APLICACIÓN METODO COMPARATIVO O DE MERCADO

PRESENTADO POR :

• PAOLA KARINA ZAFRA HDEZ. COD: 1111076

• DIANA MELANY BARAJAS COD: 1110352

• SERGIO ANTONIO BAYONA COD: 1111064

• JUAN CARLOS PEDRAZA ACERO COD: 1110560

APLICACIÓN METODO COMPARATIVO O DE

MERCADO

OBJETIVOS

• Comprender y aplicar adecuadamente el método comparativo o de mercado.

• Exponer los distintos métodos para ajustar la información y hacerla comparable (homogenizarla).

• Utilizar la estadística como herramienta para la homogenización de los datos tomados como base para la comparación

FUENTES DE CONSULTA

PASOS PARA OBTENER EL VALOR HOMOGENEIZADO

Se recomienda para la determinación de la muestra:

• Identificar el tipo de propiedad

• Estudiar el mercado y seleccionar al menos 5 propiedades, edades semejantes, un rango de áreas y demás factores que permitan tenerse en cuenta como objeto de comparación.

• Tabular la información a la propiedad sujeta al avalúo, y las propiedades comparables seleccionadas para una mayor visualización de sus diferencias.

• Realizar el proceso de homogenización y obtener el valor y rango de valores sugeridos para la propiedad que se avalúe.

Luego chequeamos que cumplen con:

• Uso admitido y actual del inmueble

• Tipo de edificacion

• Ubicación geografica o lo que es lo mismo, estrato, barrio, vecindario, zona urbana

• Antigüedad y estado de conservacion

• Calidad de los materiales empleados y de la edificacion en si misma

AJUSTE DE LOS DATOS OBTENIDOS: HOMOGENEIZACION

V = C + (a1 x X1) + (a2 x X2) + …… + (an x Xn)

V = valor total estimado inmueble

Xi = caracteristicas del inmueble

ai = coeficiente o incidencia de c/u de las variables

C = termino o valor constante

Supermercado SHOPRITE

Supermercado tandy

1. EJERCICIO: DOS CENTROS COMERCIALES

- C.C avaluado por $6.000.000 m2

- C.C avaluado por $4.000.000 m2

Entonces:

C= (valor del inmueble mas desfavorecido)

C= $4.000.000

ai= (diferencia entre los valores dados)

ai= $2.000.000 , puedo fraccionarlo como:

2.000 puntos de $1000

- FIJO FACTORES O CAUSAS DE VALOR DIFERENTE ENTRE LOS LOCALES DEL CENTRO COMERCIAL Y REPARTO LOS 2.000 PUNTOS PROPORCIONALMENTE CON LA IMPORTANCIA DE DICHO FACTOR DEL INMUEBLE

• Nivel o piso 500 puntos

• Tamaño del frente 800 puntos

• Distancia zonas circulación 500 puntos

• Numero de frentes 100 puntos

• Área 100 puntos

total = 2000 puntos

2. EJERCICIO

Determinar los grados o escalas posibles existentes en cada factor y asignar a cada clasificacion un puntaje logico y consistente, resultado del buen criterio, la observacion y sentido comun. Para un local de un solo frente, 25 m2 de area, ubicado a 35 mt area de circulacion con 3 m de frente indique la tabulacion de su valor.

Analicemos el siguiente ejemplo.

TABULACION DE SUS VALORES SEGÚN LAS CARACTERISTICAS QUE IDENTIFICAN EL

INMUEBLE CON RESPECTO A SU ESTADO Y CALIFICACION

• Nivel

1° -------------------------------------------------------- 500 puntos

2° -------------------------------------------------------- 300 puntos

3° -------------------------------------------------------- 800 puntos

• Tamaño del frente

2 metros ----------------------------------------------- 200 puntos

3 metros ----------------------------------------------- 500 puntos

4 metros ----------------------------------------------- 800 puntos

• Distancia a zonas de circulación principales

0 – 15 metros ----------------------------------------- 500 puntos

15 – 40 metros --------------------------------------- 350 puntos

> 40 metros ------------------------------------------- 150 puntos

• Area

Menor a 15 mt2 -------------------------------------- 100 puntos

De 15 a 50 mt2 ---------------------------------------- 50 puntos

En el anterior ejemplo permite utilizar una formula de obtención del valor que se expresa con la ecuación de Homogeneización.

V = C + ai x ( X1 + X2 + Xn )

V = 4.000.000 + a1X1 + a2X2 + a3X3 + a4X4 + a5X5

V = 4.000.000 + ai x ( X1 + X2 + X3 + X4 + X5 )

Donde: ai = $1.000

Xi = No de puntos que califica c/u de

las variables

LUEGO: Para un local de un solo frente, 25 m2 de area, ubicado a 35 mt area de circulacion con 3 m de frente indique la tabulacion de su valor.

