlegehåndværkermedogsamtidigslippegodtfra.Gråzonenerhvad

sælgeren, imenshanudførtearbejdet,burdehaveerkendtpåbaggrundaf sinbyggefagligeutil-

strækkelighed.72Besidderejerenikkehelbasalvidenom,hvorledesdetpågældendearbejdeskal

udføresogsåfremtejendommendervedpåføresskaderellermangler,vildetteforholdefterom-

stændighedernekunnemedføre,atdetkantilregnessælgersomgroftuagtsomt.73

Nårsælgerharoplyst,atdererudførtselvbyggeri,mådetforventesatkøberenerforberedtpå,at

detteikkenødvendigviserhåndværksmæssigtkorrekt.74Detafgørendespørgsmålerhvadkøberen

børindseomejendommensegenskaber,nårhanharfåetoplyst,atdererudførtselvbyg.Såfremt

køberenlæggervægtpå,atarbejdeterudførthåndværksmæssigtkorrekt,giveroplysningernemu-

ligvisenvisundersøgelsespligt,isærhvisderertaleomforholdafovervejendekosmetiskkarakter.

Pådenandensidebørkøberenkunnepåregne,atbyggeforskriftertilfxfundamentellerdenydre

klimaskærmseffektiviteteroverholdt.75

3.1.5.4-Udførtarbejde,derforudsatteautorisationInogletilfældeforudsættervissetyperafarbejdeautorisation.Detundersøgesderforidetteafsnit,

hvorvidtdomstoleneveduagtsomhedsvurderingenliggervægtpå,atsælgersomselvbygharudført

arbejdet,derforudsætterautorisation.

IdenføromtalteU.2013.303Vhavdesælgerudførtensænkningafkældergulvet,hvorefterhanselv

havdelagtindvendigtsåvelsomudvendigtdræn.Sælgervarikkeautoriseretkloakmesterogkendte

intettildettefagområde.Hanvarselvudannetmurer.Sælgervarendvidereikkebekendtmed,at

dræneneskullegodkendesafenautoriseretkloakmesterelleratderskulleindhentesgodkendelse

frakommunen.Sælgervarbekendtmed,atdetindvendigedrænikkevirkedeoptimalt.Hanhavde

dog ikkeselvoplevetproblemermed fugtefterathavenedlagtdetudvendigedræn.Endvidere

havdehanikkeindhentetfagkyndigbistandvedudførelsenellerefterathankonstaterede,atdet

indvendigedrænikkefungerede.Byrettenfandtherefter,atsælgeriforbindelsemeddetudførte

72Tausen,2006,s.6873Tausen,2006,s.6674Pagh,2009,s.8675Munk-Hansen,2010,s.284-285

38

selvbyghavdebegåetgrovefejlogforsømmelser,derhavdemedførtvæsentligemanglerveddet

indvendigeogudvendigedræn.Desudenhavdesælgerundladtatopfyldesinoplysningspligtpåen

måde,dermåttebetegnessomgroftuagtsom.Landsrettenfandt,atsælgerhavdetilsidesatsinop-

lysningspligtomselvbyg.Endviderehavdesælgerudførtarbejdederkrævedeautorisationsamtikke

haftrimeliggrundtilatantage,atfugtproblemernevarløst.Landsrettenstadfæstedeherefter,at

sælgerhavdehandletgroftuagtsomt.

Detsessåledes,atdetertillagtvægt,atsælgerhavdeudførtarbejde,derforudsatteautorisation

samtatsælgerikkehavdesøgtfagkyndigbistand.Deterhereftergroftuagtsomt,atensælgerud-

førerarbejde,derforudsætterautorisation.Dettesesogsåatværetilfældetselvomsælgerikkevar

bekendtmedkravetomautorisation.Ligeledestillæggesdetbetydning,atsælgerikkehavdesøgt

fagkyndigrådgivningellerbistand.

Retslitteraturenanførerligeledes,athvissælgerharudførtarbejde,derkræverautorisationeller

somindebærerensærligrisiko,vilhanofteblivedømterstatningsansvarlig.76

3.1.5.5-Uagtsomhedsvurderingenafensælger,someruddannethåndværkerDeteranførtiforarbejderne,atderskalmegettilførenuprofessionelsælgerkanansesforathave

handletgroftuagtsomt.Inoglesituationerharsælgerenenrelevanthåndværksmæssigbaggrund.

Spørgsmåleterherefterhvorvidtansvarsbedømmelseniforholdtildennesælgererstrengereend

fordenikke-fagkyndigesælger.

IdenføromtalteafgørelseU.2013.293Vhavdesælgerselvlagtdetmangelfuldetag.Sælgervarpå

udførelsestidspunktettømrerlærling.Byrettenfandt,atdette ikkemedførte,atsælgerskullebe-

dømmesanderledesmedhensyntilvurderingenafuagtsomhedsgraden.Landsrettenstadfæstede

Byrettensafgørelsedogprimærtmedhenvisningtil,atsælgerikkehavdehandletuagtsomt.Lands-

retten udtalte sig herefter ikke omhvorledes ansvarsvurderingen af sælger skulle ske.Derimod

fandtLandsrettensomnævntovenfor,atsælgerstilsidesættelseafgodhåndværksmæssigfrem-

gangsmådeikkehavdekarakterafgrovuagtsomhed.Dettemåantagesatværeudtrykfor,atsæl-

gers profession ikke afgørende betydning for, hvorvidt udførelsen havde været groft uagtsomt.

76Munk-Hansen,2010,s.289

39

LandsrettenfandtiafgørelsenU.2013.303V,atsælgerhartilsidesatsinoplysningspligt,menvurde-

rededogligeledesudførelsesansvaret.Hérfandtesdetgroftuagtsomt,atsælger,dervarmurer,

havdeudførtarbejdetsomsket.DerimodsesdetiU.2002.1881V,atdetfaktum,atsælgerhavde

erfaringsommurerarbejdsmand,ikkeblevanførtsommedførendeenstrengereculpabedømmelse.

Detafgørendeidenneafgørelsehavdeværet,atsælgerhavdehandletioverensstemmelsemed

denneerfaring.

Detkanherefterikketydeligtses,atsælgersprofessionharbetydningforuagtsomhedsvurderingen.

Domstolenenævnerdogietvidstomfangsælgersprofession,ogihvilketomfangsælgerharhandlet

ioverensstemmelsemeddenerfaring,somhanhartilegnetsigidenneprofession.Tilsvarendehar

detformentlighaftstørrebetydning,atsælgervarfærdiguddannetmureriU.2013.303V,menssæl-

geralenevartømrerlærlingiU.2013.293V.

Retslitteraturenanfører,atdetmåantages,atsælgershåndværksmæssigeuddannelseformentlig

harenvisbetydning.Herunderanføresdet,atdetmåfølgeafdetalmindeligeuagtsomhedsbegreb,

atderialmindelighedskalstillessærligekravtilensådansælger.77

3.1.5.6-SammenfatningDetfølgerafpraksis,atsælgersansvarforselvbyggældersåvelpligttilatoplyseomselvbygved

besvarelsenafoplysningsskemaetsomansvarforhvorledesarbejdeterudført.Sælgerkansåledes

haveoplystloyaltomdetudførtearbejdeogfortsatbliveansvarlig,såfremthanharhandletgroft

uagtsomtvedudførelsenafarbejdet.Enoplysningomselvbygmedførerderforikkeenabsolutfri-

tagelseforansvarformanglerveddetudførtearbejde.

Etelementivurderingenafhvorvidtsælgerharhandletgroftuagtsomter,omarbejdeterudførti

overensstemmelsemedgodhåndværksmæssigskik.Hvisdetteertilfældetmådetsomudgangs-

punktantages,atderikkeernogetatbebrejdesælgerenvedudførelsen.Afpraksiskandetudledes,

atsåfremtarbejdetikkeerioverensstemmelsemedgodhåndværksmæssigskikerderhandletuagt-

somtafsælgerietellerandetomfang.Dettemedførerdogikkealene,atderforeliggergrovuagt-

somhed.Ideafgørelserhvorgodhåndværksmæssigskikangivessometmomentibegrundelsen,er

77Rosenmeier,2013,s.293

40

derligeledeslagtvægtpåandremomenter,somogsåtalerimodgrovuagtsomhed.Herunderfor-

holdsomfxatarbejdeterudførtdårligereafprofessionelle.

Såfremtarbejdetikkeerudførthåndværksmæssigtkorrektsesdetipraksis,atdomstolenevurderer

ihvilketomfangsælgerharmodtagetprofessionelrådgivning,bistandellerselvharbesiddetfornø-

denfagkundskab.Detkanherudledes,athvissælgerharsøgtrådgivningellerfåetbistandinden

udførelsenerdetmindresandsynligt,atsælgervurderesathavehandletgroftuagtsomt.Detteer

ligeledestilfældetselvomderkanværetaleomgraverendefejl,sommuligvisharmedførtalvorlige

skader.Dettekantagestiludtrykfor,atensælger,derharsøgtfagkyndigrådgivning/bistand,har

erkendtsinmanglendefagkundskabogderforgjortetforsøgpåatsørgefor,atarbejdetblevudført

korrekt.Sælgervilhereftermuligvishavehandletuagtsomt,mendetførerikketilgrovuagtsomhed.

Harsælgerpådenandensideikkesøgtsådanrådgivning/bistandvurdereshanformentligathave

handletgroftuagtsomt.Såfremtsælgerharhandletistridmeddenmodtagnerådgivningmådet

haveståetklartforsælger,atarbejdetikkeblevudførtkorrekt,hvorforsælgervilhavehandletgroft

uagtsomtvedudførelsen.Desudenmådetudledesafpraksis,atudførersælgerarbejde,derforud-

sætterautorisation,kandettetaleforgrovuagtsomhed.

Inoglesituationerersælgeruddannethåndværker.Detkandogikkeentydigtafpraksisudledes,

hvorvidtdetermerenærliggende, at en fagkyndig sælger,derharudførtukorrekt arbejde,har

handletgroftuagtsomt.Umiddelbarterdetikkeetforhold,somdomstolenedirektefremhæver.

41

3.2-Tage

Ioplysningsskemaetskalsælgerbesvareenrækkespørgsmålvedrørendetagetstilstand.Herved

skalsælgeroplyseomutæthedervedtagetogtagrender,omdertidligereharværetskaderved

skorstenen,omadgangentilskunkrummeterblokeretsamttilsidstomadgangentiltagrummeter

blokeret.78Nedenståendeafsnitbehandler,hvornårsælgerpågrovuagtsomellersvigagtigmåde

hartilsidesatsinoplysningspligtirelationtilspørgsmåleneioplysningsskemaetomejendommens

tag.Afgørelserneidetteafsnitangårprimærtproblemermedutæthederellerskadervedtagetsamt

skadervedskorstenen.

3.2.1–Oplysningsskemaetsspørgsmålomtagetstilstand

3.2.1.1–Sælgerskendskabtilfejlogdefektervedejendommen

Sælgersvidenomdenfasteejendomerafgørendeforuagtsomhedsvurderingen.Dennevidenkan

såledesbeståafenkonkretvidenomforholdvedejendommenfxatdererhulitaget.Såfremtder

erhulitaget,måsælgerkunnepåregne,atdetvilkunnegiveenrisikoforensenerevandskadepå

ejendommen.

