115311842 Proiect Investitii Decorint SA

7/30/2019 115311842 Proiect Investitii Decorint SA

1/25

CONTABILITATE INTERNATIONALA

PROIECT

ANALIZA PERFORMANEI I EVALUAREAPROIECTULUI DE INVESTIII DIRECTE A

S.C. DECORINT S.A. CLUJ-NAPOCA

Student

1. Miclea ( Bal) Nicoleta

Bucureti

ianuarie 2009


2/25

CUPRINS

1. INTRODUCERE motivarea temei .............................................2

2. ANALIZA PERFORMATEI INTREPRINDERII..........................32.1. Estimarea costului capitalului ntreprinderii (kintrepr)..............8

2.2. Analiza VAN versus prag de rentabilitate contabil si financiar9

2.3. Analiza RIR versus prag de rentabilitate contabil si financiar12

3. EVALUAREA INVESTIIEI (cu autofinanare 100%)...............13

3.1. Elementele financiare pentru fundamentarea VAN................

3.2. Estimarea costului capitalului investiiei (kinv)........................

3.3. Criteriile de evaluare VAN, RIR ........................................3.4. Analiza de sensitivitate............................................................

3.5. Pragul de rentabilitate contabil i cel financiar.......................

3.6. Arborele de decizii i Opiunile reale......................................

3.7. Simularea Monte-Carlo...........................................................

4. IMPACTUL DECIZIEI DE FINANTARE.......................................

4.1. Valoarea actualizata net (VANA) versus costul mediu ponderat alcapitalului................................................................................................

4.2. Costul capitalurilor ntreprinderii i alegerea ratei de actualizare ainvestiiilor..............................................................................................

5. CONCLUZII ......................................................................................

6. BIBLIOGRAFIE ................................................................................

2


3/25

1. INTRODUCERE (motivarea temei)

Piata locala a tranzactiilor si inchirierilor de bunuri imobiliare dinmunicipiul Cluj-Napoca a cunoscut o crestere spectaculoasa, din punct devedere al constructiilor cat si a tranzationarii la bursa, in ultimii zece ani, inspecial prin aportul sustinut si continnu pe care la avut pana in prezentsocietatea comerciala DECORINT SA CLUJ- NAPOCA.

Decorint SA se afl pe piaa construciilor nc din anul 1990, fiindprivatizat integral n 2007. De atunci i pn n prezent compania a devenit unadintre cele mai respectate i de succes firme de pe piaa construciilor clujene.Aceast poziie a fost dobndit datorit profesionalismului angajailor i a fostsusinut de dotarea tehnic modern i de resursele de care dispune firma,astfel permitandu-i s vin n ntmpinarea celor mai exigente cerine aleclienilor.

Prin promovarea unui management performant si executarea unor lucraride cea mai inalta calitate, predate intotdeauna la termen, asa cum SC DecorintSA a demonstrat si in anul 2007, va putea sa-si asigure si in continuare o cotafoarte buna de piata. Obiectul principal de activitate al societatii, inregistrat laOficiul Registrului Comertului Cluj este Dezvoltare (promovare) imobiliara-cod CAEN 4110. Dintre obiectele secundare de activitate ale societatii , o

pondere importanta in Cifra de Afaceri o detine grupa 70Inchirierea sisubinchirierea bunurilor imobiliare proprii. In ultimii ani, societatea a dezvoltat

proiecte importante din care amintim: constructii civile (Stadion CFR Tribuna1 si 2, Parking Suprateran, Power Business Center, Nokia center, locuintesociale), parc logistic (Parc Logistic Decorint - cel mai mare din Cluj-Napoca ),

baze sportive si amenajari interioare.

SC Decorint SA este societate de tip deschis, actiunile sale sunttranzactionate , incepand cu data de 08.08.2006, pe Bursa ElectronicaRASDAQ, avand simbolul de tranzactionare ISIN. Piata de capital estecaracterizata de volatilitate. Ca urmare a acestui fapt , preturile actiunilor pot

fluctua.

Prin raportarea unor indicatori financiari foarte buni, asa cum s-aintamplat la finele anului 2007 si a unei politici de dezvoltare continue, apelandla toate posibilitatile legale de capitalizare a firmei, actiunile societatii vor puteaavea o cotatie foarte buna pe piata si in viitor.

In incercarea de a cunoaste succesul pe piata bunurilor imobiliare dinjudetul Cluj, o piata despre care se afirma ca este greu de intrat si mai greu deramas printre cele doar zece firme care sunt cotate la bursa, am considerat

potrivit ca evolutia societatii mai sus mentionata este un studiu de caz potrivitpentru analiza unaia dintre proiectele sale de investitii.

3


4/25

2. Analiza performantei intreprinderii

SC Decorint SA este societate cu capital majoritat privat. Capitalul socialeste in valoare de 16.793.073 RON , fiind format din 508.881 actiuni, cu ovaloare nominala de 33 RON/ actiune. In anul 2007 nu au avut loc modificariale valorii sau numarului actiunilor detinute in capitalul social.

Evolutia capitalizarii bursiere medii in ultimii 3 ani este prezentata intabelul de mai jos.

Se poate usor observa cresterea extraordinara a valorii tranzactionate si avolumului tranzactionat in anul 2007, fata de ceilalti ani luati in considerare.Capitalizarea medie a fost de 173.200.829 RON in anul 2007. In utima zi detranzactionare a anului 2007(18.12.2007) valoarea medie pe actiunetranzactionata a fost de 507,6 RON, rezultand o capitalizare in aceea zi de258.307.996 RON.

Pretul maxim de tranzactionare a unei actiuni in 2007 a fost de 529,9RON iar pretul minim a fost de 35 RON.

SC Decorint SA, in baza Hotararii AGA din 19.12.2007, intentioneaza sireuseste admiterea la tranzactionare a actiunilor sale la categoria a II-a a Burseide Valori Bucuresti.

