07 Manual de Procedimientos Registrales.pdf

8/9/2019 07 Manual de Procedimientos Registrales.pdf

1/316

Manual de los

registrales

procedimientos

BIBLIOTECA DEL ABOGADO PROCESALISTA


2/316

Manual de los

registrales

procedimientos

BIBLIOTECA DEL ABOGADO PROCESALISTA

AV. ANGAMOS OESTE 526 - MIRAFLORES

www.gacetajuridica.com.pe(01) 710-8900 TELEFAX: (01) 241-2323


3/316

5

PRESENTACIN

La presente obra rene en un solo volumen ensayos de renombradosespecialistas en materia registral que examinan, con gran profundidad

y esmero, temas de gran importancia en la prctica cotidiana de todas

aquellas personas vinculadas a esta rea.

Es bien sabido que el Derecho Registral constituye, sin lugar a dudas,

una de las ramas del Derecho que presenta las ms notables dificulta-

des, tanto por la profusin de normas dictadas sobre la materia como por

su extremada especializacin. Los problemas aplicativos que se deben

afrontar requieren, pues, de una constante reflexin a fin de poder darlescabal respuesta.

Esta es la mira que tiene el presente volumen titulado: Manual de los

Procedimientos Registrales, cuyo contenido responde a la urgente ne-

cesidad de resolver las cuestiones cruciales en materia registral, tales

como: la inmatriculacin de inmuebles en el reglamento de inscripciones

del registro de predios, el problema de la continuidad de los rganos di-

rectivos de las asociaciones, los sistemas de folio real y folio personal en

los registros jurdicos y su relacin con el catastro en el caso del registrode predios, el siempre complicado tema de la doble transferencia inmo-

biliaria y la manera de proceder en cuanto a cul adquirente proteger,

la duplicidad de partidas originadas por la falta de un adecuado sistema

de catastro, el rgimen legal vigente con respecto a la junta de propieta-

rios que impide un eficiente funcionamiento de las administradoras, y el

saneamiento de predios.


4/316

6

PRESENTACIN

Salta a la vista la envergadura de este esfuerzo reflexivo por dar

una visin sistemtica y ordenada dentro de la dispersin legislativa

y los diversos pronunciamientos jurisprudenciales sobre las materias

abordadas.

Esperamos que esta nueva entrega de nuestro sello editorial sea de la

mayor utilidad y provecho para todos los suscriptores, as como para to-

dos aquellos que estn vinculados al ejercicio del Derecho Registral.

Luis Crdenas RodrguezCoordinador de la obra


5/316

Gnther Gonzales BarrnRosa Isabel Quintana Livia

La inmatriculacin

de predios


6/316


7/316

9

La inmatriculacin de predios

Gnther Gonzales Barrn(*)

Rosa Isabel Quintana Livia(**)

Nuestro pas acoge la postura simplicadora, dando entrada a sistemas senci-

llos y rpidos de inmatriculacin, cuya nalidad es dotar a los ciudadanos de unttulo de propiedad seguro, que permita su ecaz defensa y que sirva para mo-

vilizar el crdito mediante hipotecas. No obstante, en opinin de los autores,una inscripcin simplicada y sin las mnimas garantas de seriedad representaun peligro contra los derechos largamente consolidados, y una amenaza paralos terceros que errneamente puedan conar en un registro inexacto, por loque el legislador se habra engaado en la falsa seguridad de una inscripcin atoda costa, sin las comprobaciones y cautelas necesarias.

I. QU ES UN PREDIO NO INSCRITO?El Registro de la Propiedad Inmueble se cre en nuestro pas median-

te Ley de 2 de enero de 1888(1) y, a pesar del tiempo transcurrido, an

(*) Doctor en Derecho por la PUCP. Magster en Derecho Civil y Abogado por la PUCP. Diplomado en Eco-noma y Derecho del Consumo por la Universidad Castilla La Mancha (Espaa) y PUCP. Especializacinen Derecho Constitucional por la Universidad Castilla La Mancha. Profesor de Derecho Civil y DerechoRegistral, en las Secciones de Pregrado y Postgrado, de la PUCP, USMP, UIGV y UNMSM. Juez Supe-rior Titular de la Corte de Lima. Ha sido Presidente de los Tribunales Administrativos de COFOPRI ySUNARP, as como Notario de Lima.

(**) Abogada con estudios concluidos de Maestra en Derecho Notarial y Registral por la Universidad IncaGarcilaso de la Vega. Estudios en curso de Maestra en Derecho de la Empresa por la Ponticia Univer-sidad Catlica del Per. Becaria de la Agencia Espaola de Cooperacin Internacional para el Desarrollo(AECID). Asistente Registral de la Zona Registral N IX - Lima.

(1) Por nuestra parte hemos utilizado la fecha de promulgacin de la ley que tradicionalmente se acepta,pero el tema se mantiene en la duda. No hay certeza en cuanto a la fecha en que fue promulgada laley que estableci el Registro de la Propiedad Inmueble en el Per. En el diario ocial El Peruanodela poca, la citada ley aparece promulgada con fecha 20 de enero de 1888. En la exposicin de moti-vos del Vocal de la Corte Suprema Dr. Alejandro Arenas, acerca del primer Reglamento Orgnica de laexpresada ley, inserta en el nmero 16 de la Memoria del Ministro de Justicia y Culto, Instruccin y Be-necencia al Congreso Ordinario de 1889, se hace de la mencin de la ley de 10 de enero de 1888, pero

en las publicaciones ociales de la Direccin General del Registro de la Propiedad Inmueble, y en leyes


8/316

10

GNTHER GONZALES BARRN / ROSA ISABEL QUINTANA LIVIA

existen grandes extensiones de propiedad territorial que no han sido in-matriculadas, es decir, que nunca han tenido acceso a la vida registral.Por consiguiente, todos los actos de mutacin jurdico-real sobre dichas

ncas se realizan al margen e independientemente del Registro.

Sobre el particular, creemos necesario aclarar un aspecto que muchasveces no es interpretado correctamente, y es el referido a qu se entien-de por un predio no-inscrito. As, es comn que muchas ncas inscritashayan sido objeto de independizaciones, subdivisiones o transferenciasdominicales que nunca fueron inscritas. En tal caso, las ncas formanparte de un rea de mayor extensin ya registrada. En este punto, se debetener en consideracin que el Registro de Predios se encuentra organi-

zado en base al folio real (artculo 4 Reglamento de Inscripciones delRegistro de Predios, de 2008, en adelante RIRP), es decir, cada predioda lugar a la apertura de una partida u hoja de inscripcin en forma ex-clusiva, y en la cual se inscriben todos los actos que a l correspondan.Este hecho excluye la posibilidad de que puedan abrirse dos partidas parauna nca o para una porcin de ella, por cuanto en ese caso el Registroarrojara una informacin falsa y engaosa, en tanto los interesados ten-dran inscripciones diversas y contradictorias sobre un mismo inmueble,lo cual socavara el fundamento mismo de la institucin registral, cuales, otorgar publicidad y seguridad jurdica con justicia a la contrataciny al trco. Por esta razn, una vez inmatriculado un inmueble, todos losactos o contratos relativos a la totalidad o fraccin de dicho predio se ins-criben en la misma partida registral. En ningn caso, proceder abrir unanueva partida registral aun cuando se tratase de la porcin menor de uninmueble inscrito con mayor rea o cabida.

El adquirente de un predio no-inscrito, aunque acte de buena fe ya ttulo oneroso, no resulta protegido por falta de aplicacin de los prin-cipios registrales. Por tal razn, deber sufrir los gravmenes, cargas oembargos que afecten el inmueble aun cuando no los conozca. Son losriesgos naturales por defecto de publicidad, y en tal condicin opera sim-plemente el ttulo ms antiguo (art. 1135 CC).

posteriores como la de 10 de enero de 1889, se hace referencia al 2 de enero de 1888, como fecha de pro-mulgacin de dicha ley: ACEVEDO Y CRIADO, Ismael. La institucin del Registro de la Propiedad

Inmueble en el Per, sus antecedentes legales y reformas ms urgentes. UNMSM - Facultad de Derecho,

Lima, 1959, p. 99.


9/316

11

LA INMATRICULACIN DE PREDIOS

II. LA INMATRICULACIN O PRIMERA INSCRIPCIN

La inmatriculacin es el ingreso de una nca en el Registro, es decir,

se trata de la primera inscripcin referida a un inmueble determinado,con lo cual este comienza su vida o historia registral. Normalmente, ladoctrina registral ha venido utilizando como sinnimas las expresionesinmatriculacin(2) y primera inscripcin de dominio(3), aun cuandotericamente es posible encontrar una distincin conceptual entre ambas.

El primer vocablo, tcnicamente, se reere a la operacin de aperturade una hoja registral en virtud del ingreso de una nueva nca, es decir,su mbito se reduce al aspecto fsico de un predio que se incorpora al

registro; luego de ella vendra separada la primera inscripcin (segundovocablo), en donde se dara noticia de la titularidad correspondiente a lanueva nca incorporada a la vida tabular. Se trata, pues, de dos opera-ciones tericamente distintas y separadas, en donde una es el necesarioantecedente lgico de la otra. Esta distincin no existe en el Derecho pe-ruano, en donde se produce simultneamente la incorporacin de la ncacomo objeto y de las titularidades jurdicas que a ella le corresponden(4).

En nuestro ordenamiento, solo se inmatricula un predio cuan-

do existe un derecho sobre l, nunca se inmatricula en abstracto,

(2) El vocablo inmatriculacin es de reciente data en nuestro ordenamiento, aun cuando se pueden rastrearusos anteriores, es con la Ley Hipotecaria Espaola de 1944-46 en donde se le da carta de naturaleza.A partir de all la doctrina espaola la utiliza reiteradamente, siendo que nuestros autores simplementela han recogido y generalizado. Sin embargo, este vocablo no est reconocido en la vigsima primeraedicin del Diccionario de la Lengua Espaola, aunque s existe el verbo matricular , que sin embargono tiene mayor signicacin en el Derecho registral. Es obvio, pues, que estamos en presencia de unneologismo jurdico.

Este vocablo se origina en la lengua alemana (immatrikulatio) y posteriormente ha pasado, por ejemplo, a laitaliana, en donde existe el trmino immatriculare con el signicado castellano de matricular: HERREROOVIEDO, Margarita.La inmatriculacin por ttulo pblico, Editorial Dykinson, Madrid, 2006, p. 45.

