Qualified Opportunity Zones - Thomas Judy · 2018. 11. 20. · LLC Sells June 2018 Roll June ......

Qualified Opportunity Zones

Sheraton ImperialDurham, NC

November 20, 2018

Welcome and Introductions

Chris Judy, Partner919‐534‐1230 / chris.judy@tjtpa.com

Geri Lail, Partner919‐532‐7928 / geri.lail@tjtpa.com

Thomas Crawford, Partner919‐532‐7949 / thomas.crawford@tjtpa.com

Disclaimer

This information has been prepared based on the proposed regulations 1400Z issued 10/19/18.  The temporary or permanent regulations have not been issued.  This material has been prepared for informational purposes only, and is not intended to provide, and should not be relied on for, tax, legal or accounting advice. The application and impact of laws can vary widely based on the specific facts involved. You should consult your tax, legal and accounting advisors before engaging in any transaction.

More Information

Major News Headlines

GOAL:How does this law impact my 

investment strategy?InvestorsOwners

Developers

OZ History

• Included in Tax Cuts and Jobs Act: Law December 22, 2017 Code Section 1400Z Proposed regs ‐ October 19, 2018More coming…

• Purpose to: Encourage development / investment in low‐income areas Poverty rate >20%, Family income < 80% of median

Three Major OZ Tax Benefits

Tax Deferral

Gain Reduction

Permanent Exclusion

Designated Zones

• Maps 12% of entire US land area North Carolina: 252 zones, certified on May 18, 2018

• NC Department of Commerce

https://public.nccommerce.com/oz/

Approved Zones ‐ State

Approved Zones ‐ Triangle

Approved Zones ‐ Raleigh

Approved Zones – Durham / Chapel Hill

Approved Zones – Johnston Co

What are some of the impacts on Investors?

Investor Impact

1. Ideal Candidatea. Large unrealized capital gains

2. Investment Optionsa. Business orb. Real estate

3. Flexibility (vs 1031)a. Asset typeb. Amount rolled – investor decidesc. Avoid QI

4. Equity play

Investor Impact (continued)

5.   Tax Deferrala. Year 2026b. Character

6.    Qualifying gains:a. Long‐term or short‐termb. Gains on carried interestc. Depreciation recapture 1250 propertyd. Capital gain distributions from mutual fundse. Collections on installment sales

Timing of Investment

1. Personal Capital gain in QOF < 180 daysa. Only gainb. No intermediary required c. No cash tracingd. Non‐gain investment – tracked and 2nd K‐1

2. Capital gains realized by partnershipsa. Partnership can roll, or b. Partner can roll  Last day of year

Investor Structure

Investor Flow of Funds

Individual SellsJune 2018 

RollDec 2018

Tax PaidApril 2027

QOF SoldJan 2029

Gain via Personal Asset

Gain via K‐1LLC SellsJune 2018 

RollJune 2019

Tax PaidApril 2027

QOF SoldJan 2029

Investor Summary

• Max benefit December 31, 2019• Exit period expires Year 2047• Step‐up on exit appears inclusive of depreciation

Holding Period (years)

<5

5 – 6

7 – 9

10+

Original Gain Taxed

100%

90%

85%

85%

OZ Gain Taxed

100%

100%

100%

0%

What if I own real estate or a business in a qualified zone?

Own Asset in Zone

1. No grandfathered assets – must spend new money2. Market pricing reaction3. Sell and roll back into QOF – related party4. Raise equity5. Example – NNN lease & buildout

Takeaway – requires analysis & planning

What are some of the impacts on Developers?

