АНОВО «МЕЖДУНАРОДНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ В МОСКВЕ»

Институт непрерывного образования

Кафедра экономики и управления

ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ РАБОТА по направлению подготовки бакалавров 38.03.01 «Экономика»

ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ И ПЕРСПЕКТИВЫ ЕГО

РАЗВИТИЯ В РОССИИ

Исполнитель:

студент 4 курса заочной формы обучения

Алабова Юлия

Александровна_____________

Научный руководитель:

кандидат экономических наук, доцент

Суворов Станислав Вадимович

__________

Работа допущена к защите

решением заседания кафедры

протокол № от 201 г.

Зав. кафедрой

/Марущак И.И./

Дата защиты

Оценка

МОСКВА 2017

2

Календарный план-задание обучающегося

по выполнению выпускной квалификационной работы

ИСПОЛНИТЕЛЬ:

Фамилия Алабова

Имя Юлия

Отчество Александровна

Группа 13Э321

НАУЧНЫЙ РУКОВОДИТЕЛЬ:

Фамилия Суворов

Имя Станислав

Отчество Вадимович Должность доцент

Ученое звание -

Ученая степень К.э.н. Тема работы Ипотечный кредит и перспективы его развития в России

Содержание ВКР (перечень подлежащих разработке вопросов)и сроки выполнения

№

п/п

Наименование

раздела Содержание раздела

% Срок

выполнения

1

1. Теоретическая

глава

Теоретические основы ипотечного кредитования

25%

Экономическая сущность ипотечного кредитования

Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования в

России

Особенности развития системы ипотечного кредитования в России

2

2. Аналитическая

глава

Анализ ипотечного кредитования в современной России

45%

Современное состояние рынка ипотечного кредитования в России

Программы ипотечного кредитования различных банков на

первичном рынке жилья России

Роль Агентства по ипотечному жилищному кредитованию и

перспективы его развития 3

3. Предложения и

их обоснование

Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в

России

30%

Проблемы развития системы ипотечного кредитования в России

Перспективы развития ипотечного кредитования в России

Срок сдачи исполнителем законченной работы на кафедруза 15 дней до защиты в соответствии с

графиком ГИА Подпись исполнителя____________________ /Алабова Ю.А. / (подпись) (Фамилия И.О.) Заключение научного руководителя:

«Работа рекомендована к защите»

________________/Суворов С.В./ (подпись) (Фамилия И.О.) Решение выпускающей кафедры:

«Работа допущена к защите»

протокол № от

заседания кафедры экономики и управления

Зав. кафедрой _______________________ / Марущак И.И. / (подпись)

3

АННОТАЦИЯ

Выпускная квалификационная работа на тему Ипотечный кредит и

перспективы его развития в России, состоит из введения, трех глав,

заключения и списка литературы.

Цель исследования заключается в анализе развития ипотечного

кредитования в России в условиях экономического спада.

Во введении обоснована актуальность и степень изученности

исследуемой проблемы, сформулированы цель и задачи.

В первой главе были исследованы теоретические аспекты ипотечного

кредитования, рассмотрено нормативно-правовое регулирование ипотечного

кредитования и особенности развития системы ипотечного кредитования в

России.

Во второй главе проведен анализ современного состояния рынка

ипотечного кредитования в России , изучены программы ипотечного

кредитования различных банков на первичном рынке жилья России,

обоснована роль Агентства по ипотечному жилищному кредитованию и

рассмотрены перспективы его развития.

В третьей главе выявлены проблемы развития системы ипотечного

кредитования и определены перспективы развития ипотечного кредитования

в России.

В заключении представлены выводы по проделанной работе.

Список использованной литературы содержит 34 источника. Общий

объем выпускной квалификационной работы составляет 72 страницы. В

работе 10 рис., 5 табл.

Ключевые слова: ипотека, кредит, банк, залог, ипотечные программы,

жилищный фонд, форма жилищного финансирования, государственное

регулирование, схема кредитования, кредитный портфель.

4

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ .............................................................................................................. 5

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ ............. 8

1.1 Экономическая сущность ипотечного кредитования ................................ 8

1.2 Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования в

России .................................................................................................................. 17

1.3 Особенности развития системы ипотечного кредитования в России .... 23

2. АНАЛИЗ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В СОВРЕМЕННОЙ

РОССИИ ................................................................................................................. 29

2.1 Современное состояние рынка ипотечного кредитования в России ...... 29

2.2. Программы ипотечного кредитования различных банков на первичном

рынке жилья России ........................................................................................... 37

2.3. Роль Агентства по ипотечному жилищному кредитованию и

перспективы его развития ................................................................................. 43

3. ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО

КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ ............................................................................ 52

3.1. Проблемы развития системы ипотечного кредитования в России ........ 52

3.2. Перспективы развития ипотечного кредитования в России .................. 56

ЗАКЛЮЧЕНИЕ ..................................................................................................... 66

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ ........................................... 69

5

ВВЕДЕНИЕ

В современной экономике важность института ипотечного

кредитования предопределяется его первостепенным значением в

возможности решения проблемы обеспечения граждан жильем. К тому же

ипотека содержит в себе огромный потенциал развития экономики,

способствует повышению стабильности и эффективности функционирования

банковской системы страны в целом. При решении вопросов разработки

направлений совершенствования рынка ипотечного жилищного

кредитования на первое место выходит проблема несбалансированности

рынка, обоснованная макроэкономической конъюнктурой, динамик ой

уровня доходов граждан, их дифференциацией, а также региональными и

местными социально–экономическими особенностями развития территорий.

Все указанное подтверждает необходимость формирования надежной

основы ипотечного жилищного кредитования на институциональном уровне

с целью сохранения финансовой стабильности. Это достигается путем

развития современных институтов ипотечного жилищного кредитования,

ориентированных на лучшие отечественные и зарубежные практики.

Также необходимо внедрять новые ипотечные продукты и услуги,

направленные на повышение доступности ипотечного кредитования и

расширение возможностей приобретения жилья на первичном и вторичном

рынках для разных категорий граждан. Поэтому особое внимание важно

уделять развитию специализированных программ жилищного обеспечения,

учитывающих ипотечную составляющую.

Процесс ипотечного кредитования подробно рассматривали в своих

трудах такие авторы, как В.А. Горемыкин, А.В. Просвирин, И.А. Разумова,

В.А. Савинова, А.Д. Юшканцев и др.

Проблемы развития ипотечного кредитования рассматривались в

трудах Л.А. Гузикова, М. Стерник, А.В. Власова, С.А. Литвиновой, С.Ю.

Новаковой, М.М. Орловой, В.Р. Тугушевой, Э.М. Сайндояни др.

6

Современной проблематике ипотечного жилищного кредитования свои

труды посвящают зарубежные ученые: М. Хальтер, Э. Дэвидсон, Э. Сандерс,

Л. Вольф.

Несмотря на высокую значимость полученных перечисленными выше

авторами результатов, следует отметить, что не проводилась комплексная

оценка проблем развития ипотечного кредитования. Названные

обстоятельства определили выбор темы, цели и задачи, объект и предмет

настоящего исследования.

Цель работы – анализ развития ипотечного кредитования в России в

условиях экономического спада.

В соответствии с целью были поставлены и решены следующие задачи,

отражающие общую логику работы:

1) исследовать теоретические, организационно-методические и

нормативно-правовые основы ипотечного кредитования в России;

2) выявление и анализ актуальных особенностей ипотечного

кредитования в России;

3) выявить проблемы ипотечного кредитования в России;

4) обосновать основные направления совершенствования и развития

ипотечного кредитования в России.

Предметом исследования являются актуальные проблемы, тенденции и

перспективы развития системы ипотечного жилищного кредитования и

институтов его регулирования.

Объект исследования – рынок жилищного ипотечного кредитования в

России.

Теоретико-методологическая база исследования представлена трудами

ученых, посвященных вопросам ипотечного кредитования и его

институционального развития, а также законодательными актами,

регулирующими кредитную деятельность банков и развитие рынка

ипотечного кредитования, программными документами.

7

В работе были применены следующие методы исследования: дедукции,

анализа, сопоставления и сравнения, методы экономико-статистического

анализа.

В качестве информационной базы исследования, обеспечившей

репрезентативность исходных данных, высокий уровень достоверности,

надежности и точности выводов, рекомендаций и предложений, выступили

официальные данные Банка России, информация рынка ипотечного

кредитования, содержащаяся в аналитических отчетах ОАО «Агентство по

ипотечному жилищному кредитованию», а также на сайте Федеральной

службы государственной статистики.

Выпускная квалификационная работа состоит из введения, трех глав,

заключения и списка литературы.

8

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

1.1 Экономическая сущность ипотечного кредитования

Понятие «ипотека» впервые стало использоваться в Греции в VI в. до

н.э., оно описывало ответственность заёмщика перед кредитором

некоторыми земельными владениями. Изначально в Афинах залоговым

обеспечением являлась сама личность должника, которому, в случае

нарушения обязательств, грозило рабство 1 . Для этого оформлялись

обязательства, а на границе, принадлежащей заёмщику земельного надела,

ставился знак-столб с уведомлением о том, что данная собственность служит

обеспечением по сделке с кредитором. На таком знаке-столбе, названном

«ипотека», регистрировались все долги владельца земли. По истечении

запланированного срока, в случае полного возврата денег, знак убирали, а

бывший заёмщик попадал в категорию благонадежных людей.

Позднее для схожих целей стали применять специальные книги,

названные ипотечными. Провозглашалась гласность и открытость записей в

данной книге. Новый виток развития институт ипотеки получил в Римской

империи. В I в. н.э. формировались ипотечные учреждения, которые

предоставляли кредиты под залог имущества частным лицам, причём было

создано определённое законодательство для этих учреждений, которые стали

предшественниками современных ипотечных банков2.

Государство поддерживало ипотечное кредитование, создавая особые

фонды для поддержания некоторых социально незащищенных категорий

граждан. Мировой опыт технологии инвестирования в жилищной среде

основывается на трёх главных особенностях: контактные сбережения,

ипотечное кредитование, государственная поддержка.

1 Куликов А. Г, Янин В. С. Ипотечное жилищное кредитование и вопросы методологии определения

доступности жилья // Деньги и кредит. 2013. № 3. 2 Проскурякова, Н. А. Ипотека в Российской империи / Н. А. Проскурякова; [Нац. исслед. ун-т "Высш. шк.

экономики"]. - Москва: Изд. дом Высш. шк. экономики, 2014. - с. 197.

9

История ипотеки в России берет начало в XIV в. одновременно с

возникновением права частной собственности на землю. В 1754 г. созданы

первые кредитные учреждения: для дворянства и купцов. Но только во

времена М. Сперанского, в 1835 г., был введён свод законов, где залоговое

право было подробно регламентировано. С 1870-х гг. в стране

функционировали 11 акционерных ипотечно-земельных банков, притом в

одном регионе не должны были работать более двух таких банков, чтобы не

создавалась излишняя конкуренция 3 . Государственный крестьянский

поземельный банк в это время активно ссужал крестьян средствами для

выкупа помещичьей земли. Банк предоставлял кредиты сроком до 35 лет до

75% от стоимости имущества под 7,5…8,5% годовых. Эти условия были

очень невыгодными. Для сравнения надо заметить, что Государственный

дворянский земельный банк выдавал ссуды на 66 лет в размере до 100% от

стоимости под 5% в год.

К 1917 г. в России была сформирована достаточно развитая кредитно-

банковская система долгосрочного кредитования, которая была достаточно

законодательно обеспечена и не уступала западноевропейской. В финансовое

обеспечение обширно привлекались ипотечные ценные бумаги: закладные,

различные обязательства, векселя, сертификаты 4 . После Октябрьской

революции ипотечные учреждения на территории России полностью

ликвидировали, как и общее право на частную собственность. Для раскрытия

сущности ипотеки важно дать определения отдельным сегментам ипотеки,

которые, в первую очередь, выражаются в первичных и вторичных рынках

ипотечного капитала.

Рынок ипотечного капитала – это часть финансового рынка, на котором

перераспределяются заёмные финансовые ресурсы, обеспеченные залогом

недвижимости. Данные рынки классифицируются по типам недвижимости,

3 Проскурякова, Н. А. Ипотека в Российской империи / Н. А. Проскурякова; [Нац. исслед. ун-т "Высш. шк.

экономики"]. - Москва: Изд. дом Высш. шк. экономики, 2014. - с. 199. 4 Куликов А. Г, Янин В. С. Ипотечное жилищное кредитование и вопросы методологии определения

доступности жилья // Деньги и кредит. 2013. № 3.

10

используемой как залоговое обеспечение: ипотечные рынки жилья, рынки

доходной недвижимости и т.д.

Первичный рынок ипотечного капитала включает в себя кредиторов,

предоставляющих заемные средства, и заёмщиков-инвесторов, покупающих

объекты недвижимости. Процесс развития первичного рынка ипотечного

капитала – важный метод решения жилищных проблем для большого

количества семей с помощью ипотечного жилищного кредитования.

На первичном рынке создаётся «закладная» – именная ценная бумага,

удостоверяющая право владельца на получение исполнения по денежному

обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре

об ипотеке, без представления других доказательств существования этого

обязательства и само право залога на указанное в договоре об ипотеке

имущество, которая выдается первоначальному залогодержателю органом,

осуществляющим государственную регистрацию ипотеки, после регистрации

передаётся передаточной надписью5 . Обязанным по закладной признаётся

должник и залогодатель. Закладная может быть переуступлена другим

лицам. Новые залогодержатели приобретают, таким образом, все права

прежних. Передача прав оформляется передаточной надписью на данной

закладной, владелец которой считается законным, если его права

основываются на последовательном и непрерывном ряде передаточных

надписей.