Til illustration af hvornår sælger har tilsidesat sin oplysningspligt på en grov uagtsommåde er

U.2010.2986 /2H, hvor køberne straks efter overtagelsen af ejendommenopdagede, at der var

svampefterenvandskade.Vandskadenblevopdagetefteratkøbernehavderevetkøkkenskabene

ned.Dekunneherefterkonstatere,atdervarvandunderkøkkenskabenesamtvådestorebrædder

overloftpladerne.Skønsmandenoplyste,atdergennemlængeretidvarkommetvandnedgennem

tagkonstruktionen, især ikøkkenet.Han fandtendvidere,atejendommenstag idesidste3-5år

indensalgethavdeværetiendårligstand.Derhavdesåledesværetvandgennemtrængningoveren

længereperiode.Beboernekunneifølgeskønsmandenikkehaveundgåetatbemærkedette.Sæl-

gernehavdebesvaretbenægtendepåoplysningsskemaetspørgsmålomtidligerereparationeraf

svampeskadeitagogloftersamtomtagethavdeværetutæt.Sælgernehavdeforindensalgetboet

iejendommenica.12½år.Dehavdeendvidereikkehavdekonstateretnogenvandindtrængeni

deresejertid.Landsrettenstadfæstedebyrettensafgørelse,hvorsælgernevurderedes,athavevæ-

retbekendtmedproblemernemedvandindtrængning.Sælgernehavdederfortilsidesatderesop-

lysningspligtpåengrovuagtsomtmåde,vedikkeathaveoplystdenbygningssagkyndigeompro-

blemernemedvandindtrængningen.

78Sælgersoplysningsskemaetversion8.0

42

Skønsmandenforhøjesteretudtalte,atvandgennemtrængningkunneværeskjultivæggen,såfremt

dervarskabfragulvtilloft.Højesteretfrifandtsælgernemeddenbegrundelse,atderskalmegettil

førenuprofessionelsælgerharhandletgroftuagtsomt.Detidligereforetagnereparationerkunne

ikkeansesforudført isælgersejertid.Højesteretfandtsåledes,atsælgerikkehavdeellerburde

haveopdagetmanglen,selvomdennehavdemedførtganskeomfattendeskader.Detvarherefter

afgørende,atderskalmegettilførenuprofessionelsælgerkansigesathavehandletgroftuagt-

somt.Detmåantages,atHøjesteret lagdebetydeligvægtpå,atenuprofessionelsælger ikkevil

blivebedømtrethårdt,nårenbygningssagkyndighargennemgåetejendommen.Sælgernefandtes

ikkeathaveopdagetmanglen,dadennevarskjultbagkøkkenskabene.Dehavdederforikketrods

dereslængeejertidbemærketgenerpga.vandindtrængning.Sælgernehavdederforikketilsidesat

deresoplysningspligtpågrovuagtsommådevedbesvarelsenafoplysningsskemaet.Rettenfandt,

såledesatmanglenikkehavdefremståetietomfang,hvorvedsælgerneburdehaveopdagetdenne.

Detsestillagtvægt,hvorvidtdenudførtereparationvarforetagetisælgernesejertid.Såfremtdette

havdeværettilfældetmådetformodes,atdomstolenevillevurdere,atsælgerhavdeværetbekendt

medmanglen.Hervedvilledetværegroftuagtsomtikkeathaveoplystheromvedbesvarelsenaf

oplysningsskemaet.

3.2.1.2–FejlkonstateretitidligeretilstandsrapporterIforbindelsemedsælgersbesvarelseafoplysningsskemaeterdetafgørende,hvorvidthanharkend-

skabtilforholdvedtaget.Dettekanværeiformaftidligeretilstandsrapporterellervedatsælger

har bemærket problemerherved. Til illustrationheraf er afgørelsenU.2002.2726V, hvor sælger

havdefåetentilstandsrapportsomomtaltemangeforskelligefejlvedejendommen.Sælgerprø-

vedeherefteratudbedrealledeitilstandsrapportenomtalteforhold.Sælgernåedeikkeatudbedre

inddækningenvedskorstenen.Forindensalgettilkøber,havdesælgerfåetlavetennytilstandsrap-

port,hvorideomtalteforhold,sommangledeatbliveudbedret,ikkevaromtalt.Byrettenbegrun-

dedeafgørelsenmed,atsælgerhavdetilsidesatsinloyaleoplysningspligtvedikkeathaveinforme-

retkøberomdenmanglendeudbedringafinddækningen.Viderebemærkederetten,atsælgerikke

havdegjortdenbygningssagkyndigeopmærksompåproblemernemedinddækningenvedhusef-

tersynet.ByrettensdomblevstadfæstetafLandsretten.Landsrettenanførte,atsælgerbevidsthave

fortietoplysningeromforholdvedskorstenenidennyetilstandsrapport.

43

Foratkunneforstådomstolenesresultatmådetundersøges,hvilkemomenterdererlagtvægtpå.

Rettennævnerisinbegrundelse,atsælgerbevidsthavdefortietoplysningeromforholdvedejen-

dommen.Iafgørelsenhavdesælgerkendskabtil,atdervarproblemermedinddækningenvedskor-

stenen,dahantidligerehavdemodtagetentilstandsrapport,deromtaltedette.Desudenfremkom

detundersagen,atsælgerhavdehafttilhensigtatudbedreinddækningen,mennåededetikke.

Dervarherefteringentvivlom,atsælgerhavdekendskabtilproblemernemedinddækningen.

Sælgerblevioplysningsskemaetspecifiktspurgttilom,dervartidligereskadervedskorstenen,hvil-

kethansvaredeafvisendepå.Hanhavdeherefterikkeomtaltforholdetoverforhverkenkøbereller

denbygningssagkyndige.Sælgervurderedesderforathavehandletgroftuagtsomt,idethanmod

bedrevidendebesvaredespørgsmåletukorrekt.Afgørelsenindikerervidere,atsælgerkanhaveop-

fyldtsinoplysningspligtvedathaveoplystkøberenmenikkedenbygningssagkyndigeommanglen.

Enforkertbesvarelseafskemaetmedførersåledesikkegrovuagtsomhed,hvisdetkanbevises,at

sælgerharafgivetoplysningentilkøberpåenandenmåde.

Detmådesudenantages,atmanglendeinddækningvedenskorstenkanresultereiensenerevand-

skade.Denbevidstetilsidesættelseafoplysningspligtensammenholdtmedrisikoenforensenere

skadepåejendommenkanbegrunde,atsælgersadfærdvilblivekarakteriseretsomgroftuagtsom.

Afgørendeerdogsælgersukorrektebesvarelseafoplysningsskemaetogdermedtilsidesættelseaf

hansoplysningspligt.

SælgerhavdeligeledesiafgørelsenU.2001.1422Ømodtagetentilstandsrapport,derpåpegedead-

skilligeproblemervedejendommen.Sælgerhavdeisagenundladtatoplyseomdennetilstandsrap-

portfradecember1996,hvorveddetfremgik,attagbelægningenvarskadet.Dervarligeledesen

tidligeretilstandsrapportfra1997.Sælgernævntealenedenne.Sælgerhavdeendvidereafkrydset

”vedikke”tilspørgsmåletomderforelåyderligeretilstandsrapporter.Spørgsmåletvarherefterom

sælgerhavdehandletgroftuagtsomtellersvigagtigiforbindelsemedtilbageholdelsenafdenkriti-

sketilstandsrapportfradecember1996.Sælgerhavdedesudentidligereforetagetreparationaf1

m2afundertagetmedtape.Byrettenfandt,atsælgerhavdehandletgroftuagtsomt,dahanhavde

videnomdentidligeretilstandsrapportfradecember1996.Landsrettenfandtderimod,atsælger

havdehandletsvigagtigt,dahanvedsalgetafejendommenhavdeopnåetenbedreprisendhvis

købernehavdehaftkendskabtildekritiskemanglervedejendommen.

44

Idenneafgørelsehavdesælgertilsvarendefåetkendskabtildefektervedejendommengennemde

tidligeretilstandsrapporter.Detmåantages,atnårsælgerharfåetensådankendskabtil fysiske

defektervedejendommen,skaldissevideregivestilkøber.Rettenfandt,atsælgerhavdehandlet

svigagtigt.Dettekanbegrundes i,atsælgerspecifikthavdekendskabtilmanglerne,menbevidst

valgtikkeatoplyseheromogdervedopnåedeenbedreprisforejendommen.Detkanhervedsesi

praksis,atnårsælgerharenklarvidenomspecifikkedefekterogbevidstvælgerikkeatvideregive

disseerdetnærtliggende,atsælgervurderesathavehandletsvigagtigtvedbesvarelsenafskemaet.

DetoafgørelserU.2002.2726VogU.2001.1422/2Øviser,atsælgerharhandletsvigagtigtsåfremt

dennetilbageholderdokumenteredeforholdomejendommenherunderiformaftilstandsrappor-

ter.Såfremtsælgerharsøgtatudbedredeitilstandsrapportenomtaltemangler,mådetvurderes,

hvorvidtsælgerfortsatburdevide,atderforelåenfejlvedejendommen,somhanskulleoplyseom.

Harhanudbedretmanglenoghæftersigikkelængerevedden,erdetmindrenærliggende,athan

skullehavehandletgroftuagtsomtellersvigagtigtvedikkeatvideregiveoplysningerneitilstands-

rapporten.

Derkanherefterudledesfølgendemomenter,somkanindgåiuagtsomhedsvurderingen:sælgers

kendskab gennem tidligere tilstandsrapporter tilmangler ved ejendommenog fortielse af disse

samtrisikoenforyderligereskadepåejendommen.Nårenfagkyndigientilstandsrapportharudtalt

sigommanglervedejendommenharsælgerpligttilatoplyseomdisse.Detersåledesligegyldigt

omsælgerselvharoplevet,setellerbemærketdissefejlisinejertid.Rapporterneunderbygger,at

sælgerkonkrethardennevidenommanglervedejendommen,hvorforsælgervedatfortiedisse

nærmereharhandletsvigagtigtfremforgroftuagtsomtvedbesvarelsenafoplysningsskemaet.

3.2.2–Retslitteraturen

Iretslitteraturenerdetanført,atsælgersforkertebesvarelseafoplysningsskemaetnormaltvilka-

rakteriseressomgrovuagtsomhed.79Detersåledesfortielserafoplysningersåvelsomforkerteop-

lysninger,derkanudløse,attilsidesættelsenafsælgersoplysningspligtergroftuagtsomt.Dettekan

eksempelvissesiafgørelsenU.2002.2726V,hvorsælgerikkenævnteutæthederiinddækningeni

oplysningsskemaetpåtrodsafkendskabhertil.

79Munk-Hansen,2010,s.145

45

H.P.Rosenmeiertilføjerhertil,atentilsidesættelseafsælgersoplysningspligtihenholdtilhusefter-

synsordningenvil være,når sælgergivermangelfuldeog/eller forkerteoplysninger i forbindelse

med besvarelsen af oplysningsskemaet. Forfatteren fremhæver ud fra praksis, at sælgers uagt-

sommeadfærdskalvurderesiforholdtilhvordandenneharoptrådtoverfordenbygningssagkyn-

digeiforbindelsemedbesvarelsenafskemaet.Rosenmeieranførervidere,atsælgerikkeskalgive

oplysningeraf sig selv tildenbygningssagkyndige,hervedkansælgerblotnøjesmedatbesvare

spørgsmålene,someranførtioplysningsskema.80

TilsvarendeharFinnTräffanført,atsælgermåansesforathavehandletgroftuagtsomtellersvig-

agtigt,nårdenneharfortietoplysningeromforholdvedejendommen.Forfatterenanførervidere,

atenvæsentligdelafforbrugerbeskyttelseslovensordningeratbegrænseantalletafretssagerhvor

køberrejserkravimodsælger.81

3.2.3–Sammenfatning

Sammenfattendekandetudledesfølgendeomhvornårsælgerharhandletgroftuagtsomtvedbe-

svarelsenafsælgeroplysningsskemaetsspørgsmålomtage.Detafgørendeerhvorvidtsælgervur-

deresathavehaftkendskabtilmanglerne.Vissedefektervedtagetkanværeskjulteforsælgerog

hellerikkeværeforhold,somsælgerisinejertidhavdeellerburdehavebemærket.Højesteretsdom

illustrer,atderskalendeltilførsælgervurderesathavehandletgroftuagtsomt.Dervartaleom

enganskeomfattendemangelsamt,attagetfandtesathaveværeutætienlængereårrække.Dette

havdesælgernedogikkebemærket.Højesteretlagdeikkevægtpå,atkøbernekortefterovertagel-

senhavdekonstateretenunderliglugtogderforpilledekøkkenskabenened.Vandindtræningenvar

sketbagkøkkenskabeneoghavdeikkegeneretsælgerne.Dehavdeherefterikkehandletgroftuagt-

somt.Detkansåledesudledes,atenutæthed i tagetskal fremstågansketydeligt forsælgerfør

dennevurderesatskullehaveoplystherom.Hertilindgikdetivurderingenhvorvidtsælgerhavde

foretagetenreparationaftaget.Havdedetteværettilfældetmådetantages,atsælgerhavdehaft

kendskabtilmanglen.Sælgervillederefterhavehandletgroftuagtsomt.

