7 ITEMS THAT ARE NOT INCOME

a p p r e c i a t i o n

c o n s i g n m e n t s

c o n s t r u c t i o n a l l o w a n c e s

e x c h a n g e o f l i k e - k i n d p r o p e r t y

l e a s e h o l d i m p r o v e m e n t s

l o a n s

s a l e s t a x

Source: Department of Treasury Internal Revenue Service

W h e n t h e v a l u e o f y o u r p r o p e r t y i n c r e a s e s , t h e

i n c r e a s e i n v a l u e i s n o t y e t c o n s i d e r e d i n c o m e .

O n l y w h e n y o u g a i n t h e a m o u n t t h r o u g h s a l e o r

t h r o u g h a n y o t h e r t a x a b l e m e a n s t h a t i t b e c o m e s

i n c o m e .

1. Appreciation

C o n s i g n m e n t i s n o t s a l e s . W h e n y o u a r r a n g e f o r

o t h e r s t o s e l l y o u r m e r c h a n d i s e f o r y o u , d o n ’ t

r e c o r d a n y p r o f i t o r l o s s a n d k e e p t h e i t e m s i n y o u r

i n v e n t o r y u n t i l s o l d . F o r c o n s i g n e e , d o n ’ t r e c o r d

t h e i t e m s i n y o u r i n v e n t o r y a n d o n l y r e c o r d y o u r

p r o f i t u n d e r y o u r i n c o m e a f t e r y o u s e l l t h e g o o d s

o r a f t e r y o u r e c e i v e t h e c o m m i s s i o n b a s e d o n t h e

a c c o u n t i n g m e t h o d y o u u s e .

2. Consignments

C o n s t r u c t i o n a l l o w a n c e c a n b e i n f o r m o f c a s h o r

r e n t d e d u c t i o n . Y o u c a n e x c l u d e t h e c o n s t r u c t i o n

a l l o w a n c e f r o m y o u r i n c o m e p r o v i d e d y o u e n t e r e d

i n t o a l e a s e a f t e r A u g u s t 5, 1997 a n d y o u r e c e i v e i t

u n d e r s t r i c t c o n d i t i o n s t h a t i t i s u n d e r a s h o r t -

t e r m l e a s e o f r e t a i l s p a c e a n d t h e c o n s t r u c t i o n i s

r e l a t e d t o i m p r o v i n g t h e n o n - r e s i d e n t i a l r e a l

p r o p e r t y o n l o n g t e r m f o r y o u r b u s i n e s s u s e .

3. Construction allowances

T h e r e i s n o g a i n o r l o s s r e c o g n i z e d f o r b u s i n e s s

p r o p e r t y e x c h a n g e d f o r l i k e -k i n d p r o p e r t y u s e d i n

b u s i n e s s o r h e l d f o r i n v e s t m e n t b e c a u s e t h e g a i n i s

n o t t a x a b l e a n d l o s s i s n o t d e d u c t i b l e . F o r

e x a m p l e , t r a d e - i n o f b u s i n e s s a u t o m o b i l e f o r

a n o t h e r b u s i n e s s a u t o m o b i l e i s a n o n t a x a b l e

e x c h a n g e .

4. Exchange of like-kind property

I m p r o v e m e n t s m a d e b y t e n a n t s o n y o u r p r o p e r t y

i n c r e a s i n g t h e p r o p e r t y v a l u e i s n o t i n c o m e .

U n l e s s , t h e i m p r o v e m e n t s m a d e t h a t i n c r e a s e s t h e

p r o p e r t y v a l u e h a s b e e n i n d i c a t e d a s p a r t o f r e n t a l

p a y m e n t , t h e n i t i s c o n s i d e r e d i n c o m e .

5. Leasehold improvements

M o n e y b o r r o w e d t h r o u g h a b o n a f i d e l o a n i s n o t

i n c o m e .

6. Loans

S a l e s t a x c o l l e c t e d f r o m c o n s u m e r s b a s e d o n s t a t e

a n d l o c a l g o v e r n m e n t r e q u i r e m e n t s a r e n o t

r e c o g n i z e d a s i n c o m e .

7. Sales tax