Societatea are in proprietate terenuri si cladiri , conform foilor de avere ,situate in Parcul Logistic Decorint, str Orastie nr 10.Suprafata totala a terenuluieste de 146.846,37 MP, din care 140.518,48 MP in proprietate si 6328,09 MP incota indiviza.

Suprafata totala construita a cladirilor din Parcul Logistic Decorint estede 71.820 MP Societatea are in proprietate teren in Strada Dorobantilor, nr 172,in suprafata de 1.700 MP.

Societatea are in administrare teren in Baza Sportiva Decorint, in strada 1Decembrie 1918, nr 41, in suprafata de 45.000 MP, si in proprietate cladiri insuprafata de 16.479,70 MP.

Aceasta locatie face obiectul unui litigiu patrimonial pentru o cota de38,44 %.

La data de 31.12.2007,societatea are constituite ipoteci imobiliare pentruimobilele situate in strada Orastie,nr 10, conform inscrisurilor din CarteaFunciara , in favoarea Bancii Comerciale Unicredit Tiriac, dupa cum urmeaza:

- 1.400.000 RON, , pentru garantarea liniei de credit ;

4


5/25

- 7.899.650 EURO pentru garantarea creditului pe termen lung angajat invederea dezvoltarii Parcului Logistic .Valoarea soldului acestui credit, la data de31.12.2007 este de 4.924.462 EURO;

- 13.400.000 RON plafon pentru emiterea de scrisori de garantie bancara.Din acest plafon, la data de 31.12.2007 erau emise urmatoarele scrisori:

Pentru garantie de buna executie acordate beneficiarilor: 3.775.685 RON:

Pentru garantarea avansurilor incasate de la beneficiari: 2.494.591 RON;Societatea nu are ipotecate , la data de 31.12.2007, utilaje sau mijloace de

transport.

Fig. 1 Evolutia bursiera in ultimele 12 luni

5


6/25

Fig. 2 Structuri bilantiere

Fig. 3 Contul de profit si pierdere

Din analiza datelor de mai sus rezulta ca in anul 2007 s-a realizat unprofit net in valoare de 8.110.179 RON, cu 3.070.179 mai mult fata de prevederiprezentat in anexa 1 Bilantul si Contul de profit si pierdere a SC Decorint SAla sfarsitul anilor 2006 si 2007. Cresterea brut fata de prevederi a fost generatade cresterea volumului de venituri, cu suma de 11.195.470 RON, iar pe de alta

parte de cresterea ratei profitului, aceasta fiind de 12%,fata de 8,8%, cat fusesepreconizata.

In conformitate cu prevederile legale Consiliul de Administratie propuneAdunarii Generale a Actionarilor a SC Decorint SA sa aprobe urmatoarearepartizare a profitului net:

- majorare rezerva legala : 488,444 RON;

- profit nerepartizat: 7,621,725 RON

6


7/25

Fig. 4 Indicatori de performanta2.1. Estimarea costului capitalului intreprinderii (kintrepr)

7


8/25

In conditiile actuale a unei piete financiare deschise capabile sa furnizezenumeroase oportunitati de investire a capitalurilor intreprinderilor este necesar ase compara evolutia de investire a societatilor in functie de o rata normala derentabilitate (medie, k) pe sectoare de activitate, si a vedea astfel daca investitiade capital este eficienta sau ineficienta.

Pentru a reflecta cel mai bine pozitia financiara a societatii prin

influentata costului capitalului intrepinderii mai intai trebuie definit conceptulde cost al capitalului.Asadar, costul capitalului unei firme este media costurilor specifice pe

fiecare sursa de capital, costuri ponderate cu contributia lor in total finantare aintreprinderii. Obtinerea unui cost mai redus al finantarii este deci un cost

posibila numai prin optimizarea deciziei de finantare, respectiv prin modifcareaponderilor de favoarea surselor de capital mai ieftin si/sau care aduc economiide finantare.

In cazul de fata al analizei financiare a Decorint SA rata medie (k) derentabilitate, care este costul mediu al capitalurilor propii (CPR) si imprumutate(DAT) ponderate cu activele economice investite, in medie, in sectorulindustrial respectiv 1 sa estimat a fi de k = 17%.

k = kCPR xCPR% + kDAT xDAT%

1. Raportat la profilul sectorial al BVB, Decorint SA din punct de vedereal capitalizarii. Lichiditatii se prezinta in tabelul de mai jos:

Sursa: www.ktd.ro

Sector Capitalizare% cap.BVB

Valoaretranzactii

% val.BVB

PERpret/val.ctb.

Altele1.355.636.728

4,78% 270.900 0,37% 13,45 0,44

TransilvaniaConstructii

SA Cluj

14.248.668 0,05% 8.887 0,01% - 0,33

La sfarsitul exercitiului financiar pentru 2007 capitalurile proprii alesocietatii sunt in suma de 31.598.632 RON si au inregistrat o crestere de5.163.195 Ron fata de anul 2006, astfel:

1.1.Capitalul social:Valoare de 16.793.073 RON.

In cursul anului 2007 nu au avut loc modificari ale acestuia.1.2.Rezerve legale:1 Stancu, Ion FINANTE : Piete financiare si gestiunea portofoliului, Investitii directe si finantarea lor, Analizasi gestiunea financiara a intreprinderii, Editia a patra, Editura Economica, Bucuresti, 2007.