Developer Structure

1. Corporation, Partnership or LLCa. No disregarded entities (single‐member LLC) 

2. Organized in one of 50 states, DC or US Possessions

1. Self‐Certify as a Qualified OZ Funda. Complete Form 8996 with tax returnc. Testing – 90% of assets invested in Qualified OZ Property

Certification Form

Sample OZ Structure

Taxpayers

Qualified Opportunity Fund90% Test

SPE(Qualified OZ Business)

70% Test

Project within Opportunity Zone

$$ 60% Stock or Partnership Interest

40% Stock or Partnership Interest

$$Developer/Partner

Developer Financial Considerations1. Investment requirements

a. New or Substantial improvement – storage building exampleb. Partial completion and marketing timeline

2. Capital stack impacta. Form QOF or blind pool QOF – no restrictions on relationshipb. Leverage – permissiblec. Traditional stack – no impact

3. Timing of raises – capital deploymenta. 6 month baselineb. 31 month written plan

4. Carried interesta. Roll no gain vs minimal gain

5. Other tax incentives – historic credit, low income housing credit

Developer Other Considerations – Consult Attorney

1. No fund of funds2. Operating agreement 

a. Purpose to operate as OZ Fund or Qualified OZ Businessb. Target allocations – shift tax lossesc. Restrictions on sale proceeds distributions ‐ rolloverd. Ability to control operating cash flow distributions ‐ unclear

3. Securities lawa. Securities Act of 1933, as amendedb. State securities laws – “Blue Sky”

Urban Institute – NC Analysis

QOF Model

Construction TimelineYear 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027

Description Commence site work and infrastructure work

First four components of the master development ‐100,000 SF spec industrial, 100 room hotel, land sale of senior living, land sale of 

multi‐family

Commence the phased construction of the retail and retail outparcels.  Sale of the improved land in Zone 7 to medical office user and the improved 

townhome land.Commence construction on 

second hotel.

Continued construction of phased retail and business park development.  Sale of improved land in Zone 3 to retail user (Cinema) and 

Single Family land.Commence construction on 

third hotel.

Continued construction of phased retail and business 

park development. 

Continued construction of phased retail and business 

park development. Commence construction on 

final phase of retail development.

Continued construction of phased retail and business 

park development. 

Continued construction of phased retail and business 

park development. 

Continued construction of phased retail and business 

park development.  Final construction phase

Site Work

Infrastructure

Zone 5

Business Park

Zone 1

Outparcels

Zone 2

Zone 4

Zone 6

Improved Land Sales

Multifamily SALE of Multifamily

Assisted Living SALE of Assisted Living

Townhomes SALE of Townhomes

Zone 7 SALE of Zone 7

Single Family SALE of Single Family

Zone 3 SALE of Zone 3

QOF Model

A Distinctive Proposition

Thesis & pipeline pre‐existed Opp. Zones• Secondary + Tertiary markets in Southeast• Public private partnerships• Focus on downtowns with significant upside potential  

Strategic partnerships = Maximized adaptations• National expertise on Op.Zones and similar credits• Proprietary fund model built for Op.Zones• Institutional‐grade back office

Rivermont Enterprise Emergent Communities Fund

Basic StructureTarget fund size $250,000,000

General Partners Rivermont CapitalEnterprise Community InvestmentsBeekman Advisors

Investment Targets 90% within Opportunity Zones in NC, VA, SC and GA

Closing First: December 17, 2018Final: December, 13 2019

Investment period 7 years with multi‐stage investment cycle

Term 11 years

Hurdle rate 7%, compounded annually

Carried interest 20% after return of all contributed capital (including management fees) and hurdle rate

Developer Summary

1. Various investment models

2. Low barriers to entry

3. Operating agreement – attention

4. Urban Institute ranked all 42,176 parcels in United States

5. Timing importanta. Cash inflowsb. Site selection

What are identified investment risks?

OZ Investment Risks

1. Exit ability – QOF disposal if minority investor in project2. Tax rates3. Markets4. Bipartisan political support5. Tax penalties6. Temporary legislation

a. Round One – focused on OZ fund set‐upb. Round Two – operational issues (calendar 2018 issuance expected)

• Timeframe to reinvest proceeds from the sale of assets • Rules on the unwinding of multi‐asset funds after the disposition of their investments

Temporary Legislation

1. Basis adjustments

2. Distributions (operating and debt refi) and deemed sale

3. Working capital safe harbor

4. Multi‐asset QOFs – permitted?a. QOF sell and roll‐over ‐ holding period tack

5. Land / building splits

Q & A

Qualified Opportunity Zones