Iforlængelseherafkandetudledesafpraksis,atsåfremtmanglervedejendommenerkonstateret

itidligeretilstandsrapportervurderessælgerathavekendskabhertil.Detbliverdermedgroftuagt-

somtaf sælger ikkeatoplyseomdisseuanset, athan ikke selvharbemærketeller konstateret

manglerne.

80Rosenmeier,2013,s.27481Träff,2011,s.190

46

Detbemærkes,atdernoglemomenterideovenståendeafgørelsersomdomstoleneikkeudtrykke-

ligangiverideresbegrundelse.Detmåantagesatsælgerstilbageholdelseafoplysningeromejen-

dommensammenholdtmedrisikoenforenskadepåejendommenkanbegrundeatsælgersadfærd

bliverkarakteriseretsomværendegrovuagtsomhed.Detafgørendeerdoghvilkenkendskabsælger

harhaftoghvornærliggende,detharværetforsælgeratbemærkemanglen.

Deteranførtiretslitteraturenatenforkertbesvarelseafoplysningsskemaetvilværegrovuagtsom-

hed.Dettegælderbådefortielserafsåvelsomforkerteoplysninger.Detervidereanførtatdeter

denuagtsommeadfærdoverfordenbygningssagkyndigesomskalvurderes.Tilsidsterdetanført

atderskalmegettilførenuprofessionelsælgerharhandletgroftuagtsomtnårdennehargennem-

gåetejendommenmeddenbygningssagkyndige.

47

3.3-Fundamenterogsætningsskader

Nedenståendeafsnithartilformålatbelyseudstrækningenafsælgersoplysningspligtiforbindelse

medbesvarelsenafoplysningsskemaetsspørgsmålomfundamenterogsokler.Sælgerskaliforbin-

delsemedbesvarelsenafoplysningsskemaoplyseomaltfraomhuseterpiloteretellerefterfunde-

retvedopførelsentilomderersætningsskader,somerudbedret.82

3.3.1–Oplysningsskemaetsspørgsmålomfundamenter,sætningsskaderoggeotekniskeforhold

3.3.1.1–Geotekniskeforhold

Oplysningsskemaetindeholderetspørgsmålomkringhvorvidtsætningsskadererblevetudbedret

ellerej.Efterfølgendeerderetspørgsmålomdererudarbejdetengeotekniskrapport.Enforkert

besvarelseafdissespørgsmålkanresulterei,atsælgerstilsidesættelseafoplysningspligtenbliver

karakteriseretsomentengroftuagtsomtellersvigagtig.

IafgørelsenU.2009.855Vhavdesælgerafetparcelhushandletgroftuagtsomtvedattilbageholde

oplysningerfraentidligeregeotekniskrapport.Sælgerhavdeejetejendommeni4årførdenblev

solgttilkøberne.Hanhavdeendviderevedsitkøbafdenfasteejendommodtagetengeotekniske

rapportomjordbundsforholdenepåejendommen.Detvaritilstandsrapportenanført,atdervar

registeretsætningsskaderogrevnerpåbygningen,somskulleudbedres.Vedsalgetblevkøberikke

oplystomdengeotekniskerapportfra1987.Byrettenanførte,atsælgerhavdehandletgroftuagt-

somtved ikkeatbesvarespørgsmåletomsætningsskader ioplysningsskemaetkorrektsamtved

ikkeatoplyseomdengeotekniskerapportfra1987.Detblevendviderefremhævet,atdetmåtte

haveværetklartforsælger,atdervarproblemermedejendommensfundering.Landsrettenfandt

videre,atsælgerhavdehandletgroftuagtsomtvedikkeathaveudleveretdengeotekniskerapport

tilkøberne.Sælgerenhavdehervedhaftkendskabtildeproblematiskejordbundsforhold.Endvidere

havdesælgerenopnåetenberigelsevedikkeatoplyseomproblemernemedfunderingen,dahan

kunnesælgeejendommentilenhøjerepris.

Detkanudfraovenståendeafgørelseudledes,atsælgerenmåansesforathavehandletgroftuagt-

somt,hvisdenneikkeudleverereneksisterendegeotekniskerapport.Detanseshereftersomvæ-

rendegroftuagtsomtattilbageholdegeotekniskerapporterforkøber.Dermåherværeensam-

menhængmellembesvarelsenafoplysningsskemaetogudleveringafdiverserapporter,somkan

82Sælgeroplysningsskema8.0,Punkt4.1–4.3

48

havebetydningforkøbersvurderingafejendommen.Ibeggetilfældekansælgeransesforathave

handletgroftuagtsomtvedikkeatvideregiveoplysningeromejendommen.

Somtidligereanførtvilfortielserafkendskabtildefektervedejendommenmedføre,atsælgersad-

færd vil blive karakteriseret som grov uagtsomhed eller svig. Til illustration ses afgørelsen

U.2006.1372Ø,hvorsælgerbeboetejendommeni2åroghavdeanført,atbygningenvarbegyndt

athældeindimodskrænten.Køberneanførte,atsælgerburdehavehaftenmistankeom,atder

varskævhederpågrundafdegeoteknologiskeforhold.Sælgerhavdetidligerebemærketskævhe-

deriforbindelsemedudskiftningafvinduerogdøre,ogvedopsætningafetnytkøkken.Byretten

anførte,atsælgerikkehavdehandletforsætligtellergroftuagtsomtiforbindelsemedafgivelsenaf

oplysningerneomejendommen.Detblevfastslået,atsælgerikkeburdehaveværetopmærksom

påskævhedervedbygningenelleratdervarproblemermeddegeoteknologiskeforhold.Landsret-

tenstadfæstedebyrettensafgørelse.Mananførtehertil,atsælgerkunhavdeboetiejendommeni

2år,ogatsælgerneikkehaveværetvidendeomomfangetafskævhederneellerderesårsag.

Afgørelsenbelyserflereaspekterafproblemstillingenomsælgersloyaleoplysningspligtogentil-

sidesættelseheraf.FordetførstevarBy-ogLandsrettenenigeom,atsælgerikkeskullehavehaft

kendskabomskævhedernepågrunden.Detmåhervedantages,atenuprofessionelsælgerikkehar

denfagkundskabtilatkunneopdageellermistænkeforholdvedrørendeenbygningensskævhed.

Dogblevdetiafgørelsenantagetatsælgerhavdebemærkethusetsskævheder.Endvidereanførte

landsretten,atskævhedenikkeeretskjultforhold,hvorvedsælgerikkevillehavehandletsvigagtigt

ellergroftuagtsomtvedathavefortietoplysningerherom.Dettestemmeroverensmedforarbej-

dernesangivelseafatsælgerikkeskaloplyseomforholdsomersynligefordenbygningssagkyndige.

Endviderekandet fremhævesat,sælgersejertidkanhavebetydningforhvorvidtsælgerkendte

ellerburdekendetildefekten.Sælgerhavdeidenkonkretesagkunboetiejendommeni2år.

Detmåhervedantages,atdenkorteejertidikkekunnegivegrundlagfor,atsælgerskullehavehaft

kendskabtilproblemernemeddegeotekniskeforhold.Såfremtsælgerhavdeboetiejendommeni

10årvilleudfaldetmuligvishaveværetanderledes,isådanensituationvilleskævhedernemuligvis

haveværet tydeligere for sælger.Sælgervillehervedoveren længereårrækkekunnebemærke

hvorledesbygningensattesig.Detvililøbetaf10årblivemeretydeligt,atdererproblemermed

49

degeotekniskeforhold.Derkunneeksempelvisopstånyerevneribygningensomvillefremståty-

deligereforsælger,hvorforhanburdevideellermistænkeatdererproblemermeddegeotekniske

forhold.

Såfremtsælgerharudførtarbejdepåejendommen,skalsælgertilsvarendesvarerloyaltpåoplys-

ningsskemaetøvrigespørgsmål.TilillustrationkanFED.2008.141Øsåledesnævnes.Sagendrejede

sigom,atsælgerhavdetilsidesatsinloyaleoplysningspligtpåengrovuagtsommådevedikke,at

haveoplystomfunderingsmanglersamtselvbyg.Sælgerhavdebesvaretbenægtendepåspørgsmå-

letomsætningsskader,efterfunderingogomdervarskadervedgulv,dervardækketaftæpper.

Underretssagenforklaredesælger,atderløbendevarblevetudbedretrevner,herunderenrevne

somblevudbedret3-4gange.Landsrettenlagdevægtpå,atsælgerforudforbesvarelsenafoplys-

ningsskemaet,havdefåetforetagetjordbundsundersøgelserpånabogrunden.Hervedfandthanud

af,atdervarproblemermedjordbundsforholdenepånabogrunden.Pådenbaggrundfandtretten,

atsælgerburdehavemistænkt,atdensolgteejendomsogsåhavdeproblemermedjordbundsfor-

holdene.Sælgerfandtesderfor,athavetilsidesatsinoplysningspligtpåengrovuagtsommåde,ved

ikkeathaveoplystherom.

Afgørelsenbelysersåledes,atenforkertbesvarelseafoplysningsskemaetsspørgsmålomfunde-

ringsforholdogsætningsskaderkanresultereigrovuagtsomhed.Idennesituationhavdejordbunds-

forholdenemedført,atejendommensgulvevarblevetskæve.Dettemåhaveværetetforholdsom

enejermåhavebemærketpådagligbasisvedbrugafejendommen.Derer således taleomen

konstantpåvirkningogikkesomfxvedutæthederitagetenperiodevispåvirkning.Problemerne

vedjordbundsforholdeneudgjordederforendagliggeneforsælgerne.

Etyderligeremoment,derkanhavdebetydningforsælgerskendskabtilproblemervedejendom-

men,erejertiden.IFED.2008.141Ø,havdesælgerejetejendommeni35år.Deternormalt,atder

løbendebliverudbedretdiverseforholdvedejendommen.Idenkonkreteafgørelsemådetantages,

atsælgerhavdehandletgroftuagtsomt,idethanhavdekendskabtilsætningsskaderogrevnerpå

ejendommensamtjordbundsforholdene.Såfremtsælgerharudbedretdensammerevne3-4gange

påejendommen,mådetformodesatsælgerburdeindseatdervartaleomforholdafstørreom-

fang.

50

3.3.2.2–Uagtsomhedsvurderingenvedoplysningeromsætningsskader

Uagtsomhedsvurderingenkanværeanerledes,nårdetangårbesvarelsenafspørgsmåletomsæt-

ningsskader. Til illustration sesafgørelsenFED2004.474Ø, hvor sælgers tilsidesættelseafoplys-

ningspligtenikkeblevkarakteriseretsomværendegrovuagtsomellersvigagtig.Denkonkreteafgø-

relsedrejedesigomhvorvidtsælgerhavdehandletgroftuagtsomtvedikkeatoplyseomsætnings-

skaderpåejendommen.Sælgerhavdetidligereudbedretpudsetpåvæggene,menhavdeikkeop-

daget sætningsskader. Ejerskifteforsikringen havde betalt udbedringsomkostningerne til køber,

hvorvedselskabetgjorderegreskravgældendemodsælger.By-ogLandsretfastslog,atsælgerikke

vidsteellerburdehavevidst,atdenforetagnefunderingafejendommenkunnegiveanledningtil

problemer.

Detkanudledesafovenståendeafgørelse,atgrundlagetformistankeombestemteforholdveden

ejendommåbedømmesefterdekonkreteomstændigheder.Detkangenereltudledes,atsælgers

udbedringafsmåtingvedejendommen,såsompudsetpåvæggenikkenødvendigvisgiveranledning

tilenkonkretmistankeomsætningsskader.