8
http://www.ktd.ro/http://ktd.ro/bursa/bvb_soc_sumar.php?id=71http://ktd.ro/bursa/bvb_soc_sumar.php?id=71http://ktd.ro/bursa/bvb_soc_sumar.php?id=71http://ktd.ro/bursa/bvb_soc_sumar.php?id=71http://www.ktd.ro/http://ktd.ro/bursa/bvb_soc_sumar.php?id=71http://ktd.ro/bursa/bvb_soc_sumar.php?id=71http://ktd.ro/bursa/bvb_soc_sumar.php?id=71


9/25

Valoare: 871.338 RON.In cursul anului 2007 s-au constituit rezerve legale in procent de 5% din

profitul contabil inainte de impozitare, in valoare de 488.444 RON.1.3.Rezerve din reevaluare si alte rezerveValoare: 6.292.311Aceste elemente de capital propriu nu prezinta modificari in 2007.

1.4.Rezultatul reportatValoare: 20.195.Reprezinta datorii fata de furnizori, aferenti anilor precedenti, care s-au

prescris si au fost transferate din conturile de datorii la rezultatul reportat.1.5.Rezultatul curentValoare: 7.621.735 RON.

Cresterea rezultatului curent aferent anului 2007 a fost cu 257 % maimare fata de anul 2006.

CAPITALIZARE TOTALA

ANI 2006 2007 2006 2007

Active imobilizate 54,544,243 57,367,159Capitaluri

proprii 26,435,437 31,598,632

Active circ.nete -2,889,918 -3,402,424Datorii >1 an (TL) 25,218,888 22,366,103

TOTAL (AE) 51,654,325 53,964,735 TOTAL 51,654,325 53,964,735

2.2. Analiza VAN versus prag de rentabilitate contabil si financiarOrice intreprindere are in desfasurarea activitatii sale un punct critic in

care veniturile totale acopera cheltuielile totale si rezulta prin urmare pragul derentabilitate, care poate fi contabil sau financiar.

Pragul de rentabilitate contabil (QPR) se calculeaza dupa urmatoareaformula :

QPR= (F + Io /n )/ (p v)

El este mai mic decat pragul de rentabilitate finaciar (Q PR < QPR) , deoarece

nu ia in calcul costul de oportunitate al reinvestirii amortizarii anuale. Inconsecinta, firma care isi va fixa un prag de rentabilitate la nivelul celuicontabil va inregistra la acest nivel (QPR ) o VAN negativa.

9


10/25

Fig. 5 Pragul de rentabilitate contabil

In cazul societatii analizate pentru anul de referinta 2007 pragul de

rentabilitate contabil este prezentat in tabelul de mai jos:

Starea probabila a naturii(P,S,p,v,F,I,A) 1 58,43%Explicatii An

Vanzari 45,521,592

Cheltuieli

variable v = 0.68 31,198,651Cheltuieli fixe 9,547,027Amortizari 1,968,750

Dobanzi 9%29925144 2,693,263

Profit inainte de impozit 113,901Impozit pe

profit 16% 113,901

Profit net 0

Imobilizari54544243 33,522,393

Active curentenete 1816338 2,453,127

TOTAL Activ56360581 35,975,520

Cash flow net(disponibil)

22,647,401.97

Prag. Rentab.Profit = 0

Venituri

Cheltuieli

10


11/25

Valoarea intreprinderii 50,105,061

Valoarea actualizata neta (VAN) - 6,255,520

In acest caz este evidenta lipsa de performanta prin pierderea de valoare acapitalurilor de la 26,435,437 RON la 20,179,917 RON (VAN = - 6,255,520RON ), asadar decapitalizarea acestora cu 23,66 %. La nivelul inregistrat maisus (58,43 %), intreprinderea va intra in stare de faliment in 4,22 ani. Analizade mai sus este detaliata pe larg in anexa 2 - Planificarea cifrei de afaceri /Calculul Valorii si al VAN.

In consecinta, pragul de rentabilitate contabil (pentru care profitul net estecel putin egal cu zero) este o avertizare inselatoare. Desi se acopera toatecheltuielile curente, la acest nivel are loc o decapitalizare evidenta a averiiinvestitorilor de capital.2

In opozitie cu indicatorul analizat mai sus, pragul de rentabilitate

financiar exprima marimea critica a vanzarilor intreprinderii pentru carevaloarea actualizata din vanzari este cel putin egala cu cea a capitalurilorinvestite. La acest nivel de activitate, intreprinderea realizeaza o performantamedie la nivelul ratei normale (medii) de rentabilitate din profilul sectorialBVB Altele. Rata k de actualizare a incasarilor si platilor are rolul dereferinta minima pentru converservarea puterii de cumparare a capitaluriloractionarilor.

Fig. 6 Pragul de rentabilitate financiar

Starea probabila a naturii(P,S,p,v,F,I,A) 1 95,94%Explicatii An

Vanzari 74,742,539

2 Stancu, Ion FINANTE : Piete financiare si gestiunea portofoliului, Investitii directe si finantarea lor, Analizasi gestiunea financiara a intreprinderii, Editia a patra, Editura Economica, Bucuresti, 2007.

Prag. Rentab.VAN = 0Vo incasari

Vo plati

11


12/25

Cheltuielivariable v = 0.68 51,225,503Cheltuieli fixe 9,547,027Amortizari 2,449,801

Dobanzi 9%29925144 2,693,263

Profit inainte de impozit 8,826,946Impozit peprofit 16% 1,507,988

Profit net 7,318,958

Imobilizari54544243 55,040,887

Active curentenete 1816338 3,715,112

TOTAL Activ56360581 58,755,999

Cash flow net(disponibil)

7,185,880.59

Valoarea intreprinderii 56,360,581

Valoarea actualizata neta (VAN) 0

In concluzie, activitatea considerata a fi normala de 100% scade la 95,94% in cazul in care VAN=0, un nivel la care totusi se poate afirma ca sereuseste recuperarea valoarii intiale a capitalurilor investite. Profitul inregistratin acest caz de 7,318,958 RON reprezinta media de performanta din sectorul

bursier in care este inregistrata intreprinderea.