Преимущество закладной заключается также в том, что она сама может

выступать как предмет залога. Вторичный рынок ипотечного капитала

представляет собой куплю-продажу закладных, выпущенных на первичном

рынке6.

Основной задачей вторичного рынка ипотечного капитала является

обеспечение первичных кредиторов возможностью реализовать первичную

закладную, а на вырученные средства осуществить выдачу нового кредита,

5 Назарчук, Н. П. Н19 Ипотечное кредитование как инструмент решения жилищных проблем в Российской

Федерации: монография / Н. П. Назарчук. – Тамбов : Изд-во ФГБОУ ВПО «ТГТУ», 2014. – с. 47 6 Там же с. 49.

11

посредством которого капиталы из более обеспеченных регионов страны

могут быть использованы в районах, испытывающих недостаток кредитных

ресурсов. Государству важно развивать целостную систему ипотечного

жилищного кредитования, т.е., как первичный, так и вторичный рынок

подобных кредитов. При сделке оформления договора ипотеки, как правило,

применяется общая схема, показанная на рис. 1.1.

Рис. 1.1. Стандартная схема взаимоотношений кредитора и заёмщика на

первичном рынке закладных

Ипотечные кредиты предоставляются как под залог приобретаемого

недвижимого имущества, так и под залог ранее принадлежащего заёмщику. В

первом случае необходимым участником процесса ипотечного кредитования

является продавец недвижимости.

Требования, предъявляемые к ипотеке, такие же, как и к сделкам с

недвижимым имуществом, т.е., при оформлении данной сделки важное

значение имеет квалифицированная оценка предмета залога, его страхование,

регистрация как права собственности на недвижимость, так и его

обременение (залог), порядок оформления договоров, а также возможность

обращения взыскания на предмет залога в случае неисполнения должником

своих обязательств7.

7 Куликов А. Г, Янин В. С. Ипотечное жилищное кредитование и вопросы методологии определения

доступности жилья // Деньги и кредит. 2013. № 3.

12

На рисунке 1.2 показан порядок предоставления ипотечного кредита и

взаимосвязи между участниками данного кредитования при заключении

кредитного договора и договора ипотеки.

Рис. 1.2. Первичный рынок ипотечного кредитования

В результате ипотечной сделки на первичном рынке между кредитором

и заёмщиком заключается кредитный договор, согласно которому кредитор

предоставляет заёмщику недостающие ему денежные средства на покупку

недвижимости, служащую обеспечением обязательства8.

Основополагающими показателями, описывающими конъюнктуру на

ипотечном рынке, являются процентные ставки по ипотечным облигациям и

ставки по ипотечным кредитам.

8 Назарчук, Н. П. Н19 Ипотечное кредитование как инструмент решения жилищных проблем в Российской

Федерации: монография / Н. П. Назарчук. – Тамбов : Изд-во ФГБОУ ВПО «ТГТУ», 2014. – с. 52.

13

Ипотечное кредитование – это целостный механизм реализации

отношений, возникающих по поводу выдачи, продажи и обслуживания

ипотечных кредитов. Ипотечный рынок нельзя рассматривать отдельно от

других экономических рынков. Общая схема взаимодействия элементов

системы ипотечного кредитования изображена на рис. 1.3.

Рис.1.3. Взаимодействие элементов системы ипотечного кредитования

Уровень развития ипотечного рынка прямым образом зависит от

уровня развития других рынков. Все они взаимосвязаны и взаимозависимы

как элементы единой ипотечной системы страны. В то же время рынок

14

ипотечного кредитования может рассматриваться как необходимая

составляющая рынка недвижимости и финансового рынка9.

Для правильного становления и развития системы ипотечного

кредитования важное значение имеет образование новых институтов,

обслуживающих ипотечный рынок и его инфраструктуру. Только при

грамотном взаимодействии всех существующих элементов системы

ипотечного кредитования будет возможно, как снизить риски ипотечных

кредиторов и одновременно увеличить доступность ипотечных кредитов, так

и повысить надёжность ипотечных облигаций, и благодаря этому, привлекать

новые источники кредитования.

При более общем и широком рассмотрении ипотека представляет

собой не только сами ипотечные кредиты как банковские ссуды или

закладные, но также и рынок ипотечных бумаг. Этот рынок позволяет

получать долгосрочные ресурсы в форме государственных денежных средств

или собственного капитала кредитных учреждений, но, главным образом,

благодаря мобилизации инвестиционного капитала.

Кредиты, выдаваемые по ипотеке, являются наиболее долгосрочными –

от 10 и более лет. Они имеют достаточно разнообразные значения

процентных ставок, в зависимости от особенностей страны, региона и

политики самой кредитной организации. Предприниматель с помощью

ипотеки может увеличить долю используемого в производстве свободного

капитала, землевладельцы – получают возможность покупать

дополнительные участки земли, увеличивать свои капитальные затраты на

строительство новых производственных сооружений, физические лица –

улучшить собственные жилищные условия, приобретая новое или

следующее жильё10.

9 Проскурякова, Н. А. Ипотека в Российской империи / Н. А. Проскурякова; [Нац. исслед. ун-т "Высш. шк.

экономики"]. - Москва: Изд. дом Высш. шк. экономики, 2014. – с. 201. 10 Назарчук, Н. П. Н19 Ипотечное кредитование как инструмент решения жилищных проблем в Российской

Федерации: монография / Н. П. Назарчук. – Тамбов : Изд-во ФГБОУ ВПО «ТГТУ», 2014. – с. 56.

15

Одними из основополагающих элементов системы ипотечного

кредитования являются участвующие в ней субъекты. В таблице 1.1

приведены цели и функции данных субъектов.

Таблица 1.1

Субъекты ипотечного кредитования: цели и функции

Субъекты Цели и функции

Заёмщики Приобрести по возможности лучшее жильё,

одновременно быть в состоянии производить

ежемесячные платежи по кредиту

Кредиторы (банки и другие

финансово-кредитные

учреждения)

Максимизировать прибыль и дивиденды своих

акционеров путём ограничения рисков неплатежей

заёмщиков, потерь в результате более быстрого

увеличения стоимости привлечённых банками средств по

сравнению с процентными ставками по выданным

ипотечным кредитам

Продавцы жилья

(физические лица)

Выгодно продать жильё

Риэлтерские организации,

(лицензированные

продавцы)

Выгодно продать имеющееся жильё (по поручению

третьих лиц, из собственного фонда), получить

комиссионное вознаграждение

Орган регистрации прав на

недвижимое имущество и

сделок с ним

Сбор, регистрация и предоставление информации о праве

собственности на жильё на территории России

Страховые компании Полное страховое сопровождение сделок и извлечение

максимальной прибыли

Оценочные компании Оценка жилья, являющегося предметом залога при

ипотеке, в том числе при реализации с торгов

Операторы вторичного

рынка

Приобретение ипотечных кредитов у первичных

кредиторов

Инвесторы (юридические и

физические лица,

приобретающие ипотечные

ценные бумаги)

Максимизировать прибыль, вкладывая свои средства в

ипотечные ценные бумаги

Органы опеки и

попечительства

Контроль за соблюдением прав и интересов

несовершеннолетних граждан

Государство Преследует три основные цели: обеспечение условий для

надёжного и эффективного функционирования системы

ипотечного кредитования; регулирование и надзор за

деятельностью участников рынка, в том числе с целью

защиты интересов вкладчиков банков; содействует

некоторым ограниченным группам семей в приобретении

жилья

16

На ипотечном рынке действует большое число участников. Это

количество участников можно назвать одним из важных нюансов ИЖК11.

Функционирующая система продуктивно перераспределяет риски между

разными участниками, что помогает привлечь в значительных объёмах

долгосрочный капитал с финансового рынка, направив эти средства на

развитие региональных и местных рынков ипотеки.

Важным звеном ипотечного кредитования является его объект. В

общем смысле объектом кредитования признаётся конкретная вещь или

процесс, под которые даётся кредит, и ради которого и осуществляется сама

кредитная операция. Объектами кредитования являются фактически любые

предметы и процессы, тогда как объектом ипотечного кредитования может

быть только недвижимое имущество12. Предполагается наличие у заёмщика

имущества в виде залога, на которое можно наложить взыскание. Тем не

менее, имущество, на которое осуществляется ипотека, остаётся у

залогодателя в его владении на основании заключённого договора.

В экономическом смысле «ипотека» – это рыночный инструмент

оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда

другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или

коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные

финансовые средства для реализации различных проектов13. Сегодня понятия

«ипотека», «ипотечное кредитование» часто присутствуют во множестве

публикаций, выступлений в средствах массовой информации, в интернете.

Саму же возможность ипотечного кредитования каждое финансово-

кредитное учреждение неразрывно связывает с вопросом рефинансирования

денежных средств, отданных в качестве ипотечных кредитов, с

использованием в виде основы по привлечению долгосрочных ссудных

11 Саблин, М. Т. Покупка квартиры в России: техника подбора, юридической проверки и проведения сделки:

практ. пособие / М. Т. Саблин. - Москва: КноРус, 2015. - с. 167. 12 Проскурякова, Н. А. Ипотека в Российской империи / Н. А. Проскурякова; [Нац. исслед. ун-т "Высш. шк.

экономики"]. - Москва: Изд. дом Высш. шк. экономики, 2014. - с. 401. 13 Ермилова, М. И. Взаимодействие банков и государства в реализации российских ипотечных программ /

М. И. Ермилова // Деньги и кредит. - 2014. - № 9. - С. 54-56.

17

ресурсов, возникающих у этих учреждений после предоставления кредитов

под залог недвижимости.

В российском федеральном законодательстве не существует

конкретного определения ипотечного кредитования и можно найти только

определение понятие договора ипотеки как соглашения, по которому

залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному

ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований

к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого

имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими

кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным

законом.

1.2 Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования в России

Порядок ипотечного кредитования регулируется Федеральным законом

РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»14, а также федеральными законами

«Об ипотечных ценных бумагах» 15 , «О накопительно-ипотечной системе

жилищного обеспечения военнослужащих»16, «О кредитных историях»17, «О

жилищных накопительных кооперативах»18, «О кредитной кооперации»19 и

Указом Президента РФ «Вопросы накопительно-ипотечной системы

жилищного обеспечения военнослужащих».

14 Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 23.06.2016) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" //

Собрание законодательства РФ.1998. № 29. ст. 340. 15 Федеральный закон от 11.11.2003 N 152-ФЗ (ред. от 30.12.2015) "Об ипотечных ценных бумагах" //

"Собрание законодательства РФ", 17.11.2003, N 46 (ч. 2), ст. 4448, "Российская газета", N 234, 18.11.2003. 16 Федеральный закон от 20.08.2004 N 117-ФЗ (ред. от 01.05.2016) "О накопительно-ипотечной системе

жилищного обеспечения военнослужащих" // Собрание законодательства РФ.2004. № 34. ст. 353. 17 Федеральный закон от 30.12.2004 N 218-ФЗ (ред. от 23.06.2016) «О кредитных историях» // Собрание

законодательства РФ.2005. № 1 (часть 1). ст. 44. 18 Федеральный закон от 30.12.2004 № 215-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О жилищных накопительных

кооперативах» // Собрание законодательства РФ.2005. № 1 (часть 1). ст. 41 19 Федеральный закон от 18.07.2009 № 190-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О кредитной кооперации» // Собрание

законодательства РФ.2009. № 29. ст. 3627.

18

Также для определения правового статуса ипотечного кредитования

важен федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской

Федерации»20.

Оценка ипотеки – обязательное условие при оформлении ипотеки, и

кредитные организации в этом вопросе сотрудничают с оценочными

кампаниями. В жилищном законодательстве РФ представлены законы,

регламентирующие участие граждан в долевом строительстве

многоквартирных домов, а также процедуру регистрации прав на

недвижимое имущество и сделок с ним. Эта информация будет полезна при

оформлении ипотечного договора.

В России распространено ипотечное кредитование, ориентированное на

различные категории граждан – молодые семьи, многодетные семьи, семьи

госслужащих, также действуют специальные условия ипотеки для военных,

учителей, молодых ученых, а также ипотека с использованием средств

материнского капитала. Если кредит выдается на приобретение жилья, то

используется термин «ипотечное (жилищное) кредитование». Термин

«смешанная ипотека» может употребляться, когда заемщик (он же –

залогодатель) берет кредит в банке под залог уже имеющегося жилья для

приобретения нового21.

Правоотношения сторон ипотечного договора. Договор об ипотеке

заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса РФ о

заключении договоров, а также положений ФЗ об ипотеке. В договоре

указываются права и обязанности сторон. Сторонами договора выступают

залогодержатель и залогодатель.

По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке)

одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству,

обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих

20 Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об оценочной деятельности в

Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ.1998. № 31.ст. 3813. 21 Саблин, М. Т. Покупка квартиры в России: техника подбора, юридической проверки и проведения сделки:

практ. пособие / М. Т. Саблин. - Москва: КноРус, 2015. - 597 с.

19

денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости

заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя

преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями,

установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам

должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не

участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в

его владении и пользовании. Но на практике чаще встречаются

трехсторонние ипотечные договоры, участниками которых являются

Продавец, Покупатель-залогодатель и Кредитор-залогодержатель.

Покупатель-залогодатель за счет кредитных средств, предоставленных

Кредитором-залогодержателем, покупает у Продавца объект недвижимости

и передает данный объект недвижимости Кредитору-залогодержателю в

залог (ипотеку)22.