(3) La legislacin peruana utilizaba preferentemente el trmino primera inscripcin de dominio. As,puede verse en el Cdigo Civil, Decreto Legislativo N 667 (Ley de Creacin del Registro de PrediosRurales), Decreto Supremo N 001-90-VC (Reglamento de Inscripciones del Registro Predial Urbano),entre muchas otras normas. Sin embargo, recientes disposiciones han venido a utilizar la palabra in-matriculacin, como es el caso del anterior Reglamento de Inscripciones del Registro de Propiedad Ve-hicular (Resolucin N 295-99-SUNARP/SN), luego sustituido por el Reglamento de 2004; y la directiva

para inmatricular vehculos reconstruidos (Resolucin N 186-2000-SUNARP/SN). En el RIRP de2008 se impone decididamente el uso del vocablo inmatricular (arts. 14 ss.). En nuestro caso, el trmi-no ha sido importado de Espaa, quien a su vez lo copi de Alemania.

(4) Esta simultaneidad se aprecia claramente en el artculo 16 del RIRP.: La inmatriculacin es el acto porel cual se incorpora un predio al Registro. Se realiza con la primera inscripcin de dominio, salvo dispo-

sicin distinta.


10/316

12


es decir, cuando el predio est en condicin de vacante o con dueodesconocido.

Un sector de la doctrina reconoce la diferencia entre inmatriculaciny primera inscripcin; pero adems considera que la inmatriculacintiene un concepto formal (apertura de una hoja en el registro, que inclu-ye las llamadas modicaciones de la partida registral como la indepen-dizacin o acumulacin) y otro sustancial (operacin o acto registral deingreso por primera vez en el registro), en donde el primero constituyela inauguracin de una hoja que resulta indispensable para la mecnicadel registro; mientras tanto el segundo conlleva que una nca se sujete,de ahora en adelante, a los efectos de la publicidad registral (5). No puede

compartirse la visin formal y sustancial de la inmatriculacin, ya queproduce confusin con hiptesis distintas como las partidas registralesnacidas por segregacin y, adems, carece de utilidad.

III. PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD E INMATRICULACIN

El presupuesto para la inmatriculacin es que el predio materia de lasolicitud no est inscrito en el registro. Por tanto, una parte importante dela calicacin se centra en determinar la existencia de antecedentes regis-trales del predio referido. En tal sentido, la primera inscripcin de domi-nio exige que el predio no gure objetivamente inscrito con anterioridad,pues de lo contrario la primera inscripcin no podra practicarse(6).

(5) Independientemente de cul sea el objeto de la inscripcin nos parece obvio que este es de carcternetamente jurdico, se trata de hechos, actos o contratos que han producido o producen directamenteefectos jurdicos; en cambio, el asiento de inmatriculacin, a pesar de que de forma mediata tiene reper-

cusiones jurdicas, se limita a constatar un estado fsico, describe una situacin existente en la realidad,tiene una nalidad propia de tal envergadura (una correcta descripcin de la nca), que hace que alcanceautonoma propia y deba ser considerado un tipo de asiento registral distinto del de inscripcin.

Si bien suele atribuirse la ndole de asiento principal a la inscripcin, la inmatriculacin tiene un carcterbsico e indispensable en el sentido de que sin ella no es posible comenzar el historial jurdico de la ncae inscribir los derechos y cargas que existan sobre ella (...).

Finalmente, tambin existe una acepcin sustantiva de la inmatriculacin (como operacin con virtua-lidad inmatriculadora) que puede denirse como acto a travs del cual el Registro tiene noticia de laexistencia de una nueva nca reejndola en sus libros y describindola segn los datos que se aporten.

El hecho de que este acto se lleve a cabo de ocio o a instancia de parte, simultneamente a la inscrip-cin de la propiedad o de un derecho real o de forma independiente, no son ms que aspectos circunstan-ciales que segn el sistema hipotecario del que se trate inciden sobre el concepto de inmatriculacin perodejan indemne su esencia (HERRERO OVIEDO, Margarita. Ob. cit., pp. 62 y 63).

(6) ROCA SASTRE, Ramn Mara.Derecho Hipotecario.Tomo II, Bosch, Barcelona, 1954, p. 437.


11/316

13


El Registro moderno nace sobre la base de dos principios fundamen-tales: publicidad y especialidad, cuya misin es potenciar el crdito hi-potecario a n de potenciar la economa mediante la entrada de capitales

que fomenten la construccin, la industria y el comercio.

Por la publicidad se pretende poner n a las cargas ocultas que ha-ban aquejado a la riqueza territorial dentro del rgimen feudal(7). De estaforma los adquirentes pueden gozar de un poderoso aliado para conocerla real situacin jurdica de los inmuebles. El vendedor tiene la ventaja deofrecer un bien sin vicios ocultos (jurdicos), con lo cual el precio obteni-do ser mayor pues el riesgo disminuye o simplemente desaparece. Pin-sese en la grave incertidumbre producida en el sistema prerregistral, en

donde se puede transmitir un bien con cargas ocultas, razn que justica-ba la depreciacin general de los predios pues el adquirente deba casti-gar una parte del precio por el riesgo que signicaba la posible existenciade un derecho contradictorio de tercero. Por su parte el comprador tienela ventaja de lograr una adquisicin sin sobresaltos y con la seguridadde contar con una titularidad debidamente garantizada. Las ventajas queobtienen el vendedor y el comprador en un sistema pblico de ttulos, ori-gina mayor circulacin de la riqueza, auencia de capitales, inversin enactividades productivas, revalorizacin de la propiedad inmueble, cadade las tasas de inters por menor riesgo y, en general, un benecio netoen la economa. Este diagnstico ya era conocido por los liberales delsiglo XVIII, quienes en realidad son los grandes impulsores del Registroen toda Europa(8).

Sin embargo, no es suciente un conocimiento pblico de los con-tratos o ttulos inmobiliarios, pues adems se hizo necesario eliminar una

(7) La propiedad inmueble a principios del siglo pasado (XIX) estaba en su mayor parte amortizada, sus-trada al comercio, por los mayorazgos, seoros, vinculaciones y manos muertas existentes; y la peque-a parte que se encontraba libre raramente era objeto de transmisin inter vivos. Nadie osaba adquirirun inmueble con la nica garanta personal del transmitente, ya que las posibles cargas ocultas o tcitasy la insuciente garanta dominical convertan la adquisicin en una peligrosa aventura cuyo nal muy

bien podra ser el verse despojado de lo onerosamente adquirido o en el mejor de los casos envueltoen un largo y costoso pleito judicial: DE LA RICA Y MARITORENA, Ramn. Esquemas sobre lavaloracin actual del Derecho Hipotecario. En:Revista Crtica de Derecho Inmobiliario,Nmero 548,enero-febrero 1982, p. 13.

(8) Por eso resulta antihistrico que los neoliberales del siglo XXI, especialmente los difusores del anlisis

econmico, pretendan hacer creer que estamos ante novedades o nuevas doctrinas.


12/316

14


de las mayores rmoras del Antiguo Rgimen: las hipotecas generales(9).En efecto, no es posible lograr la certeza de un derecho sin certeza sobresu objeto (especialidad). Para implementar el principio de especialidad

en las transmisiones patrimoniales, se prohben los actos de disposicinde un patrimonio (donaciones universales, ventas o enajenaciones de pa-trimonios) y los actos de gravamen sobre una universalidad (prendas ohipotecas generales o tcitas sobre todos los bienes presentes y futurosdel deudor). Estos actos fueron muy comunes desde el Derecho romano,y evidentemente ocasionaban un grave quebranto al trco patrimonial.Una vez suprimidas las hipotecas generales y los actos de disposicinsobre un patrimonio, solo quedaron preferencias crediticias y actos de ad-quisicin sobre bienes concretos(10). La exposicin de motivos de la Ley

Hipotecaria Espaola de 1861 dice sobre el particular: No poda subsis-tir la hipoteca tcita y general que hoy reconocen nuestras leyes; su inde-terminacin, su eventualidad y su falta de inscripcin la hacen incompa-tibles con las dos bases que como fundamentales del sistema hipotecarioha adoptado la Comisin, la especialidad y la publicidad (...). Estas hi-potecas ocultas son el vicio ms radical del sistema hoy vigente, y de talmodo es necesario que desaparezcan(11).

Puede advertirse, entonces, que el originario principio de especiali-dad tiene como objetivo fundamental eliminar las hipotecas generales,esto es, aquellas que afecta todo el patrimonio (presente y futuro) deldeudor. As pues, quin podra estar seguro de adquirir una nca singravmenes cuando era posible que sobre dicho bien se hubiese consti-tuido antes una hipoteca general, no ya del propietario actual sino de unpropietario anterior? En contraposicin a esta gura, la doctrina habla delas hipotecas especiales o del principio de especialidad, por el cualla hipoteca solo afecta bienes concretos y determinados. Toda la doctrinamoderna comparte este criterio y, por ende, casi todos los pases adop-tan la especialidad en las hipotecas. El caso paradigmtico es el alemn,pues en su condicin de creador del registro, su doctrina seala con toda

(9) GMEZ GLLIGO, Francisco Javier. El principio de especialidad registral. En: Revista Crticade Derecho Inmobiliario. Nmero Conmemorativo de los 50 aos de la reforma hipotecaria de 1944,CRPME, Madrid, 1995, pp. 220 y 221.

(10) LVAREZ CAPEROCHIPI, Jos Antonio.El Registro de la Propiedad y el sistema de preferencias cre-diticias.Editorial Comares, Granada, 1995, pp. 46-48.

(11) Cit. GMEZ GLLIGO, Francisco Javier. Ob. cit., p. 223.


13/316

15


claridad que el principio de especialidad encierra un doble signicado:En primer trmino, el de que cada derecho real solo pueda versar sobreuna determinada nca, y nunca sobre todo el patrimonio ni sobre un n-

mero indenido de inmuebles. Y en segundo lugar, el de que haya de in-dicarse en nmeros (...) la cuanta del gravamen que se impone (12).

En consecuencia, el principio de especialidad aplicado al registro sig-nica que las inscripciones se ordenan por predios individualizados y de-terminados (sistema de folio real). Por tanto, la inmatriculacin tiene unaimportancia central pues no solo es la primera inscripcin del inmueble,sino adems produce, en teora, el cierre del mismo bien para futuras ins-cripciones. En caso contrario, la informacin del registro pierde certeza y

conabilidad.

La necesidad de comprobar que un predio susceptible de inmatricu-lacin no estuviese ya inscrito, es un tema que, histricamente, ha sidofuente de mltiples dicultades, pues durante mucho tiempo las inscrip-ciones se hicieron sin bases grcas, por lo que resultaba casi imposiblecomprobar predios anteriormente inscritos; y luego cuando ya se exigala presentacin de planos, a veces rudimentarios, sin embargo, no existaun sistema tcnico que permitiese ubicar tales planos dentro de un granmosaico geogrco. En tal momento, solo quedaba la intuicin y expe-riencia del registrador, quien deba recordar o sospechar que ciertas zonasdeterminadas ya constaban en el registro, y en tal virtud realizar un exa-men meramente artesanal de superposicin o no. El principio de especia-lidad, en tales condiciones, difcilmente poda actuarse a cabalidad.