Detkandiskuteres,hvorvidtsælgerburdehavevidst,atdervarsætningsskaderpåejendommen,

nårder f.eks.erudbedretpudspåbygningen.Skønsmandenudtalteunder retssagen,at sælger

burdehaveværetbekendtmedejendommensproblemer,dadenneforetogreparationafpuds.By-

ogLandsrettenlagdemidlertidigikkevægtpåskønsmandensudtalelse.Detmåantages,atdomsto-

lenetilsidesatteskønsmandensudtalelse,daforarbejderneangiver,atderskalmegettilførenupro-

fessionelsælgerkanblivedømtforathavehandletgroftuagtsomt,nårenbygningssagkyndighar

udarbejdetentilstandsrapport.83Hervedmådetudledes,atderikkestilleskravom,atenalminde-

lig uprofessionel sælger skal kunnemistænke sætningsskader ved udbedring af smårevner eller

pudspåvæggene.

DettesynspunktunderstøttesdesudenafafgørelsenFED.2002.222V,hvorsælgerhavdeforetaget

enrækkereparationerpåejendommenoverenårrækkeherunderreparationerafmangemenmin-

drerevnedannelser.Sælgerhavdeioplysningsskemaetundladtatomtalerevnedannelserne.Køber

anførteunderretssagen,atdemangeårsejerskabburdehavegivetanledningtilenmistankeom

83Betænkningnr.1276/1994,s.213

51

sætningsskaderpågrundafdekraftigerevnedannelser.Byrettentogdennepåstandtilfølge,hvor-

veddetblevanført,atsælgermindst10gangehavdeudbedretrevnerne.Byrettenmenteherefter,

atsælgerhavdehandletgroftuagtsomtvedatundladeatnævnerevnerne ioplysningsskemaet.

Landsrettenvaruenigmedbyretten.Landsrettenfandtdetafgørende,atsælgerhavdeboetiejen-

dommeni18åroghavdeløbendehavdeforetagetudbedringerafdiverserevner.Udfrarevnernes

karakterogudbedringensomfang,havdesælgerikketilsidesatsinoplysningspligtpåengroftuagt-

sommåde.

Foratkunneforståafgørelsensudfald,mådetundersøgesnærmerehvilkemomenterlandsretten

harlagtvægtpå.Etmomentsomkannævneser,atsælgerhavdeejetejendommeni18år.Detmå

formodes,atensælger,derharejetenejendomi18år,normaltvilhaveanledningtilatopdage,

hvisejendommenharsætningsskaderogdissesudvikling.Dettegørsigisærgældende,hvissælger

løbendeharudbedretsætningsskaderpåejendommen.Modsætningsvisvildetværemindresand-

synligt,atensælger,derharejetejendommenifx1-2årvilhavdebemærketsætningsskaderog

dissesudvikling.Detbemærkesdog,atsælgeridenkonkreteafgørelseudbedredemindrerevner

overenlængereårrække,hvorfordetikkekunneantages,atsælgerburdehavehaftmistankeom,

atejendommensfundamentledafalvorligeproblemer.Sælgerhavdehervedikkekendskabtilska-

dernesomfangoghavdederforikkehandletgroftuagtsomtvedikkeatoplyseomdemindreud-

bedrederevner,somhanikkelængerehæftedesigved.Endvideresomomtalttidligereerdetsæd-

vanligt,atensælgerløbendeforetagermindrereparationerogvedligeholdesesarbejderpåenejen-

dom.

Desudenkandetanføres,atdeteralmindeligt,atenejendomfårsmåskaderiløbetaf18år.Herved

mårevnerværeendelafdet,atenejendombliverældre.Nårderløbendebliverudbedretf.eks.

smårevnervildetikkeisigselvgivesælgermistankeomsætningsskader,somhanherefterskal

oplyseomvedbesvarelsenafsælgeroplysningsskemaet.Såatsælgerharforetagetmindrerepara-

tionermedførerikkeisigselvgrovuagtsomhedelleratsælgerskullehavekendttilskaderneved

fundamentetsomfang.Hvisderimoddeudbedrederevnererstoref.eks.flerecentimerbredefra

gulvtilloft,burdedetgivesælgerenmistankeom,atderersætningsskader.Detvilsige,atomfan-

getafderevner,derbliverudbedretkanspilleenrolleihvadsælgerburdevideomkringejendom-

mensfundament.Hermedhvadsælgerskaloplyseforatopfyldeoplysningspligt.

52

DetkanudfraFED.2002.222Vudledes,atlandsrettensholdningtilsætningsskadereratenupro-

fessionelsælgerofteikkekanopdagedisse.HervedsammenholdtmedFED2004.474Økandetsam-

letudledesatudbedringafrevnerellerpudspåejendommenikkekanbegrundeatsælgerburde

havehaftenvidenomsætningsskader.Detmåantagesatsætningsskaderneikkeskalopdagesaf

sælgeremedmindredereromfattenderevnerogskadervedbygningen.

Modsatkandetværeanerledeshvissælgerharudførtselvbygpåejendommenogderefterfølgende

eropståetsætningsskadersomsælgerikkeoplyserkøberom.IafgørelsenFED.2003.2743V,havde

sælgertilsidesatsinloyaleoplysningspligtpåengrovuagtsommåde.Sælgerhavdeoplystisælger-

oplysningsskemaet,atderefterhusetsfærdiggørelseopstodenstørresætningaffundamentetog

atderikkeefterfølgendevaropståetflererevner.

Køberforklarede,athankortefterindflytningenhavdefjernettapetihjørnetafstuen,hvorvedpuds

faldtnedogensætningsdannelsekunneses.Sætningsdannelsenvar2-3cmbred,ognoglesteder

varmurstenenerevetover.Pådenfællesbesigtigelsehavdekøberspurgtindtilsætningsdannelser

ogrevnerpåejendommen.Endviderehavdesælgerunderbesigtigelsenmeddenbygningssagkyn-

digeplaceretenstormessingspandogandremøblerforanrevnerne.Skønsmandenforklarede,at

årsagentilrevnerneivæggeoggulvevardifferenssætninger,somvaropståetfordidenvæsentligste

delaffundamentetvaretableretforkert.Sælgerhavdeioplysningsskemaetsvaretbenægtendetil

omdertidligerehaveværetkonstateretellerudbedretsætningsskader.Hanhavdemodtageten

tilstandsrapport i 1994,deromtalte sætningsskaderne.Det fremkomendvidereunder sagen, at

sælgervarblevetoplystomforværringafskævhedernepåejendommen.Byrettenfandt,atsælger

havdetilsidesatsinloyaleoplysningspligtpågrovuagtsommåde.Dettebegrundesmed,atsælger

havdebesvaretbenægtendepåspørgsmåleneomsætningsskaderioplysningsskemaet.Endvidere

fandtretten,atsælgervidste,atgulvetvarsunketsamtatderskullehaveværetforetagetefterfun-

deringer.Landsrettentiltrådtebyrettensbegrundelse.

Afgørelsenkanantagessomudtrykfor,atnårsælgerbevidstharbesvaretoplysningsskemaetfor-

kert,vildetteblivekarakteriseretsomgroftuagtsomt.Desudenkandetudledes,atuagtsomheds-

vurderingenskalforetagespåbaggrundafhvilkenkendskabsælgerharhaftomdefektervedejen-

dommen.Sælgerhavdeiovenståendeafgørelsekonkretvidenom,atejendommenledafsætnings-

skader,somhanendvidereforsøgteatskjuleforkøberogdenbygningssagkyndige.Modsatdette

53

kandetsesiFED.2002.222V,atsælgerikkevurderedesathavehaftkendskabtil,atejendommen

ledafsætningsskaderistørreomfang,selvomhanløbendeudbedredemindrerevnedannelser.

Iforlængelseafsælgersfortielseafoplysningeromejendommenssætningsskaderioplysningsske-

maetkanFED.2007.242Ønævnes.Idenneafgørelsehavdesælgertilsidesatsinoplysningspligtpå

engroftuagtsommåde.Sælgerhavdetidligerekøbtejendommenafkommunen.Ejendommenblev

satistandafsælgeroghendesafdødemand.Ioplysningsskemaetblevsælgerspurgtom,dervar

sætningsskader,somvarblevetudbedret,hvortilsælgersvaredenej.Sælgerhavdedogtidligere

haftskrevettilkommunenogklagetoveralvorligesætningsskadervedejendommen.Køberneop-

dagedeefteroverdragelsenstoresætningsskaderpåejendommen.Dervarmarkanteskævheder

veddørpartietmedenhældningpåca.4%.

Landsrettenfandtherefter,atsælgerhavdeværetbekendtmed,atdervarbetydeligesætningsska-

derpåejendommen.Rettenlagdevægtpå,athunhavdeklagettilkommunenoversætningsska-

derne.Påbaggrundafdettehavdesælgertilsidesatsinloyaleoplysningspligtpågrovuagtsommåde

oghavdedermedhandletansvarspådragendeiforholdtilkøberne.

Ovenståendeafgørelseunderstøtter,atdomstoleneoftefinder,atsælgerharhandletgroftuagt-

somt,nårdenneharfortietoplysningeromforholdvedejendommen.Afgørelsenbelyserendvidere,

atenfortielseafoplysningeromsætningsskaderkanblivekarakteriseretsomværendegroftuagt-

somt.

Desudenbemærkesdet,atdomstoleneermeretilbøjeligtilatvurdere,atsælgerharhandletgroft

uagtsomtellersvigagtigt,hvishanselvhargivetudtrykforatdererproblemermedsætningsskader.

IafgørelsenFED.2007.242Øhavdesælgertidligeresendtetbrevtilkommunenomkringsætnings-

skaderpåejendommen.SetilsvarendeU.2006.1372Øhvorsælgerhavdeendokumenteretviden

omgeotekniskeforholdpåbaggrundafentidligeregeotekniskerapport.

54

3.3.2–Retslitteraturen

Retslitteraturenanfører,atderskalmegettil,førdetvilværegodtgjort,atsælgerhartilsidesatsin

loyaleoplysningspligt.FinnTräffhariforlængelseherafanført,atenvæsentligårsagtil,atderkræ-

vesgrovuagtsomhediLFFE§2,stk.5,måværeetønskeomatundgå,atderbliverstatueretgrov

uagtsomhedividereomfangendførlovensikrafttræden.84

TilsvarendeanførerCarstenMunk-Hansen,atsælgerfritagesformangelshæftelsen,jf.forbruger-

beskyttelseslovens§2,stk.1,jf.stk.5,nårdenneloyaltharafgivetoplysningeromejendommen.85

Sælgerskaloplyseloyaltomdeforholdsomdennebliverspurgtomisælgeroplysningsskemaet.

CarstenMunk-Hansenhariforbindelsehermedanført,atsælgersoplysningspligtikkeomfatterår-

sagerellerforklaringermenderimodejendommensfaktiskeegenskaber.86HansHenrikEdlundhar

hertilanført,atdetafgørendeforsælgersoplysningspligterhvadsælgervidsteellerburdevide.87

Detteerenudbredtholdningiretslitteraturen.CarstenMunk-Hansenhartilsvarendeanført:

”Ialmindelighedvilkendskabtilellerkonkretbegrundetmistanketilforhold,derindebærerenri-

sikoforskade,givesælgerenpligttilatoplyseherom,idethanimodsatfaldkanbliveerstatnings-

ansvarlig.”(Munk-Hansen,2010,s.141)

Sælgersloyaleoplysningspligthængersammenmedbesvarelsenafoplysningsskemaet.Oplysnings-

skemaethartilformål,atsælgervideregiveroplysningertilkøber.Deterenafdemåder,hvorpå

sælgerkanoplyseomforholdmedejendommenoghervedopfyldesinoplysningspligt.