Залогом (предметом ипотеки) по такому договору обеспечивается

исполнение обязательств Покупателя-залогодателя, возникших на основании

кредитного договора.

При этом такой договор является смешанным гражданско-правовым

договором с элементами договора купли-продажи объекта недвижимости и

элементами договора ипотеки. Также необходимо учитывать, что в

российской практике договор ипотеки (залога) и кредитный договор,

заключаемый между заемщиком и кредитной организацией (банком, который

по договору об ипотеке выступит в качестве Кредитора-залогодержателя) –

это два разных договора, положения которых могут перекликаться между

собой и иметь ссылки друг на друга.

Особенностью такого договора являются закрепленные в договоре

обязательства основных субъектов ипотечной схемы по обращению к

второстепенным субъектам ипотечной схемы. В частности,

22 Ермилова, М. И. Взаимодействие банков и государства в реализации российских ипотечных программ /

М. И. Ермилова // Деньги и кредит. - 2014. - № 9. - С. 54-56.

20

Продавец обязан зарегистрировать переход права собственности от

него к Покупателю-залогодателю в органе государственной регистрации.

Покупатель-залогодатель по договору обязан произвести оценку

приобретаемого имущества; застраховать приобретенное имущество от

рисков утраты или повреждения; заверить копии документов у нотариуса для

их дальнейшего предоставления Кредитору-залогодержателю (ст. 10 ФЗ «Об

ипотеке», п. 2 ст. 339 ГК РФ); предоставить Кредитору-залогодержателю в

особых случаях согласие органов опеки и попечительства, если объектом

недвижимости является жилая квартира, а её сособственником будет

являться несовершеннолетний ребенок и т.д.

Как правило, один экземпляр договора ипотеки хранится у нотариуса,

второй – в регистрационном органе, стороны договора также обладают

оригиналами договора, имеющими одинаковую юридическую силу.

В случае нарушения Покупателем-залогодателем условий ипотечного

или кредитного договора, Кредитор-залогодержатель может обратить

взыскание на предмет залога, а также, если это условие предусмотрено

заключенным договором, – на иное имущество Покупателя-залогодателя для

возмещения понесенных им расходов и издержек, если предмет залога не

покроет указанные расходы Кредитора-залогодержателя. В этом случае

произойдет изменение правового статуса субъектов ипотечного договора:

кредитор-залогодатель станет взыскателем, а позже, возможно, –

собственником объекта недвижимости (залога), а бывший покупатель-

залогодатель станет должником в отношении Кредитора-залогодержателя

(взыскателя).

Могут существовать и аналогичные схемы изменения правового

статуса субъектов ипотечного кредитования: например, если участником

ипотечного договора является ипотечное агентство, то оно может изменить

статус залогодержателя, на статус взыскателя или собственника23.

23 Саблин, М. Т. Покупка квартиры в России: техника подбора, юридической проверки и проведения сделки:

практ. пособие / М. Т. Саблин. - Москва: КноРус, 2015. - 597 с.

21

При заключении ипотечных договоров важно учитывать, что

запрещается ипотека имущества, на которое не может быть обращено

взыскание по исполнительным документам. Перечень такого имущества

установлен ст. 446 ГПК РФ. Согласно указанной статье взыскание по

исполнительным документам не может быть обращено на жилое помещение

(его части), принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности,

если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих

в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для

постоянного проживания помещением, за исключением имущества,

являющегося предметом ипотеки и если на него в соответствии с

законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

Особенности заключения договоров ипотеки. По словам экспертов,

заемщики при заключении договора ипотеки должны осознавать, что жилой

дом, непосредственно связанный с землей, может быть предметом ипотеки

только с одновременным залогом по тому же договору ипотеки земельного

участка, на котором он находится. При этом в договоре необходимо

указывать адрес земельного участка, его площадь, кадастровый номер, а

также категорию земель и вид ее разрешенного использования24.

При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого

находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц,

заложенной считается наряду с жилым помещением и соответствующая доля

в праве общей собственности на жилой дом.

Жилой дом, непосредственно связанный с землей, может быть

предметом ипотеки только с одновременным залогом по тому же договору

ипотеки земельного участка, на котором он находится. При этом в договоре

ипотеки необходимо указывать адрес земельного участка, его площадь,

кадастровый номер, а также категорию земель и вид ее разрешенного

использования.

24 Гаген А., Договор ипотеки – основные подводные камни // Электронный ресурс http: // www.financial-

lawyer.ru/topicbox/bankiru/ipoteka/136-528097.html

22

При предоставлении кредита на строительство жилого дома договором

ипотеки может быть предусмотрено обеспечение обязательства

незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю

материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства.

Если права залогодержателя удостоверяются закладной, то в договоре

ипотеки это должно быть указано.

В договоре ипотеки не могут предусматриваться какие-либо

ограничения права залогодателя или третьих лиц по пользованию

заложенным имуществом. Залогодатель вправе завещать заложенное

имущество. Соглашение, ограничивающее это право залогодателя, является

ничтожным.

Возможности закладной. Права залогодержателя по обеспеченному

ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены

закладной, поскольку иное не установлено ФЗ «Об ипотеке». Закладной

могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и

по обеспеченному данной ипотекой обязательству, если иное не установлено

законом об ипотеке. Закладная является именной ценной бумагой,

удостоверяющей следующие права ее законного владельца: право на

получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным

ипотекой, без представления других доказательств существования этих

обязательств; право залога на имущество, обремененное ипотекой25.

Основное практическое значение закладной заключается в том, что она

упрощает и ускоряет оборот недвижимости, а также передачу прав по

закладной другому лицу. Появление нового вида ценной бумаги – закладной

положительно скажется на оборачиваемости денежных средств26.

Несмотря на отдельные недостатки в построении некоторых правовых

конструкций о закладной, в частности касающихся признания закладной в

25 Саблин, М. Т. Покупка квартиры в России: техника подбора, юридической проверки и проведения сделки:

практ. пособие / М. Т. Саблин. - Москва: КноРус, 2015. - с. 211. 26 Мардалиев Р. проблемы правового регулирования ипотеки на современном этапе // Электронный

ресурс: http: // www.yurclub.ru/docs/civil/article16.html

23

качестве именной ценной бумаги, что противоречит положениям главы 7 ГК

РФ «Ценные бумаги» 27 , последняя как подинститут ипотеки, а,

следовательно, и гражданского права, имеет все предпосылки для

обращения. Закладная значительно облегчает гражданский оборот в

ипотечных правоотношениях. Несмотря на то, что она составляется в

обоснование договора об ипотеке, ее самостоятельное значение очевидно. В

соответствии со ст.49 ФЗ «Об ипотеке» 28 закладную можно заложить,

продать и «перезаложить» при определенных условиях, а также

распорядиться ею иным образом, в том числе путем совершения специальной

залоговой передаточной надписи на ней.

Правовой статус субъекта ипотечного кредитования регулируется

регламентирующими профессиональную деятельность данного субъекта

нормативно-правовыми актами и прямыми указаниями в действующем

законодательстве на обязательства субъекта ипотечного кредитования при

заключении договора ипотеки или обороте закладной. Однако

правоприменительная практика зачастую идет по пути разделения

формальных договоров ипотеки (залога) и кредитования, разводя

формальные субъектные отношения различных субъектов договоров между

собой. При этом необходимо руководствоваться фактическим назначением

всего комплекса договорных отношений, считая всех субъектов формально

различных договоров, соединенных единой ипотечной целью субъектами

единых отношений.

1.3 Особенности развития системы ипотечного кредитования в России

В современной практике ипотечного кредитования в России известно

много разных моделей, самые популярные из которых:

27 "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (с

изм. и доп., вступ. в силу с 02.10.2016) // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. ст. 3301. 28 Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 23.06.2016) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" //

Собрание законодательства РФ.1998. № 29. ст. 340.

24

1. Американская модель.

2. Немецкая модель.

3. Продажа жилья с использованием займа или по договору купли-

продажи.

Американская модель. Американская модель ипотечного кредитования

– модель, основывающаяся на рынке вторичных закладных. Уникальность

модели заключается в том, что банк дает ипотечный кредит заемщику, тем

самым обмениваясь на обязательство в течение определенного срока

ежемесячно переводить в банк фиксированную сумму. Это все будет

обеспечено залогом жилья, которое приобретается. Банк продает кредит

одному из агентств ипотечного кредитования, передавая при этом и

обязательства по обеспечению. Агентства немедленно возвращают банку

выплаченные заемщику средства и взамен просят переводить получаемые от

него ежемесячные выплаты за вычетом прибыли (маржи) банка в агентство.

Ежемесячных выплаты, т.е. та ставка, по которой агентство собирается

покупать ипотечные кредиты, устанавливает само агентство на основании

требований инвесторов к прибыльности соответствующих финансовых

инструментов.

Ипотечные агентства, купив некоторое количество ипотечных кредитов

у коммерческих банков, собирают их в пулы и создают на основе каждого

новую ценную бумагу, источником выплат по которой являются платежи

заемщиков. Эти выплаты гарантированы не залогом недвижимости, а

агентством как юридическим лицом. Агентства, как правило, имеют

тенденцию реализовывать ипотечные ценные бумаги на фондовом рынке и

затем тоже выступают как посредники, передавая инвестору, купившему

ценную бумагу, выплаты агентству от банка за вычетом своей маржи 29 .

Американская модель имеет определенный авторитет на федеральном

уровне.

29 Самойлова, В. В. Некоторые аспекты залогового и ипотечного права / В. В. Самойлова // Инициативы XXI

века. - 2014. - № 3. - С. 34-36.

25

Немецкая модель. Немецкая модель – это одноуровневая модель,

сбалансиро- ванная модель которая основывается насберегательно-ссудном

принципе функционирования по типу немецких «частных стройсберкасс» –

Bausparkasse, французских Livret Epargne Logement, американских

Savings&Loans. Вкладчик получает возможность приумножить необходимый

взнос на покупку квартиры (например, в размере 50 % ее стоимости) в

течение длительного периода, а далее получить ипотечный кредит на

покупку (строительство) заранее выбранной квартиры.

В современной России эта модель действует следующим образом:

источником средств для ипотечного кредитования являются целевые

депозиты в специализированных кредитных организациях, вкладчик берет на

себя обязательство в течение определенного времени ежемесячно вносить

фиксированную строго установленную сумму на целевой депозит под

процентную ставку, величина которой существенно ниже среднерыночной.

После окончания периода накопления, скопив приблизительно

половину необходимых на покупку квартиры средств, он получает кредит на

вторую половину средств, также под ставку более низкую, чем

среднерыночная. Средства, предоставляемые вкладчиком ССК, используются

для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период

накопления.

В России не имеется специальных кредитных организаций. Как

правило, все упирается в то, что их заменой являются организации-

застройщики. В течение длительного периода накопления, все взносы

клиента будут выглядеть как долевое участие в строительстве и создании

здания и инвестируются в строительство.

После завершения строительства, клиент получает квартиру, и

уплачивает застройщику ту сумму квартиры, которая осталась. По причине

26

того что законодательство не является совершенным, постоянно образуется

конфликт интересов между риэлторами, застройщиками и пайщиками30.

Продажа жилья с использованием займа или по договору купли-

продажи. Региональные модели ипотечного кредитования дали свой старт

еще до принятия важных и основополагающих нормативных актов, которые

регулируют ипотечную сферу. В современной России можно рассмотреть

многообразие форм жилищного финансирования, и только малая их часть

существует за счет ипотечного механизма. Большое количество регионов

дает ориентир на собственные наработки, которые неразрывно связаны с

бюджетными ресурсами. Этим тормозится процесс развития классического

ипотечного кредитования и ограничивается возможность использования

преимуществ внебюджетного финансирования, свойственных системе

классического ипотечного кредитования. Наиболее популярные схемы

данного вида кредитования:

- аренда жилья с последующим выкупом;

- создание фондов с использованием бюджетных средств, которые

занимаются строительством и продажей в рассрочку;

- дотирование местными властями ипотечных агентств, тем самым

значительно снижая процентную ставку, сдерживая возможности

рефинансирования кредитов;

- ипотечные компании самостоятельно организуют строительство

жилья для потенциальных заёмщиков, замыкая, таким образом,

строительство и сбыт жилья посредством ипотечного жилищного

кредитования.

В России сегодня сформирована двухуровневая система ипотеки. На

первом уровне данного рынка находятся коммерческие банковские

учреждения, которые выдают ипотечные кредиты физическим лицам.

30 Черкашнев Р.Ю. Основные недостатки и возможные проблемы при осуществлении банковских операций с

драгоценными металлами // Социально-экономические явления и процессы. 2014. Т. 9. № 8. С. 120-124

27

На втором уровне находится АИЖК, которое выкупает у банковских

кредитных учреждений закладные на данные кредиты и так выполняет

функции по рефинансированию всей системы. В нашей стране говорить о

сформированной стабильной ипотеке пока рано.

Развитие ипотечного кредитования зависит от многих факторов. К

основным можно отнести: динамика внешнеэкономической конъюнктуры,

экономическая политика государства, политика ЦБ РФ, динамика инфляции,

доходов населения, развитие конкуренции в банковском секторе и на рынке

строительства, развитость законодательства и инфраструктуры рынка.

К актуальным проблемам, сдерживающим развитие ипотечного

кредитования в РФ, следует отнести:

1) Ограниченный платежеспособный спрос населения. Сейчас рост

стоимости жилья не подкреплен ростом зарплат.

2) Низкие объемы и невысокое качество нового жилищного

строительства в субъектах РФ обуславливают недостаточность предложений

и высокую стоимость квартир на рынке жилья.

