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Credit Suisse Fondation de placement Real Estate Germany
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Ouverture 2018
Credit Suisse Asset Management (Suisse) SAGlobal Real Estate InternationalJanvier 2018
Janvier 2018Global Real Estate International 2/27
Vue d’ensemble
L’essentiel en bref et données clés de l’ouverture
Aperçu du produit
Équipe Global Real Estate - CSA Real Estate Germany
Marché immobilier allemand
Objets inclus dans la fortune de placement
Janvier 2018Global Real Estate International 3/27
CSA Real Estate GermanyL’essentiel en bref
Réalisation d’une ouverture avec une période de souscription jusqu’à la fin avril 2018.
Le capital sera utilisé pour étoffer davantage le portefeuille et, à court terme, pour réduire les fonds de tiers.
Compte tenu des achats récents et des engagements d’achat à hauteur de 130 mio. CHF, la part du financement de tiers avoisine 30%.
De nouveaux immeubles correspondant à un investissement proche de 120 mio. CHF, avec un rendement brut de 5,7%, ont déjà pu être identifiés.
Source: Credit Suisse Asset Management (Suisse) SA | Les performances historiques et les scénarios de marché financier ne constituent aucune garantie de résultats futurs
Janvier 2018Global Real Estate International 4/27
CSA Real Estate GermanyDonnées clés sur l’ouverture
Cercle d’investisseurs Institutions de prévoyance exonérées d’impôts domiciliées en Suisse
Période de souscription Jusqu’au 30.04.2018, à 12h00 Uhr (HEC)
Valeur 31.05.2018
Prix d’émission 1’249.65 CHF (prix indicatif) par droit de participation (VNI au 31.12.2017); est déterminate la VNI au 31.03.2018
Supplément d’émission 1% est reversé dans la fortune du groupe de placement
Identification des droits N° de valeur: 23 547 751ISIN: CH0235 477 517
Quelle: Credit Suisse Asset Management (Schweiz) AG
Janvier 2018Global Real Estate International 5/27
CSA Real Estate GermanyDéveloppement du portefeuille
Emplacement Affectation Prix d’achatRendement
brutEntrée en jouissance
Münster, MonasteriumImmeuble d’affaires (bureaux / commerces)
35,0 mio. CHF 5,3% 01.11.2017
Cologne, HaubrichforumCentre médical avec quota de logements et de commerces
27,0 mio. CHF 5,0% 04.12.2017
Düsseldorf, The Frame Immeuble de bureaux 30,0 mio. CHF 5,5% 31.12.2017
Duisbourg, ICC Business Center Immeuble de bureaux 38,6 mio. CHF 6,4% 30.04.2018
Source: Credit Suisse Asset Management (Suisse) SA | Les performances historiques et les scénarios de marché financier ne constituent aucune garantie de résultats futurs
Intentions d’achat
Achats et engagements d’achat
Total actuel des achats, engagements d’achat et intentions d’achat 245 mio. CHF 5,7% 2017/18
Emplacement Affectation Prix d’achatRendement
brutEntrée en jouissance
Troisdorf, Logistics Logistique 20,0 mio. CHF 6,5% Printemps 2018
Bochum, KortumstrasseImmeuble d’affaires (bureaux / commerces)
57,5 mio. CHF 5,6% Printemps 2018
Erlensee Logistique 35,8 mio. CHF 5,9% Printemps 2018
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Münster, Monasterium
Prix d’achat 35,0 mio. CHF
Rendement brut 5,3%
Année de construction 1994/2001
Affectation Immeuble d’affaires (bureaux et commerces)
Durée moyenne pondérée des baux 8,2 ans