Retslitteraturenomtalersælgersbesvarelseafoplysningsskemaetgenerelt.Hervedmådetantages,

atdesammemomenterharrelevansiforskelligesituationeruansetomdeterfejlvedgulveteller

fundamentet.Detfastslås,atmanglensalvorikkeerafgørendeforoplysningspligten,menderimod

atdetvaretforholdveddenfasteejendom,somhavdeståetsælgernært.88

84Träff,2011,s.19085Munk-Hansen,2010,s.29086Munk-Hansen,2010,s.28987Edlund,1998,s.15588Munk-Hansen,2010,s.145

55

Ihenholdtiluagtsomhedsvurderingenkoncentrererdennesigomhvilkeoplysningersælgergiveri

tilstandsrapporten.FinnTräffanførerhertil,atdetmåantages,atsælgerharhandletgroftuagt-

somt,nårdennemodbedrevidendehargiveturigtigeoplysninger.Forfatterenvurderervidere,at

såfremtsælgersurigtigeoplysningerharmedført,atetforholdsomellersvillehaveværetblevet

opdaget,ikkebliveropdaget,såvilsælgerhavdehandletgroftuagtsomtellersvigagtigt.89

Såfremtsælgerkunudbedrerenalvorligmangelkosmetiskforatkunnesælgeejendommentilen

højerepris,vil sælgerhavetilsidesatsinoplysningspligt.CarstenMunk-Hansenhar i forlængelse

herafanført,atidetilfældehvorsælgerhar”sminketliget”,erdetnærliggendeatstatueregrov

uagtsomhed.90Detmåantages,atenkosmetiskudbedringafdefekterforatskjuledissesamten

forkertbesvarelseafoplysningsskemaetoftekonstituerergrovuagtsomhed.Ihenholdtilkosmetisk

udbedringanførteudvalgetibetænkningnr.1276/1994,atsælgerikkekanansesforathavehand-

letgroftuagtsomt,såfremthantidligereharudbedretenmangelogefterfølgendeikkehæftersig

vedden.91Omvendtkansælgeransesforathavetilsidesatsinoplysningspligtpåengroftuagtsomt

måde,hvishanervidendeom,atdererenmangelvedejendommenogudbedrerdennekosmetisk.

IhenholdtiluagtsomhedsvurderingenharH.P.Rosenmeierbemærket,atgrovuagtsomhedgrænser

optilsvig.Detteunderbyggesafforfatterensbehandlingafretspraksis,hvorveddeteranført,atde

afgørelser,hvorsælgererblevetdømtforathavehandletgroftuagtsomt ligesåvelkunnehave

væretdømtforsvigagtigadfærd.92Dettekangiveenanledningtilenvisundren,dasvigofteeren

bevidstfortielseafoplysningersommuligviskanpåførekøberettab.Hvorimoduagtsomhedkan

karakteriseressom,atsælgerikkeerpåpasseligellerikkeerheltopmærksompåfaktiskemangler

vedbygningenpådenfasteejendom.

3.3.3–Sammenfatning

Detkansammenfattendeudledes,atsåfremtsælgerentilbageholderoplysningeromejendommen

erdomstolenetilbøjeligetilatkarakteriseresælgerstilsidesættelseafoplysningspligtensomgrov

uagtsomhed.Landsrettenharfastslået,atenuprofessionelsælgerofteikkekanopdagesætnings-

skader,dadeikkeharfagkundskabhertil.Detmådogantages,athvisdereromfattenderevnerog

89Träff,2011,s.19090Munk-Hansen,2010,s.28991Betænkningnr.1276/1994,s.21392Rosenmeier,2013,side277

56

skadervedbygninger,somdenneharforsøgtatskjule,vilsælgerhavehandletgroftuagtsomtved

ikkeatoplyseherom.

Detkanendvidereudledesafovenståendeafgørelser,atsælgersmanglendeoplysningomgeotek-

niskerapporterofteviludgøregrovuagtsomhed.Dissegeotekniskerapporterviser,atsælgertidli-

gereharfåetkendskabtil,atdererproblemermeddegeotekniskeforholdpåejendommen.Disse

kanhavebetydningforejendommensbygninger,idetdekanangiveom,derskalskeefterfunderin-

gerellerlignende.

Sælgerensejertidertilsvarendeetmoment,derindgåridomstolenesbedømmelse.Idesituationer

hvorsælgerharejetejendommeni18årvilhanalmindeligvisværenærmeretilatopdagesætnings-

skaderendensælger,derharejetejendommeni2år.Såfremtsælgerharhaftejendommenien

længereårrække,vildetværenærliggendeforhamatopdageomfangetogudviklingenafeventu-

ellerevnedannelser.Derimodvilensådansælger,ikkehavehandletgroftuagtsomt,hvisdenneikke

oplyseromrevner,somhanikkehæftersigvedmere.Endviderevilsælgersforsøgpå,atforhindre

atrevnernebliveropdagetafkøberogdenbygningssagkyndige,medføregrovuagtsomhed.Dette

måendvidereantagesatgrænseopmodsvig.

Ihenholdtilretslitteraturenkandetsammenfattendeudledes,atdererenfællesholdningomat

derskalmegettilførenuprofessionelsælgerhartilsidesatsinloyaleoplysningspligt.Retslitteratu-

renharhertilanført,atsælgerskalfritagesformangelshæftelsen,nårdenneharafgivetoplysninger

omejendommen.Sælgerskalheroplyseloyaltihenholdtildespørgsmål,somdenneblivestilleti

oplysningsskemaet.Hvisdererenrisikoforskadepåejendommen,vildetværemerenærliggende,

atsælgerharhandletgroftuagtsomtvedathavefortietherom.Etmoment,somskalfremhæves,

ermanglensalvor.Deteranført,atdenne ikkekanståalene,menatdetafgørendeer,hvilken

kendskabsælgerhartilforholdvedejendommen.

Tilsidstkandetsammenfattendeudledes,atsælgersbevidstefortielseromforholdvedejendom-

menoftevilkonstitueregrovuagtsomhed.Uagtsomhedsbedømmelsenkanblivepåvirketafoven-

ståendemomenter,såsomomdererendagliggené,hvadderharståetnærtforsælger,ogrisikoen

forefterfølgendeskader.

57

3.4-Gulve

Ioplysningsskemaetindeholderspørgsmålomdenfasteejendomsgulv.Spørgsmåleneomhandler

skadervedgulvet,somerdækketaftæpper,møblerellerandetinventar.Endviderebliversælger

spurgtindtil,omderermøblerellerandetinventar,somerklodsetoppågrundafskævegulve.

Afsnittethartilformålatbehandleuagtsomhedsbedømmelseafsælger,nårdennehartilsidesatsin

loyaleoplysningspligtvedbesvarelsenafoplysningsskemaet.

3.4.1–Retspraksisvedrørendeoplysningsskemaetsspørgsmålomgulv

Sælgerbliverspurgt indtilgulvene ioplysningsskemaet.Deteranført iovenståendekapitler,at

sælgerharhandletgroftuagtsomt,såfremthanbesvareroplysningsskemaetforkert.Idetfølgende

undersøgesdethvornårsælgervurderesathavebesvaretukorrektpåskemaetsspørgsmålomgul-

vet.

Tilat illustreredette inddragesdenføromtalteafgørelseU.2006.1372Ø.Afgørelsenomhandlede

skævheder vedejendommen. Sælgerhavdeopdaget, at ejendommenvarbegyndtathælde ind

imodenskrænt.Derimodopdagedesælgerikke,atdervarproblemermeddegeotekniskeforhold.

Køberopdagedevedovertagelsenafejendommen,atgulveneikkevarvandrette.Isælgersejertid

på2århavdehanikkeopdaget,atgulvenevarskæve,menhanhavdebemærketskævhederibyg-

ningeniforbindelsemedentidligereudskiftningafbl.a.vinduer.Skønsmandenudtalteherom,at

skævhedenpåejendommenikkehavdenogenindflydelsepåstabilitetenellerholdbarhedenafgul-

vene.Endvidereblevdetanført,atskævegulveikkevarunormalt.Sælgerblevfrikendtmedden

begrundelse,athanikkeburdehaveværetopmærksompåhældningenafbygningen.Detsesher-

efterikketillagtvægtvedbedømmelsenafsælgersoplysningeromgulvet,atsælgerietvistomfang

havdebemærketskævhederibygningen.

Detkansåledesudledes,atsælgerikkehavdetilsidesatsinoplysningspligtvedikkeat informere

nærmereomskævhederneigulvene.Detbemærkes,atskævhedenigulvetiU.2006.1372Ø ikke

havdeudgjortendagliggenéforsælger,dahanboedeiejendommen.Såfremtgulvetvarskævtog

hanmåtteklodsemøblerop,villedethaveudgjortendagliggene.Deforhold,derkanmedføreen

dagligegenéforsælger,skalvideregivesioplysningsskemaettilkøber.Detmåformodes,atforhold

somgenerersælgerhøjestsandsynligogsåvilgenerekøberne.

58

IafgørelsenU.1998.185Ø,havdesælger ligeledes ikkehandletgroftuagtsomt.Detvaroplyst,at

gulvetpå1.salvarsildebensparket.Køberneopdagedevedindflytningen,at6m2afgulvetvarafet

andetmaterialeendsildebensparket.Sælgeroplysteunderretssagen,athan5årforindensalget

havdelagtgulvetogderefterpålagttæpper.Vedgennemgangenafejendommenhavdekøberne

ikkeset,atendelafgulvetikkevarsildebensparket.Dervarendvidereikkeangivetnogleoplysnin-

geromgulvetioplysningsskemaet.Byrettenlagdetilgrund,atsælgerhavdehandletgroftuagtsomt

oghavdedervedtilsidesatsinoplysningspligtvedikkeatoplyseom,at6m2afgulvetikkevarsilde-

bensparket.Landsrettenfandtderimod,atsælgerikkehavdetilsidesatsinoplysningspligt.Begrun-

delsenherfor,varatgulvenevardækketaftæppersomvarlagt5årforindenefterreparationen.

Denneafgørelsekanbrugestilatbelysedettilfælde,hvorsælgerpågrundafenlængeretidsperiode

ikkehæftersigvedgulvet.Detbemærkes,atdetkunvar6m2afgulvet,somikkevarsildebenspar-

ket.Desudenmådetlæggestilgrund,at6m2afetgulvietandetmaterialeendsildebensparket

ikkeudløserenrisikoforskadepåejendommen.Endvideremådetansesforathaveværetenfor-

glemmelse,atsælgerikkehavdeanførtforholdetomgulvetioplysningsskemaet.Sælgerhavdeså-

ledesikkesøgtatskjuleforholdetforkøber.Omvendtmådetformodes,atsælgervillehavehæftet

sigvedgulvet,hvisdisseikkehavdeværetdækketafgulvtæpper.

Detkanvidereudledesafovenstående,atdererettidsmæssigaspektsompåvirkeruagtsomheds-

bedømmelsenafsælgerstilsidesættelseafoplysninger.SælgerhavdeiU.1998.185Ø5årforinden

salgetlavetgulvetogpålagttæpper.Dettidsmæssigaspektsammenholdtmed,atdetblotvaren

mindredelafgulvet,somikkevarsildebensparket,medførteikke,atsælgerhavdehandletgroft

uagtsomtvedikkeatoplyseherom.Enforglemmelsestatuererherefternormaltikkeentilsidesæt-

telseafoplysningspligtenpåengrovuagtsommåde.

IforlængelseherafsesafgørelsenU.2002.530/2H,hvorsælgerikkehavdetilsidesatsinoplysnings-

pligtpåengrovuagtsommådevedikkeatoplyseomrevnerifundamentetoggulvet.Sælgerhavde

ioplysningsskemaetbesvaretbenægtendepå,atdertidligerevarudbedretsætningsskadereller

havdeværetproblemerherved.Endvidereoplystesælger,atdervarenubetydeligrevneigulveti

spisestuen.Detblevforklaretafsælger,athanopdagederevnerne,dafundamentetblevstøbt.Han

valgtedernæststraks,atforstærkefundamentet.Hanopdagedeefterfølgenderevnenigulvetved

udskiftningaftæpperne.Køberanførteunderretssagen,atsælgerskullebetaleforenudbedringaf

revnerneigulvetpå337.500kroner.Sælgermentederimod,athanhavdeoplystloyaltomrevnerne

59

igulvet.Landsrettenlagdetilgrund,atrevnedannelsernevarsketvedopførelsenafejendommen.