3) Низкие темпы разработки и совершенствования законодательства о

недвижимости и несогласованность правовых актов между собой. Многие

федеральные законы, содержащие нормы, регулирующие в той или иной

мере отношения, связанные с недвижимостью имеют массу недоработок.

4) Неразвитость инфраструктуры рынка жилья и жилищного

строительства. Традиционными участниками жилищного рынка являются

строительные компании, банки, производители строительных материалов,

страховые компании, риэлтерские и оценочные агентства. При фактическом

наличии данных структур в России не отлажена технологическая схема их

взаимодействия и, как следствие, невысока эффективность системы в целом,

завышены расходы при совершении сделок.

5) Сдерживающее влияние на увеличение спроса в сегменте

ипотечного кредитования в значительной мере оказывают и высокие

процентные ставки по кредитам, в связи, с чем ипотечное кредитование в

28

России не становится массовым, и большинство россиян не могут

воспользоваться ипотекой для решения своих жилищных проблем.

6) Непрозрачные источники доходов граждан.

7) Психологические факторы, главным из которых является

национальная особенность большинства населения – нежелание жить в долг.

Для эффективного развития ипотеки в нашей стране необходимо

учитывать имеющийся международный опыт развития ипотечного

кредитования в других странах.

Таким образом, можно сделать вывод, что возможный рост

благосостояния населения и его уверенности в завтрашнем дне, снижение

темпов инфляции, поддержка банков, увеличение количества программ

социальной направленности поможет российскому рынку развиваться

активными темпами.

Также стоит отметить, что на данный момент Министерство

строительства России представило на рассмотрение Правительству

Российской Федерации новую стратегию развития ипотечного кредитования

до 2020 года. Согласно представленной стратегии в 2017 году должно

произойти увеличение ипотечных жилищных кредитов. Достигнуть

результатов планируется с помощью развития рынка специальных

ипотечных кредитов для социально приоритетных категорий населения.

29

2. АНАЛИЗ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В СОВРЕМЕННОЙ

РОССИИ

2.1 Современное состояние рынка ипотечного кредитования в России

По итогам 2015 года госпрограмма субсидирования поддержала

ипотечный рынок, произошло сокращение числа ипотечных банков, госбанки

укрепляют позиции, выявлен рост просроченных кредитов и сдержанный

оптимизм участников рынка.

Темп роста ипотечного рынка в 2015 году прогнозируемо стал

отрицательным. Падение рынка составило 35%, что можно считать довольно

хорошим результатом на фоне прогнозов, которые делались год назад (табл.

2.1).

Таблица 2.1

Совокупный объем ипотечных кредитов банков с государственным участием

в 2014-2015 гг.

Показатели 2014 год (на

01.0 1.15)

2015 год (на

01.01.16)

Прирост

показателя *,

%

Объем задолженности, млрд. руб. 3 528 379 3 920 442 11 (33)

Объем просроченных кредитов, млрд. руб. 46 097 66 083 43 (16)

Объем выданных кредитов, млрд. руб. 1 764 126 1 147 339 -35 (30)

Количество выданных кредитов, тыс. штук 1 012 814 691 943 -32 (23)

* - в скобках указаны значения прироста показателей за 2014 год.

От обрушения рынок спасла государственная программа

субсидирования ипотечных кредитов, благодаря которой было выдано

кредитов на 374,3 млрд. рублей, что составляет 33% от общей выдачи.

Учитывая положительный эффект программы, она была продлена на 2016

год с увеличением лимита до 1 трлн. рублей.

30

По всем ключевым показателям рынка мы наблюдаем неутешительную

динамику - прирост задолженности по ипотечным кредитам составил всего

11% по сравнению с 33% годом ранее, увеличение объема просроченных

кредитов (прирост 43%, 16% годом ранее), снижение объема (минус 35%,

рост 30% годом ранее) и количества (снижение 32%, рост 23% годом ранее)

выданных ипотечных кредитов.

В 2015 году средневзвешенный срок предоставления кредитными

организациями ипотечных жилищных кредитов в рублях незначительно

сократился – на 3,1 месяца по сравнению с 2014 годом и составил 176

месяцев (14,7 года), по ипотечным жилищным кредитам в иностранной

валюте сократился на 8 лет и составил 47 месяцев (3,9 года).

Средневзвешенные процентные ставки по ипотечным жилищным

кредитам, выданным с начала года, увеличились по сравнению с 2014 годом:

по ИЖК в рублях – на 0,90 п.п., до 13,35%, по ипотечным жилищным

кредитам в иностранной валюте – на 0,57 п.п., до 9,82%. Динамика

средневзвешенных сроков кредитования и процентных ставок приведена на

рисунке 2.1.

Рис. 2.1. Динамика средневзвешенных сроков кредитования и процентных

ставок

31

Несмотря на постепенное снижение ключевой ставки Банка России в

2015 году с 17,00 до 11,00%, в течение года наблюдалась волатильность

средневзвешенной процентной ставки по ипотечным жилищным кредитам в

рублях, выданным за месяц: за период с января по декабрь 2015 года

значение ставки варьировалось от 12,29 до 14,71% и в декабре 2015 года

составило 12,92%.

В 2015 году основным источником рефинансирования ипотечных

жилищных кредитов путем их продажи другим организациям являлись

специализированные организации – резиденты: на них приходилось 82,0%

общего объема рефинансируемых ипотечных жилищных кредитов (прав

требования по ипотечным жилищным кредитам). По сравнению с 2014 годом

доля операций, совершенных специализированными организациями –

резидентами, снизилась на 8,9 п.п., при этом объем рефинансированных ими

ипотечных жилищных кредитов существенно уменьшился – в 3,2 раза (до

65,8 млрд. руб.).

Доля кредитных организаций в источниках рефинансирования

увеличилась на 9,3 п.п. и составила 17,0%, при этом объем

рефинансированных ими ипотечных жилищных кредитов уменьшился в 1,3

раза (до 13,6 млрд. руб.).

Доля специализированных организаций – нерезидентов составила

0,01% (0,01 млрд. руб.), прочих организаций – 1,0% (0,8 млрд. руб.),

управляющих компаний паевых инвестиционных фондов – 0,02% (0,02 млрд.

руб.) (рисунок 2.2).

Объем рефинансированных ипотечных жилищных кредитов путем

эмиссии облигаций с ипотечным покрытием с сохранением актива на балансе

кредитной организации в 2015 году составил 12,4 млрд. руб. (эмиссия

осуществлялась тремя банками).

32

Рис. 2.2. Источники рефинансирования ипотечных жилищных кредитов

(прав требования по ипотечным жилищным кредитам) с продажей пула

кредитов, %

Программа субсидирования обеспечит чуть менее 40% всех выдач и к

концу года будет выполнена почти на 100% (950 млрд. при лимите в 1 трлн.

руб.) (рис. 2.3).

Рис. 2.3. Доля ипотеки в совокупном кредитном портфеле физ. лиц, %

По итогам 2016 года объем выданных ипотечных кредитов составит 1,5

трлн. руб., на 30% превысив прошлогодние результаты.

33

По темпам прироста новых выдач ипотека более чем в 1,5 раза

опережает прочие кредиты физ. лицам (рис. 2.4).

Рис.2.4. Динамика выдачи ипотечных кредитов

Снижение ключевой ставки позволит банкам в 4 квартале приблизить

средние ставки по собственным программам к 13%, однако разрыв со

ставками по госпрограмме останется заметным – 0,5-1 п.п. В результате

завершение господдержки приведет к росту средних ставок на рынке и

охлаждению спроса на ипотеку на первичном рынке жилья.

По прогнозу Аналитического центра НАФИ, по итогам 2016 года

объем выданных ипотечных кредитов вырастет на 30% и достигнет 1,5 трлн.

руб., (рис. 2.5) объем задолженности достигнет 4,6 трлн. руб. (+15% к 2015

году).

Треть всей выдачи (порядка 500 млрд. руб.) придется на четвертый

квартал, как за счет повышенного спроса на кредиты по льготной ставке в

преддверии окончания программы господдержки, так и вследствие

ожидаемого снижения ставок по собственным программам банков.

34

Рис. 2.5. Объем ипотечного кредитования по итогам 2016 г., трлн. Руб.

Доля ипотеки на первичном рынке жилья в общем объеме выдачи по

итогам года не превысит 40%, при этом порядка 90% будет выдано в рамках

программы господдержки. К моменту окончания программы господдержки

ее объем будет выполнен на 95%.

По итогам 2016 года в рамках программы может быть выдано

ипотечных кредитов на общую сумму в 550 млрд. руб., а всего с начала ее

действия (апрель 2015 г.) – около 950 млрд. руб. при существующем лимите

выдач в 1 трлн. руб.

Даже в случае возникновения ажиотажного спроса в последние месяцы

действия программы (ноябрь-декабрь) дополнительно банки смогут выдать

льготных кредитов не более 50 млрд. руб. К концу 2016 гола средняя ставка

рублевой ипотеки (с учетом господдержки) может достигнуть 12,5%, а по

собственным программам банков - вплотную приблизиться к 13% (рис. 2.6).

35

Рис. 2.6. Динамика средней ставки ипотечного кредита, %

На текущий момент средние ставки по собственным программам

банков заметно (13,4% против 11,9%) превышают средние ставки по

программе господдержки. Понижение ключевой ставки позволит сократить

данный разрыв, что дополнительно простимулирует рост спроса на

собственные программы банков на первичном рынке жилья. Вместе с тем,

резерв по снижению ставок ограничен – большинство банков уже заложили

недавнее решение Банка России в текущих ставках.

Окончание программы господдержки приведет к росту средней ставки

в 1 квартале, и главный вопрос – насколько длительной и глубокой будет

«просадка» рынка. Уже по итогам января средняя ставка по ипотеке может

вернуться к уровню лета 2016 года (13%) вследствие «ухода» с рынка

льготных программ на новое жилье.

Доля выдач в рамках программы ипотеки в 3-4 квартала 2016 года

останется на уровне 35% (рис. 2.7).

36

Рис. 2.7. Доля выдач в рамках программы ипотеки в 3-4 кварталах 2016 года

Доля просроченной задолженности по ипотеке останется ниже двух 2%

(рис. 2.8).

Рис. 2.8. Доля просроченной задолженности по ипотеке, %

37

Отложенный спрос (с 2014-2015 гг.) скорее всего, будет почти

полностью удовлетворен также к 1 кварталу следующего года, то есть уже

как минимум два фактора, обеспечивающих хорошую динамику в этом году,

перестанут работать. Часть потенциальных заемщиков на время отложит

решение о покупке, что приведет к снижению доли ипотеки на новостройки в

новых выдачах.

Существенного сокращения рынка, скорее всего, удастся избежать за

счет возросшего спроса на вторичное жилье, однако, скорее всего динамика

новых выдач будет стагнировать.

Ряд банков для недопущения «просадки» спроса уже к концу 2016 года

может предложить заемщикам «скидки» на ставку по собственным

программам на покупку жилья в новостройках.

Дальше многое зависит от изменений в структуре доходов населения и

динамики уровня покупательной способности. Многие заемщики в сегменте

жилья эконом-класса, которые взяли ипотеку в этом году, реально

ориентировались на более дорогое жилье, либо более высокого класса, либо

большей площади; однако после событий 2014 года и ухудшения своего

благосостояния им пришлось скорректировать свои планы.

Тем не менее, они как минимум накопили стартовую сумму на

первоначальный взнос, и отступать от плана приобретения жилья не могли.

Именно эта категория обеспечила в значительной степени внезапный (хотя

не такой уж и внезапный, но краткосрочный) бум спроса на эконом-жилье и

на ипотеку в 2016 году.

2.2. Программы ипотечного кредитования различных банков на первичном

рынке жилья России

В десятке лидеров по итогам 2015 года не произошло значительных

изменений в сравнении с 2014 годом. В списке банки, которые на

протяжении последних лет показывают стабильные результаты.

38

Признанные лидеры ипотечного кредитования в лице Сбербанка (661,8

млрд. рублей) и ВТБ24 (198,4 млрд. рублей) с огромным преимуществом

оторвались от преследователей.

Обращает на себя внимание Банк Возрождение, поднявшийся с 17

места в прошлом году на 9-е и единственный из топ-банков показавший рост

выдачи ипотечных кредитов (плюс 7%), а также значительное падение

темпов выдачи Газпромбанка (минус 58%). Абсолют Банк с самым низким

показателем падения (минус 7%) среди банков топ-15 расположился на

седьмой строчке рейтинга.

Сравнительная таблица результатов за 2015 и 2014 года выглядит

следующим образом (табл. 2.2).

Таблица 2.2

Рейтинг ипотечных банков в 2014-2015 гг.

Название банка 2014 год

млн. руб.

2015 год

млн. руб. Прирост, %

1. Сбербанк 920 982 661 800 -28

2. ВТБ 24 350 718 198 368 -43

3. Россельхозбанк 63 262 37 748 -30

4. Группа Societe Generale 53 832 31 678 -39

5. Банк Москвы 33 796 28 274 -16

6. Газпромбанк 32 936 26 839 -58

7. Абсолют Банк 23 974 14 973 -7

8. Банк С-Петербург 19 069 13 189 -15

9. Возрождение 16 048 11 189 7

10. Связь-Банк 15 595 10 566 -56

Стоит отметить снижение общего количества банков, участвующих в

рейтинге. Год назад их было 68. Сейчас их число снизилось до 40.