En el Per, desde su implantacin, el Registro estaba en la obliga-cin de exigir el dato de la medida supercial del inmueble, pero segnlo que conste en el ttulo, sin necesidad de adjuntar un plano. As lo im-puso ya el artculo 76 del Reglamento Orgnico del Registro de Propie-dad Inmueble de 1888; pero es obvio, y basta revisar los libros registralesantiguos, que la citada medida no se cumpli en muchos casos. Un autornacional de hace medio siglo reconoce esta situacin: Pero, en la reali-dad esta disposicin reglamentaria no ha tenido cabal cumplimiento, y as

(12) NUSSBAUM, Arthur. Tratado de derecho hipotecario alemn. Traduccin del alemn de Wenceslao

Roces, Biblioteca de la Revista de Derecho Privado, Madrid, 1929, p. 35.


14/316

16


hemos tenido ocasin de ver en muchas primeras inscripciones de do-minio en el Registro de la Propiedad Inmueble de Lima, que en los res-pectivos asientos no se ha consignado la medida del rea supercial, o

tan solo las medidas del frente y fondo; o el rea en forma aproximadao en medidas antiguas de supercie, como la vara cuadrada y la fanega-da, porque as apareca de los antiguos ttulos de dominio presentadosal Registro(13).

Con el Cdigo de 1936 el problema se mantuvo, pues la inmatricula-cin con 20 aos de antigedad, no requera la presentacin de un plano,siempre que el ttulo consigne los datos de rea o cabida y los linderos.Sin embargo, en los ttulos supletorios dicho requisito s era imperativo

por virtud a la regla contenida en el Cdigo de Procedimientos Civilesde 1911. Pero, la presentacin de planos no es por s sola una panacea,ya que la falta de uniformidad de las bases grcas y la ausencia de ele-mentos tcnicos habra llevado a la misma situacin: imposibilidad derealizar un examen conable sobre los predios anteriormente inscritos.Hace cincuenta aos se propona, nada menos, que se forme un catastroregistral con los planos que se presentasen:

En opinin del graduando y para la debida identicacin de losinmuebles, por la falta del Catastro de la propiedad inmueble, debeexigirse para la primera inscripcin del dominio o de la posesin delos bienes inmuebles, la presentacin por duplicado a escala deter-minada, rmado por un ingeniero o agrimensor diplomado e inscritoen el Registro Ocial del Ministerio de Fomento; y cuyo plano y me-moria descriptiva deben estar debidamente autenticados en diligen-cia preparatoria de reconocimiento de documento privado, actuadaante un juez de primera instancia. De esta manera, el Registro de laPropiedad archivara el duplicado del plano inscrito, y se podra irformando con el legajo de planos, el Catastro para la debida identi-cacin de los inmuebles inscritos, a n de evitar las superposicio-nes de rea y la duplicidad de inscripciones del mismo inmueble; loque ocurre con frecuencia, en la actualidad, por la falta de ingenieros

(13) ACEVEDO Y CRIADO, Ismael. Ob. cit., p. 134.


15/316

17


adscritos a las Ocinas de los Registros para la vericacin de losplanos presentados, y la debida identicacin de las ncas(14).

Por ello, entre otras razones, las Ocinas Registrales fueron com-plementadas con reas de catastro cuya primera funcin ha sido levantarlas bases grcas existentes y que constituyen el sustento de los distin-tos predios inscritos. Esta evolucin llev a que el informe del rea decatastro sea preceptivo antes de cualquier solicitud de inmatriculacin,segn el art. 11 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Prediosde 2008 (RIRP)(15), pero que ya haba sido introducido en la norma regla-mentaria de 2003. Este informe conlleva una serie de problemas de granimportancia terica y prctica que sern analizados con profundidad en

los prximos acpites.

IV. INMATRICULACIN: ENTRE SIMPLIFICACIN Y RIGU-ROSIDAD

La inmatriculacin es, tericamente, el asiento que exige mayor can-tidad de garantas, puesto que no se basa en asientos o declaraciones an-teriores del Registro y, por el contrario, en l se fundarn todas las ins-

cripciones ulteriores

(16)

. Por tal razn, y siempre en el mbito hipottico,el ttulo suciente para causar la primera inscripcin de dominio deberaser rigurosamente preparado antes y, escrupulosamente, evaluado des-pus, ya en sede registral. No obstante lo expuesto, tambin existe lacorriente opuesta que pugna por facilitar o simplicar el acceso de lasncas al Registro. En suma, tenemos dos posturas antagnicas sobre elparticular: la primera tiende a dar la mxima seguridad recargandolos requisitos necesarios para la inmatriculacin (ejemplo: SistemaAustraliano o Torrens). En cambio, la segunda busca que el mayor

nmero de ncas puedan inscribirse, aun soportando el riesgo de un

(14) Ibdem, p. 128.

(15) Aqu puede mencionarse que constituye un exceso reglamentarista que el informe del rea de catastrosea vinculante, pues en tal caso la calicacin que ejerce el registrador ya no lo hace en exclusivacomo dice la ley (art. 2011 CC), sino en compartimento de funciones con un servidor estatal que nadieconoce, que no aparece en las esquelas de observacin y cuyo informe es secreto y telegrco. Ante elloes muy difcil que un interesado pueda cuestionar o impugnar, pues desconoce los motivos de la denega-toria de inscripcin.

(16) PEA BERNALDO DE QUIRS, Manuel.Derechos Reales. Derecho Hipotecario.Tomo II, CRPME,

Madrid, 1999, p. 488.


16/316

18


procedimiento simplicado e inseguro que ponga en duda la titularidadreal del primero que inscribe (Sistema Espaol). En este sentido:

Parece que es un bien para la economa del Estado un adecuadofuncionamiento y una cierta agilidad en el trco inmobiliario y enel crdito territorial. Constituye un mal de nuestra sociedad la vejezde las titularidades sobre los bienes races, la desidia de las propie-dades y el desinters por las inscripciones debido en gran parte a lacaresta y a las dicultades de los trmites burocrticos (...). Por todoello, el legislador ha tenido que arbitrar medios para conseguir queingrese en el registro la mayor cantidad posible de titularidades o debienes races, de suerte que se fomente, dentro de los lmites exigi-

dos por un mnimo de garanta, el acceso de la propiedad inmueble alregistro(17).

De acuerdo a las necesidades concretas de poltica legislativa, nues-tro pas acoge la postura simplicadora, lo que signica dar entrada asistemas sencillos y rpidos de inmatriculacin(18). Su nalidad es dotara los ciudadanos de un ttulo de propiedad seguro, que no solo permitasu ecaz defensa judicial o extrajudicial ante quien pretende amenazar-lo, sino que adems sirva para movilizar el crdito territorial a travs dehipotecas que permitan a los propietarios realizar inversiones produc-tivas a favor de sus propias viviendas. Esta es la opcin asumida pornuestro legislador a travs de la Ley N 27157 sobre Regularizacinde Edicaciones(19). La Exposicin de Motivos de la citada Ley dicetextualmente que:

La falta de titulacin saneada no permite vender a valores ptimos,no permite tampoco la herencia regular entre padres e hijos y menos

(17) DEZ-PICAZO, Luis.Fundamentos de Derecho Civil Patrimonial. Tomo III, Editorial Civitas, Madrid,1995, p. 356.

(18) Desde el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, de 2003, se ha optado por la corrientecontraria, ya que se exige costosos planos georreferenciados como uno de los requisitos para la proce-dencia de la inmatriculacin.

(19) Artculo 8 de la Ley 27157: Para la primera inscripcin de dominio del terreno se presenta el formula-rio registral acompaado de declaracin notarial que acredite el cumplimiento de los requisitos a que sereere el artculo 2018 del Cdigo Civil. Una vez acreditados los requisitos mencionados por notario, elregistrador procede a inmatricular el terreno a nombre de los propietarios de departamentos en calidadde bien comn y, posteriormente, la propiedad de cada una de las unidades inmobiliarias y los derechos

sobre las reas y bienes comunes.


17/316

19


permite acceder a prstamos con garanta de los inmuebles. Todoesto lleva consigo una paralizacin de la economa y a mantener unacantidad de inversin inmobiliaria congelada, sin poder introducirla

al mercado de bienes y servicios, limitndola nicamente a bienes depuro uso, o, en todo caso son objeto de transacciones informales, conlos altsimos costos y riesgos que ello implica.

Lamentablemente, una inscripcin simplicada y sin las mnimas ga-rantas de seriedad representa un peligro contra los derechos largamenteconsolidados, y una amenaza para los terceros que errneamente puedanconar en un registro inexacto. Parece que nada de eso ha sido tomadoen cuenta por el legislador, quien se ha engaado en la falsa seguridad

de una inscripcin a toda costa, sin que se realicen las comprobacionesy cautelas tan necesarias para reconocer la propiedad de un sujeto a tra-vs del acto de inmatriculacin. El tema requiere ser repensado a tonocon el valor justicia y los principios generales del derecho, alejndose deleconomicismo.

En una reciente jurisprudencia registral de observancia obligatoria seha raticado esta tendencia, pues se considera procedente la inmatricula-cin aun cuando no existan datos ciertos y comprobados respecto a unaanterior inscripcin del predio, pues solo existen elementos hipotticoso dudosos: tratndose de la solicitud de inmatriculacin de un predio,el registrador se limitar a la calicacin del ttulo presentado y a la ve-ricacin de la inexistencia de inscripciones relativas a dicho predio. Ental sentido, no proceder denegar la inscripcin sobre la base de presun-tos obstculos que emanen de partidas registrales referidos a otros pre-dios (Res. N 228-2004-SUNARP-TR-L, del 16/4/2004, publicada el01/10/2004).

Igualmente se ha sealado que no impide la inmatriculacin de unpredio el informe del rea de Catastro sealando la imposibilidad de de-terminar si el mismo se encuentra inscrito o no (Precedente de obser-vancia obligatoria por el 12 Pleno realizado los das 4 y 5 de agosto de2005, publicado en el diario ocial el 13 de setiembre del mismo ao.Criterio sustentado por las resoluciones N 067-2005-SUNARP-TR-T del25 de abril de 2005 y N 252-2005-SUNARP-TR-L del 29 de abril de2005).