CSA Real Estate GermanyObjets acquis
Source: Credit Suisse Asset Management (Suisse) SA | Les performances historiques et les scénarios de marché financier ne constituent aucune garantie de résultats futurs
Cologne, Haubrichforum
Prix d’achat 27,0 mio. CHF
Rendement brut 5,0%
Année de construction 1989 / assainissement en 2009
Affectation Centre médical avec quota de commerces et de logements
Durée moyenne
pondérée des baux 4,5 ans
Janvier 2018Global Real Estate International 7/27
Düsseldorf, The Frame
Volume d’investissement 32,7 mio. CHF
Rendement brut 5,5%
Année de construction 1974 / Rénovation extérieure 2006Rénovation intérieure 2017/18
Affectation Immeuble de bureaux
Durée moyenne pondérée des baux 11 ans
CSA Real Estate GermanyObjets acquis et certifiés
Source: Credit Suisse Asset Management (Suisse) SA | Les performances historiques et les scénarios de marché financier ne constituent aucune garantie de résultats futurs
Duisbourg, ICC Business Center
Prix d’achat 38,6 mio. CHF
Rendement brut 6,4%
Année de construction 2002
Affectation Immeuble de bureaux
Durée moyenne pondérée des baux 5,9 ans
Janvier 2018Global Real Estate International 8/27
Aperçu du produitProfil
Première fondation de placement suisse axée sur l’investissement dans des immeubles commerciaux de placement en Allemagne
Seuls les investissements d’institutions de prévoyance suisses exonérées d’impôts sont autorisés
L’évaluation des droits s’effectue tous les trimestres sur la base de la valeur nette d’inventaire (VNI); aucun agio/disagio
Thésaurisation (pas de distribution)
La monnaie du produit est le franc suisse (CHF) – le risque en euros n’est pas couvert
Maximum un tiers de capital étranger
Source: Credit Suisse Asset Management (Suisse) SA
Janvier 2018Global Real Estate International 9/27
Aperçu du produitFacteurs de succès
L’évolution économique en Allemagne génère un potentiel de croissance et de rendement sur le marché de l’immobilier.
Un marché immobilier liquide avec un volume élevé de transactions, ce qui ouvre des possibilités d’investissement intéressantes.
Groupe de placement immobilier basé sur la VNI offrant des opportunités d’entrée intéressantes (sans supplément).
Effet de diversification par rapport aux produits immobiliers suisses; les marchés immobiliers suisse et allemand se comportent différemment.
L’historique de performance du Global Real Estate sur le marché immobilier allemand s’étend sur de nombreuses années.
Source: Credit Suisse Asset Management (Suisse) SA
Janvier 2018Global Real Estate International 10/27
L’accent est mis sur l’immobilier commer-cial en Allemagne. Plus de 20 villes de plus de 200 000 habitants ont été identifiées comme marchés cibles.
Le portefeuille est largement diversifié géographiquement et en termes de conte-nu. Il se compose d’immeubles com-merciaux situés sur des sites centraux et dynamiques sur le plan économique en Allemagne.
Des potentiels de revenus et de valeur sont identifiés et exploités de manière ciblée grâce à une gestion proactive des actifs et à la définition de stratégies d’objet clairement définies.
Le marché immobilier de la plus grande économie d’Europe offre un potentiel de croissance attractif (hausse des loyers, baisse du taux de vacance).