Profitul scade si el de la 8,110,179 RON cat era in conditii de activitate

normala 100 % la 7,318,958 RON in conditii de activitate de 95,94 %.

2.3. Analiza RIR versus prag de rentabilitate contabil si financiar

Din cele analizate anterior concluzionam ca pragul de rentabilitatecontabil este de 45,521,592 (pentru care VAN = 0 ) si financiar de 74,742,539(pentru care PN=0).

Analizand in schimb situatia financiara la sfarsitul anului 2007 pentru

intreprindere se poate constata ca rentabilitatea economica (ROA) a fost de20,27 % pe cand rentabilitatea financiara (ROE) a fost de 30,68 %. Avand invedere ca k=17 % (costul capitalului), asadar mai mic decat ROA=18,57 % si

12


13/25

ROE=30,68 % se poate afirma fara restrictie ca intreprinderea este rentabila lasfarsitul anului 2007.

Rentabilitatea societatii , definita ca raport intre rezultatul obtinut siefortul depus pentru obtinerea sa, o redam atat sub aspect economic, cat sifinanciar astfel:

Indicator Mod de calcul 2006 2007Rata bruta a rentabilitatiieconomice

Profit brut / Total active *1005,78 13,28

Rata neta a capitalurilorpermanente

Profit net/ Captaluripermanente*100

6,11 15,02

Rata neta a capitalurilorproprii

Profit net/ Capitaluri proprii*100

11,94 25,66

Constatam ca in anul 2007, atat rata rentabilitatii financiare, cat si ceaeconomica, s-a dublat fata de anul 2006.

Trebuie de asemenea avuta in vedere si relatia de mai jos:

Formula As ROE>ROA>k>Rdob>Rinfl

Pentru ca proiectele actuale sau viitoare intreprinse de societate sa aducaun plus de valoare este necesar ca acestea sa indeplineasca conditia mentionatamai sus pentru ca numai peste acest nivel de activitate se realizeaza vocatia

investitiei eficiente de capital.........Daca (plus de ) valoare e, Nimic nu e . 3

Evolutiile probabile ale intreprinderii, in functie de situatia financiara dela sfarsitului anului 2007, pentru a determina corelatiile dintre cifra de afaceri,

profitul net si VAN sunt prezentate in tabelul de mai jos.

1. Situatia normala :

100%ROE ROA k Concluzia

EBITDA =CA -Cons.ext. -Sal.

14,963,94

CA = 77,901,490

30.68% 18.57% 17.00%

Succes, are loccapitalizarea

EBIT=EBITDA Amortiz.

12,462,18

PN = 8,110,179capitalurilor

propii aleactionarilor

EBIT(1 -)

10,468,16

VAN = 676,257

3 Stancu, Ion FINANTE : Piete financiare si gestiunea portofoliului, Investitii directe si finantarea lor, Analizasi gestiunea financiara a intreprinderii, Editia a patra, Editura Economica, Bucuresti, 2007.

13


14/25

2. PR contabil :58,43%

ROE ROA k Concluzia


4,775,93

CA = 45,521,592

0.00% 4.18% 17.00%

Decapitalizarea averii

actionarilor,desfasoara

EBIT=

EBITDA Amortiz. 2,807,13

PN = -o activitate submediaintreprinderilor

EBIT(1 -)

2,358,07

VAN = (6,255,520)din acelasisectoreconomic

3. PR financiar :95,94%

ROE ROA k Concluzia


13,970,09

CA = 74,742,539

27.69% 17.00% 17.00%

Situatie neutrapentru actionarideoarece sedesfasora oactivitateacoperitoare acostuluicapitalului(conservare)

EBIT=EBITDA Amortiz.

11,520,29

PN = 7,318,958EBIT(1 -

) 9,676,9

5

VAN = -

4. Situatia de avarie :90%

ROE ROA k Concluzia


12,512,87

CA = 70,111,341

23.30% 15.11% 17.00%

Decapitalizarea

averii actionarilor

EBIT=

EBITDA Amortiz.

10,139,27

PN = 6,158,984EBIT(1 -

) 8,517,0

1

VAN = (991,431)

In concluzie, am constatat ca marja de libertate pentru managementulintreprinderii se reduce de la 100 % cat este considerata a fi activitatea normalasi in care VAN inregistreza valoarea maxima, pana la 95,94 % situatie in careVAN=0. Mai mult tot de la acest nivel in sus se indeplineste si Formula AS

14


15/25

prezentata anterior. De asemenea, sub acest nivel al activitatii de 95,94 % sedecapitalizeaza averea actionarilor, intreprinderea va functiona in pierdere.

3. Evaluarea investitiei (cu autofinantare 100%)

Intreprinderea a hotarat in urma evolutiei foarte bune de la sfarsitul anului2007 sa investeasca intr-un proiect de constructii pentru o cladire de birouri, dela periferia municipiului Cluj-Napoca, cu autofinantare 100 %.

In urma analizei situatiei financiare a intreprinderii la sfarsitul anului2007 a rezultat un profit nerepartizat de 7,621,735 RON, asadar aceasta fiindsursa de finantare pentru proiectele viitoare. Prin urmare bugetul investitiei afost stabilit la pragul de 7,200,000 RON.

Sourse de finantare

Autofinatarea cresterii = PNnedistribuit 7,621,735.00Cresterea CS = Emisiune de actiuni noi -2,458,540.00Cresterea DAT TL = Credite noi -2,852,785.00

(pe 4 ani, cu rambursare 'in fine')Total 2,310,410.00

Societatea preconizeaza ca aceasta constructiei va fi finalizata in maxim 2ani, si ca dupa terminarea cladirii va continua sa o administreze inca 3 ani,

asadar in total 5 ani pana cand se doreste ca toate birourile sa fie vandute.3.1. Elementele financiare pentru fundamentarea VAN

Societatea Decorint are marele avantaj fata de concurentea, spre exemplu,ca detine o logistica impresionanta, pe care a dobandit=o in peste jumatate desecol de cand activeaza pe piata romaneasca. Asadar, pentru proiectul intreprinsde aceasta trebuie sa achizitioneze in principal materiale de constructii pentruridicarea cladirii.