На ипотечном рынке активно присутствует семь банков с

государственным участием. Это Сбербанк, ВТБ24, Газпромбанк,

Россельхозбанк, Связь-Банк, Банк Москвы, Банк Глобэкс. По итогам 2015

года совокупный объем ипотечных кредитов, выданных этими банками

составил 968 847 млн. рублей или 84,5% от всего объема выдачи.

39

Таким образом, доля госбанков на ипотечном рынке продолжает

оставаться стабильно высокой. Конкуренция между ними идет на пользу

рынку, хотя и вытесняет коммерческие банки. Рынок продолжает

укрупняться.

Лидерами в объеме ипотечных кредитных портфелей уже традиционно

являются «Сбарбанк России» и «ВТБ 24». В число лидеров входит

«Газпромбанк» и Societe Generale в России, представленная организациями

ДельтаКредит и Росбанк. Около 90% выданных ипотечных продуктов

пришлись на долю 5 крупных банков. При этом удельный вес объемов

жилищного кредитования ожидаемо занимает Сбербанк России.

Спектр услуг Сбербанка для розничных клиентов максимально широк:

от традиционных депозитов и различных видов кредитования до банковских

карт, денежных переводов, банковского страхования и брокерских услуг.

Ипотечные кредиты Сбербанк начал выдавать одним из первых, и даже

во время кризиса, Сбербанк не прекращает их выдачу. Банком предлагается

несколько вариантов жилищного кредитования:

1. Молодая семья. Для лиц, отвечающих этим требованиям,

предусмотрены льготы, касающиеся первоначального взноса за объект. Этой

категории соискателей допустимо наличие собственных денег от 15 % от

общей стоимости недвижимости. Предусмотрена пониженная ставка

процента.

2. Оформление с участием материнского капитала предполагает его

привлечение в качестве начального взноса при приобретении готового или

строящегося жилья.

3. Кредитование с государственным участием. Характерны

пониженные ставки процента, если в качестве объекта выступает квартира из

списка партнеров банка.

4. Помощь индивидуального строительства жилого дома. Величина

требуемых собственных активов взноса увеличена до 30 %.

40

5. Приобретение загородного дома. Возможно заключение ипотечного

договора на строительство/приобретение дач, садовых домов. Объем

собственных средств - от 30 %.

6. Военная ипотека. Услугой могут воспользоваться военнослужащие,

являющиеся участниками НИС. Процент по заему ниже, чем при обычных

условиях. Сумма кредитования не может превышать 1900000 рублей на

период до 15 лет.

Из кредитных программ Сбербанка, выяснилось, что ипотечные

программы Сбербанка России характеризуются большим сроком

кредитования – до 30 лет, а точный размер процентной ставки

устанавливается исходя из размера первоначального взноса, срока кредита,

категории заемщика и личного страхования. Изменение размеров

процентных ставок представлено в таблице 2.3.

Данные ставки в рублях действуют для клиентов, получающих

зарплату на счет карты/вклада в Сбербанке, либо в случае, когда

приобретаемый объект недвижимости построен с участием кредитных

средств Банка.

Таблица 2.3

Изменение размеров процентных ставок, %

Первоначальный

взнос

Срок кредита

до 10 лет (включ.) от 10 до 20 лет (включ.) от 20 до 30 лет

(включ.)

От 50% 13,00 13,25 13,50

От 30 до 50% 13,25 13,50 13,75

От 20 до 30% 13,50 13,75 14,00

Так же существуют надбавки к процентным ставкам:

+0,5% - если вы не получаете зарплату в Банке, а приобретаемое жилье

построено без участия кредитных средств Банка.

+1% - при отказе от страхования жизни и здоровья заемщика в

соответствии с требованиями Банка.

41

При задержке очередного платежа банк взимает неустойку, равную 20

% от просроченной суммы.

Преимущества программ жилищного кредитования в Сбербанке:

- Достаточно паспорта РФ для подачи заявки на кредит клиентам,

получающим заработную плату на счет, открытый в Сбербанке;

- Для увеличения суммы получаемого кредита могут быть

привлечены созаемщики;

- Удобное погашение кредита:

1) достаточно внести необходимую сумму на счет любым удобным

способом, погашение произойдет автоматически в соответствии с графиком

платежей;

2) допускается досрочное погашение.

При желании внести больше денег, уменьшив тем самым итоговое

количество процентов, заемщику необходимо написать заявление. График

платежей за весь оставшийся период пересчитывается. Оплачивать

дополнительные расходы не требуется.

3) Комиссия за выдачу кредита отсутствует;

- Привлекательные процентные ставки;

- Льготные условия кредитования для молодых семей;

- Индивидуальный подход к рассмотрению кредитной заявки;

- Специальные условия для клиентов, получающих зарплату на

счет в Сбербанке, и для клиентов-сотрудников компаний, аккредитованных

ПАО Сбербанк (до 15 млн. руб. без подтверждения доходов и трудовой

занятости);

Возможность получения кредитной карты на выбор:

1) неперсонализированная карта моментальной выдачи Visa Credit

Momentum / MasterCard Credit Momentum с лимитом до 150 000 рублей;

2) персонализированная кредитная карта с лимитом до 200 000 рублей;

Страхование и оценка приобретаемого объекта недвижимости, тарифы

зависят от индивидуальных особенностей заемщика, нотариальное заверение

42

документов. Возможность использование материнского капитала для

полного или частичного погашения жилищного кредита, полученного в ПАО

Сбербанк, а также для подтверждения первоначального взноса по

жилищному кредиту.

Сравним программы ипотечного кредитования «Сбербанка» с

программами других лидирующих банков.

Ставка ВТБ24 по ипотечным программам составляет:

- по займам, выданным для покупки строящегося жилья – 10,9%;

- по кредитам, предоставленным на приобретение квартир на

вторичном рынке -10,9%.

Активно осваивающий рынок «Газпромбанк» предлагает клиентам

займы:

- на приобретение строящегося жилья – 12,45-14,55%;

- на покупку жилья на вторичном рынке – 12-45-13,75%.

В каждом кредитном учреждении заемщикам предлагают получить

заем в определенных пределах. Самая высокая планка минимального объема

средств, которые может получить клиент в рамках программы ипотечного

кредитования, устанавливается ВТБ24. В этом банке заемщик сможет

оформить заем на сумму от 900 000 рублей. Самым низким ограничением в

рассматриваемой группе кредитных учреждений может гордиться Сбербанк

РФ – 45 000 рублей. Газпромбанк предлагает клиентам получить сумму от

300 000 до 45 000 0000 рублей.

Другим, не менее важным условием при предоставлении средств,

является размер и обязательность минимального платежа. В Сбербанке он

составляет от 10 до 15 % от стоимости объекта (запланированных сметных

расходов на строительство). Газпромбанк потребует внести не менее 15%, а

заемщикам ВТБ24 необходимо будет самостоятельно оплатить от 10 до 30 %

покупки.

Заемные средства передаются клиентам на строго обозначенный в

договоре срок. Максимальный период использования кредита предлагает

43

ВТБ24 – 50 лет. В Сбербанке и Газпромбанке этот показатель

приравнивается к 30 годам.

Таким образом, наиболее выгодные условия заемщикам по-прежнему

предлагает самая крупная кредитная организация страны – Сбербанк России.

В числе основных недостатков работы с этим кредитором остаются

длительность обработки заявок, строгие требования к предоставляемым

документам, а также условия о твердом обеспечени

2.3. Роль Агентства по ипотечному жилищному кредитованию и перспективы

его развития

Мировой опыт показывает, что ипотечное жилищное кредитование

развивается нормально только при активном участии и поддержке

государства. Государство старается помочь росту ипотечного рынка и

обеспечить граждан собственным жильем. Для этого действуют специальные

программы, например государственная программа субсидирования ипотеки

или социальная ипотека. В рамках таких программ действуют специальные

низкие ставки на ипотечные кредиты, а значит, становятся меньше

ежемесячные платежи. Ипотека необходима для развития страны и

повышения уровня жизни граждан. Ведь только с ее помощью многие могут

купить себе недвижимость.

Организацией, реализующей подобные программы в РФ, является

«Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» АО (АИЖК).

АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» создано в

1997 году по решению Правительства РФ. Целью деятельности Агентства

является реализация государственной политики по обеспечению доступности

жилья, развитие федеральной системы ипотечного жилищного кредитования

в России и обеспечение притока инвестиционных ресурсов в сферу

ипотечного жилищного кредитования.

Основными направлениями деятельности являются:

44

1) стимулирование спроса, развитие конкуренции и повышение

доступности ипотечного жилищного кредитования путем создания

механизма рефинансирования ипотечных кредитов с использованием

однотраншевых ипотечных ценных бумаг с гарантией АО «АИЖК»

(Фабрика ИЦБ);

2) развитие рынка коммерческого и служебного арендного жилья с

использованием механизмов коллективных инвестиций и ипотечного

кредитования;

3) стимулирование предложения доступного жилья путем

предоставления застройщикам земельных участков, обеспеченных

необходимой градостроительной документацией и техническими условиями

для подключения к внешним инженерным сетям.

Агентство осуществляет выкуп закладных по ипотечным жилищным

кредитам у первоначальных кредиторов/поставщиков закладных,

осуществляющих деятельность в Российской Федерации, предоставление

ипотечных жилищных займов через агентов «АИЖК» приобретение

ипотечных ценных бумаг и выдачу поручительств по ипотечным ценным

бумагам.

В мае 2016 года АО «АИЖК» учредила Общество с ограниченной

ответственностью «Ипотечный агент «Фабрика ИЦБ», являющееся

специализированной коммерческой организацией (ипотечным агентом).

С 13 июля 2015 года АО «АИЖК» осуществляет управление

Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства (далее

− «Фонд «РЖС») в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015

года № 225-ФЗ «О содействии развитию и повышению эффективности

управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные

законодательные акты Российской Федерации» и Федеральным законом от

24 июля 2008 года № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного

строительства».

45

В июне 2016 года в Федеральный закон № 225-ФЗ и Федеральный

закон № 161-ФЗ были внесены изменения, которые вступили в силу 1

сентября 2016 года:

- инициирован процесс ликвидации Фонда «РЖС»;

- функции Фонда «РЖС», а также права и обязанности, активы и

обязательства переходят к АО «АИЖК».

В июле 2016 года Группа приобрела 100% паёв закрытого паевого

инвестиционного фонда недвижимости «Кутузовский» под управлением АО

ВТБ Капитал Управление активами с целью последующего приобретения

прав на объекты недвижимого имущества.

В июле 2016 года Группа учредила Общество с ограниченной

ответственностью «Управляющая компания АИЖК» (ООО «УК АИЖК»).

ООО «УК АИЖК» было создано в целях управления закрытым паевым

инвестиционным фондом недвижимости Группы.

В октябре 2016 года Центральный банк Российской Федерации выдал

ООО «УК АИЖК» лицензию на осуществление деятельности по управлению

инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и

негосударственными пенсионными фондами.

В сентябре 2016 года на основании директив Правительства

Российской Федерации от 14 июля 2016 года № 5079п-П13 была учреждена

некоммерческая организация Фонд единого института развития в жилищной

сфере (далее – «Фонд ЕИР»).

АО «АИЖК» не имеет контроля над Фондом ЕИР в понимании МСФО

(IFRS) 10. Фонд ЕИР создается в целях:

- реализации социально ориентированных утверждаемых органами

государственной власти Российской Федерации программ улучшения

жилищных условий социально приоритетных категорий граждан с

использованием механизмов ипотечного кредитования;

- социальной поддержки граждан, выступающих ипотечными

заемщиками;

46

- повышения доступности ипотечных кредитов и займов для

отдельных категорий граждан и оказания им помощи;

- содействия созданию комфортных условий проживания и

формирования благоприятной среды жизнедеятельности человека и

общества.

Агентство находится в 100% собственности Российской Федерации в

лице Федерального агентства по управлению государственным имуществом.

Приоритетным направлением деятельности АИЖК является развитие

вторичного рынка, т.е. рефинансирование ипотечного кредитования.

Рефинансирование кредитов представляет собой получение нового займа на

более выгодных условиях для погашения старого обязательства, которое

получено в данном или другом кредитном учреждении.

Программа по рефинансированию ипотечных кредитов от компании

АИЖК подразумевает собой выкуп права требования у банков путем

размещения своих облигаций на Фондовом рынке. Таким образом, компания

приносит выгоду заемщику, потому что у него возникает возможность

погашать кредит на более оптимальных условиях. А также это выгодно и

банку, т.к. агентство, таким образом, обеспечивает его ликвидность. Потому

что, если заемщик не сможет выплатить ипотечный кредит, то банк потеряет

часть своей прибыли, а это скажется на его экономическом и финансовом

состоянии.

В рамках реализации программы «Жилье для российской семьи» на

01.12.2015 года 69 субъектов заключили трехсторонние соглашения с

Минстроем России и АО «АИЖК». Общий объем планируемого ввода жилья

в рамках заключенных соглашений составляет около 19,5 млн. кв. метров, из

которых по более чем 14,3 млн. кв. метров регионами уже проведены все

необходимые процедуры отбора проектов (60 субъектов). Кроме того, в

сводный реестр граждан, имеющих право на приобретение жилья

экономического класса в рамках программы, в 53 субъекте включено около

34,5 тыс. семей.

47

Программа стимулирования кредитования жилищного строительства

(«Стимул»). В рамках программы «Стимул» по состоянию на 1 ноября 2015

года АО «АИЖК» приняты действующие обязательства по предоставлению

займов банкам, кредитующим проекты строительства жилья, на общую

сумму 34,3 млрд. рублей. Всего с начала действия программы (01.10.2009 г.)