Marché en croissance
Objectif de placement
Diversification Approche axée sur les revenus et la valeur
Aperçu du produitStratégie de placement
Source: Credit Suisse Asset Management (Suisse) SA
Janvier 2018Global Real Estate International 11/27
Aperçu du produitData ReportClôture de l’exercice au 30.06.2015 30.06.2016 30.06.2017
Fortune totale en mio. CHF 207,0 283,3 402,55
Fortune nette en mio. CHF 179,1 250,7 357,90
Valeur d’inventaire par droit, en CHF 950,05 1051,03 1131,55
Taux de perte sur loyers 9,20% 7,33% 4,24%
Part du financement de tiers 25,04% 12,80% 10,60%
Quote-part des fonds de tiers 13,49% 11,50% 11,09%
Marge bénéficiaire d’exploitation (marge EBIT) 87,57% 73,51% 80,59%
Quote-part des charges d’exploitation (TERISA) FPT 0,77% 0,82% 0,84%
Quote-part des charges d’exploitation (TERISA) VNI 0,89% 0,94% 1,02%
Rendement des fonds propres (ROE) -1,21% 8,28% 7,13%
Retour sur capitaux investis (ROIC) -2,72% 8,53% 6,71%
Rendement du placement -4,99% 10,63% 7,66%
Taux d’escompte moyen réel/nominal 4,97% / 6,44% 4,23% / 5,79% 4,14% / 5,71%
Source: Data Report au 30.06.2017 Les rendements historiques et les scénarios de marché financier ne constituent aucune garantie de résultats futurs
Janvier 2018Global Real Estate International 12/27
-4.99%
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2014/15 2015/16 2016/17
Cashflow-Rendite
Bewertungen
Fremdwährungs-Effekte
Anlagerendite Total
Aperçu du produit Développement rendement du placement – Performance attribution
1) Les valeurs en 2014 (exklusif rendement du placement) sont des approximations / Lancement en 2014
1)
Rendement de cashflow
Estimation
Effets de FX
Rendement du placementtotal
Les rendements historiques et les scénarios de marché financier ne constituent aucune garantie de résultats futurs
Source: Credit Suisse Asset Management (Suisse) SA
Janvier 2018Global Real Estate International 13/27
Chiffres-clés et informations sur le portefeuilleLarge diversification
Source: Data Report au 30.06.2017
Valeur vénale (CHF) / communauté
à 10 Mio. CHF10-20 Mio. CHF20-50 Mio. CHFPlus que 50 Mio. CHF
nombre de propriétés / communauté
Janvier 2018Global Real Estate International 14/27
Aperçu du produit10 principaux locataires
Source: Credit Suisse Asset Management (Suisse) SA | Dernières données: 30.06.2017
Locataire Objet Fin du bail Part
TJX Allemagne (TK Maxx / Chaîne de grand magasin)
Pforzheim / Singen 28.02.2025* 7,0 %
DPD Allemagne (service logistique) Ludwigsburg 28.02.2026 5,9 %
Land de Bade-Wurtemberg Stuttgart, Heilbronner Str. 31.10.2024 5,5 %
Sumitomo Düsseldorf, Glockhaus 30.06.2019 4,4 %
BDO AG Düsseldorf, Glockhaus 30.09.2022 3,9 %
Hennes & Mauritz SA Singen, August-Ruf-Str. 30.09.2023 3,6 %
KPMG Leibzig, Münzgasse 30.04.2019 3,1 %
Joey’s Pizza Service Hambourg, Kontorhaus 31.05.2019 1,9 %
L’ORÉAL Deutschland GmbH Düsseldorf, Glockhaus 31.12.2017 1,8 %
TARGOBANK Düsseldorf, Glockhaus 30.04.2021 1,5 %
*moyenne pondérée des baux à loyer par revenu annuel
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Chiffres-clés et informations sur le portefeuilleDurée résiduelle des baux à loyer
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< 1 an 1-2 ans 2 - 3 ans 3 - 4 ans 4 - 5 ans 5 - 6 ans 6 - 7 ans 7 - 8 ans 8 - 9 ans 9 - 10 ans > 10 ans
Janvier 2018Global Real Estate International 16/27
Direction opérationnelle
Comité de placement
Équipe Global Real Estate - CSA Real Estate GermanyDes experts confirmés
Peer PetersenAcquisitions and Sales Europe
Sven WalterConstruction & Development
Hanspeter StreuleFinance Manager
Christoph SchumacherResp. Global Real Estate
Karl-Josef SchneidersResp. Real Estate Germany
Francisca Fariña FischerResp. Real Estate International
Zoltan SzelyesResp. Global Real Estate Strategy
Bernd WesendahlAsset ManagementAllemagne
Radhia Rüttimann Product Manager
Source: Credit Suisse Asset Management (Suisse) SA
Janvier 2018Global Real Estate International 17/27
Marché immobilier allemandÉvolution économique
Source: Credit Suisse Asset Management (Suisse) SA, Eikon
Poursuite attendue de l’environnement macroéconomique favorable CS Research prévoit une croissance économique de 2,7% en 2018 La consommation privée demeure un pilier important; elle est soutenue par la robustesse
du marché du travail
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E20
18E
Le nombre d'employés (en mio.)Taux de chômage (échelle de droite)
Janvier 2018Global Real Estate International 18/27
Source: Credit Suisse, PMA, dernier état en septembre 2017
Marché immobilier allemandMarchés locatifs en Allemagne
La demande solide devrait faire monter encore les loyers.