In urma demararii mai multor studii de piata, inainte de demarareaproiectului sa ajuns la concluzia ca piata = 5,037.30 iar segmentul de piata = 0.6segment ce a fost corelat si cu cel prezent la bursa.

In continuare vor fi pusi in discutie cei mai importanti 2 factori ai CFDcare pot influenta semnificativ evolutia VAN in urma proiectului derulat desocietate. Sumarul elementelor financiare care fundamenteaza VAN este formatdin : piata, segment de piata, pret de vanzare, cheltuieli unitare, cheltuieli fixe sistarea probabila (nivelul de activitate al societatii).

Segmentul de piata

Asa dupa cum vom observa si in cadrul analizei de sensitivitate acestaeste cel mai important factor CFD care influeanteaza VAN, asadarmanagementul trebuie sa se orienteze spre cresterea segmentului de piata, si

15


16/25

cum se poate realiza cel mai bine acest lucru decat prin intermediulmarketingului, mai exact prin intermediul publicitatii.

Asadar, reclama se va face in principal la posturile de radio si televiziunecare sunt urmarite de persoane din segmentul reprezentativ de clientela, prin

presa scrisa, panouri publicitare, concursuri ce vizeaza raspandirea marcii.Cheltuielile cu reclama sunt semnificative pentru a obtine o crestere a

segmentului de piata.In ciuda apelarii la marketing am considerat ca piata constructiilor este inscadere si prin urmare am considerat urmatoarea evolutie in urmatorii ani :

Explicatii Anii0 1 2 3 4 5

Segment 0.60 0.44 0.46 0.35 0.27

Aceasta decizie a echipei manageriale a fost considerata o masura desiguranta care desi influenteaza negativ evolutia financiara a proiectului, seindreapta totusi spre prudenta.

Pretul de vanzare

Din pacate piata constuctiilor este in cadere libera, dar din acest punct devedere echipa manageriala a hotarat sa mentina un pret ridicat al proiectului,

pentru ca in cele din urma, sa hotarat ca birourile sa fie vandute. Este de

asemenea evident ca se va opta si pentru inchirierea spatiilor de lucru dar numaiin situatia in care nu se vor gasi cumparatori pentru spatiile construite.

Societatea doreste sa obtina un profit mare intr=un timp cat mai scurt side aceea sa optat cu preponderanta pentru vanzarea birourilor in pofidainchirierilor. Mai mult, in cel din urma caz societatea ar fi trebuit sa se ocupe side administrarea cladirea, asadar ar fi inregistrat cheltuieli in plus care trebuiauacoperire de veniturile din vanzari intr=o perioada lunga de timp.

Pretul de vanzare unitar a fost stabilit pentru m2 la un nivel de :

3.2. Estimarea costului capitalului investitiei (kinv)

In derularea proiectului de investitii intreprins de societate este necesardeterminarea unei rate de rentabilitate cerute, care sa remunereze corect risculasumat de investitori, folosinde-se in acest caz 2 modele de estimare a costului

capitalului:- Build-up Method (Pas cu pas);

Pretul de vanzare unitar 2,660.53

16


17/25

- CAPM (Capital Assets Pricing Model). Aceasta rata va fi folosita carata de actualizare in calculul VAN.

In teorie cel mai des folosit este modelul CAPM ce presupune in evalureaproiectelor de investitii ca urmatoarele ipoteze sa fie confirmate:

- piata financiara sa fie eficienta pentru a permite diversificarea

valorilor mobiliare in portofoliu si reducerea semnificativa a riscurilorindividuale;- coeficientul de volatilitate inv al proiectului de investitii sa fie stabil in

timp sau sa varieze foarte putin;- finantarea investitiei sa se faca integral din profitul net nedistribuit sub

forma de dividente;- rata impozitului pe profit este zero.

kinv = Rf+ ( EM - Rf) * invunde:Rf = rata dobanzii fara risc;EM = speranta de rentabilitate a pietei de capital;inv = coeficientul de volatilitate a rentabilitatii actiunilor firmei in raport

un rentabilitatea pietei de capital.

Rata dobanzii fara risc este de regula randamentul titlurilor de stat,randamentul mediu al pietei este o medie anuala a randamentului unui indice

bursier. Potrivit www.bvb.ro rata dobanzii fara risc este de 1,5 %, randamentul

mediu al pietei este de 13,4 % iar indicatorul beta al intreprinderii este de 1,83%.

Rezulta de aici un kinv = 23,29 %.

Indicatorul costului capitalului investitiei (kinv) trebuie analizat in functiede urmatoarele relatii:

1. kinv kec

2. RIR > kinv sau RIR < kinv

Avand in vedere ca indicatorul costul mediu ponderat (kec)inregistreaza ovaloare de 17 % ca anterior am identificat costul proiectului de investitii (kinv) cafiind 23,29 % si ca in urma analizei investitiei se estimeaza ca aceasta va aveaunRIR = 38%, se poate afirma in concluzie ca intreprinderea poate sa accepte fararezerve investitia.

RIR > kinv > kec48 % > 23,29 % > 17 %

17
http://www.bvb.ro/http://www.bvb.ro/


18/25

In urma analizei situatiei financiare a intreprinderii la sfarsitul anului2007 a rezultat un profit nerepartizat de 7,621,735 RON, asadar aceasta fiindsursa de finantare pentru proiectele viitoare. Prin urmare suma investita este de7,200,000 RON.