18/316

20


De esta manera se evita que obstculos supuestos o gurados impi-dan la inmatriculacin. Sin embargo, en nuestra opinin, el mismo crite-rio no puede mantenerse cuando el rea de Catastro establece la alta pro-

babilidad de que el predio ya se encuentre inscrito en determinada partidaregistral, pero que no puede concluirse en forma rotunda por la ausenciade bases grcas en el registro. Si tenemos en cuenta que la prueba esrelativa, y por tanto, en el mejor de los casos solo genera verosimilitud,entonces se concluye que un informe en tal sentido inclina la balanza encontra de la inmatriculacin. La Sala Transitoria del Tribunal Registralha tenido la oportunidad de sentar esta doctrina cuando rechaza una pri-mera inscripcin de dominio, entre otras razones, por cuanto: La solu-cin aqu propuesta se rearma con el informe ampliatorio de Catastro,

realizado por solicitud de esta instancia, en la cual se seala que cabe laposibilidad de que el predio en cuestin se encuentre dentro del mbitoregistrado en la Ficha N 2405 (decisin en mayora emitida por los vo-cales Gnther Gonzales Barrn y scar Escate Cabrel)(20).

La falta de cautelas en la inmatriculacin es fuente de conictos que,en lugar de asegurar al propietario inscrito, lo engaan respecto de un de-recho presuntamente legal, pero que en la realidad no existe. Para el casoespaol se dice lo siguiente:

A la limitacin objetiva del registro de la propiedad de no garantizarla realidad fsica de la nca viene a sumarse el dato de que en la pri -mera inscripcin, que es una inscripcin de propiedad que resulta deun ttulo particular, y tampoco existe control efectivo de la propiedaddel inmatriculante. La jurisprudencia muestra los vicios del sistema:la posibilidad de inmatricular ncas inexistentes, la existencia de do-bles (y hasta triples inmatriculaciones), el acceso al registro de ncascon extensiones superciales descritas muy superiores a las reales, yla posibilidad de inmatricular en el registro, como propiedad privada,bienes de dominio pblico (zonas martimo-terrestre, islas, montes,caminos, castillos, etc.)(21).

(20) El texto completo de esa importante Resolucin puede verse en la obra: GONZALES BARRN,Gnther. La nueva doctrina del derecho registral. Jurisprudencia de la Sala Transitoria del Tribunal

Registral. Jurista Editores, Lima, 2010, pp. 313-332.

(21) LVAREZ CAPEROCHIPI, Jos Antonio. Derecho inmobiliario registral. 3 edicin, Jurista Editores,

Lima, 2010, pp. 366 y 367.


19/316

21


V. QU DERECHOS SE INMATRICULAN?

El artculo 16 RIRP seala que la inmatriculacin se realiza con la

primera inscripcin de dominio, salvo disposicin distinta. Por tanto, elderecho de propiedad es el que sirve de base para la inmatriculacin, yde lo cual se deduce en sentido contrario que no puede inmatricularseuna nca a travs de un derecho real limitado (por ejemplo: usufructo).Se discute si la supercie puede encabezar una inmatriculacin. Para latesis armativa puede encontrarse cierto apoyo en el art. 1030 del CdigoCivil, pues all se dene a la supercie como propiedad de la edica-cin construida sobre o bajo el suelo. Sin embargo, no parece aceptableque el derecho real de supercie d inicio a la vida registral de una nca

(distinto es el caso de abrir una hoja derivada cuando ya la nca est in-matriculada), por cuanto no constara el nombre del titular del suelo aquien nalmente revertir la edicacin. La solucin normativa se justi-ca por cuanto la inmatriculacin de un derecho real limitado, sin conocer-se el titular del dominio, sera en realidad una inscripcin provisional, yaque el carcter naturalmente temporal de ese tipo de derechos hara que,luego de su transcurso vital, deba cerrarse la partida registral por extin-cin del gravamen.

Tambin es dudoso que pueda aceptarse la inmatriculacin de cuotasindivisas de copropiedad sin que se inscriba la totalidad (100%) de lascuotas. Esta posibilidad no se encuentra prevista por el artculo 16 delRIRP en donde se habla de que la nca registral se encabeza con la pri-mera inscripcin de dominio, y no de porciones (abstractas) del domi-nio. En una antigua resolucin de la Junta de Vigilancia del 25 de julio de1967 se neg la primera inscripcin de derechos indivisos, argumentn-dose que aquella solo se reere al inmueble en s mismo, o mejor dicho, ala unidad inmobiliaria(22). Parece que este criterio debe mantenerse.

La inmatriculacin de las ncas, a travs del derecho de propiedad,no impide que simultneamente se inscriban las cargas o gravmenes. Eneste caso simplemente se registra la propiedad como primer asiento, se-guido de la inscripcin del gravamen, que puede ser un usufructo, unasupercie, una hipoteca, etc. El primer prrafo del artculo 18 del viejo

(22) Cit. GUEVARA MANRIQUE, Rubn. Derecho Registral. Tomo III, Grca Horizonte, Lima, 1998,

p. 52.


20/316


21/316

23


anota por el solo hecho de poseer), y su nalidad mediata es consolidar elderecho de propiedad(23).

En conclusin, la anotacin posesoria del Dec. Leg. N 667 no cons-titua propiamente una inscripcin de sola posesin, ya que se encontrabavinculada con la propiedad. Sin embargo, hoy el tema queda zanjado conla derogatoria de gran parte de dicha norma a travs del Dec. Leg. N 1089,de formalizacin de predios rurales, y su reglamento.

VI. MECANISMOS GENERALES DE INMATRICULACIN

Se considera mecanismos de inmatriculacin a todos aquellos proce-dimientos legales que permiten el ingreso de una nca en el registro porvez primera, junto al titular del dominio, lo que da lugar a la apertura deuna hoja particular en el Registro destinada a representar dicho predio. Elartculo 2018 del Cdigo Civil contempla dos mecanismos generalesdeinmatriculacin, y lo llamamos as porque son aplicables a cualquier tipode predio, urbano o rural, por lo que constituyen los medios naturales porlos cuales se ingresa al registro.

As, el artculo 2018 establece las dos frmulas siguientes:a) Ttulos de propiedad con antigedad de cinco aos.

b) Ttulos supletorios declarados judicialmente cuando no existandocumentos comprobadores del dominio.

Ambos mecanismos, en teora, son excluyentes entre s, puesto queel primero opera cuando existen ttulos de propiedad; y el segundo, en

cambio, cuando no existan dichos ttulos, o estos son defectuosos y pors mismos no pueden fundar una inscripcin en el registro. Sin embargo,nada impide que un titular solicite la formacin de ttulos supletorios a

(23) La idea que la inscripcin de posesin es, en realidad, una anotacin preventiva de propiedad, ya la for-mul Gnther Gonzales Barrn en su obra: Tratado de Derecho Registral Inmobiliario. 1 edicin, Ju-rista Editores, Lima, 2002; pero parece que en nuestro pas se contina con la poltica de copiar ideassin citar la fuente. Un ejemplo de ello puede verse en: SILVA DAZ, Martha del Carmen. La inmatricu-lacin de predios en el registro. En: Actualidad Jurdica. Tomo 183, Gaceta Jurdica, Febrero, 2009,

p. 49, quien utiliza exactamente el trmino anotacin preventiva de propiedad.

Este comentario corresponde exclusivamente al autor de dicho libro.


22/316

24


pesar de contar con documentos escritos que acreditan su derecho. En talcaso, los instrumentos no son un obstculo al procedimiento de ttulo su-pletorio, sino que ms bien lo refuerzan; pero en tal caso deber probar

necesariamente la posesin, ya que los instrumentos solo tienen carctercomplementario.

La situacin actual ha pasado por un largo camino que vale la penarevisar brevemente para entender de forma plena los actuales mecanis-mos de inmatriculacin que veremos en los acpites siguientes(24).

La Ley del 2 de enero de 1888 dispuso en su artculo 15: Los queactualmente tengan algunos de los derechos u obligaciones que deban re-

gistrarse, pueden hacerlo para aprovechar las ventajas de esta ley, den-tro del plazo que seale el reglamento. El Reglamento Orgnico fuepreparado por la Corte Suprema y aprobado por la Resolucin Supremadel 11 de setiembre de 1888, en el cual se precis lo siguiente: Los quea la publicacin de este reglamento hayan adquirido bienes o derechosque, segn la ley del 2 de enero de 1888, deban ser registrados, pedirnla inscripcin correspondiente dentro del trmino de ciento ochenta dasnaturales, contados desde la fecha en que el respectivo registrador aviseque est expedito para ejercer sus funciones (art. 206). Sin embargo, elque careca de escritura pblica o instrumento autntico que compruebeel dominio, necesitaba exhibir ttulo supletorio declarado judicialmente(art. 210), y por ello se remita a que se formen con arreglo al Cdigo deEnjuiciamientos.

Posteriormente, el reglamento primigenio de 1888 fue modicadosucesivamente hasta que el Supremo Gobierno aprob una segunda edi-cin de dicho reglamento publicado en 1895, en el cual se estableci quela primera inscripcin se sustenta en ttulos sucientes que deban teneren cuenta las leyes comunes sobre prescripcin (art. 53), y en caso queel registrador los encontrase conformes, entonces mandara jar edictosy publicar avisos por quince veces alternadas en el lugar del registro,en la capital del departamento y en el pueblo donde estuviese ubicado

(24) En buena parte de este relato seguimos la tesis doctoral de: ACEVEDO Y CRIADO, Ismael .Ob. cit.,

pp. 157-163.


23/316

25


el inmueble; convocando para ello a los que se crean con algn derecho(art. 51).

Luego se expidi la Ley del 10 de enero de 1889, complementariade la de 1888, para conciliar las dudas que surgan de los artculos 7 y15 de la norma original. En tal sentido, los que tenan derechos sobreinmuebles al 2 de enero de 1888, podan inscribirlos con solo presen-tar los ttulos adquisitivos, sin averiguar sobre el ttulo previo. Estesistema excepcional, con clara nalidad de propender a las inmatri-culaciones, operaba hasta los 180 das posteriores a que el registradoravisare que comenzaba a ejercer su funcin (art. 2 ley 1899), o si yael plazo se encontraba vencido en las Ocinas Registrales que ya ha-

ban iniciado su actividad, entonces se otorgaba una prrroga de 180das adicionales contados desde la fecha de promulgacin de la ley,esto es, a partir del 10 de enero de 1899 (art. 5). Caso contrario, elregistrador deba mandar publicar edictos y avisos por quince vecesalternadas, y si no haba oposicin, entonces proceda a inmatricularel predio; y en caso de oposicin la reclamacin deba hacerse valerante el juez competente.