Агентством заключено соглашений на 119,5 млрд. рублей, по которым

предусматривается строительство 6,84 млн. кв. метров жилых помещений

(общий объем зданий - 10,0 млн. кв. метров). Доля финансирования,

предоставленного Агентством составила 56% от общей суммы кредитования

банками проектов строительства жилья в рамках данной программы (72,5

млрд. рублей из 129,6 млрд. рублей).

В рамках повышения эффективности реализации программы «Стимул»

АО «АИЖК» будет предоставлять фондирование только самым надежным

банкам, благодаря чему застройщики смогут получать эти средства дешевле,

чем это было раньше. В первую очередь, займы будут предоставляться по

проектам программы «Жилье для российской семьи». Сбербанк уже

заключил соглашения о финансировании первых проектов в Мордовии и

Томской области на общую сумму 470 млн. рублей по ставке 11,02%.

Также АО «АИЖК» подписало соглашение о финансировании

строительства жилья эконом-класса с Группой ВТБ. АО «АИЖК»

предоставило банкам Группы ВТБ 5 млрд. рублей на кредитование

застройщиков в рамках программы «Жилье для российской семьи». Это

первый этап сотрудничества АО «АИЖК» и Группы ВТБ по повышению

доступности жилья для граждан. В дальнейшем компании планируют

продолжить взаимодействие в рамках льготного кредитования застройщиков

и создания условий для увеличения объемов строительства жилья

экономического класса.

Программа «Арендное жилье». АО «АИЖК» продолжает реализацию

программы «Арендное жилье», предусматривающей кредитование

юридических лиц с целью приобретения жилья для предоставления внаем.

48

По состоянию на 01.12.2015 АО «АИЖК» приняты обязательства на общую

сумму 2,1 млрд. рублей (жилая площадь арендного жилья по заключенным

соглашениям – 68,4 тыс. кв. метров, из которых уже построено 49,9 тыс. кв.

метров). По продукту «Арендное жилье» выкуплено закладных на общую

сумму 993 млн. рублей. При этом общая сумма кредитования банками

приобретения объектов арендного жилья в рамках продукта – 989 млн.

рублей.

Программа реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (займов)

для заемщиков, оказавшихся в сложной финансовой ситуации. В

соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от

20.04.2015 № 373, АО «АИЖК» реализует программу реструктуризации

ипотечных жилищных кредитов (займов) для заемщиков, оказавшихся в

сложной финансовой ситуации (далее – программа реструктуризации). В

рамках программы реструктуризации предусмотрена поддержка заемщиков

из числа социально-приоритетных категорий граждан, оказавшихся в

сложной жизненной ситуации. В программе уже принимают участие 59

организаций.

В начале декабря с целью повышения ее доступности для заемщиков,

повышения технологичности механизмов и снижения убыточности для

кредиторов в программу были внесены изменения , в том числе увеличена

максимальная сумма возмещения от АО «АИЖК» с 200 до 600 тыс. рублей

(но не более 10% от остатка основного долга), снято ограничение о дате

выдачи кредита (до 01.01.2015), которое заменено на минимальный срок

обслуживания кредита (1 год) до даты обращения за реструктуризацией,

внесены изменения в критерии, определяющие финансовую ситуацию

заемщика и упрощены требования к залоговому жилью. Изменения

упрощают условия программы, делая ее более доступной для граждан и

более привлекательной для банков

В целях развития вторичного рынка ипотеки АО «АИЖК» реализует

программу по приобретению жилищных облигаций с ипотечным покрытием,

49

в рамках которой осуществляется выкуп старших выпусков ипотечных

облигаций участников рынка и предоставляется возможность заранее

согласовать объем и параметры ипотечных ценных бумаг (ИЦБ), которые

будут выкуплены АО «АИЖК».

По состоянию на 01.12.2015 объем заключенных контрактов на выкуп

старших выпусков жилищных облигаций с ипотечным покрытием со сроком

исполнения с декабря 2015 года по июнь 2016 года составил 14,9 млрд.

рублей. В рамках программы размещен 31 выпуск на сумму 103,7 млрд.

рублей. АО «АИЖК» также предоставляет участникам рынка промежуточное

финансирование (целевые займы) на накопление ипотечного покрытия и

завершение сделки секьюритизации, а также поручительства по ипотечным

ценным бумагам третьих лиц.

По состоянию на 01.12.2015 совокупный объем предоставленных

целевых займов составил 44,5 млрд. рублей, текущая задолженность – 6,8

млрд. рублей. Всего по программе предоставления поручительств по

ипотечным ценным бумагам третьих лиц с сентября 2009 года по ноябрь

2015 года было предоставлено 22 поручительства на общую сумму 101,2

млрд. рублей.

Одобрено 10 заявок на использование разработанной АО «АИЖК»

мультиоригинаторной платформы секьюритизации на сумму 19,6 млрд.

рублей.

Общий объем сделок по выпуску жилищных облигаций с ипотечным

покрытием, в которых АО «АИЖК» предоставляет услуги «Резервный

сервис» и «Мастер-сервис», на 01.12.2015 превысил 100 млрд. рублей. В

частности, в январе - ноябре 2015 года АО «АИЖК» предоставило сервисные

услуги («Резервный сервис» и «Мастер-сервис») в десяти сделках по выпуску

жилищных облигаций с ипотечным покрытием общим объемом более 29,1

млрд. рублей.

АО «АИЖК» также предоставляет услуги по организации выпуска

ипотечных сертификатов участия (ИСУ), аудиту пула закладных и услугу

50

«Мастер-сервис» по сопровождению закладных, включенных в ипотечное

покрытие в рамках выпуска ИСУ. Услуги АО «АИЖК» предлагаются

участникам рынка с целью снижения рисков владельцев ИСУ и повышения

плановой доходности от ИСУ.

Объем сделок по выпуску ИСУ, в которых АО «АИЖК» предоставляет

услугу «Мастер-сервис», по состоянию на 01.12.2015 превысил 500 млн.

рублей. Всего за январь - ноябрь 2015 года было осуществлено 15 выпусков

жилищных облигаций с ипотечным покрытием на общую сумму 64,3 млрд.

рублей. При этом 13 сделок на сумму 58,6 млрд. рублей были проведены с

той или иной формой участия АО «АИЖК».

Также АИЖК в рамках урегулирования задолженности выполняет

реструктуризацию ипотечных кредитов. Реструктуризация представляет

собой изменение некоторых условий и порядка выплаты кредита, в частности

в 80 отношении ежемесячных платежей и срока кредитования.

Реструктуризация заключается в предоставлении льготного периода

продолжительностью 6 календарных месяцев.

На данный период по ипотечному кредиту устанавливается такой

платеж, который заемщик ежемесячно сможет оплачивать. После того как

льготный период истекает, заемщику надо будет оплатить всю

задолженность, которая у него накопилась за период реструктуризации.

Виды ипотечных программ, которые на сегодняшний день предлагает

АИЖК, представлены в приложении.

Если исходить из общих стандартов, которые предъявляются к

заемщикам, здесь можно выделить следующие условия:

- срок выдачи кредита составляет до 30 лет;

- заемщиками могут выступать исключительно граждане

Российской Федерации;

- на момент заключения договора место прописки человека должно

находиться на территории РФ;

- возрастной диапазон возможных заемщиков составляет 18-65 лет;

51

- обязательная дееспособность гражданина;

- в качестве обеспечения ипотечного кредита выступает

приобретаемое жилье (дом или квартира);

- обязательное страхование объекта ипотечного кредита от гибели

или повреждения.

Среди удобств программы АИЖК можно отметить то, что оно работает

с самыми востребованными программами по жилищной ипотеке. Размер

процентной ставки зависит от соотношения стоимости предмета залога к

размеру самого кредита, срокам кредитования, а также наличия полиса

страхования жизни.

Также для каждого региона предусмотрены свои минимальные и

максимальные процентные ставки, которые зависят от уровня развития

региона. Процентная ставка также зависит от суммы первоначального взноса:

чем больше первоначальный взнос, тем ниже процентная ставка.

52

3. ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО

КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ

3.1. Проблемы развития системы ипотечного кредитования в России

Жилищная проблема в России является одной наиболее значимых и

острых социально-экономических проблем, для решения которой требуются

существенные преобразования в области строительства и ипотечного

кредитования.

Жилье является важнейшей социальной потребностью и правом людей,

поскольку обустройство жилого помещения не только создает условия для

достойного проживания и развития семьи или индивида, но и делают

человека социально и экономически независимым и активным. И это

убеждение закреплено в Конституции Российской Федерации.

Удовлетворение потребностей в жилище, улучшение жилищных

условий населения является важнейшим элементом социальной политики,

оказывающим влияние на демографическое и социально-экономическое

развитие общества, состояние здоровья населения. Выбор конкретных целей,

разработка механизма жилищной политики и контроль за ее реализацией

невозможны без наличия информации, характеризующей фактическое

положение и тенденции на рынке жилья.

Ипотечное кредитование должно стать долгосрочным и доступным. А

чтобы рост спроса на жилье не привел только к скачку цен, следует

обеспечить конкурентные условия для жилищного строительства.

Решение жилищного вопроса – возможность решения многих

экономических проблем России. Развитие жилищного сектора путем

повышения его инвестиционной привлекательности и создания

соответствующей законодательной базы, а также формирование

платежеспособного спроса населения за счет массового распространения.

53

Основной причиной спада ипотечного кредитования является

сложившаяся экономическая ситуация в стране: падение рубля по

отношению к ведущим мировым валютам, снижение реально располагаемых

доходов населения, высокий уровень инфляции – все это непосредственным

образом повлияло на развитие рынка ипотечного кредитования.

В Российской Федерации существуют следующие проблемы

ипотечного жилищного кредитования:

- недостаточно отлаженная государственными экономическими и

финансовыми органами система ипотечного кредитования;

- отсутствие у россиян конкретных устойчивых моделей

кредитного и сберегательного поведения;

- существующие проблемы неполноценно работающего жилищно-

инвестиционного законодательства и всей нормативно-правовой базы в

целом, которые не позволяют активно функционировать разным секторам

инвестиционного ипотечного рынка;

- высокие процентные ставки по ссудам, с учетом низкой

платежеспособности физических лиц;

- достаточно высокие уровни кредитных рисков, приводящие к

нежеланию кредитных учреждений формировать долгосрочные финансовые

ресурсы для обеспечения работы ипотечного жилищного механизма.

Среди экспертов считается, что по сравнению с автокредитованием и

потребительским кредитованием ипотечное кредитование наименее

рискованно, процент невозврата практически равен нулю, ипотечное

кредитование, как и любой другой вид кредитов, подвержено рискам.

Кредитный риск зависит от внешних (связанных с состоянием

экономической среды, с конъюнктурой) и внутренних (вызванных

недобросовестным поведением заемщиков или ошибочными действиями

самого банка) факторов. Возможности управления внешними факторами

ограничены, хотя своевременными действиями банк может в известной мере

смягчить их влияние и предотвратить крупные потери.

54

Таблица 3.1

Риски, возникающие в ипотечном кредитовании

Блок риска Виды риска Описание

1. Риски

кредиторов

1.1. Кредитный

риск (или риск

неплатежа)

- риск несвоевременной уплаты или неуплаты

обязательств по ипотечному кредиту. Для

кредитора это значит, что он не получит

ожидаемых денежных доходов в связи с

некредитоспособностью заемщика.

1.2.Риск

изменения

процентных

ставок

- риск заключается в снижении прибыльности

операций по ипотечному кредитованию и

несбалансированности активов и пассивов.

2. Риски заемщиков 2.1. Рыночный

риск

- может появиться при резком снижении цен

на жилье. Для заемщика это плохо, так как,

приобретая в кредит дорогую квартиру, он

рассчитывает, что ее стоимость, по крайней

мере не уменьшится за то время, пока он будет

возвращать кредит

2.2. Риск

изменения

валютного курса

- возникает, когда на российском ипотечном

рынке кредиты предоставляются в долларовом

(евро) исчислении.

2.3.Риск утраты

трудоспособности

- в случае его наступления заемщик уже не

имеет возможности зарабатывать деньги и

возвращать кредит, что приводит к

обращению взыскания на заложенное

имущество и к еще большему усугублению

ситуации.

3. Имущественные

риски

3.1.Риск

повреждения

имущества

- если переданная в залог квартира каким-то

образом пострадает и уже будет непригодна

для проживания, обязательства заемщика по

возврату кредита формально не прекратятся

3.2. Риск утраты

титула

собственности

- наступает тогда, когда уже после совершения

сделки купли-продажи становится известно о

наличии обоснованных претензий на

заложенный объект недвижимости со стороны

третьих лиц

Источниками кредитного риска являются:

а) условия кредитования;

б) способность выплаты кредита;

в) качество обеспечения кредита;

г) мотивация заемщика производить своевременные платежи в течение

длительного периода времени.

55

Риски для инвесторов в ипотечном кредитовании - еще одна проблема,

сдерживающая развитие ипотечных отношений 31 . Параметр ипотечного

риска представляет собой совокупность целого ряда рисков, вызванных

множеством экономических и политических факторов.

Для долгосрочного залогового кредитования важнейшими являются

следующие виды ипотечных рисков: риск процентной ставки, потерь доходов

кредитора в результате изменений процентных ставок (условного «коридора

доходности») в период времени кредитования; кредитный риск; риск

ликвидности активов; риск досрочного платежа, связанный с риском

процентной ставки и риском ликвидности; ценовые риски снижения

стоимости залогового имущества; риски потерь залогового имущества;

валютные риски.