Sourse de finantareAutofinatarea cresterii = PNnedistribuit 7,621,735.00Cresterea CS = Emisiune de actiuni noi -2,458,540.00Cresterea DAT TL = Credite noi -2,852,785.00

(pe 4 ani, cu rambursare 'in fine')Total 2,310,410.00

3.3. Criteriile de evaluare VAN, RIR...

Evaluarea proiectului de investitii avand in vedere mai multe criterii,dintre care le-am folosit pe urmatoarele:

1. VAN (valoarea actualizata neta) se detemina ca diferenta dintrefluxurile de trezorerie viitoare actualizate la rata dobanzii de piata, respectivvaloarea actuala Vo, pe de o parte si capitalul investit Io, pe de alta parte.Regula VAN porneste de la ipoteza de piata monetara nesaturata: capitalurile I

pot fi oricand reinvestite pe piata monetara la rata dobanzii (k), pentru a obtinefluxuri de trezorerie viitoare Cft.

0

1

00)1()1(

Ik

VR

k

CFDIVVAN

n

nn

t

t

t +

++

== =

CFDt (Cash-flow disponibil)=PN+Amo+Dob-Imo-ACRnete

Imo=Imo1-Imo0+Amo1

ACRnete = ACRnete1- ACRnete0

Folosind ca rata de actualizare costul capitalului determinat mai sus seobtine o valoare actualizata neta (VAN) de 10,575,860 RON (mai mare cazero) mult mai mare decat valoare investitiei de 7,200,000 RON.

Desi dupa cum am observat segmetul de piata influenteaza cel mai multevolutia VAN din estimarile efectuate , si in conditiile in care cei sase factori aiCFD isi mentin evolutiile preconizate, VAN nu poate sa scada mai mult de8,000,000 RON (valoare cea mai mica la care poate sa ajunga VAN).

Deoarece VAN>0 rezulta ca proiectul de investitii este rentabil, deci seva lua decizia de adoptare a acestuia.

2. Rata interna de rentabilitate (RIR) este rata de rentabilitate specificaproiectului de investitii analizat. Este acea rata de actualizare a cash-flow-urilorviitoare care ar egaliza valoarea actuala Vo cu investitia initiala Io.

18


19/25

In cazul proiectului de investitii pentru constructia cladirii de birouri,RIR are o valoare de RIR=48%, mai mare decat costul capitalului investitiei,situat la valoare de Kinv=23,29%.

Actionarii au stabilit un nivel minim de rentabilitate de RIR propus=40%,

si desi proiectul propus are un RIR=48% actionarii hotarasc sa investeasca inacesta, bazandu-se pe o crestere a pietei cladirilor de birouri care sa influentezeastel o crestere a RIR.

Reguli:

VAN: se accepta numai proiectele de investitii cu VAN>0 RIR: se accepta numai proiectele de investitii cu RIR>k

Avand in vedere cele doua conditii descrise pana acum preconizeaza oevolutie pozitiva proiectul de investitii se va pune in practica.

3. Termenul de recuperare (TR) exprima numarul de ani in care cash-flow-urile nominale sau cele actualizate acopera investitia initiala. Slabiciunileindicatorului tin de neglijarea in evaluare a cash-flow-urilor ulterioare TR, decaracterul arbitrar al TR de referinta, de ignorarea valorii timp a banilor in TRnominal.

Termenul de recuperare nominal este de 1,89 ani Termenul de recuperare actualizat este de 2,68 ani

4. Indicele de profitabilitate (IP) exprima rentabilitatea investitiei peintreaga perioada de exploatare a VAN la Io sau a Vo la Io.

IP = 146,8 %

Cu alte cuvinte, investitia realizata aduce un surplus de valoare de 146,8lei la 1 leu investit, deci proiectul de investitii este avantajos. In cazul

proiectului propus cei 7,200,000 RON va aduce un surplus de valoare de1,056,960,000 RON.

Pentru ca un proiect de investitii sa fie acceptat trebuie ca indicele deprofitabilitate sa fie mai mare decat 1.

3.4. Analiza de sensitivitate

Analiza de sensitivitate, ntr-o accepiune foarte general, reprezintinvestigaia care se realizeaz cu privire la nivelul unor factori, la potenialele

modificri sau erori ce se pot produce, precum i cu privire la impactul pe careacestea le vor avea asupra fenomenului (ca rezultant a factorilor). Cu alte

19


20/25

cuvinte, reprezint studiul modificrilor pe care aceste schimbri sau erori legenereaz asupra rezultatelor unui fenomen.

n acelai timp, despre analiza de sensitivitate se poate spune c este ometod de msurare a riscului, n direct corelaie a acestuia cu performaneleunui sistem, aplicarea acesteia regsindu-se n studiile de simulare ale unorsisteme reale foarte variate, dintr-o gam larg de domenii de activitate: chimie,

fizic, inginerie, medicin, economie, management.n mod evident, scopul acestei lucrri const n a prezenta analiza de

sensitivitate ca instrument al cuantificrii riscului ce influeneaz activitileeconomice i de management, ca metod de analiz i diagnostic financiarutilizat n studiul echilibrului financiar i, n consecin, n calitatea sa detehnic de evaluare financiar i fundament al deciziei.

Din punct de vedere al diagnosticului echilibrului financiar, analiza desensitivitate evideniaz exact aciunea celor dou axe, ce dau sens noiunii deechilibru, i anume: rentabilitatea i riscul.