Tal rgimen subsisti hasta la segunda reforma del Reglamento Or-gnico que dio lugar a la norma aprobada por Resolucin Suprema del11 de marzo de 1905 expedida por el Ministerio de Justicia. Aqu se es -tableci por primera vez la necesidad de presentar ttulos con la antige-dad de veinte aos para la inmatriculacin (art. 50), basado en el mismoplazo de la usucapin ordinaria entre ausentes, segn el Cdigo Civil de1852, entonces vigente(25). Asimismo seal los trmites principales delproceso judicial de ttulo supletorio, entonces no regulado por el Cdigode Enjuiciamientos Civiles. Tambin se mantuvo el mecanismo previstopor el artculo 2 de la ley de 1899, como no poda ser de otra forma, porel cual quien tuviese ttulos de dominio que se remontasen al 2 de enero

(25) La disposicin contenida en el artculo 50 del Reglamento Orgnico de 1905 por la que comenz a exi-girse la antigedad mnima de los veinte aos en los ttulos para las primeras inscripciones del dominiode los inmuebles en el Registro de la Propiedad, tena como fundamento legal la prescripcin adquisitivaordinaria del dominio de bienes inmuebles, que conforme al segundo prrafo del artculo 543 del CdigoCivil de 1852, preceptuaba que la posesin con justo ttulo y buena fe deba durar veinte aos entre au-sentes, y diez aos entre presentes, para adquirir por prescripcin el dominio cuando se tratase de bienes

inmuebles, ver ibdem, pp. 161-162.


24/316

26


de 1888, sin llegar a los veinte aos de antigedad, podra inmatricularprevia publicacin de los avisos.

1. Ttulos de propiedad con cinco aos de antigedadEn este caso, el propietario deber presentar ante el Registro su

ttulo de propiedad con una antigedad no menor a cinco aos (artculo2018 CC). Esto quiere decir que si el ttulo del interesado es de fecha 1de enero de 2006, recin podr efectuar la solicitud de inmatriculacinel 1 de enero de 2011. Sin embargo, le es permitido al propietario actualcumplir el requisito de antigedad mediante la suma de los ttulos ante-cedentes, siempre que estos guarden la concatenacin causal debida. Si

el ttulo ms antiguo de todos ellos (siempre que se respete la concate-nacin) llega a los cinco aos, el propietario actual puede solicitar ya lainmatriculacin. Se ha sostenido que la lgica de esta acumulacin dettulos se encuentra supuestamente en la suma de plazos posesorios delartculo 889 CC; empero, si el tema se analiza con mayor profundidaddicho fundamento debe rechazarse. En efecto, en el presente mecanismoinmatriculador no se comprueba la posesin, por lo que resultara absur-do que el fundamento de la gura se encuentre en la adicin de posesio-nes, cuando en realidad esta no se toma en cuenta. Siendo as, la razn

de ser de la suma de antigedad de ttulos debe encontrarse en su pro-pia naturaleza, pues tratndose de adquisiciones derivativas (ttulos quese encadenan uno en relacin con el otro), entonces el adquirente recibelo que tiene el transferente; en este caso, tambin, le transmite la anti-gedad del ttulo, por lo que suma dicho plazo. Esa interpretacin tericase refuerza desde el lado prctico si tenemos en cuenta que la hipotti-ca negativa de sumar los ttulos traera como consecuencia que debierainmatricularse solo el ttulo ms antiguo, y seguidamente inscribirse lossucesivos ttulos de dominio; por lo que el resultado prctico sera prcti-

camente el mismo. En consecuencia, hay razones dogmticas y pragmti-cas, que llevan a la admisin de esta suma de ttulos.

Por su parte, todos los actos o negocios jurdicos que se presentenante el Registro debern constar en instrumentos pblicos (escritura p-blica o formulario registral), ya que aqu rige plenamente el principio detitulacin pblica (art. 2010 CC; art. 7 Ley N 27755), ms an si se tratade la primera inscripcin de dominio. Por tal razn, el simple requisitode fecha cierta a que alude el artculo 17-b RIRP debe interpretarse en


25/316

27


concordancia con la norma de mayor jerarqua, y por tanto, debe exigirseel instrumento pblico. Por otro lado, esta es la nica opcin interpretati-va coherente si tenemos en cuenta que la Ley N 27157 ya estableci un

mecanismo simplicador en los casos que el interesado solo cuente condocumentos de fecha cierta, y no con instrumentos pblicos. Si se acepta-se la literalidad del artculo 17-b del RIRP, entonces el Cdigo Civil y laLey N 27157 estaran regulando un idntico mecanismo inmatriculador,a pesar que esta ltima ley contiene una hiptesis de excepcin.

Ahora bien, por qu se exige la antigedad de cinco aos? Se haintentado explicar que este plazo se encuentra relacionado con la pres-cripcin adquisitiva de dominio. As pues, cuando una nca no tiene

antecedentes en el Registro (nunca ha sido inscrita), se desconoce quines el propietario de dicho bien, aunque el solicitante exhiba un ttulo depropiedad, ya que este nada acredita mientras no se pruebe que el trans-mitente sea realmente el propietario, y as sucesivamente hasta llegar a laadquisicin inicial (prueba diablica). Como no es razonable exigir talcantidad de ttulos, entonces se dice que aqu entra en juego la usucapino prescripcin adquisitiva de dominio ordinaria. Si el solicitante tiene unttulo de propiedad y, adems, es de presumir su buena fe, entonces solonecesita poseer por cinco aos para convertirse en propietario, sin impor-tar si el transmitente era un non-domino(art. 950, 2 prrafo CC).

Si bien esa es la razn invocada por el legislador en la exposicinde motivos ocial del Cdigo Civil, sin embargo, aquella no convence.En efecto, la sola existencia de un ttulo dominical no permite suponerque el inmatriculante es poseedor. Esto no se presume ni se da por cierto,por tanto, nadie podra sostener que el inmatriculante cuenta con un ttuloinimpugnable basado en la usucapin.

Por tal razn, cuando la ley exige la antigedad del ttulo por nomenos de cinco aos, no identica esta modalidad de inmatriculacincon la prescripcin adquisitiva ordinaria o corta, sino que simplemen-te la vincula para obtener un plazo racional, y no arbitrario. No es lomismo asumir que una gura jurdica se identica con otra; a decirque simplemente se le asocia o vincula. Siendo as, quien inmatri-cula un predio no puede considerarse usucapiente, sino adquirentederivativo, esto es, por concatenacin causal del enajenante, pero en

donde el origen de la propiedad es incierto ya que no se sabe si dicho


26/316

28


enajenante es el titular real del bien. La vinculacin con la usucapinordinaria, se encuentra en el hecho de que el plazo legal de cinco aos nosea simplemente arbitrario, sino que est dotado de cierta racionalidad.

Pero nada ms.

Desde la perspectiva histrica debemos recordar que el Cdigo Civilde 1936 exiga que los ttulos cuenten con una antigedad de 20 aospara efecto de la inmatriculacin, a pesar que la usucapin ordinaria seconsumaba a los 10 aos; es decir, no exista relacin entre uno y otroconcepto. La doctrina de la poca advirti esa incongruencia, y si bienalgunos se mostraron en contra(26), otros la justicaron aduciendo que ellobuscaba una mayor seguridad en la primera inscripcin(27). En buena

cuenta, el plazo establecido en la legislacin anterior no tena vinculacincon la prescripcin adquisitiva.

Por otro lado, qu ttulos se admiten como acreditativos del do-minio con cinco aos de antigedad?Evidentemente la referencia di-recta es a los contratos transmisivos de la propiedad, tales como la com-praventa, permuta, dacin en pago o donacin. En todos ellos un sujetodeclara ser el propietario (vendedor, donante) y mediante acto de trans-ferencia, el derecho se transmite a un sujeto distinto (comprador, donata-rio). Por tal motivo, debieran quedar excluidos como ttulos de inma-triculacin el testamento o la particin.

En el primero no se produce el traspaso de un patrimonio al otro,sino la sustitucin del causante por los causahabientes. En tal caso la in-matriculacin se realiza prcticamente por la sola declaracin jurada deltestador quien indica ser propietario en el negocio testamentario; pero,cmo adquiri el bien? Nadie lo sabe. Por tal razn, llama la atencin

(26) El precepto del Cdigo Civil de 1936 que exige la antigedad de veinte aos en los ttulos de dominiopara la primera inscripcin en el Registro de la Propiedad Inmueble, est en contradiccin con el conte-nido en el artculo 871 del mismo cuerpo legal, que establece que adquieren bienes inmuebles por pres-cripcin, quienes los hayan posedo como propietarios, de modo continuo, durante diez aos, con justottulo y de buena fe, tanto entre presentes como entre ausentes, ver ibdem, p. 163.

(27) Segn lo dispuesto en el artculo 1046 del cdigo, deben presentarse ttulos de una antigedad de 20aos o, en su defecto, ttulos supletorios, para la primera inscripcin de dominio. Obsrvese que el plazoes de 20 aos, o sea doble del de 10 que se requiere para adquirir un inmueble por prescripcin con justottulo y buena fe. La razn nica del mayor plazo es dar la ms grande seguridad a las primeras inscrip-ciones de dominio: ROMERO ROMAA, Eleodoro. Derecho Civil. Los Derechos Reales, Tomo II,

Lima, p. 524.


27/316

29


que el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios admita eltestamento como inmatriculador, pues ello implica que baste la decla-racin de una persona respecto a tener la condicin de propietario para

que logre la primera inscripcin. Si ello es as, entonces tambin deberanaceptarse las declaraciones unilaterales de quien aduce ser domino, lo quedirectamente constituye un absurdo(28).

En el segundo caso ocurre otro tanto. En la particin, las partes sereputan como titulares y entre ellos se dividen el bien. Quin les atribu-y el dominio a los copropietarios? Ellos mismos. Resulta evidente queno puede admitirse como ttulo inmatriculador aquellos en los cuales lapropiedad se acredita por el simple dicho de una parte; razn por la que

debe exigirse contratos de autntica traslacin de dominio, donde unodeclara ser propietario, cualquiera fuese la causa, y transere a otro, sinque sus patrimonios estn confundidos o identicados. En consecuencia,y desde una perspectiva doctrinal, quedan descartados los denominadosnegocios de comunicacin patrimonial, en los cuales solo se producereordenacin de los bienes o de las cuotas, pues la particin solo ja enconcreto el derecho que en abstracto ya tenan los condminos. Sobre elparticular la doctrina dice, por ejemplo, que la particin es un acto de-clarativo, y no constitutivo, lo cual implica que la particin se limita ajar o concretar el dominio exclusivo de cada porcin que potencialmen-te ya tenan los copropietarios desde el momento mismo de la adquisicindel bien comn. La naturaleza declarativa de la divisin se reconoce enel derecho tributario, pues dicho acto no devenga impuesto a las trans-ferencias, ya que el legislador entiende que los cotitulares se estn reor-denando el dominio, pero que propiamente no existe un nuevo acto dedisposicin(29).