Sælgerhavdeherefterikkepågrovuagtsomvistilsidesatsinoplysningspligtvedikkeatoplyseom

revnerundertæpperne,somhavdeværetderi10år.SagenblevankettilHøjesteret.

DervardissensiHøjesteretvedrørendesælgersoplysningeromgulvet.Flertalletfandt,atrevnerne

varubetydelige.Mindretalletudtalte,atdetfremgikafskønserklæringenogdetilknyttedefotogra-

fier,atdervarmangerevnerigulvet.Detmåttehervedhaveståetklartforsælger,atdervaropstået

niveauforskelleigulvet.Derformentemindretallet,atsælgerhavdetilsidesatsinloyaleoplysnings-

pligtpåengrovuagtsommåde.

Selvomdererdissensiafgørelsekandetstadigudledes,atdettillæggesvægt,hvilkenkendskabtil

revnerne,somsælgerhavdehaft.Detmåformodes,atsælgerikkehavdehaftendagliggeneved

revnerne.HavdeHøjesteretfundet,atniveauforskelleneudgjordeendagliggene,kunnedettehave

væretetargumentforgrovuagtsomhed.

Somførnævntkanbetydningenafhengåettidpåvirkeuagtsomhedsvurderingenafsælger.Ioven-

ståendeafgørelsehavdesælger10år forindensalgetudskiftettæppernepågulvet.Hanhavde i

denneforbindelseopdagetrevnerigulvet.Sælgerfandtdisserevnerubetydelige.Dadervargået

10årsidenhanopdagederevnerneoghanikkeefterfølgendehavdebemærketdemburdehanikke

havehaftkendskabtilomfangetafrevnerigulvet.Dermedhavdehanikkehandletgroftuagtsomt

vedathaveoplyst somsket.Dommensresultatville formentlighaveværetanderledes, såfremt

sælgerhavdeoplevetendagliggene.

3.4.2–Retslitteraturen

Retslitteraturen omtaler sælgers besvarelse af oplysningsskemaet overfladisk. Der bliver herved

ikkeundersøgtommomenterneiuagtsomhedsvurderingenkanvarierefrafxspørgsmåleneomfun-

damentettilspørgsmåleneomtage.Detteafsnitvilbehandledefællesmomenter,somretslittera-

turennævner.

Såfremtsælgervedenforglemmelseikkeharoplystomforholdveddenfasteejendomvedbesva-

relsenafoplysningsskemaetvildetteofteikkeværegrovuagtsomhed.93LarsHjortnæstilsluttersig

93Munk-Hansen,2010,s.144

60

denneholdning.Forfatterenmener,athvissælgervedenforglemmelseikkeoplyserkorrektiop-

lysningsskemaet,kanhanikkebliveerstatningsansvarlig.94Detkanhervedudledes,atdererenig-

hedom,atenforglemmelseafforholdveddenfasteejendommåbetegnessomsimpeluagtsom-

hed.

Somudledtiafsnit3.4.1erholdningenipraksis,atenforglemmelseikkekonstituerergrovuagt-

somhed.Detmåformodes,atuagtsomhedsvurderingenvedrørendeforglemmelserindeholderen

bedømmelseafdentidsmæssigeudstrækningogsælgersviden.Såfremtsælgerharudbedretfor-

holdvedejendommenogikkehæftetsigyderligereherved,vildetofteikkekunnemedføregrov

uagtsomhed.DenneholdningtilsluttesafCarstenMunk-Hansen,somanfører,atderikkekankon-

stitueresgrovuagtsomhed,nårsælgerikkeharoplystomforhold,somerudbedretogsomdenne

ikkehæftersigyderligereved.Detvilsige,atsåfremtsælgerikkehæftersigveddetidligereudbed-

redeforholdsamtikkeoplyserheromioplysningsskemaet,vildenneikkehavehandletgroftuagt-

somt.Forfatterenharogsålagtvægtpå,atdetkuneritilfælde,hvorsælgereruprofessionel.95

Iforlængelseherafharudvalgetimotivernetillovforslagetanført,atdengroveuagtsomhedskulle

begrænsestilatomfattedeoplysningersomsælgergivertildenbygningssagkyndigeiforbindelse

medbesvarelsenafoplysningsskemaet.96Detbemærkes,atudvalgetvidereharanført,atdenbyg-

ningssagkyndigeskalspørgesælgeromforholdvedejendommen,somikkeersynlige.Hvissælger

besvarerspørgsmålenefradenbygningssagkyndigeurigtigtellerforkertvildettekonstitueregrov

uagtsomtellersvig.97Denbygningssagkyndigetagervedsingennemgangudgangspunktideoplys-

ninger,somerafgivetfrasælgertiloplysningsskemaet.98Entilsidesættelseafoplysningspligtenvil

hervedkunnepåvirkedenbygningssagkyndigesgennemgangafejendommen.

Detvarvigtigtatbemærke,atderskalmegettilførenuprofessionelsælgersadfærdvilblivekarak-

teriseretgroftuagtsomellersvigagtig.99Hervedkanenbevidstfortielseaffaktiskeforholdvedbyg-

ningenkarakteriseressomgrovuagtsomhedellersvig.

94Hjortnæs,1997,s.56-5895Munk-Hansen,2010,s.14496Folketingstidende1994-1995,TillægA,side299297Folketingstidende1994-1995,TillægA,side299398Träff,2011,s.190,note3599Betænkningnr.1276/1994,s.213

61

3.4.3–Sammenfatning

Deterfællesforovenståendeafgørelser,atresultaterneerafgjortpågrundlagafdekonkreteom-

stændigheder.Påtrodsafdettekanderstadigudledeshvilkemomenterretspraksisfinderpåvirker

uagtsomhedsvurderingenafsælger.Deteradskilligegangeiretspraksisblevetfastslået,atenfor-

kertbesvarelsesamtenfortielseafoplysningerioplysningsskemaetvilstatueregrovuagtsomhed.

Uagtsomhedsbedømmelsenafhængerafhvilkenvidensælgerharommanglervedejendommen.

Viderevilenbevidst forkertbesvarelseafoplysningsskemaetsspørgsmålvedrørendegulveblive

karakteriseretsomgrovuagtsomhed.

Dendagligegenemanglenharhaftforsælgerindgårivurderingen.Detmåfastslås,atsåfremtsæl-

gerharoplevetdagligegenervedejendommen,vilhanskulleoplyseheromvedudarbejdelsenaf

tilstandsrapporten.Endagligegenekunneeksempelvisværeniveauforskellepågulvene.Detbe-

mærkes,atdettemomentpåvirkeruagtsomhedsvurderingenved,atsælgerharhaftkendskabtil

manglervedejendommen,somhanbevidstikkevideregivertilkøber.Såfremtsælgerharklodset

møbleroppågrundafskævegulveogikkeoplyserheromioplysningsskemaet,vildettekunneblive

karakteriseretsomgrovuagtsomhed.

Detbemærkestilsidst,atdettidsmæssigeaspektkanpåvirkeuagtsomhedsvurderingenafsælger.

Hvissælgerhartildækketrevnerigulvetmedtæpperogstrakshereftersælgerejendommenuden

atoplyseomrevnerne,viltilsidesættelsenafoplysningspligtværengrovuagtsom.Derimodvilsitu-

ationenværeanderledes,såfremtsælgeropdagerrevnerigulvetogtildækkerdissemedtæpperog

10åreftersælgerejendommen.Idettetilfældeharderværetgået10årsidensælgerlagdetæp-

perne,hvorvedsælgerikkeharhæftetsigvedrevnerneisinejertid.Hvissælgerikkenævnerrev-

nerneioplysningsskemaet,vilhanherefterformentligikkehavehandletgroftuagtsomt.

Ihenholdtilretslitteraturenerdetanførtatforglemmelserikkevilkonstitueregrovuagtsomhed.

Detteskalsesiforholdtildentidsmæssigudstrækningsamthvilkenvidensælgerhar.Dererirets-

litteraturenudbredtenighedom,atenforglemmelsemåbetegnessomsimpeluagtsomhed.Dom-

stolenesholdninghertiler,atenforglemmelseikkeudgørgrovuagtsomhed.Detmåvidereformo-

des,atsåfremtforholdethavdegivetudslagiendagliggene,villedetikkeværeenforglemmelse,

atforholdetikkeernævntioplysningsskemaet.

62

Kapitel4–Andenoplysningspligt

4.1–Retspraksisomandenoplysningspligt

Oplysningsskemaet indeholderen rækkespørgsmålombl.a.bygningens tag,gulvemv.Derimod

forekommerdermangler,somsælgerikkeharanledningtilatomtaleunderdissespørgsmål.Nu-

værendekapitelharderfortilformålatundersøge,hvornårsælgerpågroftuagtsomvishartilside-

satsinoplysningspligtirelationtilmangler,derikkeladersigoplyseiskemaet.

4.1.1–Sælgerskendskab

Derkanforekommesituationer,hvorsælgerharhaftkendskabtil,atderproblemermedejendom-

men,menikkeoplyserheromfordidenneikkebliverspurgttildetioplysningsskemaet.Dettekan

ses iafgørelsenU.1999.1739V,hvorsælgerenafenejendomblevmødtmederstatningskravpå

grundafetmangelfuldtgulv.Sælgerenhavdeikkeanførtnogetomgulvetskvalitetelleratdertid-

ligerehavdeværetproblemerhermed.Endviderehavdesælgerenafejendommenhellerikkehen-

ledtdenbygningssagkyndigesopmærksomhedpågulvetvedhuseftersynet.Kortefteroverdragel-

senbemærkedekøber,atgulvetbuede.Underretssagenblevdetoplyst,atsælgerenhavderekla-

meretovergulvetskvalitettilproducenten,hvorefterhanmodtogenerstatningsleverance.Sælger

solgteefterfølgendeerstatningsleverancenistedetforatudbedregulvet.Landsrettenlagdevægt

på,atsælgerselvhavdemodtageterstatning,menikkehavdeladetmanglenudbedre.Endvidere

havdesælgerforsøgtpåatmindskemanglensdagligegenevedatsætteskruerigulvetforataf-

hjælpeproblemet.Desudenvarsælgerbekendtmed,attilstandsrapportenikkeangavnogetom

manglervedgulvet.Sælgernehavdesåledeshandletgroftuagtsomtvedikkeathavegjortkøberne

bekendtmedsinkendskabtilmanglernevedgulvet.Detteindebærersåledes,atsælgerikkealene

skullehaveoplystkøberneommanglenmenogsåatsælgerhavdereklameretogmodtagetener-

statningsleverance.

Afgørelsenillustrerer,atsælgersfortielseomforholdvedejendommenkanblivekarakteriseretsom

groftuagtsomt.Uagtsomhedsvurderingenskalforetagesudfrahvilkeoplysningersælgertilbage-

holder.Detmåantages,atsælgersdokumenteredevidenvilpåvirkedennevurdering.Hvisdetkan

dokumenteres,atsælgerharenvidenombestemtemanglervedejendommen,ogtilbageholder

disse vil hans tilsidesættelse af oplysningspligten ofte være groft uagtsom. Idet sælger tidligere

havde reklameretog fåetmedhold,vardetbevist,athanhavdehaftkendskab til, atgulvetvar

mangelfuldt.Tilsidstfremgårdetdogikkeafafgørelsen,atsælgerioplysningsskemaetskullevære

blevetspurgttilgulvet.Detvarsåledesgroftuagtsomtafsælgerikkeatgivedisseoplysningertil

63

køberselvomhan ikkevarblevetspurgthertil i skemaet.Hervedkansælgerhavdetilsidesatsin

oplysningspligtpåengrovuagtsommådeidesituationerhvordenneikkebliverspurgtindtilbe-

stemteforholdioplysningsskemaet.