Analiza de sensitivitate se bazeaza pe o matrice de marimi a VAN aleunei investitii pentru fiecare factor determinant si pentru fiecare stare a naturii,in urmatoarele doua etape :

1. Constructia modelului de determinare a cash-flow-urilor anuale:

CFDt = PNt + Amot Imot - ACRnetet

Modelul scoate in evidenta sase factori determinanti ai CFD t :

P; S; p; v; F si DACRneteunde:

P= piata totalaS= segment de piata

p= pretul de vanzare unitarv= cheltuieli variabile

F= cheltuieli fixeDACRnete = durata de rotatie a activelor circulante nete

2. Simularea modelului pe trei stari (optimista, pesimista si neutra) alefactorilor CFDt , si calculul VAN de fiecare data permite evidentierea abaterilor

posibile de VAN la diferiti factori ai CFDt.Asadar factorii care se disting din punct de vedere al impactului in

evolutia VAN sunt pretul unitar si segmentul de piata, dar trebuie totusiremarcat si faptul ca la modul general influentele celor 6 factori sunt foarte mult

apropiate intre ele, si astfel managementul societatii va avea dificultati inhotararea asupra caror factori sa se concentreze in incercarea de a contracaraimpactul negativa asupra VAN. Impactul asupra VAN este prezentat in graficulde mai jos.

20


21/25

7,500,000

8,500,000

9,500,000

10,500,000

11,500,000

12,500,000

13,500,000

-10% -5% 0% 5% 10%Variatii in raport cu starea i nitial a (%)

VAN (RON)Piata

Segmentul

Pretul unitar

Ch.Var.Unitare

Chelt.Fixe

Dur.Rot.ACR

Fig. 7 Impactul factorilor CFDt asupra evolutiei VAN

Asa cum era de asteptat cel mai mare impact asupra evolutiei VAN il aresegmentul de piata, adica vanzarile, in urma analizei efectuate a rezultat cel maimic VAN probabil care ar putea fi obtinut in valoare de 5,403,358 RON mai

putin cu 1,796,642 RON fata de investitia initiala de 7,200,000 RON sau maiputin cu 5,172,502 RON fata de VAN = 10,575,860 car fi obtinu in conditiinormale ale influentei celor 6 factori CFDt.

4,000,000

6,500,000

9,000,000

11,500,000

14,000,000

16,500,000

Piata Segmentul Pret unitar Var.unitare Ch.fixe Dur.rot.ACR

-20%

-10%

0%

10%

20%

Fig. 8 Impactul factorilor CFDt asupra evolutiei VAN

In concluzie la o scadere de 20% a segmentului de piata VAN va scade siel cu aproximativ 50%. Mai mult, trebuie remarcat si cea mai mare valoare

inregistrata de VAN in urma influentelor probabile a celor 6 factori dejaenumerati, si anume 15,748,359 RON mai mult cu 8,548,359 RON fata deinvestitia initiala de

21


22/25

7,200,00 RON si cu 5,172,499 RON fata de VAN in conditii normale de lucruin valoare de 10,575,860 RON in urma aceleasi influente a segmentului de

piata. Prin urmare, in opozitie cu cele constate in sens negativ in urma analizeiinfluentei segmentului de piata asupra evolutiei VAN se poate afirma ca la ocreste de 30% a acestui factor VAN va creste si el cu 50%.

Analiza de sensitivitate releva in acest caz ca managementul societatii, in

urma influentei probabile constatate a segmentului de piata, trebuie sa seconcentreze asupra imaginii, pozitiei societatii pe piata, asadar a marketingului.Managerii ar trebui sa apeleze la publicitate si probabil chiar la una agresiva,

pentru ca in final nu numai ca ar reduce impactul posibil negativ al segmentuluide piata asupra VAN dar ar putea chiar sa ajute la cresterea VAN prin vanzareapartamentelor intr-un timp mai scurt si la un pret mai mare decat cel

preconizat.

3.5. Pragul de rentabilitate contabil si financiar

Pentru ca proiectul implementat de societate sa fie rentabil trebuie sa ia inconsiderare analiza pragul de rentabilitate contabil si financiar.

Anterior am definit pragul contabil ca fiind nivelul in care vanzarile suntegale cu cheltuieli si astfel rezulta un profit net zero.

Pentru proiectul ce urmeaza a fi implementat de catre intreprindere pragulcontabil este de 529,155 RON si prin urmare rezulta o valoare puternicnegativa a VAN de 6,144,254 RON, asadar daca acestea ar fi vanzarile

primului an investitias-ar pierde aproape in totalitate. Evident ca acest nivel este coroborat si cu

nivelul de activitate al societatii pentru acest proiect, acesta fiind de 11,02%.Prin urmare, societata trebuie sa inregistreze, de pe urma proiectului pe care ilva demara, un nivel al vanzarilor superior valorii de 529,155 RON saunivelului de activitate de 11.02% pentru a inregistra profit, dar care va ducetotusi la un VAN puternic negativ.

Daca proiectul va inregistra o valoare a VAN de 6,144,254 RON peintreaga perioada de derulare a acestuia atunci societatea va intra in faliment

peste 10 ani de la inceperea derularii proiectului.Pragul de rentabilitate financiar al proiectului ce se doreste a fi demarat se

situeaza la un nivelul al vanzarilor de 12,219,550 RON, si un nivel al activitatiide 61,79% si care se concretizeaza astfel in VAN = 0. Asadar de la aceste douaniveluri in sus proiectul inregistreaza performanta pentru intreprindere, si serealizeaza recuperarea investitiei dar si un plus de valoare.