(28) En Espaa el fundamento es distinto, pues se dice que no cabe la inscripcin primera en cuanto a: losttulos sucesorios relativos a la herencia en indivisin, puesto que el derecho hereditario in abstracto o

propiamente dicho no es apto para la inmatriculacin, ya que, la inmatriculacin nicamente puede tenerlugar mediante una primera inscripcin del dominio de una nca, no de una cuota o participacin abs-tracta sobre todo el patrimonio hereditario: ROCA SASTRE, Ramn Mara, ROCA-SASTRE MUN-CUNILL, Luis y BERN i XIRGO, Joan. Derecho Hipotecario. Tomo IV, 9 edicin, Bosch Editorial,Barcelona 2008, pp. 251 y 252.

(29) Esa es el fundamento que se utiliza en el Derecho espaol para negarle carcter inmatriculador a la parti-

cin. Ver ibdem, p. 251.


28/316

30


Existe una decisin reciente del Tribunal Registral que admite la par-ticin como ttulo inmatriculador, pero en la cual no se debati el impor-tante punto acotado:

El registro, como sistema publicitario, lo es de derechos y situacio-nes jurdicas, los mismos que para el caso de la inmatriculacin sonacreditados, entre otras formas, a travs de ttulos de dominio conuna antigedad de cinco aos, conforme con lo previsto por el ar-tculo 2018 del Cdigo Civil. En el presente caso, el interesado haacreditado su derecho presentando una escritura de divisin y parti-cin as como su aclaratoria que supera ampliamente el plazo domi-nical establecido en la ley. Si bien el catastro constituye una herra-

mienta de trascendente valor en el mbito registral a n de otorgarlecontexto fsico a los derechos publicitados, la imposibilidad de deter-minar si un bien inmueble se encuentra inscrito no puede constituirun impedimento para el ingreso del derecho cuando este aparece delos ttulos presentados. El derecho ha sido acreditado y la imposibi-lidad de su correlacin con el mbito fsico no puede impedir su ins-cripcin (Resolucin N 067-2005-SUNARP-TR-T del 25 de abrilde 2005).

Por su parte, la antigedad de los cinco aos se computa desde lafecha del instrumento pblico (no, desde la minuta que le dio origen,pues carece de fecha cierta). Sin embargo, una cuestionable doctrina ju-risprudencial, que ya hemos criticado anteriormente, considera como ttu-lo la escritura imperfecta otorgada ante juez de paz, por lo que la fechade cmputo ser el de la extensin del instrumento. En el caso de los tes-tamentos, y con la atingencia puesta de maniesto en el prrafo anterior,el RIRP establece que los cinco aos se empiezan a contar a partir de lamuerte del causante pues se trata de un negocio jurdico mortis causa,y no desde la fecha en que se otorg el testamento. Ese criterio legali-za uno muy antiguo que haba sido adoptado por la Junta de Vigilan-cia de los Registros Pblicos(30). En la misma lnea se encontraran las

(30) Por acuerdo de la Junta de Vigilancia del 30 de setiembre de 1953 se ha resuelto que el testamento enescritura pblica que menciona los bienes inmuebles, es ttulo para la primera inscripcin de dominio, siha transcurrido ms de 20 aos del fallecimiento del testador: ROMERO ROMAA, Eleodoro.Dere-cho Civil. Los Derechos Reales.Tomo II, Ob. cit., p. 524.

Ntese que en el Cdigo de 1936 los ttulos para la inmatriculacin requeran de una antigedad de vein-

te aos, pero que en el Cdigo Civil de 1984 ha sido reducido a cinco.


29/316

31


donaciones por causa de muerte (art. 1622 CC) que surten efecto desdeel fallecimiento del donante y que se rigen por las normas propias de lasucesin testamentaria.

Adems de los ttulos de propiedad, y en caso de predios urbanos, seexigir el plano catastral visado por la Municipalidad Distrital y el cdigocatastral que esta le asigne al predio (art. 1 del Decreto Supremo 002-89-JUS; art. 20, 1 RIRP.), adems de la ubicacin georreferenciada dela nca a la Red Geodsica Nacional, referida al datum y proyeccin decoordenadas ociales (art. 19-c RIRP.). En las zonas que no hayan sidoobjeto de levantamiento catastral, se acompaar la certicacin negativacorrespondiente, as como un plano de ubicacin elaborado y suscrito por

el vericador competente, visado por la Municipalidad Distrital (art. 20,1 RIRP).

En el caso de predios rurales, y adems de los ttulos de propiedad, serequerir lo siguiente:

i) Certicado de informacin catastral correspondiente a la prime-ra inscripcin de dominio, expedido por COFOPRI siempre quese trate de zonas catastradas (art. 86 Decreto Supremo N 032-2008-VIVIENDA).

ii) Plano perimtrico y memoria descriptiva elaborados por el pro-fesional inscrito en el ndice de Vericadores de SUNARP, sinnecesidad de cdigo de referencia catastral ni visado de plano,siempre que se trate de zona no catastrada acreditado con cer-ticacin de COFOPRI (art. 87 Decreto Supremo N 032-2008-VIVIENDA).

Las caractersticas tcnicas de los planos (ya sean georeferen-ciados o no) estn reguladas en el artculo 5.2 de la Directiva N 008-2004-SUNARP, aprobada por Res. N 296-2004-SUNARP, publicada el5 de julio de 2004.


30/316

32


1.1. bis: Ttulos de propiedad con cinco aos de antigedad. Jui-cio crtico

Llegado a este punto podemos concluir que la inmatriculacin con t-tulos de cinco aos de antigedad resulta demasiado exible en lo jurdi-co, pues basta un ttulo sin ninguna seguridad sobre el derecho que con-tiene, pues nadie garantiza el origen y certeza del dominio. Es un graveriesgo que se permita una primera inscripcin sin asegurarse previamentela existencia y pertenencia del derecho, e incluso sin fehaciencia sobrela realidad fsica de la nca. Muchos de los litigios sobre la propiedadpredial en el Per tienen su origen en la facilidad para inmatricular ttulossospechosos, con lo cual selegalizael despojo mediante el registro.

La inscripcin tiene valor en cuanto los orgenes de la propiedad pue-den reconstruirse con certeza, y eso requiere prueba y contrastacin; perocuando el origen del dominio es incierto por obra de una inmatriculacinsimplicada, entonces se desnaturaliza la legitimacin de las inscripcio-nes. En efecto, en tal caso, cul es la base sobre la que se asienta la pre-suncin de certidumbre del registro? La inscripcin no puede cambiar larealidad; un mal ttulo que permita encabezar una errnea historia domi-nical solo traer conictos y litigios futuros. La seguridad jurdica no se

logra forzadamente, manu militari, sin una base de justicia que la justi-que. El ejercicio del poder mediante normas jurdicas supone uno de losmecanismos ms efectivos de control social y de consecucin de cuales-quiera nes morales o inmorales. La seguridad implicada en el recursoal derecho no solo garantiza a los individuos la capacidad de predecir laaccin de los dems y, en especial, de los que poseen el poder social, sinoque puede garantizar igualmente el xito de este poder. Desde el punto devista moral, este xito puede ser tan deseable como indeseable y, por eso,bien puede suceder que un mayor grado de seguridad jurdica no suponga

sino una mayor extensin de la moralidad(31). En suma, una inmatricula-cin sin comprobacin del ttulo es aportar seguridad jurdica sin ponersea pensar en los nes que el Derecho cumple; por lo que fcilmente puedeser el camino para aumentar la inmoralidad a travs de inscripciones queencubren un despojo.

(31) GARCA MANRIQUE, Ricardo. El valor de la seguridad jurdica. Fontamara, Mxico, 2007,

p. 279.


31/316

33


Por ejemplo, una reivindicatoria planteada sobre la base de una inscrip-cin de ttulo sin garantas no puede ser estimada, aun cuando la propiedadestuviese inscrita. Ello signicaratutelar el fraude y consumar los abusos.

Por lo dems, la norma de preferencia del ttulo inscrito sobre el no-inscritosolo aplica para las dobles ventas con causante comn (art. 1135, 2022 CC);por tanto, el titular inscrito no puede utilizar esta norma en su favor, porlo que solo le queda la presuncin de legitimacin (art. 2013 CC). Pero espresuncin, y nada ms. En tal caso, el juez deber analizar y evaluar elttulo del inmatriculante contra el ttulo del propietario opositor; y decidirquin es el propietario originario sobre la base de la legalidad de cadauna de las cadenas de transmisiones.

La situacin se agrava gracias a la actuacin del Tribunal Registraldel Per, contradictoria con los nes que supuestamente pretende, cuan-do admite que las escrituras imperfectas ante juez de paz se considereninstrumentos pblicos inobjetables, es decir, un documento de este tiporesulta suciente para fundar una inmatriculacin si tiene cinco aos deantigedad. El problema es que la escritura imperfecta no tiene garantasefectivas de seguridad respecto a la fecha cierta, base del instrumentopblico a travs del protocolo, por lo que bien puede predatarse sin queexistan medios ables para determinar ese hecho ilcito(32). En tal senti-do, se hace necesaria la modicacin del citado criterio jurisprudencial,

(32) Las garantas son formales, pero no hay un control efectivo de las mismas. Vase artculo 58 inc. 1 LeyOrgnica del Poder Judicial, que a la letra dice: Artculo 58.- Funciones Notariales: Los Juzgados de

Paz Letrados, cuya sede se encuentra a ms de diez kilmetros de distancia del lugar de residencia deun Notario Pblico, o donde por vacancia no lo hubiera, o en ausencia del Notario por ms de quincedas continuos, tienen adems respecto de las personas, bienes y asuntos de su competencia, las siguien-tes funciones notariales: 1.- Escrituras Imperfectas.- Llevar un registro en el que anota, mediante acta la

fecha de presentacin de la minuta, el nombre, apellidos, estado civil, nacionalidad, ocupacin, domici-lio y documentos de identidad de los otorgantes y de sus cnyuges, la naturaleza del acto o contrato, elderecho o cosa a que se reere, su valor si se lo anuncia, el monto de los impuestos pagados y derechoscobrados, anotndose fecha y nmero de los recibos correspondientes. Anota asimismo su apreciacin

sobre la capacidad de los otorgantes .El acta es rmada por el Juez, los otorgantes y dos testigos mayo-res de edad y vecinos del lugar. Las actas se extienden en estricto orden cronolgico, una a continuacinde otra sin dejar espacios libres. Asentada y rmada el acta, el Juez devuelve la escritura imperfecta alos interesados, dejando constancia del folio y libro as como de la fecha de inscripcin en su registro.