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Büroimmobilien Handelsimmobilien
Anticipations de l’évolution des loyers élevés Variation annuelle moyenne en % de 2018 à 2021
Des loyers élevés (bureaux) en EUR par mètre carré
Janvier 2018Global Real Estate International 19/27
Marché immobilier allemand Volatilité et rendements globaux
Source: Credit Suisse, MSCI/IPD; dernier état en décembre 2016
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Volatilité historique (MSCI / IPD Rendementtotal 2002 - 2016)
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Suisse Allemagne
Rendement total p.a.
Objets inclus dans la fortune de placement CSF Real Estate Germany
Janvier 2018Global Real Estate International 21/27
Objets inclus dans la fortune de placement
Source: Credit Suisse Asset Management (Suisse) SA
Düsseldorf, Glockhaus
Année de construction: 2001
54,7 mio. CHF
16,2% du portefeuille
Immeuble de bureaux
Cologne, Hohenstaufenring
Année de construction: 1967/2005
27,0 mio. CHF
8,0% du portefeuille
Immeuble d’affaires(bureaux et commerces)
Stuttgart, Heilbronner Strasse
Année de construction: 1976/2009
17,0 mio. CHF
5,1% du portefeuille
Immeuble de bureaux
Francfort, Feldbergstrasse
Année de construction: 1972/2007
40,1 mio. CHF
11,9% du portefeuille
Immeuble de bureaux
Janvier 2018Global Real Estate International 22/27
Objets inclus dans la fortune de placement
Source: Credit Suisse Asset Management (Suisse) SA
Berlin, Alte Jakobstrasse
Année de construction: 2012
17,6 mio. CHF
5,2% du portefeuille
Immeuble d’affaires(bureaux et commerces)
Hambourg, Kontorhaus
Année de construction: 1957/2004
12,9 mio. CHF
3,8% du portefeuille
Immeuble de bureaux
Leipzig, Münzgasse
Année de construction: 1996/97
9,7 mio. CHF
2,9% du portefeuille
Immeuble de bureaux
.
5,2% du portefeuille
Immeuble de bureaux
Berlin, Friedrichstrasse
Année de construction: 2012
41,2 mio. CHF
12,2% du portefeuille
Immeuble d’affaires(bureaux et commerces)
Janvier 2018Global Real Estate International 23/27
Source: Credit Suisse Asset Management (Suisse) SA
Singen, August-Ruf-Strasse
Année de construction: 1965/2012
25,9 mio. CHF
7,7% du portefeuille
Commerces de détail
Stuttgart, Hirschstrasse
Année de construction: 1956/1992
10,8 mio. CHF
3,2% du portefeuille
Immeuble d’affaires(bureaux et commerces)
Ludwigsburg, Carl-Benz-Strasse
Année de construction: 1986
15,7 mio. CHF
4,6% du portefeuille
Immeuble logistique
Pforzheim, Karl-Friedrich-Strasse
Année de construction: 1980/2014
17,6 mio. CHF
5,2% du portefeuille
Immeuble commercial(bureaux et commerces)
Objets inclus dans la fortune de placement
Janvier 2018Global Real Estate International 24/27
Ratisbonne, Posthof
Année de construction: 1927/2002
47,0 mio. CHF
13,9% du portefeuille
Immeuble d’affaires(bureaux et restauration)
Source: Credit Suisse Asset Management (Suisse) SA | Les performances historiques et les scénarios de marché financier ne constituent aucune garantie de résultats futurs
Objets inclus dans la fortune de placement
Janvier 2018Global Real Estate International 25/27
Radhia RüttimannReal EstateGestionnaire de portefeuilleDirector
radhia.ruettimann@credit-suisse.comTéléphone +41 44 334 81 74*
Credit Suisse Fondation de placement Real Estate GermanyVos interlocuteurs
Source: Credit Suisse Asset Management (Suisse) SA
Ulrich BraunReal EstateStrategies & AdvisoryManaging Director
ulrich.braun@credit-suisse.comTéléphone +41 44 332 58 08*
* Nous attirons votre attention sur le fait que toutes les communications téléphoniques peuvent être enregistrées. Lorsque vous nous appelez, nous considérons que vous acceptez tacitement cette pratique.