Modsatovenståendeafgørelsehavdesælgerikkepågroftuagtsommådetilsidesatsinoplysnings-

pligtiFED2006.39V.Sælgerafetparcelhusmedasbestfriteternittaghavdeikkeoplystitilstands-

rapporten,attagetvarbegyndtatsmuldreimindreomfang.Desudenhavdehantidligerereklame-

retoverfortagproducenten,hvilkethanligeledesikkeoplysteom.Sælgerhavdeikketagetimod

producentenstilbudomnyetagpladertilhuset.Køberkonstateredeførstefterovertagelsen,atta-

getsmuldrede.Køberanførte,atsælgervedikkeatoplyseomtagetsdårligetilstandhavdehandlet

groftuagtsomt.Sælger fandt,at idetdervargivetetnedslag iprisenpågrundaf tagetsdårlige

tilstand,burdekøberhaveindset,attagetmuligvisskulleudbedres.Byrettenvurderede,atderikke

vargrundlagforatantage,atsælgerhavdefortietafgørendeoplysningerellerathanhavdehandlet

groftuagtsomtvedikkeatoplyseomreklamationen.LandsrettentilsluttedesigByrettensbegrun-

delse.Dogbemærkedesdet,atsælgershenvendelsetiltagproducentenikkeskyldteskonkretepro-

blemervedtaget,menfordinyhedernehavdeomtaltproblemerveddeanvendteeternittag.Derfor

havde sælger rettet henvendelse til producenten. Landsretten fastslog herefter, at sælger ikke

havdeudvistsågrovuagtsomhedvedikkeatorientereomdenreklamation,somhanhavdeafsendt

tilproducenten.

Afgørelsenkanfortolkessåledes,atselvomsælgerhavdebemærket,attagetsmuldredemedførte

det ikke,athanburdehavehaftkendskabeller indset,at taget ledafalvorligemangler.Sælger

havde ikkeselvoplevetgenersomfxutætheder i sinejertid.Detblevendvidere tillagtvægt,at

sælgerikkehavdereklameretoverkonkreteproblemervedtagetmenudframedieomtalen.Sælger

burdederforhellerikkeafdennegrundhavekendttiltagetsmangler.Hanhavdesåledesikkehand-

letgroftuagtsomt.Detkanhervedudledes,atsælgerskalhaveenkonkretvidenomforholdved

ejendommen.Deterikkenok,atsælgerblotharhørtomproblemervedenbestemttypetag.

Detkanherefterantages,atderforeliggerennedregrænseforhvornårsælgerburdehavekendskab

til,atderforeliggerenmangel.Atsælgerharhørtomtaleommanglerifxmediernevedbestemte

typerafbygningsdelemedførerikke,atsælgerharhandletgroftuagtsomtvedikkeatoplyseherom,

nårhanikkeselvharoplevetgener.Detmåformodes,athvissælgerhavdeklagettiltagproducenten

64

overkonkreteproblemervedeternittaget,såhavdevurderingenværetanderledes.Såfremtsælger

havdeoplevetkonkreteproblemervedtaget,skullehanhaveoplystherom.

Sælgersfortielseafkendskabtildefektervedejendommenvilværegroftuagtsomt.Dogblevdet

vurderet,atsælgeriFED2006.39V ikkehavdeenkonkretmistanketil,atdervarproblemermed

hansegettag.Såfremtsælgerhavdeoplevetgenerudovermindresmuldren,burdesælgermuligvis

haveindset,attagetledafmereomfattendemangler.

Såfremtsælgerharhaftensådankendskabtilmanglervedejendommen,fxfordihantidligerehar

reklameretogfåetmedhold,vildetværegroftuagtsomtikkeatoplyseomherom.Endvidereindgår

detivurderingen,atsælgerhavdehaftendagliggene,hvorfordetmåttehaveståetklarforhamat

bygningenledafmangler.Sælgerkandoghavebemærketfejl,somhanikkeharoplevetgeneraf,

mensom for sælgerhar fremstået somkosmetiskeellerafmindreomfang.Hereftervil sælgers

manglendeoplysningefteromstændighederneikkeudgøregrovuagtsomhed.Sælgerskendskabtil

medieomtaleomfejlvedvissebygningsdelemedførersomudgangspunktikke,atsælgerkonkret

burdehavemistankeommangler.

IafgørelsenFED1998.1718Vbemærkedekøberefterovertagelsen,atbrusenichenvarutæt,hvor-

vedderløbvandnedadtrappentil1.sal.Sælgerhavdeikkeoplyst,atderskulleværeutætheder.

Sælgerne forklarede,atde ikkehavdebemærketproblemet,selvomde jævnligtbrugtebruseni-

chen.Byrettenfandtderimod,atmanglenmåttehavevistsigisælgernesejertidbl.a.vedvandpå

trappen,hvorfordeburdehaveværetbekendtmedmanglen.Sælgerhavdesåledeshandletgroft

uagtsomtvedikkeathavegiveoplysningeromutætheden.SælgerneankedeikketilLandsretten.

Dervarhervedtaleomenmangel,dergavtydeligtudslag ivandpåtrappen,hvilketbeboereaf

ejendommenburdehaveopdagetsamtundretsigover,isærhensettilatbadetblevbrugtjævnligt.

Endvidereoplystesælgerathavebemærketvandnedtrængningi1979.Rettenfandtsåledes,atder

måttehaveværetensådandagliggeneforsælgerne,atdemåttehavebemærketmanglen.Derer

ligeledestaleomenbetydeligmangel,dermedførtefugtskade.Detmåsåledesantages,atdetblev

groftuagtsomt,atsælgerikkeoplysteherom,dadetmåhaveståetsælgerklart,atinformationen

villehavebetydningforkøberensvurderingafejendommen.

65

EnandenafgørelsederillustrersælgerskendskaberU.2006.1382Ø.Afgørelsendrejedesigom,at

sælgerenafenfastejendomhavdetilsidesatsinoplysningspligtpåengrovuagtsommådevedikke

atoplyseomrisikoenforfrostsprængninger.Købernehavdeefterovertagelsenopdaget,atdervar

omfattendefrostsprængningerirørsystemetpåejendommen.Disserørsprængningerfremgikikke

aftilstandsrapporten.Sælgeranførteunderretssagen,athanhavdehaftlejethusetudtilenven,

hvilketgjorde,athanikkehavdemegenkendskabtilejendommen.Detkomunderretssagenfrem,

athansvenhavdeinformerethamom,atdervarvandudtrængenifyrrummet.Dasælgersenere

skullegørehusetrenttændtehanikkeforvandet,menhentedeistedetvandhosnaboen.Byretten

anførte,atdervarvæsentligemanglervedejendommen,somkunnebegrundeophævelse.Endvi-

dereblevdetanført,atsælgermåttehaveindset,atfrostsprængningernekunneværeistørreom-

fangenddenlækagehanhavdefåetoplyst.Sagenblevankettillandsrettensomstadfæstedeby-

rettensdom.

Ovenståendeafgørelseillustrerersåledes,atsælgersforudgåendevidenomforholdvedejendom-

menindgårsometmomentiuagtsomhedsvurderingen.Detmåansesforatværeengrovtilside-

sættelseafoplysningspligtenvedikkeatoplyseomenmistanketilfrostsprængninger.Sælgervalgte

hverkenativærksætteundersøgelserafrørsystemetellerfortællekøberomsinmistanketilfrost-

sprængninger.Såfremtsælgerhavdeoplystherom,villeudfaldetafafgørelsenmuligvishaveset

anderledesud.

Sælgerkanendviderehavekendskab tilejendommensmangler, selvomhan ikkeselvharboet i

ejendommenogdermedikkeselvharoplevetgener.Dettekanbl.a.væreinformationerfraenlejer.

Vælgersælgerikkeatundersøgenærmereogdermedholdesigbevidstudvidendeommanglerne,

vilhanhavehandletgroftuagtsomtvedikkeatoplyseomsinmistanke.Idenovenfornævntedom

U.2006.1382Øgiksælgerenddaovertilnaboenforathentevand.Detteindikererklart,atsælger

vidste,atdermuligvisvarfejl,hvilkethanburdehaveoplystkøberom.

Samletforetagesdersåledesiforholdtilhvilkeoplysningersælgerskalgiveomforholdudenfor

oplysningsskemaet ligeledes en vurdering af, hvorvidt sælger kendte eller burde have kendt til

manglerne.Deterderforigenafgørendehvilkenvidendomstolenefinder,atsælgerhavde.Herun-

dertillæggesdettilsvarendevægt,hvissælgerharellervurderesathaveoplevetendagliggenepå

grundafmanglen.Harsælgerhaftensådandagliggeneharhanfordetførstehaftkendskabtileller

mistanketilmanglen.Endvideremådetståklartforsælger,atsåfremthanharhaftensådangene

66

vilkøberformodentligligeledesoplevedennegene,hvorfordetervæsentligforkøberatbliveop-

lystherom.Sælgervilherefterhavehandletgroftuagtsomtvedikkeatoplyseherom,selvomhan

ikkeudtrykkeligtetblevetspurgttilsådanneforhold.

4.1.2–Ejendommensoverensstemmelsemedbyggetilladelsero.lign.

Sælgerkanhavekendskabtil,atejendommenpådeneneellerandenmådeikkeerioverensstem-

melsemeddetilejendommenudstedtebyggetilladelser.Detundersøgesderforomdetharbetyd-

ning,atsælgerikkeharoplystomejendommensafvigelserfrabyggetilladelsero.lign.Iafgørelsen

U.2011.3285Øhavdesælgeropførtentilbygningvedselvbyg.Hanhavdeidenforbindelsetilsidesat

flereafbyggetilladelsensvilkåromtaget.Detteoplystesælgerhverkendenbygningssagkyndigeel-

lerkøberom.Herefterfandtessælgerathavehandletgroftuagtsomtvedatundladeatgivedisse

væsentligeoplysningeriforbindelsemedsalget.SetilsvarendeU.2013.72Vhvorsælgerhavdeop-

lyst,atrenoveringenvarudførtvedselvbyg.Detfulgteafansøgningentilbyggetilladelsen,atsælger

skulleisoleremed200mmmurbatts.Sælgervalgteeftervejledningfrasinsvigerfar,istedetatiso-

leremed100mm.flamingo.Dettehavdebetydningforejendommensisoleringsevneogdermed

energiforbrug.Byrettenfandt,atsælgerskullehaveoplystom,atisoleringenfravegfradet,dervar

nævntiansøgningentilbyggetilladelsen.Detburdehaveståetsælgerklart,atisoleringenstykkelse

kunnehavebetydningforkøber.Landsrettenstadfæstededenneafgørelse.Sælgerhavdederfor

vedundladelseatoplyseheromudvistgrovuagtsomhed.Beggeinstanserfandtendvidere,atsælger

havdehandletgroftuagtsomtvedudførelsenafselvbyggeriet.

Detkanherefterudledesafdisseafgørelser,atsåfremtbygningensfysisketilstandfravigerfradet

anførteibyggetilladelsenbørsælgerindse,atdettekanhavebetydningforkøber.Detvilherefter

væregroftuagtsomtikkeatatoplysekøberherom.Tilsvarendemåantagesatgældesåfremtbyg-

ningenfravigerfraandretegningeretc.somkøberharfåetudleveret.Købermåkunneforvente,at

bygningenerioverensstemmelsemedsådannedokumenter.Deterdogmuligt,atmindrefravigel-

ser,derikkevurderesatmedføreensærligfravigelsefrahvadkøbermåkunneforvente,ikkemed-

førergrovuagtsomhedvedmanglendeoplysningherom.

4.2-Sammenfatning

Idesituationerhvorsælgersuagtsomhedikkeangårbesvarelsenafetspørgsmålioplysningsske-

maetforetagesderenuagtsomhedsbedømmelse.Idenneindgårligeledesmomenter,somkanses

athaverelevansveduagtsomhedsbedømmelsenafsælgersbesvarelseafoplysningsskemaet.Det

67

harsåledesibeggesituationerbetydning,hvornærtdetharståetsælgerathavekendskabtilmang-

len.Derimodstillessælgerikkeetkonkretspørgsmålomfxbyggetilladelsenerfulgtvedopførelsen.