Es cierto que la escritura imperfecta tiene garantas tericas, pero no efectivas, pues el juez de paz norecibe visitas peridicas, ni est sometido a un control real sobre los instrumentos que otorga. Por talmotivo, era necesario que en cada caso concreto el Poder Judicial evale la legalidad y fehaciencia delacto, por lo que se requiere de un proceso no contencioso de validacin. Si bien el Cdigo ProcesalCivil vigente no contempla ese proceso, sin embargo, de esa sola circunstancia no puede deducirse suinexistencia, pues la Ley Orgnica del Poder Judicial la impone en forma implcita cuando denomina aeste instrumento como imperfecto. Por lo dems, es claro que este no puede igualarse sin ms con la

escritura pblica, ya que aquel no es instrumento protocolar, pues los interesados se llevan el documento.


32/316

34


dudoso por lo dems, ya que un instrumento sin las cautelas de una escri-tura pblica no puede tener, bajo ningn concepto, los mismos efectos yconsecuencias de tal. La solucin es simple, y basta consultar la historia:

las escrituras imperfectas siempre requirieron de homologacin judicial atravs de un procedimiento no contencioso, ya que resulta obvia la faltade identidad entre ambos instrumentos.

Sin embargo, todo lo contrario ocurre con el aspecto fsico delpredio, pues aqu la exigencia burocrtica desborda todos los lmitesadmisibles. En efecto, en caso de discordancia entre la descripcin delplano catastral y aquella recogida en el ttulo jurdico, simplemente eldocumento no se inscribe a pesar de la identidad sustancial del predio.

La razn que se aduce es la discrepancia, sin ms, pero eso es un errornotorio de perspectiva, ya que se le otorga primaca al catastro (que esuna lnea fsica del predio), y no a quien realmente le corresponde la pre-ferencia, esto es, al ttulo dominical (que es una lnea jurdica del predio).Sobre este punto no existe la suciente claridad de ideas, y en nuestromedio se sigue pensando que el catastro establece la delimitacin fsicade los predios del registro o coordina para ello(33), lo que es un graveerror, pues los inmuebles se delimitan de acuerdo con el ttulo de pro-piedad. Un sujeto adquiere un bien, con la extensin que se indique enel ttulo, por medio de un acto o negocio jurdico, y no por un plano ca-tastral. Acaso el plano es ttulo de dominio? Por tanto, hay que ponerlas cosas claramente en su sitio. La mejor doctrina es concordante: lainclusin de un mueble o de un inmueble en un catastro (...), no pasa deconstituir un indicio de que el objeto inscrito pueda existir y pertenecera quien gura como titular de l, pero no puede constituir por s sola unjusticante de tal dominio, de su extensin y de su realidad(34).

(33) En ese error se encuentra: PORTILLO FLORES, Mara Anglica.El catastro en el Per: estudio terico,jurdico y de gestin. Palestra Editores, Lima, 2009, p. 75: Antes y despus de la citada Ley N 26366se mantiene la ausencia de un Catastro de alcance nacional debidamente desarrollado y actualizado quecoadyuve a identicar y localizar geogrca e inequvocamente los predios a inscribir o inscritos, esdecir, que ejerza adecuadamente su funcin jurdica.

No sabemos cmo un levantamiento de planos en el terreno podra localizar inequvocamente los pre-dios registrados, ya que el catastro se basa en la posesin efectiva de los predios que dan lugar a parcelascatastrales que se aprecian en la labor de campo, mientras el registro se basa en los ttulos jurdicos.Unos no coinciden con los otros. El catastro no es un presupuesto ni requisito del registro, solo es unelemento auxiliar.

(34) LVAREZ CAPEROCHIPI, Jos Antonio. Derecho inmobiliario registral.3 edicin, Jurista Editores,

Lima, 2010, p. 362.


33/316

35


Es decir, existe una contradiccin maniesta en el acceso inicial depredios al registro, pues simultneamente se aprecia una alta permisivi-dad en el mbito jurdico, sustentada en la pobre exigencia de los ttulos

con cinco aos de antigedad, pero una rigurosidad injusticable en elmbito fsico.

1.2. ter: Ttulos de propiedad con cinco aos de antigedad. Pro-blemas prcticos

En esta seccin vamos a analizar distintos temas conictivos quese producen durante la calicacin de esta solicitud de inscripcin, deacuerdo con la jurisprudencia del Tribunal Registral.

Primer problema: Un ttulo que ya cumple la antigedad de cincoaos, contiene la declaracin del enajenante respecto a la historia anteriordel predio, lo que obviamente no se acredita. Por ejemplo, en la escriturapblica celebrada entre A-B, se hace referencia a una adquisicin previapor testamento o sentencia judicial (antecedentes dominiales de A), peroesos datos son de pura referencia, pues no consta el documento pblicoreferido al ttulo antecedente. En tal caso nada interesa la historia previa,e incluso los actos jurdicos o judiciales podran no existir, pues la inma-

triculacin se realiza sobre ttulos que tengan cinco aos de antigedad.Una vez cumplido este plazo, resulta irrelevante si el negocio jurdicoms remoto alude a adquisiciones anteriores.

Existe una Resolucin N 713-2009-SUNARP-TR-L, del 22 de mayode 2009, emitido por la Sala Transitoria del Tribunal Registral, que abor-da esta problemtica en forma directa:

3. De acuerdo con lo sealado precedentemente, el tracto sucesi-

vo solo es exigible como presupuesto de la inscripcin de actos quecuentan con antecedente registral, esto es, cuando se reeran a bie-nes ya inmatriculados. En cambio, cuando el bien accede por primeravez al Registro, no hay tracto que vericar, pues el historial fsico yjurdico del bien se inicia con el acto que le da lugar, erigindose talen la primera inscripcin.

(...)


34/316

36


5. En el presente caso, se solicita la inscripcin de la adjudicacina ttulo gratuito que otorga la Direccin de la Regin Agraria XV -Pasco, en representacin de la Direccin General de la Reforma

Agraria y Asentamiento Rural a favor de la sucesin de don SantosVega Alfaro, respecto a la parcela con Cdigo de Referencia Catas-tral N 034999, ubicado en el sector Canal de Piedra, del Distrito deVilla Rica, Provincia de Oxapampa y Departamento de Pasco, siendosu anterior denominacin Parcela N 1 del Proyecto de AdjudicacinPuellas, Canal de Piedra y Cacazu; la cual, si bien forma parte deotro de mayor extensin denominado Proyecto de AdjudicacinPuellas, Canal de Piedra y Cacazu, puede acceder de manera inde-pendiente al Registro, siempre, claro est, rena los requisitos nece-

sarios para la inmatriculacin, pues esta solo puede realizarse cuandoel bien no ha ingresado a la vida tabular sea de manera independienteo como parte de otro de mayor extensin. Precisamente, conforme alartculo 11 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios,se requiri informe tcnico del rea de catastro, segn el cual el alu-dido predio no cuenta con antecedente registral.

6. En efecto, el Informe Tcnico de Catastro N 033-09-ZRVIII.SHYO/JCAT-U, ampliado por Informe Tcnico N 1474-09-ZRVIII.SHYO/JCAT-R, seala: grcamente no se ha detectado anteceden-te registral del predio materia del presente. Asimismo, no se ha de-tectado superposicin con predios colindantes inscritos.

7. Siendo que el predio cuya inscripcin se solicita no cuenta conantecedente registral, para su acceso al Registro no es necesariala previa inmatriculacin de la matriz, mxime cuando las demsparcelas integrantes de esta ya tuvieron acceso registral. En este sen-tido, corresponde revocar el primer extremo de la observacin for-mulada por el Registrador.

Ntese que en el presente caso, los ttulos primigenios tenan comoobjeto un predio de mayor extensin, pero el ttulo que llega a la inma-triculacin es una porcin de aquel. En tal caso, la concatenacin de ttu-los sirve para ganar la antigedad mnima de cinco aos, ya que existennegocios derivativos que justican al actual titular, pero no se requiereque se inmatricule todo el predio originario, pues las vicisitudes pre-

vias del bien no son relevantes. Si dicha exigencia fuera requisito legal


35/316

37


entonces nunca podra inmatricularse predio alguno, ya que toda exten-sin de suelo siempre ha sido parte de una extensin de suelo mayor.Descubrir esto ltimo no tiene sentido.

Segundo problema: Es el tema referido al ttulo o ttulos que se re-quieran para fundar la inmatriculacin, es decir, si se necesita uno solo opueden presentarse varios. La respuesta est en el propio artculo 2018del Cdigo Civil, cuando habla de ttulos ininterrumpidos con cincoaos de antigedad, con lo cual se obtienen dos conclusiones:

i) Puede tratarse de varios ttulos, y en tal caso, todos ellos debenencontrarse en concatenacin causal para efecto de vericar las

transmisiones derivativas del dominio, es decir, uno es el ante-cedente del otro. Por ejemplo, se presenta al registro las escri-turas de compraventa entre A-B; B-C y C-D. En tal caso hay unevidente eslabonamiento entre transmisiones y adquisiciones; portanto, los cinco aos de antigedad se comprobarn por virtuddel acto o negocio ms pretrito, ya que este es el antecedentedominical de los sucesivos actos. Por eso la norma utiliza el tr-mino ininterrumpidos, en relacin a que se encuentren eslabo-nados, concatenados y justicados uno por el otro, sin saltos olagunas entre ellos.

ii) Puede tratarse de un solo ttulo, ya que el uso del plural ttu-los en el artculo 2018 CC se justica porque la norma hablade ininterrumpidos, es decir, de ttulos que se encadenan cau-salmente. Eso solo puede ocurrir cuando son por lo menos dosactos o negocios jurdicos derivativos. Pero, si se trata de un solottulo, entonces ya no es necesario el citado requisito (ininterrum-pido), y solo se exige la antigedad de cinco aos. El RIRP haestablecido, y no poda ser de otra forma, que basta un solo ttulosi este cuenta con la antigedad necesaria.

La Sala Transitoria del Tribunal Registral ha aclarado este punto me-diante la Resolucin N 713-2009-SUNARP-TR-L, del 22 de mayo de2009:

8. De otro lado, como la inmatriculacin, al otorgar vida tabular al

bien y servir de base a las inscripciones ulteriores respecto de l,


36/316

38


constituye uno de los actos registrales ms importantes, el ordena-miento jurdico registral ha diseado una serie de mecanismos quepermiten una adecuada cautela de la seguridad jurdica, entre los

que se encuentran la aplicacin de algunos principios registrales queconstituyen requisitos o presupuestos para la inscripcin, como es elprincipio de especialidad, siendo una de sus manifestaciones el folioreal, al que ya nos referimos. Asimismo, conforme al artculo 2018del Cdigo Civil, para la primera inscripcin de dominio se requiereexhibir ttulos por un periodo ininterrumpido de cinco aos o, en sudefecto, ttulos supletorios.