Nivel 1 --------------------------------------- 500 puntos

3 m de frente ------------------------------ 500 puntos

35 m zona de circulacion --------------- 350 puntos

1 solo frente ------------------------------- 0 puntos

25 m2 de area ----------------------------- 50 puntos

total = 1.400 puntos

Reemplazo en la formula de Homogeneización:

V = $4´000.000 + ( 1400 puntos x $1000/punto )

R/ V = $ 5´400.000/m2

HOMOGENEIZACION POR EPOCA

Esta técnica consiste en traer en valores del día, los valores o precios de las operaciones o avalúos tomados como referencia y que supuestamente fueron realizados en diferentes momentos en el tiempo

Cuando se ha definido el indicador a utilizar para hacer el ajuste u homogeneización, la formula a aplicar será:

Fa = I / Io

Donde:

Fa : factor de actualización a aplicar

I : índice de precios del sector inmobiliario en el momento actual

Io : índice de precios del sector inmobiliario en el momento cero es decir, momento del cual tenemos información.

3. EJERCICIOSi tenemos un dato cierto de la venta de una oficina en X edificio, objeto de nuestro estudio, a $570.000, en Marzo de 1993, se desea actualizar dicho valor a precios del dia, consultamos índices de precios para oficinas en ese sector especifico

SOLUCION:

Io = 454,90 (Marzo de 1993)

I = 1.327,45 (Hoy)

Fa = 1.327,45

454,90

Fa = 2,9182

Por lo tanto el valor de dicha a precios del día será:

Precio actual = $ 570.000 x 2.9181

= $ 1´663.317 / m2

HOMOGENEIZACION POR FORMA DE PAGOConsiste en traer el valor presente los valores de las diferentes cuotas o partes del precio canceladas en diferentes periodos de tiempo.

Las mas usadas son:

Donde:

i : tasa de interes, expresada en decimales

n: numero de periodos, anuales o mensuales

P: valor presente del dinero

F: valor futuro del dinero

A: serie de pagos iguales, anualidad.

4. EJERCICIO:Según negociación de un local en el Centro Comercial, con área de 67 m2, hace 1 mes, cuyo valor y forma de pago fueron:

- Precio venta = $ 4´000.000

- V/r primer y rápido análisis = $5´970.000

LA FORMA DE PAGO FUE:- Cuota inicial: 20% - $ 80´000.000 cierre negocio- En 6 meses pagara 25% de $100´000.000 negociados,

i=0,5% ($220.000) mes 7 – mes 12- En 12 meses el 25% de $1´000.000, ($220.000), mes 7 al 12 - En 18 meses 30% ($120.000), i=1,0%, ($120´000.000) desde

el mes 13 hasta 18

El valor del local comercial a pesos hoy, supone una tasa descuento 2,5% efectiva mensual .

FLUJO DE CAJA CORRESPONDIENTE AL EJEMPLO

SOLUCION:

VP = $80´ + 100´(P/F,2.5%,6) + 100´(P/F,2.5%,12) + 120´(P/F,2.5%,18) + P1(P/F,2.5%,6) + P2(P/F,2.5%,12)

Donde:

P1= $ 6.058.937 P2= $ 6.609.750

Son obtenidos de llevar periodo 6 y 12 a valor presente, según el grafico.

Remplazo:

R/. VP = $ 327.664.504

HOMOGENEIZACION POR LOCALIZACION

Formula:

VP: valor total del predio

N : fondo tipo de la manzana

S : area del predio avaluado

Lcf : longitud de cada frente

Vf : valor m2 lote por cada costado

5. EJERCICIO EN CLASE

Se tiene un lote esquinero de 300 m2 que mide 20 m de frente sobre la calle A para la cual el precio de la cuadra es de $200/m2, y 15 m sobre la calle B cuyo precio es de $ 300/m2. Hallar el valor del lote esquinero, conociendo que el fondo tipo de la manzana es de 20 m

ESQUEMA LOTE ESQUINERO

SOLUCION

R/. El valor del lote esquinero es

VP = $ 113.578,17

HOMOGENEIZACION POR FRENTE

Formula:

Donde:

Ff: factor de premio o castigo por frente

a: frente del inmueble objeto del avaluo

ar: frente del predio tomado por referencia (o frente del lote tipo)

6. EJERCICIO

Se conoce un lote de 10x25 m fue negociado de contado hace 20 días a razón de $500.000/m2. Hoy se esta analizando un lote de características similares, misma localización, cuya única diferencia radica en la dimensión de su frente, que en este caso es de 7 m. ¿Qué factor de premio o castigo deberá aplicarse para realizar el avaluó?

SOLUCION• Con castigo: = 0,9147

El valor del lote por m2 será:

$500.000x0,9147 = $ 457,350/m2

En vez de tener 7 m de frente tuviese 15 m el resultado seria:

• Con premio: = 1,1067

El valor del lote será:

$500.000x1,1067 = $ 553.350/m2

GRACIAS