Среди факторов, сдерживающих развитие ипотечного жилищного

кредитования в России, следует назвать и информационный. Сдерживают

развитие ипотечных отношений и психологические факторы, главным из

которых является национальная особенность большинства населения –

нежелание жить взаймы. Взяв кредит, они стараются как можно быстрее от

него избавиться.

Решение вышеизложенных проблем, стоящих на пути развития

ипотечных отношений, будет способствовать реализации государственных

социально-экономических задач, в том числе национального проекта

«Стратегия ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации

до 2030 года». В соответствие с этой Стратегией количество выдаваемых

ипотечных жилищных кредитов будет ежегодно увеличиваться и к 2017 году

составит 921 тыс. ипотечных кредитов в год, а в 2020 – превысит 1 млн.

ипотечных кредитов в год.

В Стратегии представлены меры по дальнейшему развитию рыночных

механизмов в сфере ипотечного кредитования, которые включают:

31 Мурычев, А.В. Проблемы и перспективы развития ипотеки в России: учеб. М. Банковское дело, 2013. С.8-

10

56

- увеличение объемов нового строительства и снижение

административных барьеров на строительном рынке;

- снижение процента по ипотечному кредиту через различные

накопительные системы

- заложение в бюджеты банков средств на поиск и обучение

квалифицированного персонала;

- создание надлежащей законодательной и нормативной базы с

целью правового обеспечения прав кредиторов - залогодержателей и

инвесторов;

- повышение финансовой грамотности населения на ипотечном

жилищном рынке посредством различных мероприятий32.

Таким образом, будущее у российской ипотеки есть. Для построения

эффективно функционирующей системы ИЖК необходимо максимально

использовать все возможности по поддержке массового строительства жилья

с привлечением кредитов, обеспеченных ипотекой, за счет создания

правовых, организационных и финансовых стимулов, а также

целенаправленного участия государства в этом социально важном секторе

экономики.

Ипотечный рынок жилья в России будет расти, и развиваться, для этого

есть все перспективы и возможности. Растет конкуренция между банками в

этой сфере, ежегодно растет число участников рынка, появляются новые

ипотечные продукты

3.2. Перспективы развития ипотечного кредитования в России

Ипотечное жилищное кредитование необходимо рассматривать как

основной механизм повышения доступности жилья, и здесь важна векторная

траектория развития процесса.

32 Kottasova, Ivana (2015), Russian homeowners ask Putin for help. [Online]Available:

http://money.cnn.com/2015/02/09/news/economy/russia-mortgagedollars/ (February 9, 2015).

57

На данном этапе развития необходимо в первую очередь решать

фундаментальные задачи и совершенствовать промежуточные институты.

Во-первых, следует адаптировать сформированную законодательно-

нормативную базу к российской законодательной базе, так как формирование

данной законодательной базы проводилось с помощью международных

институтов с опорой на имеющийся международный опыт. Во-вторых,

необходимым условием является участие государства как субъекта

ипотечных отношений. В- третьих, сформировать и внедрить механизмы,

которые позволят привлечь долгосрочные внебюджетные финансовые

ресурсы на рынок ипотечных кредитов. В- четвертых, сформировать равные

возможности для свободной конкуренции между субъектами рынка

ипотечных кредитов. В-пятых, развивать вторичный рынок, рынок

ипотечных ценных бумаг. В- шестых, совершенствовать институты

страхования.

Определяющим решением для развития ипотечного комплекса России

должно служить привлечение необходимого объема долгосрочных ресурсов,

что обусловливает значимость отработки надежных механизмов

финансирования кредиторов и обеспечения гарантий надежности

инвесторам, которые направляют свои средства на рынки ипотечного

комплекса. Привлечение долгосрочных ресурсов для ипотечного комплекса

осуществляется с помощью:

- рефинансирования кредиторов операторами вторичного рынка

ипотечных кредитов;

- введения Центральным банком РФ ставки рефинансирования по

ипотеке;

- выпуска кредитными учреждениями эмиссионных ипотечных

ценных бумаг и их продажи на финансовом рынке;

- привлечения денежных средств населения (в системе

строительных сбережений);

58

- рефинансирования через банковские долгосрочные долговые

обязательства, обеспеченные залогом недвижимости (облигации);

- предоставления субсидий и субвенций из всех уровней бюджета в

рамках субсидированной системы ипотечного жилищного кредитования;

- средств, предоставленных так ими инвесторами, как пенсионные

фонды и страховые организации, паевые инвестиционные фонды и др.;

- рефинансирования ипотечных операций при по мощи

привлечения инвесторов через систему общих фондов банковского

управления;

- кредитных линий и займов, предоставляемых банками, а также

иными организациями;

- средств от продажи целевых облигационных займов;

- выпуска муниципальных облигаций.

По объективным условиям выход России на уровень передовых

зарубежных стран в экономическом развитии возможен, когда развернется

широкомасштабное повышение инвестиционной активности, увеличатся

объемы капитальных вложений в новое строительство, реконструкции и

техническое усовершенствование имеющихся основных фондов, произойдет

инновационное развития производственного потенциала строительной

отрасли и ее материально- технической основы. В рамках предлагаемой

стратегии создание ипотечного комплекса позволит:

- увеличить платежеспособный спрос граждан России;

- обеспечить доступность приобретения жилья для основной части

населения;

- активизировать жилищный рынок;

- привлечь в сферу жилья накопления населения и другие

внебюджетные финансовые ресурсы;

- обеспечить развитие строительного комплекса;

- оживить экономическую и инвестиционную активность в

обществе.

59

Ипотечный комплекс в своем законченном виде будет представлен

саморазвивающимися и самодостаточными системами приобретения и

обеспечения доступным и комфортным жильем граждан России, не

требующими дополнительного и значительного государственного

финансирования

Стратегия развития ипотечного комплекса России должна состоять из

трех основных разделов: государственное воздействие на развитие структуры

ипотечного комплекса России, развитие механизмов ипотечного комплекса

России, формирование условий для привлечения финансовых ресурсов в

ипотечный комплекс России.

Можно выделить ряд направлений долгосрочного развития ипотечного

кредитования, которые отражены в Стратегии развития ипотечного

кредитования до 2030 года:

1) Ипотечное кредитование должно развиваться равномерно на

территории всей страны с использованием единого экономического

механизма его реализации. Здесь велика роль государства, которое должно

содействовать поддержанию конкуренции на ипотечном рынке,

способствовать более легкому доступу на рынок новых участников. Помимо

этого государство должно стимулировать развитие внутреннего рынка

ипотечных ценных бумаг за счет формирования объемов выкупа ипотечных

кредитов со стороны специализированных ипотечных организаций

(примером такой организации является Агентство по ипотечному

жилищному кредитованию), и, следовательно, регулярного выпуска ИЦБ.

Все это будет служить основой совершенствования сделок, связанных с

рефинансированием ипотечных кредитов, и, в конечном счете вести к

снижению ипотечных рисков.

2) В целях отлаженной и бесперебойной работы механизма ипотечного

кредитования в стране необходимо развивать систему страхования рисков.

Для банка, занимающегося ипотекой, очень важно распределить риски между

ним и страховой компанией. Сегодня банки страхуют три риска: риск утраты

60

и повреждения недвижимости, риск утраты права собственности на квартиру

по решению суда, риск смерти либо наступления нетрудоспособности

(потери трудоспособности), что дает возможность в основном избежать

кредитного риска. Но этого недостаточно. Важное значение для кредитных

организаций имеет хеджирование других финансовых рисков, в том числе

процентного. При этом, в страховых услугах нуждаются не только кредитные

институты, но и непосредственно заемщики. Для этих целей на ипотечном

рынке должны действовать организации, предоставляющие широкий спектр

услуг по страхованию ипотечных сделок, работающие не только с

юридическими лицами, но и с физическими.

3) Одним из перспективных направлений развития ипотечного

кредитования в настоящее время является малоэтажное строительство,

которое охватывает кредитование приобретения земельных участков под

индивидуальное жилищное строительство, а также комплексную

организацию инфраструктуры участков под строительство либо участие

кредитных учреждений в застройке в роли девелоперов. Такой опыт уже

имеется. Проблема развития данного направления заключается в

необеспеченности или сложности процесса обеспечения земельных участков

инженерной инфраструктурой. Решение этой проблемы в немалой степени

зависит от органов государственной власти и местного самоуправления.

Следует отметить, что спрос существует на малоэтажную застройку эконом-

класса, при этом, если поселки и строятся, то, как правило, премиум-класса.

Это обусловлено тем, что данное направление является менее рентабельным,

чем многоэтажное строительство, и застройщики пытаются получить

больший уровень доходности за счет реализации дорогостоящих проектов.

4) Специалисты в области ипотечного кредитования в условиях

финансового кризиса предусматривают возможность развития такого

направления, как толлинг. Суть его состоит в том, что банки, передавая

специализированным ипотечным организациям, закладные в итоге получают

не деньги, а ипотечные ценные бумаги на аналогичную сумму. Ипотечные

61

ценные бумаги являются менее ликвидным товаром, нежели деньги, но более

ликвидным, чем закладные. Далее у банка существует два варианта - либо

продажа актива, либо, если актив будет включен в ломбардный список

Центробанка, его залог с целью получения под него прямого

рефинансирования. Таким образом, банки разделят со специализированной

ипотечной организацией риски по выданным кредитам, а так как сейчас

ипотечные ценные бумаги стали менее востребованы, чем в докризисный

период, этот механизм будет способствовать их более свободному

обращению.

5) Важным направлением совершенствования ипотечного

кредитования в России является развитие такой услуги, как ипотечный

брокеридж. Суть данной услуги состоит в подборе оптимальных условий

кредитования для будущего заемщика, а именно в выборе кредитной

организации, предоставлении помощи в формировании пакета документов

для получения ипотечного кредита, юридических и финансовых

консультациях клиента. То есть ипотечные брокеры должны связывать

обоюдные интересы государства, заемщиков, финансовых и кредитных

институтов, инвестиционных и девелоперских компаний и удовлетворять их.

6) В настоящий период в России внедряется новый вид ипотечного

кредитования – продажа недвижимости, уже находящейся в залоге. Банки

выставляют на продажу те объекты недвижимости (квартиры), за которые

заемщики не могут расплатиться. Важным является то, что заемщик сам

решает, выставлять или не выставлять на продажу заложенный объект

недвижимости. Чистота подобных сделок является подтвержденной, так как

недвижимость уже находится в залоге у банка. При этом бывшие заемщики

избавляются от обязательств перед банком, исполнить которые они не могут,

банк управляет возникающими финансовыми рисками, а покупатель

получает льготные условия ипотечного кредитования, так как процентные

ставки остаются «в наследство» от предыдущего заемщика и отсутствуют

предусмотренные комиссии банков.

62

7) Для эффективного функцинирования ипотечного рынка нужно

вовлекать в оборот кроме прочей недвижимости земли

сельскохозяйственного назначения, это откроет потенциал для консолидации

и модернизации производства сельскохозяйственным товар производителям,

являющимися важнейшим звеном реального сектора экономики страны.

Однако здесь нельзя обойтись без поддержки государства через систему

государственных гарантий возвратности кредитных средств, предоставление

сельхозпроизводителям льготных условий по предоставлению и погашению

ипотечных кредитов и др.

Дальнейшее функционирование ипотечного кредитования в России

связано с реализацией ряда действий. Необходимо:

- сформировать вторичный рынок ипотечных кредитов, чтобы

таким образом обеспечить рефинансирование долгосрочных ипотечных

кредитов, привлечь долгосрочные ресурсы институциональных инвесторов;

- совершенствовать правовую базу ипотечного кредитования для

определения четких правовых гарантий кредитному учреждению по возврату

заемных средств в случае невозврата кредита заемщиком, обеспечить

социальную защиту заемщика в результате потери единственного жилья при

обращении взыскания на предмет залога;

- снизить риски ипотечного кредитования путем создания системы

их страхования;

- сформировать систему кредитных бюро, которая бы

обеспечивала кредитные учреждения необходимой информацией о

кредитоспособности заемщиков в целях увеличения надежности ипотечных

кредитов, совершенствования качества андеррайтинга кредитов, уменьшения

кредитных рисков;

- совершенствовать политику государства в области организации

системы государственной помощи в улучшении жилищных условий

отдельных категорий населения с низким уровнем доходов; определить

наиболее эффективные формы и условия предоставления субсидий на

63

приобретение жилья гражданам (учитывая различные доходные группы,

включая возможности софинансирования и предоставления ипотечных

кредитов банками на рыночных условиях);

- создать систему субсидирования на приобретение жилья (оплата

первоначального взноса при получении ипотечного кредита на недостающую

сумму в коммерческом банке на рыночных условиях).

Система кредитования должна строиться комплексно для разных слоев

населения и учитывать тенденции изменения доходов и сбережений

населения, постепенно сокращая долю ипотечного рынка с льготными или

субсидируемыми условиями кредитования. Она должна разворачиваться на

основе программы ипотечного кредитования при непосредственном участии

административных органов. Таким образом, представленные меры

сформируют условия для привлечения в сферу ипотечного кредитования

большего числа граждан, которые в настоящее время не могут улучшить свои

жилищные условия, и помогут создать систему ипотечного жилищного

кредитования в России в виде механизма, способного обеспечить развитие

рынка доступного жилья и достижение целей финансовой политики в

жилищной сфере.

В период кризиса наглядно обнаружилась уязвимость модели развития

ипотечного рынка с опорой исключительно на внешних институциональных

инвесторов. Резкое сжатие глобального рынка секьюритизации ограничило

возможности российских банков выдавать ипотечные кредиты, что привело к

резкому сжатию этого социально значимого сегмента рынка. Долгосрочные

ресурсы для российских банков имеются пока только у государства, но эти

ресурсы ограничены.