9. Si bien la citada norma sustantiva utiliza el plural para aludir al

ttulo con mrito inscriptorio para la inmatriculacin,no se requierepluralidad de ttulos cuando el ttulo en cuyo mrito se solicita lainscripcin cuenta con la antigedad de cinco aos exigida porel Cdigo Civil, lo cual se encuentra expresamente establecido en elliteral a) del artculo 17 del Reglamento de Inscripciones del Regis-tro de Predios, precisndose en el literal b) del mismo artculo que elplazo de antigedad se cuenta a partir de la fecha cierta del ttulo enel que conste la adquisicin.

10. En el presente caso, el ttulo en cuyo mrito se solicita la inscrip-cin, est integrado por el contrato de adjudicacin a ttulo gratuitosuscrito entre la Direccin Regional del Ministerio de Agriculturay don Santos Vega Alfaro, en ejecucin de la Resolucin DirectoralN 0072-82-DR-XV-P del 30 de noviembre de 1982, emitida porel Ministerio de Agricultura, el cual es de fecha, 3 de diciembre de1982; y, el Acta de Protocolizacin de la Sucesin Intestada de donSantos Vega Alfaro, es de fecha 25 de julio de 2006, la cual se en-cuentra inscrita en la partida electrnica N 11013032 del Registrode Sucesiones Intestadas de la Ocina Registral La Merced.

11. Como puede apreciarse, los ttulos en cuyo mrito se solicita lainscripcin tienen una antigedad de ms de 26 aos, cumpliendo enconsecuencia ampliamente la antigedad exigida por el artculo 2018del Cdigo Civil.

Tercer problema: Est vinculado con el tema anterior, pues en caso

de inmatriculacin con varios ttulos concatenados, entonces surgen


37/316

39


algunas dudas: cul de dichos ttulos se inmatricula; el ltimo o todos?,qu se inscribe en el asiento registral? Vamos a formular las necesariasaclaraciones.

La inmatriculacin da lugar a la primera inscripcin registral sobre eldominio de un predio, por lo cual esta recae exclusivamente sobre el l-timo ttulo, siendo que los actos anteriores vienen a ser los antecedentesque justican al ms reciente. Esta solucin se impone porque el registrorecin tiene historia con la titularidad actual correspondiente al ltimoinscrito. En consecuencia, la inmatriculacin solo abarca a este titular;y ello tiene importantes efectos de derecho sustantivo, que explicamos acontinuacin.

Por ejemplo, si C es inmatriculante, entonces la fe pblica registral(art. 2014 CC) no se le aplica, a pesar de inscribir su adquisicin, porla sencilla razn que no ha adquirido de un otorgante que ya estaba ins-crito, pues l es nada menos que el primer inscribiente. En cambio, deentenderse que todos los ttulos presentados se inmatriculan, y no solo elltimo, entonces habra pie para sostener que nalmente el actual titularadquiri de uno inscrito, aun cuando la inscripcin sea simultnea, con locual se tutelara una situacin falsa, pues se tendra como tercero inscritoa quien recin accede al registro, y cuyo acto de adquisicin no se realizen la conanza de que un titular registral le transmite el bien. Por tanto,el principio de fe pblica est excluido para el inmatriculante.

Otra importante consecuencia est en el orden a la historia dominicaldel predio: si se entiende que todos los adquirentes de los sucesivos ttu-los presentados para la inmatriculacin han estado inscritos, entonces de-bera incluirse a todos ellos dentro del ndice de titulares registrales, porlos menos histricos, para efecto de las bsquedas que realicen los terce-ros o de los certicados de publicidad registral. Por el contrario, como elinmatriculante es el ltimo titular, entonces solamente se le dar de alta aeste dentro de la nmina de los titulares registrales. Los anteriores nuncainscribieron su derecho, pues solamente representan el justicante jurdi-co del actual domino.

Ahora bien, en el asiento registral s debe constar la historia integraldel dominio manifestada en las sucesivas transmisiones cuyo encadena-

miento justica causalmente la ltima adquisicin. Esta circunstancia


38/316

40


estaba prevista en el viejo Reglamento de Inscripciones de 1936, pero noha sido reproducido en los sucesivos reglamentos de 2003 y 2008. Sinembargo, hay que llegar a la misma conclusin por cuestiones doctrina-

les, en tanto la primera inscripcin que se hace por virtud de ttulos inin-terrumpidos se funda en el mecanismo derivativo de adquisicin de dere-chos, es decir, el transmitente justica al adquirente, pues el ltimo recibeel derecho con el que cuenta el primero. Se trata de actos de transferenciaproducidos por relacin de causa-efecto entre causante y causahabiente.Por tanto, todos los actos o negocios antecedentes son el basamento delltimo y actual titular. Esa es la razn para que esa historia (completa)deba expresarse en la inscripcin.

Cuarto problema: Los ttulos presentados al registro pueden conte-ner la mera indicacin de gravmenes, sin el ttulo justicativo; por ejem-plo, en la escritura de compraventa entre A y B, materia de inmatricu-lacin, se puede indicar en una clusula que: el transmitente A declaraque sobre el predio recae un usufructo o una servidumbre a favor de C.Sin embargo, el citado gravamen no consta en el instrumento, pues so-lamente aparece mencionado. Qu hace el registro? Inscribe el grava-men a pesar de la falta de ttulo? No tenemos norma alguna respecto aese importante tema, y que sepamos la jurisprudencia no lo ha tratado. Ennuestra opinin, si la carga o gravamen consta debidamente detallada encuanto a sus requisitos de validez (sujetos, objeto, alcances, plazos, etc.),entonces cabe su inscripcin pues el adquirente lo es a ttulo derivativo,es decir, recibe el mismo derecho que tiene su transmitente; en conse-cuencia, aquel debe sufrir los gravmenes que recaen sobre la titularidadadquirida. En otras palabras, recibe el activo y el pasivo.

Quinto problema: Los ttulos ininterrumpidos con cinco aos de an-tigedad deben recaer obviamente sobre el mismo predio; pero si bienesa frase parece tautolgica, sin embargo, en la prctica puede ser de di-fcil apreciacin pues entre uno y otro ttulo fcilmente habr varios aosde diferencia, con la consiguiente modicacin en la forma de describirel inmueble. Qu pasa, pues, si tenemos discrepancias en cuanto a laidenticacin del predio que consta en los ttulos sucesivos? No pareceaceptable exigir la plena coincidencia, por lo que parece suciente exi-gir la presencia de un elemento de conexin que permita deducir que setrata del mismo predio. Caso contrario se entender que los inmuebles

no son coincidentes, en consecuencia, la antigedad no alcanzar al ttulo


39/316

41


primigenio, ya que existen dudas que este se reera al mismo inmuebleque el ttulo ms reciente.

Por ejemplo, si las diferencias se dan entre el ttulo adquisitivo y elplano catastral, pues habr que buscar el punto de conexin, cualquieraque fuese, e incluso si la prueba se funda en un instrumento complemen-tario, y no en las propias escrituras pblicas de transferencia de dominio.Existe una Resolucin de la Sala Transitoria del Tribunal Registral quepone las bases de esta doctrina:

El ttulo presentado menciona que el lote urbano se encuentrafrente a la Calle Callao, mientras que el plano municipal indi-ca que se encuentra en Jirn Lima, por lo que deber aclarar-se esa discrepancia a efecto de establecer que el inmueble de laescritura pblica es el mismo al que se reeren los documentosmunicipales. Se deja constancia que el Decreto Supremo N 002-89-JUS exige la presentacin de un plano catastral del predio paraefectos de inmatriculacin, lo que se ha aportado en este expedien-te con el correspondiente certicado negativo, pero es obvio queno basta el plano, sino adems se requiere que exista coincidenciasustancial entre el plano y el ttulo, lo que no acontece en este casoy por lo cual se requiere la correccin o aclaracin respectiva. Enefecto, si el plano se reriese a otro predio, como se puede presumira falta de coincidencia, entonces no se tendra por cumplido el re-quisito sealado en el Decreto Supremo citado (Resolucin N 642-2009-SUNARP-TR-L del 14 de mayo de 2009, fundamento 4-a, sus-crito por los Vocales Gnther Gonzales Barrn, scar Escate Cabrely Nlida Palacios Len).

Un caso curioso se present al registro cuando una escritura pblicade compraventa sobre un predio de 27 m2, y otorgada en el ao 2000,pretendi su inmatriculacin en el 2006. Poco antes, dicho ttulo fue acla-rado mediante una escritura en la cual se indicaba que el predio era de35.40 m2. El Tribunal deneg la inscripcin por los siguientes motivos:

Cabe agregar que dichos defectos no son indiferentes en el caso deinmatriculacin de los predios urbanos pues al extenderse el asientode inscripcin, la indicacin del rea, linderos y medidas perimtri-

cas se efectuar sobre la base del ttulo de dominio con la antigedad


40/316

42


de cinco aos.Por tal razn, no puede subsanarse dicho defectocon documentos que tienen el carcter de complementarios(...).

En tal sentido, el interesado deber seguir en forma previa el proce-dimiento sealado en el artculo 13 de la Ley N 27333 a efecto deque pueda establecerse los linderos y medidas perimtricas del pre-dio, con las garantas de (sic) dicho procedimiento contempla (Re-solucin N 179-2006-SUNARP-TR-A del 4 de octubre de 2006).

La solucin no puede ser dogmtica, como aqu se pretende, pues eltema est condicionado a las particularidades del caso concreto. Bien po-dra aceptarse que la aclaratoria modique el rea o cabida original, en

los siguientes casos:

i) Si el agregado, aun superando la tolerancia, permite concluir queexiste identidad sustancial del predio(35).

ii) Cuando el primer ttulo, constatado por s mismo, contiene erro-res en la medicin que se subsanan con el segundo ttulo; es uncaso tpico de error de cuenta o cmputo.

iii) Cuando el instrumento primigenio resulta imperfecto en la laborde delimitacin, pero el sucesivo precisa los linderos, siempreque existan elementos de juicio que permitan concluir que elpredio est identicado (por ejemplo: rea similar, linderos jos,plano catastral ocial, etc.).

Ahora bien, si la discrepancia de medicin entre el primer y el se-gundo ttulo no se justica de acuerdo con el principio de razonabilidad,

entonces solo podr tomarse en cuenta la antigedad del primero, por loque solamente este sera objeto de la inmatriculacin. El segundo ttulo,si es dudosa la identidad con el primero, comenzara un nuevo plazo quehara necesario esperar cinco aos.

(35) Directiva N 001-2008-SNCP/CNC; artculo 7.d.i: Estos rasgos de tolerancia no se aplicarn, cuando, apesar de la discrepancia de valores de reas entre las consignadas en el ttulo y la que aparece en la parti-da registral, el rea de Catastro determina que se trata del mismo predio y que no se afecta reas de otros

predios.


41/316

43


As tenemos un caso en el cual exista una nma discrepancia

Documents

07 Manual de Procedimientos Registrales.pdf