Janvier 2018Global Real Estate International 26/27
Credit Suisse Fondation de placement Real Estate GermanyRisques et réduction du risque
Liquidité restreinte par rapport aux produits de placement cotés plus importants
La valeur des immeubles peut varier dans le temps, notamment en raison des facteurs suivants:
Variation de l’offre ou de la demande qui se répercute négativement sur l’achat/la vente ou la location d’objets
Évolution des intérêts et/ou des monnaies Impôts ou modification des conditions-cadres
réglementaires sur les différents marchés Risques environnementaux Catastrophes Force majeure, terrorisme
Due diligence approfondie avant l’achat d’un bien immobilier
Surveillance permanente des placements individuels et des marchés de la location ainsi que de l’environnement macroéconomique par notre équipe Global Real Estate Strategy
Experts internes et externes sur les conditions-cadres réglementaires et les impôts sur place
Large diversification du portefeuille par des objets soigneusement sélectionnés
Le placement principalement par fonds propres ou une proportion prudemment déterminée de fonds de tiers amortit l’évolution des taux
Risque Réduction
Janvier 2018Global Real Estate International 27/27
Clause de non-responsabilité
Les présentes informations ont été élaborées à des fins publicitaires. Elles ne doivent pas être interprétées comme un conseil de placement ou autre fondé sur la situation personnelle du destinataire ni comme le résultat d’une analyse indépendante et objective. Les informations fournies ne sont pas juridiquement opposables et ne constituent ni une offre ni une incitation à conclure une quelconque transaction financière.Ces informations ont été élaborées par Credit Suisse Group AG et/ou ses sociétés liées (ci-après le CS) avec le plus grand soin et en toute bonne foi. Le présent document reflète les opinions du CS au moment de sa rédaction; celles-ci peuvent être modifiées à tout moment sans préavis. Elles proviennent de sources considérées comme fiables.Le CS ne garantit ni l’exactitude ni l’exhaustivité de ces informations et ne saurait être tenu pour responsable des pertes qui pourraient résulter de leur utilisation. Sauf mention contraire, les chiffres n’ont pas été vérifiés. Les informations contenues dans ce document sont réservées au seul usage de son destinataire.Il est interdit d’envoyer, d’introduire ou de distribuer ces informations ou une copie de ces dernières aux États-Unis, ou de les remettre à une personne US (au sens de la Regulation S du US Securities Act de 1933, dans sa version amendée).La reproduction intégrale ou partielle de ces informations est interdite sans l’accord écrit préalable du CS. En outre, les monnaies étrangères sont exposées au risque de dépréciation par rapport à la monnaie de référence de l’investisseur.Parmi les principaux risques liés aux placements immobiliers figurent la liquidité limitée sur le marché immobilier, la variabilité des taux d’intérêt appliqués aux prêts hypothécaires, la subjectivité de l’évaluation de l’immobilier, les risques inhérents liés à la construction de bâtiments et les risques environnementaux (par exemple contamination du sol).Les produits CSF sont émis et gérés par Credit Suisse Fondation de placement, Zurich. La banque dépositaire est Credit Suisse (Suisse) SA, Zurich. Les statuts, le règlement et les directives de placement ainsi que le dernier rapport annuel et les fact sheets peuvent être obtenus gratuitement auprès de Credit Suisse Fondation de placement. Seuls les investissements directs d’institutions de prévoyance exonérées d’impôt et domiciliées en Suisse sont autorisés.
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