Масштабное использование административных методов мешает

банковскому сектору выполнять ключевую функцию – оценку рисков на

макроуровне. Попытки заменить экономические стимулы прямым

вмешательством в кредитную политику банков могут дать лишь

краткосрочный эффект, при этом наносят вред в долгосрочной перспективе.

64

Использование кредитных механизмов при стимулировании отдельных

секторов экономики позволяет сократить коррупцию при распределении

финансовых ресурсов бюджета и переложить часть кредитных рисков, а

также функции по их оценке на финансовые институты.

Вместе с тем существующие инструменты экономического

стимулирования – выдачу госгарантий по кредитам и рефинансирование под

кредитные портфели – необходимо избавить от выявленных недостатков.

Таким образом, создание системы долгосрочного кредитования

населения с целью приобретения жилья даст возможность увеличить

платежеспособный спрос граждан и позволит приобрести жилье основной

массе населения, тем самым активизирует рынок жилья, вовлекая в реальный

экономический оборот недвижимость в жилищной сфере с помощью

механизмов ипотеки, сформировать основу для при- влечения инвестиций

граждан и других внебюджетных финансовых ресурсов, обеспечить

эффективное функционирование строительного сектора, что в итоге повлияет

на общий экономический рост.

Для формирования и развития системы долгосрочного ипотечного

кредитования необходимо решить следующие основные задачи:

1) совершенствование законодательно-нормативной базы, которая

обеспечивает исполнение обязательств при ипотечном кредитовании, в

первую очередь в отношении формирования четкой процедуры обращения

взыскания на предмет ипотеки и выселения задолжника по кредиту из

заложенного жилья;

2) организация и внедрение эффективного механизма привлечения

долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов в бюджетную сферу;

3) формирование инфраструктуры, которая способна обеспечивать

эффективный механизм регистрации сделок с недвижимостью и прав на нее

и доступ к этой информации участникам рынка ипотеки;

4) налоговое стимулирование населения (заемщиков), с одной

стороны, коммерческих банков (ипотечных кредиторов и инвесторов),

65

которые обеспечивают рефинансирование коммерческих банков- кредиторов,

с другой стороны;

5) создание равноправных условий для свободной конкуренции

между участниками рынка ипотечного кредитования;

6) формирование механизмов социальной защиты заемщиков от

неправомерных действий кредитных учреждений и социальная адаптация

при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее

ипотечного кредита;

7) создание законодательной базы для применения новых

финансовых инструментов (ценных бумаг), чтобы привлечь долгосрочные

ресурсы в эту сферу.

Подводя итог, можно сказать, что развитие ипотечного кредитования в

России довольно неоднозначно, и даже, несмотря на это, ипотека

представляет собой наиболее удобную форму кредитования населения для

приобретения недвижимости. С каждым годом появляются новые кредитные

организации, которые предлагают программы, включающие в себя льготные

условия и более доступные проценты по кредитам. Но, вместе с этим,

существуют достаточно весомые сдерживающие факторы, которые

замедляют рост сегмента и даже могут вызвать общий кризис банковской

системы за счет роста невозвращенных кредитов.

Таким образом, в условиях современного этапа развития ипотечного

рынка России объективно востребована необходимость минимизации всех

рисков ипотечного кредитования в качестве одного из важнейших способов

стабилизации и дальнейшего эффективного развития банковской системы.

66

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Ипотека представляет собой особый вид кредитования, имеющий

определенные характерные черты, но, с другой стороны, ипотеке присущи и

общие кредитные принципы и признаки. Несмотря на то, что ипотечный

бизнес и конкретно ипотечное жилищное кредитование, как его составная

часть – достаточно новые направления в нынешней России, за последние

десять лет сформирована основа для развития и первичного и вторичного

рынка ипотеки.

Ипотечное кредитование - долгосрочная ссуда, предоставляемая

юридическому или физическому лицу банками под залог недвижимости:

земли, производственных и жилых зданий, помещений, сооружений.

Механизм ипотеки способствует увеличению притока средств на рынок

жилья, оживлению строительства и сопряженных с ним секторов

промышленности, расширению рабочих мест, повышению доходов

населения и бюджетов всех уровней, а также мультипликативному росту

экономики в целом.

Поэтому необходимо использовать те реальные условия и

возможности, которыми располагают регионы, создать необходимые

организационные правовые и финансовые предпосылки для 8 развития

массового строительства жилья с использованием рыночных и

государственных механизмов регулирования процессов в этом социально

важном секторе экономики.

Проведенный теоретический и практический анализ ипотечного

кредитования в России, а также тенденций его развития позволил сделать

следующие выводы:

1. Для регулирования отношений по поводу залога недвижимости

основным источником права является закон об ипотеке, которым в

отношении ипотеки могут быть предусмотрены иные правила, чем в ГК РФ

67

применительно к залогу в целом, имеющие приоритет над общими

положениями Гражданского кодекса о залоге.

2. Анализ ипотечного кредитования в России показал, что в 2015 году,

из-за сложной макроэкономической ситуации, лишь 10% заемщиков готовы

оформить ипотечный кредит против 40% в прошлом году. Основные

причины снижения интереса к данному продукту остаются большая сумма

переплаты, высокие процентные ставки, а также неуверенность в будущем

доходе.

Кроме того, сами кредиторы стали более внимательно оценивать своих

потенциальных заемщиков, понимая все риски невозврата. В том числе это

связано с низким процентом реализации залогового имущества,

находящегося на балансе банка, в период кризиса – на 30% снизилось

количество объектов, которые удается продать в течение 6 месяцев.

Ипотека развивается не как массовый продукт, а как предложение лишь

для отдельных категорий населения со стабильной работой и высоким

уровнем дохода. Путь решения – бороться с инфляцией и повышать уровень

экономики.

3. Проблему привлечения кредитных ресурсов для долгосрочного

ипотечного кредитования с полным основанием можно считать наиболее

актуальной для развития системы ипотечного кредитования в России в

целом. Ни один банк, не в состоянии формировать свой кредитный портфель

из долгосрочных кредитов, опираясь при этом на краткосрочные источники.

Несоответствие банковских активов и пассивов по срокам, объемам и

ставкам рано или поздно приводит банк к потере своей ликвидности.

4. Анализ проблем выявленных в ходе исследования препятствующих

наиболее эффективному развитию ипотечного кредитования в России,

позволил сформулировать наиболее значимые предложения по

совершенствованию ипотечного кредитования.

Осуществление данных мероприятий поможет коммерческим банкам

усовершенствовать не только ипотечное кредитование, но, и расширить

68

спектр предоставляемых продуктов и услуг, круг заемщиков, увеличить

доход банка благодаря введению новых операций и повысить спрос на

ипотечном рынке.

69

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1. "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от

30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с

02.10.2016) // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. ст. 3301.

2. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 23.06.2016)

"Об ипотеке (залоге недвижимости)" // Собрание законодательства РФ.1998.

№ 29. ст. 340.

3. Федеральный закон от 11.11.2003 N 152-ФЗ (ред. от 30.12.2015)

"Об ипотечных ценных бумагах" // "Собрание законодательства РФ",

17.11.2003, N 46 (ч. 2), ст. 4448, "Российская газета", N 234, 18.11.2003.

4. Федеральный закон от 20.08.2004 N 117-ФЗ (ред. от 01.05.2016)

"О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения

военнослужащих" // Собрание законодательства РФ.2004. № 34. ст. 353.

5. Федеральный закон от 30.12.2004 N 218-ФЗ (ред. от 23.06.2016)

«О кредитных историях» // Собрание законодательства РФ.2005. № 1 (часть

1). ст. 44.

6. Федеральный закон от 30.12.2004 № 215-ФЗ (ред. от 03.07.2016)

«О жилищных накопительных кооперативах» // Собрание законодательства

РФ.2005. № 1 (часть 1). ст. 41.

7. Федеральный закон от 18.07.2009 № 190-ФЗ (ред. от 03.07.2016)

«О кредитной кооперации» // Собрание законодательства РФ.2009. № 29. ст.

3627.

8. Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ (ред. от 03.07.2016)

«Об оценочной деятельности в Российской Федерации» // Собрание

законодательства РФ.1998. № 31.ст. 3813.

9. О Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в

Российской Федерации до 2020 года: распоряжение Правительства РФ от

08.11.2014 N 2242-р // Собрание законодательства РФ. – 2014. - N 47. - Ст.

6575.

70

10. Бурлакова Е.А., Шакер И.Е. Актуальные вопросы развития

ипотеки и решение проблем доступности жилья в России // Современное

общество, образование и наука сборник научных трудов по материалам

Международной научно- практической конференции: в 16 частях. 2015. С.

25-27.

11. Горюшкин А.А. Оценка эффективности влияния

государственных мер на доступность жилья населению // Мы продолжаем

традиции российской статистики Материалы I Открытого российского

статистического конгресса. 2015. С. 381-382.

12. Ермилова, М. И. Взаимодействие банков и государства в

реализации российских ипотечных программ / М. И. Ермилова // Деньги и

кредит. - 2014. - № 9. - С. 54-56.

13. Коростелева, Т. С. Сравнительный анализ систем ипотечного

жилищного кредитования России, Европы и США / Т. С. Коростелева //

Финансы и кредит. – 2013. №16 (544). С. 4656.

14. Коростелева, Т. С. Региональная ипотека: вектор развития / Т. С.

Коростелева // Региональная экономика. - 2014. - № 42. - С. 45-60.

15. Куликов А. Г, Янин В. С. Ипотечное жилищное кредитование и

вопросы методологии определения доступности жилья // Деньги и кредит.

2013. № 3.

16. Куликов, А. Г. Концептуальные вопросы развития жилищной

сферы и ипотеки в Российской Федерации / А. Г. Куликов // Деньги и кредит.

- 2014. - № 8. - С. 43-51.

17. Мартынюк В. Ю., Гулько А. А. Развитие банковского ипотечного

кредитования в условиях замедления экономического роста // Экономика и

предпринимательство. — 2015. — № 5–1 (58–1). — С.1048–1050.

18. Назарчук, Н. П. Ипотечное кредитование как инструмент

решения жилищных проблем в Российской Федерации: монография / Н. П.

Назарчук. – Тамбов : Изд-во ФГБОУ ВПО «ТГТУ», 2014. – 152 с.

71

19. Оганесян Г. Д. Моделирование «участвующей ипотеки» / Г.Д.

Оганесян// Обозрение прикладной и промышленной математики. 2014. Т. 15.

№ 2. С. 340-340.

20. Пластинина, Н. Ипотека и споры вокруг нее // Жилищное право. -

2014. - №2. - С. 97 - 112.

21. Проскурякова, Н. А. Ипотека в Российской империи / Н. А.

Проскурякова; [Нац. исслед. ун-т "Высш. шк. экономики"]. - Москва: Изд.

дом Высш. шк. экономики, 2014. - 737 с.

22. Разумова И. А. Ипотечное кредитование. 2-е изд. / И. А. Разумова

СПб.: Питер, 2016. 482 с.

23. Саблин, М. Т. Покупка квартиры в России: техника подбора,

юридической проверки и проведения сделки: техника подбора, юрид.

проверки и проведения сделки: практ. пособие / М. Т. Саблин. - Москва:

КноРус, 2015. - 597 с.

24. Самойлова, В. В. Некоторые аспекты залогового и ипотечного

права / В. В. Самойлова // Инициативы XXI века. - 2014. - № 3. - С. 34-36.

25. Ханенко А.О. Первичный и вторичный рынки ипотечных

кредитов: теоретический аспект / А.О. Ханенко// Вестник Тюменского

государственного университета. 2016. № 7. С. 65-76.

26. Черкашнев Р.Ю. Основные недостатки и возможные проблемы

при осуществлении банковских операций с драгоценными металлами //

Социально-экономические явления и процессы. 2014. Т. 9. № 8. С. 120-124.

27. Щетинин Я. В. Спрос на ипотечные кредиты / Я.В. Щетинин.

М.:Изд. БДЦ-пресс. 2016. - 216 с.

28. Современные проблемы и тенденции развития ипотечного рынка:

сборник студенческого круглого стола ; М-во обр. и науки РФ, ФГБОУ ВПО

«Тамб. гос. ун-т им. Г.Р. Державина» ; [отв. ред. Р.Ю. Черкашнев]. Тамбов:

Изд-во ТРОО «Бизнес- Наука-Общество», 2015. - 226 с.

72

29. Информационно-статистическая система данных по рынку жилья

и ипотеки в России. [Электронный ресурс]. – Режим доступа:

http://www.ahml.ru/ru/agency/analytics/statsis/.

30. Ипотечное кредитование в цифрах. Статистика выдачи

ипотечных кредитов. Источник статистических данных // [Электронный

ресурс]: http: // rusipoteka.ru/ipoteka_v_rossii/ipoteka_statitiska/

31. Официальный сайт Агентства по ипотечному жилищному

кредитованию [электронный ресурс] Режим доступа: http://www.ahml.ru

32. Информационный портал Banki.ru. [электронный ресурс] Режим

доступа: http://www.banki.ru/news/daytheme/?id=2966053

33. Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в

Российской Федерации до 2030 г. [электронный ресурс] Режим доступа:

http://ahml.ru

34. Kottasova, Ivana (2015), Russian homeowners ask Putin for help.

[Online]Available: http://money.cnn.com/2015/02/09/news/economy/russia-

mortgage_dollars/ (February 9, 2015).