3.6. Arborele de decizii si optiuni reale

Da posibilitatea analizarii VAN a investitiei pe baza intercolerarii in timpa cash-flow-urilor anuale si a optiuniulor reale ce pot fi luate in acest context: de

extindere, de continuare, de asteptare sau de abandon a investitie.Una dintre cele mai bune modalitati de analiza a variantelor unei decizii este asanumitul arbore de decizie, care permite vizualizarea directiilor pe care

22


23/25

actiunile pot evolua, avand ca punct de plecare diferite decizii ce vor fi luate inviitor. Sa presupunem ca un manager trebuie sa decida daca sa investeasca

pentru asimilarea unui nou produs (sau perfectionarea celui existent infabricatie). Daca noul produs sau cel perfectionat va fi un succes, firma sa va fiun competitor puternic. Daca nu, concurenta poate fabrica produsul si, prinaceasta, poate sa pericliteze pozitia firmei pe piata, pentru ca aceasta nu va avea

un produs nou sau perfectionat.In arborele de decizie prezentat In figura 5.2, procesul decizionalIncepe cu decizia din punctul A. In acest punct, se poate decide avizarea

proiectului de asimilare a noului produs sau nu. In punctul B, se va lua o nouadecizie, respectiv daca sa se produca pentru piata sau sa se amane productia silivrarea pe piata a noului produs.Cele doua alternative ale unui eveniment posibil concurenta introduce sau nuun nou produs ; determina consecintele descrise in ultima coloana a arborelui,

pentru fiecare linie de actiune ce ar fi urmata.Semnificativ, in folosirea arborelui de decizie, este faptul ca el ofera elementede alerta pentru managerii inteligenti. Elaborarea lui ii permite managerului savada cel putin alternativele majore si faptul ca deciziile ce vor urma suntdependente de evenimentele viitoare.Arborele de decizie largeste sfera rationamentelor, cu focalizare pe elementelecritice ale unei decizii, eliminand premise, adesea ascunse si dezvaluind pasii deurmat in luarea unei decizii in conditii de incertitudine.Si, daca evenimentelor si alternativelor li se pot asocia probabilitatii demanifestare, creste evident valoarea acestui instrument pentru luarea unor decizii mai bune.

3.7. Simularea Monte Carlo

Este o analiza de sensitivitate mult mai aprofundata ce ia in calcul omultime (finita) de stari probabil ale factorilor modelului CFD t selectate dupaun proces generator de numere aleatoare. Din distributia normala a

Simularea Monte Carlo se face prin intermediul calculatorului cu omultime de iteratii ale starilor probabile ale cash-flow-urilor anuale.

Probabilitatea VAN sa fie negativa, adica sa aiba loc o decapitalizare aaverii actionarilor este de 48,80%.

P(VAN


24/25

Distributia de probabilitate a VAN

00.020.040.060.080.1

0.120.140.160.180.2

(7,200

,000

.00)

(5,700

,000

.00)

(4,200

,000

.00)

(2,700

,000

.00)

(1,200

,000

.00)

300

,000

.00

1,80

0,00

0.00

3,30

0,00

0.00

4,80

0,00

0.00

6,30

0,00

0.00

7,80

0,00

0.00

propabilit

ati

Fig. 9 Distributia de probabilitate a VAN

5. CONCLUZII

In urma analizei performantei intreprinderii Decorint SAs-a constatat

ca acesta este performanta, atat din punct de vedere al pragului contabil,cat si

al celui financiar (VAN>0,PN>0 si ROE>ROA>k>Rdob>Rinfl).

Societatea doreste sa realizeze un proiect de investitii pentru construireaunei cladiri de birouri, de la periferia municipiului Cluj-Napoca, cuautofinantare 100 %.

In urma analizei de mediu cert, s-a decis acceptarea acestui proiect ,

deoarece indeplineste toate criteriile de evaluare (VAN>0, RIR>k, IP>0).

Analiza de sensitivitate a relevat faptul ca pretul are cel mai mare impact

asupra VAN,deci a capitalizarii averii actionarilor. In concluzie strategiile

intreprinderii trebuie sa ia in calcul pretul unitar de vanzare al produselor

comercializate.

Probabilitatea ca VAN sa fie negativ in perioada urmatoare, folosind un

set de 250 de scenarii pentru analiza Monte Carlo, este de 48,80%.

Pragul de rentabilitate financiar al proiectului ce se doreste a fi demarat sesitueaza la un nivelul al vanzarilor de 12,219,550 RON, si un nivel al activitatiide 61,79% si care se concretizeaza astfel in VAN = 0. Asadar de la aceste doua

niveluri in sus proiectul inregistreaza performanta pentru intreprindere, si serealizeaza recuperarea investitiei dar si un plus de valoare.

24

VAN = 0


25/25

6.BIBLIOGRAFIE

1. Prof.univ.dr. ION STANCU, Asist. univ.drd. FLORENTINA BALUAsist. univ. drd. ANA MARIA JIANU- Investitii directe si finantarea lorEditura ASE, Bucuresti, 2004

2. Prof. univ. dr. AUREL ISFANESCU, Prof.univ. dr. VASILE ROBU, Lect.univ. dr. ANCA MARIA HRISTEA, Asist. univ. dr. CAMELIA VASILESCU-Analiza economico-financiara Editura ASE, Bucuresti, 20023. Prof.univ.dr. ION STANCU, Asist.univ.drd. Florentina BALU ,Asist.univ.drd. Oana DICEA, Catedra de Finane, ASE Bucureti -Investitiidirecte si de finanterea lor suport de curs

4. www.bvb.ro

5. www.capital.ro

6. www.transilvaniaconstructii.ro

7. www.parclogistictransilvania.ro

8. www.kmarket.ro

9. www.ectap.ro

10. www.clubinvest.ro

11. www.markmedia.ro

12. www.kompass.com

13. www.businessplan.com
http://www.bvb.ro/http://www.capital.ro/http://www.transilvaniaconstructii.ro/http://www.parclogistictransilvania.ro/http://www.kmarket.ro/http://www.ectap.ro/http://www.clubinvest.ro/http://www.markmedia.ro/http://www.kompass.com/http://www.businessplan.com/http://www.bvb.ro/http://www.capital.ro/http://www.transilvaniaconstructii.ro/http://www.parclogistictransilvania.ro/http://www.kmarket.ro/http://www.ectap.ro/http://www.clubinvest.ro/http://www.markmedia.ro/http://www.kompass.com/http://www.businessplan.com/

Documents

115311842 Proiect Investitii Decorint SA