Detsesderfor,atdomstolene idissesituationervurderer,hvorvidtdetburdehaveståetsælger

klart,atdenneoplysninghavdebetydningforkøber.Fordetførsteskaldetsåledesvurderesom

sælgerharellerburdehavekendskabtilmanglen.Dernæstskaldetvurderes,hvorvidtsælgerburde

vide,atdenneinformationvarvæsentligforkøber.Detmåantages,atsælgeralenevilhavehandlet

groftuagtsomtogdermedansvarspådragendeidesituationer,hvordetburdehaveståetsælger

ganskeklart,atdenneoplysningvarvæsentligforkøber.Såfremtderertaleomfxendagliggene

forsælger,mådetståklartforham,atdetligeledesvilværeendagliggeneforkøber.Sælgervil

herefterhavehandletgroftuagtsomtvedikkeatoplyseomdetteforhold,selvomhanikkespecifikt

erblevetspurgthertilisælgeroplysningsskemaet.

68

Kapitel5–SamletsammenfatningVedhuseftersynsordningenkansælgervedatopfyldeenrækkebetingelserblivehæftelsesfritaget

forfysiskemanglervedejendommensbygninger.Undtagelsenhertiler,atsælgeralligevelkanblive

ansvarligforfejlogmanglervedejendommen,såfremthanharhandletgroftuagtsomtellersvigag-

tigt,jf.LFFE§2,stk.5.Idettekandidatspecialeerdetblevetundersøgthvornårsælgeripraksishar

handletgroftuagtsomtogdermedhæfterformanglen.Detfremgårafforarbejderne,atdetersæl-

gerstilsidesættelseafoplysningspligten,derofteviludgøregrovuagtsomhed.Endvidereviserprak-

sis,at såfremtsælgerharudført selvbyg,kanhanblivegjortansvarlig forgrovuagtsomhedved

udførelsenafarbejdet.

Sælgerbesvareriforbindelsemedudarbejdelsenaftilstandsrapportenetsælgeroplysningsskema.

Detteskemaindeholderenrækkespørgsmålomkring,hvorvidttageterutæt,gulveterskævt,om

dererforetagetselvbyg,tilbygninger-ellerombygningeretc.Sælgerskaloplyseloyaltomdissefor-

holdspørgsmåleterdog,hvornårsælgersforkertebesvarelseafdissemedførergrovuagtsomhed.

Derkanudledesnoglefællesmomenterforuagtsomhedsbedømmelsen.

Ihenholdtiloplysningsansvaretvedselvbygkanfølgendeudledes.Selvbygerikkeisigselvenman-

gel,ansvarforsælgerforudsætterderfor,atdererendefektveddetudførteselvbyg.Praksisviser,

atenforkertbesvarelsemedførergrovuagtsomhed.Sælgerbliveransvarligformanglenuansetom

hanharkendskabtilellerburdehavekendskabtil,atdeneksisterer.Sælgerkanhavedeltagetmed

andreiudførelsen,hvilketsælgerskaloplyseomsomselvbyg,hvishanharhaftvæsentligindfly-

delsepåarbejdetsudførelseogledelse.Såfremtsælgererselvbyggerogoplyserherom,skalhan

oplyseikorrektomfangomdetudførtearbejdedvs.samtligeafdebygningsdele,dererudførtved

selvbyg.Derimodkanderværetaleommindrearbejder,derliggernogentidtilbage,hvorfordet

ikkevilværegroftuagtsomt,atsælgerikkeharoplystherom.

Selvomsælgerharoplystkorrektomdetudførteselvbygviserpraksis,athankanbliveansvarlig,

hvisdererhandletgroftuagtsomtvedudførelsenafselvbyggeriet.Hervedsesdet,atdomstolene

læggervægtpåomarbejdeterudførthåndværksmæssigtkorrekt.Detteerudtrykfor,atderved

udførelsenforeliggeruagtsomhedietellerandetomfang.Dettemedførerdogikkealene,atsælger

harhandletgroftuagtsomt.Herefterlæggerdomstolenevægtpå,hvorvidtsælgerharsøgtfagkyn-

digbistand.Harsælgerikkesøgtsådanbistandindenudførelsenharhanhandletgroftuagtsomt.

Ensælger,derharsøgtfagkyndigbistand,harsåledesgjortetforsøgpåatudførearbejdetkorrekt

69

ogharhermedindsetsinegenmanglendefagkundskab.Detvilherefterværemindrenærliggende,

athanskullehavehandletgroftuagtsomtvedudførelsen.

Ihenholdtiloplysningsskemaetsspørgsmåltilbestemteforholdkangenereltudledes,atenforkert

besvarelsenherafmedførergrovuagtsomhed.Dererforskelligemomenter,somerfællesforom

sælgervurderesathavehandletgroftuagtsomt,dogkandevarierealtefterhvadderspørgestil.

Kendskabettilforholdenemåansesforatværeafgørendeforomsælgerharhandletgroftuagt-

somt.Etmoment,derkanpåvirkedennekendskab,erommanglenharudgjortendagliggene.Den

dagligegenekanfxværeutæthederitagetellerskævegulve.Veddisseharsælgerlevetmed,at

derharværetvandpågulvetelleratmøblerskalklodsesop.Såfremtderharværetdagligegener,

vildissemedføre,atsælgerfindesathavehaftkendskabtilproblemernevedejendommen.

Sælgersejertidkanogsåpåvirkeuagtsomhedsbedømmelsenogkanhervedgiveetbilledeafom

sælgerharhaftkendskabtil forholdene.Hvissælgersåledesharudbedretenrækkeforholdved

ejendommenoverenlængereårrække,vildetikkeværegroftuagtsomt,atsælgerikkeoplyserom

udbedringenafrevner.Selvomderertaleomenrækkereparationer,vildetikkemedføreatsælger

burdehavekendskabtilproblemernesomfangpga.spredningenafreparationerne.Havdehanfo-

retagetsammeantalreparationeroverenkortereårrækkepåfxetparårvildetværemerenærlig-

gende,atsælgerburdeindse,atdervartaleommereendmindrerevner.Det,atderertaleom

mindreforhold,somsælgerikkevurderesathæftesigvedlængere,talerligeledesimodgrovuagt-

somhed.Tilsvarendevilenforglemmelseafskaderpågulvet,hvorder fx5år forindensalgeter

blevet lagttæpperpå, ikkekonstitueregrovuagtsomhed.Derimodvilsælgerhavehandletgroft

uagtsomt,hvisforholdenehavdeværettydelige,mensælgermodbedrevidendeharvalgtatbe-

svareoplysningsskemaetforkert.Desudenvilsælgersdirekteforsøgpåatskjulemanglerneforsåvel

købersomdenbygningssagkyndigemedføregrovuagtsomhedhvisikkesvig.

Inoglesituationerharsælgerendokumenteretvidenommangler.Dettekanværesigiformafen

tidligeretilstandsrapport.Deterherefterikkerelevantatvurdere,hvorvidtsælgerhavdeoplevet

ellerbemærketmanglen.Hanharvedtilstandsrapportenfåetenfagkyndigpersonsordfor,atejen-

dommenliderafvissemangler.Sælgervilherefterhavehandletgroftuagtsomt,såfremthantilba-

geholdersådannerapporteromejendommen.Enforkertbesvarelseafoplysningsskemaetsamtat

sælgerikkevideregivertidligeretilstandsrapporterkanmedføre,atsælgervurderesathavehandlet

svigagtigt.

70

Sælgerforventesikkekunneopdagesætningsskaderellerproblemermeddetgeotekniskeforhold,

medmindrederfremkommeralvorligerevnerellersætningerpåhuset.Derstillesherefterialmin-

delighedikkekravtil,atsælgerskalmistænkesætningsskader.Såfremtsælgerharudbedretrevner

ogsætningsskader,ogdisseeromfattende,vilen forkertbesvarelseafoplysningsskemaetvære

groftuagtsomt.Hvissælgerstillertingforanrevnernesamtatdisseblotbliverudbedretkosmetisk

vildetteværegroftuagtsomtSælgerharsåledesbevidstfortietforholdvedejendommen,ogbe-

svaretoplysningsskemaetforkert.

Sælgersgroveuagtsomhedkangældeforhold,derikkebliverspurgttiliskemaet.Deterherafgø-

rendehvornærtdetharståetsælgeratkendetilfejlenedvs.tilsvarendevurdering,somhvissælger

skullebesvareetspørgsmålommangleriskemaet.Herunderskaldetendviderevurdereshvorvidt

sælgerburdevideatdenneinformationvarvæsentligforkøber.Såledesatmanglendeoplysning

heraftilkøberviludløsegrovuagtsomhed.

Genereltkandetudledes,atenforkertbesvarelseafsælgeroplysningsskemaetudgørgrovuagt-

somhed,nårsælgerbesvarermodbedrevidendeherunderkendskabtilmanglerellerudførtselv-

byg.Angårmanglerneforhold,derikkespørgestiliskemaet,kandetogsåværegroftuagtsomt,hvis

detmåtteståklartforsælger,atforholdetvarvæsentligtforkøber.

71

LitteraturlisteBøger

- Edlund,HansHenrik,Handelmedfastejendom,1998,1.udgave,GadJura

- Hjortnæs,Lars,Kommentartillovomforbrugerbeskyttelsevedkøbaffastejendom,1.Ud-gave,Jurist-ogØkonomiforbundetsforlag,1997

- Munk-Hansen,Carsten:Overdragelsesaftalen,manglerogandenmisligholdelse,2010, Ju-

rist-ogØkonomiforbundetsforlag

- Munk-Hansen,Carsten,Retsvidenskabsteori,1.udgave,2014,Jurist-ogØkonomforbundetsForlag

- Pagh,Peter,Omsætningogreguleringaffastejendom,2009,1.udgave,1.oplag,Thomsen

ReutersProfessionalA/S,København

- Rosenmeier,H.P.,Manglervedfastejendom”,6.udgave,KarnovGroup,2013

- Teilgaard,Søren,Forbrugerbeskyttelsevedkøbogsalgaffastejendom–enhåndbog,1996,NytJuridiskForlag

- Tausen,HansHenrik,"Erstatningsansvariforbrugerforholdvedhandelmedfastejendom",

2.udgave,1.oplag,2006,Gjellerup

- Träff,Finn,Købogsalgaffastejendom,4.udgave,KarnovGroup,2011

- Vinding-Kruse,Anders,Erstatningsretten,5.udgave,Jurist-ogØkonomforbundet,1989

- VonEyben,BoogIsager,Helle,"Lærebogierstatningsret",2011,7.udgave,1.oplag,Jurist-ogøkonomforbundetsforlag,

Lovforarbejdermv.

- Bekendtgørelse2012-01-12,nr.13,Bekendtgørelseomdækningsomfangetforejerskiftefor-sikringerihenholdtillovomforbrugerbeskyttelsevederhvervelseaffastejendommv.

- Betænkningnr.1272af1994,Betænkningomforbrugerbeskyttelsevederhvervelseaffast

ejendom

72

- Betænkningnr.1520af2010,BetænkningomHuseftersynsordning,Justitsministeriet

- Folketingstidende1994-1995,TillægA

- Folketingstidende1999-00,TillægA

- Lovbekendtgørelse 2015-09-22 nr. 1123 om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast

ejendom

- Lovnr.609af14.juni2011,Lovomændringaflovomforbrugerbeskyttelsevederhvervelseaffastejendommv.ogflerelove

Afgørelser

FED1998.1718V

FED2002.222V

FED2003.1884V

FED2003.2743V

FED2004.474Ø

FED2006.4V

FED2006.39V

FED2006.256Ø

FED2007.242Ø

FED2008.141Ø

U.1998.185Ø

U.1999.1739V

U.2001.1422/2Ø

U.2002.319H

U.2002.530/2H

U.2002.828H

U.2002.1881V

U.2002.2726V

U.2004.474Ø

U.2005.442Ø

U.2005.2983V

U.2006.1372Ø

U.2009.855V

U.2010.1304V

U.2010.2986/2H

U.2011.3285Ø

U.2012.986V

U.2013.72V

U.2013.293V

U.2013.303V